不動産売却でトラブルは何故起こる?対応策や未然に防ぐ方法まとめ | 鯨鑑定士の不動産売却

不動産売却でトラブルは何故起こる?対処法や未然に防ぐ方法まとめ

2020.9.9

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不動産売却におけるトラブルは、重要事項説明等契約解除における内容が多いです。
また不動産業者との報酬をめぐるトラブルも増えつつあるため、買主、不動産業者それぞれに起きがちなトラブルを知っておきましょう。

不動産売却は大きなお金が動き、またほとんどが売却は初めてという人が多いです。
そのため、法律や契約に関する知識不足不動産業者選びの失敗から起こる場合も多いでしょう。

不動産売却でトラブルは何故起こるのかを知り、対応策や未然に防ぐ方法を知って売却の参考にしてください。

不動産売却でよく起きているトラブルとは

公益財団法人不動産流通推進センターによると、2019年度の不動産売却におけるトラブルは以下になっています。

項目件数構成比
重要事項説明等(重要事項の不告知を含む)390件38.30%
契約の解除(ローン不成立の解除を含む)88件8.70%
報酬(高額報酬の請求を含む)55件5.40%

圧倒的に多いのが契約事項の説明等におけるトラブルで、続いて契約の解除や高額報酬に関わるトラブルが多くなっています。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産売却のトラブル種類

不動産売却で今よく起きている問題について見てみましょう。買主や不動産業者との間に起こるトラブルもまだまだあるので、それも説明しますね。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

分かりました!不動産売却で起きがちなトラブルを知っておきます。

重要事項説明等におけるトラブル

重要事項説明等におけるトラブルで多いのは、重要事項の説明の不告知でしょう。

不動産売買をする時には、契約までの間に対象となる物件について様々なことが書かれた重要事項説明書の説明を行わなければなりません。

例えば近隣周辺に騒音がある物件や、過去に事故があった物件などは、売主は買主に告知する義務があります。

ほとんどが買主にとってマイナスになる要素のため、告知することで買ってくれなくなる可能性があります
そこで告知をせず、後からトラブルになるケースが多いでしょう。

また口頭での約束と、売買契約書との内容が異なるトラブルもあります。
その多くは口頭で伝えられなかった買主に不利な条件が、売買契約書に記載されている場合です。
後にトラブルを起こさないためには、不動産会社や買主との売却に関する相談や話し合いは書面を通すことが大事です。

口頭での約束は法的な効力を持つ物もあるが、この様に重要な契約においては言った言わないとなるトラブルが、発生しがちなため必ず契約書を作成し内容を精査して準備しておきましょう。

契約の解除におけるトラブル

契約解除に関するトラブルで典型的な事例が、買主が手付放棄で契約解除を申し出たのに、売主が履行の着手を理由に拒否をして起こるケースです。

他の例としては通常、売買契約を交わす際に買主は売り主に対して手付金を支払います。
その手付金は契約解除になると売主が没収することに決まっています。
しかし買主側がそれを不服として起こるトラブル(預り金・証拠金・手付金の返還)もあります。

さらに買主は買う気があっても金融機関で住宅ローンの審査が通らない場合があります。
一般的には住宅ローンの審査が通らない場合、手付金は没収されず、買主に返還されます。
いわゆる住宅ローンの特約ですが、その旨を契約書に記載していない、また期限切れでのトラブルも見られます。

基本的には売買契約書の内容に沿って決まりますが、内容に不備が無いかをきちんと確認しておかなければなりません。

また契約締結後に安易に解除はできないので、契約を交わす際は慎重に事を進めることが大事です。

仲介手数料のトラブル

表の3つ目にある報酬(高額報酬の請求を含む)は様々ありますが、多いのは仲介手数料に関するトラブルでしょう。
不動産業者に仲介を依頼して家を売る場合、仲介手数料はかかるのが通常です。

しかし、仲介手数料の上限は法律で定められており、不動産に無知な一般人に法外な手数料を騙し取るケースが増えつつあります。
法律で決められている仲介手数料の上限は以下の表を参考にしてください。

不動産仲介手数料の上限金額

仲介手数料は不動産業者への成功報酬なので、発生するのは売買契約が成立した時にはじめて支払います。
売買契約が成立していないのに報酬を請求することはおかしいと思っておきましょう。

また不動産業者へ支払うのは、自分が他の広告などを希望しない限り仲介手数料だけです。
金額は最初の契約時に書面できちんと確認をしておきましょう。

その他買主や購入希望者とのトラブル

不動産売却でよく起きているトラブルを見てきましたが、その他にも買主との間で起きやすいトラブルについて解説します。

こざかな生徒
こざかな生徒

買主や購入希望者との間に起こりやすいトラブルはどんな物がありますか?

多いのは物件をめぐってのトラブルですが、売却前と後どちらも起こり得るため注意が必要です。

クジラ先生
クジラ先生

境界線トラブル

不動産売却前に起こりやすいのが、土地の境界線をめぐるトラブルや建築法規に関する問題です。
主に戸建ての住宅で起きますが、 登記簿上に記載されている部分と実際の土地に違いがあると、契約がうまくいかなくなる可能性があります。

土地の権利が及ぶ範囲は、買主が希望すれば売主は明示しなければなりません
そのため土地は売却前に境界確定を行い、どこまでが自分の土地なのかをはっきりさせておく必要があります。

確定しなくても売却はできますが後に問題になるケースも多く、買主との間に賠償責任で争うことにもなりかねません。

土地の境界は隣地所有者の協力が必要なので、測量の協力を求めてはっきりさせておきましょう。

瑕疵担保責任のトラブル

不動産売却で売主が特に気を付けておきたいのが、瑕疵担保責任についてです。
今は法改正がなされて契約不適合責任という呼ばれ方をしています。

これは、売主が買主に引き渡した物件が契約内容に適合していない、と判断された場合は売り主が相手側に対して負う責任の事を言います。

例えば売却後に物件に何らかの不具合が出た場合、買主は売り主に対して補修や代替物請求など、追完請求をすることができます。

もし売主が追完を履行しない場合は代金減額請求もできます。

それ以外にも損害賠償請求も認められており、最悪の場合は契約の解除を行うこともできます。

以前は隠れた瑕疵という認識がありましたが、法改正後は隠れた瑕疵の概念はなくなります。
売主は、売買時に物件の現状をしっかりと把握する必要性が出てきた、ということです。

とはいえ設備や細かい部分に対して全て責任を負うとなると、売主の負担は非常に増えてしまいます。
中古物件では不具合が全くない物件の方が少ないため、付帯設備などの故障や不具合は、補修や損害賠償の責任を負わないことを売買契約書に記載することが大事です。

マンションの管理規約トラブル

マンションは分譲で自分に所有権があっても、専有面積と共有面積に分かれており、ある程度の制限があります。
それは戸建てのような自由な利用が許されていると、近隣に迷惑がかかったり他の住民の権利を侵害するからです。
そのためマンションでは独自のマンション管理規約が定めており、入居者はルールを守る必要があります。

しかしマンションではかなり細かい取り決めも多く、実際に住んでいる人も普通に生活をする分で知らないことがあるケースもあります。
マンションを売却した後に、規約をめぐって売主側にクレームを出す場合もあります。

例えばペットはオッケーだから以前の持ち主は飼っていたが、実は小型犬や抱きかかえることができる大きさまで、となっている場合です。

そこまで知らずに後の買主が大型犬を飼い、トラブルになる、などです。
買主に説明する段階で、安易にペットは良いです、などと言ってしまわないように気を付けましょう。

手付金に関するトラブル

不動産流通推進センターが発行している表を見れば分かるように、申込証拠金の返還や、手付金の返還に関するトラブルも多いことが分かります。

申込証拠金も手付金も、その物件を購入する意思やおさえのためのお金と思いがちですが、両者には違いがあります。
この違いを知らないと後の返還トラブルにも発展するので、違いについて以下を参考にしてください。

  • 申込証拠金
  • 契約前の購入の意思を示すもの
  • 買わなかった場合は買主に返還される
  • 申込証拠金に法的な力はない
  • 手付金
  • 契約時に買主が売主に支払う金銭
  • 契約後キャンセルが買主都合の場合返還されない
  • 法律で定められている
  • 契約締結後に売主が破棄する場合手付金の2倍額を購入希望者に支払う

手付金は解除手付金という意味が含まれており買主都合で契約破棄になった場合は返還されません。

また逆に売主の都合で破棄した場合は2倍額を買主に渡さなければなりません。
トラブルが起きた時契約の履行に着手したかどうかで争われることも多いですが、物件ごとにケースバイケースで変わってきます。

買主や購入希望者とのトラブル

さらに手付金の額は縛りがないため、金額で揉めないためにも当事者同士の間でよく話し合いをすることが大事です。

その他不動産会社とのトラブル

買主や購入希望者とのトラブルの他に多いのが、売主と不動産業者との間のトラブルです。
不動産業者とトラブルにならないためには、良い不動産業者を選ぶことが最重要になりますが、どんなトラブルが起きがちなのか内容を知っておきましょう。

広告料を請求される

仲介手数料トラブルと似た問題点ですが、不動産業者が仲介手数料以外に広告費やコンサルティング料を請求するトラブルです。

法律の中では依頼者が広告を依頼した時は、実費を請求できるとあります。
それを悪用して強引に請求してくるケースもあります。

不動産業者がコンサルティングや相談サービスを提示してきた場合、必ず無料なのかを確認しておきましょう。
他にも口頭ではなく書面でのやり取りを行っておきましょう。

囲い込みによって売却しないトラブル

不動産業者の中には物件をろくに売らず、自社で安く売ってどちらもの仲介手数料を取ろうとする業者もいます。
信頼できないと思った業者には専属専任媒介契約を結ばないように気を付けましょう。
自分自身の手で優良な業者を見つける必要がありますが、まずは複数の不動産業者に査定依頼を出したうえで、比較することが大事です。

やたらと高い査定額や、仲介手数料が安いなどお金に関する根拠のない甘い話には、易々と受け取らないようにしましょう。

媒介契約のトラブル

売主が不動産業者に仲介を依頼する際は、媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には3つの種類があります。

項目一般媒介契約専任媒介専属専任媒介
契約できる不動産会社制限なし一社のみ一社のみ
レインズへの登録任意7日以内に登録5日以内に登録
販売状況の告知任意2週間に1回以上1週間に1回以上
自分で買い手を見つけるできるできないできない
契約有効期間制限なし3か月以内3か月以内

特に専任媒介契約と専属専任媒介契約は他社に仲介を依頼できません。

専属専任媒介の場合は自分で買い手を見つけることも禁止されています。
バレないと思い行って、違反した場合は約定報酬額の請求を受けることになります。

また売主都合で中途解約をした場合、広告費用を実費で支払う可能性もあるので気を付けましょう。
依頼者と業者間の関係が悪くなり中途解約を行った場合は、向こう側も遠慮なく請求を行ってくる可能性もあります。
広告費用の実費は一般人にはいくらが妥当か分からないため、そこに付け込んで多額の費用を請求してくることも無きにしも非ずです。

3種類の媒介契約

請求された場合は支払う前に、相談窓口に相談することも検討しておきましょう。

不動産売却のトラブルを未然に防ぐ方法

ではこのようなトラブルを回避するためにも、対応策や未然に防ぐ方法について考えていきましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

いろんな不動産のトラブルを見ていると、段々怖くなってきました。未然に防ぐ方法はあるのですか?

不動産を売却する際はほとんどが会社にお任せしますが、それでも売るのは自分自身なので、不動産売却における知識をある程度知っておくことが大事です。

クジラ先生
クジラ先生

売買契約書の契約解除について理解しておく

不動産売買でトラブルが起きた時、その多くは基本的に記載されている売買契約書に沿って結論が出されます。

不動産の知識があまりない人にとっては売買契約書に記載されている内容は難しいため、正確に読み取ることは難しいでしょう。
しかし契約解除の項目は売主側がしっかりと確認をしていないと、以下のようなケースが起きがちです。

  • 住宅ローン特約の問題
  • 解約手付の問題

住宅ローン特約は、特約がある旨を記載しているかどうか、また否決の場合は白紙解約という内容になっているか確認してください。
また住宅ローン特約に関する期限についての記載もチェックしておきましょう。

解約手付に関しては、売主都合で解約する場合の手付金の額と、買主都合で解約した場合の手付金の放棄が書かれているかを調べましょう。

上記の2つ以外にも、売買する土地に詳細な解約要件をつけることもあります。
何日までに整地の見積もりを取り費用がいくら超えれば解約、何日までに建築確認申請の許可が下りなければ解約できる、などです。

多くは買主の希望からこのような解約要件を加えることが多いですが、口頭であいまいにせずに許可した部分は書面で残しておきましょう
どのような状況で解約ができるのか、また解約した場合に双方がどうなるのかを不動産会社に確認しておくことが大事です。

不動産売買契約書はしっかりとチェック

契約解除に関する内容は、売主だけが知っていてもトラブルを未然に防ぐことはできません。
そのため、不動産会社に同じ内容を買主に周知してもらってください。
売買する人間がどちらも契約解除に対して理解することが、後のトラブルを防ぐことにもつながります。

瑕疵担保責任の法改正を知りインスペクションを活用する

先ほども記載しましたが、瑕疵担保責任は責任不適合責任へと法改正がされました。
物件の不具合は契約書の内容と適合しているかで、その後の責任を負うかが判断されます。
そのため中古物件の不具合に関しては、これまで以上に記載していくことが必要になります。

例えば以下のような不具合に関しての詳細です。

  • 過去に雨漏りしたことがある場所や頻度
  • 土台に腐食がある個所や程度
  • 水回りに不具合があるか、あるなら程度

これらを自分で見つけることはほとんど不可能です。

そこで大事なのが不動産会社に建物や設備のインスペクションを依頼することです。

建物のインスペクションとは、建物の柱や基礎部分、また壁や屋根などの強度や、雨水の侵入など住んでいて危険性がないかを第三者が判断する調査の事を言います。
国土交通省では平成29年度より既存住宅状況調査方法基準(平成29年度国土交通省告示第81号)を公示しています。

これにより中古物件市場の活性化を推進しており、双方が安心して取引できるような取り組みを行っています。
インスペクションを行った旨を契約書に記載することで、売主はもちろん買主も安心して住宅を購入することができます

インスペクションは不動産会社によっては、売却サービスの一環として無料で行っている所もあります。
通常であれば費用が掛かりますが、良い不動産会社を選ぶひとつの基準として、このようなサービスを行っている会社かどうかを選択肢に入れても良いでしょう。

信頼できる不動産会社選びが重要

売主と買主の間で何かトラブルがあった時に、間に入っている不動産会社もトラブルの当事者になります。
優秀な不動産業者であれば、お互いの意見を聞いて丸く収めてくれることも多いです。
しかし会社によっては買い手の契約解除などで売買間の問題が起きた時に、全く関与してくれない会社もあります。
何か不測の事態が起きた時に、この不動産会社はどんな対応をしてくれるのかを事前に確認しておきましょう

また買主とではなく、不動産会社と売主でトラブルになることもあります。
そのため、悪徳業者を選ばずに、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要になります。
信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは後述しますが、実績があり話を親身に聞いてくれる人を選ぶようにしましょう。

国交省の不動産トラブルデータベースを活用する

国交省ではこれまでに不動産取引をめぐるトラブルの事例についてのトラブルデータベースを公示しています。
データーベースは個別の案件や裁判になったケース、会社側が行政処分を受けた事例など、様々な事例を見ることができます。

事前にトラブルが起きた時にどう対応すればよいかについて、非常に参考になるデーターベースです。
事前に対策を練っていれば、トラブルが起きた時に冷静に対処ができるでしょう。

信頼できる不動産会社の選び方とトラブルの相談先について

不動産売却でトラブルを未然に防ぐためには、不動産会社の選び方が重要だとお伝えしました。
ではトラブルが起きがちな不動産会社の特徴や、こんな不動産会社はやめておいた方が良いという判断はどこでするのでしょう。

トラブルになりがちな不動産会社の見極め方について考えていきましょう。
また業者選びだけでなく、自分自身でもできるトラブルの対応策を知っておくことも重要なことです。

さらに信頼できる不動産会社を選ぶコツは不動産一括査定サイトが便利ですが、使い方について説明します。

トラブルになりがちな不動産会社を見極める方法

トラブルを未然に防ぐためにも以下の項目をチェックし、不動産会社の選択の参考にしてください。

  • 話を聞いてくれる業者かどうか
  • 悩みや希望を聞いてくれる業者かどうか
  • 会社の清掃状態を見る
  • 対応がスムーズ

安心して任せられる不動産業者は、売主の細かい話を聞いてくれます。
不動産売却で起こるトラブルには、業者と売主の間での認識不足や伝達不足も多くあります。
そのため話を聞かない不動産業者はコミュニケーション不足が起きやすく、避けておいた方が良いでしょう。

また物件のマイナスポイントについては必ず不動産業者に伝えておくことが大切です。

他にも他社を利用して売却できなかった経緯があれば、それらマイナス点を業者に伝えておくことで、優秀な業者であればある程度の希望を聞いてくれます。
親切な不動産会社はトラブルや問題が起きたとしても、事後対応が素早く適切です。

特に契約の解除や瑕疵担保責任の問題は、売主だけでなく買主側に責任があることもあります。
そこで自分は関係ない、と関与しない態度を取るのではなく、一緒に解決してくれる親切な業者を選びましょう。

危険な不動産業者は、強引に契約を迫ったり、決めつけや高圧的な態度が特徴で対応も非常に遅いです。

もし店舗に行くことがあれば、会社の清掃状態や従業員の身なりをチェックしてみましょう。
会社の清掃状態がいきわたっており、清潔感があるお店は物件管理もきちんとしていると判断できます。

忙しく電話やメールだけで業者を決めてしまいがちですが、担当者と面と向かって話をしてみて感じる何かも大切です。

自分自身でトラブルを未然に防ぐコツは?

信頼できる不動産業者を見つけることが、トラブルを未然に防ぐことになることが分かりました。

しかし自分自身でもトラブルを未然に防ぐための対応策があります。
どんな対応策があるかは以下に簡単にまとめました。

  • 売却全てを業者に任せないこと
  • 知識を付ける
  • トラブルの予感はメモに洗い出す
  • 書面以外のやり取りはしない
  • 買い手への問題提示は書面で行う
不動産トラブルを未然に防ぐ方法

売却に関しては専門的な知識がないため、不動産業者に全てを丸投げしてしまいがちです。

しかし不動産売却のトラブルを防ぐために、きちんと業務を行っているのかある程度業者に干渉を行いましょう。

全てお任せという態度ではなく、契約書のチェックを行いおかしいと思った時は細かいことも質問してみましょう。

そして丸投げしない、ということにも繋がるのですが自分でもある程度知識を付けておくことも大事です。
先述したように、契約不適合責任とはどういうものなのか、また契約解除におけるトラブル事例などを知っておくことが大事です。

専門的なことは分かりにくくても、トラブル事例は分かりやすいのでそこでの対処方法を覚えておくのです。
知識がある程度あることが業者に伝われば、業者にも良い緊張感が生まれるでしょう。

買主とのトラブルが起きそうな予感があれば、やり取りをメモして洗い出しを行っておきましょう。
記録があれば事実を訴えやすくなるので、細かいこともメモしておきましょう。

また正しい知識を持つ宅地建物取引士にチェックしてもらった契約書を交わし、買主とは書面以外での金銭のやり取りはしないことが大事です。
特に瑕疵担保責任については、買い手への問題提示を書面で伝えることが大事です。
口頭ではなく書面での問題提示は買い手側にも分かりやすく伝わるでしょう。

信頼性の高い業者を選ぶコツは一括査定サイトを利用する

不動産会社が親切かどうかを調べるには、一社だけに査定依頼をしても分かりにくいでしょう。
そのため何社かに査定依頼を行い、対応を比較すると親切な不動産業者を探しやすくなります。

今は様々な不動産一括査定サイトができるサービスが人気を集めており、便利に探せるので賢く利用しましょう。
利用の仕方は、不動産一括査定サイトのサイトにもよりますが一般的には以下のような流れで行います。

  1. 不動産一括査定のサイトを訪れる
  2. 査定依頼したい物件情報の入力
  3. 査定依頼を行う人の個人情報を入力する
  4. 査定ができる業者が一覧で出てくる
  5. 不動産会社を選択し査定を申し込む
  6. 不動産概査からの連絡を待つ
  7. 訪問査定の場合はスケジュール調整を行う

机上査定の場合は物件情報から査定額を算出します。
そのため物件情報に間違いが無いよう、できるだけ詳細な情報を正確に入力するようにしましょう。
資料がない場合は法務局で登記簿謄本を取れば詳細が分かります。

また査定依頼をかける際は、個人情報を入力することが必須です。
メールアドレスや電話番号を伝えることになるので、複数の不動産会社から営業の電話やメールがかかってくることがあります。

実際に話をしてみてから比較したい人はありがたいですが、そうではない場合は面倒に思える場合もあるでしょう。
その場合は不動産一括査定サイトの中には匿名査定ができるサイトもあります。
まだ売却するかあいまいな場合は、匿名査定を利用して、物件の相場観を掴んでから利用しても良いでしょう。

不動産一括査定の流れ

不動産業者の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は物件のデータをもとに査定額を算出する方法で、訪問査定は専門家が実際に家を見て査定額を算出します。

訪問査定はデータだけでは分からない物件の情報を見て、査定額を算出するため、机上査定よりもより正確性があります。

訪問査定を行う場合は、担当者とのスケジュール調整が必要になります。
訪問査定を複数社行うとなると時間がかかりますが、担当者やその業者が親切かどうかなど判断しやすいです。

トラブルの相談先について

不動産売却でトラブルが起きてしまった時は、自分だけで判断せず以下のような窓口に相談しましょう。

まずは不動産会社の担当者やその上司、または責任者に相談を行いましょう。
他にも大手の不動産会社の場合、相談窓口を設置しています。
契約の中身や店舗の担当者に不安がある場合は本社に設置している相談窓口に問い合わせしましょう。

また個人間のトラブルには弁護士が役立ちます。
他にも不動産の問題別に、登記関連であれば司法書士に税関係の事で問題があるのであれば税理士など各専門家をあたってください。
建物自体に関するトラブルであれば、測量士や土地家屋調査士など専門階に相談してみましょう。
不動産業者や団体相談窓口に相談しても解決しない場合は、各都道府県の窓口や、国土交通省でも窓口を設けています。

これらの相談窓口を利用して、自分だけで解決しようとしないようにしましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

トラブルを未然に防ぐためには優秀な不動産業者を選ぶことと、自分でも知識を知っておくことが大事ですね。

金銭的なトラブルや業者間のトラブルは自分で何とかしようとせず、第三者機関に相談しましょう。

クジラ先生
クジラ先生

不動産売却でトラブルは何故起こるのかというと、コミュニケーション不足であることが多いでしょう。
様々な不動産に関するトラブルを見ていくと、買主や不動産業者との認識不足から発生していることが多いです。
売却活動で大事なのは不動産業者とじゅうぶんに会話を行い、自分の希望を聞いてもらうことが大事です。

しかし不動産業者の中には話を聞かず高圧的で不親切な会社もあります。
そこで信頼できる不動産業者を見つけるには、一括サイトで複数の査定依頼をかけて比較することが大事です。

不動産一括査定サイトは参加する業者はサイトによって異なるため、大手と中小どちらも比較できるように併用を行いましょう。

対応策や未然に防ぐ方法を行い、不動産売却をスムーズにできるようにしておくことが大事です。

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