マンション売るなら専任媒介がおすすめな理由は?仲介手数料や流れの違いについて | 鯨鑑定士の不動産売却

マンション売るなら専任媒介がおすすめな理由は?仲介手数料や流れの違いについて

2020.8.30

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急な転勤や相続などでマンションを売却したいと思った時、何から始めたらよいか解らない方が多いのが現状です。
不動産の売買に慣れていないほとんどの人は、どのようにしてマンションを売れば良いのか、どこから手をつければ良いのか悩むことと思います。

マンションをなるべく早く高く売るためにはコツがあります
いきなり不動産会社を訪ねる前にあらかじめマンションの売り方に関する知識を身につけておくことで、より理想に近いマンションの売却ができます。
順を追って行動すれば、マンションを売ることはそれほど難しいことではありません。

ぜひ予備知識を持ってマンションの売却に臨みましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

マンションをうまく売れるかどうか心配です

確かに慣れていないと難しく感じるかもしれません

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

マンションを売るときのコツはありますか

一番大事なのは信頼できる不動産会社を見つけることです

クジラ先生
クジラ先生

不動産会社に依頼するのが一般的

一般的には不動産会社を通してマンションを売ることになります。
不動産会社の選び方でマンション売却の成否が分かれてしまうと言われるように、不動産会社の選び方はマンションを売る時の大切なポイントです。

マンションを少しでも良い条件で売りたいのであれば、マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ必要があります。
最初はインターネットの一括査定を利用して相場を把握しつつマンションの売り方が得意な不動産会社を探しましょう。

売却の流れを押さえ、前もって準備しておく事でマンションの売却はスムーズに進行します。

またマンションを売って利益を得た場合は所得税など税金を納めなければなりません。
マンションの売り方だけでなく付随する様々な手続きや税金関係もあらかじめ知識をつけることが上手なマンションの売り方につながります。

売値の相場を知る

マンションを売る場合、最初にすることは売りたいマンションの価格の相場を知ることです。
相場を知る方法はいくつかありますが、まず不動産会社に査定を依頼してみましょう。
その際インターネットで同時に複数の不動産会社に査定を依頼することができる一括査定というシステムを利用することをお勧めします。
査定を依頼する際はなるべく複数社に依頼しましょう。

一括査定とは売りたいマンションの情報を入力し送信することで、一度に多くの不動産会社におおよそのマンションの価格を査定してもらうシステムです。
メリットとしては複数の不動産会社に査定してもらうことで、より客観的に売りたいマンションの価格を掴むことができる点です。

一括査定には二つの方法があります。

一つは簡易査定と呼ばれる机上査定
机上査定の場合は価格を出す根拠は入力された情報だけですので、入力内容に誤りがあると正確な相場を知ることができません。

もう一つは実際に売りたいマンションを訪問し、実物を見てから価格を決める訪問査定です。

自分が売りたいマンションの相場を知らなければその後の計画を立てることが難しいので、まずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

なおインターネットで査定をしてもらう際に必要な情報としては、住所、土地面積及び建物面積、築年数、間取りなどですが、この中で最も大切な情報は築年数です。
誤った情報を伝えないためにも、入力は間違えないよう気を付けましょう。

査定の際に注意する点としては、訪問査定を依頼した場合に査定が終わった段階ですぐに媒介契約を結ぼうとする不動産会社があることです。
その不動産会社で媒介を依頼すると決めていたなら良いのですが、まだどの不動産会社と契約をするか決めていない段階では特定の不動産会社と契約を結ぶことは避けましょう。

その場で媒介契約を結んでしまうと、媒介方法によっては他に適当な不動産会社が見つかっても契約できなくなってしまいます。

こざかな生徒
こざかな生徒

査定は依頼する不動産会社によって違ってくるんですね。

そうですね。注意しなければならないのは一番高い金額を言ってくる不動産会社が必ずしも良い会社とは限らないことです

クジラ先生
クジラ先生

仲介手数料について

不動産会社は不動産を売買した際の仲介手数料が主な収入源です。
そして仲介手数料の金額の上限は宅地建物取引業法として法律で決まっています。
具体的な金額は下記の通りです。

売買価格  報酬額
200万円以下の部分取引額の5.5%以内
200万円超400万円以下の部分取引額の4.4%以内
400万円超の部分取引金額の3.3%以内

※売買価格には消費税は含まれません。
※報酬額には別途消費税がかかります。

仲介手数料とは成功報酬なので、マンションの売却が成立して売買契約を交わすまでは支払う必要はありません

不動産会社は媒介契約を結んでから、依頼されたマンションを売却するため宣伝をしたり、購入を検討している顧客の内覧に立ち会うなどの販売活動をします。
その活動の結果無事にマンションが売れたときに仲介手数料を成功報酬として受け取るのです。

仲介手数料の上限はあくまでも上限ですので、双方が納得していればそれより安い金額でも良いのです。

仲介手数料は買い手が見つかって売買契約を結んだときに半額を支払い、残りの半額はマンションの引き渡しの時に払う方法が慣習となっています。

媒介方法について

マンションを売るときには不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介とは仲介のことです。
媒介契約には三つの方法があり、売り手にとってより有利になると思われる媒介方法を選びましょう。

専任媒介

専任媒介とはマンションを売る際に一社の不動産会社に媒介を依頼することを言います。
専任媒介のメリットとしては次のようなものが挙げられます。

  • 不動産会社から売却の状態をコンスタントに伝えてもらえる。
  • 契約の期間が最長で3ヶ月間と決められているため、短期間の間に頻繁に広告を出すなど集注的に売却に力を入れてもらえる。

またデメリットとしては下記の点が挙げられます。
1社だけに媒介を依頼するので、依頼した不動産会社の力量によって良い条件で売却してもらえるか差が出ることです。

専任媒介は契約を交わした不動産会社が信頼の置ける会社であれば、より良いマンション売却が望めるでしょう。

専属専任媒介

専属専任媒介はほぼ専任媒介と同じ様な内容ですが、決定的に違う点としては自分で買い手を探してきても必ず契約をした不動産会社を介さなければマンションを売ることができない点です。

他の媒介方法では自分で買い手を探してきた場合は不動産会社には仲介手数料を支払う必要はありません。
けれど専属専任媒介の場合は、自分で買い手を見つけてきても不動産会社に仲介手数料を支払わなければならないのです。

マンションを売るというのは大きな金額が動く売買ですので、数%の仲介手数料だけでもかなりの支出になります。
この点が専任媒介との大きな違いです。

メリットとしては、契約を結ぶことによって最低でも毎週1回は売却の状況を連絡してもらえる点です。
また専任媒介と同じように、契約を交わすことができる不動産会社は1社だけですので、良い不動産会社と契約できれば熱心に買い手を探してもらえるでしょう。

一般媒介

一般媒介というのは媒介する不動産会社を一社に決めずに、複数の不動産会社に媒介を依頼する方法です。
一般媒介の場合は、自分で買い手を見つけてくることも可能です。

デメリットとしては、他の二つの方法と違い売り出し期間中にマンションの販売状況を報告する義務がないことが挙げられます。
また指定流通機構(レインズ)への登録が任意となっている点もデメリットと言えるでしょう。

専任媒介や専属専任媒介では指定流通機構への登録は義務化されています。

しかし一般媒介の契約をした時、もし契約をした不動産会社が指定流通機構に登録をしなかった場合は、他の媒介方法で売るよりも情報量が少なくなる可能性があります。
それだけでなく一般媒介の場合は、複数の不動産会社に依頼しているのでどの不動産会社も買い手が付きにくいと思った物件はそれほど熱心に販売活動をしてくれない場合が多いのです。

不動産の仲介というのは契約が成立して初めて仲介手数料が入る仕組みになっているために、不動産会社としても力を入れる物件とそうでない物件に明らかな差がつくことがあるのです。

一般媒介の場合販売期限は制限なしとなっていますが、行政の指導により実際には3ヶ月以内に買い手を探すことになっています。

専任媒介と専属専任媒介と一般媒介

指定流通機構(レインズ)とは?

指定流通機構(以下レインズ)は、宅地見物取引業法(宅建法)に基づいて国土交通大臣が指定した機構です。
レインズとは Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略です。

全国の地域ごとに四つに分けられており、東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズがあります。
不動産業者だけが登録の上利用することができるデータベースですので、レインズに登録している場合とそうでない場合には情報量の面で大きな違いが出てきます

レインズに登録をすると、全国の不動産の売買に関する情報を得ることができます。
不動産の売買をするにあたって欠かせない情報源と言えるでしょう。

仲介の種類

マンションを売るにあたっての売却方法を表にしてみました。

一般媒介契約 専任媒介契約専属専任媒介契約
依頼できる不動産会社の数複数社可能1社のみ1社のみ
売主への報告義務なし二週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務任意契約後7日以内に登録義務あり契約後5日以内に登録義務あり
自分で買主を見つける可能可能できない
契約の有効期間制限なし3ヶ月以内3ヶ月以内
こざかな生徒
こざかな生徒

一口に仲介と言ってもいろいろな種類があるんですね

それぞれの仲介方法の特徴をみて、自分に一番あった方法を選ぶことが大切ですね

クジラ先生
クジラ先生

専任媒介を勧める理由

三つの媒介方法の内容を見ると一般媒介が一番良い方法の様に思えますが、実際にデータをとった場合満足度は専任媒介が最も高いという結果が出ました。

マンションを売るさいに一般媒介と専任媒介を選ぶ人の数はほぼ同じか一般媒介の方がやや多いとなっています。
しかし早く売却することができた媒介方法は専任媒介でした。
専任媒介契約を結ぶということは、他の不動産会社には依頼をしていないということです。
期間が決められているだけでなく他社と契約をしていないことがわかっているため、契約を結んだ不動産会社は安心して販売促進に力を注ぐことができるのです。

専任媒介がオススメ

似たような媒介方法に専属専任媒介がありますが、専属専任媒介の場合は自分で見つけてきた買い手に売る場合でも契約をした不動産会社を通さなければ売ることができません。
その点、専任媒介の場合は友人や親戚など自分で買い手を見つけた場合は、直接その人に売ることができます。
自分で直接買い手を見つけることができた場合、不動産会社には仲介手数料を払う必要はないので金額的にもメリットが大きいと言えるでしょう。

また専任媒介の場合、期限は3ヶ月と決められています。

不動産会社によっては、3ヶ月で売れなかった場合は、不動産会社が買い取ってくれるという買取制度を用意している不動産会社も多いので、万が一3ヶ月以内に買い手がつかなくとも安心です。

専任媒介のリスク

専任媒介はマンションを売る際には最も安心な方法ですが、デメリットもあります。

専任媒介は一つの会社だけと契約を結ぶ方法です。
それだけに契約した不動産会社の質や担当になった営業社員によって、売却の結果が左右されてしまう点です。
大手の不動産会社だから安心だろうと契約を結んだものの、実際に担当になった営業社員が転勤してきたばかりで売りたいマンションのある地域のことには情報不足だったりということも。

不動産会社を決める際には直接コンタクトを取ってマンションを売ることが得意で誠意のある対応をしてくれる不動産会社を選びましょう。

一般的なマンション売却の流れ

ここでマンションを売る場合の全体的な流れを見てみましょう。
マンションは下記の順番で売却をすることが一般的です。

  • 査定をして相場を知る
  • 不動産会社と媒介契約をむすぶ
  • 依頼した不動産会社が売却を開始する
  • 買い手が決まり売却をする
  • 売却益が出た場合は翌年確定申告をする

簡単にまとめると上記のような流れになります。

マンションを売る場合は数ある不動産会社の中でも、マンションの売買が得意な不動産会社を選びましょう
マンションは戸建てと違い、共有スペースの使い方やマンション特有の利用規約などをよく理解していなければなりません。
マンションの売却に関しては専門的な知識が必要となるのです。

売主が不動産売買に慣れていない場合は、インターネットの一括査定を利用しマンションの売却に慣れた不動産会社を紹介してもらいましょう。

マンションを高値で売るコツ

売り手の希望はマンションを少しでも早く高く売ることでしょう。
マンションを高く売るコツとしては下記のような方法があります。

  • 時間に余裕を持つ
  • 需要が高くなる時期に売りに出す
  • 瑕疵担保保険をつける
  • 内覧のために屋内を綺麗にしておく
  • 簡単に売値を下げない

時間に余裕を持つ

不動産を高値で売りたい場合は、焦らずに時間に余裕を持つことが必要です。
何らかの事情によりすぐに売りたい場合は別ですが、時間に余裕を持つことで安易に値切られるリスクを避けることができます。
具体的な期間としては、最低でも3ヶ月を考えてください。
3月にマンションを売ることを決めたら、遅くとも1月から準備を始めましょう。

需要が高くなる時期に売りに出す

日本の年度末は3月です。
そこで転勤などの理由でマンションの購入需要は毎年3月がピークとなります。

3月に売りに出すのならばその年の1月ごろから準備を始める必要があります。
マンションを売る場合は売買契約を結んでから物件の引き渡しの日まで約1ヶ月の期間があります。
売り手はその期間のうちにローンの設定や引っ越しの準備などを進めておきましょう。

マンション売却の売り時

もし3月に売りに出せなかった場合は、9月を目標に売りに出すといいでしょう。
秋も会社員にとっては異動の時期ですので、購入需要は多いのです。

瑕疵担保保険に入る

瑕疵担保保険に入ることで売値を高く設定できます
本来、瑕疵担保保険は新築の建物にかける保険ですが、中古マンションの場合も既存住宅売買瑕疵保険という保険に加入することができます。

瑕疵とは傷や欠陥のことを言いますが瑕疵の具体例としては下記のものが挙げられます。

  • 雨漏り
  • 排水管の破損
  • 事件・事故などの心理的瑕疵
  • 反社会勢力との関わり

上記の点は瑕疵に当たりますが、経年劣化による傷や汚れなどは賠償の対象になりません
また瑕疵担保責任が認められる場合は、引き渡される時には気がつかなかったけれどもよく調べてみたら隠れた瑕疵があった場合と定められています。

民法では買主が瑕疵を発見してから1年以内に申し出れば、売主はこれらの責任を負わなくてはならないと定めています。
つまり買い手は引き渡しが終わって1年以内に瑕疵を見つけた場合、売主に修理代などを求めることができます。

瑕疵担保責任保険に入っておけば、修理代などを求められた時に保険会社から費用を払ってもらうことができるのです。

これは買主にとっても修理代金や賠償金の取りっぱぐれのない方法ですので、安心感がありマンションの価格も高めに設定することができます。

瑕疵担保保険が付保されているマンションは、購入時に払わなければならない税金のうち下記の税金が緩和されるというメリットもあります。

  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 住宅ローン控除

買主には以上のような税金面でのメリットがあります。

内覧のために部屋を綺麗にしておく

査定をする際に不動産会社の営業担当者が来訪する場合は、それほど神経質に部屋を綺麗にしておく必要はありません。
慣れている営業担当者であれば、物を全て取り払った後の部屋の様子を想像することができるからです。

けれど顧客が内覧のために訪問してくる場合は、少しでも印象をよくするために部屋を綺麗にしておくことが必要です。
モデルルームのように綺麗にしておくことは無理でも、すっきりとした部屋にしておくだけで内覧に来た人に好印象を与えることができます。

部屋をすっきりと整理するだけでなく、内覧に来た人に清潔感を持ってもらうこともポイントの一つです。
そのためには、水回りを綺麗にしておきましょう。
キッチンや洗面台、バスルーム、トイレなどは特に清潔にしておく必要があります。

また匂いにも気をつけましょう
特にペットを飼っていたり、喫煙者がいる家庭は匂いに気を配る必要があります。

内覧で良い印象を持ってもらうこともマンションを高く売るためのコツです。

簡単に売値を下げない

中古マンションを売る時は、売り手や不動産会社そして買い手の間で価格のすり合わせが行われています。
マンションには定価というものは存在しません。
査定によって出した金額はあくまでも仮の価格でその価格通りに売れることはまずありません。

そうかと言って買主の言いなりになって価格を下げてしまうことはよほど急いで売らなければならないなどの理由がない限り避けましょう。

マンションの価格はマンションの質だけでなく、地域の環境要因も大きいのです。
買い手は安くいい土地のマンションを買いたいと思っていますが、売り手はできれば相応の価格で売りたいと思っているのです。

時間的に余裕がある場合は、慌てて値引きをするのではなく正当に評価してくれる買い手に売ることができるように不動産会社に依頼しましょう。

マンションを売る際に必要な税金の知識

不動産の中でもマンションを売ったときの税金のルールは複雑です。
マンションを売ったときの税金が複雑になっている理由とは、あまり税金がかからないようにいくつかの特例が設けられているからです。
節税や払いすぎた税金が戻ってくる還付金をもらえる税制特例など、知らないと損をするポイントがいくつかあります。
マンションを売るときには税金についてもあらかじめ知識を持つことをお勧めします。

マンションを売ったときの税金の基本は、売却によって利益が発生したときには税金が生じ、売却によって損失が出た場合は税金を取らないという基本的姿勢によっています。

マンションを売ったことによって利益が出た場合に払う税金

マンションを売るにあたってはいくつかの税金を支払うことになります。
売却時の納税には二通りあります。
一つはマンションを売ったことによって利益が出たときのみに発生する税金です。
譲渡益が出たときに支払う税金は下記の通りです。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

上記の税金は利益が出たときのみ申告する必要のある税金です。

マンションを売る過程で発生する税金

マンションを売る際に必ず発生する税金は下記の通りです。
売る過程で必要となる税金は主に手続きなどに支払われる税金ですので、マンションを売って利益が出なかった場合にも支払わなければなりません。

  • 印紙税
  • 抵当権抹消の登録免許税
  • 仲介手数料に対する消費税

抵当権抹消の登録免許税に関しては、売却するマンションのローンが残っている場合のみに発生します。

マンションを売る際に払わなければならない税金一覧

マンションを売った際に生じる税金は下記の表のようになります。

税金の種類    納付時期税率
所得税確定申告時長期15%短期30%
住民税給与天引きの場合は翌年6月から翌々年5月長期5%短期9%
復興特別所得税確定申告時所得税に対して2.1%
印紙税売買契約時売買金額による
登録免許税引き渡し時不動産一個につき1,000円
消費税各種サービス料の支払い時期料金の10%

※長期とは売却するマンションの所有期間が5年超の場合、短期とは所有期間が5年以下の場合を指します。

所得税

マンションを売ったことによって利益が出た場合は所得税を払わなければなりません。
所得税は給与所得だけでなく不動産所得や事業所得など10種類に分かれています。
マンションを売った際に得た収益は10種類の所得税の中の譲渡所得にあたります。
譲渡所得は下記の計算式によって求められます。

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用

※譲渡価格とはマンションを売ったときの売却価格です。
※取得費とは今住んでいるマンションの購入時の価格のことです。
※譲渡費用とは、仲介手数料、印紙税など売却に要した費用のことです。

取得費に関しては減価償却という計算を行うことで毎年減少していきます。
減価償却費というのは取得した時点からマンションは年々価値が下がるものという考えに基づいて算出された金額です。
確定申告をするまでに減価償却の手続きは済ませておかなければなりません。

減価償却とは?

不動産の場合でいうとマンションや戸建ての建物は固定資産として減価償却を行いますが、土地については減価償却を行いません。

なぜならば土地は年月が経ったとしても、面積が減ったり劣化したりするものではないからです。
減価償却は消耗する固定資産に対してかかる費用のことを言います。

そして次の3つの数字を使って算出します。

  • 購入時の価格
  • 耐用年数
  • 決められた係数

上記の数字を掛け合わせた金額が減価償却費となります。
減価償却費は確定申告までに出しておく必要があるので注意しましょう。

確定申告について

マンションを売って利益が出た場合は、マンションを売った翌年に確定申告をしなければなりません。

マンション売却における確定申告

利益が出たかどうかは譲渡所得の計算をすることによってわかります。
譲渡所得がマイナスになっている、つまりマンションを売ることで損失が出た場合は、基本的に確定申告をする必要はありません。

ただ注意をしなければならない点として、特例を利用する場合はたとえマンションの売却で損失が出たとしても確定申告をする必要があります。
特例を利用することはメリットも多いため積極的に利用することをお勧めします。

確定申告の方法

確定申告は毎年2月16日から3月15日の間に申請する決まりがあります。
その期間に間に合うように準備を進めましょう。
ですからマンションを売った場合はその翌年の2月16日から3月15日までに申告をしなければなりません。

控除について

マンションを売った場合、利益が出た場合も出なかった場合も利用できる控除があります。
節税の役割も果たしますので、積極的に利用することをお勧めします。

マンションを売った場合に受けることのできる控除を見てみましょう。

  • 3,000万円特別控除
  • 特定居住用財産の買い替え特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

3,000万円特別控除というのは、居住用のマンションを売却した場合に譲渡所得から3,000万円を控除してくれる特例です。
計算式は下記になります。

譲渡所得=(課税譲渡所得-3,000万円)×譲渡所得税の税率

3,000万円の特別控除を受けるにはいくつかの条件があり、それらの条件をクリアしなければ利用することはできません。

特定居住用財産の買い替え特例というのは、マンションを売って利益を出た場合に利用することができる特例です。
売却益が出た際に払わなければならない譲渡所得を繰り延べることができる特例です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除というのは、マンションを売って損失が出た場合に利用できる特例です。
マンションを売って損失が出た場合、一定の条件を満たしていれば、譲渡損失の損益通算や繰越控除が受けられる特例です。
損益通算とは一定の条件をクリアしていれば、譲渡所得を他の所得税、例えば給与所得などからも差し引くことができる特例です。
繰越控除というのは、損益通算できなかった損失を3年間繰り越すことができる特例です。

上記の控除についてはいずれも条件があり、条件をクリアしている場合のみ利用することができます。

申告するには?

確定申告をするには2つの方法があります。
一つはインターネットで申告する方法。
もう一つは申告書の用紙を入手し手書きで記入し申告する方法です。
確定申告の申告用紙は国税庁のホームページからダウンロードすることができます。

インターネットで申告する場合はあらかじめ準備をしなければなりません。
マンションの売却に関する確定申告は添付書類も多く、初めて確定申告する人にとっては難しく感じるかもしれません。

確定申告については管轄の税務署で詳しく指導をしてもらえます。

また毎年税理士会による相談会が各地で開催されていますので、積極的に利用してみましょう。

忙しくて確定申告をする時間がない場合は、税理士に依頼することをお勧めします。
税理士に確定申告を依頼する場合の費用の相場は10万円前後となっています。

こざかな生徒
こざかな生徒

確定申告は難しそうですね

確かに慣れていない人にとっては、ちょっと難しい手続きかもしれませんね

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

自分でできる自信がありません

大丈夫です。わからなければ税務署や税理士さんの指導を受けることもできますよ

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

少しでも早く高くマンションを売るには、事前にマンションを売る方法について調べておくことで、有利な売却ができます。

不動産会社に丸投げをせずに、売れるまでの間は売主も売却の準備をしたり売却状況などまめに連絡を取る様にしましょう。
熱心に売却に取り組む姿勢を不動産会社の担当者に伝えることも、マンションを売るときには必要なことです。

マンションを売った後も、利益が出た場合は確定申告の手続きをしなければなりません。

マンションの売却そのものにかかる期間はおよそ3ヶ月ですが、買い手を探す手続きと同時に種々の手続きを進めることでマンションの売却効率よくスムーズに運ぶことができます。

またマンションを売るにあたって必要となる税金やその他の費用についてもあらかじめ準備することで時間の無駄なくマンションを売ることができます。

マンションを売るということは、何千万円という高額なやり取りになります。
販売の技術が高く信頼の置ける不動産会社を見つけ、納得のいくマンション売却を成功させましょう

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