マンション売却で既存のエアコンは外す?撤去する?注意点やポイントを紹介 | 鯨鑑定士の不動産売却
マンション売却で既存のエアコンは外す?撤去する?注意点やポイントを紹介

マンション売却で既存のエアコンは外す?撤去する?注意点やポイントを紹介

2020.10.10

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現在は一家に一台、エアコンがある家庭も本当に多くなったと思われます。
居住スペースに合わせたものを購入したり、部屋数毎に必要な台数を揃えてきた方も多いでしょう。

住み替え等でマンションを売却する人から多く寄せられるのが、エアコンに関するものです。

「新居で使う予定のないエアコンを置いたままでも大丈夫?」「次の家でも使いたいから取り外して持っていける?」「買主にエアコンを付けてほしいと言われた!」など、多くの疑問が寄せられます。

実際にはエアコンは不動産と一緒に売却すべきものなのでしょうか
エアコンを残した場合、売却価格を高くしても良いのかという点も気になるところです。

そこで今回は、マンション売却におけるエアコン問題についてお伝えしていきます。
付帯設備取り扱いの原則やエアコンを残すときの揉めないためのポイント、撤去する場合の手続きや費用について解説してまいります。
マンション売却をご検討の方、不動産売却でエアコンの取り扱いについてお悩みの方は是非参考にして下さい。

こざかな生徒
こざかな生徒

最近は賃貸物件でもエアコン付きが増えてきましたよね?
マンション売却でも、エアコンを残した方が高く売れるのでは?

エアコンが付いているのを嬉しいと思う人もいれば、何一つ残さず引渡してほしいと思う人もいます。
そもそも、不動産売却は残置物撤去が原則ですので、エアコンの有無で価格が変わることもありません。
まずはマンション売却と付帯設備の基礎知識からみていきましょう。

クジラ先生
クジラ先生
マンション売却の流れ

マンション売却でエアコンは残す?

マンションの売却、それは不動産を売却するということです。
では、そもそも不動産の売却には何が含まれるのでしょう。

不動産の定義は民法第86条1項で土地及びその定着物と定められています。

定着物とは、土地の上に定着したもののことをいいます。
例えば建物や樹木、移動困難な庭石などです。

土地及びその定着物以外の全ての物は、動産として分類されます。
動かせないものは不動産、動かせるものは動産だと覚えておきましょう。
マンションや戸建て住宅は動かせないものなので不動産と言われているわけです。
不動産売却は動かせないもの、つまり土地や建物のみを対象としていることになります。

マンションを売却する際に対象となるのは、以下の部分です。

  • 専有部分(居室)
  • 老化やエレベーター等の共有部分
  • 敷地権

本記事のテーマとなるマンションに備え付けてあるエアコンはというと、マンションの付帯設備であり、比較的容易に撤去可能なものであることから動産に分類されます。
つまり、不動産売却の対象ではないということです。

不動産会社が行う査定でも動産は査定対象となりませんので、査定時にエアコンが設置されていたとしても査定額に反映されることはありません。

不動産売却では残置物の撤去が基本

不動産の売却では基本的に住宅やマンションなどの物件内にある残置物(家具や家電等)を全て撤去した状態で買主へと引き渡すことになっています。
その処理を行うのは売主であり、契約の履行までに処理しなければなりません。

不動産会社からは、引き渡し時までにエアコンを撤去するようにと説明されることになるでしょう。

不動産売却とは?
こざかな生徒
こざかな生徒

引き渡し時には撤去が基本なのですね。

あくまでも基本です。
残置物に関しては明確なルールがないため、動産を一緒に売ることを禁止されているわけではありません。
そのため、話し合いで決めることも可能ですよ。

クジラ先生
クジラ先生

残置物については買主と話し合って決める

マンションの付帯設備の一つであるエアコンは、売却対象には含まれません。
しかし、売却にあたって絶対に撤去しなければならないというわけでもありません

売主が新居に使いたい、誰かに譲りたいと考えているならば売却の対象から外し、契約時に撤去することを伝えましょう。
不要であればそのまま残しておくことも可能です。

エアコンの所有権は売主にありますので、基本的には売主の判断に任されます。
ただし、買主との話し合いを行って合意を得る必要があります。

一般的に家電の寿命は10~12年ほど。
もちろん使用状況や環境によってはそれもより短くなったり、長くなったりもするでしょう。

例えば、購入から5年程度経っているエアコンを残した状態でマンションを売却しようとしたとき。
買主によってはまだ使えるからラッキーと思う人もいれば、前の住居で使用していたものを使いたい、誰かが使用していたものを使いたくないと考える人もいます。

所有権を持つ売主の判断に任されるとはいえ、買主が処分を求めているのであればそのように進める必要があります。

エアコンを残したい 揉めないためのポイント

マンションに備え付けてあるエアコンを売主が処分せず、そのまま残したい場合は買主との話し合いを行います。
その際は、必要ないから、処分が面倒だから置いていきたいというのを買主に悟られないようにしましょう。

必要ないものを押し付けられたと感じれば買主は嫌悪感を抱き、話し合いが進まなくなる可能性があります。
不動産売却は買主と売主、双方の信頼関係も重要となりますので、話し合いは慎重に行うことが大切です。

例えば、「エアコンもお付けしましょうか?」とか、「もしお使いになるのであれば置いていきますよ。」など、提案する形で申し出てみましょう。
利害関係が一致すれば、エアコンを処分せずに売却することができます。

こざかな生徒
こざかな生徒

お伺いを立てるように、ですね!

売却価格が変わるわけではない、エアコンが付いていたらすぐに快適な生活が送れるということも伝えてみましょう。
それなら付けてもらおうかなと思うかもしれません。
譲る気持ちで問いかけてみてくださいね。

クジラ先生
クジラ先生

エアコンを巡って話し合いをする場合に考えられるパターンと、その対応方法についてみてみましょう。

パターン①売主はエアコンが必要 買主はエアコンが不要

売主はこれまで使っていたエアコンを次の住居で使いたいから売却対象に含めたくない。
買主も自身が使っていたものを設置したい、または新品を購入して設置したい場合。

このような話し合いのパターンなら、特に問題なく話し合いが進むでしょう。
エアコンの撤去費用は売主が負担することで解決します。

パターン②売主はエアコンが不要 買主はエアコンが必要

パターン①とは逆のパターンです。
売主はエアコンを残していきたいから売却の対象に含めたい。
買主はエアコンも含めて購入したい場合。

このバターンでも、話し合いは滞りなく進みます。
むしろ、売主は撤去費用や処分費用を負担せずに済みますから好都合です。

買主との合意の下でエアコンを残しておく場合は、契約書への記載を忘れてはなりません
後の項目で詳しくご説明しますので必ずご確認ください。

パターン③売主はエアコンが必要 買主もエアコンが必要

売主はエアコンを撤去したいが、買主は残していってほしいという場合。
利害が一致していませんので、話し合いは慎重に行いましょう。

エアコンの所有権は売主にありますので、撤去したい旨を伝えて納得してもらえれば売主主導で進められるでしょう。
ただ、せっかく現れた購入者を逃さないためにも、条件交渉ではある程度譲歩する姿勢も重要です。

売却する不動産から撤去する費用と新居へ取り付ける費用、どちらの工事費用も売主が負担しなければなりません。
家電製品ですから付け替えることで寿命が短くなる可能性もあるでしょう。

費用対コストがそれほど変わらない場合は、買主の要望に譲歩し、置いていくことを検討してみてはいかがでしょうか。

パターン④売主はエアコンが不要 買主もエアコンが不要

売主買主共にエアコンが不要だという場合。
この場合は例外なく売主が処分しなければなりません

撤去費用や処分費用、工事費用、手続き方法については後程ご説明します。

エアコンどうする?対応方法

エアコンを残す場合の対応

売主と買主の間でマンション売却にエアコンを付けることが決まった場合の対応方法についてみていきます。

まず始めにお伝えしておきたいことがあります。
それは、エアコンを残すからといって売却価格には影響を与えないということです。
高価なエアコンを数台残して売却する場合でも、エアコン代として上乗せすることはほぼ不可能です。

不動産売買の対象となるのはあくまでも不動産
間取りや立地、周辺環境、マンション自体の資産価値が重視された取引となります。

エアコンを残す場合は、買主に譲るという形になることを覚えておきましょう。

付帯設備表を作成する

エアコンを残すことについて双方の合意が得られたら、売却対象にエアコンを含めるということを契約内容に含めておく必要があります。
口約束のまま引き渡しを行うことの無いよう気を付けましょう

売却対象にエアコンが含まれていることを売買契約の条件とする場合は、付帯設備表を作成します。

付帯設備表とは、物件に付帯している設備の種類や内容、機能や作動状況を買主に説明するためのものです。

マンションの場合、次のような設備についての記載がなされます。

空調冷暖房設備/暖房機/冷房機/床暖房/換気機
水回りトイレ設備/浴室設備/洗面設備/厨房設備
給湯給湯機
照明屋内照明器具
収納食器棚/吊り棚/下駄箱
建具雨戸/網戸/障子/畳/扉
その他カーテンレール/物干し/火災報知器

マンションによって記載内容が異なる場合もありますが、これらの設備機器に関する記載がされます。

付帯設備表に記載するのは買主へと引き渡す際に残しておく設備のみです。

例えばマンションの各居室に1台ずつ計3台のエアコンがあり、そのうちの1台のみを残しておく場合は、エアコン/1台/ありという形で記入することになります。
もちろん、設備に不具合がある場合はその内容も記入して告知する必要があります。

付帯設備表を作成するのは、これらの設備が物件価格に含まれていることの証明と、瑕疵担保責任のトラブルを防ぐためです。

付帯設備の取り扱いと瑕疵担保責任

売主と買主の合意の上でマンションの付帯設備として残したエアコンが、売却後すぐに故障した場合は誰に責任があるの?と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。

マンションをはじめとする不動産の売却では、度々、付帯設備の故障によるトラブルが発生します。
合意の上で既に引き渡ししているのなら買主に責任があるのでは?と考えてしまいますが、それは間違い。

実は売却後に付帯設備が故障した場合は、売主がその責任を負わなければなりません。

その理由となるのが、瑕疵担保責任です。

瑕疵とは、物件評価を下げるような欠点のことで、瑕疵担保責任とは、不動産に隠れた瑕疵があった場合に売主が買主に対して負う責任のことです。

瑕疵担保責任とは

売却後に瑕疵が見つかった場合は、買主から売主へと損害賠償を請求したり、契約解除を申し出ることができます。
買主は瑕疵を見つけてから1年以内に売主に申し出ることで、その責任を問うことが可能となります。
瑕疵担保責任はマンションなどの不動産自体はもちろん、取引価格に含められている付帯設備についてもその責任が生じます

しかしながら、その欠陥がはじめからあったものなのか、それとも経年劣化によって生じたものなのかを正確に判断することはできません。
定められた原則通りであれば、売主は、売却後ずっと責任を問われることになってしまいます。
そのため、買主との協議の上、合意を得られれば瑕疵担保責任の期間を短縮したり、免責したりすることが認められています

中古不動産の売買契約においては、瑕疵担保責任の契約を物件引渡の日から3ヶ月程度に短縮し、特約とするのが一般的です。

付帯設備の瑕疵担保責任は免責事項にしてもらう

前項でお伝えした付帯設備表は、付帯する設備の種類だけではなく、機能や作動状況も記載します。

もちろん、買主の合意を得て残すと決められている場合、作動状況に問題はなく、通常通り使えるといった内容になっているでしょう。
しかし、引渡し後三ヶ月以内に不具合が生じたり、故障してしまう可能性も否定できません。
そのため、付帯設備についての瑕疵担保責任は免責してもらうのが一般的な条件となっています。

不動産自体の瑕疵担保責任は3ヶ月間、付帯設備は免責など、別々の条項を定め契約することが可能となっていますので、エアコンを残す場合はそのような形で契約を結べるよう買主と協議することをおすすめします。

付帯設備は売主が作成する

付帯設備表は売買契約書の付属書類の一つとなります。
売買契約書は不動産会社が作成してくれるのですが、付帯設備表に関しては売主が作成しなければなりません。

売買契約前に付帯設備表を渡されますので、付帯するのかしないのか、また故障の有無についても記入を行いましょう。
記入内容に誤りがあれば、後々トラブルの元となってしまうでしょう。

基本的には売主が単独で行う作業となりますが、不安であれば不動産会社の担当者に立ち合いを依頼して、一緒に作成しておくと安心です。

契約前に一度作動状況の確認を

空き家状態のマンションを売却する際、売却条件に付帯設備を含める場合はその動作状況を確認しましょう。
居住中のマンションを売却して引き渡す際も、契約前に動作確認を行うことが大切です。

売り出し時や内覧時には正常に作動していたため付帯設備表には異常なしと記載していたのにも関わらず、契約時に故障していて引渡し後にトラブルになる可能性も考えられます。

エアコンは季節によって全く使わない期間もありますので、必ず確認しましょう。

付帯設備を外す際の注意点

エアコン等の付帯設備を外す際は、以下の点に気を付けましょう。

  • 売買契約が決まってから取り外すこと
  • 外すことを買主に早めに伝えること

これら二つの注意点について具体的にみていきます。

売買契約が決まってから取り外すこと

エアコンを取り外す作業は、売買契約が締結されてからにしましょう。

売却対象にエアコンを含めたくないからといって、エアコンの無い状態で購入希望者の内覧を迎えるのはおすすめしません。
なぜならエアコンや照明などの付帯設備がないと、悪い印象を与えてしまう可能性があるからです。

①エアコンの跡が目立つ

住宅の壁紙は経年劣化で着色していたりするものです。
長期間エアコンを設置していたのであれば、取り外したときその部分だけ色が違うなんて事になっているかもしれません。
ホースを通す穴も丸見えの状態になるでしょう。

内覧に来た購入希望者にとってみれば、壁紙が汚れている、穴が空いているという印象を受けます。
そこにエアコンがあったという事実を説明しても、やはり第一印象の良し悪しは購入を左右する大きな要素となります。

内覧時は実際の生活をイメージできるような状態に整えておくことが大切ですので、エアコンも取り付けたままにしておきましょう。

②室内の温度調節ができない

エアコンが無ければ、室内の温度調節はできません。
内覧が冬や夏であれば、内覧に来た人が寒い、暑いというように不快な思いをするでしょう。
居心地が悪ければ隅々まで見られず、印象の残らない家になってしまう可能性があります。

購入希望者たちはポータルサイト等で物件を探す→内覧希望物件を数件に絞る→内覧、という具合に物件探しを行うのが一般的です。
同時に内覧を行う他の物件よりも良い印象を与えることが、早期売却のコツとなります。

せっかく現れた購入希望者を逃さないためにも、内覧時の環境を整えておくことも大切です。

エアコンのほか、照明器具などの付帯設備についても、売買契約を締結するまでは残しておきましょう。
照明は部屋を明るく、開放的に、広く見せる効果がありますので、あるのとないのでは与える印象が大きく変わります。

内覧では買主に実際の暮らしのイメージをしてもらえるように整えることが重要です。

内覧の準備をおこたって失敗した!

外すことを買主に早めに伝えること

近年は賃貸物件や中古物件でもエアコン付帯のまま取引されるケースが多いため、買主の中にはエアコンはもらえるものと思っている場合があります
内覧時にはエアコンをそのまま付けておくべきであるとお伝えしましたが、買主は内覧時の状態のまま引き渡されると考えている人も多いのです。

付帯設備の所有権は売主にありますので、売却条件に含めなくても問題ありません。
しかし、買主との意見の相違があると契約履行がスムーズに行われなくなる可能性があります。

ですから、エアコンを取り外すことなど、付帯設備の取り扱いについては早めに買主に伝えましょう。
内覧のときに「エアコンは取り外して引き渡す予定です。」「よろしければエアコンをお付けしましょうか?」といった具合に説明すると良いでしょう。

内覧時に伝えられなかった場合は、契約締結前の条件交渉時などに不動産会社の担当者から伝えてもらうようにしても大丈夫です。

エアコンを撤去する場合の対応

話し合いの結果、エアコンを撤去することになった場合。
エアコンの所有権は売主にありますので、売主が責任もってその手続と費用負担を行う必要があります。
ここからはエアコンの処理費用や業者の選び方についてみていきます。

エアコンの移設工事

エアコンを移設する、それはつまり売却する不動産で使用していたものを新しい住居で使うということです。
方法は下記の二つがあります。

  • 引越し業者に依頼する
  • 専門業者に依頼する

それぞれの特徴や費用についてみてみます。

引越し業者に依頼する場合

引越し業者に依頼するメリットは、手続きの手間がかからない点です。
引越し業者のプランやパックにはエアコン移設サービスなどというオプションがあり、それを利用することで旧居の取り外しから新居への設置までを依頼できます。
エアコン移設のためだけに業者を探す必要が無く、また引越しとほぼ同時にエアコンの移設が完了しますので、新居ですぐに快適な生活を送ることが出来るでしょう。

デメリットは、基本料金が高いという点です。
次にご紹介する専門業者の基本料金は6000円~ですが、引越し業者のオプションを利用する場合は1万5000円からというところがほとんど。
少し割高となっているうえ、さらに追加料金がかかる場合もあります。

下記の表はエアコン移設の追加工事内容とその費用についてまとめたものです。

配管の取り付け2000円/1m
壁の穴あけ5000円~2万円
電圧変換工事6000円
冷房ガスの補充14000円
コンセントの交換3000円
コンセントの増設1万5000円
室外機の特殊設置1万5000円~2万円

新しい住居の壁や構造が旧居と大きく異なる場合、標準工事費に加えこれらの費用がかかる可能性があることを心得ておく必要があります。

引越し業者にエアコン移設を頼んだ場合、子会社や二次請けの業者に依頼することがほとんどです。
そのため、引越し業者の見積り内容と実際の請求料金が違うというケースも多く、トラブルに発展するケースも少なくありません。

そのようなリスクを回避するため、引越し業者のオプションを利用してエアコン移設をする場合は、実際に作業をする業者に連絡をとって別途見積りをとってもらいましょう。

専門業者に依頼する場合

専門業者に依頼するメリットは、先にお伝えした引越し業者よりも費用を抑えられるという点です。
料金相場は一台当たり6000円~1万5000円程度となっています。

専門業者といっても多々あり、大手家電量販店で依頼できるところもあれば、個人経営のところもあります。
どのような業者に頼むかによって料金設定は大きく異なるでしょう。

エアコンの機種や移設先の環境によっては追加料金がかかる場合もありますので、こちらも直接連絡して見積もりをしてもらうと良いでしょう。

専門業者に依頼する場合のデメリットは、自身で手続きをおこなう手間がかかる点です。
申し上げた通り、エアコン設置の専門業者は個人経営のところも多く、そう簡単には見つけられません。
全国各地に万遍なく存在するわけでもありませんので、下調べが必要になるでしょう。

売却の仲介を依頼する不動産会社なら懇意にしている業者がいる可能性もありますので、費用を安く抑えたい場合は相談してみるのも良いかもしれません。

エアコンの撤去方法

エアコンの処分

エアコンを撤去し、処分する場合についてです。
移設工事とは流れが異なりますので詳細をみていきましょう。

エアコンは家電リサイクル法によって、処分の際に消費者が必要な費用を払うことと義務付けられています。
そのため、処分の際には下記二つの費用を支払う必要があります。

リサイクル料家電を再商品化するための費用 製造メーカーや型番によって異なる
収集運搬料業者が家電収集のための移動にかかる費用 エリアや業者によって異なる

では次に、家電リサイクル法に則ってエアコンを処分する方法についてみていきます。

①家電量販店に引き取り依頼

処分するエアコンを購入した家電量販店又は新しいエアコンを購入した量販店で、エアコンの引き取りを依頼することができます。
取り外し作業から引き取りまでを依頼できるため、売主は作業の手間をかけることなく処分を完了することができます。

費用は以下の表をご確認ください。

取り外し工事費用4000円~6000円
リサイクル料900円前後
収集運搬料1000円前後

店や処分するエアコンの種類、回収エリアによっても異なりますが、8000円程度が目安です。

家電量販店のカウンター等で回収の申し込みをし、家電リサイクル券をもらいましょう。
その後、調整した日時に合わせて家電量販店から依頼された業者が来て、引き取ってくれます。

なお、費用の支払いタイミングは各店で異なりますので、どのタイミングで料金を精算すればよいのか申し込み時に確認しておきましょう。

②自治体に引き取り依頼

地域の自治体によってはエアコンの引き取り依頼を受け付けているところもあります
自治体によって引き取りの可否や手続き内容は異なりますので、お住まいの自治体に確認しましょう。
引き取りのみ可で取り外し作業は請け負っていない場合もありますので、作業内容についても確認してください。

引き取り回収費用も自治体の下請け業者によって異なります。

引き取り可否の確認の際はエリアを伝え、どれくらいの費用目安についても聞いておくと良いでしょう。

自治体で引き取り依頼を受け付けているのであれば、郵便局に備え付けの家電リサイクル券に必要情報を記入し、リサイクル料金を支払います。
料金が支払われたことが確認できたら郵便局側から引き取り業者へ引き取り作業の連絡がされます。
その後、自治体担当者や引き取り業者が来て、エアコンを引き取ってくれます。

③自身で取り外して持参する

売主自身がエアコンを取り外し、指定引き取り場所に運搬する方法もあります。

指定引き取り場所とは、都道府県ごとに定められた使用済み家電の集積所のことです。

この方法で処分を行うとリサイクル料金のみを負担するだけで、運搬費を支払う必要はありませんので、費用を安く抑えられるでしょう。

ただし、エアコンの取り外しは大変難しく、思わぬ事故や怪我、トラブルを招く恐れがあります。
本体と室内機を繋いでいるパイプの中にはガスが溜まっているため、誤った取り外し方をすると一気にガスが噴き出してしまう可能性があります。

専門知識や道具がない場合は取り外しのみを専門業者に依頼し、指定引き取り場所に自身で運搬する方が良いでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

買取り業者やネットオークションなどに売る方法はどうでしょう?

近年は中古エアコンも多く出回っているので、そういった方法も良いかもしれませんね。
買取業者によっては取外し工事の依頼を受け付けているところもあるでしょう。
不用品回収業者に引き取ってもらうという方法もありますが、不法投棄や違法な金銭請求などの問題もありますので、あまりお勧めできません。
信頼できる業者に依頼することが大切ですよ。

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

ここまで、マンションを売却する際のエアコン問題についてお伝えしました。

マンションの売却でエアコンを残すか撤去するかは、所有権を持つ売主の判断で決められます。
そもそも不動産の売却対象には含まれていませんので、次の住居で使いたい、古いから撤去したいという場合は処理することが可能です。エアコンを売却対象に含めたい場合は、買主と話し合って結論を出しましょう。
提案という形でお伺いを立ててみると良い印象を与えられます。

買主がエアコンの残置を希望したら、付帯設備表を作成し、その旨を記入する必要があります。
記入前、契約前には動作状況を確認し、その時の状態を正確に記入しましょう。
不動産の売却では不動産自体と付帯設備に瑕疵担保責任が伴いますので、売却後に故障してしまった場合は売主がその責任を負わなければならなくなります。

付帯設備、特にエアコンに関しては瑕疵担保責任を免責してもらいましょう
あくまでも中古品であること、故障のリスクがあることを説明し、買主の合意を得ておくことが大切です。

買主がエアコンの付帯を望まないのであれば、移設工事又は撤去処分をする必要があります。
手続きとその費用は、所有権を持つ売主が負担しなければなりません。
エアコン等の付帯設備の撤去は売買契約が締結してからの方が良いため、撤去できる期間は引き渡しまでの短い期間となるでしょう。
手続き方法や費用についてご紹介した内容を参考に、迅速な処理を行ってください。

マンション売却で既存のエアコンは外す?撤去する?注意点やポイントを紹介
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