4LDKのマンションが売れない原因は何?考えられる売却の対策方法とは | 鯨鑑定士の不動産売却

4LDKのマンションが売れない原因は何?考えられる売却の対策方法とは

2020.9.19

2020.9.19

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4LDKの中古マンションが中々売れない時、原因は何なのかを知ったうえで、売却の対策方法を考える必要があります。

一般的に4LDKは人気がない原因と、4LDKだからという理由以外に考えられる、マンションが売れない原因も解説します。
人気がないと落胆しがちですが、4LDKは収納が欲しい人や仕事部屋が欲しいなど、一部の人には需要がある間取りでもあります。

そのため4LDKを売却する上で欲しがっているターゲット層はどこなのか、またアピールポイントも知っておきましょう。

4LDKのマンションが売れない原因

今現在人気のあるマンションの間取りは3LDKが中心となっています。
部屋数よりもリビングを広くとる住居の方が好まれていることもあり、4LDKはあまり需要がありません。
ただしマンションは需要があれば売れるため、原因を知って対策方法を考えることで、欲しい人にアピールできます。
まずは原因を考えてみましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

4LDKは部屋も多く広いマンションなのに、何故不人気なのですか?

4LDKは欲しがっている人が少ないのですが、売りにくいとされている原因を見てみましょう。

クジラ先生
クジラ先生

間取りが現代の家族構成とマッチしない

住居は広ければ広いほど贅沢感があって良いのでは?というイメージを持つ人もいるでしょう。
しかし家族構成に合っていない間取りは以下のようなデメリットもあります。

  • 掃除が大変
  • 部屋が余る
  • 一部屋あたりの面積が狭くなる

上記のようなマイナス点もあります。

例えば夫婦二人で子供二人の家族構成の場合、それぞれの部屋があるので丁度良いと感じます。
しかし子供と過ごすのは18年程度で、子供が巣立てばお父さんの部屋はその時点で自然に確保することが可能です。

5人家族で子供が3人の場合でも、同性の兄弟の場合はある程度大きくなっても、一つの部屋をシェアして使うことができます。

最近は3LDKがマンションの間取りで選ばれています。
それは子育て期間中は夫婦の寝室と、2人の子供部屋として使用できます。
そして子育てが終わった後は夫婦の寝室とそれぞれが趣味で使う部屋にするなど、多用途に使用できるからです。

子供が3人以上いる大所帯の家庭や、祖父母と同居で三世代の家庭は現代では少なくなっているため、あまり需要がありません。

価格が高い

2LDKや3LDKのマンションと比較すると、面積が広くなってしまうため、販売価格が高くなるのは当然の事です。
中古マンションで販売価格が高いとなると、お父さんやお母さんの部屋は子供が巣立つまで我慢をして、新築3LDKを購入するという道を選択するでしょう。

価格が高くなったとしてもいいから部屋が欲しい理由がないと、中々4LDKは売れないということになります。

またマンションを購入したいとなった時に、重視する点は多くの人は価格が適切かどうかという部分です。
日本最大級のマンション相場情報サイトを運営するサイトのアンケートでは、重視するポイントの2位に価格が、3位に間取りがランクインしています。

そのため自分に合う物件を探す際は、金額の上限を絞って探すので、検索結果に4LDKが出てこずにスルーされてしまいがちです。

また先ほど述べたように、間取りに関しても家族人数から4LDKを含めて探すことが少なく、見てもらえないという現状が起きがちです。

4LDKのマンションは価格が高くて掃除が大変

4LDKマンションを売るターゲット層

3LDKのマンションと比較すると需要が少ない4LDKのマンションですが、欲しいと思っている人も当然います
売却を行う上でどんな人がターゲット層になるのかを知っておきましょう。

家族が増えて既存の家が狭くなった

ライフスタイルの変化により、以下のような家族が増える状況の家庭もあります。

  • 子供が生まれて今の家が手狭になった
  • 両親との同居が決まった
  • 都会に出ていた子供が帰省した
  • 子供が離婚して子供と孫と一緒に住むようになった

上記のように家族が増えた人がターゲットです。

子供が成長すれば自分の部屋を欲しがることもあるので、寝室を分けたり学習机を設けたりと個室が必要になってくるでしょう。

三世代など世代が異なると生活リズムも異なります。
朝早く起きる年配の世代と、夜遅くまで起きている子供世代が同じ部屋だとお互いがストレスになります。

こういった様々な世代の年齢の家族が一緒の家に住む場合は、4LDKが最適と言えるでしょう。

仕事部屋や趣味部屋を別の部屋に設けたい

最近ではリモートワークなど、家で仕事を行う状況も増えつつあり、部屋に仕事部屋を設けたいという人もいます。
またお父さんが個人事業主で、パソコンなど仕事を行うのに必要で部屋を分けたいというケースもあります。

他にも本格的な趣味を持っており、趣味の部屋を持ちたいという場合も需要があるでしょう。
これらは生活部屋とは切り離したい、と考える人も多いので4LDKが選ばれています。

来客が多い

例えば仕事関係の人がよく家に打ち合わせに来る、という場合は応接間に使用することができます。
他にも友達や実家に住んでいる両親が度々泊まりに来る、という状況の場合は部屋が別にあった方がお互い過ごしやすくなります。

普段から来客が多く人を良く家に呼ぶ家庭の場合は4LDKが向いているでしょう。

4LDKのマンションのターゲット層
こざかな生徒
こざかな生徒

こうして見ると意外とよくある環境なのではないでしょうか?

今住んでいる部屋が狭いので引っ越したい、と思う人達にも4LDKはおすすめでしょう。

クジラ先生
クジラ先生

4LDKマンションのアピールポイント

売却活動を行う上で少し難易度が高い4LDKマンションですが、アピールできるポイントをピックアップして売ると売れやすさに繋がります。
どのような部分のアピールが有利になるのか、アピールすべきポイントについて見ていきましょう。

収納スペースが多い

新しいマンションは設計を考えてできるだけ収納を多くしようとしていますが、それでもマンションの収納を十分に確保することは難しいです。
収納庫があったとしても、非常に狭く大きな荷物は入らないというケースも多々あります。
4LDKは1つの部屋を収納庫やウォークインクローゼットのような形で使用することができます。

また元々3LDKに住んでいた人からすれば、4LDKの収納は広く感じることがあります。
マンションは広い間取りの家は上階にある場合も多く、角部屋や最上階は設計上ゆとりがあり、収納量が多い間取りになっていることもよくあります。

家が手狭になって引っ越しを考えている購入希望者には収納が多く、また部屋を収納庫代わりに使用できる部分をアピールしましょう。

マンションの周辺環境が良い場合が多い

4LDKのマンションが多く建っている地域は、ワンルームマンションが立ち並ぶエリアよりも、周辺環境に優れている可能性があります。
ワンルームマンションは駅チカ、コンビニが近いなど利便性を重視します。
しかし4LDKの場合はファミリータイプなので、公園や学校が近く治安が良いエリアになるなど環境面で優れている場合が多いです。

もし優れた住環境地域にマンションがある場合は、周辺環境をアピールすることで、同じファミリー層におすすめすることができます。

好立地をアピールする

マンションは一戸建てとは違い、立地条件が良い部分も魅力の一つです。
戸建ては住宅エリアに多く、閑静なのがメリットですが、お店や駅からは離れているのがデメリットということもあるでしょう。
マンションの良い所は利便性にあるので、間取りで勝負できなくても好立地をアピールすることができます。

例えば年配の方が一緒に住む場合、閑静なのも良いですが、歩いてすぐの所に商店街などがあった方が好まれるケースもあります。
離れているとわざわざ車を出す必要があるので、免許を持っていないお年寄りは週末など、出かける日が制限されてしまいます。

上階にある4LDKや車通りの多い道路に面した部屋ではない間取りだと、そんなに外の音が気にならない地域もあります。
売却したい4LDKマンションがどんな立地に建っているのかを再度調べてみましょう。

立地でアピールできるポイントが少しでもあるならピックアップし、購入希望者や内覧時にアピールすると良いでしょう。

マンションの共有スペースをアピール

小さなマンションの場合はありませんが、タワーマンションや大型のマンションの場合は共有スペースが充実しているマンションもあります。

例えば、パーティーなど大人数が集うための多目的ルームがレンタルできるところもあります。
また、プールやスポーツジムが併設されているマンションなどもあります。
他にも託児所や保育施設が完備されているマンションも、共働きのニーズに合わせて増えつつあります。
特別な共有スペースがある場合は他の4LDKマンションとの差別化を行うことができます。

共有スペースのほかにも、災害が起きた時の断水や停電対策が他のマンションと比べて手厚いなど、設備の面で優れている場合もあります。

災害時の備えがあるなど競争できる部分があれば、どんどんアピールを行いましょう。

築年数が浅いマンションは人気がある

マンションの築年数は、資産価値に大きな影響を与え、築年数が古くなるほど価値が下がるのが通常です。
買い手は築年数が浅いほど綺麗なので住みたい、というイメージを持っているおり、築浅の場合は人気があります。
中古マンション市場では築年数が10年以下のマンションが人気あります。

マンションの価値はたった1年目で10%程度下落しますが、その後10年目までは緩やかな下降をたどり価格も70%~80%を維持できます。

他にもマンションは築12年を超えると買い手は35年ローンを組むことができない背景も関係しています。
住宅ローンを組む金融機関は、担保価値を法定耐用年数で計算するために、このような決まりを設けています。
35年ローンで住宅ローンを組みたい人は、築12年目までの物件を購入しなければならなくなります。

売却したい4LDKマンションの築年数が10年以内の場合は、築年数をアピールすることで売れやすくなるでしょう。
また築年数が10年以内であれば、マンションの間取りや設備がまだトレンドが新しいことをアピールできます。

マンションにも生活サイクルがあり、その時代のニーズに合った設備が搭載されています。
例えば古いマンションの場合は押入れが収納のメインですが、今はウォークインクローゼットがある物件もあります。
さらに共働き世代のためにディスポーザーや食洗器が標準設備のマンションも珍しくありません。
このようなトレンドは5年~10年単位で変化するので、築年数が新しいと買い手の希望に当てはまりやすくなります。

間取りでアピールできるポイントがあれば、内覧時などでおすすめすると良いでしょう。

4LDKのマンションのアピールポイント

4LDKマンションを売却するポイント

4LDKのマンションならではのアピールポイントを見ていきましたが、売却する上でのポイントについてもおさえておきましょう。
アピールポイントが多くても、売却する上でのコツやポイントを把握していないと、売れるものも売れなくなるからです。
売り方次第では購入希望者の目に留まるようになるので、ポイントを把握しておきましょう。

強みを再度ピックアップする

4LDKという間取りはもちろん、建物のグレードや周辺の立地を変えることはできませんが、物件の強みに関してはアピールすることができます。

先ほどアピールできるポイントをいくつか紹介しましたが、物件の強みをおすすめできる項目は非常に多くあります。
以下のように表にまとめたので、自分のマンションが当てはまるかどうかをチェックしてください。

着目すべき点評価の対象になる項目
路線の種類人気路線・ターミナル駅・始発駅
駅からの距離駅から近い
築年数新しいほど良い
マンションの設備新しく充実しているほど良い
耐震性能免振
階数上階の方が好まれる
部屋の位置角部屋
眺望目の前が開けていると良い
日照南向きが良い
管理共用スペースの管理状態が良い

上記が全て当てはまるというようなマンションは少ないですが、少しでも当てはまる項目があればチェックしておきましょう。
立地や周辺環境であまりアピールできる部分が無くても、物件の強みがいくつかあればそれをおすすめすることができるでしょう。

リフォームや間取り変更は行わない

マンションを売れやすくするために、フォームを行った方が良いのでは?と考える人もいるでしょう。
4LDKのマンションに限らず、中古マンションの売却においてリフォームや間取りの変更は基本的に行いません

理由は、マンションにどんな価値観を持った人が購入するかが分からないのにリフォームを行うのはリスクが高いからです。
お金を払って綺麗にしたつもりでも、購入希望者からするとイメージと違ったとなる可能性があります。
特に内装やフローリング材などは好みがあり、個人の価値観によってかなり差があります。

また中古マンションの購入の希望者は、購入後のリフォームを検討している場合が多くあります。

金融機関の住宅ローンの中には、リフォーム費用が含まれたプランもあり、購入者にとってリフォームは難しい問題ではない事が多いです。

他にも4LDKでは売りにくいから、3LDKに間取り変更をすれば売りやすいのでは?と考えることもあるでしょう。
手段の一つではあるものの、費用は数十万以上かかり、他の古い部屋と新しくなった部分に見た目の差が出てしまいます。

通常でも売りにくい物件なのが、リフォームをすることでリフォーム費用をかさ増しした販売価格になります。
すると余計に購入してくれる確率が下がってしまいます。

また覚えておきたいのが、マンションの売却を行う上でリフォームの有無にかかわらず、必ず値引き交渉が行われます。
買主が希望していないリフォームを行うのであれば、最初からリフォームは行わずにその分の費用を値引きした方が売れやすくなります。

結果的にリフォームをしないで売った方が得だった、となりかねないのでリフォームは行わないようにしましょう。

購入希望者との柔軟な交渉がコツ

基本的にはリフォームを行わないのが基本ですが、買主からリフォームの依頼があった場合は値引きについて検討しても良いでしょう。

交渉を行い、リフォームを売主側が行うかリフォーム費用分を販売価格から値引きするという2つの対応があります。
中古マンションの場合、値引き交渉でリフォームの依頼をされるケースもあります。

そのため、リフォームに係る費用の把握を事前にしておくことが大事です。
値引きしてほしい費用と、リフォーム費用を比較してお互いが納得する形で柔軟な交渉を行うのがコツです。

直接買い取りを検討する

売主側が転勤や実家に帰るなどで、売却に期限がある場合は不動産買取を検討するのも良いでしょう。

不動産直接買取とは、不動産会社が買主となって、物件を購入してくれる制度のことです。

不動産買取のメリットとデメリットは以下があります。

  • 数週間で売れる
  • 内覧の手間が省け広告も不要
  • 買主側の都合で契約がキャンセルにならず確実に売れる
  • 売却価格が安い
  • 希望売却価格は自分で設定できない

不動産買取の最大のデメリットとして、売却価格は不動産会社が決めた価格で売られ、通常の売却価格よりも安い部分です。

不動産買取が向いている物件は以下があります。

  • 築年数が古い物件
  • 旧耐震や事故物件など買い手が見つかりにくい
  • 設備が古い物件
  • 仲介に長期間出しても売れない物件

売却したい4LDKマンションが、上記のような条件に当てはまるのであれば不動産買取も検討してみましょう。

不動産の買取と仲介のメリットとデメリット

瑕疵担保保険を付保する

4LDKマンションのアピールポイントが弱いと感じたら、瑕疵担保保険を付保することを検討してみましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

瑕疵担保保険とは何ですか?

物件に隠れた不具合が見つかった時に売主は修繕を行う責任があるのですが、保険に加入していると修繕費用を一部補償してくれる保険の事ですね。

クジラ先生
クジラ先生

瑕疵担保保険は隠れた瑕疵に対して、修繕費用を一部補償するものなので売主側にメリットがあります。

隠れた瑕疵とは以下のような自分では見つけにくい不具合の事です。

  • シロアリ
  • 雨漏り
  • 木部の腐食
  • 給排水管の故障

瑕疵担保保険は売主側にメリットのある瑕疵担保保険です。

一方で付保されていれば、買主側も買取後に売主が修繕費用を出してくれない、などのトラブルを未然に防ぐことができます。
買主側の安心につながるため、購入してもらいやすくなります。

また瑕疵担保保険付きのマンションを購入することで、購入者は不動産取得税や登録免許税が安くなります。
買主側に経済面でのメリットがあるので、売却しやすくなるでしょう。

瑕疵担保保険に加入するためには、建物のインスペクションを受ける必要があります。

建物インスペクションとは、目視や計測などで住宅の基礎部分に劣化や故障がないかを調査することを言います。

インスペクションを受け、基準に合格してから瑕疵担保保険を付与するのが一連の流れになっています。
インスペクションには費用がかかりますが、売れにくい物件を魅力的にしてくれるので、検討しておくと良いでしょう。

内覧準備をしっかりと行う

マンションを売却すれば内覧が行われます。
最初は4LDKに乗り気でなくても、実際に部屋を見てイメージが沸いて購入に至る、ということも少なくありません。
そのため内覧希望に積極的に応じるようにしましょう。

内覧で購入意欲を高める対応策には以下があります。

  • ホームステージング
  • ハウスクリーニング
  • 荷物預かりサービスを利用する

ホームステージングとは家具やインテリアをおしゃれな物で揃え、部屋の魅力を上げることを言います。
空き部屋の状態は、購入後の生活をイメージしにくく、また逆に生活感にあふれた古い家具では購入意欲がわかなくなります。
そこでおしゃれな家具やインテリアを行うことで、良い印象を持ってもらうことができます。

ホームステージングは海外では主流の不動産サービスですが、日本でも無料サービスとして行う不動産会社もあるので、チェックしておきましょう。

他にもハウスクリーニングを行い、水回りの汚れを落としておくと内覧で印象アップにつながります。
荷物が多く、まとめられない場合は不動産会社の荷物預かりサービスを利用して、内覧対応を行うのもおすすめです。

広いマンションの売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社は種類も多く、中には4LDKや広い間取りの不動産を売るのが得意な企業があります。
不動産会社は企業によって得意不得意があり、商業用の不動産に強みのある会社や、投資用が得意という所もあります。

ただし4LDKの売却に強い不動産会社を、自分でどうやって見つければ良いのか分からない人がほとんどでしょう。
そこで便利なのが、複数の不動産会社に査定を依頼して、売却する不動産会社を比較できる不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは、サイト上で個人情報と物件情報を入力することで自分にぴったりの不動産会社が見つかるサービスの事です。

見つかった不動産会社には、一度に査定依頼をかけることができます。
簡易査定を行えば、4LDKマンションをできるだけ高く売ってくれる不動産会社が見つかります。
それと同時に、4LDKマンションなどの広い間取りの売却に自信のある不動産会社も見つけることができるでしょう。

ただし不動産一括査定サイトは、非常に多くの種類があるため、どこの査定サイトを選べば良いかで迷いが生じます。
個人によって選び方は様々ありますが、一般的な選び方のポイントを知っておきましょう。

  • 対象エリアが広い
  • 提携している不動産会社が多い
  • 同時に査定依頼ができる会社の数が多い

不動産一括査定サイトで見つけられる不動産会社のエリアが狭いと、見つかる不動産会社も少なくなります。
そのため幅広いエリアに対応している査定サイトを選びましょう。

また不動産一括査定サイトは全ての不動産会社が加入しているわけではなく、サイトによって加盟している場合としていない場合があります。
できるだけ多くの不動産会社が加盟している査定サイトを選べば、相性が合う不動産会社に巡りあう確率が高まります。

個人情報と物件情報の結果から出た不動産会社には、見積もりを依頼することができます。
見積りを一度に依頼する数は、査定サイトによって異なります。
できるだけ一度に査定依頼をかけられた方が効率的なので、平均でも6社程度に見積もりをかけることができる、査定サイトを選びましょう

不動産一括査定サイトを選ぶ時の注意点

4LDKが理由ではない?マンションが売れない理由

4LDKマンションが3LDKマンションと比較して売れにくいのは事実としてあるでしょう。
しかしそれは理由の一つというだけです。
売却できない理由を間取りだけにあるとは限らないため、他に売れない原因が無いかを探ることが大切です。
マンションが売れない理由について、考えられる点を整理していきましょう。

適正価格で売っていない

マンション売却の基本の考え方として、売却価格は適正価格で売ることが大事で、高ければ売主が得をするということではありません。
自分の売りたいマンションが相場よりも高ければ、当然ながらそのマンションは売れません。

売りたい価格で売却するのではなく、相場価格に合わせることが大事です。

販売価格が適正かどうかは、多くのポータルサイトや成約価格が分かるサイトで調べることもできます。
似たような条件のマンションがどれくらいの価格で売られているのかを知ることが大事です。
価格が高いと判断した場合は、仲介する不動産会社と相談の上値下げを行いましょう。

不動産会社選びに失敗している

マンション売却を行う上で最重要ともいえるのが仲介業者選びです。
不動産会社選びを失敗すると、以下のような事態になり得ます。

  • 会社の広告が少なくマンションが買い手に認知されていない
  • 会社の広告が下手でマンションの魅力が伝わっていない
  • 不動産会社自体が買い手に良い印象を持たれていない

マンション売却を1社にしか任せていない状況であれば、複数の不動産会社に売却を依頼しましょう。
複数の不動産会社に依頼するには、一度に査定を行える不動産一括査定サイトがおすすめです。
また不動産会社と契約する媒介契約は、3か月が一般的で3か月以内に売れない場合は、契約を見直すことも検討しましょう。

不動産会社との媒介契約には主に3種類あります。
媒介契約の種類と、各特徴については以下の表を参考にしてください。

契約の特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
レインズへの登録なし契約後7日以内契約後5日以内
依頼主への進捗報告なし2週間に1回以上1週間に1回以上
他社への依頼できるできないできない
契約の有効期限なし3か月以内3か月以内
自分で買い手を見つけるできるできるできない

レインズとは国交大臣から指定された不動産流通機構が運営する、不動産ネットワークシステムの事です。
レインズに掲載すれば会員の不動産会社に物件情報の交換ができるため、売り出し物件が買い手に届きやすくなります。
表を見れば分かるようにメリットとデメリットがあるため、検討して媒介契約の見直しを行いましょう。

物件そのものに魅力がない

物件そのものに魅力がないと、内覧時に買い手にがっかりされている可能性があります。
打開策は物件そのものの魅力を高め、買い手の不安を軽減させることがポイントとなります。

物件の魅力を高める方法は複数ありますが、物件の築年数や状態を考えてどんな対策を取るかを考えましょう。

  • ホームインスペクションを行う
  • 瑕疵担保保険を付ける
  • ハウスクリーニングを行う
  • ホームステージングをする

物件の魅力を高めるには大きく分けて買い手に安心感を与える方法と、物件の掃除や装飾を行って魅力を高める方法があります。
不動産会社によってはこれらのサービスを無料でつけてくれる所もあるので、チェックしましょう。

またどれを行えばよいのか分からない場合は、不動産会社と相談の上決めましょう。
信頼できる不動産会社であれば相談した時に親身に対応してくれます
技術や知識が不足している不動産に依頼すると、費用だけがかかって損をする可能性があるので不動産選びは慎重に行いましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

売却のポイントを見てきましたが、総合的に考えると一番重要なのは不動産会社選びなのですね。

全くその通りです。物件の魅力が少ないとしても、技術力のある不動産会社ならそこもしっかりサポートしてくれます。

クジラ先生
クジラ先生

4LDKのマンションが売れない原因は現代では核家族化が進み、三世代同居や大家族が少ないことや、価格が高いことが挙げられます。
考えられる売却の対策方法は、4LDKの持つ魅力をしっかりとアピールすることが大切です。

また物件自体に魅力が少なくても、共用スペースの充実や周辺環境の治安の良さなど、周りの環境を含めてアピールしてかまいません。
他にも売却を行う上でのポイントは、交渉に柔軟に対応したり瑕疵担保保険付与するなど、買い手に安心感を持ってもらうことが大事です。
それでも売れない場合は不動産買取を検討してみても良いでしょう。

また何よりも重要なのが売却力のある不動産会社に依頼をすることです。
親身になって売却のサポートをしてくれる、信頼できる不動産会社を探すには不動産一括査定サイトがおすすめです。

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