アパート経営で覚えておきたい立ち退き料の発生理由や目安の料金 | 鯨鑑定士の不動産売却・投資
アパート経営で覚えておきたい立ち退き料の発生理由や目安の金額

アパート経営で覚えておきたい立ち退き料の発生理由や目安の料金

2020.9.3

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アパート経営では、建物の老朽化で住んでいる人に立ち退きをお願いしなければならない状況も訪れます。
その他悪質な住民に対して、立ち退きを要求するといった場面もあるでしょう。
そんな時に立ち退きのノウハウを知っておかなければ、直前で慌てることになりかねません。
そうなるとアパート経営を維持するのは大変になってきます。

立ち退き料で覚えておきたい発生理由と、目安の料金、そして立ち退きの注意点を解説します。

立ち退きはオーナーの仕事ですので、法的な知識や交渉のポイントも覚えておきましょう。

立ち退き料とは?

立ち退き料とは大家さんが立ち退きをお願いする時に、賃借人に退去してもらうために支払う料金の事です。
半ば強引に住んでいる家を取り上げるのですから、賃借人の負担を減らすという意味合いがあります。
それ以外にも、法律の観点から見た立ち退き料の発生について、理由を掘り下げていきましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

立ち退きという言葉自体はよく聞きますが、何故料金を支払わなければならないのでしょう。

立ち退き料が必要になる理由と、立ち退き料はいくらかかるのかを説明しますね。

クジラ先生
クジラ先生

立ち退き料が必要になる理由について

家を借りている賃借人は、賃貸借契約によって安心して家に住めるよう守られています

賃貸借契約とは借地借家法という法律に基づいて作られている契約の事です。

内容を簡単に言うと、正当事由がない限り賃借人は立ち退き請求に応じる必要はないとされています。
また、家の更新についても大家さんはそれを拒絶することができません。
大家さんが勝手に更新を拒絶したり、簡単に立ち退きさせることができれば、賃借人は住む家がなくなってしまいます。
そのため、この法律によって賃借人の方が強い立場に立つことができています。

また正当事由とは、住んでいる人が家賃を6か月以上滞納している、などの理由がないと正当事由に当たりません。
それほど住民に立ち退いてもらうのは難しいこと、と覚えておきましょう。

住民の負担を減らすために立ち退き料が必要になりますが、詳しい法律や立ち退きの定義については次項で説明します。

アパートの契約の違いによって立ち退きが問題にならないケースもあり、それについても後程詳しく説明します。

立ち退き料の目安について

立ち退きは大家さんが勝手に決定できることではなく、住民との間で話し合いがもたれます。
もちろん住民にも様々な都合があり、そこに住んだ理由も複雑に絡み合うため、立ち退きの料金に関しては必ず交渉が行われます。
間取りによっても、家族構成によってもそれぞれ立ち退き料は異なります。

また交渉次第で立ち退き料がいくらかは変わってくるのですが、一定の料金の目安があります。
基本的には今の家賃と引っ越し先の家賃の差額の1年から1年半分の料金と言われています。

移転先が今の家賃より低いなどの場合は、家賃の6か月分~10か月分という考え方もあります。

例えば、家賃が5万円の家だとして、引っ越し先の家が7万円だったとします。
その場合差額の2万円の1年間分から1年半分に相当するので、おおよそ24万円~36万円が立ち退き料になります。
家賃の6か月分と定めた場合は30万円が立ち退き料と考えることができます。

立ち退きの理由については様々あるでしょうが、建て替えの場合、立ち退きに着手するのは住民が少なくなった段階で行うのが通常です。
そうでないと立ち退き料金の負担が増えるからです。

特に老朽化で建て替えを行う場合は、自然退去を優先して、残り1戸~2戸といった段階で動くことを考えておきましょう。

儲かっていないオーナーの特徴

立ち退き料の内訳

立ち退き料の料金は法的に決まっていないため、住民からすれば高い料金に越したことはありません。
ただ大家さんは料金の負担を考えるとできるだけ少ない金額で立ち退きをお願いしたい所でしょう。

そのため立ち退き料にはどんな料金が含まれているのか、内訳を知って価格設定の参考にしてください。

  • 敷金や礼金・仲介手数料など新居でかかる初期費用
  • 火災保険・地震保険
  • ネットや電話回線の移転費用
  • 引っ越し料金
  • 慰謝料や迷惑料

一般的な立ち退き料の内訳の考え方は上記が多いでしょう。

新しい生活を行うには、引っ越し代金はもちろん新居に入居する際の敷金や仲介手数料など初期費用が掛かります。
またネットの移転費用や、加入しなおす保険など、本来であれば発生しない料金を立ち退き料に含めるという考え方が一般的です。
他にも迷惑をかけたお詫びとしての慰謝料の意味合いもあります。

例えば新居を探す労力や、家から勤務先が遠くなってしまうなど、新しい環境に馴染むまでのストレスを感じる人もいるでしょう。
お子さんがいる家庭では子供の学区を考えた転居が必要となり、もしよい物件が見つからなければ引っ越しが必要になるケースもあります。

これらを考慮した料金で価格設定を行う必要があります。

立ち退き料とは?

立ち退きとは?定義を解説

立ち退き料が発生する理由や、料金の目安が分かりましたが、立ち退きとはどんな法律で決められていることなのかを知っておきましょう。
円満に立ち退きができれば言うに越したことはありませんが、中には裁判沙汰に発生してしまうこともあります。

立ち退きに関する法律や、立ち退きができる正当事由など、住民を退去させる知識を一通り習得しておきましょう。

立ち退きに関する法律

オーナーと賃借人の権利や義務を定めた法律は、借地借家法によってルールが決められています。
借地借家法は賃借人の方に有利な法律になっており、それは生活の拠点をいきなり退去させられると困るからです。
そのため大家さんは立ち退きにおいて、正当事由と先ほど説明した立ち退き料を用意して契約の解約を行わなければなりません。

借地借家法は元々賃借人を強く保護する法律ではなかったのですが、戦時中に強くなったとされています。
戦地に赴き帰ってきて家に戻れるように、賃借人の立場を強化した経緯があります。
それは帰ってくる家や土地を用意してあげるから、それを引き換えに戦地に行かせた背景も感じられます。
借地借家法にはこのような歴史があるため、今のアパート経営を行うオーナーからすると違和感がある法律かもしれません。

しかし正当事由だけでは退去できず、料金を支払うのがセットになって一連の解約が行われると覚えておきましょう。

立ち退きの正当事由とは

立ち退きは立ち退き料さえ支払えば良いのかというとそうではありません。
借地借家法では、立ち退きをお願いするそれなりの理由が必要です。
その理由の事を正当事由と呼び、正当事由についての条文が以下のように定められています。

借地借家法第28条
(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第28条 建物の賃借人による第26条第1項の通知または建物の賃貸借の解約の申し入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明け渡しの条件としてまたは建物の明け渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

難しい文章ですが、上記の中に建物の現況とあり、これは建物の状態を考えた時に建て替えが必要な場合を含んでいます。
老朽化で建て替えが必要な場合も含まれていることを指し、アパート経営のオーナーさんはこの理由でお願いすることが多いでしょう。

また財産上の給付が立ち退き料にあたり、正当な自由に加えて立ち退き料も支払う申し出を行えば、立ち退きが行えると定められています。

昔からこの方法で立ち退きをお願いしてきた、というような商売の習慣ではなく法律で定められていることが分かりますね。

借人側は当然貸主に対して立ち退き料を請求しても良いことになります。

立ち退きはアパートのオーナーしかできない

立ち退きに関してさらに重要な点が、立ち退きはアパートのオーナー自身が行うことが法律で定められています。

こざかな生徒
こざかな生徒

法律に詳しくないし、面倒は避けたいので管理会社や不動産会社にお願いできないのですか?

法的行為は弁護士以外の第三者に任せることができないので、不動産会社が立ち退きをすることは非弁行為になってしまうのですよ。

クジラ先生
クジラ先生

結論から言えば立ち退きについては弁護士には依頼ができるのですが、弁護士以外の管理会社などに依頼することはできません
以下の弁護士法について参考にしてみましょう。

弁護士法第72条
弁護士または弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申し立て、再審請求等行政府庁に対する不服申し立て事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、またはこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律またはほかの法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

こちらも難しい文章ですが、立ち退きはその他一般の法律事件にあたります。
法律を用いた行為を弁護士以外のものが代理することができない、ということなので、立ち退きはその物件を持っているオーナーが行うことになります。

ただ立ち退きは弁護士であれば、依頼することができます。
しかし弁護士費用がかかるので、コストの負担を考えるとオーナー自身が行う方が安く済ませられるでしょう。

また事務的に処理を行う弁護士よりも、オーナーさんが誠心誠意理由を説明して交渉した方がスムーズに解約が進められることもあるはずです。
立ち退きをうまくまとめるには交渉や話し合いは避けられないことなので、オーナーの仕事だと覚えておきましょう。

契約の種類による立ち退き

賃貸借契約は2種類の契約方法が存在します。

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

普通借家契約とは昔からある賃貸借契約の事で、定期借家契約とは平成12年から開始された契約になります。
このうち立ち退き料が発生するのは普通借家契約を結んでいる人との間のみになります。

両者の違いは、更新があるかないかの違いです。
更新規定がある契約は普通借家契約で、一方更新規定が無いのが定期借家契約になります。

定期借家契約は契約期間が終了すると、その契約が終了になるため再度賃借人が家を借りたいという場合は再契約を行うことになります。
契約が終了すれば住民は退去するので、立ち退きは問題になりません

賃借人が強い立場で守られている借地借家法は、普通借家契約の借主ですので、間違えないようにしておきましょう。

ただし普通借家契約でも、契約書通りの期間を守りそれ以上前に解約の申し出を行っていたとします。
それに賃借人が応じて合意すれば、合意解約となり立ち退き料金を支払わなくて良いケースもあります。

立ち退きを行う方法は2つ

実際にアパート経営を行う大家さんが立ち退きを行う方法は以下の2つがあります。
両者について簡単に説明を行います。

  • 更新拒絶または解約の申し入れ
  • 定期借家契約に切り替える

更新拒絶または解約の申し入れを行う方法とは、簡単に言うと立ち退きを住民に申し入れる方法です。
基本的には書面で申し入れを行い、合意が得られない場合は立ち退き料金を支払って退去してもらう方法です。

書面を申し込んだ後は個別に連絡を取り、立ち退き時期や料金の交渉などを行います。

更新拒絶または解約の申し入れを行うメリットとデメリットは以下があります。

  • 早期解決につながりやすい
  • 立ち退き料金を少なくする交渉もできる
  • 正当事由と立ち退き料金が発生する
  • 立ち退き料の目安が図りにくい
  • スケジュールが読めない

解約の申し入れを行うのは気が引けますが、長い間お世話になったと快諾してくれたり誠心誠意話すことで分かってくれる、といったケースもよくあります。
そのため早期解決することも少なくありません。

一方で料金をいくら用意すればよいのか、またスケジュールは住民との話し合いで決まるので、読めないというデメリットがあります。

次に定期借家契約に切り替える方法があり、2000年以降に建てたアパートであれば切り替えが可能です。

定期借家契約は、先ほど述べたように契約に期限があり更新がない契約方法のことです。

メリットとデメリットは以下になります。

  • 立ち退き料がいらなくなる
  • スケジュールを組んで進めやすい
  • 今の契約が合意解除できるかは分からない
  • 立ち退きが完了するまでに期間がかかる

定期借家契約に切り替えれば、立ち退き料は問題にならずスケジュールを組みやすいというメリットがあります。

一方ですんなり切り替えに応じてくれるか分からず、合意しても契約終了までは住み続けられるので、立ち退きまでに時間がかかるのがデメリットでしょう。

立ち退きの交渉のポイント

住民に退去をしてもらうためには、立ち退きのお願いと交渉なしではできません。
そのため立ち退きの流れや、交渉するにあたっての重要なポイントを知って、スムーズな立ち退きをお願いしましょう。

立ち退きの法律的な知識と、立ち退き料の必要性が分かったところで交渉のポイントや手順を知っておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

交渉が失敗すると、住民が不安を感じて結果、立ち退き料の負担も増えるかもしれません。

そうですね、賃貸人に不備があると、そこを指摘される可能性があるので慎重に行いましょう。

クジラ先生
クジラ先生

交渉の準備をしっかりする

賃貸人は立ち退き交渉の段取りについて、きちんと事前確認をしておくことが大事です。
大まかな流れは以下になります。

  • 私書を作成する
  • 立ち退き料の交渉
  • 引っ越し先の選定を行う

私書とは私人として作成した書面を指し、覚書で用意をします。
私書には立ち退きの理由や時期、料金を明記して作成し賃借人に送付するのが一般的な方法です。
送付は郵便でも良いですが、お付き合いが長ければ直接持って行ってそのまま納得するというスムーズな流れもあります。

次に書面で記した立ち退き料に納得いかない場合は、ここで交渉が持たれます。
料金以外にも、立ち退きの時期も住民の都合を考慮する必要があるため、話し合いは必ず必須になります。

交渉の中で引っ越し先についても、賃借人の要望を聞いたり、立ち退き料の中に引っ越し代金が含まれるのかの説明も必要です。
もし解決しないようであれば裁判所の手続きとなり、弁護士に相談する流れになるでしょう。

立ち退き理由を明確にする

立ち退きには正当事由が必要ですが、交渉でトラブルにならないためのポイントとして、理由を明確に伝えることが大事です。

老朽化や耐震性能の低さからであれば、じゅうぶんな安全性を提供できないことをしっかりと説明すべきです。
住民自身にもケガや健康被害が起こりうる旨を理解してもらい、その上で新居に住む上で発生する諸費用を支払う旨を伝えれば、納得しやすいでしょう。

立ち退きの期間を設ける

立ち退きする住民にも、様々な都合があるため、急に立ち退きを言われても心の準備も物理的にも無理があります。
そのため立ち退きの期間はじゅうぶんに設ける必要があるでしょう。

立ち退きの期間の告知については借地借家法で規定があります。
1年前から6か月前までの間に、オーナーから入居者に対して、契約の更新をしない事を通知する必要があるとされています。
契約を更新しない旨の通知に関しては、相当の立ち退き期間を設けておくことが、トラブルを防ぐポイントになります。

例えば期間は1年に設けておいて、3か月以内の退去を了解してくれれば、立ち退き料を受け取れるようにしておくなどです。
そうすれば立ち退きがスムーズに進みやすくなるでしょう。

引っ越し代金の斡旋をする

ただ単にお金を出す、というだけでなく立ち退きを強いられる住民の立場になって、準備をすることで賃借人の負担を減らすことを考えましょう。
その中でも引っ越し先の斡旋を行うのは、重要な交渉のポイントになるでしょう。

例えば建物の老朽化の場合、そこに長年住んでいる住民は高齢になっているということもよくあります。
高齢者の場合、自分で物件を探すことが困難なケースもあるでしょう。
自分で見つけられない場合は、引っ越し先をオーナー側が見つけてくることも考えなければなりません

物件を探すポイントは、仲介手数料や礼金などの初期費用を抑えることです。
また、賃貸借契約や引っ越し手配に関しては、手続きに立ち会うことでスムーズに立ち退きが可能になります。
引っ越し会社を手配していない、契約していない、などのトラブルを防ぐためにもなります。

自分で新居を探せない住民に関しては、料金の斡旋だけではなく手続きや物件を探す、というのもオーナーが行う必要も出てくるでしょう。

立ち退きの交渉のポイント

立ち退きについてのトラブル

立ち退きについての正当事由があり、立ち退き料について住民に交渉を行っても、中々前に進まないという状況もあるでしょう。
それでも大家は強制的に住民を退去させることはできません
立ち退きで起こりがちなトラブルと、相談先についても事前に確認しておくことをおすすめします。

立ち退きトラブルが発生した場合

立ち退きに対して納得しない人も中には出てくるでしょう。
文書で通知した後納得しない場合を考えて、対策を練っておく必要があります。
立ち退きが進まないと建物の建て替えなど、スケジュールが一向に決まりません

そのため、立ち退き料金を上乗せしても、期限内の退去を考えておきましょう。

もしそれでも居座りが起こった場合は多くが法的な手続きを行うことになります。
裁判所に提訴し、建物明渡請求訴訟を提訴する手続きを取ります。
その後裁判日に大家と入居者が出廷し、いつ出ていくかの話し合いがもたれます。
もしスムーズに話し合いが進まない場合は、裁判所が判決を下す流れになります。

裁判所で判決が確定されれば、強制執行が可能になります。
裁判所が発行した和解調書や確定判決によって、入居者が決められた期日に退去しない場合は強制退去が行われます。

判決が下されても退去しない場合は、大家が裁判所に強制執行の申し立てを行います。
催告日から1か月程度で入居者の全ての荷物を外に出し、カギを交換して執行完了といった流れになります。

こざかな生徒
こざかな生徒

本当に家を追い出す形で強制執行が行われるんですね。

そうなるまで、できるだけ話し合いで解決したいですね。住民の都合に耳を傾けてできるだけ円満に解決できるよう心がけましょう。

クジラ先生
クジラ先生

弁護士に相談する

もし立ち退きに関する交渉を自分で行う自信がない場合は、弁護士に依頼しましょう。
入居者と相談や交渉ができるのは、オーナー本人か弁護士だけになります。

管理会社や不動産会社が行うと、非弁行為になってしまうのでできない事を覚えておきましょう。

弁護士に立ち退きを依頼すると、立ち退きに関する業務全般を行ってくれます。
弁護士費用についてはケースバイケースですが、一般的な費用の内訳については以下を参考にしてください。

  • 相談料
  • 着手金
  • 成功報酬
  • 実費

相談料は法律相談する際に必要な費用で、相場は1時間当たり5000円からが一般的な費用になります。

弁護士事務所によっては初回のみ無料相談、なども行っているのでチェックしておきましょう。

正式に立ち退きを依頼する場合は着手金を支払いますが、30万円~40万円程度と言われています。

成功報酬は事件処理の結果、最終的に利益が得られた場合は10%から20%程度の報酬が発生することがあります。

さらに切手代や通信代など実費が生じれば、それも支払うことになります。

弁護士に依頼すると大家の負担は減りますが、その分高いコストを支払うことになります。
コストを削減するためには、初回無料相談の事務所を選ぶのが良いでしょう。
またまとまった資金が無い場合は分割払い対応の事務所もあります。

賃貸トラブルに関して強い弁護士に依頼すると安心です。

コンサルに相談する

立ち退きはオーナー本人か弁護士しか交渉は行えませんが、相談だけならコンサル会社に行うことができます。
立ち退き交渉の進め方や、交渉の仕方などアドバイスを受けて戦略を立てることが可能です。
他に相談する先が無い場合は、このようなコンサルティング企業にアドバイスを求めても良いでしょう。

弁護士同様費用はかかりますが、例としては1案件10万円程度で弁護士に依頼するよりも安価で済みます。

ただしあくまでもアドバイスになるため、交渉は自分で行わなければなりません。

成功報酬として契約した場合は、成功して初めて発生する費用となります。
費用については事前にどんな状態で費用が掛かるのか、確認しておきましょう。

立ち退きについてのトラブル

立ち退きを行う上での注意点

立ち退きを行う上で避けておきたい部分や、注意しておきたい点について解説します。
入居者に嫌がらせととられても仕方ないやり方は避けて、できるだけ話し合いで解決しましょう。

賃料を上げることはしない

立ち退きを行う意図があり、立ち退きを促すために賃料増額を要求するケースがあります。
賃料の増額自体は法的に認められており違法にはなりません。
入居者は家賃が上がるので、あきらめて退去する流れになるはずです。
しかしそこに立ち退きの意図があるとすると、入居者への嫌がらせ行為になるため、賃料増額で立ち退きを促すのは避けましょう。

またアパート経営のオーナーは賃料に不服がある場合は、受領拒否を行うことができます。
しかし入居者側は家賃を受け取らない大家に対して、法務局に賃料の供託ができます。
これはオーナーが家賃を受け取らない場合でも、法務局に供託することで家賃滞納を避けることができる仕組みです。
そのうち更新時期がくれば、法定更新されてしまいます。
このような状況が長引けば、適正賃料についての裁判沙汰になりかねません。

立ち退きが目的の賃料増額が、いつのまにか適正賃料の裁判になり、別問題が発生してスムーズに立ち退きができなくなる可能性があります。

正当事由がそこに存在するのであれば、正面から立ち退き依頼を行い、費用を支払って出て行ってもらいましょう。

費用を支払うのは大家にとって負担がありますが、アパート経営で必要な経費だと考えておくことが大事です。

裁判は最終手段

中々出て行ってくれない入居者に対しては、法律的な手段を取ることができますが、最終手段として取っておいて、できるだけ避けたい所です。
借地借家法は賃借人に有利な法律のため、賃貸人には最初から不利な状況です。

裁判では最後は立ち退き料金いくらで退去してもらえるかの論争になりがちです。
そのためお互いにぶつかっても、賃借人に有利な立ち退き料が採用されやすくなります。

借地借家法の立件趣旨が入居者の保護、が前提になるため裁判ではオーナーの立場が弱くなることを知っておきましょう。

交渉の段階で高い立ち退き料を要求され、それなら裁判でと言いたくなる気持ちはわかります。
しかし裁判をして結局交渉の段階よりも高い料金で判決がくだされてしまう、といったケースも無きにしもあらずです。
解決も遅くなってしまうため、裁判は最終手段として考えておきましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

立ち退きはお願い事だから、できるだけ入居者の気持ちになって行うことが大切なのですね。

裁判しても有利なのは入居者なので、話し合いの方向性に持って行った方が損をしない可能性が高いでしょう。

クジラ先生
クジラ先生

交渉は記録に残しておくこと

立ち退きに関する私書を郵送するところから交渉が始まりますが、賃借人にしらを切られる可能性があります。
そのため、私書は内容証明郵便や配達証明付きの郵便で送りましょう。

また初期の段階から弁護士等に相談しても構いませんが、書類を送った後の賃借人の反応次第で相談するかを決めたい場合もあります。
その場合は交渉の記録に関しては必ず残しておきましょう。

賃借人との話し合いについても、議事録を作成してどんな話し合いが行われたのかを保管しておきましょう。
これは途中から弁護士に相談したいとなった場合に、議事録や記録が残っていると必要な書類として提出するケースもあるからです。

建て替えが良い?土地を売却するのが良い?

老朽化で立ち退きが発生する場合、今後の経営方針をしっかりと決める必要があります。
アパート経営のオーナーはこのまま建て替えてオーナーを続けるか、解体して土地を売却するかで迷うでしょう。
売却を行えばまとまった資金が得られますし、経営を続けるなら初期費用はかかるもののまた家賃収入で資金を得られます。
他にも建て替えた後、数年後に投資用アパートとして売却することも可能でしょう。

それぞれにメリットとデメリットがあるので、事前に比較を行い判断したい所です。
信頼できる不動産会社に相談や売却を行うのであれば、複数の企業を比較する必要があります。
査定を複数に行い結果を精査して売却を依頼することがポイントですが、一気に査定を依頼するには一括査定サイトが便利です。

マンション売却時の3つのポイント

アパート経営で覚えておきたい立ち退き料金の理由については、借地借家法があるからという理由が分かりました。
借地借家法は入居者が住む家を追い出されないための入居者の保護の意味合いが強い法律です。
そのためオーナー側は立ち退き料を支払うことで、お願いする形になります。
料金の目安は家賃6か月分と言われていますが、家族構成や入居者の都合によっても同じアパートでも金額は異なります。

立ち退きを行う上で交渉は必須なので、まずは話し合いを大事に交渉を行いましょう。
理由を明確にして期間を長く設け、それでも退去してくれない場合は法的な手続きを行うことになります。
立ち退き後の不動産の売却で迷う場合は査定サイトを利用して比較を行いましょう。

アパート経営で覚えておきたい立ち退き料の発生理由や目安の金額
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