不動産が共有名義だったら?共有持分の売却注意点や方法と放置トラブルまとめ | 鯨鑑定士の不動産売却

不動産が共有持分だったら?売却時の注意点や方法と放置によるトラブル事例

2020.9.28

2020.9.28

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不動産を取得する時に、単独ではなく複数で資金を出しあって購入した場合は所有権が複数になります。
他にも相続した家を遺産分割で共有財産にした場合、共有名義になります。

自分の持っている不動産が共有持分だったら売却時は大変になるのでは?と思う人も多いでしょう。
ここでは共有持分の売却時の注意点や、放置によるトラブル事例について解説します。

また共有持分を売却する流れやかかる税金、そして高く売却するコツやポイントを紹介します。

不動産の共有持分とは?

不動産の所有権を複数人が持つ場合、それぞれの所有権の割合・値を共有持分と呼びます。
一つの不動産を複数人で購入した家族や、共有財産で相続した人は不動産の共有持分について、再度おさらいをしておきましょう。

共有持分になり得るよくある理由や、共有持分はどうやって決められているのか説明します。

こざかな生徒
こざかな生徒

実は双子の兄弟と不動産を共有していて、自分は売りたいと考えているんです。買った時は何も考えなかったのですが、売る時になって右も左も分からない状態です。

分かりました。ではまず共有持分がどのような状態なのか、共有持分の決まりごとをひとつずつ勉強していきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

共有名義になるケース

共有名義として名義人が複数存在する不動産を持つケースというのはどんな状況があるのでしょう。
共有名義が発生するよくあるケースは以下があります。

  • 夫婦で資金を出しあい購入した
  • 兄弟や親と資金を出しあい購入した
  • 相続した家を相続人全員で共有財産として相続した

他にも様々なケースが考えられますが、一般的に多いのは上記の状態が多いでしょう。

共有持分の決め方は?

共有持分は不動産の面積を表しているのではなく、割合を示しています。

購入した不動産の共有持分は、それぞれが出した資金の割合がそのまま共有持分の割合に相当します。

例えば4000万円の家を夫婦で資金を出しあって購入した場合、金額が以下の割合だとすると共有持分の割合は以下になります。

  • 夫の負担額3000万円の共有持分は3/4
  • 妻の負担額1000万円の共有持分は1/4

購入した不動産の場合は資金分が共有持分になります。
一方相続で共有持分を持っている場合は、法定相続分がそのまま共有持分になることが多いでしょう。

共有持ち分の決め方とよくある発生するケース

法定相続分とは、民法で決められた分割方法で分けられた相続人の取り分です。
法定相続分は以下のように決められています。

法定相続人順位配偶者の法定相続分配偶者以外の法定相続分
被相続人の配偶者常に相続人となる
被相続人の子供(子供が死亡している場合は孫第1順位財産の1/2財産の1/2
被相続人の父母(死亡している場合は相父母)第2順位財産の2/3財産の1/3
被相続人の兄弟第3順位財産の3/4財産の1/4

配偶者は必ず相続人になり、順位に当たる人が複数いる場合はそれぞれの法定相続人を人数で割ります。
例えば子は第一順位ですが、2人いる場合は1/4ずつということになります。

不動産が共有名義でできること

不動産が共有名義であっても、単独でできる行動があります。

一方で共有者の同意があってできることもあるので、違いについて知っておきましょう。

単独でできる行動は次の通りです。

  • 現状維持のための保存
  • 物件の使用

例えば屋根の修理をしたり、壁紙を交換するなど維持のための修繕を行うことができます。
また所有者が自ら居住したりと物件を使用することができます。
次に共有名義の過半数の同意でできることを見てみましょう。

  • 物件の利用
  • リフォーム

土地の場合は5年、建物は3年まで賃貸物件として活用したり、共有者以外に利用をさせることが可能です。

独では修繕ですが、現状維持ではなく物件の価値を上げるためのリフォームを行うことができます。

最後に全員一致でないとできない行動には、物件の処分があります。

物件の処分とは次のような行動が該当します。

  • 不動産の売却
  • 借地借家法に基づく長期間の賃貸契約
  • 大規模修繕
  • 抵当権の設定

簡単に言えば大きな行動を起こす時は全員の同意が必要な状況が多いです。

また不動産の権利に関する行動は全員の同意が必要になります。

共有名義を放置して起こりがちなトラブル事例

共有名義のままで不動産を持って放置すると、どんなトラブルが起きがちなのかトラブル事例を挙げました。

また共有持分の売却をする時に起きやすい問題についても参考にしてください。

売却しにくい場合が多い

共有持分の不動産全てを売却する際は全員の同意が必要です。
全員と連絡を取って同意を得ることが難しい状況のところもあるでしょう。

また共有持分のみだと同意なしで売却できますが、買い手を探すのは至難の業です。
他の共有者とうまく足並みをそろえることが難しい不動産なので、わざわざその不動産を買いたいと思う人は少ないでしょう。

このことから売りづらく持ち続けなければならないリスクがあります。

相続で共有持分の所有者が増え続ける

共有持分を放置すると、相続の場合子世代だけでなく、その孫世代とどんどん共有名義者が広がるリスクがあります。

中には疎遠になる親族も出てくる家庭もあり、同意を得ることが難しくなるでしょう。

税金や修繕費が発生する

活用せず放置のままの不動産であっても毎年固定資産税がかかります。
使っておらず放置しているのに税金がかかってしまっては、非常にもったいないと言えます。

また長年放置すれば家も朽ちていくので修繕費が必要になるケースもあるでしょう。
共有名義の不動産を子供が相続すれば、相続税、もらった場合は贈与税など税金が発生します。

配偶者や親族と関係が悪化する

共有持分で多いのが夫婦で不動産を持つケースですが、売却に関して意見が合わず自分の持ち分だけを売却することが考えられます。
相手に黙って売却できたとしても、登記簿を確認すれば分かるので、後の信頼関係に悪影響を及ぼす可能性があります。

また親族の場合子供たちが相続人になり、遺産分割協議で誰が取得するのかはっきりせず、共有財産になるケースです。
兄弟と話し合って活用することができず、知らないままに持分を処分してしまうことも少なくありません。

兄弟の中には先祖への冒涜だと大問題に発展してしまうことも考えられるでしょう。

不動産に対する考え方や立場は個々それぞれあるため、売却時の注意点として話し合いや同意が必要になってくるのです。

売却後他の共有者に高圧的な態度で迫る業者もいる

共有持分を売却するなら買い手を探す必要がありますが、共有持分を買いたいという人は特殊なケースを除いてほぼいません。

そのため共有持分を買い取るのは共有持分不動産専門業者になりがちです。

しかし業者の中には共有持分を買い取り、その後で他の共有者に向けて強引に売却を持ちかけることがあります。

高圧的な態度で迫り、他の共有者が怖い思いをする可能性があります。

売却価格が安くなってしまう

共有名義の不動産は、高額で売れることは期待できないでしょう。
理由として共有持分は需要が低くなるので、一般の買い手がつきにくい不動産だからです。

低価格にしないと売れない現状があるため、価格面でもデメリットがあります。
一般的には通常の7割~8割もしくはそれ以下の価格になりますが、仲介手数料諸費用は通常の不動産と同じ費用がかかります。

共有持分の売却価格を算出する際は、あまり高望みしない方が良いでしょう。

共有持分を売却する4つの方法

共有持分の不動産を売却するには4つの方法があります。

共有持分の不動産は一般の不動産の売却とは異なり、売却時に注意点があります。
どのような売却方法があるのかを確認しておきましょう。

共有者全員が同意をして売却

共有名義の不動産を売却する際に最も一般的なのは、共有者が全員で不動産の全てを売却するという方法です。

売却者は所有者全員になり、売却する相手は第三者になるのが一般的です。
通常の不動産の売却よりも手続きに手間はかかりますが、不動産の一部を売却するわけではないので、売れやすいメリットがあります。

例えば共有持分を4人で均等の割合で持っていたとして、不動産売却額が2000万円だったとします。
この場合均等に4分割して1人500万円で共有持分を売却した、ということになります。

不動産の全てを売却するためには全員の同意が必要で、誰か一人が勝手に全ての不動産を売ることはできないので注意しましょう。

共有持分の一部を第三者に売却する

共有持分のみを売却する場合は、売却と言っても不動産そのものを一部だけ売ることはできませんから、所有権を売却するという考え方です。

共有持分のみなら同意が不要なので、自分の気持ちだけで不動産を売ることができるのがメリットです。

ただし先ほども述べたように、共有者がいる不動産を買いたいという第三者はほとんどいません。
そのため買い取ってくれるのは不動産会社になるでしょう。

共有持分を他の共有者に売却する

共有持分は同じ不動産の共有者に売却することもできます。

第三者に買ってもらうのは難しいのですが、共有者であれば他の共有者の持ち分の割合が増えるだけなので、話がまとまりやすいです。

一般的に共有持分を他の共有者へ売却する場合は現金での売買になります。

共有者との間で売買契約に関する条件や、引渡し日の打ち合わせなどを行い売買に至ります。
この方法は第三者へ売却する方法と異なり、共有者全員の同意が必要になります。

ABCDという4人の共有名義の不動産で、AがBに売却したい場合2人はもちろんCとDの同意も必要なので売却時の注意点として覚えておきましょう。

他の共有者の持ち分を買い取って売却する

他の共有者に売却ができるということですが、逆の考え方として不動産を売却したい人が、他の共有者の持ち分を買い取る方法もあります。

例えばABCDという4人の名義の不動産で、Aが不動産を売却したいと考えたとします。
そこで他のBCDの共有持分をいったん買い取り、通常の不動産と同じ状態で第三者へ売却するという方法です。

他の共有者が納得してくれれば、自分のタイミングで売却時期や金額を決めることができるメリットがあります。

しかし共有持分の不動産は親子や親族という関係性が多く、売るのではなく譲渡する場合もあります。

不動産の共有持分を売却する方法

無償で行った場合は、贈与税がかかる可能性があるので注意しましょう。
贈与税がかかる可能性があると分かったら、面倒ですが最初の項目の共有者全員で不動産の全部を売る手順を取った方がお得です。

こざかな生徒
こざかな生徒

親族や兄弟同士の場合は売買という方法を取らないケースも多そうですね。

その方法で贈与税がかからない額であれば問題ないのですが、不動産は大きな額のやり取りになるので、贈与税のことを確認しておく必要があります。

クジラ先生
クジラ先生

共有持分は放棄できる

上記の4つの方法にプラスして、共有持分の処分という方法では放棄することも可能です。
共有持分を放棄した場合は、放棄された共有持分が他の共有者の物になります。

特定の共有者に帰属することはできず、共有者の割合に応じて振り分けられます。
こちらも共有持分の譲渡と同じで帰属された共有者には贈与税がかかってしまうので、注意しておきましょう。

土地の場合は分筆で売却もできる

共有持分が建物ではなく土地の場合は、分筆という方法で不動産を売却することができます。

分筆とは何なのか、また分筆で土地を売却する手順と売却時の注意点を知っておきましょう。

分筆とは?

分筆とは1つの土地をそれぞれが共有で持つという共有持分ではなく、土地を2つ以上に分けてそれぞれが単独の所有者になることを言います。
分筆すれば共有名義の土地ではなく、それぞれの共有者が単独所有者に変わります。
自分1人が所有権を持つ土地に変わるので、自由に売買ができるようになります。

土地の分け方は持ち分に応じた土地の分け方が必要です。
とは言え共有持分は土地の面積を示しておらず、所有権の割合です。
土地は道路に面したところの土地と、奥の方の土地では価値が違うので、持ち分に応じた土地の価値になるように分けなければなりません。

土地売却は分筆で売却する事も可能

3人いれば単純に面積を3分割という方法で割れないので気を付けましょう。

分筆での売却の流れ

分筆で売却を行う流れについて解説していきます。

境界を確定する

1つの土地を2個以上に分けてそれぞれが所有者になるということは、分かれた土地と土地には境界ができます。

境界はどこになるのかきちんと境界確定を行わなければなりません。
境界確定は土地家屋調査士に依頼をし、正しい面積を測量してもらう必要があります。

また境界標を設置し、土地の境界を確定して測量図を作成します。

登記の手続き

分筆をするためには分筆登記と所有権移転登記の2つの登記手続きが必要です。

まずは一つの不動産を共有名義で持っていたところを、分筆して土地を分けましたという手続きが必要です。

その後で所有権移転登記を行い、分けた土地の所有者を単独にする手続きが必要になります。

分筆で売却する注意点

分筆で不動産を単独所有者にするためにどのような注意点があるのでしょう。
分筆の注意点を知って参考にしてください。

  • 費用や手間がかかる
  • 逆に売却しづらくなる可能性がある

境界確定は専門家に依頼する必要があるので、依頼費用がかかります。
他にも登記の手続きは司法書士に依頼できますが、その場合も報酬を支払わなければなりません。

費用の相場は分筆する土地の面積や数によって違いがあり、一般的には30万円~50万円程度かかる可能性があります。

また分筆した土地は利用しやすければ売却しやすいですが、使いにくくなった土地を購入したいという人は少なくなります。
分筆は使いやすいように土地を分けるのではなく、あくまでも持分の割合に応じた分け方をします。

不整形になってしまったり、小さすぎる土地は使いづらいので売却しにくくなる可能性を考えておかなければなりません。
ずっと使い続ける土地であれば問題ありませんが、分筆する時は売却するかもしれないことを検討してから、分筆を行いましょう。

共有持分を売却する手順と必要な税金

共有持分の売却方法が分かった所で、共有持分を売却する手順を確認しておきましょう。
ここでは最も一般的な、共有者全員が同意をして一つの不動産を売却する流れについて説明します。

事前準備を行う

共有持分を売却するための事前準備を見ていきましょう。

  • ① 複数業者に査定依頼をして相場を把握する
  • ②共有者全員の同意・売却の承諾を得る
  • ③不動産業者との契約
  • ④売買契約に必要な書類の用意
  • ⑤共有者の委任状の作成

売却は一般的に不動産業者に仲介依頼を行います。
その際は複数の業者に査定依頼をかけて、相場を把握しましょう。
優秀な不動産業者に依頼をするためには不動産一括査定サイトを賢く利用し、不動産業者を比較するのが良いでしょう。

また共有者全員の承諾を得る必要があり、基本的に売買契約時には全員が揃っておく必要があります。
ただし遠方で行けないこともあるので、その場合は共有者の委任状を作成して他の共有者に委任をします。

委任状の作成や、売買契約に必要な書類も忘れずに用意しておきましょう。

売買契約・引渡しを行う

不動産業者に売却活動を行ってもらい、買主が見つかれば売買契約の段階に進みます。
売買契約書は仲介依頼を行う業者に用意してもらうことが一般的です。

売買契約書には共有者すべての署名と印鑑が必要なので、原則は全員が揃った状態で行いましょう。
契約時には手付金を受領して、全ての支払いが終わった後で不動産の引渡しを行います。

売買代金は共有者が持つ持分の割合に応じて分けられます。

また売買契約書には印紙を貼る必要がありますが、印紙税は売却価格によって金額が異なります。

売却価格印紙代
100万円超~500万円以下千円
500万円超~1000万円以下5千円
1000万円超~5000万円以下1万円
5000万円超~1億円以下3万円

上記のように代金がかかるので気を付けましょう。

確定申告・納税を行う

不動産を売却したら、翌年の確定申告の時期に確定申告をします。
利益が出た場合は所得税を支払う義務が発生しますので、共有者全員が行います。

不動産を売って得た利益にかかる税金の事を、譲渡所得税と言います。

譲渡所得税は、売却代金から不動産を購入する時にかかった代金と、売却に係った諸費用を差し引いた利益に税金がかかる仕組みです。
下記の表のように、所有期間で税率が変わります。

項目所得税復興特別所得税住民税合計
所有期間が5年以下30%0.63%9%39.63%
所有期間が5年超え15%0.32%5%20.32%

上記の所有期間とは不動産を購入した時から数えるので、相続した不動産であっても相続日ではなく、購入日になります。
新しい不動産には所得税が多くかかるので、注意が必要です。

譲渡所得税率のついて

共有持分の売却の注意点

共有持分の不動産を売却する上で、知っておきたい売却時の注意点を解説します。

こざかな生徒
こざかな生徒

売却の方法と、売却の手順やかかる税金が分かりましたが、売却時の注意点はありますか?

売却の流れは仲介依頼を行う業者が取りまとめてくれますが、事前に知っておきたい知識について今から説明しますね。

クジラ先生
クジラ先生

区分共有との違いを知っておこう

共有持分と混同しがちなのが区分共有で、2つの違いについて自分の不動産はどちらなのかを確認しましょう。

区分共有とは構造上、独立した不動産を複数人が所有している不動産の事です。
身近な不動産ではマンションがそれにあたり、構造上独立した部分それぞれに所有権があります。

共有持分は1つの不動産を複数人が所有しているという部分は同じですが、場所や部分で所有権を分けているわけではありません。
両者の大きな違いとして、区分共有の所有者は他の区分共有者の同意がなくても売却や変更ができます。

マンションで101号の人の売却やリフォームを、他の号室の人が同意しなければならないということはないでしょう。

しかし共有名義の場合は変更や売却をする場合は同意が必要になります。
似たような文言ですが、2つは全く違う不動産なので、自分の持っている不動産がどちらなのかをはっきりとしておきましょう。

売却価格のラインを決めること

共有者同士で揉めないためには、共有の不動産をいくらで売却するか、ラインを決めておくことが売却時の注意点です。

でないと「勝手に安く売却した」「もっと高く売って欲しかったのに」などと兄弟間や夫婦の間で口論になってしまうからです。

不動産に査定依頼を行う段階で、提示された査定額を兄弟や夫婦間できちんと共有し、相談してから業者選びをしましょう。

いくら仲が良くてもお金のことで揉めると、長年にわたって絶縁状態になる可能性もあります。

提示された査定額を、持分の割合で割り1人いくらの売却金額になるのか割り算しておくと、適切に判断しやすくなります。

窓口を誰にするのか決める

共有物件を売却する際は、不動産業者に仲介を依頼するほか、買主や銀行、司法書士など様々な人との対応が必要です。

その際共有者の中の誰が窓口になるのかを事前に決めておくと良いでしょう。
基本的に共有持分の割合が一番多い人が対応窓口になるケースが多いです。

しかし夫婦や兄弟で均等な割合の持ち分を持っている場合は、揉めないためにも誰が窓口として良いのかを決めておくとトラブルを防げます。

売却後の税金には3000万円の特別控除がある

売却の流れとかかる税金の項目でも述べましたが、不動産を売却して得た収入には、譲渡所得税がかかります。
所得税は共有者全員にかかりますが、特別控除を利用することで税金をお得に、または支払わなくて済む可能性があります。

利用できる特例は、3000万円の特別控除があります。
3000万円の特別控除とは、家の購入価格や諸費用を差し引いた価格にさらに3000万円を差し引くことができる特例の事です。

一部の不動産を除いて一般的なマイホームであれば、3000万円を差し引けば課税譲渡所得がプラスになる可能性は低くなります。
プラスにならなければ所得税は掛からないので、節税になります。

また3000万円の特別控除は、共有者全員が使える特例になるので、ほとんどが所得税を支払わなくて済むでしょう。

共有持分の物件を売却する時のコツやポイント

共有持分の売却時の注意点が分かった所で、共有持分の物件を高く売却するコツやポイントを知っておきましょう。

できるだけ物件を高く売るためには、複数の不動産業者に査定依頼をかけることが重要です。
その方法を中心に、売却のポイントを見ていきましょう。

複数の不動産業者に査定依頼をかける

自分たちのもつ不動産の相場を知るためには、複数の不動産業者に査定依頼をかけることが大切です。

というのも不動産業者にはそれぞれ物件種別やエリア、実績などによって売却価格が各社違うからです。

どこに頼んでも同じではないので、複数の業者に査定依頼をかけて相場を把握しましょう。
複数の業者に依頼する際は、不動産一括査定サイトが便利で効率的に利用できます。

不動産一括査定サイトでは、一度に3社~8社程度に査定を依頼できるので一軒ずつ店を回るよりも手間がかかりません。

不動産業者に相談する際は、共有持分の不動産の売買に実績がある、または専門的な知識を持つ不動産業者を選ぶと良いでしょう。

不動産一括査定サイトの使い方

不動産一括査定サイトは、様々な業者があるので自分が利用したい査定サイトを選びましょう。
査定サイト選びのポイントは次の通りです。

  • 一度に依頼できる数が多い
  • 幅広いエリアに対応している
  • 参加する不動産業者が多い

査定を一度に依頼できる数は、査定サイトによってばらつきがあります。
できるだけ多くの査定を行うためにも、一度に依頼できる数が多い査定サイトが良いでしょう。

また幅広いエリアの不動産に対応している、参加する不動産業者の数が多いと、自分との相性の良い不動産業者に巡り合う割合が増えます。
査定サイトを選ぶ際は、上記のコツを踏まえて探すと良いでしょう。
一般的な不動産一括査定サイトの利用方法は以下の手順になります。

  • ①査定サイトの売却査定のページから依頼
  • ②物件の詳しい情報を入力する
  • ③個人情報を入力する
  • ④査定依頼ができる不動産業者が一覧で出る
  • ⑤訪問査定か机上査定を選ぶ
  • ⑥依頼を行い不動産業者からの連絡を待つ

ネット上で簡単に査定依頼をかけることができる業者が見つかります。
査定依頼をかけるかは自分で選ぶことができ、また簡易査定か訪問査定かを選ぶことができる所もあります。

不動産一括査定サイトの利用する流れ

より詳しい査定額を知りたい場合、訪問査定を行った方が簡易査定よりも精度の高い査定額が分かります。

査定額は一番安い価格を売却のラインにする

上記でもお伝えしましたが、査定額は業者によってばらつきがあります。

その査定額の中で高い売却価格をうのみにせず、最低査定額を売却ラインにしておくことが揉めないコツです。

できるだけ高く売れればそれに越したことはないですが、価格だけでなくトータルで考えて不動産業者を選ぶこともあるからです。

業者選びで何故この不動産業者にしたかを共有者で話し合っておかないと、後になって「もっと高く売れる業者があったのに」と揉める原因になります。

手順の段階ごとに共有者で話し合いや内容を共有することが大切です。

できるだけ早く売却する

誰も利用しないのに、共有財産で持っているような不動産は、維持費がかかってしまいます。

放置によるトラブル例でもお伝えしましたが、不動産を所有する期間が長ければ長いほど修繕のための費用や固定資産税もかかります。
焦って売却する必要はありませんが、利用しないのであれば早くに売却することを検討しましょう。

早くに売却ができれば、放置している時よりも手元に残る資金が多くなる、ということに繋がります。

今までかかっている維持費を計算して共有者に分かってもらい、同意を経て早くに売却を行えるように対策しましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

共有持分の不動産を売却するポイントは、複数の不動産会社に査定依頼をかけることが大事なのですね。

こざかな生徒
こざかな生徒

一社のみの不動産会社の査定額で、自分たちの持つ相場を把握することはできないのです。共有者全員が価格に納得するためには、複数の業者にきちんと査定額を出したうえで、判断することが望ましいですね。

不動産が共同名義だったらその不動産は売れるのか、ということですが共有部分のみを同意なしで売却することは可能です。

しかし共有持分になっている不動産の一部をわざわざ買いたいという人はほぼいません。

売却の相場は低くなる可能性が高いでしょう。
できるだけ共有者全員の協力の元、一つの不動産を売った方が売りやすいですが、誰かが住んでいるとなると売却も容易ではなくなります。
もし家を相続するとなった場合は、遺産分割を行い共有名義で取得しない方が良いでしょう。

共有は問題の先送りをしているという考え方もあるように、放置によるトラブル事例も多くあります。

将来子供や孫にリスクを渡さないよう、共有状態の解消を行っておきましょう。
売却する際は、売却時の注意点を事前に知っておき、手順や流れを把握しておくことが大事です。
実績のある不動産業者に相談し、複数業者の査定額を比較して決めましょう。

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