不動産売却を大手会社か地元中小企業かで迷う時の判断方法とは? | 鯨鑑定士の不動産売却
不動産を大手か地元業者かで売却時の判断方法とメリットとデメリットまとめ

不動産を大手か地元業者かで売却時の判断方法とメリットとデメリットまとめ

2020.9.14

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不動産売却を検討していくうちにぶち当たるのが、大手会社に依頼すべきか地元中小企業に頼るべきかという問題です。

大手の会社の場合には、ネームバリューがあり安心感があります。
売却実績も豊富ですから、何となく頼りになりそうなイメージがあるでしょう。

一方で地元中小企業ですと、古くから地域に根差している会社になるため、ディープな情報を握っている可能性があります。
また規模の小さい会社の方が、親身に接してくれそうな雰囲気を持っています。

このように両者には異なる特徴があるため、判断するのが難しいです。
迷った時にはどのようなポイントから決めるべきなのか、どちらに依頼するのが正解なのか考えていきましょう。

大手会社と地元中小企業は違いが大きい?特徴を捉えよう

不動産会社選びをするうえで迷うのが、名の知れた大手会社と地域密着型の地元中小企業のどちらが良いかです。

正直、どちらが良いかというのはケースバイケースになります。
不動産会社を決める際には、単に査定金額が高いところが良いという訳ではなく、さまざまな要因を総合して判断しなければなりません。

どんな不動産会社が良いか見極めるうえでも、まずは大手会社と地元中小企業の特徴を把握しましょう。

大手会社と地元中小企業は方向性が大きく異なる

大手会社と地元中小企業のどちらにするかという選択は、非常に重要です。
もちろん大手会社も地元中小企業も、いろんな会社があります。

大手だからこうであるとか、地元中小企業だからこうであるという様に、一括りにすることはできません。

会社によってピンキリです。

とはいえ同じ大手同士の場合ですと、何となく雰囲気が似ています。

また、地元中小企業に関しても同じことが言えます。
そして大手会社と地元中小企業を比較した際には、方向性が大きく違って感じる場合が多いです。

その理由として、どちらも不動産業という同じ仕事をしていますが、根本的な考え方が違ったりします。

そのため、不動産会社を決めるうえで、まずは大手と地元中小のどちらが良いか考える必要があります。

不動産会社選びは売却成否を左右する

不動産売却を成功させるために、不動産会社選びは非常に重要な要素です。
逆に言うと、不動産会社選びを間違えてしまうと、どんなに良い物件でも高値での売却が難しくなったりします。

不動産売却は、大きなお金が動く取引です。
会社選びを間違えてしまうと、数百万円の差が生じてしまうケースはザラにあります。
その金額を考えると、慎重に不動産会社を選ぶのがいかに大切か分かるでしょう。

大手不動産会社か地域密着不動産会社か違いを知って選びましょう

大手会社か地元中小企業か、どちらが良いのか方向性を考えれば、失敗することは少なくなります

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

とはいえ大手も中小も、会社によりけりなんですよね?

そうです。だから大手だから良いとか中小だから良いとは、一概には言えません。それでも不動産会社選びを判断する一つの材料にはなるでしょう

クジラ先生
クジラ先生

大手不動産会社の強みとは?

大手の不動産会社について知るうえで、まずはどのような強みがあるのか見ていきましょう。
地元中小企業と異なり、大手の会社には豊富な資金力があります。
この資金力を活かした強みが多く、大手会社ならではの特徴となっています。

広告宣伝力に優れている

物件情報の広告を作成したり、インターネットサイトに広告を掲載するには、莫大な費用がかかります。
資金力が豊富な大手会社であれば、このような広告宣伝をバンバンとおこなえるのが強みです。

広告宣伝の多さは、そのまま集客力に直結します。
大手会社のように沢山広告を出してくれれば、人目につきやすいです。
多くの人の目に留まる機会が増えれば、その分買主が現われるチャンスが増えるでしょう。

もう一つ知っておきたいこととして、インターネットのポータルサイトの中には、大手会社の広告掲載料を安くしているところもあります。
大手会社の場合、扱っている物件数が多いことから、お得意様扱いとなり割り引いてくれるのです。

そうなると逆に地元中小企業は広告料が優遇されず、高い掲載費用を取られることになります。
ますます広告宣伝をおこなうのが難しくなるため、結果として広告宣伝力は大手会社に負けてしまいがちです。

宣伝にかけられる費用が沢山あるというのは、間違いなく大手の強みでしょう。

顧客数が多い

広告宣伝にかける費用が多ければ多いほど、顧客数は広がります。
大手会社の強みとして、中小企業と比較した際に圧倒的な顧客数を抱えているという点があげられるでしょう。

そもそも地元中小企業は特定のエリアで戦っています。
一方の大手会社は全国に支店を出店しているところが多く、最初から対象は全国です。

よって顧客数に関しては土俵が違うため、大手の顧客数の方が圧倒的に多いことになります。

また、名前を聞いたことがあるからというだけで大手を選択する人も一定数存在します。
特に地元中小会社と付き合いのない若い人ほど、その傾向は強いかもしれません。

ネームバリューだけで集客できるのも、大手ならではの特徴です。

大手というだけで一定の顧客を確保できるため、それを活かして購入希望者をすぐに見つけられます。
また購入希望者が増えれば、高値で買取してくれる人が見つかる可能性も増えるでしょう。

顧客数が多いということは、その分希望通りの価格での売却に繋がりやすいです。

ネット情報に強く最新動向を把握している

ネット情報に長けているのも、大手会社ならではの強みです。

大手の不動産会社は、インターネットを駆使した独自の全国ネットワークを所有しています。
全国各地の情報を網羅していますので、他のエリアの顧客情報も把握することが可能です。

例えば転勤などの理由で、他のエリアの物件を探している買主の情報なども掴んでいます。
一部のエリアに限定した顧客情報ではなく、全国幅広い顧客の情報があるため、買主探しがスムーズです。

また、インターネットを利用して募集をかければ、チラシだけの場合よりも遥かに集客力は大きいです。

地元中小企業の中には、あまりネットでの集客に力をいれていないところもあります。
それと比較した場合、ネットを駆使できるのはあらゆる面において大きな強みでしょう。

大手不動産会社の弱みとは?

資金力がある大手会社は、広告宣伝に膨大な費用を費やせるため、集客力において有利です。
また社内研修などもしっかりと制度化しているため、社員全員に不動産売却のノウハウが備わっているのも強みでしょう。

一方で大手不動産会社には弱みもあります。
大手だからこそ対応しにくい部分もあるため、どんな弱みなのか見ていきましょう。

条件の良い顧客を優先せざるを得ない

大手会社は集客力があり、多くの顧客を抱えています。
顧客数が増えると、どうしても一人一人の顧客に割ける時間やお金は限られてくるでしょう。

そうなった場合、会社は利益を優先するために、条件の良い顧客の方にリソースを割くことになります。
つまり条件の悪い客は後回しになりがちです。

気になるのが条件の良い客とはどのような客かですが、これは不動産会社の考え方やその時の状況によりけりです。
一般的には、下記のような顧客が当てはまります。

  • 早く売却ができそうな物件を所有している客
  • 高い利益を生み出せそうな物件を所有している客

このような不動産会社にとって条件の良い客ですと、優先的に広告宣伝をしてもらえます。
一方で難しい顧客の場合ですと優先順位が下がるため、客側からするとドライに感じてしまうこともあるでしょう。

抱えている顧客数が多いがゆえに、全ての客に平等に対応できないのは、大手ならではの弱みになります。

利益重視のため両手仲介になりやすい

顧客情報が豊富なのが大手の強みですが、売り情報も買い情報も多いからこそ、その中でのマッチングにこだわってしまいます。

要は買主も売主も、自社の顧客から見つけようとする動きが強いです。
このような仲介を、両手仲介と言います。

買主と売主の両者のマッチングが成功し両手仲介ができれば、仲介手数料を両方から貰うことが可能です。
利益が2倍になるため、ノルマ達成のためにも両手仲介を前提で考える会社が多いです。

基本的に、売主と買主は利益相反の関係であるため、どちらかが得をすればどちらかは損をします。
売主としては少しでも高く売却したいですし、買主は安く購入したいのが当然の心理です。

両手仲介の場合、不動産会社はどちらか一方の味方にしか付けませんから、マッチングを優先するために買主側につくパターンが多いです。
売主に値下げ要求し取引を成立させるのが、最も手っ取り早いからです。

このように大手会社は利益を追い求める傾向が強いため、両手仲介にならざるを得ません。
会社側としては問題ないかもしれませんが、売主からすると納得いく価格で売却しにくくなるでしょう。

100%買主あるいは売主の味方につけないのは、大手の弱みではないでしょうか。

大手不動産会社のメリットとデメリット

地元中小企業の強みとは?

不動産業に関しては、100%大手が有利とは言い切れません。

地元中小企業の中には、地域に根付いて長いこと営んでいる会社もたくさんあります。
大手にはない強みが地元中小企業にはありますが、それはどんなことなのか見ていきましょう。

地域事情に精通している

地元中小企業の不動産会社は、古くから地域に根付いた活動をおこなっている場合がほとんどです。
そのため地域特有の事情に精通しています。
インターネットには載らないような、独自の情報を掴めるのが強みです。

不動産売却をおこなう際には、少なからず地域特有のルールや風習などの影響を受けます。
よって地域事情を知っているのは大きなメリットで、成約率を上げるポイントの一つでもあります。

例えば物件購入希望者は、物件そのものを見るだけでなく、地域の雰囲気なども考えた上で購入を決めるでしょう。
地域事情に精通している不動産会社なら、物件をお勧めする際に説得力を持たせることができます。

買主に安心感を与えることができるのは、その土地で商売をおこなっているからこそです。

地元中小企業の場合、地域の有力者や地元の企業とパイプを持っていることが多いです

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

独自の人脈があるということですか?

そうです。そのため大手の不動産会社には回ってこないような、買主情報を持っている場合があります

クジラ先生
クジラ先生

顧客一人一人に親身に対応できる

顧客が多くなると全員に十分な時間を割いたり、金額をかけるのが難しくなります。
そのためどうしても優先順位を決めなければならず、顧客からするとビジネスライクに感じる場面が多々出てくるでしょう。

中小企業は大手の会社と違い、抱えている顧客数はそこまで多くありません。
これはデメリットでもありますがメリットにもなり、一人一人の顧客に対しじっくりと向き合うことができます
社長自らが対応することもできるでしょうから、顧客を大切に扱っているという印象を与えやすいです。

地元中小企業は、全国各地を網羅している大手とは違い、特定の地域のみで商売をしています。

地盤の地域で評判を落とす訳にはいかないため、顧客と親身に接してくれるのは、地元中小企業の良さでもあります。

その地域では絶対他社に負けないという意識も強いですから、本気度が高いのが特徴でしょう。

片手仲介で対応しやすい

地元の中小企業は、地域の詳細を知り尽くしているがゆえに、質の高いピンポイントな顧客情報を持っています。

一方で抱えている顧客数自体は、大手と比べると少ないです。
そのため買いと売りのマッチングを、自社の顧客だけでおこなうのは難しかったりします。
不動産会社の収益面で考えると、得られる仲介手数料が減るわけですからこれはデメリットです。

しかしながら顧客目線で考えると、片手仲介であることは100%自分の味方についてくれる訳ですからメリットになります。

両手仲介の場合と違って、顧客との信頼関係を築きやすいです。
その結果、地域の資産家などから絶えず情報を貰えることに繋がったりもします。
地元で長く商売を続けていく基盤を作りあげられるのは、地元中小企業ならではの良さがあるからです。

地元中小企業の弱みとは?

地域特有の情報に精通し、独自のツテがあるのが地元中小企業の魅力です。
一方で地元中小企業はスケールの大きさに関しては、やはり大手には負けてしまいます。
具体的な弱みはどんな点なのか、見ていきましょう。

集客力に限りがある

地元中小企業は、大手ほど資金力がありません。
広告宣伝費にかけられるお金が限られてしまうため、必然的に集客も乏しくなってしまいます。
また地元密着型の企業ですから、特定のエリアの顧客しか集めることができません。
全国各地に支店を構えている大手会社と比べると、集客力がスケールダウンするのは言うまでもないでしょう。

集客が少ないと、限られた選択肢から買い手を見つけることになります。
そうなると高値での売却が難しくなり、安値での売却を余儀なくされるケースも出てくるでしょう。

そして、買い手の絶対数が少ないということは、売却までに時間を要するということでもあります。
急ぎでの売却には、どうしても対応しにくいのが実情です。

このように中小会社の弱みは、集客力に限界があり売却に影響が出てしまうことでしょう。

得手不得手がハッキリしている

大手会社であれば、幅広くさまざまな物件を網羅しています。
特定のジャンルに特化しているというケースは少なく、どんな物件であっても対応できることがほとんどです。

一方の地元中小企業の場合、得手不得手がハッキリしている会社も少なからずあります。
要は苦手なジャンルを抱えているということです。
例えば一戸建て住宅に関しては売却実績が豊富だけれども、マンション売却の実績はほぼないケースなどです。

このように得手不得手がある会社ですと、苦手な物件を持ってこられると対応が難しくなってしまいます。
買主探しに時間がかかったり、売却価格が思いもよらず安くなったりするため、注意が必要でしょう。

また、得手不得手の差が激しい会社は少々危険な場合が多いです。
地元中小会社とはいえども、実績のある会社ですとそれほど偏りは生じないものです。

極端に売却実績に偏りがある場合には、何かしら問題を抱えている不動産会社の可能性があります。
自分が売却したい物件タイプの実績が豊富であったとしても、他の物件タイプの実績が極端に少ない場合には気を付けなければなりません。

出来ることが限られていて、イレギュラーな自体が生じた際に対応しきれない可能性が考えられます。

地元中小企業のメリットとデメリット

大手会社と地元中小企業のどちらにすべき?知っておきたい判断方法

ここまで大手会社と地元中小企業の特徴を紹介してきましたが、何となくどちらが良いかイメージが膨らんできたのではないでしょうか。
大手会社と地元中小企業を選ぶ際の決め手となりますので詳しく見ていきましょう。

物件の立地や特徴から考える

売却したいと考えている物件そのものが、どのような物件かというのは判断するうえでの重要な要素です。

また物件が建てられている立地条件もポイントの一つになります。
あくまでもケースバイケースではありますが、それぞれのパターンごとに大手と中小のどちらがおすすめか解説します。

新興住宅地にある物件の場合

新興住宅地はその名の通り、新しくできた住宅地です。

このような場所の住宅購入を希望する人は、古くから地元に住む人ではなく別のエリアから引っ越してくる人が多いです。
主な層としては、30代から40代くらいのファミリー層でしょう。

ターゲットとする年代の人は、昔ながらの地元中小企業とはほぼ関わりがありません。
そのため情報を求める際に利用するのは、必然的に大手のネームバリューのある会社に頼ることになります。

よってこのような場所に物件をお持ちの場合には、大手会社に依頼した方が買い手探しはしやすいです。

地元ならではの情報を活かしにくい場所のため、集客力のある大手の方が向いているケースと言えるでしょう。

郊外や田舎の物件の場合

郊外や田舎の物件の場合には、大手よりも地元中小企業の方がおすすめです。

人口の少ない田舎ですと、そもそも大手会社はカバーしきれていない可能性があります。

大手会社は利益重視になりがちですから、物件の数が少ないエリアはあまり力を入れません。
そのため地元中小企業と比べても情報量が乏しいケースが多いです。

また郊外や田舎ですと、地域特有のルールが存在する場合もあります。
地元の資産家が不動産のシェアを握っていることもあるため、そのような情報をキャッチしている地元中小企業の方が強いです。


地元中小企業が築いてきた独自のパイプを活かしやすい土地と言えるでしょう。

大きさのある物件の場合

大きさのある物件は価格が高くなるため、購入できる人が限られてきます。
ある程度資金力を持つ人でないと購入できないため、そのような顧客を沢山抱えている大手の方が有利です。
顧客情報の絶対数が大事になります。

また、資金力のある人は普段から大手会社と付き合いがあったりします。
広い物件の売却をスムーズにおこないたいのであれば、情報量に長けている大手がおすすめでしょう。

ちなみに古い物件の場合には、大手ではなく中小企業の方が向いています。
古い物件は売買価格が安いため、仲介手数料も少なくなります。

よって利益重視の大手の場合、古い物件にはあまり力を入れない傾向が強いです。

となると難しいのが、大きくて古い物件を売却したいケースでしょう。
これに関しては、他の要素も加味したうえで決めるしかないため、いろんな観点からどちらがよいかを選びましょう。

売却の条件から考える

物件の立地や特徴だけではなく、売却条件によっても大手会社と地元中小企業のどちらが良いか変わってきます。

特にこだわりが強いようであれば、売却条件を優先させるのも一つの方法です。
では売却条件からの判断方法をご紹介します。

早く売却してしまいたい場合

売却におけるスピード感を重視するようでしたら、地元中小企業よりも大手会社の方が向いているでしょう。
大手は広告宣伝活動に費用を費やせるため、購入希望者が早く見つかる可能性が高いです。
また既存の顧客数も大手の方が多いですから、買主探しのスピード感は大手の方が期待できます。

契約などの手続きに関しても、研修などによって全社員に一定の底力がある大手ですと、スムーズにおこなって貰えるでしょう。

とはいえ早い売却を実現できるかどうかは、売り出し価格によるところも大きいです。
大手を利用すれば大丈夫という訳ではなく、売却価格を下げるなどの妥協も必要にはなってきます。

逆に考えると、妥当な価格で大手の不動産会社に仲介を依頼しておけば、それほど取引が長引くことは滅多にないでしょう。

価格にこだわりたい場合

物件を売却する際に、なるべく高値で売却したいと思うのは当然の心理です。

誰もが考えることですが、高値で売却できるかどうかはさまざまな要因が絡んできます。
よって一概に大手の不動産会社と地元の中小企業のどちらが良いか答えるのは難しいです。

とはいえ大手不動産会社の場合には成約率を重視するため、一つ一つの物件にあまり時間をかけられません。

そのため時間がかかってでも売却価格にこだわりたいようであれば、地元中小企業の方が向いています

地元中小企業はじっくりと向き合ってくれる企業が多いため、要望に近い価格で売れる可能性が高いです。

大手不動産会社と地元中小企業どちらがおすすめ?

いずれにしろ価格に関しては大手か中小かという括りも大事ではありますが、自分の物件を得意とする会社を選ぶのが一番でしょう。

結局のところ大手か中小かにこだわる理由は少ない

大手会社にも地元中小企業にも、いろいろな会社があります。
大手だから良い会社という訳でないですし、それは地元中小企業にも言えることです。
あくまでも不動産会社選びをする判断材料の一つとして考えておくとよいです。

また、次に紹介するレインズというシステムで大手であっても中小企業であっても、情報を共有しています
よって明らかに売却力に差が出るという訳ではないため、やはり大手か中小かをそこまで重視しなくてもよいでしょう。

レインズについて知っておこう

レインズというのは不動産流通機構が運営しているシステムで、登録している不動産会社が利用できるネットワークです。

よってレインズの情報を個人が見ることはできません。

レインズには売主から依頼を受けた不動産会社からの物件情報が載せられるため、それを閲覧することで買い希望の不動産会社はマッチングを図れるようになっています。

情報を共有することで、売り希望の不動産会社は自社の物件でマッチングできなくても、買主を探しやすくなります

また買い希望の不動産会社としては、より沢山の物件情報を顧客に提供できるようになります。
つまりレインズを用いることで、不動産売買がスムーズにおこないやすくなる訳です。

こざかな生徒
こざかな生徒

全ての物件がレインズに登録されるのですか?

一般媒介契約を結んだ物件に関しては、必ずしもレインズに登録する義務はありません。しかしながら専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は、レインズへの登録が法律で定められています

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

かなり多くの物件情報が共有されているんですね

一括査定サイトを活用し、さまざまな不動産会社を見てみよう

いきなり大手会社か地元中小企業か限定し間口を狭めてしまうよりも、最初はさまざまな会社を見てみることが大事です。

とはいえ不動産会社を一軒一軒訪ねるのは非効率的な方法です。
かなりの労力を費やすことになるため、複数の不動産会社を一度に比較できる一括サイトを活用した方がよいでしょう。

一括査定サイトでは、複数の不動産会社の査定を受けることができ、担当の人ともコンタクトが取れます。

どんな不動産会社なのか理解する判断材料して最適ですから、上手に利用してみましょう。

不動産一括査定サイト利用におけるメリットとデメリットは、下記の表にまとめてあります。

不動産一括査定サイトのメリット不動産一括査定サイトのデメリット
複数の不動産会社から見積もりを貰える複数の不動産会社と対応することになるため大変
物件売却の相場を判断するのに役立つ過剰な営業をしてくる不動産会社が存在する場合もある
不動産会社同士の比較検討の判断材料になる
優秀な担当者と出会える機会が増える
不動産一括査定のメリットとデメリット

契約の種類次第では、複数の不動産会社への依頼も可能

契約内容の種類によっては、一つの不動産会社だけではなく複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます
これも、最初のうちから大手か中小か厳選しなくてもよい理由の一つです。

一般媒介契約の場合には、他の不動産会社にも仲介の依頼をおこなえます。
よって不動産会社を絞り切れないようなら、一般媒介契約にしておくという方法もあるのです。

無理して大手か中小か決め切らなくても、いざとなれば複数の不動産会社と契約できる道が残されています。

ちなみに一般媒介契約以外の種類としては、専任媒介契約と専属専任媒介契約です。
それぞれの契約によって特徴が異なります。
契約内容ごとの細かな違いに関しては、下記の表にて解説します。

項目一般媒介契約専属媒介契約専属専任媒介契約
別の不動産会社と契約を結ぶことの可否不可不可
自分自身で買主を探すことの可否不可
レインズへの登録義務なし(ただし積極的な登録を推奨)7営業日以内に登録の義務5営業日以内に登録の義務
売主への活動報告の義務なし2週間に1度以上1週間に1度以上
専属専任媒介と専任媒介と一般媒介

大事なのは相性の良い不動産会社を選ぶこと

不動産売却を成功させるために大事なのは、大手会社にするか中小企業にするかを決めることではありません。
それよりも相性の良い不動産会社を見つけ出すことの方が、何倍も大切です。

特に担当者との相性は非常に重要です。
まさしく一緒に物件売却を進めていく、パートナーと呼ぶべき存在です。

大きな金額が動く取引をおこなうわけですから、信頼できる相手にお願いするのが理想でしょう。
きちんとこちらの意図を汲み取り、建設的な提案のできる担当者を選びましょう。

不動産会社の大手と地域密着のメリットデメリットと営業担当者の実力を見極める
こざかな生徒
こざかな生徒

信頼性の他に、担当者に求めることって何ですか?

それはやはり販売力です。優れた販売力を持っている営業マンにお願いできれば、物件売却がスムーズに完了するのは言うまでもありません

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

大手会社と地元中小企業の特徴を見ていきましたが、どちらも一長一短です。

一概にどちらが優れているか判断できないのが、不動産売却の難しいところでもあり面白いところでもあるでしょう。
まさしくケースバイケースになります。

大事なのは、まずは自分の物件のことをよく理解することです。
不動産会社は少なからず物件によって得手不得手があるため、自分の物件を得意とする会社に依頼するのが望ましいです。

また売却にあたっての希望条件を今一度整理することも大事でしょう。
売却スピードを重視したいのか、それとも金銭面で妥協したくないのかなど、条件次第で選ぶべき会社は変わってくるからです。

いずれにしろ、まずは大手と中小という垣根を越えて探してみることをおすすめします。
両方の不動産会社を見比べていくうちに、自ずとどちらに向いているのかを判断しやすくなるはずです。

不動産を大手か地元業者かで売却時の判断方法とメリットとデメリットまとめ
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