筆界未定(境界未確定)の土地売却手続き方法!買主のリスクやかかる費用 | 鯨鑑定士の不動産売却
筆界未定(境界未確定)の土地売却手続き方法!買主のリスクやかかる費用

筆界未定(境界未確定)の土地売却手続き方法!買主のリスクやかかる費用

2020.10.15

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筆界未定、つまり境界未確定の土地を売却する手続きは複雑です。

隣地と公道のどちらの境界が確定しているのか調査しなければなりませんし、境界が確定していなければ測量をする必要があります。

測量も簡易的な方法にするか、精度の高い測量にするかを決めなければなりません。

筆界未定の土地を売却する多くの手続きをスムーズに行うために役立つ情報をまとめてみました。

土地売却の手続き方法や測量の手続き方法について解説します。
筆界未定の土地を購入する買主のリスクや、土地の売却と購入にかかる費用についても分析していきます。

こざかな生徒
こざかな生徒

筆界未定の土地を売却する際に知っておいた方がよいことはありますか

土地の売却手続き方法と境界の確認方法は知っておいた方がよいです

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

ぜひ教えてください

筆界未定の土地で境界確定をするやり方についても紹介しますね

クジラ先生
クジラ先生

筆界未定(境界未確定)の土地売却手続き方法を紹介 

土地売却手続きの中で一番複雑なのが境界に関係した手続きです。
筆界未定の土地は境界線の確認や確定に手間を時間がかかります。
前もって手続きの内容や売主が決めるべきことを理解していると、筆界未定の土地を売却する際に役立つでしょう。
売主が知っておくべき筆界未定の土地売却手続き方法を紹介します。

境界の明示は売主の義務 

まず最初に土地の境界線を明示することは、買主ではなく売主の義務である点を理解しておきましょう。

売主によっては、自分は今まで境界線なんて気にしていなかったし、隣地の所有者も気にしていないから境界をわざわざ明示しなくても大丈夫と考える人がいます。
買主が境界線を気にするなら自分で境界確定させたらいいと考える人もいます。
しかし境界の明示は売主の義務なので、売主が確定のための測量や手続きをしなければなりません

土地を売却するときに仲介する不動産会社が最初に気にするのが、境界が確定しているかどうかです。
なぜなら土地の売却で発生する多くの問題が境界線に関係したものだからです。

隣地と自分の土地を隔てるブロック塀やフェンスが境界線のどちら側にあるか、境界標が土留の上にあるなら土留が越境していることになりますが隣地の所有者は越境を容認しているのか、などが問題になります。
事前に境界に関係した問題を解決しておかなければ、売買契約が締結した後に訴訟になることがあります。

買主は境界と越境に関係したトラブルを嫌うため、境界の問題が解決していない土地は売りづらいのです。

境界確定の確認方法  

売主が土地の境界が確定しているかどうか確認する方法は2つあります。

  • 確定測量図を確認
  • 筆界確認書を確認

確定測量図を見るなら境界の有無を確認できます。
もし確定測量図の中に、隣地所有者の境界と公道との境界の二つが明示されていれば土地の境界が確定していることになります。
隣地所有者の境界とは民々の境界と呼ばれることもあり、隣地の所有者との間で確定している境界を意味します。
公道との境界とは、官民の境界と呼ばれることがあります。

注意したいケースは隣地所有者の境界は確定しているものの、公道との境界が確定していない土地です。
隣地の所有者と境界について話し合った記憶があるので境界が確定していると売主が記憶していても、公道との境界はまだ確定していないケースがあります。

二つの境界が確定しているか記憶に頼らずに、必ず確定測量図から確認してください。

売却したい土地の隣地が複数ある場合、境界の確認が大変になります。
隣地との境界を確認する際に役立つのが筆界確認書です。
筆界確認書は隣地の所有者たちと共同で作成する書類で、境界確認書や境界承認書と呼ばれることがあります。

書面に記載されている情報は以下の通りです。

  • 筆界を共同で確認した土地の表示
  • 筆界の状況
  • 両者の署名と捺印

筆界確認書は土地の境界を示すシンプルな書面ですが隣地との境界を明示する重要な書類になります。
書類を作成する際は、書面を正式なものとするために実印で捺印し、印鑑証明書も添付しておくとよいでしょう。

境界確定の確認方法

公道との境界を明示するために、官民との筆界確認書はありません。
官民と境界を確定している場合は、市役所にある境界査定図という書面を調べてください。

筆界未定の土地売却手続き方法 

筆界未定の土地売却手続き方法を確認しましょう。

  1. 土地売却の準備を開始
  2. 不動産会社へ土地の査定依頼
  3. 不動産会社と媒介契約の締結
  4. 販売活動スタート
  5. 購入希望者との会合
  6. 売買契約の締結
  7. 引き渡し

各手順ですべきことを下の表から確認してください。

1. 土地売却の準備を開始土地売却の準備を開始する際に、境界が確定しているかチェック
2. 不動産会社へ土地の査定依頼筆界未定の土地売却が得意な複数の不動産会社へ査定依頼
3. 不動産会社と媒介契約の締結納得できる価格とサービスを提供してくれる不動産会社と媒介契約を締結
不動産会社の指示の元に境界確定の測量を開始
4. 販売活動スタートレインズ(指定流通機構)への登録や広告展開をする
5. 購入希望者との会合土地の境界について購入希望者へ説明をする
土地に関する質問に答える
6. 売買契約の締結売買契約書への署名
7. 引き渡し境界を明示する

土地を売却する場合、準備の段階で確定測量図や筆界確認書で境界の有無をチェックしてください。
境界が確定していなかったり隣地所有者の境界だけしかなかったりするときには、筆界未定の土地売却が得意な不動産会社へ査定依頼をするようにしましょう。

査定依頼をする際には必ず2社以上にし、複数社の見積もりを比較できるようにしてください。

不動産売却の業者比較に関して

売却を依頼する不動産会社が決まった後、担当者にサポートをしてもらいながら境界確定の測量手続きを進めていきます。

購入希望者と会合するときには土地の境界がまだ確定していないため、測量手続きを進めていることなどを説明します。
引き渡しの際に、測量の結果として確定した境界を明示する書類一式を買主へ渡すようにしましょう。

筆界未定の土地売却手続き方法

筆界未定の土地を公簿売買か実測売買で売却するか決める 

土地が筆界未定なのであれば、売却の際に境界は必ず確定しなければなりません。
なぜなら境界が確定することで売買対象面積が確定し、同時に売却価格も決められるからです。
売却価格を確定する場合、公簿売買か実測売買のどちらで売却するか決める必要があります。
公簿売買と実測売買には、どのような違いがあるのでしょうか。

公簿売買とは土地登記簿の表示面積に基づいて売却価格を確定する方法
実測売買とは実測した面積に基づいて売却価格を確定する方法

公簿売買は土地登記簿に表記されている数値に基づいて計算が行われ、実測売買は実際に土地の面積を測った数値が基準となります。

実は土地登記簿の面積数値と実測数値は違うことがあります。

そのため土地売却の際にどちらの方法を選ぶか決めなければなりません。
通常、昔からある土地で土地登記簿の表示面積の信頼性が低い場合に実測売買となり、最近分譲された新しい土地は公簿売買になります。

公簿売買で取引した後に実測面積の数値が違っていることが分かっても基本的に差額の精算は行われません。

買主の心配に対処する方法  

筆界未定の土地を売買するときに買主が心配することは越境です。
購入する土地が隣地へ越境していることや、隣地がこちら側へ越境していることを買主は心配します。
買主の越境に関する心配を解消する一つの方法は、覚え書きを作成することです。

越境の覚え書きは売主と隣地所有者との間で作成され、書面には以下の情報が記載されます。

  • 双方が越境を認識している
  • 将来の再建築の際に越境を解消する予定である
  • 第三者への譲渡の場合にもこの覚え書きが適用される
  • 両者の署名と捺印

越境の覚え書きは筆界確認書とは違う書類であり、あくまで越境が存続するままになっている状態で作成されます。
売主と隣地所有者が越境の存在を認識していて、将来的に越境を解消したいと願っていることを確認する書面です。

越境の覚え書きがあることで、隣地所有者と境界線に関するトラブルが発生することを防ぐことができ、買主は安心して土地を購入できます。

筆界未定(境界未確定)の土地で境界確定測量をする方法とは? 

筆界未定の土地の境界を明確化するには境界確定測量が必要です。
境界確定測量を誰に依頼できるのかという点と、依頼する流れについて考えてみましょう。
隣地所有者と境界を巡ってトラブルになったときの対処法についても説明します。

測量の種類を知っておこう

測量は大きく分けると2つの種類があります。

  • 現況測量
  • 確定測量

現況測量は、測量する際の起点を現場にある杭や境界標、ブロック塀などに設定して面積を測っていきます。

確定測量とは有資格者の土地家屋調査士と隣地所有者が立ち会って境界点を決め、境界点に基づいて面積を測ることです。

隣地所有者が立ち会う確定測量は、双方が了解している起点を使った測量なので後からトラブルが起きにくい特徴があります。

確定測量図面を作成する際には、境界点の同意を得たことを証明するため境界確定書面の作成も行われます。
書類としての信頼性が高い確定測量図は、土地を分筆する際や再登記用の地積更正登記をするときに使用できます。

測量を依頼できる専門家

測量を依頼できる専門家は測量士と土地家屋調査士です。

測量士測量と図面作成はできるが、登記業務はできない
土地家屋調査士登記を目的とした測量や境界確定ができる

測量士は測量に関係した技術を持っていますが登記業務はできません。

土地家屋調査士は、測量の技術も登記業務を行う知識も両方持っています。

測量方法2つの種類

筆界未定の土地で境界を登記したいのであれば土地家屋調査士へ測量を依頼してください。

確定測量の流れ

どのような流れで確定測量が行われるか見ておきましょう。

  1. 土地家屋調査士へ依頼
  2. 必要書類を揃える
  3. 土地家屋調査士の調査がスタート
  4. 仮杭の設置と仮測量実施
  5. 境界点の確定
  6. 確定測量実施
  7. 境界確認書の作成
  8. 登記申請

どの土地家屋調査士へ依頼したらよいか分からないときには、不動産会社へ相談するか法務局へ問い合わせてください。

依頼後に、確定測量に必要な書類を自分で用意していきます。
必要な書類は2つあります。

  • 登記済証書(土地の権利書)
  • 固定資産税関係書類

登記済証書を入手するときには土地の地番が必要ですが、土地の地番は住所の番地とは違うので注意してください。

次に土地家屋調査士が法務局で土地の登記簿や公図、地積測量図などを取得し調査を始めていきます。
土地の境界に関する役所の書類や情報なども全て収集していき、公道や水路が調査する土地とどのような関係になるかを確認します。

収集した資料に基づいて境界の起点を決め、仮杭を設置して仮測量を行います。
仮測量までの情報を元に隣地所有者と会合し、仮杭設置の根拠などを説明します。
それから、隣地所有者が立ち会って境界点を確定する日を決めます。

確定測量を実施する日は隣地所有者全員と依頼主、そして土地家屋調査士が同行して境界点を確定します。
官民境界明示手続きも同時に行われるため役所の担当者も立ち会います。

皆が同行して決められた境界点を起点に面積が測られます。
測量された数値を元にして確定測量図が作成され、関係する隣地所有者たちが押印した境界確認書も作成されます。

最後に確定測量図と境界確認書を持って、土地家屋調査士が法務局で登記申請を行います。

境界に関して隣地所有者とトラブルになった場合の対処法 

土地家屋調査士が法務局や役所の資料に基づいて仮の起点を決めても、隣地所有者が境界線に納得しないことがあります。
境界を巡ってトラブルになったときには筆界特定制度を利用できます。

筆界特定制度とは、筆界特定登記官が境界点についての調査を外部専門家である筆界調査委員へ依頼し、正式な境界点を特定するものです。
境界を決めるためにわざわざ裁判を起こさずに、迅速な方法でトラブルを解消できるよう設けられた制度です。

筆界特定制度は隣地所有者の了承を得ずに土地所有者の判断だけで利用することができます

制度を利用するのに必要な費用は申立人の全額負担になることや、制度で明示されるのは土地の境界に限られ、所有権の範囲などには一切触れられないことを覚えておいてください。

こざかな生徒
こざかな生徒

筆界未定の土地を売却するときにどれくらいの費用がかかるのか知っておきたいです

測量や土地売却に必要な費用を調べてみましょう

クジラ先生
クジラ先生

筆界未定(境界未確定)の土地を売却する費用はどれくらいかかる? 

筆界未定の土地を売却するときに費用がいくらかかるのか気になるところです。
売却費用について知るには測量と土地売却の手続き費用、そして土地売却にかかる税金について知らなければなりません。
最初に測量費用はどれくらいかかるのか解説します。

測量にかかる費用  

現況測量と確定測量の相場をまとめてみました。

現況測量の費用相場100m2の四角い土地を測量する費用は15万円前後
確定測量の費用相場100m2の四角い土地を測量する費用は80万円前後

確定測量では境界確認書面と測量図面の作成が必要となり、登記費用もかかってくるので高額になります。

土地家屋調査士によって費用にばらつきがあるので、何社かに見積もりを取るようにしてください。

上記の価格はあくまでも測量がしやすい四角い土地のケースで、もし土地の形が複雑なら隣地との境界点が多くなるため費用はさらに高くなります。

測量する土地が公有地や水路と接しているケースも行政の立ち会いが必要なので費用が高額になります。

土地売却にかかる費用 

続いて土地売却にかかる費用を見ていきます。

費用項目内容金額支払うタイミング
測量費用境界を確定させる測量費用現況測量なら15万円前後
確定測量なら80万円前後
測量を依頼するとき
仲介手数料不動産会社への手数料(売却額×3%)+6万円+消費税売買契約締結時
抵当権抹消費用土地の抵当権を抹消する手続き費用1000円から1万円抵当権を清算するとき
その他の費用土壌汚染の調査や浄化の費用
水道管の引き直し、引き込み工事
25万円前後
30万円前後
調査や工事の実施時

測量費用については前の項を確認してください。

仲介手数料とは売却を依頼する不動産会社へ支払う手数料のことで、金額は土地がいくらで売却できたかによって異なります。

不動産会社の仲介手数料は上限が決められており、常に(売却額×3%)+6万円+消費税で計算されます。

土地が1000万円で売れたら仲介手数料は396000円になりますし、2000万円で売れたら726000円になります。
これらの金額は上限価格であるため、不動産会社によっては下がることもあります。

売却する土地の住宅ローンが残っている場合、抵当権抹消手続きが必要です。
抵当権抹消手続きに必要な登録免許税は土地1件に付き1000円ですが、司法書士へ依頼すると手数料を含め1万円前後の費用がかかります。
自分で手続きするには住民票や印鑑証明書などの書類を用意したり、所有権移転登記を行ったりしなければなりません。
煩雑な処理が必要なので、手続きに慣れていなければ司法書士へ依頼した方が安心です。

抵当権抹消手続きに関して

その他の費用とは、土地の状態によって支払わなければいけない費用です。
売却予定の土地に埋設物や土壌汚染があるなら調査と浄化に25万円前後かかります。

埋設物や土壌汚染の調査と浄化はしなくてもよい作業ですが、売却後に買主からクレームを付けられると売主が費用を賠償しなければいけないため、懸念が少しでもあるなら事前にしておくべきです。

水道管の引き直しや引き込み工事が必要なときは30万円前後の工事費用がかかります。
土地の利便性が向上する工事のため、工事費用を売却価格へ上乗せすることができます。

土地売却にかかる税金

土地売却にかかる税金についてもチェックします。
売却には主に3つの税金と各書類の取得費が必要です。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税・住民税
  • 必要書類の費用

印紙税な売買契約書の作成時に必要となり、売却金額によって貼り付ける印紙税の金額が変わります。

売却価格印紙税の価格
500万円以下1000円
1000万円以下5000円
5000万円以下10000円
1億円以下30000円

表以外の売却価格に設定されている印紙税は国税庁のホームページからご確認ください。
通常、売買契約書は売主用と買主用に2部原本を作りますが、売主用を写しにした場合は印紙税が買主用の分だけでよくなります。

印紙税分を節約できるものの、売買契約書の写しは裁判で効力を持たない文書と見なされるので気をつけてください。

登録免許税は所有権移転登記をするときに発生します。
土地の売却価格に対し2.0%が課税されます。
所有権移転登記には売買契約書や印鑑証明書、また住民票などの書類を用意しなくてはいけないため司法書士が代行することが多いです。
司法書士へ依頼するなら手数料が2万円前後必要になります。
自分で所有権移転登記を行うのであれば、売却代金を受け取るタイミングで手続きをするようにしてください。
所有権を移転したのにもかかわらず代金が支払われないトラブルを未然に防げます。

土地の売却によって利益が出た場合、譲渡所得税・住民税が発生します。
どちらの税金も土地の所有期間によって税率が変わります。

土地の所有期間譲渡所得税住民税
所有期間が5年超(長期譲渡所得)15%5%
所有期間が5年以下(短期譲渡所得)30%9%

土地を5年超所有しているなら所得税15%、住民税も5%になって合計税率が20パーセントになります。
所有期間が5年以下では所得税が30パーセントで住民税が9パーセント、合計39パーセントとなります。

長期間所有していた方が税率が低くなる仕組みです。

譲渡所得税と住民税は、売却利益が出なければ課税されない点を覚えておいてください。
土地を購入するために必要な取得費や売却するための譲渡費用がかさんだときには売却益が出ないことがあり、その場合は譲渡所得税と住民税は発生しません。

税金以外に必要書類の取得費も支払う必要があります。
費用がかかる必要書類は以下の通りです。

書類名取得費用取得できる場所
登記済み権利書、登記識別情報300円法務局の窓口かオンラインで申請
登記簿謄本、登記事項証明書書面請求 600円
オンライン請求して送付 500円
オンライン請求して窓口交付 480円
法務局の窓口かオンラインで申請
土地測量図、境界確認書書面請求 450円
オンライン請求して送付 450円
オンライン請求して窓口交付 430円
法務局の窓口かオンラインで申請
住民票市町村によって違う市町村の役場やコンビニなどで申請

住民票の取得にも費用がかかりますが、市町村によって価格が違うので各役場へ確認してください。
一般的な自治体の住民票取得費用は300円前後です。

こざかな生徒
こざかな生徒

筆界未定の土地を購入する買主にはどんなリスクがありますか

買主が負わなければいけないリスクについて説明していきます

クジラ先生
クジラ先生
土地売却の流れ

筆界未定(境界未確定)の土地を購入する買主にリスクはあるの? 

筆界未定の土地を購入する買主には下記のリスクがあります。

  • 住宅ローンの審査に通りづらい
  • 隣地所有者とトラブルになる

筆界未定の土地は資産価値が低いので、住宅ローンの審査に通らないことがあります。
住宅ローンを組むのに必要な担保として筆界未定の土地を設定することができないのです。
もし住宅ローンで融資を受けること前提で土地を購入しようとしている買主ならこのリスクは致命的です。

筆界未定の土地は隣地所有者とトラブルになるリスクがあります。
購入後に隣地所有者が境界についてクレームを付けてくることがあるのです。

以前の所有者のときには長年のよしみでクレームを付けなかったのに、新しい所有者へ変わったら急に難癖を付けてくるケースがあるので気をつけてください。

筆界未定(境界未確定)の土地を購入する費用を徹底分析 

筆界未定の土地を購入するときにかかる費用についても分析していきます。
購入に必要な諸費用と税金、購入後に支払うべき諸費用について調べます。
筆界未定の土地で買主が実測取引を希望する場合の費用負担についても説明します。

購入にかかる費用

筆界未定の土地を購入する場合にかかる費用項目は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 測量費など
  • ローン手数料や印紙代

不動産会社を通して土地を購入するなら手数料が発生します。

売却の際と同じで仲介手数料は(購入額×3%)+6万円+消費税で計算されます。
しかし不動産買取専門会社が土地を所有しており、売主が不動産会社の場合は仲介手数料は発生しません。

登記費用には登記にかかる登録免許税と司法書士へ払う報酬費の二つが含まれます。
司法書士への報酬費は7万円前後ですが地域によって金額が異なります。
登録免許税は購入価格に基づいて計算されていきます。

筆界未定の土地を購入する際に買主が測量を要求するなら、売主ではなく買主が費用を負担しなければいけないことがあります。

土地が非常に広く、購入する土地が一部だけのときにも分筆費用を買主が支払います。
分筆登記を土地家屋調査士へ依頼した場合、手数料6万円前後と境界確定測量費用25万円前後の合計30万円前後が必要です。

土地の分筆に必要な費用は土地の面積や隣接地の数、道路査定の有無などによって左右されます。

住宅ローン手数料や抵当権設定のための費用も必要になります。
金融機関に支払わなければいけない費用項目を表にまとめましたのでご覧ください。

費用項目金額
住宅ローンの利用手数料4万円前後
保証料4万円前後
抵当権設定費用10万円
団信保険料10万円
火災保険料2万円前後
印紙代2万円

住宅ローンの利用手数料や保証料の金額は借入額によっても変わり、借入額の約2%が費用の目安です。
借入額に対する割合は各金融機関によって違います。

購入時に課せられる税金

土地を購入するときに課せられる税金は主に3つです。

  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 消費税

固定資産税は土地に住宅があるかないかで計算方法が変わります。

住宅がある場合土地の価格×6分の1×1.4%
住宅がない場合土地の価格×1.4%

固定資産税の計算で使用する土地の価格は売却価格ではなく、土地の固定資産税評価額です。
住宅が建っている土地の税額は低くなり、住宅が建っていない土地は税額が高くなる仕組みになっています。
固定資産税は所有権が移転したタイミングで計算し、年度分の残額を売主へ売買代金と合わせて支払います。

例えば、買主が9月1日に購入した場合、9月から12月までの固定資産税を売主に支払うことになります。

不動産取得税とは土地を購入したときに1回だけ発生する税金です。
計算方法は、(土地の固定資産税評価額×2分の1)×各購入代金に応じた税率となります。
住宅用の土地であれば軽減措置が受けられますが、土地を先に購入する場合には軽減措置を受けるために定められている期間内に申告をしなければなりません。

申告することで最大4万5千円の減額が適用されるのでお得です。

土地の購入に消費税はかかりませんが、不動産仲介手数料や司法書士と土地家屋調査士への報酬費には消費税が課せられます。

建物付きの土地には消費税がかかるので注意してください。

購入後に必要な諸費用

土地の購入後に必要な費用には、古い建物の取り壊し費用やインフラ整備に必要な費用があります。
古い建物の取り壊し費用は建物の構造によって変わってきます。

木造坪あたり4万円前後
鉄骨造坪あたり5万円前後
鉄筋コンクリート造坪あたり6万円前後

45坪程度の木造住宅の取り壊しには150万円から180万円の費用が必要です。

上下水道やガスを引き込むインフラ整備に、100万円から200万円の費用がかかります。

市町村によっては上下水道の引き込みに補助金を出してくれることがあるので相談してみましょう。

ガスの引き込みについてはガス会社へ相談してください。

こざかな生徒
こざかな生徒

筆界未定の土地を購入するときに測量の買主が費用を負担することもあるんですね

ほとんどのケースで売主が負担しますが、まれに買主が支払うことがあります

クジラ先生
クジラ先生

土地売却手続きは境界が確定しているかをチェックするところから始まります。
まず筆界確認書を確認して隣地所有者との境界が確定しているかチェックしたり、確定測量図を確認して公道との境界も確定しているかチェックしたりしてください。
不動産会社へ査定依頼をするときには筆界未定の土地売却が得意な会社へ依頼するようにしましょう。
筆界未定の土地を売却する実績が豊富な不動産会社は測量や買主との交渉を上手にしてくれます。

土地の売却費用には測量や売却手続きの諸経費、そして税金が含まれます。
筆界未定の土地売却を購入する買主のリスクは、住宅ローンの審査に通りにくいことや隣地所有者とトラブルになることです。
買主にとってリスクがある筆界未定の土地は売却しづらいため、スムーズに売却するために境界を早めに確定しておきましょう

筆界未定(境界未確定)の土地売却手続き方法!買主のリスクやかかる費用
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