賃貸中のマンションや戸建て(家)を早く高く売却する注意点と取引の流れ | 鯨鑑定士の不動産売却
賃貸中のマンションや戸建て(家)を早く高く売却する注意点と取引の流れ

賃貸中のマンションや戸建て(家)を早く高く売却する注意点と取引の流れ

2020.9.23

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自分の持自分の持つ賃貸物件のマンションや戸建て(家)を、入居者がいるまま(賃貸中に)売却したい場合、どうすれば良いか分からないという人もいるでしょう。

賃貸中の物件は入居者が居てもオーナーチェンジが可能なので、まずはオーナーチェンジの取引の流れを知っておきましょう。
またマンションや戸建てを早く高く売却するためには、買主への清算引継ぎの方法を知る必要があります。

その際には、複数の不動産業者に査定依頼を行うことが重要です。
賃貸中の物件を売却するのは簡単なことではないため、注意点をしっかりと把握しておきましょう。

目次

賃貸中の物件を売る方法と事前把握するべき点

こざかな生徒
こざかな生徒

人に貸している物件があるのですが、この度その物件を売りたいのですが、方法が分かりません。

賃貸中のマンションや戸建てを売るには、まず3種類の売る方法を知っておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

賃貸中のマンションや戸建てを売る場合、3つの選択肢があります。
それぞれの選択肢について特徴を知っておきましょう。

賃貸中のまま売る

賃貸中の物件を売る方法の一つとして、入居者がいる状態で売るという方法があります。
入居者にはそのまま住んでもらい、所有者を切り替える作業だけが発生するので、何ら問題はありません。

所有者だけを切り替えることをオーナーチェンジと言います。

オーナーチェンジを行う場合、売る物件は一般人ではなく投資家向けの売却になります。
そのためネットで物件を売り出す際は収益物件として売られ、ターゲットは投資家になるでしょう。

オーナーチェンジの手順や引き継ぐ際の注意点については後で詳しく説明を行います。

退去してもらい空き家を売る

もう一つの方法として、今住んでいる入居者に退去してもらい空き家を売却するという方法です。
空き家になっているので、通常の居住用物件として売ることもできますし、収益物件として投資家に売却することも可能です。

どちらが良いのかは、物件の種類によって異なります。

例えば単身用の物件であれば投資用に購入する人が多いので、収益物件として売却する方が売れやすい可能性はあります。
一方で2DKやファミリータイプとなると、居住用として利用したいという購入希望者の割合が増えます。
そのため物件の種類や個性を考えた上で、不動産業者と相談をしてどちらに売るかを決めましょう。

しかしここで一つネックがあります。
入居者に退去してください、と言って素直に応じれば良いですが、そうでないケースの方がほとんどでしょう。
そもそも日本では借地借家法という法律があり、退去の場合とくに賃借人の保護に重点が置かれています。

普通の賃貸契約では契約期間が終わっても、所有者は契約更新を拒否できない決まりがあります。
正当な事由があることが前提で、立ち退き料を支払い、さらに入居者が納得しなければ立ち退きはできないのです。
この場合自分が物件を売りたいというこちら側の都合なので、それを理由に立ち退きしてもらうことはできないでしょう。

物件が定期借家契約の場合は、期間満了の1年から6か月前までの間に通知を行えば、退去してもらうことが可能です。

入居者に売る

所有物件が例えば一棟立てのアパートという場合は不可能ですが、戸建てや区分マンションであれば入居者に売る方法もあります。
入居者に購入意思があり売却することができれば、以下のようなメリットもあります。

  • 仲介手数料や経費が安くなる
  • 売却活動を行う時間や手間が省ける
  • 入居者が物件のことをよく知っており事がスムーズ

入居者が購入すれば自分は不動産業者に仲介を依頼しなくて済むため、手数料が安く済みます
売買契約書など専門的なことだけを依頼したとしても、通常の売却よりも安くなります。

また売却活動に時間を取られず、今まで住んでいたので設備や間取りなどについて入居者はよく知っている状態になります。

話が早いため、手間をかけずに売却ができるというメリットがあります。

賃貸中の物件を売るには?

入居者への説明はどうなるの?

賃貸中の不動産売却については、借主の了解を得る必要はありません。
そのため入居者がいる場合でも、入居者にオーナーチェンジをすることを伝える義務はないのです。

オーナーが変われば、賃料の振込先などが変わったりするため、変わったことを通知することは必要です。

物件を自由に売買できるのは所有者に認められた権利であり、入居者と締結している賃貸借契約書にも売却に関する制約はありません。
そのため事後報告で問題ないでしょう。

オーナーチェンジで起こる清算手続の方法

今賃貸中の物件をオーナーチェンジで売却する場合は、新しいオーナーに引継ぎが発生します。
引き継がれることは何があるのか、また清算手続きの方法について知っておきましょう。

オーナーチェンジで引き継がれること

オーナーチェンジで引き継がれる主なものは以下になります。

  • 賃借人との契約
  • 売買契約後に発生する賃料
  • 借主が入居者に預けた敷金や敷金の返還義務
  • 建物を修理する責任
  • 管理会社に支払う費用の支払いの義務

自分が持っている契約上の責任や義務について、新しいオーナーに引き継がれることになります。

また借主が入居の際にオーナーに預けた敷金も、オーナーに引継ぎを忘れずに行いましょう。

オーナーチェンジで引き継がれること

敷金は買主に引き継ぐ

オーナーチェンジを行う上で注意したい点が、敷金を買主に引き継ぐという部分です。
敷金は入居者から預かっており、通常であれば賃料の3か月分くらい預かっているという場合が多いでしょう。

敷金は入居者が引っ越しで退去をする際に、返さなければならないお金です。
返還を求める時は退去時にオーナーになっている人に求められるため、その時にきちんと返せるよう引き継がなければなりません。

間間違えないようにしたいのが、敷金の清算は入居者との間ではなく物件を買ってくれる買主との間で行う点です。
先ほど引き継ぐものでも説明しましたが、物件を売却する際に敷金返還債務や建物の修繕責任なども新しい所有者に移行します。

清算方法については、現金のやり取りではなく以下のように敷金を引いた分を受領する形です。

売買代金2000万円
預かった敷金20万円
売主が受領する額2000万円―20万円=1980万円
こざかな生徒
こざかな生徒

敷金の分を差し引いて計算をするのですね。

入居者が賃料の滞納が無い場合はこの通りですが、滞納があり賃料を敷金で賄っていた場合は、その分を減額するのを忘れないように清算します。

クジラ先生
クジラ先生

既に支払ってもらった賃料について

家賃は通常先払い形式で支払ってもらうのが一般的な方法です。
売却活動を行ってから買主が決まり、引き渡しまで期間が経過していると、翌月分の賃料を前オーナーが受領しているケースもあります。
この場合は引渡し日以降の賃料は買主に引き継ぐ必要があるので、忘れないように清算しましょう。

例を挙げると5月15日に引き渡しが行われた場合、前オーナーは既に6月の賃料を受領しています。
その場合既に受け取っている6月分以降の賃料と、さらに5月15日から5月30日までの賃料を日割りした分を買主に渡します。

引渡しを行う日がちょうど節目のタイミングとは限りませんので、間違えないよう売買代金から清算しましょう。

オーナーチェンジで清算をする注意点

オーナーチェンジを行う場合は、入居者には事後報告で構わないという説明をしました。
敷金の清算についても売主と買主の間でのやり取りなので、借主への報告は義務付けられていません。

しかし借主からすると、新しいオーナーは本当に敷金を返してくれるのか、また敷金の引継ぎが行われたか不安になります。

またオーナーが変われば賃料の振込先も変わりますので、通常は変更通知書を出します。
その際賃貸人の地位承継通知書及び同意書という通知書を提出し、売主と買主、そして借主の3者で締結を行いましょう。

法的には通知だけでも問題ありませんが、同意を得ることによって借主を守り、敷金の返還が明確になります。

地位承継通知書及び同意書に記載する主な内容は以下になります。

  • オーナーチェンジを行った旨
  • 敷金の返還義務を新しい買主に引き継いだ報告
  • 賃貸契約条件の確認
  • 賃料を新しく振り込む金融機関情報
  • 新しい管理会社や買主の名前や連絡先

同意書に入居者の名前と印鑑を押してもらい、提出してもらいましょう。

オーナーチェンジ物件を売却する流れ

オーナーチェンジ物件を売却するのは、通常の物件を売るのとあまり変わりはありません

ただし先ほどもお伝えしましたが、買主との清算や引継ぎ、また入居者への変更通知の作業が必要です。
そのためどんな時系列で行うのかを把握しておきましょう。

複数の不動産業者に査定を依頼して比較する

不動産を売却する場合、一社だけに依頼するのではなく、複数の不動産会社に査定依頼をかけることが大事です。

様々な探し方がありますが、便利なのは不動産一括査定サイトで査定依頼をかける方法です。
提示された売却価格が本当に妥当な価格なのかを知るためにも、必ず複数の不動産会社を比較しましょう。

中にはオーナーチェンジ物件の売買を得意とする不動産会社もあるので、そういった会社では高く売却できる可能性も出てくるでしょう。

不動産一括査定サイトを選ぶ際のポイント

不動産業者と媒介契約を締結

仲介を依頼する業者が見つかれば、媒介契約を結んで売却活動を進めてもらいます。
媒介契約の方法は、以下のように3種類あるため自分と物件にとってどんな媒介契約が好ましいかを検討した上で締結しましょう。

種類一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他社との契約できる一社のみ1社のみ
自分で買主を見つけるできるできるできない
レインズへの掲載任意契約から7日以内契約から5日以内
進捗状況の報告任意2週間に1回以上1週間に1回以上
有効期間制限なし3か月以内3か月以内

それぞれにメリットとデメリットがあるので、十分検討して決めましょう。

媒介契約の種類と特徴

レントロールで情報開示を行う

レントロールとは不動産の賃貸借条件を一覧表にしたものを言います。

賃料や敷金の有無、また入居者の属性について情報をまとめたものです。

オーナーチェンジで購入希望者が現れたら、レントロールを開示しておきましょう。
アパート1棟を売却する場合は様々な入居者がいます。
例えば家賃をよく滞納する人、ゴミ出しのルールを守らない、などの入居者の情報を隠さずに開示することが大切です。

売買契約を締結する

売却価格等に納得して買うと決まれば売買契約を締結します。
契約時には、買主から物件価格の1割から2割の手付金を受領します。

手付金とは、お互いが売買に関してキャンセルをしないためのお金になります。
買主の事情で契約キャンセルをした場合は、この手付金は買主に戻ってきません。
一方で、売主の事情で契約をキャンセルせざるを得なくなった場合は、手付金の2倍額を買主に返還しなければなりません。

手付金は頭金の一部ではありますが、このようなルールがあるため知っておきましょう。

一度売買契約を締結すると、気軽に契約を破棄することはできません。
そのため売買契約の内容や重要事項の説明などはしっかりと行い、お互いが納得した上で契約を結びましょう。

物件の引渡しと賃貸借契約を引き継ぐ

契約が成立したら売買代金を受け取り、登記申請を行います。
それが全て完了した段階で、物件を引き渡します。

この時に賃貸借契約の内容を引き継ぎますが、賃貸借契約の引継ぎは移転登記の際に継承されるので、特別な手続きは必要ありません。

しかし先ほど説明した通り、敷金などの引継ぎなどで漏れがないか、確認しておきましょう。
買主がすぐに確認ができるように、賃貸借契約内容が記載されている書類を渡しておくと、後のトラブルを防ぐことができます

入居者へオーナー変更通知を行う

入居者へのオーナー変更通知のタイミングは、売却が終わったこの段階です
通知書は、変更した旨と新しいオーナーの情報、また新しい賃料の振込先の記載を忘れずに行いましょう。

同意書については法的な義務はありませんが、先ほども述べたように入居者が不安を抱えないように配慮すべきです。
そのため一般的には同意書を記載し、提出のお願いと共に通知を行います

賃貸中の物件のデメリットを知っておこう

賃貸中の物件を売却する、ということはどんなデメリットを抱えているのかを知っておきましょう。
売却できないということではありませんが、通常の物件を売却する場合と同じではないので注意が必要です。

オーナーチェンジ物件を一般購入者に買ってもらうのは難しい

入居者がいる状態でも物件を売却できるのであれば、簡単に思えますがそうでもありません。

購入者にとってオーナーチェンジ物件はデメリットが多いのです。

その理由について詳細を説明します。

内覧ができない

通常売却している物件は、内覧をして実際に家や間取りを見て買うかどうかを判断します。
しかし入居者がいる以上、内覧をすることは不可能です。

オーナーだからといってもその権限はなく、入居者が非常に協力的な人であれば可能ですが、そううまくはいきません。
内覧ができない状態で家を買うのは、購入希望者にとってリスクがあります。

現在の入居者を退去させられない

入居者は借地借家法という法律で守られているので、入居者を退去させることはほぼできません。
退去のお願いは、正当な事由があってさらに立ち退き料も必要です。

ここではオーナーチェンジというオーナー側の勝手な都合になるため、正当な事由には当たりません
入居者の人が、引っ越したいと思ってたから良いですよ、となれば問題ありませんが、そううまくはいかないものです。

半ば強引に話を持っていくと、居座られたり裁判沙汰になって揉める原因になるので避けておきましょう。

収益物件のため通常の住宅ローンを利用できない

金融機関では収益物件と判断されている物件なので、居住用としての通常の住宅ローンを利用することはできません。
購入者は住宅ローンが利用できないため、現金で購入するか投資用ローンを利用することになります

投資用ローンは住宅ローンと比べて金利も高く返済期間の設定も短いのが特徴です。
そのためまず一般の購入希望者はそんな物件を買いたい、とはなりません。

オーナーチェンジ物件は安くなる

もし不本意ながら物件価格を下げるしか方法を選択した場合、相場から2割から3割の値下げが必要と考えられるので、売主は損をします。
結局一般の人ではなく投資家や不動産業者に売る方法を取ることになるでしょう。

賃貸中の物件のデメリット

不動産投資家に売却するのも難しい?その理由とは

一般の人に売却できなくても、投資家に売却できるのであれば問題ありません。
しかしそれば投資家にとってメリットのある物件であれば、です。

オーナーチェンジの対象となる物件は、以下のように様々な種類があります。。

  • 一棟マンションや一棟アパート
  • ワンルームマンション一室
  • 分譲ファミリーマンション一室

上記の中で不動産投資家に人気があるのは単身用のワンルームマンション一室です。

分譲ファミリー層向けのマンション一室は、不動産投資家に売るのも困難な物件だと言われています。
その理由は以下にあります。

  • 空き室リスクが高い
  • 家賃滞納リスク
  • ワンルームを複数持つ方が収入ゼロを防げる
  • 投資用ローンが下りない可能性もある

一棟マンションやアパートを持つ投資家の場合、どこかが空き家になっても他の入居者からの賃料を得られます。
しかしマンション一室の場合は入居者が退去すると、途端に収入はゼロになります。
家賃滞納リスクも同じ理由でリスクがあると言えるでしょう。

それならファミリーマンションを一室持つよりも、単身用を複数購入する方が空き室リスクを下げられます。

このことからファミリーマンション一室は、投資家に売却することが難しくなります。

また投資家は自分の好みで物件を選ぶのではなく、利回りで割安な物件を探します
入居者が退去しても、住宅用として高値売却を目的にする投資家も多いので、投資家に売るのも難易度は高いと言えます。

金融機関側も空き室リスクを考慮するので、投資用ローンの審査が下りない可能性も出てくるでしょう。

不動産投資家に売ることが、困難になる物件の種類もあると覚えておいてください。

賃貸中の物件を売る時のポイント

賃貸中の物件を売る場合は通常の物件を売るよりも難しく、また注意点も多くあることが分かりました。
そこで賃貸中の物件を売る際のポイントについて解説します。

こざかな生徒
こざかな生徒

物件を売るしか選択肢がない売主にとって、焦ってしまいがちですね。

物件を売るのはマイナスな理由も多いですからね。しかし安く売ってしまい損をすることもあるので妥当な価格で売れるようにしたいですね。また買主ともトラブルにならないためのポイントも知っておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

入居者に退去の予定が無いか確認しておく

入居者に強制的な退去のお願いはできないのですが、退去するかどうかを確認しておくことは大事な事です。
もしタイミングよく退去したいという希望があれば空き家になります。

収益物件として売却する場合、投資家にとっては取得後からすぐに賃料が得られるメリットがあります。
しかしすぐに退去する場合は物件取得後に自分でお客さんを探さなければなりません。
入居者の有無によって、投資家にとって物件の売り方が変わってきます

そのため入居者に退去の予定が今後あるのかを確認しておくことが必要です。

買主には資料をきちんと揃えて提示ること

賃貸中の物件は入居者がいるので、内覧ができない事がデメリットとしてありました。
そのため写真や図面など、様々な資料を詳細に用意することで、そのデメリットを補うことができます。
写真やデータ以外にも修繕箇所やリフォーム履歴などについても揃えておきましょう。

投資物件の売却実績がある不動産会社に依頼する

賃貸中の物件を売却するためには、不動産会社に仲介を依頼しますが、中でも投資用物件の売却実績が豊富な会社に依頼することがポイントです。
不動産会社は賃貸が得意な会社や、分譲が得意な会社、また売却に強みがあるなど様々な特徴を持っています。

投資物件の売却実績は複数の不動産会社に査定依頼をかけて、話を聞き比べましょう。

単に価格が高いという理由だけでなく、その根拠や販売戦略、営業マンが親身に話を聞いてくれるかなど、トータルで見ましょう。

複数の不動産会社への査定依頼は、不動産一括査定サイトが便利です。
できるだけ一度に多くの査定依頼がかけられる査定サイトを選ぶ方が、複数を比較しやすいでしょう。

税金の特例には期限があるので注意

不動産の売却で得た収入には税金がかかりますが、不動産の売却では税金の控除が受けられる特例が複数あります。
確定申告時に税金の特例は使えますが、いずれも期限があるので注意しましょう。

期限は住まなくなってから3年目の年末までと決められています。

不動産で利用できる主な税金の特例は以下があります。

  • 3000万円の特別控除の特例
  • 所有期間10年超の軽減税率の特例
  • マイホームを買い換えた時の税の繰延の特例
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例は税金がお得になる便利なものですが、条件や期限がきっちり決められているので、事前にどんな特例が当てはまるかチェックが必要です。

賃貸用であることを金融機関に伝えていない場合

住宅ローンが利用できるのは自分が住む不動産のみになります。
他人に貸すとローン規約に違反するので、住居用でローンを組んで購入し他人に貸していることを銀行に伝えていないケースは要注意です。

規約違反が判明すると、最悪の場合は銀行から一括返済を求められるケースもあります。
規約違反をした時の対応は同じ銀行であっても支店ごとに対応が異なります。
そのため不動産会社に相談をしましょう。

賃貸中の物件を売却する不動産業者の選び方

賃貸中の物件は一般購入者には売りにくく、また不動産投資家に売る場合も決して簡単ではありません。
そのため仲介依頼をしてもらう不動産業者は実績のある業者を選ぶことが大切です。

そこで賃貸中の物件を売却する場合の、不動産業者の選び方のポイントを見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件の相場の確認

不動産投資家は自分が住む家を探すわけではないため、利回りを考えて物件を定めています。
そのためオーナーチェンジ物件の相場の確認が重要です。通常の住居用の家を売る場合とは異なるので気を付けましょう。

オーナーチェンジ物件の相場の確認方法を簡単に以下にまとめました。

  • 主要ポータルサイトを使い周辺エリアの類似物件の賃料相場をチェックする
  • 収益物件のポータルサイトで類似物件の表面利回りをチェックする
  • 賃料を表面利回りで割り、投資物件の価格を確認する

表面利回りは年間の家賃収入÷物件の購入価格で算出ができます。

ただし表面利回りは維持費や管理費を含んでいないので、実際よりも高い利回りが出ます。

免許番号や過去の行政処分情報を確認しておく

仲介依頼を行う不動産業者に免許番号があるかを確認しましょう。
免許番号はホームページや店舗、名刺の業者名でも確認ができます
まずは不動産業として成り立っている会社かどうかで信頼できる業者かどうかを判断できます。

他にも過去の行政処分情報は、国土交通省ネガティブ情報等検索システムで検索することができます。

過去に行政処分を受けたからと言って、悪質な業者とは限りませんが、判断材料の一つにはなるでしょう。

机上査定の対応をチェックする

不動産会社及び営業マンを事前にチェックするためには、机上査定を行ってみると良いでしょう。
営業担当は机上査定を担当した人がそのまま売却の担当になるケースが多いです。

机上査定は不動産一括査定サイトを利用すれば、複数を一度に依頼できるので便利です。
机上査定では以下の事をチェックしましょう。

  • 迅速でかつ正確さがあるかどうか
  • 丁寧な説明があるか
  • 査定時の対応が購入希望者への対応と同じかどうか

査定依頼はメールや電話で返答がありますが、その返答が迅速かどうかを確認します。
また電話などの対応が丁寧かを見ておきましょう。

査定時の対応は、そのまま購入希望者への対応でもあるため、営業マンの態度が悪ければ購入希望者も印象悪く感じているはずです。

競合物件をきちんと調べているかどうか

売却実績がある不動産会社は売却のノウハウを持っているため、信頼できる業者と言えます。
しかし成約事例だけでは値引きがされているため査定額が妥当とは言えず、大切なのは競合物件のチェックです。

競合物件をチェックしているかどうかは、売り出し価格の根拠を確認します。
業者が提示してきた机上査定額に競合物件の情報が無い場合は、競合物件のチェックをしていない業者になるでしょう。

査定額を見て売却を決めたのに結局値引きが必要、ということになれば売る側もがっかりします。
そのため精度の高い査定を行ってくれる業者に依頼しましょう

大手・中小企業ともに一括査定を行う

不動産会社は何となくサイトを見ただけでは、自分に合う会社かどうかを見極めることはできません。
そのため複数の業者に一括査定サイトで査定依頼をかけることが大切です。

その際大手と地元密着型どちらも査定依頼をかけ、それぞれの強みを知りましょう。
どちらの不動産が良いという訳ではなく、それぞれに良い部分と悪い部分があり、売りたい不動産との相性を考えることが重要です。

同じような大手の企業ばかりで比較をしても似たような結果になりがちです。

地元密着型は査定サイトに参加していない所もあるので、その場合は個別に査定依頼をかけ比較をするのが業者選びのコツです。

地元中小企業のメリットとデメリット
こざかな生徒
こざかな生徒

不動産業者の選び方は、まずオーナーチェンジ物件の相場の知り方を知らなくてはいけないのですね。

そうですね、ただ査定依頼をかけて対応した営業マンが信頼できる人かどうかを見ることは、どんな不動産売買でも同じです。そのため話を親身に聞いてくれる会社かどうか、まずは査定依頼をかけて話を聞いてみましょう。

クジラ先生
クジラ先生

賃貸中のマンションや戸建て(家)を売却する注意点は、売主と買主の間での引継ぎを行い取引の流れを把握することです。
特に敷金や賃料などはお金に関わることなので、しっかりと清算手続きを行いましょう。

また投資用物件は一般の購入者には売れず、母数の少ない投資家に売るため難易度も高いです。
しかし売れないわけではないので、まずはデメリットを知り、対策を講じましょう。

早く高く売却するためには、賃貸物件やオーナーチェンジに強い不動産会社を探すことがカギになります。
収益物件の取り扱に不慣れな業者だと、中々買い手が見つからないといったことも生じるでしょう。

知名度や近所というようなしっかりした根拠のない判断基準で決めず、信頼できる業者を選んでください。
複数の不動産業者に査定依頼をかけるには、不動産一括査定サイトが便利に使用できます。

賃貸中のマンションや戸建て(家)を早く高く売却する注意点と取引の流れ
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