不動産買取のコツと手順は?知らないと損するメリットデメリットと仲介の違い | 鯨鑑定士の不動産売却

不動産買取のコツと手順は?知らないと損するメリットデメリットと仲介の違い

2020.9.21

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不動産を売却する方法は主に二種類あります。

ひとつは不動産会社に仲介に入ってもらい、買い手を見つけてもらう方法。
もうひとつの方法は買取といって不動産会社に直接住宅を購入してもらう方法です。
どちらの売却方法もメリットとデメリットがあります。

不動産の買取を依頼する場合、最も多い理由としては早く確実に売れるという点が挙げられます。
確かに不動産会社が直接買い取ってくれるわけですから、短期間の間に買い手を探す必要がなくなりその分経費も安くなります。

宣伝の必要がない買取ではそれほど経費がかからない点もメリットの一つで、家に内覧にくる人もいませんので精神的なストレスも軽減されるでしょう。

けれど不動産を買取ってもらう場合は、早く売れる代わりに相場よりも低い価格で買い取られるという大きなデメリットがあります。
なぜ買取の場合は価格が安くなってしまうのかは、利益をあげる方法にあります。

仲介業者は仲介した際の手数料が主な利益になります。
一方買取業者は安く買い取った不動産をリノベーションしたり大掛かりなリフォームをするなどして再販し、利益をあげているのです。

不動産の仲介と買取では利益をあげる手段が異なることもあり、その手順も異なります。

今回は不動産買取の手順とメリット、デメリットについてみてみたいと思います。

仲介と買取の違い

不動産を売却する際の方法として仲介契約と買取契約という二つの方法があります。

仲介とは買主と売主の間に不動産会社が入り、双方の希望に沿って売却をする販売方法です。
一方買取とは不動産会社が買主となり売主から不動産を買い上げる売却方法です。

では仲介契約と買取契約ではどのような違いがあるのかを詳しく見てみましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

家を売るときにはいろいろな方法があるんですね

主に仲介と買い取りに分かれます。目的にあった売り方をする必要がありますね

クジラ先生
クジラ先生

仲介業者と買取業者の違い

同じ不動産を扱う会社でも仲介業者と買取業者では扱う物件も価格の設定なども全く違ってきます。
不動産を売却する際に仲介業者にするか買取業者にするかは、重要な決断になります。

時間がかかっても納得のいく価格で売却を希望する場合は仲介業者に依頼し、多少価格が安くなっても急いで売却をしたい場合は買取業者に依頼するなどのように、目的によって選ぶ契約方法が異なってきます。

仲介と買取は全く違う

仲介と買い取りそれぞれのメリットとデメリット

仲介にも買い取りにもそれぞれメリットとデメリットがあります。
それぞれの売却方法についてみてみましょう。

仲介のメリット・デメリット

仲介のメリットはなんと言っても不動産が高く売れる可能性が高いということです。
その一方、納得のいく買い手が見つかるまでは時間がかかります
買い手がいつ見つかるかわからないというのは仲介での最も大きいデメリットでしょう。

買取のメリット・デメリット

買取のメリットは短期間で不動産が売れるという点に尽きます。
デメリットとしては、買取価格は市場価格よりも大幅に安くなってしまうという点です。

具体的な期間としては、1週間ないし長くても1ヶ月で売却することができます。
買取の場合は査定の金額がほぼ買取金額となることが多いので、売り手が納得すればその時点で売却ができます。

どうしても短期間で不動産を処分しなければならないときには買取を選ぶことをおすすめします。

気をつけなければいけない点としては、買取価格は市場価格よりも大幅に安くなってしまう点です。
それでも現金化しなければならない事情がある場合は、仲介ではなく買取を選ぶ必要があると言えるでしょう。

仲介業者

不動産の仲介業者とは不動産会社が間に入って売り手と買い手の仲介をするための業者です。
売り手がわの希望と買い手がわの希望を不動産会社がうまく調整しながら売買を進めていきます。

仲介業者は不動産売買をする際の仲介手数料が主な利益となります。

売却までには時間がかかる場合もあります。
いつ売却できるかわからない点が仲介のデメリットと言えるでしょう。

不動産を売却する際に仲介業者に頼むか買取業者に頼むかを決めるときにチェックをしてみましょう。

買取業者

買取業者は買い手を探すことはなく、不動産会社そのものが買い手になります。

古築物件などを買取り、リフォームなどをして不動産を再販することによって買取業者は利益を得ます

買取契約は不動産を現金化するには手っ取り早い方法です。

価格に関しては仲介よりも少なくとも2割ないし3割ほど安くなりますが、買取業者が価格をつけてくれる限りは確実に売却できます

買取業者と仲介業者の違い一覧

買取業者と仲介業者では細かい点でいろいろと違いがあります。
どのような点が違うのかを見てみましょう。
買取業者と仲介業者の違いを表にまとめてみました。

売却の理由仲介業者買取業者
高く売ることを優先したい
2ヶ月以内に売却しなければならない
他人に知られないように売却したい
市場で人気のある不動産
市場で人気のない不動産
こざかな生徒
こざかな生徒

仲介と買取では随分と違うんですね

一般的に家を売る場合は仲介してもらうことがほとんどですね

クジラ先生
クジラ先生

売却の手順

仲介契約と買取契約では不動産の売却などの手順が異なります。
仲介契約の方が複雑な手順となります。
少しでも高く売却することができるため、一般的に不動産を売却する際には仲介契約をする人の方が多いと言えるでしょう。

仲介契約の手順

仲介契約で家を売る場合には次の手順を踏むことになります。
基本的に仲介契約の場合買い手が現れるまで契約は続くことになるので、売却したい物件によっては長期戦になるケースが少なくありません。

  • あらかじめ相場を調べておく
  • 査定をしてもらう
  • 仲介をしてくれる不動産会社を選ぶ
  • 仲介契約を結ぶ
  • 売り出し価格を決める
  • 宣伝活動をする
  • 売り手が決まったら売買契約を結ぶ
  • 決済及び引き渡しをする

あらかじめ相場を調べておく

仲介業者に不動産の仲介を依頼する場合は、あらかじめ売却したい不動産の相場を調べておきましょう。

相場の調べかたはいくつかの方法がありますが下記の二つが最もわかりやすいでしょう。

  • 近隣の似たような不動産の過去の取引価格を調べる
  • 近隣の不動産が今、どれくらいの価格で売りにでているかを調べる

インターネットを使って同じような条件の物件を検索してみる方法もあります。

査定をしてもらう

不動産の査定をしてもらう際には、インターネット上の不動産専用の検索サイトを利用する方法があります。
検索サイトでは必要事項を記入すると、複数の不動産会社に一括して査定を依頼することができます。

査定を依頼するときには必ず複数の不動産会社に依頼することが大切です。
不動産会社によって査定の価格は大きく違ってくるからです。

不動産会社を選ぶ

査定をしてもらった会社の中で最も信頼できる会社に仲介を依頼しましょう。

不動産会社の選び方として注意しなければならない点としては、査定の金額だけで決めることは避けるという点です。
査定の価格は確かに高い方が良いでしょう。
けれどその価格通りで売却できるかどうかは別問題です。

担当者が売り手の希望を親身になって聞いてくれるか、不動産売買に関してきちんとした知識があるか、などを査定の段階のやり取りで見極め不動産会社を選ぶ必要があります。

媒介契約を結ぶ

不動産会社が決まったら仲介を依頼して媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶ際には仲介手数料がいくらか、いつまでに支払えば良いのかなどを確認することが必要です。
不動産会社は仲介手数料によって利益を得ています。

売買の際に最も高額になるのは仲介手数料なので、金額はあらかじめきちんと確認しておきましょう。

売り出し価格を決める

媒介契約を結んだら、売り出し価格を決めます。
なるべく高い価格で売却したいというのが売り手の心情ですが、不動産会社の査定や近隣の似たような不動産がいくらくらいで売却しているかなどを考え、適正な価格をつけましょう。

適正な価格を付けたとしても売買契約の場で値下げ交渉になるケースもあるので、価格をつける際には注意が必要です。

宣伝活動をする

売り出し価格が決まったら宣伝活動を始めます。
宣伝活動とは主にポスティングやチラシへの広告掲載、インターネットの不動産専用のポータルサイトに掲載してもらうなどの方法があります。

主に不動産会社が行う活動ですが、購入希望者が現れたときには内覧をしてもらうなど売り手も宣伝活動を行う必要があります。

売り手が決まったら売買契約を結ぶ

購入者と売り手の条件が決まったら売買契約を結びます。
売買契約を結ぶ際には、不動産会社の宅地建物取引士が購入者に対して、契約の内容についての重要事項の説明が行われます。

その後手付金が支払われます。
手付金は不動産価格の10%ないし20%が相場となっています。

手付金は簡単に契約解除ができないようにという意味も込められているので、契約内容はよく確認してから契約を結ぶようにします。

手付金の他には不動産会社への仲介手数料の支払いを行います。
売買契約をした際に仲介手数料の半額を支払い、残りの半額は不動産の引き渡し時に支払う慣習となっています。
参考のため仲介業者の仲介手数料について表にまとめてみました。

仲介手数料の上限金額と速算式

決済及び引き渡しをする

最終的な決済は売主、買主、不動産業者、司法書士が立ち合い、銀行などで行われることが一般的となっています。
決済が行われたのちに不動産の引き渡しとなるのです。

不動産の引き渡しとは買主に代金の領収書と鍵を渡すことです。

不動産会社に対しては、仲介手数料の残金を支払います。
引き渡しの際には、次の書類が必要となります。

  • 鍵引渡し証など
  • 各種設備の取扱説明書
  • 実印と印鑑証明書

以上の書類のやりとりをして引き渡しは終了となります。

こざかな生徒
こざかな生徒

仲介は高く売れるけれど、手続きが複雑そうですね

手続きに関しては不動産会社と相談しながら進めることになるので、不動産会社とよくコミュニケーションをとることが大切ですね

クジラ先生
クジラ先生

買取契約の手順

買取契約の場合、価格の折り合えさえつけば短期間で売却が可能です。
早ければ1週間ほどで売却ができます。
長くても1ヶ月ほど期間を見ておけば、売却は完了するでしょう。

また買取契約はあくまでも売主と買取業者の間だけの取り引きになりますから、ストレスのかかる内覧などをする必要もありません。

  • あらかじめ相場を調べておく
  • 買取業者を決める
  • 売却する不動産の価格を決める
  • 引き渡し条件の確認
  • 双方が納得した時点で売買契約を結ぶ
  • 決済及び引き渡しをする

相場を調べる

買取のメリットは短期間で売却することができる点ですが、デメリットは価格が相場よりも大幅に安くなる点です。
そこで買取を依頼する前に大体の相場を自分で確認しておきましょう。
買取の場合、価格は市場価格の7割ないし8割となります。

買取業者を決める

買取の場合、その成否を握るのは買取業者腕によります。

複数の買取業者に査定してもらった場合、最大で1,000万円の差が出ることも少なくありません。

少しでも良い条件で買い取ってもらうためには、買取業者は慎重に選ぶ必要があります。

価格を決める

買取業者が提示した金額で納得できた場合は、そのまま契約に至ります。
買取業者が提示した価格で納得できない場合は、自分で調べた相場などを参考に交渉をしてみましょう。

引き渡し条件の確認

契約書を交わす前に実際に売却するまでのスケジュールや必要書類などの打ち合わせを行います。

家にある家具などをそのままにするのか、あらかじめ売主が撤去しておくのかなど細かい項目まで契約書を交わします。

売却が終わった後のトラブルを防ぐ意味でも事前の打ち合わせは重要な意味を持ちます。

契約書を交わしたときに手付金が支払われます
注意しなければいけない点としては、手付金がいつ支払われるのかをこのときにしっかり確認しておくことです。

売買契約書の締結

お互いに価格に納得し、引き渡し条件を確認した後に売買契約書を締結します。
契約書を交わすときには買取業者の担当者が契約書や約款などを読み上げ、内容を確認します。
契約書に署名押印し、契約書を完成させ手付金を受け取ります。

売買契約を締結した後で何らかの事情により契約を解除することになった場合は、手付金を二倍にして返さなくてはならないので、そうならないように売買契約書はよく内容を確認してから署名押印をする必要があります。

売買契約を締結した後、決済日までに次の手続きを終了させておく必要があります。

  • 公共料金の精算
  • 引越しの手配
  • 住宅ローンがある場合は抵当権抹消の準備

以上の手続きを終えておくようにしましょう。

入金、物件の引き渡し

手付金を差し引いた売買代金の受け取りは、引き渡し時に行われることが慣習となっています。
引き渡し当日には司法書士が必要書類の確認などを行い、鍵や関係書類を渡して買取は完了します。

買取のメリットは短期間で不動産を売却できる点ですが、それだけに売却の手続きも短期間のうちに終わらせなければなりません。

かなり慌ただしくなりますが、期限通りに手続きが終了できるよう買取業者との連絡をマメに取り作業を進めていく必要があります。

買取保証について

買取保証とは仲介契約を結んだものの、決まった期間内に住宅が売却できなかった場合は不動産会社に買い取ってもらうという契約です。

買取保証の場合は、最初に契約をした段階で買取になった場合の価格を決めておきます。

そのため、仲介で売却できなかった不動産は、必ず買い取ってもらうことはできても仲介よりも安い価格で売ることになります。

買取保証のついた契約を結ぶことによって、必ず売却できる約束ができるため仲介だけでは不安な場合はあらかじめ買取保証の契約を結んでおくことも視野に入れることで安心ができます。

仲介契約の期間中に売却できた場合は仲介手数料が必要となりますが、最終的に買い取ってもらった場合、仲介手数料はかかりません

買取の種類には即時買取と買取保証がある

買取保証に関しては最初から安い価格で買い取られるわけではないので、仲介によって相場に見合った価格で売却できる可能性があることから不動産会社も売主も満足度の高い契約方法といえるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

買取保証があれば、安心して契約を結べますね

仲介のデメリットはいつ売れるかわからない点にあるからね。買い取り保証をつけておけば価格は安くなってしまうけれど、必ず売却することができます

クジラ先生
クジラ先生

買取に向いている住宅の条件とは?

売却する不動産によっては最初から仲介よりも買取に向いている物件があります。
次のような物件は買取に向いている物件と言えるでしょう。

  • 古築物件
  • 大掛かりなリフォームが必要な物件
  • 事故などのトラブルがあった物件
  • 短期間に売却をしたい物件
  • 時間をかけても仲介では売却できなかった物件

上記のように通常の仲介ではなかなか売却することが難しかった住宅でも、買取契約ならば売却のチャンスはあります。

買取のメリット

買取の場合リフォームの余地があれば古築物件でも買い取ってもらえるので、使用する予定のない不動産を持っている場合など思い切って買取を考えてみてはいかがでしょう。

仲介ではなく買取を選択した場合には、下記のようなメリットがあります。

  • とにかく短期間で売却できる
  • 第三者に知られることなく不動産を処分できる
  • 瑕疵担保責任がない
  • 内覧の必要がなくストレスがない
  • 仲介手数料が必要ない
不動産直接買取のメリット

とにかく短期間で売却できる

売主も納得のいく価格で買取業者と契約を結んだ時点で、対象となる不動産は売却できます。
相続などで少しでも早く不動産を現金化したいというような事情がある場合は、多少価格が安くなっても確実に現金化できる買取契約をおすすめします。

第三者に知られることなく不動産を処分できる

何らかの都合で近所に家を売却することを知られたくない場合も、買取に向いている物件と言えるでしょう。
買取の場合は買取業者と売り手が納得した時点で売買は成立するので、宣伝などの必要はありません。
ですから家を売りに出していることを近所に知られることはないのです。

あまり人に知られたくない場合は買取契約を選択した方が良いでしょう。

瑕疵担保責任がない

瑕疵担保責任とは、住宅を売却したのちに住宅に欠陥が見つかった場合に売主が責任を持つという決まりのことを言います。
仲介で売却した場合、瑕疵担保責任は売り手にありますが、買取の場合は不動産の持ち主は買取業者になるので、瑕疵担保責任は買取業者が持つことになります。

売却をした後でシロアリ被害や水漏れなどの欠陥が発見されたとしても、売り主は何もする必要はないのです。

仲介手数料が必要ない

買取の場合、買取業者に仲介手数料を支払う必要はありません。
不動産売買は大きい金額のやりとりですから、仲介手数料も高額になりがちです。
買取契約では買取業者に対して仲介手数料を支払う必要がないので、その分出費が抑えられるというメリットがあります。

買取のデメリット

不動産を買取によって売却する場合にはデメリットもあります。
次のような不動産は買取よりも仲介で売却をした方が良いでしょう。

  • 築年数の浅い不動産
  • 敷地の分割ができない不動産
  • 価格を決める際に業者の言いなりになりやすい
不動産直接買取のデメリット

築年数の浅い不動産

築年数の浅い不動産の場合は買取業者によるリフォームの必要性も低く、そのまま仲介で売却をした方が高い価格で売却できることから買取では損をしてしまう可能性が高いからです。

また購入する側も中古とはいえなるべく築年数の浅い物件を望む人が多いため、価格の安い買取業者ではなく一般の仲介契約でも十分に買い手がつくことが多いのです。

敷地の分割ができない不動産

敷地の分割ができない不動産とは、分譲地の中にある不動産などのことを言います。
法的な規制がある不動産に関しては買取業者に買い取ってもらえないケースも少なくありません。
分譲地の中にある不動産は買取よりも仲介に向いている物件と言えるでしょう。

価格を決める際に業者の言いなりになりやすい

不動産の買取の場合強引な業者に当たってしまうと、買取業者の言い値で買い叩かれてしまうこともあります。

そう言った事態を回避するためにも、複数の業者に声をかけて公平な取引ができる状態を作り出す必要があります。

対策としては必ず複数の人と一緒に交渉の場につくことなどが考えられます。

こざかな生徒
こざかな生徒

買取は価格を決めるのが難しそうですね

査定の時の金額で売却することが多いですね

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

査定は一社に絞らない方がいいですね

複数の会社に査定をしてもらうことが大事な点ですね

クジラ先生
クジラ先生

なぜ買取価格は安いのか?

買取をする場合の最大のデメリットは価格を安く設定されてしまうことです。
どうして買取の場合は価格が安くなってしまうのでしょうか?

買取価格は仲介での売却価格と比較すると少なくとも2割ないし3割程度安くなってしまいます。
安くなる理由としては、買取業者は不動産を買い取ったのちに不動産のリノベーションや大掛かりなリフォームなどをして不動産を売却に出します。

リノベーションやリフォームをして尚且つ利益を上げなければならないので、買値はなるべく安く済ませたいのです。

買取業者は少しでも安い価格で不動産を購入し、高い価格で売却することによって利益を得ます。
買取業者が少しでも多くの利益を上げるためには、なるべく安い価格で不動産を購入する必要があるため買取の場合は価格が安く設定されてしまうのです。

買取の注意点

買取を依頼する際にはいくつかの注意点があります。
そのなかでも最も大切な点としては相場を調べておくことです。

買取の場合、買取業者の言い値で価格が決まってしまうことが多いのです。
買取業者としては利益を出すために少しでも安く購入したいので、場合によっては相場をかなり下回る価格を言われることも十分に考えられます。

買取はもともと市場価格の7割ないし8割の価格が相場となっていますので、市場価格を調べておきその7割ないし8割の価格を買取価格の相場として考えておきましょう。

買取の場合は特に安く買い叩かれることも少なくないので、相場を知っておくことはとても大切です。

賢い買取業者の選び方

買取業者を選ぶ際にはインターネットの査定サイトを利用することをお勧めします。
査定サイトでは、短時間のうちに複数の買取業者に見積もりを出してもらうことができるからです。

いくつかの会社に見積もりを出してもらったら、直接その会社と連絡をとってみることが必要です。

連絡をとりながらその買取業者が信頼できる会社かどうかを見極めましょう。

買取業者の見極め方

買取の場合仲介と違い査定価格がそのまま買取価格となるケースがほとんどです。
複数の買取業者に査定してもらった場合、一番高い値をつけた不動産会社に売却することが最も高い価格で売却できる方法と言えます。

査定の金額が自分で調べた相場よりもはるかに低い場合は、率直にその理由を尋ねましょう。
納得できるよう明確に説明してくれるならば、信頼できる業者であると考えられます。

買取の場合、売主よりも買取業者が主導権を握ることになります。
大手の買取業者だけでなく地元の買取業者に買取を依頼することも選択肢の中に入れましょう。
地元の古くからの買取業者であれば、周辺の事情にも詳しくより適正な価格を付けてくれるケースも多いからです。

買取価格にかかわらず、念のために次にあげた点は確認をしておいた方が良いでしょう。

  • 今までの買取実績
  • 売り手の希望に耳を傾けてくれる
  • 提示した価格の妥当性を説明してくれる

今までの買取実績

買取業者のホームページにはこれまでの買取実績が書かれている場合があります。
買取業者としてどれくらいの経験があるかなどをよく調べてみましょう。
長年続いており多くの実績を持っている買取業者は信頼できるかどうかの大きな目安になります。

また口コミなどを利用して、買取業者の評判をチェックしてみましょう。

売り手の希望に耳を傾けてくれる

買取業者の中には一方的に価格を決めつけて不動産を買い上げる業者も少なくありません。
買取の際に売り手の希望価格などについて、耳を傾けてくれる業者を選びましょう

そのためにはあらかじめ自分でも相場を調べておき、相場とかけ離れた価格を提示された場合はその根拠を確かめましょう。

提示した価格の妥当性を説明してくれる

買取では市場価格よりも少なくとも2割ないし3割安い価格がつくことが普通です。
売主にとってどうしても納得がいかない場合、どのようにその価格を決めたのかをきちんと説明してくれる買取業者は信頼のおける業者と言えるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

買取業者の選び方にもコツがあるんですね

売り手も下調べをしてから買取業者を選ぶようにすることが大切ですね

クジラ先生
クジラ先生

価格についての交渉

買取業者はなるべく安い価格で買い取ろうとするので、売り手としてはいくつかのセールスポイントを強調し価格の交渉をしてみる必要があります。

売値のセールスポイントとしては下記のような点が挙げられます。

  • 近い将来近所に駅や道路ができる
  • 再開発の予定がある
  • 文教地区にある

などが挙げられます。

他にも大型商業施設の建設や、企業の誘致など地元の情報を集めておくことも有効な手段です。

買取業者もチェックしている可能性がありますが、価格の決定に影響を与える可能性があるので自分でもしっかりと把握しておきましょう。

不動産そのもののリノベーションやリフォームは買取業者の仕事です。
価格の交渉の際は不動産そのものだけでなく、それ以外の周囲の環境などについてアピールすると良いでしょう。

気を付けたい買取業者について

買取業者の中には残念ながら詐欺まがいの業者も存在します。
買取で少しでも早く現金を手に入れたいという人は、何かしら複雑な事情を持っている人が少なくありません。

例えば、借金の返済などですぐにお金が欲しいなどの理由です。

人には言いたくない事情を抱えている人に対し、弱みにつけ込んで詐欺まがいの買取をする業者も中にはいるのです。

対策としては少しでも多くの業者に査定をしてもらうことや、なるべく冷静になって取引に当たることなどです。

まとめ

一口に不動産会社といってもいくつかのタイプに分かれます。
主に仲介物件を扱う会社や買取物件を扱う会社など、不動産の売買を考えた場合は最もニーズに沿った会社を選ぶ必要があります。
なかでも買取を専門にしている業者は、数多くの買取物件を扱ってきていることもありスピーディな取引をしてくれることでしょう。

買取に限らず不動産売買で最も大切なことは、信頼のできる腕の良い買取業者を選ぶことにあります。
急いで売却したいとはいえ、買取業者を選ぶときには慎重に行う必要があります。
価格に関して納得がいかない場合はあらかじめ自分で相場を調べておき、複数の業者に見積もりを出してもらうことが大切です。

買取の場合、短ければ査定をしてから1週間ほどで売却することができます。
時間がかかったとしても売却まで1ヶ月くらいみておけば完了しますので、急いで現金化をしたい場合は買取業者に売却を依頼しましょう。
買取の一番のメリットは短期間で売却ができるという点なので、至急の案件でも価格の折り合いがつけばすぐに売却をすることができるのです。

また使用しない不動産は適切な処分をせずに放置しておくと、税金などの費用がかかるばかりです。
長年放置していた不動産はやがて買取もしてもらえない状態になってしまうことが考えられます。

相続をしたもののほとんどメンテナンスをしていないなどの不動産は、思い切って買取をしてもらってはいかがでしょうか。

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