投資用ワンルームマンションの成功に欠かせない 5つの重要な選び方

2021.2.22

2021.4.1

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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

年金対策や税金対策、老後のための資産づくりなど、投資用ワンルームマンションを運用する目的は、人それぞれ違いがあるものです。

しかし、いざ投資を始めたとしても、うまく運用することが出来ずに、購入した際に組んだローンの負債だけが増えて行ってしまう、という悩みをよく聞くことがあります。

不動産投資というものは、「ミドルリスク・ミドルリターン」と、投資の世界で言われるように、元来はそれほどリスクが高いものではありません。様々な投資商品、例えば、先物取引やFX、または株などに比べても、不動産投資は安心して取り組めるものとして、一般にも認知されているはずです。

投資戦略の立て方によっては、「ハイリスク・ハイリターン」を狙うことも、もちろんできますが、不動産投資初心者にとってはハイリスクな手法は取るべきではないでしょう。

しかし、現実をみてみると、投資用ワンルームマンションを購入しても、なかなか成功に結び付くことができない人も、一定数は存在しています。

こざかな生徒
こざかな生徒

成功できないのは、どういった理由によるのでしょうか?

その原因は様々に考えられますが、大きくは、不動産投資の基礎的な知識と、優良な物件を選ぶ方法についての理解が不十分な人が多く、不動産投資会社の営業マンなどの言ってることを鵜呑みにしてしまう人が多いからだと言えるでしょう。

クジラ先生
クジラ先生

その結果、購入費用が増大し、ローンが返済できなくなってしまうのです。

ここでは、投資用ワンルームマンションを上手に運用し、成功するために欠かせない、重要な選び方を、大きく5つに分けて解説してまいります。

立地の良いところを選ぶ

立地の重要性

投資用ワンルームマンションの運用を成功させるためには、その物件が、いかに優れた立地に所在するかということが、最大の重要ポイントと言っても過言ではないでしょう。

立地ではなく、マンションの建物そのもの、そして部屋そのものの状態や外観が、なによりも大切である、と考えている方もいらっしゃると思います。

確かに、それは一理ありますし、成功に欠かせない重要な要素のひとつではありますので、順を追って解説していきます。しかし、立地ほど重要ではありません。

どんなに素晴らしい物件であっても、立地が非常に悪く、そのワンルームマンションに入居しようとする人が、そもそも存在しないか、あるいは、とても少ないものであるならば、不動産投資および賃貸経営の成功に到ることは非常に難しいことであると言えます。

その物件および、その部屋が現在どのような状態であろうと、修理が必要ならそこを修繕すれば済むことですし、または、本格的なリフォームをすることなどは容易にできることです。

たとえ古い物件であったとしてもちょっとした工夫をすることができれば、その物件は魅力を増しますし、流行りのスタイルに近づけることもできます。

立地さえ良ければ、そのほかの要素がどんな状態であろうとも、手の打ちようはいくつもあるのです。

都市圏の物件を選ぶ

原則は、郊外にある物件よりも、東京や名古屋、大阪などの三大都市圏、あるいはその周辺地域の物件を選ぶことです。三大都市圏が難しければもちろん、他の都市でも構いません。都市部は人口も非常に多く、会社や仕事場などが集中して存在しているエリアなので、賃貸需要は非常に高くなっています。

繰り返しますが、入居希望者の需要が高い立地に、投資用ワンルームマンションを購入しなければ成功することはありません。

しかし、不動産投資会社の営業マンなどはセールストークが非常に優れているか、あるいは巧妙な話術を持っているので、たとえ買主側が十分に注意をして話を聞いてみても、ついつい彼らの話を鵜呑みにしてしまい、結果、物件を高掴みさせられ、失敗してしまうという例が枚挙にいとまがありません。

賃貸需要の動向を探る

今度は別の視点からみていきましょう。

例えば立地のよいエリアに物件を購入したとします。しかし、そのように良いエリアだとすれば、誰しも同じように、そのような立地の良いところにマンションを購入したいと思うはずです。自分一人で甘い汁を吸おうと思っても、この情報社会では、誰にも知られずに自分だけの情報として隠し通すことは困難であり、そういった情報はすぐに拡散されてしまうでしょう。大勢の人がそこにワンルームマンションを購入すれば、程度の差はありますが、次第に供給過多になっていくでしょう。

その結果、出来る限り避けなくてはいけないことではありますが、最終的には賃料を低く設定しなくてはならない事態に到ってしまいますので、賃貸需要の動向は常に注意することが必要になります。

リモートワークの台頭

また、ここ最近はコロナ禍の影響もあり、都市部のオフィスに出勤する必要がなく、自宅で仕事をする動きが急速に広がってきました。いわゆるリモートワークといわれるものです。

リモートワークが進んでいるいま、都市部に住むことの必要性が見直されつつあり、都心であろうと僻地であろうと、どこへ住んでいても、仕事と生活が両立可能となる時代が到来しようとしています。

だからといって、いますぐに都市人口が減少するということではありませんが、職種によってはどこに住もうが関係ないのです。

将来的には中規模の都市に人口がばらけていく可能性もありますので、賃貸需要の動向についてはいつも敏感になり、必要な情報を集めましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

はい!

立地から見る相場

一般的に、都市圏にある物件の相場価格は高く、利回りが低い傾向にあります。反対に、地方にある物件は相場価格は低く、反対に利回りが高い傾向にあります。

もし、その物件を売る場合には、都市の規模が大きくなるほど、物件に対する需要が高くなるため、売りやすいということができます。

駅チカ物件を選ぶ

不動産業界でよく使われている用語に、「駅チカ」物件というものがあります。

この言葉に明確な定義があるわけではありませんが、その名の通り、駅から近い、という意味であり、駅から物件までにかかる時間が徒歩5分から10分圏内を指すことが多いと言えます。

駅に近ければ近いほど、やはり家賃も高くなりますが、需要が高い分、空室リスクを減らすことが可能です。もちろん、駅チカであれば必ず投資が成功するというわけではありませんが、成功に欠かせない重要な要素のひとつであることは、昔から変わりません。

また、そのエリアに鉄道の新駅設置予定があれば、そこも狙い目であることは間違いありません。でき得る限り、ターミナル駅、急行や快速が停車する駅等、交通の利便性がよく、人気の沿線を選ぶことです。

さらに付け加えるなら、治安が良く、公共施設も充実しているエリアを選ぶとよいでしょう。

立地の良い物件都市圏にある
人気の沿線、駅に近い
公共施設が充実している
治安が良い
立地の悪い物件人口が少ない
駅から遠く、交通の便が悪い
繁華街・風俗街が近い
治安が悪い

資産価値の高い物件を選ぶ

キャッシュフローを意識しよう

投資用ワンルームマンションを運用し、成功に至るためには、高いキャッシュフローを得ることが必要最低条件となります。資産価値というものは、キャッシュフローと切り離すことができません。投資用ワンルームマンションを選ぶ際にはとても大切なポイントになります。

基本的に、都心の物件については、利回りは低くなります。都心の物件は、購入価格が高くなりますので、それが大きな理由となります。

その反対に、利回りが高い物件は地方の物件です。地方の物件は購入価格が都心に比べ大幅に低くなるからです。

しかし、そうはいっても、元々人口が少ないそのような地方にあっては、今後も人口が増えていく可能性は低いといえるでしょう。社会情勢の大きな動きがあったとしても、やはり人口が増える可能性が高いのは、都心およびその周辺の地域となります。

そう考えると、やはり地方の物件では入居率の低下が顕著になるでしょう。

反対に、低い利回りだとしても、都心の物件を売却するにあたっては、高い査定金額となることが多いと言えます。都心の物件のほうが、高い資産性を保持することができるからです。キャッシュフローの視点は非常に重要です。また、資産価値の視点もとても大切なので、両者の視点を常に忘れないように、バランスをよく考えて運営していきましょう。

資産価値が下がりにくい物件を選ぶ

ここまででお分かりのように、不動産投資においては、資産価値が高いと利回りは低く、資産価値が低いと利回りは高いと、一般的に言うことができます。どのような物件を選択し、運用していくべきかは、資産価値、利回りの両者を比較検討する必要があります。

たとえ新築でワンルームマンションを購入しても、それが20年も経過すれば、資産価値は50パーセント程度には下がっていくのです。さらに言うなら、戸建の物件であれば、その建物については価値はゼロとなるのです。

一方、中古物件であれば極端に資産価値が下がることはありませんので、どういった物件を選んでいくかは、両者を勘案して進めましょう。

社会情勢と資産価値

東京オリンピックの開催は未だはっきりしませんが、建設業界においても不動産業界についても、その影響は非常に大きくなっています。建築費は高騰しており、新たに建設するマンションにおいては、そのコストが増大しています。それだけにとどまらず、中古のマンションも同じ傾向にあります。東京オリンピックが無事開催された場合、それ以降は、不動産の価格は下落に転じるでしょう。

また、少子高齢化の流れは止まりません。その影響で日本全体の人口、世帯数ともに著しい低下が見込まれますので、空き物件も同時に大きく増えていくことになります。

そして、経済がこのまま戻らなければ地価が下落するとともに、ワンルームマンション等の資産価値も下がっていくでしょう。このように、いかにオーナーひとりひとりがワンルームマンション経営に尽力しても、どうにもならないこともあります。大きな社会の流れが、投資の世界にまで大きく影響を与えるのです。

ワンルームマンションの資産価値を維持できるだけの物件とはなにか、一概に言うことはできませんが、先述した立地が、やはり大きな要素となるでしょう。

交通の便が良いエリアか、新駅が設置される予定があるか、その周辺の開発が予定されているか、また、大規模ショッピングモールなどの開発予定があるか、などの情報も併せて収集しておきましょう。

不動産投資ローンを活用する

投資用ワンルームマンションを購入する多くの人は、不動産投資ローンを活用します。その物件に対してローンが組めるかどうかは、最終的には金融機関が決めることになりますが、その際には、その物件の資産価値が高いかどうかということが、審査の基準として最も重要視されるのです。逆に言えばそのワンルームマンションの資産価値が低いと見なされれば、融資は下りないということになります。

銀行などの、金融機関の論理としては、購入したオーナー自身がローンを完済することができない、というリスクを回避し、より高い資産価値がある物件に対して融資をする、ということが原則となるのです。融資額がどれくらい可能であるのかが分かると、資産価値も分かるというわけです。

新築物件を選ぶか中古物件を選ぶか

もし、中古のマンションではなく、新築のマンションを購入したとしましょう。その場合には、入居者が入ったその時点で、もう中古マンションということになりますので、俗に言われる「新築プレミアム」と言われる価値は滅してしまいます。その場所にもよりますが、ワンルームマンションの価格というものは、誰かが一度済めば、すぐに下がってしまうのです。

そうなると、資産価値は下がりますので、空室が出来る可能性も高くなります。それを防ぐためには家賃を下げなくてはいけません。周辺地域のマンションも、何らかの原因が生じて入居率が下がったとします。そうなってしまったら他のオーナーと、入居者の争奪戦が始まり、その結果、値下げ合戦がお互いに始まることとなるでしょう。

このように、ワンルームマンションを運用している間には様々なことが生じます。

家賃を下げて、入居率を向上させるということは簡単なことかもしれませんが、家賃は、出来るだけ下げないという工夫もしなくてはなりません。

所有している投資用の中古ワンルームマンションを、現代の流行りに合わせてリフォームをして、新築に見紛うほどの設備や、デザインなどにクリエイティビティを発揮できれば、資産価値は維持できるはずです。それができれば、家賃を下げる必要はありません。空室リスクが、減少していくことになるからです。

資産価値が高い物件、低い物件の特徴

資産価値が高い新築物件
人気の立地にある
交通の利便性が良い
資産価値が低い
中古物件
地方、郊外にある
駅が遠く、交通の利便性が悪い

利回りの高い物件を選ぶ

利回りはひとつの判断基準となる

ワンルームマンション投資に取り組む場合には、その物件の収益率を最大限、高めなければいけません。

インターネットを通じて物件を探す際には、さまざまなウェブサイトで表示されている「利回り」に注意してみてください。

投資用物件としてのワンルームマンションが、将来的にどのくらいの収益を生み出していくのかを知るためには、この「利回り」を知ることが、ある意味、その判断基準となり得るのです。

利回りの種類を使い分ける

「利回り」という言葉は、本来は投資用語ではありますが、不動産投資において利回りという用語を使う場合には、大きく分けて2種類の「利回り」が使われています。

ひとつは「表面利回り」と言われるものです。もうひとつは「実質利回り」と言われています。

さまざまなウェブサイトで目にする利回りは、前者の「表面利回り」といわれるものです。これはとても単純に導き出せます。一年で入ってくる家賃の合計を物件を購入したときの額で割れば、それが、その物件の表面利回りです。

しかし、この表面利回りが表しているのは、あくまでおおよその数字となります。

物件を選ぶ際の、はじめの判断材料としては、とても便利な指標とはなり得りますが、これだけでは、その物件の全てを表すことができません。

その物件が本当に優良物件であるかどうか、その核心に至るためには、「実質利回り」を導き出す必要があります。

本当に必要なことは、さまざまな諸経費を除いたあとの実質の利回りを見ることなのです。

実質利回りとは、実質上、投資した金額に対して、どれだけの純利益を得ることができたかという意味です。

表面利回りと実質利回りの使い分け方をごく簡単に説明すると、まずは物件を探す際には表面利回りに注目し、より高い利回りの物件を数多くチェックしていきましょう。そして、その中から、実質利回りを自身で綿密に計算していかなければいけません。結果、実質利回りが高ければ、実質的な収益率が高いということになります。

投資戦略と利回りの関係

投資商品の種類には様々なものがありますが、その中でも、不動産投資商品は、ほかに比べても、利回りが高い投資商品と言えます。

一般的に、不動産投資においても、より高い利回りが優良物件と言われます。それはその通りではありますが、投資用ワンルームマンションは利回りが高い分、リスクも高くなるといわれます。利回りは大きな判断基準とはなりますが、まずは、自分の投資戦略を確立していきましょう。

高利回りのワンルームマンションを選ぶ

基本的に、高利回りの物件は良い物件である、と捉えてよいでしょう。

しかし、これには注意すべきポイントがあります。

多くの物件を探していると、極端に高利回りの物件に出会うこともあります。こういった場合は、なにかしら、見えていない理由が存在しているということです。

それほど優良な物件であれば、元々のオーナーが売却する理由がないと考えたほうがよいでしょう。

その見えていない理由とは、例えば、入居者が退去し、空き部屋となってしまうリスク、いわゆる「空室リスク」といわれるものが非常に高くなっているということかもしれません。いまはそうでもないとしても、将来的にはリスクが上がっていくと予想されるような、なんらかの理由があるかもしれません。

または、近い将来、建物の大規模な修理が必要になるために多額の費用が出ていく恐れがあるかもしれません。ほかにも、なにかしらの理由が潜んでいるといってよいでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

疑問に思うところをうやむやにしてはいけませんね…!

少しでもおかしな点、気になる点を認識したら、その場で立ち止まり、冷静に調べ、考えていくことが必要です。その理由が明らかになるまで、現在のオーナーや不動産会社等に問い合わせをしていきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

高額物件は購入するべきか

都市部で、しかも人気エリアにある物件などは、軒並み高額物件と言えます。そういった物件は、ほとんどすべて、利回りが低いと言えます。

ワンルームマンション投資に慣れていない人にとっては、こういった高額物件を投資対象として選ぶことは、ハードルが高いと言えます。

しかし、それがまったく不可能かといえばそうではありません。都市部は人口の流出入が激しいので、賃貸需要は高くなるのは間違いありません。そういった意味では、空室のリスクが少なくなります。高額物件を購入するかどうかは、投資戦略によります。

不動産会社との良好な関係をつくる

先にも述べたように、利回りが高い優良物件や、自分の投資戦略にあったワンルームマンションを見つけるためには、インターネットで情報収集することがメインの調べ方になりますが、直接、不動産業者とのコネクションを作ることができれば、より質の高い情報を得ることが可能となります。

積極的に不動産会社とコミュニケーションをとっていきましょう。

利回りについて簡単にまとめると、はじめにインターネット等から、高い表面利回りの物件を数多く調べ、情報収集を重ねていきます。そして、その中から、実質利回りを細かく計算していきましょう。その結果、実質的な利回りが高ければ、実際の収益率も高いということになります。

表面利回りと、実質利回りを上手に使い分けることができるようになりましょう。

利回りの高い物件の特徴立地が悪い
購入価格が安い
リスクが高い
利回りの低い物件の特徴立地が良い
購入価格が高い
リスクが低い

建物が頑強で設備が充実している

建物のデザイン

建物そのものが持つ第一印象も、入居者を募集する際には、非常に大切な要素となります。しかし、そうは言っても、ファミリー向け物件とは違い、ワンルームマンションは入居者の回転が速く、仕事で毎日忙しい単身者が毎日暮らす住居です。

ある程度の重厚感があり、そして清潔感があれば、それ以上、過剰なデザイン性は望まないのが一般の単身の入居者です。

人それぞれ好みが違うので、どういったデザインが投資用ワンルームマンション向き、と決めつけることは難しいですが、先進的で奇抜なデザインを特に選ぶ理由がなければ、入居希望者の間口を広げるためには、一般的なデザインを選んだ方がよいでしょう。

設備が充実していること

投資用ワンルームマンションを選ぶ際には、その物件の設備も重要なポイントとなります。

同じエリアにあって、同じ価格帯のワンルームマンションでは、どれも設備は同じように思われるかもしれませんが、実際のところを調べてみると、築年数によって、設備は大分変ってきます。

例えば、コロナの渦中にある現在においては、人との接触の機会を減らすことが出来るようなものがほしいところです。その点、宅配BOXなどの需要は、現在高まっています。

また、女性の入居者の立場に立てば防犯カメラがあることで、生活上の安心材料になり得ます。入居者募集の際には有利に働くこともあります。オートロックのあるマンションも近年は増えてきています。また、インターネット回線が引いてあることは、もはや、一般的になってきています。

常に流行りを追いかけている必要はありませんが、以前では考えられることのなかった設備が時を経るにつれて常備してあることが常識になってきますので、最新の情報は常に収集しておきましょう。

入居者のことを考えている建物か

近年の日本における震災や自然災害を鑑みると、新耐震基準が採用されている物件を選ぶべきでしょう。建物の構造が頑強であれば、大きな震災が起きても倒壊するリスクは下がります。

外観から簡単に判断できる基準としては、角部屋の側面に窓があるかどうかです。角部屋に窓が無いか、あっても小さいということは、工事費の削減が理由です。角部屋は人気なので、入居希望者も多いものです。しかし、それにもかかわらず窓を作らないということは、入居者のことを考えられて建築された建物ではないということです。そういった作り手の姿勢は様々な箇所に現れるものです。思わぬところにほころびがあるかもしれません。

また、建物のコンクリートの部分に、ひび割れがないか、確認しておく必要があります。

階段や、その他共有スペースの鉄の部分に錆がないかもチェックしましょう。

これらを確認することで、これまできちんとした修繕をしてきたかどうかが分かります。

部屋の大きさは適正なものにする

ワンルームマンションやアパートなどは、入居者それぞれ専用のスペースと、共有スペースに分けることができます。専有スペースのことを専有面積と言いますが、条例によって最低限必要な専有面積が決められています。

近年のワンルームマンションは、専有面積の広さが25㎡以上の物件が多くなっています。

やはり、同じ家賃であるのなら、人気の物件は広い部屋です。

しかし、ワンルームマンション投資を選択したのであれば、それにふさわしい大きさの物件を選びましょう。すなわち、DINKS向けや、ファミリー向けの広さは避けるべきだということになります。ファミリー向けの物件を購入する人はまず、いないと思いますが、広くなるほど購入金額が高額になってきますので、注意が必要になります。

また、基本的に単身世帯向けのワンルームマンションのほうが、ファミリー向けやその他のマンションに比べて賃貸需要は高いと言えます。

物件の形状、間取りについて

日本全国にワンルームマンションは数多くありますが、それほどバラエティーに富んだ間取りや形が、多く存在するわけではありません。もちろん、変わった形や、変わった間取りの物件もあることはありますが、取り立てて気にするほどのことではありません。

なにか特別な理由があるのであれば、購入してみてもよいかと思われますが、特に理由もないのに変わった間取りを購入する人は最初からいないでしょう。

また、不動産に詳しい方であれば「羊羹型マンション」、「雁行型マンション」などといった言葉を聞いたことがあるかもしれません。

羊羹型とは
シンプルな作りのものです。部屋に凹凸がありません。

雁行型とは
部屋を前後にずらした配置をしています。ワンルームマンションであれば羊羹型が多いと言えます。一度時間があったら調べてみましょう。

間口については、出来れば広いほうがよいでしょう。靴を置くスペースなども意外に幅が必要になります。

ワンルームマンションでも、お風呂場とトイレは分かれているほうが、借り手がつきやすいと言えます。脱衣所があればそれに越したことはありませんが、そういった物件はなかなかありませんので、入居者が各々工夫してパーテーションをつくればよいでしょう。

物件の管理状況が良い

物件の管理状況を調査する

投資用ワンルームマンションを選ぶときには、建物や設備というハード面だけをみるのでは片手落ちだと言えます。その建物や設備を、管理会社はどのように管理しているのか、それを把握しておくことが重要であるのです。

建物についての管理業務は、清掃業務、点検業務、建物修繕業務などがあります。

もうひとつの大きい業務は入居者に関する業務です。入居者を募集したり、入居者からの問い合わせ対応やトラブルの対応も必要になります。細かなことは日常的に発生するので、どれだけ細目に管理できるかが、投資を成功させるための鍵になります。

物件の管理状況を調査する

中古物件を購入するのであれば、そのマンションの共用部を、どのように住民が使われているのか、購入前に調べることができます。杜撰な管理をしていれば、共用部の使い方も荒くなる傾向があります。自転車置き場や駐車場、ごみ置き場などを見ただけで、そのマンションの住民の生活態度は測れます。

どの程度きちんと清掃出来ているのか、また、しっかりとしたメンテナンスを実施できているか等は、実際に足を運ばなければわかりませんので、事前に調査しておきましょう。物件管理が行き届いているかどうかは、素人でも一目瞭然です。

建物の管理が出来ていなければ、入居者への対応もいい加減なものであると考えてよいでしょう。

クジラ先生
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こざかな生徒
こざかな生徒

基準の参考にします!

管理会社の選び方

物件を管理するには、自己管理をするか、管理会社に委託する方法があります。副業としてワンルームマンションの経営を行うのであれば、管理会社へ委託したほうが良いでしょう。管理能力が高い管理会社に委託することが出来れば、より安定した物件の運用が可能になります。

優良な管理会社を選ぶ基準ですが、空室が出来た場合に、早急にそれを埋める力があることが第一です。また、家賃の滞納が発生した場合には、それを早急に回収できることも大切です。

空室や滞納が発生した際の対応方法など、事前に聞くことが出来ればよいでしょう。

良い管理会社・営業能力が高く、空室を埋めることができる
・入居者からの問い合わせに24時間対応できる
・家賃の滞納があれば早急に回収できる
悪い管理会社・オーナーに対する報告、連絡が遅い
・建物や入居者に問題が生じても放置する
・そもそも建物管理が出来ない

まとめ

以上、大きく5つの重要ポイントに分けて解説をしました。

不動産投資には、ほかにも、建物を丸ごと一棟経営する方法など、様々な種類がありますが、ワンルームマンションの一室のみを経営するにしても、多くの知識や経験が必要であることがお分かりいただけたかと思います。

ワンルームマンション投資であれば、手軽に取り組めるものと思っていた方も、これをきっかけに、さらにより多くの良質な情報を仕入れてください。

そして、ご自身で可能な限り知識を増やし、学習を重ねたうえで、優良な不動産投資会社の力を活用出来ると、投資の成功に結び付くことが出来るでしょう。

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