中古住宅内覧で見逃しやすいチェックすべき10のポイントと注意点 | 鯨鑑定士の不動産売却・投資

中古マンションや一戸建て内覧で見逃しやすい10のポイントと注意点

2020.9.12

2020.9.12

4 views

    SHARE :

良い物件を購入出来れば新築物件よりも格段に安い費用で理想の住まいが手に入る中古住宅の購入を検討するにあたって重要なのが物件の内覧です。

内覧は物件を購入するかを決める大切なステップですが、特に中古住宅の場合は新築住宅を購入するとき以上に内覧に関する知識が必要になります。

内覧でチェックするポイントとして、間取りが自身の生活に合っているか?駅やスーパーは近いか?などがポイントとして挙げられるでしょう。

しかし中古住宅の場合、これらだけでは十分とは言えません。
前住人が居住していたことを踏まえると、ニオイや細かな傷、建物内外の劣化等も注意してみなければ、購入後に予定外の修理費用が必要になる場合もあります。

内覧の段階で不備が見つかれば、値下げ交渉の材料として提示できる可能性もありますので、丁寧なチェックが重要です。

とはいえ、理想的な住宅だと内覧時に舞い上がってしまい、見るべきポイントをチェックできない可能性もあります。
ですから内覧前にはどこをチェックすべきか自身が把握し、準備しておく必要があるのです。

今回は中古住宅内覧で見逃しやすいチェックすべき10のポイントと注意点について解説します。
内覧時に持っていくべきものや、中古住宅ならではのポイントについてもご紹介します。

こざかな生徒
こざかな生徒

そもそも、中古住宅の内覧はそれほど必要なものですか?

未だ建築されていない新築物件を購入するのとは違って、実際の物件を見てから購入できるのは中古住宅購入のメリットの一つなのですよ。

クジラ先生
クジラ先生

中古住宅内覧でチェックすべき10のポイント

内覧にかけられる時間はそれほど長くありません。
住人がいる場合はダラダラと時間をかけてみることができませんので、見逃しやすいポイントと要点を押さえて挑む必要があります。

ここで暮らしていくというリアルなイメージをしながら内覧を進めていきましょう。
それと同時に機能面、搬入のことも踏まえて確認することが大切です。

中古住宅の内覧で見逃しやすいところを以下にまとめました。

  1. 家具を置いたときの空間の広さ
  2. 眺望と騒音
  3. 日当たりと風通し
  4. 収納スペース 
  5. 水回りと排水
  6. 床や柱の不具合
  7. 設備の設置時期
  8. 外壁や基礎部分のひび割れ
  9. 軒裏と屋根裏
  10. 床下

上記のポイントについて、詳しくみていきましょう。

中古住宅内覧時の注意点

1.家具を置いたときの空間の広さ

部屋は何帖か、人数にあった部屋数は確保できるかは見ても、家具を置いたときの空間をイメージしてどの程度の広さを確保できるかは見逃してしまいがちなポイントです。

食器棚や冷蔵庫を置くキッチン、ソファやテーブル、ダイニングセットを置くリビングダイニング、ベッドを置く寝室。

住宅の購入に合わせて家具をすべて取り換えることは現実的ではありませんから、現在使用しているものを設置することになるでしょう。

家具と間取りのバランスによって空間の捉え方は大きく変わります。
家具を設置した後にどのくらいの広さを確保できるかを確認しましょう。

2.眺望と騒音

室内の窓からの景色の見え方、ベランダやバルコニーからの眺めも確認しておきましょう。
近隣に高い建物がある場合は視線が遮られたり、住宅密集地ですとお隣から室内が丸見えになるという場合もあります。

大きな道路に面していれば土埃が舞いやすくなるため、窓を開けたりバルコニーに出るなどして実際にあたりを見回してみる必要もあります。

またその際には騒音についても確認しましょう。
窓を締めていると気にならないが、開けると近隣付近の騒音が気になるというケースは多くあります。

特に近くを電車が通っていたり、繁華街付近にある住宅の場合は注意してみる必要があります。
騒音に関しては時間帯によるものも大きいため、住人や不動産会社の担当者に実際の様子を確認することをおすすめします。

3.日当たりと風通し

日当たりと風通しは大変重要なポイントです。
リフォームで部屋の間取りを変えることは出来ても、住宅そのものの日当たりを変えることは簡単ではありません。

2階は明るいけれども1階のリビングスペースは日中でも電気が必要なほど暗いといった間取りは意外に多く、日当たりの良い家で暮らしてきた人にとっては大きなストレスの原因にもなり得ます。

西側に大きな窓があって、夏エアコンの冷房の効きが悪いといったケースもあるでしょう。
南北、東西のように風が通り抜ける対面に窓がないと、換気効率が悪くカビが発生しやすくなりますので、窓が設置されている位置にも注意が必要です。

どの部屋のどの方角に、窓が幾つ設置してあるかを確認しましょう。

4.収納スペース

内覧のチェックポイントとして、収納スペースの数の確認を必須としている方は多いでしょう。
しかし、クローゼットの使い勝手や中の状態については見逃しやすいポイントです。

クローゼットは高さや扉の形状によっても使い勝手が大きく変わります。
部屋に家具を置いたときにクローゼットが開きやすいか、ウォークインクローゼットの場合は生活動線がスムーズであるかについても確認が必要です。

収納スペースについては、中の状態もしっかりチェックしましょう。
以外に多いのが、湿気によってカビが繁殖しているケースです。
収納スペースにカビがあるのは、部屋自体の湿気や通気性の悪さだけではありません。

基礎工事の不備によって建物の湿気コントロールが正常に出来ておらず、カビが繁殖しやすい住宅も多く見受けられます。
収納を開けて万遍なく見回し、カビの臭いがないかチェックしましょう。

収納スペース内の壁紙が不自然に張り替えられていないか、シミが出来ていないかも重要なチェックポイントとなります。

5.水回りと排水

水回り部分に漏水が起きていると、建物全体の傷みを加速させる原因となります。
キッチン、洗面所、トイレ、浴室等水回り部分の床が浮いていないか、シミが出来ていないかを確認しましょう。

結露が起きやすい住宅は特に水回り部分の木材を傷ませる原因となりますので、水回り部分の木材の状態をみることも大切です。

古かったらリフォームで直すから大丈夫と考えがちですが、配管の組替ややり直しは想像以上に費用がかかります

できるだけ既存の物を使用できるよう、水回りのチェックは十分に行いましょう。

6.床や柱の不具合

不具合をチェックする上で特に重要なのが家の傾きです。
家が傾くと室内のドアの建付けが悪くなるだけではなく、住人の身体にも大きな影響を及ぼします。
1000分の6以上の傾きがある場合は欠陥住宅とみなされますので、必ずチェックしましょう。

傾きを確かめるには、建物の中心部にあるドアを開け、途中で手を放します。
家の傾きに問題が無ければ手を放したところでドアが止まりますが、傾きがある場合はそのまま開いたり、閉じたりします

ピンポン玉やビー玉を使って傾きを調べるのも有効な方法です。

7.設備の設置時期

中古物件の場合は残置物なしで売却されるのが一般的ですが、給湯器やエアコンなどについては撤去されないまま引き渡しされることもあります。

これらの付帯設備については売買契約書を交わす際に付帯設備表で詳しい取り決めを行いますが、その時点では現物を確認することができません。

購入価格には付帯設備の分も含まれていますので、何が付帯されるのか、付帯される設備の状態について内覧の際によく確認しておきましょう。

例えばエアコンが付帯設備とされている場合でも、年数が経過していて使用に問題が生じるレベルであれば入居後にトラブルになる可能性もあります。

付帯設備表に記載された設備に不具合があった場合、売主に修理負担を求めることができますが、これは原則として引き渡し後7日以内となります。

引き渡し後の忙しい時期に全てをチェックするのは限界がありますので、売主が立ち会っている内覧日に確認を行うと良いでしょう。

エアコン、給湯器以外にも、照明器具や戸棚、洗面設備、洗濯機用防水パンなども付帯設備とするケースが多くありますので、一つずつ確認を行うことが大切です。

8.外壁や基礎部分のひび割れ

外壁や基礎部分のひび割れは、水が入り込むと内部の木材や鉄筋が腐食する原因になります。
ひび割れが認められる場合は外壁塗装による補修が必要となり、購入後の費用がかかるため注意が必要です。

コンクリートやモルタルについては、材料の特性上ある程度のひび割れは避けられず、髪の毛程度の細さであれば問題ありません。

しかし幅が0.5ミリ以上、長さが1メートル以上であれば内部の腐食が懸念されます。
外壁の補修に関しては、10年が目安となります。
築年数が10年以上経過している場合は補修履歴の有無についても確認しましょう。

9.軒裏と屋根裏

戸建ての場合は軒裏や屋根裏が腐食しやすくなります。
この部分は外壁や基礎部分以上に見逃しやすいポイントとなりますので、忘れずにチェックしましょう。

軒裏にシミや塗装の剥がれがある場合は雨漏りしている可能性があります。
また、通気性が悪い屋根裏の場合は結露が確認できます。

通気性が悪ければ夏の間建物に熱気がこもりやすくなるため部屋の温度にも影響を及ぼしますし、結露はカビや木材の腐食の原因にもなります。

どちらも接合部分ボルトにゆるみが無いか、隙間が空いていないか、サビていないかについてもチェックすることが大切です。

10.床下

台所の床下収納、あるいは和室の畳を上げて、床下の状態をチェックしましょう。
床下の状態は住宅そのもののコンディションを左右します。

普段目にする場所ではありませんが、ここをチェックすれば建物に関する多くの情報を知ることができるのです。

白アリの発生有無はもちろん、水道管からの漏水、カビや腐食、床断熱材の欠損や脱落など、建物の耐久性などといった性能を把握できます。

特に、通気性が悪くカビの臭いがする場合は、住人の身体にも大きな影響を与えかねませんので注意深くチェックすることが大切です。

見逃しやすいポイントとしてご紹介した上記の内容に共通するのは、パッと見の見た目ではなく、中身であるという点です。内覧は印象に左右されがちですが、今後暮らしていく上で重要なのは建物の機能性や柔軟性といった中身そのもの。表面上キレイであっても、カビの臭いがする、雨漏りの形跡がある場合は購入を見送ることも大切です。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

見た目よりも中身を見ることが大切ですね。

中古住宅の内覧で押さえておくべきポイントとは?

ここからは中古住宅の内覧で押さえておくべきポイントとして、当日の持ち物・採寸する場所・カメラで撮る場所・同行人についてお伝えします。

内覧日当時にもっていくべきもの

内覧日には以下の物を持っていきましょう。

  • 住宅の図面
  • カメラ
  • メジャー
  • ペン
  • 家具の寸法
  • 方位磁石
  • 懐中電灯
  • スリッパ
内覧当日に持参すると良い物

どのような場面で必要になるのか、詳しくみていきます。

住宅の図面

不動産ポータルサイトや広告等に記載されている物件の見取り図は必ずしも現況通りではなく、大まかなものだったり、現況と変わっている可能性があります。

例えば窓の位置や数、部屋の広さ、ドアの数など、細かな部分に関して異なるかもしれません
基本的には内覧日に不動産会社が持ってきてくれますが、個別訪問の場合は予め用意し、忘れずに持っていきましょう。

カメラ

内覧日には様々なところをチェックしますので、記憶が曖昧になりがちです。
そのため、カメラで撮影して記録に残すことをおすすめします。

傷や劣化部分などはもちろんですが、空間を把握するのにも便利ですので、動画や広角レンズで撮影できるものだと尚良いでしょう。

メジャー

自身が所有している大型家具が設置できるかを確認するため、メジャー持参は必須です。
カーテンや窓枠を計るのにも使用しますので、長さ3~5メートルほどの物を用意しましょう。

ペン

ボールペンを一本でも持っていきましょう。
図面と現況の相違点を書き込んだり、気付いたことを書き留めておくのに役立ちます。

家具の寸法

家具を置いたときの空間の広さをイメージする際に必要となりますので、予め現在使用している主要家具の高さ・幅・奥行を測ってまとめておくことが大切です。

内覧では家具をおく場所を仮定し、寸法を照らし合わせ、どのくらいのスペースが確保できるかを確認しましょう。

方位磁石

主要採光面がどの向きなのか、玄関の位置、各部屋の窓の位置などを確認するのに役立ちます。
不動産会社の物件情報で日当たり良好とあっても、内覧日の天候が悪ければそれを知ることは出来ません。
確実な方位を知るためにも持参していくと良いでしょう。

懐中電灯

電気が通っていない物件や夕方以降の内覧になる場合は必須です。
明るさが足りないと細かな部分を確認できませんので、必ず持っていくようにしましょう。

居住中の物件の内覧においても収納スペースに物があったり衣服がかけられている場合は、懐中電灯で照らすことで壁紙やカビの状態をチェックできるため便利です。

スリッパ

売り出されてから時間が経過している場合は住宅にホコリ等が溜まっていて足元が汚れる場合がありますのでスリッパを持参していくと安心です。

不動産会社の担当者が同行する場合は用意されていたり、居住中の住宅にお邪魔する際は住人側が用意してくれている可能性がありますが、念のため持ち物に入れておきましょう。

採寸する場所

家具を置いたときどのくらいの広さを確保できるか、また引っ越し時に搬入できるかを明確にするために、内覧時の採寸は大変重要です。

測っておくことで内覧後に検討する際にも具体的なイメージをしやすくなるでしょう。
居住中の場合は何度も内覧に伺うことは非現実的ですので、一度の内覧で具体的な数値を把握しておくことが大切です。

以下の表は内覧で採寸しておくべき場所をまとめたものです。

各部屋ドアの高さ 天井高
各窓高さと幅(カーテンレールの有無)
玄関入口の高さと幅
収納押し入れやクローゼットの開口部分
キッチン冷蔵庫や食器棚を設置する部分(扉が開閉できるか等)
洗面所防水パンの内寸 洗濯機置き場の高さと幅

カメラで撮る場所

写真の記録として残しておくことで、位置や距離感がわかりやすくなります
内覧では以下の部分についてカメラで撮影しておくと良いでしょう。

  • コンセントの場所
  • テレビの配線
  • 収納スペースの中

但し、居住中の場合は住人の許可を得てから撮影を行ってください

コンセントの場所

コンセントの位置や数は内覧でチェックしておくべき箇所の一つです。
数を記録しておくだけでは暮らしをイメージする上で情報不足となりますので、各部屋にいくつあるのか把握できるように撮影しておくことをおすすめします。

特にキッチン家電に関しては延長コードの利用はできませんので位置が重要となります。
後で見返した際に分かりやすいように写真に収めておきましょう。

テレビの配線

テレビの配線によって各部屋のレイアウトが決まるといっても過言ではありません。

木造住宅ですと壁の中や天井裏を使って配線されているため工事で位置を変えることは出来ますが、鉄筋造の場合は構造上後から変更できない可能性があります。

家具や家電の配置の参考にできるよう、部屋の間取りとテレビ配線の位置が分かるように写真に収めておきましょう。

収納スペースの中

写真に撮ると後から詳しい形状を把握できるのがメリットです。
収納スペースは建物内全て同じというわけではなく、部屋ごとに形状が違うことが多いです。

柱やハンガー掛けの位置を正確に把握できれば、実際の収納量もイメージしやすくなるでしょう。
暗い部分はフラッシュで撮影することで、壁紙の状態やカビの確認できます。

内覧には信頼できるアドバイスをくれる人と行く

内覧には基本的に複数人で行くことが大切です。
通常かけられる時間は30分~1時間程度しかありませんから、一人が一階部分を、もう一人が二階部分をチェックするなど、分担すると効率よく進められます。

また自分以外の人と見ることで客観的な意見を取り入れられたり、冷静に見極められるというメリットも得られます。
一緒に住む夫婦や親、または信頼できるアドバイスをくれる人と一緒に行くことをおすすめします。

こざかな生徒
こざかな生徒

家族全員で内覧に行っても大丈夫ですか?

お子さんを連れての内覧はマナー違反というわけではありませんが、売主の了解を得る必要があります。また、お子さんに気をとられてチェックすべき点を見逃してしまう可能性もあります。お子さんの年齢や内覧する住宅の状況に合わせて慎重に検討しましょう。

クジラ先生
クジラ先生

リフォームが前提なら専門家と一緒に

中古住宅の購入にあたって大規模なリフォームをするのが前提であれば、専門家やリフォームを依頼する会社の担当者とともに内覧に行きましょう。

リノベーションできるかの判断をその場でしてもらうことができますし、どのような設計ができるかなどといった具体的な予測が立てやすくなります。

見積りまでもスムーズに行えるため、住宅購入の資金計画を立てるのにも役立つでしょう。

中古住宅の内覧で注意すべきポイント

見た目の良さだけに囚われず、リノベーションやリフォーム可能な柔軟性にも目を向ける

リノベーションして自分らしい家をつくる、というのが中古住宅購入のトレンドになりつつあります。

築年数が経過した中古住宅の場合は修繕や補修が必須となりますから、同時にリフォームやリノベーションすることを視野に入れた住宅選びが重要です。

逆に言えば、リノベーションに適さない住宅は購入を見送るべきとも言えます。
一般的な木造住宅の資産価値は築20年を超えるとゼロになると言われていますが、リフォーム等で手を加えることで資産価値の向上を目指すことは可能です。

リフォームやリノベーションのしやすさは資産価値そのものに直結する問題なのです。

リフォームやリノベーションに適さない物件として挙げられるのが、壁自体が建物を支える構造体となっている建物です。

大掛かりなリフォームでは壁を抜いて間取り変更を行いますが、壁が構造体となっている場合は撤去できません。

戸建てでは2×4工法、マンションでは壁式構造と呼ばれるものが、壁が建物の構造体になっていると考えられます。

このような構造の物は間取り変更が制限される可能性がありますので、内覧の際に壁の可動性についても確認することが大切です。

ホームインスペクションでリスクを回避

ホームインスペクションとは、住宅の劣化状況や欠陥の有無などについて調査を行う住宅診断のことです。

ホームインスペクターと呼ばれる住宅診断士が改修に必要な箇所や時期、費用についての調査や助言を行います。

中古住宅の売買におけるホームインスペクションは、売買契約に先立って行うもので、引き渡し後のトラブルを防ぎ、消費者が安心して取引することを目的に行われています。

売主がホームインスペクションを依頼し、合格している物件であれば性能や機能面、資産価値に問題はないといえるでしょう。

しかしこれは任意ですから、必ずしも行っているとは限りません。
その場合は不動産会社を介して売主の了解を得られれば、買主側の費用負担で実施することができます。

費用は戸建ての場合4.5万円~6万円、マンションですと5万円程が目安となります。
ホームインスペクションを行って基礎構造部分が安全であるという証明がされば大きな安心感を得られるでしょう。

万が一検査基準に満たなかった場合でも、補修方法などのアドバイスを受けられるため、改善策を探ることができます。

ホームインスペクションとは

用語の定義を確認

ベランダ、バルコニー、テラス、これらの違いをご存知でしょうか。
実は不動産に関するこれらの用語については、不動産会社ごとに異なる解釈で物件の見取り図を作成している可能性があります。

これは、明確な定義が定められていないためです。
しかしながら、住宅にどれが備わっているかによって使い勝手は大きく変わりますので、大まかな定義は理解しておいた方が良いでしょう。

以下の表では、一般的に認知されている用語の定義をまとめましたので、内覧時の参考にして下さい。

ベランダバルコニーテラス
2階以上にあって室外に張り出している空間
屋根がある
2階以上にあって室外に張り出している空間
屋根がない
1階部分にあって窓や扉でつながっている空間
屋根の有無は関係ない

内覧の前後に住宅周辺を歩いてみる

内覧の際には、周辺環境をチェックすることも重要です。
住宅の周辺を実際に歩いて確かめましょう

不動産会社が提供する物件情報に駅まで徒歩○○分、スーパー・コンビニまで徒歩○○分とあるのにその必要はあるのか?と思う方もいらっしゃるでしょう。

しかし実際に歩いてみることで得られる情報は非常に大切です。
特に治安の情報に関しては街灯の有無や人通りの多さなどをチェックしなければわかりません。

駅からの帰り道に危ない場所はないか、子供が安全に通学出来るかなどを確認する必要があります。
物件までの移動中は地図を見ながら歩くことになりますが、実際の雰囲気を掴むためにも周囲に目を配りながら歩くことを心掛けましょう。

内覧が終わったら、住宅の最寄りのスーパーに行ってみるのも良いでしょう。
品揃えや価格帯を把握するのはもちろん、店を利用する客層を見ることで周囲住人の雰囲気をチェックできます

内覧は売主に話を聞くチャンス!

売主が居住中の物件を内覧する場合は、売主が立ち会うケースがほとんどです。
双方気を遣ったり、緊張したりしがちですが、有意義な情報を得るチャンスだと捉えて聞きたいことをまとめておきましょう。

その土地に長く住んでいる売主なら住宅の使い勝手はもちろん、近隣の情報を把握しています。
病院や公共施設のこと、お子さんがいる場合は学校や塾のことなど詳しい情報を知ることができるでしょう。

売主側からの印象が悪くなるのではと内覧時のコミュニケーションに消極的な方もいらっしゃいますが、早く売りたい売主にとっても住宅の良い面をアピールできるチャンスなのです。

良い情報を得るためにも、是非積極的なコミュニケーションをとりましょう。
内覧時に売主へ質問すると良い内容を以下にまとめました。

周辺環境保育所の場所と入所の難易度
学校や幼稚園の評判 雰囲気
役所や図書館等の場所や使い勝手
おすすめのスーパー
病院の評判
戸建て住宅の場合町内会への加入状況
近隣住民の様子やコミュニティーの有無
隣の住宅との境界
注文住宅の場合は建築会社名と連絡先
マンションの場合上下、左右の住人の情報
管理組合の活動状況
住宅・取引についてリフォーム履歴の有無(ある場合は設計図書の保管状況)
引っ越し先が決まっているか(売主が買替の場合は新居に入居できる状態まで引き渡しできない可能性があるため)

売主への質問はライフスタイルや家族構成、年齢によっても変わります
上記をベースに、自身が知りたい情報も加えておきましょう。
聞き忘れることがないよう、質問をまとめておくことをおすすめします。

売主が居住していない場合は、不動産会社の担当者に質問すると良いでしょう。分かる範囲で丁寧な回答をしてくれます。マンションの場合は管理人へヒアリングするのも有効です。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

購入してから後悔しないためにも、詳しい情報を知ることは大切ですね。

まとめ

この記事では、中古住宅の内覧で見逃しやすいチェックすべき10のポイントと注意点についてお伝えしてきました。

住宅を購入するということは資産を手に入れるということです。
もし不具合や欠陥のある住宅を購入してしまったらそれは負債となってしまうでしょう。

新築住宅よりもお得に購入できる中古物件であっても、資産価値のある住宅を購入することが大前提となります。

内覧では表面的な部分だけを見て評価し購入を決めてしまうケースが多く見受けられますが、中古住宅の内覧では様々なポイントで中身を見ることが重要となります。

漏水やカビの有無、基礎部分や外壁、屋根裏や軒裏など、目に見えない部分を重点的にチェックしましょう。

自身が気になる部分があった場合は既に建物内部での腐食等が始まっている場合もありますので、ホームインスペクションを依頼するか購入を見送るのが賢明です。

将来的なリフォームを見据えて、柔軟性に目を向けることも大切です。
内覧で実際の暮らしを具体的にイメージできなければ、購入後にこんなはずではなかったということになりかねません。

家具や部屋の寸法を測る、カメラやメジャー等を用意するなど、万全な準備をしてから内覧に挑みましょう。

売主が居住している物件への内覧は、より多くの情報を仕入れるチャンスと捉えることが大切です。
売買するにあたって双方の信頼性を高めることにもつながりますので、節度をもってコミュニケーションをとると良いでしょう。

この記事が気に入ったら
いいねしよう!

    SHARE :

関連記事

人気記事