【不動産売却】失敗しない不動産会社の選び方とは? | 鯨鑑定士の不動産売却

【不動産売却】失敗しない不動産会社の選び方とは?

2020.6.16

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不動産を売却したい場合、「どこの不動産会社を選べばいいのか?」という選択は、不動産売却の流れで最も重要なポイントです。

不動産売却をするときは、なるべく早く、そして高く売りたいですよね。そのためにも、あなたが売りたい不動産に適した売却方法をおこなってくれる不動産会社を選びたいものです。

不動産会社選びに失敗してしまうと、売却までにとても時間がかかったり、相場より安く売ってしまったりしてしまいます。

そこでこの記事では、失敗しない不動産会社の選び方として、5つのポイントを解説します。

失敗しない不動産会社の選び方

不動産売却を成功させるためには「不動産会社選びが全て」といってもいいでしょう。

しかし、不動産会社自体の口コミがいくら良かったとしても、担当する営業マンの力量によって不動産売却のスピードや精度が左右されてしまうこともあります。

では、あなたの不動産売却のサポートをしてくれて、希望を実現してくれる不動産会社は、どのように選べばいいのでしょうか?

次の項目では、不動産会社を選ぶときポイントを解説していきます。

ここが不動産売却の成否を分ける最重要ポイント。必ず頭に入れておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

不動産売却の業者選び 5つのポイント

不動産売却の業者選び5つのポイント

不動産売却の成功は、不動産会社選びにかかっているといえます。
不動産会社選びには、以下の5つのポイントがあります。

  1. 机上査定で頼れる営業マンを見極める
  2. 営業マンに直接会ったときの印象をみる
  3. 行政処分情報や免許番号はあるか
  4. 販売実績を確認する
  5. 大手か地域密着かを決定する

重要なポイントなので、順番に解説していきます。

1. 机上査定で頼れる営業マンを見極める

机上査定とは、実際の売りたい物件を不動産会社に見せることなく、ネット上でも査定価格を出すことができるという査定方法です。

不動産会社選びのポイントの一つ目、「机上査定の対応が良いか」という点は、不動産会社(営業マン)の対応を見極めるということです。

なぜ担当の営業マンをよくチェックする必要があるかというと、机上査定時の対応は、そのまま購入検討者(買主)への対応になるからです。

基本的には、不動産売却の机上査定を担当した営業マンが、実際に不動産売却をするときの担当になることが多いわけですね。

こざかな生徒
こざかな生徒

なるほど。どうやって営業マンの対応を見極めるんですか?

ポイントが3つあります。

クジラ先生
クジラ先生
  1. 対応の丁寧さ
  2. レスポンスの早さ
  3. 情報の正確さと量

対応の丁寧さ・レスポンスの早さ・正確さがあるか

不動産売却はとても高額なため、購入を検討している側も慎重に物件を選びます。そのときに、接客してくれる営業マンの対応は非常に重要ということです。

だからこそ、営業マンの基本中の基本である、対応の丁寧さ・レスポンスの早さ・正確さが重要になるのです。

まず、営業マンの対応の丁寧さ・レスポンスの早さに関しては、電話やメールでのやりとりで、ある程度わかります。

もし、不動産一括査定サイトで査定依頼したのであれば、遅くても1~2営業日以内に査定結果が来ないと、レスポンスが遅いといえます。レスポンスが遅いと、その後全ての対応においてスムーズにおこなわれない可能性があります。

また、「正確さ」は一見分かりにくいですが、査定額の根拠を提示される時に、判断の正確さがある程度は分かります。根拠の説明が曖昧な営業マンは、おそらくあまり能力がないので危険です。

はじめは判断が難しいですが、複数の不動産業者に査定依頼することで、ある程度の正確性は分かってきます。

クジラ先生
クジラ先生

2. 営業マンに直接会った時の印象を見る

机上査定をするときに、先ほど伝えた項目を見極めたあとは「訪問査定」に移ります。

訪問査定とは、実際の売りたい物件を不動産会社の人に見てもらい、正確な査定価格を出すことができる査定方法です。

不動産会社5~6社に机上査定を依頼して比較するのはマストです。
不動産を売却しようと考えているなら、訪問査定は必須といえます。

その訪問査定で実際に会い、担当してくれた営業マンに対して見極めをしていきましょう。

具体的には、

  • 身だしなみ
  • 話の分かりやすさ
  • 査定の根拠の明確さなどです。

まず、基本中の基本ですが、営業マンの身だしなみは一番重要です。

購入検討者にとって、営業マンの髪がボサボサだったり、ヨレヨレのスーツを着ていたりなど、身だしなみが整っていない状態では、耳に入る情報の信頼性は変わってきますよね。

そのほかにも、査定根拠や売却計画をしっかり提案してくれる、話の分かりやすい営業マンかどうかという点もチェックすると良いですね。

「はたしてこの営業マンの説明で、物件の購入検討者は納得をするのか?」という目線で担当者の見極めをしてみましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

ものすごく基本的な部分ですね。

外見がいい営業マンだからといって優秀とは限りませんが、あまりに身だしなみがダメだと地雷営業マンの危険があります。

クジラ先生
クジラ先生

3. 行政処分情報や免許番号はあるか

信頼できる不動産業者を選ぶための3つ目のポイントは、「宅地建物取引業の免許」や「行政処分情報」を確認することです。

免許番号がない宅建業者は無免許営業なので、基本情報を確認することは大切です。

  • 宅地建物取引業の免許をもっているか
  • 宅地建物取引業者の概要や行政処分情報を見る

ひとつずつ説明していきます。

宅地建物取引業の免許を持っているか

宅地建物取引業とは、「宅地建物取引業法」という法律に基づいて業務をおこなう業種です。

宅建業(不動産業)を営むためには、国土交通大臣または都道府県知事から免許を交付される必要があります。

まず、不動産業者がこの宅地建物取引業の免許番号を持っているかを調べましょう。免許番号は、その不動産会社のホームページや、営業マンの名刺の業者名に記載されています。

宅地建物取引業法の詳しい内容は、国土交通省も以下のページをチェックしてみてください。
建設産業・不動産業:宅地建物取引の免許について – 国土交通省

この宅地建物取引業の免許がなければ、業務停止処分もしくは免許取消し処分などの行政処分が不動産会社に対しておこなわれます。

免許番号の記載方法

宅建業免許の有効期限は5年(平成8年3月以前は3年ごと)で、長期継続で宅建業を経営するのなら免許の更新が必要となります。

たとえば、免許番号が「○○知事(1)第○○○○○号」と記載しているとします。

()内の数字は免許の更新回数を表しています。
5年ごとの免許更新となるので、開業6年目の場合は(2)、11年目の場合は(3)になり、(1)の場合は歴史が浅い不動産業者です。
免許の更新回数が多いほど、宅地建物取引業を長くおこなっている不動産会社であることがわかります。

免許番号を確認しつつ不動産業者のホームページの「沿革」部分などを確認し、不動産業者の歴史を確認するとよいでしょう。

経営年数が長い不動産会社のほうが、短い会社よりは事業の実績があり、スキルが高いという可能性は十分にあります。

事業年数が長いという点は不動産会社を選ぶ基準のなかに入れてもよいでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

なるほど。数字が大きいほど信頼できるということですね。

もちろん絶対の目安ではないですが、経験豊富な会社かどうかを振り分ける基準にはなります。

クジラ先生
クジラ先生

宅地建物取引業者の行政処分情報を見る

次に、不動産業者が過去に行政処分を受けていないかどうかを確認しましょう。

過去の行政処分の内容や処分の種類を確認するには、「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」で見ることができます。

行政処分を受けているからといって、必ずしも悪質な業者というわけではありませんが、不動産業者を比較する1つの材料にはなるので、確認することをオススメします。

この行政処分の情報だけを見て不動産会社を判断することはできませんので、あくまでも不動産会社を選ぶときの参考情報として活用しましょう。

クジラ先生
クジラ先生

4. 直近の販売実績を確認する

不動産業者選びの4つ目のポイントは、その不動産業者に直近の販売実績をチェックするということです。

不動産会社にも、売却内容の得意・不得意があります。販売実績を見ることで、「マンション売却を得意とするのか」「戸建て売却を得意とするのか」など、細かな情報が見えてきます。

ただし、販売実績を見るときは、古い情報ではなく直近2年の売買実績を確認するようにしましょう。

直近の販売実績があれば、その会社の売却ノウハウが蓄積されていたり、そのエリアでまだ検討している人を抱えている可能性があります。つまり、売却を開始して、すぐに内覧者を集客できる可能性があるということです。

また、売却予定エリアに関して売却のノウハウが蓄積されている場合、成約率が上がります。

5. 大手or地元密着かを決定する

不動産業者を選ぶ時に、「大手不動産会社」と「地域密着型の不動産会社」のどちらに決定するかということも、業者選びのポイントのひとつです。

以下に比較表一覧を用意しました。

大手不動産業者と地元密着型の不動産業者の比較

種類メリットデメリット
大手顧客数が多い宣伝力がある知名度と安心感がある営業マンが多くの案件を抱えている両手仲介になる可能性ビジネスライクに感じる
地元密着型地元に精通している片手仲介になる可能性独自の情報を持っている顧客数が少ない得意、不得意がはっきりしている
こざかな生徒
こざかな生徒

大手のほうがやっぱりいいんですかね・・・?

それぞれメリット・デメリットがあるので、一概に大手がいいとは言えません。

クジラ先生
クジラ先生

それぞれのメリット・デメリットを見て、どちらの不動産会社にするか検討しましょう。
それでは、詳しく解説していきます。

大手不動産会社のメリット

① 顧客数が多い

大手不動産会社は大手というだけあり、かなり豊富な顧客情報量を擁しています。地元密着型に比べ圧倒的に顧客数が大きいといえます。

これにより売却の際に多くの選択肢から選べるため、より良い条件で売れるだけでなく、スピーディーに売ることが可能になります。

顧客数が多いということは、買主となる候補の人も多いということです。

クジラ先生
クジラ先生

② 宣伝力がある

大手不動産会社のメリットといえば、圧倒的な資金力であり、宣伝費を多くかけられるということでしょう。

たとえば、インターネット・テレビ・CMなど様々な媒体を通じて広告を打つことができるので、それだけ人の目に留まる機会も多くなります。

大手ということは、それだけ情報も集まりやすいですし、売却の際により多くの選択肢から選ぶことができるため、より良い売却条件で売ることができます。

③ 知名度と安心感がある

大手不動産会社は知名度があります。大手が扱っている物件というだけで、売る人も買う人も安心感が得られるため、不動産が早く高く売れる可能性が高まります。

また、大手不動産は会社の店舗数が多く、自社の店舗間で顧客を紹介しあうため集客が期待できるというメリットもあります。

大手不動産会社のデメリット

① 営業マンが多くの案件を抱えている

大手不動産会社の魅力は選択肢の多さですが、それゆえに営業マンが多くの案件を抱えてしまい、担当している顧客数が多くなってしまうというデメリットもあります。

これはつまり、あなたの売却に対する希望条件が厳しいと、後回しにされてしまう可能性があるということです。(面倒な顧客は優先度が低い)

そうなると売却に時間がかかってしまうでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

大手あるあるですね・・・。

これは仕方がない部分でもあります。抱えている案件が多ければ、優先順位付け・・・悪く言えば「お客の差別」をしないと仕事が回せませんから。

クジラ先生
クジラ先生

②「両手仲介」になる可能性が高い

両手仲介とは、不動産業者が、売却者と購入者の両方から手数料をもらうということです。

大手の不動産会社は、「買主」「売主」両方の顧客を多く持っています。その立場をいかして、自分たちの顧客リストの中から買主を見つけようとします。

両手仲介の場合、不動産会社は買主側の利益も考えなければならないため、売主だけの味方になってくれない可能性があります。

両手仲介はそこまで大きな問題ではないのですが、一番の問題点は、「囲い込み」です。

囲い込みとは、最初から売却物件情報を不動産業界のデータベースに登録せず、「他の不動産会社からの購入申込を一切断る」という行為をすることです。

囲い込みをされてしまうと、本来であれば高く早く売れはずだったチャンスを逃してしまうかもしれません。このような行為は、売主にとって注意が必要なことを理解しておきましょう。

③ ビジネスライクに感じる

大手不動産会社には数多くの顧客が集まります。そのため営業マンは、条件の良い顧客(=安くても早く売却したいという顧客)を最優先することがあります。

条件の良い顧客を優先するという態度が見えてしまったら、どうしても大手は対応が冷たく、ビジネスライクに感じてしまうはずです。不動産を高価格・短期間で売りたいという条件での売却を考えていたときにはマイナスに感じてしまいます。

そのため、不動産という高額商品の売却を任せる相手として、信頼関係を築きにくくなります。

地域密着不動産会社のメリット

① 片手仲介になる可能性が高い

大手不動産会社のデメリットとして両手仲介のお話をしましたが、地域密着の不動産はそこまで多くの顧客を持っていないため、片手仲介をしてくれる可能性が高くなります。

片手仲介は、売主の意向だけをくみ取って動くことになるため、「できるだけ高く早く売りたい」といった売り手の要望を叶えることに注力して動いてくれます。

つまり、売主だけの全面的な味方になってくれるため、信頼関係を築きやすいというメリットがあります。

② 地域に精通している

地域密着型の不動産会社の最大の強みは、地域の特性や情報をたくさん持っていることです。

ローカル特有のルールがある歴史が古い京都などの都市では、大手不動産会社には分からないことが多すぎるため、地元の不動産会社の力を借りているということもよくあります。

評判の良いお店や人気のスーパーなどの細かい情報も把握しており、購入希望者に寄り添うセールストークが適切です。売却相場にも精通しており、勘が鋭い不動産会社が多いです。

また、その地域で悪い評判が立ってしまうと今後の営業にも支障をきたすため、本気になってくれる可能性が高くなります。

③ 独自情報を持っている

地域の不動産会社には、大手に負けず劣らず独自の顧客網と情報網があります。

同じエリアに絞って長年の営業を続けていると、地元の有力な人脈が広がったり、周辺地価の推移や地銀の状況を把握できたりなど、独自の情報が蓄積されていきます。

不動産売却においては、こうした情報源が強みになります。

地域密着による情報網が、地域不動産会社の利点と言えます。

クジラ先生
クジラ先生

地域密着不動産会社のデメリット

① 顧客数が少ない

地域密着型のデメリットとしては、顧客数が少ないため、売却する選択肢はどうしても少なくなってしまいます。

また、知名度や広告展開規模でどうしても大手企業には敵いません。そのため、地域密着型の不動産会社に大手以上の販売力を求めることは、難しい場合があります。

情報量や顧客数は、やはり大手不動産業社と比べると劣ってしまうということです。

クジラ先生
クジラ先生

② 得意、不得意がはっきりしている

大手の不動産会社は、数多くの営業マンがいるということもあり、あらゆる得意分野を持っていることが多いですが、地元密着型の不動産会社は、規模が小さく営業マンの得意不得意がはっきりしているケースが多いです。

そのため、地元の不動産会社に売却の相談をするときは、その会社の売却実績や得意分野を教えてもらうことがとても重要です。特定の不動産の売却以外は苦手であることも多いでしょう。

たとえば、戸建物件が多いエリアの中小不動産会社に、マンションの売却を依頼したとしても、なかなか売却はスムーズに進まないことが予想されます。

不動産業者を選ぶ際の3つの注意点

ここまでは、不動産会社選びのポイントを紹介してきました。

不動産業者を選ぶ際の3つの注意点

ここからは不動産会社を選ぶ際の注意点を3つ紹介します。

  1. 専任媒介契約しか提案しない担当者には注意する
  2. 仲介手数料は不動産会社によって異なる
  3. 不動産会社は2社以上で比較する

注意点を頭に入れておくだけで、トラブルを避けられたり、不動産売却を失敗することなくスムーズに進めたりすることができるので、よく理解しておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

では、順番に説明していきます。

1. 専任媒介契約しか提案しない担当者に注意する

信頼できる不動産業者が見つかったら、その業者と媒介契約を結ぶことになります。

3つの契約方法

媒介契約には具体的に、

  1. 専任媒介
  2. 専属専任媒介
  3. 一般媒介

この3つの契約方法があります。この中でも選ぶべきは、「一般媒介」です。

媒介契約の比較表は以下の通りです。

 専任媒介専属専任媒介一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか×
できない

できる

できる
不動産会社からの活動報告の頻度2週間に1回以上1週間に1回以上法令上の定めなし
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内行政指導では3ヶ月以内

「専任媒介」「専属専任媒介」どちらかの契約をしてしまうと、他の不動産業者と契約することは禁止されるので、もっと良い業者が見つかったときに売却のチャンスを逃してしまいます。

もし、専任媒介契約を締結してしまったあとに、「対応の悪い不動産会社だった」ということが発覚したのなら、3ヶ月間の契約期間を待ちましょう。

不審に感じたら、値下げ要求などには応えず、とりあえず契約期間が過ぎるのを待つことです。

そして、新たに契約ができるようになった時点で、一般媒介契約に切り替えて複数の不動産会社と契約することをオススメします。

基本的には複数の不動産業者に仲介を依頼できる「一般媒介契約」をおススメします。

クジラ先生
クジラ先生

2. 仲介手数料は不動産会社によって異なる

不動産会社の仲介手数料は、業者によって異なるため事前に確認しておきましょう。

ちなみに、仲介手数料の上限は、以下のように法律で定めれています。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分売買価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分売買価格の4% + 消費税
400万円を超える部分売買価格の3% + 消費税

3. 不動産業者は2社以上で比較する

不動産売却をする際、複数の不動産業者に依頼することは問題ではありません。むしろ、2社以上の業者で比較検討するべきです。

なぜなら、複数の業者に依頼することで、正しい不動産相場価格を理解できますし、信頼できる業者に出会いやすいというメリットがあるからです。

複数の不動産業者に依頼をしましょう

一社だけで判断してはいけない、ということですね。

クジラ先生
クジラ先生

比較するメリット  1. 相場を理解できる

不動産売却を成功させるためには、まず不動産業者に査定してもらうのが一般的ですが、何より不動産の相場価格を知ることがとても大切です。

査定価格は、業者によって大きく違う場合があるため、相場を知らないといつの間にか損をしている可能性があるということです。

たとえば家を売るときには、だいたいで良いので「いつまでに、いくらで売りたい」という希望を決めておきましょう。相場を知って正しい価格を設定することができれば、希望のタイミングに希望通りの金額で売ることができます

逆に言えば、売却の相場価格などを知らずに自分の希望条件だけで不動産査定に出すと、売却までの期間が長引いたり、安く売りすぎて損をしてしまう可能性が高くなるわけです。

不動産会社を選ぶときにぜひ知っておいて欲しいことは、「不動産会社によって金額が全く違う」ということです。

不動産売却の知識がないからといって、ふと訪れた不動産会社1社だけにこだわらないようにしてください。

売却知識がないことを良いことに、査定額を低く見積もられたり、圧倒的に損をしたまま売却してしまったりすることも考えられます。

比較するメリット 2. 信頼できる業者に出会いやすい

不動産会社のなかでも「賃貸の仲介が得意」「マンションの売却が得意」など、不動産会社にはそれぞれ強みが異なります。

そのため、売却したい不動産との相性ももちろんですが、営業マンの人柄や対応態度などは、不動産業者を比較してこそ、どの会社が良いのかという事が分かるものです。

信頼できる業者に出会いやすいという点でも複数の不動産会社を見て比較しましょう。

不動産業者に一括無料査定してみよう

ここまで、大手不動産会社と地域密着型不動産会社の比較をしてきましたが、大手だから良い、地域密着だから良い、とは一概に言えません。

一番重要なポイントは、「あなたにとって相性のいい不動産会社を見つける」ということです。相性のいい不動産会社を見つけるには、大手も中小も同時に探せる不動産一括査定サイトがおすすめです。

不動産一括査定サイトを利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を、大手・地域性関係なく自動で簡単に探してくれます

つまり一括査定を使えば、かんたんに複数の不動産会社に査定依頼をすることができます。もちろん利用料は無料です。

オススメの不動産一括査定サイト

ここでは、業界を代表する不動産一括査定サイトである「すまいValue」「HOME4U」「イエウール」をピックアップしました。

それぞれに特徴があるため、順番に紹介していきます。

全て信頼できるサイトなので、まずはこの3つを利用することをオススメします。

クジラ先生
クジラ先生

すまいValue

マンションに特化したものや、都市部に特化したものなど、一括査定サイトの特徴は様々ですが、どんな方にもおすすめできるのが業界最大手の「すまいValue」です。

すまいValueの特徴としては以下の通りです。

  1. 大手不動産会社しか提携していないので安心感がある
  2. 販売力・集客力のある会社だけに査定依頼ができる

「すまいValue」は超大手不動産会社3社に唯一依頼できる一括査定サイトです。ちなみに、以下の会社が、不動産業界トップ3の会社となります。

  1. 三井不動産リアルティ株式会社
  2. 住友不動産販売株式会社
  3. 東急リバブル株式会社

この不動産業界トップ3の会社以外にも、小田急不動産・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネットという国内最大手の全6社に一括見積もりをすることが可能です。

大手ならではの売却力と信頼を重視する人は、「すまいValue」がおすすめです。
不動産・マンションの売却・一括査定|家を売るなら【すまいValue】

HOME4U

HOME4Uの特徴としては以下の通りです。

  1. 業界最長運営の「老舗サイト」
  2. NTTグループ会社が運営している
  3. 提携している不動産会社の採用基準が難しい

HOME4Uは、国内で一番歴史がある不動産一括査定サイトで、2001年から運営開始しています。

安心できる点として、NTTグループが運営しているということです。

老舗サイトということもあり、累計査定の数は20万件以上、年間利用者は400万人以上の経験と実績を持っています。実績のある不動産会社だけを厳選しているので、悪徳業者が存在していないという点も、安心して利用できるポイントです。

マンションや戸建を売却する際は、「HOME4U」は非常にオススメできます。
不動産売買・不動産情報ならHOME4U

イエウール

イエウールの特徴としては以下の通りです。

  1. 提携している不動産会社数がNo.1
  2. 田舎でも不動産会社を見つけられやすい

イエウールは提携先不動産会社数が業界No.1です。

さらにいうと、大手不動産会社やエリアも業界No.1なので、全国の不動産会社の中から条件に合う会社とマッチングすることが可能です。

また、イエウールのオススメな点として、営業クレームなどが多い不動産会社は契約解除するような運営になっていることです。

また、メールでのやり取りではなくチャット形式でも申し込みが可能なため、気軽に査定依頼をすることができます。
不動産査定・売却なら「イエウール(家を売る)」

まとめ

今回は、失敗しない不動産会社の選び方のポイントと注意点を紹介しました。

あなたの不動産と相性のいい業者を選ぶときは、「複数の不動産会社を比較する」ことで選択肢の幅が広がります。

比較をする際には、複数の会社に査定依頼できる「不動産一括査定サイト」を使うと簡単に比較検討することができます。

今回お伝えした5つのポイントや3つの注意点を理解しながら、不動産一括査定サイトを活用し、不動産売却の流れで一番重要ともいえる、不動産会社選びを成功させてください。

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