不動産詐欺の手口を見抜く方法はある?土地売却の注意点について | 鯨鑑定士の不動産売却

不動産詐欺の手口と対処方法はある?土地売却の注意点と事例のまとめ

2020.9.20

2020.9.20

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不動産の売買は大きなお金が動くため、そこに付け入る不動産詐欺がいます。
土地を持つ人は、土地売却をしたいけど悪徳な不動産会社はいるのだろうか、詐欺にあいたくないと悩みを持つのは当然の事です。
また不動産詐欺の手口を見抜く方法はあるのか防止対策や、土地売却の注意点を事前に知っておきたい人もいるでしょう。

ここでは土地売却や不動産売却で起こる詐欺の手口や、買取でも起こる詐欺について紹介します。
さらに詐欺に合わないための注意点や、不動産会社選びの注意点をまとめました。

土地売却や不動産売却で起こる詐欺の手口

詐欺というのは通常であれば、物を購入する買い手側が被害にあうことが多いです。

本物の〇〇ブランドの限定品ですよ。今なら半額ですよ。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

え?本当?買います買います。

ありがとうございました。(偽物だけどね・・)

クジラ先生
クジラ先生

分かりやすく物で説明していますが、不動産でも購入する側が詐欺に合う場合があります。
ただし、「あなたの不動産を高く買取りますよ」と言って売却を持ちかけられるケースもあり、売る側が被害にあうこともあります。

悪徳な業者や、不動産会社に成りすました人間に詐欺を行われる場合も十分考えられます。
土地売却や不動産売却で起こる詐欺の手口について見てみましょう。

土地売却や不動産売却で起こる不動産詐欺の手口

不動産登記が勝手に変えられる

土地売却で多いのは、売却代金を支払ってもらう前に不動産登記を勝手に書き換えられて逃げられるケースです。

不動産は所有権がありますが、買ってくれる人が見つかれば所有権を変更するために登記移転の手続きを行います。
その後鍵を渡して引渡しという流れになりますが、売却代金を支払う前の段階で書類だけを送ってほしいと言われます。

通常不動産の売買では、登記変更の書類の受け渡しと代金受け取り、不動産の引渡しは同日に行うのが基本です。

しかし悪徳な不動産業者や、不動産に成りすました人間に先に書類を渡してしまうと、勝手に登記変更されてしまいます。
売却代金は支払われることなく、土地の所有権だけ換えられて不動産を奪われてしまうのです。

奪われた不動産は、すぐに詐欺グループによって転売されることが多いでしょう。
転売された土地を取り戻すためには、転売された土地を購入した購入者に対しても所有権を主張する必要があります。
しかし詐欺で転売されたことを購入者が知らない場合は、法律上落ち度がないため、引き渡しに応じなくても良いことになっています。(民法第96条3項)

転売された土地を取り戻すには、訴訟によって以下を証明する必要があります。

  • 相手が詐欺を知っていて購入した
  • 詐欺の可能性をうっかり見落としていたこと

しかしこれらの証拠を見つけ出すのは非常に困難だと言われています。

不動産の登記変更は、印鑑証明の原本があれば意外と簡単に変更ができてしまうため注意が必要です。

安い値段で売られてしまう

土地の売買は通常であれば市場で売買されている価格を見て、適正な価格で取引が行われます。
しかし土地を相場よりも安い金額で取得するために、偽造した査定結果を使い騙す手口があります。
土地の価格は周辺の環境の変化で、上がったり下がったりするため分かりにくい部分があります。
それで本当は急騰しているのに価値に気づかず安く売ってしまうことがあります。

手数料詐欺

不動産仲介業者は不動産の売買における仲介業務を行えば、仲介手数料を顧客から支払ってもらいます。
ただし仲介手数料以外の費用をお客さんから取ることは法律違反になります。

悪徳な不動産業者の場合、相場の〇倍以上で売れるから、早い買い手を見つけるための手法、と言って手数料を要求するケースがあります。

また、整地代金や広告費というあたかも納得できそうな言い回しで手数料を取る手口があります。
手数料を先に支払わせて払った途端に連絡が途絶えてしまうのです。

通常広告費や調査費などは、不動産業者が負担することが定められており本来は支払う必要のないものです。
空き家などで通常よりも現地調査費用が多くかかる場合などは支払う場合もありますが、双方の合意がなければいけません。

何らかの費用が請求された場合は、何の費用なのかしっかりと説明を受けてください。

査定額つり上げ詐欺

査定額を高く見積もり、高く売れますということ自体は詐欺にはなりませんが、詐欺まがいの行為も行われています。

通常不動産や土地を売る場合の流れは以下になります。

  • 業者による査定
  • 媒介契約
  • 販売活動
  • 売買契約
  • 引き渡し

このような流れの中で複数に査定依頼をしたら、高額査定を行う業者が紛れ込んでいたとします。
不動産の価格の相場に知識不足の場合、高額査定してくれた業者は良い業者だと勘違いしてしまうことがあります。
特に今では査定を行う方法として、複数の会社と比較できる査定サイトが便利に使用されています。
そのためうちでは他社よりも高く売ることができます、といってやたらと高い査定額を言う不動産会社には注意が必要です。
本当にその額で売れるのであれば問題ありませんが、中には実は元から安く売るために行っている行動の場合もあるからです。

例えば、査定額を高くして売主と契約し、その後どんどん売り値を引き下げる手口です。
これは業者が仲介手数料を確保し、不動産買取を狙うためという理由が主になります。

他にも、最初から買い取り業者と手を組んでいる場合があります。
高い査定額を提示し、媒介契約を専任か専属専任で契約するよう強要してきます。

以下の表を見れば分かるように、2つの媒介契約は他社に依頼ができません。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
レインズへの登録なし契約後7日以内契約後5日以内
依頼主への進捗報告なし2週間に1回以上1週間に1回以上
他社への依頼できるできないできない
自分で買い手を見つけるできるできるできない
契約有効期限制限なし3か月未満3か月未満

詐欺まがいの行為では契約後ほとんど販売活動を行わず、売主が売れないと焦った所で買い取り業者を紹介します。

このまま売れないよりも、安くなっても買ってくれた方が良いとなるので、本来の高く売りますという言葉とは裏腹に安い買取になってしまいます。
それでも売主側は詐欺を行われたとは気づきにくく、非常に悪徳なケースと言えるでしょう。

物件の囲い込み

物件の囲い込みとは不動産売却の仲介を依頼された業者が、物件の買い手を自社で見つけられるまでわざと売れ残りにすることを言います。


自社で売却の依頼が来れば仲介手数料が入りますが、その物件を自社で売ることができれば買い手からも仲介手数料をもらうことができます。

売主と買主それぞれを別々の不動産が仲介する場合を片手仲介、同じ不動産会社が行う取引を両手仲介と呼びます。

両手仲介は日本では法律違反にはならず、両手仲介の方が不動産業者は熱心に買主を見つけてくれる場合もあります。
きちんと売却活動を行っており、結果的に両手仲介になったのであれば問題ありません。
しかしせっかく高く買ってくれる人が現れたのに他社経由で問い合わせが来たので、断ったとなると非常に悪質な売り方と言えます。

また不当に売却期間を延ばして、自社で売れるように操作をすれば詐欺まがいの行為と捉えられても仕方ありません。
物件の囲い込みを防ぐためには以下の方法があります。

  • 一般媒介契約を結ぶ
  • 片手仲介しかしていない業者と契約する
  • 途中で見つけて業者を変更する

一般媒介契約では複数業者との契約ができ、各社が販売活動を行うので会社の販売方法や担当者の技術などを比較することができます。
他にも片手仲介しかしていない業者を選ぶか、途中でも分かった時点で業者を変更する対策法があります。

専任媒介契約で土地を売る場合は業者が不動産の囲い込みを行わず、正しく営業活動を行っているのかを定期的に確認しておきましょう。

土地や不動産の購入で起こる詐欺もある

土地売却で起こる不動産詐欺を見てきましたが、不動産詐欺は購入者をだます詐欺もあります。
土地購入や不動産購入で起こる詐欺についても知っておきましょう。

土地購入や不動産購入で起こる不動産詐欺の手口

地面師

地面師とは不動産の持ち主になりすまし、本当は所有していない不動産を売りつける詐欺師の事を言います。

不動産の登記変更は所有者が持つ書類が必要になるため、素人が簡単になりすますことはできません。
そのためほとんど合わない詐欺ですが、地面師はグループ単位で動くため、印鑑や書類の偽造を行って詐欺を働きます。

買う側が合いやすい詐欺ですが、売主も長年使用していない土地を持っている場合は狙われる可能性があります。

怪しい人間が不動産に出入りしていないかをチェックし、詐欺の道具に使われないようにしましょう。

建築できない土地を売りつけられる

土地の中には建物が建てられない土地があります。
例えば農地や市街化調整区域など指定されている土地などがあります。
家を建てられない土地の売買では仲介業者が買主に対して説明を行わなければなりません。
後から建物が建てられないと知っても、売買代金や仲介手数料は戻ってきません。

土地に制限がかかっていないかを事前に確認することはもちろん、説明を行わない業者は不動産詐欺の可能性があります。

手付金詐欺

手付金詐欺とは売買仲介を行う不動産会社か売主自体が、手付金を持ち逃げする詐欺の手口を言います。
不動産の売買を締結したら買主は手付金を支払います。
手付金を支払った後に、仲介業者や売り主と連絡がつかなくなり、後から架空の不動産だったということがあります。

また不動産自体はあったとしても、既に違う人に売られており手付金は持ち逃げされているというケースもあります。

詐欺としては大掛かりなため、買主は途中段階で気づきそうなものですが、不動産売却はほとんどの人が初心者です。
まさか不動産会社自体が詐欺だとは誰も思わないので、多くの人が最初の段階で見分けるのは難しいでしょう。

不動産業者を選ぶ際には、契約を結ぶ段階で信頼できる業者なのかを慎重に確認することが大事です。

原野商法

原野商法とは、山林などの土地を架空の都市計画があるので将来価値が上がると嘘をついて、土地を売りつける詐欺の事です。

謳い文句には以下のようなものがあります。

  • リゾート開発で価値が上がる
  • 高速道路が建設される
  • 大型の太陽光発電用の土地で買収計画がある

このような言葉を使い、本当はほとんど価値のない山林や原野の購入をすすめてきます。

中にはパンフレットを作成してあたかも本物のように詐欺を働く場合もあります。

原野商法は1970年代によく問題になった詐欺商法ですが、最近では元の原野商法による二次被害もあります。
例えば持っている土地を買い取るが、節税対策のために同時に他の土地を購入した方が良い、と持ち掛けられるケースです。

購入費用は何らかの理由を付けて後回しにし、結局費用が払われないという詐欺があります。
原野商法で被害にあい、価値のない原野を持っている人に対して、このようにまた詐欺を働く者がいます。

購入した原野を両親から相続するタイミングで、この詐欺に合う事例もあるようです。

不動産詐欺が起きやすい3つのタイミングと注意点

不動産詐欺が起きやすい3つのタイミングを知って、それぞれの注意点を理解しておきましょう。

不動産詐欺が起きやすいのはお金や権利が動くタイミングで、具体的に言うと以下のような時に起きやすいです。

  • 契約
  • 所有権の変更
  • 代金の受け渡し

印鑑や書類の提出などもこのタイミングで行われます。
詐欺師は気づかれないように巧妙な言い回しや手口で詐欺を行ってくるため、どのタイミングで起きやすいのかを知っておきましょう。

また先ほど述べた土地売却で起こる詐欺の手口を未然に防ぐための、注意点を解説します。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産屋さんが専門的な知識を持っているように感じたら、すぐに信じてしまいそうです。

不動産売買で行われる契約や書類など、一連の流れについて手順を把握しておく必要があるのです。そしてその中でおかしいなと思ったときは第三者への相談も検討しておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

登記移転と代金受け取りは同日にする

不動産売却で多い詐欺は、所有権を勝手に写し不動産登記を変更して土地を転売してしまう詐欺です。
これを防ぐためには、登記移転と代金受け取りを同時のタイミングで行うことが大事です。

通常不動産売買では同日に行うのが基本ですが、悪徳業者はベストな理由に思えるようなことを言って、移転登記と代金の支払いを別々に持ち掛けてきます。
別日にお願いしてきた場合は、登記移転と決済は同時にしたい旨を伝えましょう。
また別日に行う理由とその根拠をしっかり聞き、渋ってきた場合は悪徳業者の可能性を考えましょう。

登記移転と印鑑登録証明書の提出はなるべくギリギリのタイミングで行うことが大事です。

売却代金を小切手で受け取らない

不動産の売却代金を支払ってもらう時に、小切手で支払いたいと言ってくることがあります。

小切手は偽物の紙、または小切手そのものは本物でも使用不可の物である可能性があり、それを見抜くのは難しいでしょう。
また小切手は振出人の預金口座残高が支払額よりも少ない場合、受取人が銀行で代金を受け取ろうとしても、不渡りとなり受け取ることができません。

売却代金は他にも現金か銀行振り込みの2通りがあります。
最も安心なのは目に見える現金ですが、銀行振り込みも銀行員が同席するため詐欺を働きにくいでしょう。

決済は司法書士の立ち会いを依頼しよう

詐欺の相手がプロのグループ集団の場合は、素人が詐欺を見抜くことが非常に困難になります。

不動産の売買は生涯に何回も経験することではなく、多くの人が初めてという人が多いです。
そのため契約やお金、書類の事に関して強気で説明されればそうか、と納得してしまいがちです。

そこで決済時にこちらもプロの力を借りることで、詐欺に合うことを防ぎやすくなります。

不動産詐欺に合いやすいタイミングである決済時に、司法書士に立ち会ってもらうと安心感があるでしょう。

司法書士には不動産売却で、以下の作業を依頼することができます。

  • 住所の変更登記
  • 担保の抹消登記

基本的には登記変更を担っていますが、それ以外にも不動産会社が作成した書類におかしい所がないかもチェックします。

司法書士に立ち会いを依頼するのであれば、仲介を依頼する不動産会社と提携していない所の人にお願いするとより安心です。

不動産会社が詐欺師の場合、指定した司法書士も詐欺の仲間である可能性があるからです。

人任せにせず自分で確認を怠らない

土地売却を行うのはあくまでも自分自身ですので、全て他人任せにするのではなく自分で行う意識を持つことが重要です。
不動産選びも人に言われた業者をそのまま依頼するのではなく、自分の目で確かめて比較することが大事です。
不動産を売るまでには、買主との交渉や決済や契約など、様々な作業が発生します。
それらはすべて自分で行うものだと考え、一つ一つの事に関して確認を怠らないことがポイントです。

分からないことや専門的で難しい部分は、不動産会社に聞きましょう。
疑いの目をもちながら確認することが大切です。

信頼できる不動産会社を選ぶことが重要

上記でもお伝えしたように、詐欺師は詐欺集団以外にも不動産会社が詐欺師という場合もあります。
詐欺の被害に合わないためには、まずは信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

怪しい業者を見つけるためのポイントと、不動産会社を複数に比較する方法を見ていきましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産業者に騙されてしまったら、詐欺だと見分けるのはかなり難しいですね。

悪徳業者に引っ掛からないためには、怪しい業者を見極める目を持つことと、査定を一社だけに任せないということが大事ですよ。

クジラ先生
クジラ先生

信頼できる業者かどうかを調べる

きちんとした業者かどうかをチェックするためには、国が行う不動産の情報サイトを利用することがポイントになります。

  • 国交省の検索システム
  • 国交省のネガティブ情報等検索システム
  • 各都道府県庁の宅建免許に関する窓口

不動産売買の取引を仲介する業者は、宅地建物取引業の資格を持っていることが必須条件です。
国交省では宅地建物取引業を取得している業者を検索することができるので、ここで検索して実在する業者かどうかを調べることができます。

また国交省には他にも、過去にその業者に行った行政処分も検索することができます。
依頼する業者が過去に行政処分を受けた業者かを調べることができます。

他にも各都道府県庁で宅地建物取引業者に関することや、不動産取引においての問い合わせ窓口が開設されています。
業者の事で分からないことがあれば、窓口で問い合わせることが可能なので、チェックしておくと詐欺防止に繋がります。

土地の価格の相場を知っておく

不動産詐欺では市場価格とかけ離れた額を提示してきたり、土地が急騰していますと嘘の情報を言ってくるケースが多いです。
そのため、自分でも土地売却したい土地の価格の相場を知っておくことが大事です。

調べ方は国交省の土地総合情報システムを利用すれば、過去の取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格を検索することができます。
情報システムで書かれた土地の価格をもとに、不動産会社に提示された価格とあまりにも差がある場合はおかしいと思っておきましょう。

仲介手数料が適正かどうかを調べる

仲介手数料とは、不動産売買において仲介を依頼するためにかかる成功報酬金額の事を言います。

仲介手数料は不動産会社によって金額に差があり、相場が分かりにくいのですが宅地建物取引業法によって上限が定められています。
そのため仲介手数料を法外に取られていないかを確認しておきましょう。

宅地建物取引業法で定められている上限額は以下の表を参考にしてください。

不動産仲介手数料の上限額

上記の表をもとに例を挙げてみましょう。

2000万円の売却価格の物件の場合は、200万円以下の部分に10万円、200万円から400万円の部分に8万円がかかります。
そして残りの1600万円の部分には3%の48万円がかかり、合計で66万円+消費税が仲介手数料の上限になります。

価格ごとに率が変わるので、計算しにくいため400万円以上の物件に対しては速算式を用います。
速算式は売買価格の3%に6万円と消費税を足した金額になります。

先ほどの例では2000万円×3%+6万円になり、同じ66万円+消費税を導くことができます。

また400万円以下の物件の仲介手数料に関しては平成30年1月1日に改定されています。
最大18万円の手数料が売り主から受け取ることができるようになっているので、注意しましょう。

紹介した仲介手数料はあくまでも上限額なので、当然これ以下であることは考えられます。

しかし法外な仲介手数料を提示された場合は悪徳業者を疑っても良いでしょう。

不動産会社は複数を比較すること

不動産詐欺に合うのは、詐欺グループのほかにも不動産業者が悪徳だということもあります。
実際に詐欺に合わなくても、詐欺まがいの行為で自分が損をする可能性もあり得ます。

そのため不動産会社は複数の会社を比較し、売却したい土地の価格の相場を知ることが大事です。
不動産会社を比較するのに便利なのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に一括で査定依頼を行うことができるネットサービスの事です。

個人情報と物件情報があれば、早いと1分程度で条件と相性の良い不動産会社が数社選出されます。
気になる会社があれば、査定依頼を行うことができます。

不動産一括査定サイトのメリットは以下があります。

  • 時間や手間が節約できる
  • 物件に適した不動産会社を自動で選出してくれる
  • 売却価格の相場を知ることができる
不動産一括査定サイトを利用する上でのメリット

一軒一軒お店を見て回らなくて済むため、時間や手間を省くことでコスパが良いことがメリットです。
また物件の相場が把握でき、複数の業者の相場の違いも知ることができます。

便利な不動産一括サイトですが、加入している会社が全て優良な会社だとは限りません。
中には悪徳業者も含まれている可能性があるため、査定サイト選びがポイントになります。
査定サイトの中にはしつこい業者を代わりに断ってくれるサービスを行う業者もあります。
また優良な業者の厳選に力を入れている企業もあるため、その企業を利用しましょう。

不動産査定サイトを選ぶ際に見るべきポイントは以下を参考にしてください。

  • サイトの運営歴
  • 責任者の経歴
  • 運営する会社情報
  • 加盟不動産数
  • 対応エリア
  • 利用者数
  • 情報セキュリティの高さ
  • 査定件数や成約件数など実績

上記を踏まえて査定サイト選びを行うと安心です。

ただ査定価格が高い業者が良い業者だけが良い企業とは限らないため、自分自身で詐欺に引っ掛からないように慎重に比較を行いましょう。

もし不動産詐欺にあってしまったら

もしも詐欺に合ったような気がすると思ったら、以下の相談先に相談しましょう。

詐欺は個々ではなく、グループやプロ集団の可能性もあるため、自分だけの力で解決できない場合もあることを覚えておきましょう。

注意点として、相談を行う場合はできるだけ複数の証拠を集めてから相談に行くことがポイントです。
被害に合えば不安感や恐怖などでいち早く誰かに助けを求めたい気持ちは分かります。
しかし証拠がないと詐欺を証明できないため、弁護士や警察もそれ以上の介入ができなくなります。

被害状況を涙ながらに訴えるだけでは解決が遠のくため、事実として何があったのか、証拠と思える物があればそれと共に相談を行いましょう。

不動産詐欺にあったら証拠を集めて関係機関に相談

日本不動産仲裁機構

日本不動産仲裁機構は、不動産取引に関するトラブルが起きた時に解決のために相談ができる窓口です。

窓口は主に3つあります。

  • 専門家によるアドバイスや調査等が行える
  • 弁護士に相談する
  • 裁判をしない解決をしたい人向け窓口(ADR申込)

申し込みフォームに入力をすれば後日連絡をしてくれるサービスです。

国民生活センターや消費者ホットライン

詐欺に関する幅広い消費者トラブル相談ができるのが国民生活センターです。
相談窓口は各自治体によって、時間帯などが決められていますので住んでいる地域の連絡先などは事前に控えておくと良いでしょう。

弁護士事務所

詐欺に合ったことが明らか分かっている場合は、弁護士事務所に相談しましょう。
弁護士は告訴状の提出で警察に行く際も同行してくれて心強いでしょう。

弁護士に依頼する場合は、不動産詐欺に強い弁護士事務所を選ぶ必要があります。
もし不動産関係に強い弁護士を探すことができない場合は、法律相談センターや法テラスで相談をしてみましょう。

法テラス

法テラスとは、一般の人が法律相談をできるように作られた国の法律相談総合窓口のことです。

例えば詐欺に合って弁護士に相談したいけど、どの事務所に相談すればよいか分からないというケースがあります。
他にも弁護士費用はどのくらいかかるのか疑問を先に知っておきたい場合に利用できます。
法テラスでは、無料法律相談や弁護士費用の建て替えも行っているので、経済的に余裕がない場合でも相談ができます。
法テラスは全国に相談事務所があるので、直接相談をしたりメールや電話でも相談可能です。

事件性がある場合は警察

不動産詐欺を見つけて、詐欺師に脅迫や暴力を受けた場合は警察に相談しましょう。

場合によっては刑事事件として扱えるため、告訴状を提出することで警察は捜査に乗り出します。
脅迫や暴力を受けていない場合は刑事罰を与えることができないため、そのような詐欺事件は民事事件扱いになります。

警察に行った方が良いのか分からない場合は、弁護士に相談してみましょう。

また警察には被害自体が発生していなくても、詐欺に関する相談窓口が設けられています
おかしいと思った場合は早めに相談して、警察に動いてもらいましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

詐欺に合ったかもしれないことに気づいたら、早めに色々な所に相談することが大事ですね。

パニックになりがちですが、冷静になってできるだけ証拠を集めて提出しましょう。できるのであれば会話などを録音しておくのも有効な手段でしょう。

クジラ先生
クジラ先生

不動産詐欺は、不動産や土地を購入する時に起こる詐欺と、土地売却で起こる詐欺があります。
登記を無断で変更したり、原野商法など明らかな詐欺師の犯行もありますが、それ以外にも悪徳業者による価格操作もあります。

プロの詐欺集団から逃れることは難易度が高いですが、悪徳な不動産業者はある程度自分で不動産詐欺の手口を見抜く方法があります。
土地売却の注意点では、仲介手数料以外の手数料をもらうことは違法です。
また相場とかけ離れた査定額を持ちかける業者には目を光らせましょう。

不動産業者は国交省が公示する情報で確認することができる他、不動産会社を一社に任せず自分で複数の企業を比較することも重要な事です。
比較するには不動産一括査定サイトなどを利用し、詐欺に合わない防止策を練っておきましょう

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