マンション売却の注意点!失敗せずに高く売る方法とは? | 鯨鑑定士の不動産売却

マンション売却の注意点!失敗せずに高く売る方法とは?

2020.5.27

58 views

    SHARE :

「マンションを売ろう!」と考えたときは、様々な不安がつきまといますよね。マンション売却は金額も大きいので、できるだけ失敗のないよう慎重に進める必要があります。

そこで今回は、マンションの売却で失敗しないための「注意点」や「高く売る方法」などを取り上げながら、マンション売却の方法を詳しく解説していきます。

マンション売却の注意点やコツをしっかり理解し、後悔のない売却を実現させましょう。

まずは基本!マンション売却の手順を知ろう

不動産売却を成功される7つの流れ

まずは、マンション売却の全体の流れを把握しておきましょう。
不動産売却の流れは、以下の7ステップで完結します。

売却相談

売却の背景や希望の金額、家の築年数などを、不動産会社に相談してみましょう。

物件の価格査定

不動産売却のスタートは、不動産会社による「価格査定」から始まります。売却金額の目安を知るためにも、まずは気軽に査定を受けてみましょう。

複数の不動産会社に査定してもらえる「不動産一括査定サイト」を利用することをおすすめします。

媒介契約

無事に売却を任せられる不動産会社を見つけることができたら、売却をしてくれる仲介会社との「媒介契約」をします。その際は、「一般媒介契約」を選びましょう。

販売活動

一般媒介契約が決まれば、販売活動に移っていきます。販売価格を決めたり、内覧の準備を始めたりしていきましょう。

売買契約の締結

売主と買主の意思表示が合意すると、「売買契約の締結」に移ります。一般的には、売主・買主・双方の仲介業者が集まっておこないます

決済・引き渡し

不動産売却のクライマックスは「残代金決済・引き渡し」です。
決済日は、「売買代金の金額授受」と、「不動産の引渡・登記申請」が行われる大切な日になります。

確定申告

不動産を売却して利益が出た場合には、売買の翌年3/15までに確定申告が必要です。確定申告までが終了できれば、すべての不動産売却が完了となります。 

マンション売却で高く売る5つの方法

マンション売却で高く売る5つの方法

マンションを高く売却するための、5つのコツをご紹介していきます。売却を成功させるためにも、ぜひ参考にしてください。

以下の5つです。

  1. なるべく早く売却をする
  2. マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ
  3. マンションの健康チェックをする
  4. 値下げのタイミングを判断する
  5. 内覧時の状態をよくする

順に解説していきます。

なるべく早く売却する

中古マンションは、買った時点から物件の価値がどんどん下がっていきます。

<築5年未満の築浅の物件>
新築物件と変わらない売却価格で取引されることもあります。築年数が浅ければ浅いほど「劣化していない」「価値が高い」という印象を持たれやすく、買い手もつきやすい傾向にあります。

<築10年を超えた物件>
設備などの修繕が必要になってきます。売りに出す際には多少の修繕費がかかることも多く、マンションそのものも修繕工事を検討する時期にもなります。

マンション売却には2~3ヶ月かかる

マンションは「よし、売ろう」と思っても、売却までにはある程度時間がかかるので、時間に余裕をもって動き出すようにしましょう。売り出してから買主が見つかるまで、最短でも約2~3ヶ月はかかってしまいます。

マンションは手軽に売り買いするものではありません。不動産会社選びや契約までの手続きを含めると、最長で6ヶ月程度かかることもあります。

こざかな生徒
こざかな生徒

だから、マンションはなるべく早く売ったほうがいいんですね。

その通り。物件の価値が下がる前に早く売却するのが理想です。

クジラ先生
クジラ先生

マンション売却におすすめなシーズンはない

マンション売却は、「この季節に売却したら高く売れる」という性質ではありません。

不動産の引っ越し時期(一般的に4月ごろ)は、ライフスタイルの変化により、売却件数が増えると言われていますが、その時期に売り出したからといってマンションが高く売れるとは限りません。

しいて言えば、マンションの築10~15年は、一つの節目です。

しかし、売却の最適なタイミングを個人で判断するのは難しいため、マンション売却に強い不動産会社に相談することをオススメします。

マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社にはそれぞれ特色があり、会社によってマンションの売却金額が大きく変わってきます。

なぜ不動産会社によって査定額が異なるのかというと、不動産会社ごとに得意とするエリアや物件内容が違うからです。

そのため、マンションを売りたいときは、マンション売却が得意な不動産会社に査定依頼をすることをおすすめします。

マンション売却が得意な不動産会社を見つけるには?

とはいっても、不動産会社1社1社に足を運んだり、電話をしたりする時間はなかなかないですよね。
そんなときは、ネットで簡単に査定ができる「不動産一括査定サイト」を利用しましょう。

不動産一括査定サイトとは、売りたいと思っているマンションの査定価格を一括で比較できるサービスのことです。

もちろん、査定時点で金銭が発生することはありません。完全無料のサービスです。
不動産情報や個人情報を入力するだけで、マンション売却に強い不動産会社を簡単に見つけることができます。

こざかな生徒
こざかな生徒

簡単な項目を入力するだけで複数比較できるなんて、すごく便利ですね・・・!

いまの時代は、不動産一括査定サイトを使って売却するのが常識であり一般的です。

クジラ先生
クジラ先生

おすすめの一括査定サイトは?

一括査定サイトを使えば、時間をかけずに複数の不動産会社の査定価格を比較できます。しかし、どの一括査定サイトを利用すればいいのか、悩んでしまいますよね。

マンションや一軒家に特化したもの、地方エリアに特化したものなど、不動産一括査定サイトの特徴は様々です。

そのなかでも、マンション売却でオススメできる一括査定サイトは、マンションに特化した「マンションナビ」です。

マンションナビは、マンション売却が得意な会社を最大9社まで紹介してくれます。申し込みもたった45秒で完了するというスピーディーさ。マンション売却における最有力候補ですよ。

クジラ先生
クジラ先生

そのほかのサイトもまとめて比較するなら、「不動産査定業者比較・ランキング」をチェックしてください。

マンションの健康チェックをする

中古マンションを購入しようと考えている人は、物件の欠陥について、とても敏感です。そのため、必ず物件の状況調査をしましょう。

マンションの健康チェックすることを「インスペクションといいます。

インスペクションを依頼すると、マンションの欠陥である「床の傾きやきしみ」「防音」「給排水管の故障」などの状況について、報告を受けることができます。

状況調査をしてもらい、「この中古マンションは不良や欠陥がなく、安心して購入できる物件ですよ」ということが証明できれば、買主の安心感と信頼につながります。

「なるべく早く高値で物件を手放したい」と考えているなら、ぜひインスペクションを依頼してみましょう。

値下げのタイミングを判断する

マンション売却が失敗してしまう原因で多いのは、「売り出し価格が高すぎる」ということです。
とはいえ、買い手がつかないからといってすぐに値下げしてしまうと、損をする可能性が高くなってしまいます。

マンションを「いつまでに売るか?」という期限を3ヵ月間に設定して、物件を売り切るといいでしょう。値下げをするのであれば、3ヵ月後以降です。

こざかな生徒
こざかな生徒

値下げのタイミング、けっこう判断が難しそうですね・・・。

自分だけで決めるのは正直困難です。不動産会社と相談しながら、慎重に値下げのタイミングを練りましょう。

クジラ先生
クジラ先生

内覧時の状態をよくする

マンションを売り出して購入希望者が内覧に来るころまでには、一番いい状態で見せることができるように準備しておきましょう。

急に、「明日内覧したいです」という要望がくる場合もあります。そのためにも、事前の整理整頓や清掃は必須となります。

マンションの「査定」を受ける段階では、室内が多少散らかっていても問題ありません。

内覧時までにやること

「マンションを購入したいな」と考えている人は、自分たちがその家に住む姿を想像しながら厳しくチェックします。

内覧時までにやっておくと良いことを、以下にまとめました。

  • 不要なものは処分する
  • 水まわり部分を特にキレイに
  • 室内全体の掃除
  • お部屋全体を明るくする

内覧時にやっておくべきことは、「お部屋をキレイにしておく」という当たり前のことです。まず、不要なものは処分して、お部屋が広く見えるようにしましょう。

マンションの印象を大きく左右する箇所(キッチン・トイレ・洗面台・ユニットバスなどの水回り部分)の掃除も重要です。水回り部分は最も汚れが出やすいので、重点的に掃除をしましょう

他にも、カーテンを開けてお部屋全体を明るくしたり、換気をして臭い対策もするといいですね。

こざかな生徒
こざかな生徒

自分がそのマンションに住もうと思ったときのことを思い出すと、いいかもしれませんね。

そうですね。「こんな家に住みたいな」と買い手にワクワクしてもらえるように、できる限りのことをしていきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

マンション売却の3つの注意点

マンション売却の3つの注意点

ここでは、マンション売却における3つの注意点をご紹介していきます。

  1. 住宅ローン残高を確認する
  2. 新居探しを平行しておこなう
  3. 瑕疵(かし)は全て明確にする

順に解説していきます。

住宅ローン残高を確認する

住宅ローンの返済が終わっていない状態であれば、「完済する方法があるか」という点が重要なポイントになります。
完済する目処がついていないマンションに、買い手がつくことはありません。

なぜなら、住宅ローンを組んだマンションには「抵当権」が設定されるからです。抵当権付きのマンションは、売主のローン返済が滞った場合に物件が競売にかけられるというリスクがあります(それも問答無用、強制的に)。

買い手をつけるには、抵当権を外す必要があり、そのためにはローン完済が必須です。

こざかな生徒
こざかな生徒

たしかに、いつ競売にかけられるかわからない物件なんて、住みたくないですよね・・・。

そう。売却益やその他の資金で住宅ローンを完済できる見込みがないと、基本的には売却できないんです。

クジラ先生
クジラ先生

完済する方法は、以下の項目をチェックしてみてください。

  • 自己資金や売却額でローン完済できる
  • 買い替えローンを利用できる

売却額でローンを返済できず、手持ち資金(貯金など)もない場合は、「買い替えローン」を利用するという手段もあります。

買い替えローンとは、まだローンが残っている自宅マンションを売却した際に、売却額がローン残高よりも少なくなってしまった場合に適応されます。

不足分を新居(買い替え先)のローンに上乗せして借りることができるローンのことです。

新居探しを平行しておこなう

マンション売却の注意点は、今住んでいる自宅の売却と新居購入のタイミングです。

物件が売れてから住み替えるのか、次の物件が決まってから売り出すのか、そのタイミングが重要なのですが、先に買う(先行購入)ほうがメリットは大きいといえます。

ちなみに、住宅ローンが残っているなら、「先に売る(先行売却)」を選ぶのが一般的です。

反対に、住宅ローンを完済していて、資金に余裕があるなら、買い先を探す期間にゆとりがある「先に買う(先行購入)」を選ぶと良いでしょう。

補足:先行購入のデメリット

先に新居を購入するときのデメリットは、「いま住んでいる自宅の売却資金」を「買い替え先の物件購入資金」に当てようと考えている場合におきます。

その場合、買い替え先の物件決済日までには、現在住んでいる自宅の売却手続きを完了させる必要があります。

もし、今の自宅に住宅ローンの残債がある場合は、買い替え先の物件の住宅ローンと合わせて支払いが二重になってしまうこともあります。

売却と新居契約のタイミングに、大きなズレがないように計画していきましょう。

瑕疵はすべて明確にする

マンション売却後には、「設備の不具合に関する告知が不十分だった」という点で、思わぬトラブルに巻き込まれてしまう恐れがあります。

引き渡し後に一番多いトラブルは、瑕疵(かし)担保責任についてです。瑕疵(かし)担保責任とは、「床の傾きやきしみ」「防音」「給排水管の故障」のような、物件の不具合や欠陥などを指します。

例えば、売却したあと買主から、「排水管が詰まって水が流れない!」といったクレームが発生することもあります。

マンションの物件情報については、仲介してくれる不動産会社に正確に報告しましょう。ここの報告をキチンとしておくことで、大きなトラブルを回避することができます。

もし、「隠れた瑕疵(かし)」があった場合、その状況を知っていたにも関わらず買主に嘘をついて売却してしまうと、売主はその責任を負うことになります。

これが、瑕疵(かし)担保責任です。

こざかな生徒
こざかな生徒

でも、「見た目ではわからない欠陥」が隠れていたら、気づけないですよね・・・? それも売主の責任なんですか?

すべての責任を負うわけではないです。引き渡し後、いつまで売主が責任を負うかなどの、「瑕疵担保責任について」契約時に決めておくと、場合によっては責任が免除される場合がありますよ。

クジラ先生
クジラ先生

マンション売却における仲介と買取の違いはなに?

マンションの売却方法は、「不動産会社を介して買主を見つける方法(仲介)」と「不動産会社が買い取る方法(買取)」の2種類があります。

ちなみに、仲介も買取も「不動産会社が売却のお手伝いをしてくれる」という点は同じです。

急ぎで売りたいなら買取

急な転勤など、1~2ヶ月以内に自宅の売却をしたいなら、「買取」を検討するといいでしょう。

買取の一番のメリットは、物件の現金化がとても早いということです。買い手を探す必要がないため、不動産会社と金額面で折り合いがつけば、すぐに売却できます。

手数料がかからないという点も、メリットのひとつです。

また、物件の広告を出す必要がないため、ご近所に知られずに売却を成立させることができます。

買取のデメリットは、仲介と比べると売却価格が低くなってしまう点です。
即決できるというメリットがある反面、物件の市場価格の7~8割で取引されてしまいます。

ちなみに、不動産売却をする際に買取を選択する人はごく少数です。ほとんどは仲介です。そのほうが高く売れるからですね。

クジラ先生
クジラ先生

高く売りたいなら仲介

「仲介」は、不動産会社を介して買い手を見つけてもらい、売却する方法です。

仲介のメリットは、買取より高い金額で物件の売却ができる可能性が大きいという点です。不動産に詳しいプロに任せることができるので、信頼できる会社さえ見つければ、不動産の売却はほぼ成功といえます。

デメリットは、売却価格や条件、売り出し時期によっては、すぐに買い手が見つかるとは限らないという点です。

急ぎで販売しなければいけない理由がなく、高くマンション売却をしたいなら、仲介を選ぶようにしましょう。

ちなみに、マンションが築浅などの人気物件の場合は、仲介でも1~2ヶ月以内で売却できる場合もありますよ。

クジラ先生
クジラ先生

マンション売却にかかる費用はどれくらい?

マンション売却時に必要な費用は、売却額のおよそ5~7%といわれています。
売却にかかる費用としては以下の通りです。

  1. 不動産会社への仲介手数料
  2. ローンを一括返済するための費用
  3. 所得税や住民税(印紙税や登記費用)
  4. ハウスクリーニング費
  5. 廃棄物の処分・引っ越し費用
マンション売却にかかる費用はどれくらい?

マンション売却をするとき、「何にどのくらいの費用がかかるのか」、詳しくお伝えしていきます。

不動産会社への仲介手数料

マンションの仲介を不動産会社に依頼した場合は、仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料を支払うタイミングとしては、売買契約が成立したときです。それ以前に支払う必要はありません。

仲介手数料は、不動産会社が自由に決めることができます。

ただし、取引価格に応じて法律(宅地建物取引業法)で上限額が定められているので、高額すぎる金額を請求されることはありません。そこは安心してくださいね。

仲介手数料の求め方について、計算式は以下の通りです。

  • 200万円以下:5%
  • 200万円超400万円以下:4%(+2万円)+ 消費税
  • 400万円超:3%(+6万円)+ 消費税

例えば、マンション売買価格が2,000万円の場合、「400万円超の部分」を見ます。

2000万円×3%+6万円=66万円

という計算式になります。

ローンを一括返済するための費用

マンションのローン残金を一括で返済する場合には、ローンの残代金以外に、金融機関に対して手数料がかかります。

ざっくりと5,000円〜20,000円ほどと考えておきましょう。正確な手数料は、利用する金融機関などによって異なるので、各金融機関に問い合わせてみましょう。

住民税や所得税(印紙税・登記費用)

マンション売却で利益がでた場合は、所得税や住民税が発生します。

課税譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

【課税譲渡所得=譲渡価額-(取得費 + 譲渡費用)】
【税額計算式(税額 )= 譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)】

ちなみに、各用語の意味は以下の通りです。

  • 譲渡価額:マンションの売却代金
  • 取得費:不動産の購入代金・購入にかかった費用の合計
  • 譲渡費用:マンションを売却したときにかかった費用

売却利益が出るかどうかについては、簡単にいってしまうと、「買ったときよりも高く売れた場合」です。その利益分は「譲渡所得」とみなされ、税金がかかってしまいます。

保有期間について

【保有期間が5年以下の場合】
短期譲渡所得として扱われてしまいます。この場合の所得税率は30%で、住民税率は9%もかかってしまいます。

【保有期間が5年以上の場合】
5年を経過することができれば、長期譲渡所得として扱われます。この場合の所得税率は15%、住民税率は5%です。

こざかな生徒
こざかな生徒

保有期間によって、税率が大きく変わるんですね。

あと少しで5年を超えるという場合には、売却時期をずらしたほうがいいかもしれませんね。

クジラ先生
クジラ先生

印紙税(収入印紙代)

売却の契約が確定したときは、売買契約書に収入印紙を貼り、印紙税を納めます。収入印紙は、郵便局やコンビニや法務局などで購入できます。契約書に収入印紙を貼付して割り印を押すことで納税できます。

印紙税は以下のように契約金額によって異なるので、参考にしてみてください。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

出典:国税庁:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

抵当権抹消のための登記費用

抵当権抹消にかかる費用とは、売主が負担する費用で、銀行が住宅ローンを貸した際、家を担保に取っている権利のことで、住宅ローンを完済すると抵当権を抹消することができます。

抵当権抹消の登録免許税は、「不動産1つにつき1,000円」です。

そのほかにかかる費用

このほか、必要に応じてかかる費用をまとめました。

  • ハウスクリーニング費/5~15万円程度
  • 引っ越し費用/6~10万円程度

このように、マンション売却をした場合、不動産会社への仲介手数料以外にもさまざまな費用が発生します。売却にかかる費用の見積もりをザックリと出して、売却計画をきちんと立てておくことをオススメします。

「売却益が予想していた金額より少なかった」ということにならないよう、売却に必要な費用をぜひ理解しておいてください。

マンション売却における3つの特例

マンション売却における3つの特例

マンションの売却をするときには、特例を使って税金を安くすることができます。

  1. 3,000万円特別控除
  2. 特定居住用財産の買換え特例
  3. 10年超所有軽減税率の特例

以上の3つの特例について順番に説明していきます。特に、買い替えを行う場合には注意する点があるので、節税のためにもぜひ押さえておきましょう。

売却益が出た場合の特例:「3,000万円特別控除」

まず、マンションの売却益が出た場合(譲渡所得がプラスになった場合)の特例として、「3,000万円特別控除」が用意されています。

3,000万円特別控除とは、3,000万円までの利益には課税をしないという控除です。

この3,000万円特別控除が適応される場合は、忘れずに申請するようにしましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

この控除があれば、多くのマンション売却では税金がかからなそうですね。

そうですね、3,000万円を超えることはあまりないと思いますから。

クジラ先生
クジラ先生

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、自宅マンションを売って新たにマンションを購入し直したときに使える特例です。

売却価格より買い換えた先の購入価格のほうが大きければ、売却益に対する課税を将来に繰り超せるという制度です。ただし、譲渡益が非課税になるわけではありません。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えて所有している居住用財産の売却益が出た際に、税率が低くなる特例のことです。

10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円特別控除の特例との併用も可能です。

売却損が出た場合はどうする?

売却損が出た場合の特例の注意点を解説します。買い替えで売却損が出た場合は、「譲渡損失の買換え特例」を使うことができます。

譲渡損失の買換え特例とは、譲渡所得の売却損が出た場合、他の所得で支払っていた税金が戻ってくる特例です。

売却損が出た場合において損益通算ができるのは以下の場合です。

  • 自宅の買い替えで売却損が出た場合
  • 住宅ローンが残っている自宅を売却し売却損が出た場合

この場合には、給与所得などにかかる税金が還付されることがあります。売却損が出れば、「譲渡損失の買換え特例」と「住宅ローン控除」との併用も可能です。

しかし、購入物件には一定の要件が必要となるため、注意が必要です。

特例の適用要件については、以下の国税庁のページに詳しく記載されています。特例を使いたい場合は、対象となる要件を十分に確認しておくようにしましょう。

No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

売却益が出たら確定申告は必ずおこなう

マンションを売却して利益が出た場合には、売買の翌年3/15までに必ず、確定申告の手続きが必要になります。

毎年1月1日〜12月31日までの1年間の所得にかかる税金を計算して、申告期限までに必要書類を提出して、税務署に納税をしなければいけません。

詳しくは、以下の記事をチェックしてみてください。

不動産売却を成功させる7つの流れ【全体像を把握しよう】

まとめ

ここまで、マンション売却での注意点や高く売る方法などをご紹介しました。

マンションはすぐに売却できるわけではなく、約3〜6ヶ月もの時間がかかります。マンションを売りたいと考えているのなら、時間に余裕をもって動き出すようにしましょう。

まずは売却一括査定サイトを利用して、マンション売却に強い不動産会社を探すことから始めてみてはいかがでしょうか。


この記事が気に入ったら
いいねしよう!

    SHARE :

関連記事

人気記事