不動産投資は物件選びが重要!プロが教える失敗しない物件の条件

2020.11.24

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不動産投資を始めたい、最近不動産投資が気になっている、という人は年々増えています。

自分の資産を増やす方法として不動産投資は、とても効果的だと知られていますが、実際に失敗しないためにはどうするべきか?をまずは検討することが大事です。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産投資なので、物件選びを最初にするものですが、どう選べばいいのかわかりません。

ここでは、失敗しない不動産投資物件の条件をご紹介するので、参考にしてみてください。

クジラ先生
クジラ先生

不動産投資で収入が確実な物件ってあるの?

不動産投資は、株式投資とは違って流動性が高くはありません。

そのため、1日にして大きな金額が動く!というわけではないので、堅実的に資産運用ができる方法ではあります。

ただ、投資をしようとする物件によっては、どれだけ待っても収入を得られず単純にローンだけが残ってしまった、といった結果になることもあるのです。

そうならないためには、しっかりと物件選びを行う必要がありますが、絶対に失敗せず収入が確実な物件というのは存在するのか気になります。

せっかく投資をするのであれば、確実に収入を得たいですし、ちょっとずつでも収入が増えていけばいいなと思うものです。

物件は、現在数多く存在しているので、正直何を購入すればいいのか?ということを決めかねてしまう人も多くいます。

結論を言ってしまうと、絶対確実な物件というのは存在しません。

もちろん、空室の危険性が比較的低く安定して収入を得やすい物件というのはありますが、絶対に安心で大丈夫とは言い切れないのです。

どのような資産運用でも、ある程度のリスクはつきものですし、不動産投資に関しても100%大丈夫な物件選びというものはありません。

不動産投資の物件選びで、最も注意しなくてはいけないことは「もう立ち上がれないくらいの失敗をしないこと」だといえます。

不動産投資は、基本的にそこまで大きなリスクを背負って資産運用をすることはありませんが、例えば自分が持っている資産力以上の物件を選ぶとかなりのリスクを背負うのです。

投資回収ができれば良いですが、予想外に運用がうまくいかないと言う状況になれば大きな失敗になります。

良い物件を購入したいから、大きな資金をローン組みすると失敗しやすいので注意しましょう。

そもそも、自分の資金力以上にローンを組むことはできないのでは?と思うかもしれませんが、住宅ローンとは違って不動産投資ローンは物件に対して審査を行う部分も大きいので、資産以上の借り入れができてしまいます。

借入額が大きければ大きいほど、回収するにも時間が必要になるので、リスクが高いです。

物件選びを見誤ると、本来なら背負わなくてもいいリスクを背負うことになりかねないので、慎重になってください。

クジラ先生
クジラ先生

不動産投資の物件選びをする前に考えておきたい空室について

不動産投資で物件選びをする時に、多くの人は新築がいいのではないか?とか大きなアパートやマンションならいいのでは?と思いがちです。

確かに、築年数や広さ、間取りの使いやすさは物件選びの重要なポイントとなります。

でも1番理解しておかなくてはいけないことは、物件を購入していざ不動産投資で運用を行った時の空室問題です。

どれだけ見た目が良くても、新築だったとしても、空室になりにくい物件かという話とはまた別だといえます。

そこで、空室になりにくい物件、需要が高い物件とはどのようなものか、お伝えします。

空室になりにくい物件・需要が高い物件

利便性「どんな人に住んでもらいたいか」というターゲットを絞っておくことが必要
メンテナンス設備体制が整っているか、購入後自分で依頼・管理・メンテナンスを行わなくてよいかを確認
設備その時代のニーズに合う設備があるかを考慮する

利便性

物件選びで1番気にした方が良いのは、利便性です。

利便性、というのはいろんな見方があり、駅から徒歩10分以内とか利用する路線が中心部に出やすいといった交通の面もそうですし、周辺にコンビニやドラッグストアがある、飲食店が多いなど、日常生活を営む上で必要なお店が多いことも利便性が高いといえます。

銀行や郵便局、病院などがあることも需要が高い物件なので、利便性は物件を選ぶときに1番気にしましょう。

利便性に関しては住む人の感覚で求めているものが違います

例えば、一人暮らしのサラリーマンであればとにかく駅から近くて飲食店が近くに多いほうが、自炊をしなくて済むから楽と思っているでしょうし、ファミリー層ならスーパーや銀行、公園や学校などが近くにある方が便利だと思うものです。

そのため、不動産投資の物件選びの際はまず、「どんな人に住んでもらいたいか」というターゲットを絞っておくことが必要になります。

ファミリー層向けの物件を買ったけど、建っているエリアは単身世帯がほとんどであれば周辺環境も単身が好むような利便性となるので、入居者がなかなか決まりません。

逆もしかりなので、自身が良いなと思う物件がどんな層向けなのか、そしてその向いている層が利便性が良いと思えるような周辺環境、立地なのかをよくよく考慮してください。

利便性が非常に良いと、意外に築年数がちょっと古くても空室になりにくいということが多いので、意識しておくと良いです。

クジラ先生
クジラ先生

メンテナンス

物件は、建物だけ購入すればあとはOKというわけではありません。

きちんと管理・メンテナンスが行われていないと、どう頑張っても空室が埋まることはないのです。

自分が暮らす部屋を想像してみてください。

全く共有部分がキレイにされていない、定期点検も行われていない、何年も修繕がされていないといった部屋に住みたい、と思う人はどこにもいません。

定期的に清掃をしなくてはいけませんし、ある程度の年月が経ったら修繕計画も行わなくてはいけないです。

そういった体制が整っている物件なのか、それとも購入後に自分で依頼したり管理・メンテナンスを行わなくてはいけないのか、という点はしっかりと確認しておきましょう。

最近では、管理人が常駐しているようなアパート・マンションも人気なので、その点も考慮してみてください。

物件を購入する不動産投資会社で管理を行なってくれる場合もありますし、管理会社を紹介してくれる場合もあるので、購入したいなと思う物件を見つけたら今後の管理についても相談してみましょう。

自分だけで管理やメンテナンスを行う、というのは非常に専門性も絡んでくるので難しいです。

プロに頼ることがもっとも不安なく物件を管理できる方法なので、購入時の相談は非常に重要だといえます。

設備

その時代のニーズに合った設備があるのかどうか、というのは空室になりにくい条件として必要なものです。

例えば、TV付インターホンやオートロック、温水洗浄便座などは以前であれば高い物件しかついていませんでしたが、現在ではニーズが急増しているので当たり前のようについています。

このように、昔と今では必要とされる設備の感覚が違ってくるので、時代からズレた設備の物件は空室になりやすいです。

最近では、防犯カメラの設置、宅配BOXなど一人暮らしの人でも安心して暮らせるような設備が求められています。

こうした需要をしっかりと把握していないと、時代とズレた物件を購入して空室が目立ってしまう!という事態になりかねません。

このように、空室になりにくい物件、というのは立地や周辺環境も大事ですが、物件そのもののメンテナンス管理や設備についても意識しておきましょう。

どうしても、自身が運用するという感覚で物件を選ぶと「いかに収入を増やそうか」ということに気持ちが向きがちです。

確かに、そういった感覚で物件選びをすることは間違っていませんが、人が暮らすことを考えると自身も住みたくなるような物件を購入すると基本的には空室になりにくい物件を選びやすいといえます。

人が住みにくいな、不便だなと思うような物件は、いくら新築でも空室が目立ち、最終的には賃料を値下げしないと入居者が来ないという事態にもなりかねないので、注意しましょう。

不動産投資で失敗しない物件選びの条件

空室になりにくい物件が、不動産投資として失敗しない物件だといえますが、実際に購入する物件を選ぶときに意識しておきたい条件があります。

資産運用に絶対安心、絶対大丈夫ということはなかなか言い切れませんが、より失敗するリスクを軽減させられるようにできることはあるのです。

きちんと良い物件選びの条件を知っておけば、後は自身が良いと思う物件を購入して、運用をスタートさせるだけなので、最初の段階である程度の知識を持っておいてください。

不動産投資は、専門的な知識は不要ですが、運用するにあたっては物件選びは最初に起きる大きな難関ともいえます。

慎重に選ぶことはもちろん、利便性や設備など、細かな部分とはまた別の意識が必要となるので、よく理解しておきましょう。

失敗しない物件選びの条件

良い不動産投資会社の選択顧客への態度や担当者以外の営業マンの雰囲気などを比較する
ニーズの高いエリア選び人口が多い上で利便性や環境に関して考慮しながら選ぶ
将来の人の流れの考慮見込みがある場合は投資する価値があると考えてよい

良い不動産投資会社を選ぶ

通常、不動産投資物件は不動産投資会社から購入します。

部屋探しの時と同様に自身で出向いて相談をしましょう。

もしくは、先にメール相談などを受け付けてくれる場合もあるので、不動産投資会社ごとに確認しておくと良いです。

とても多くの不動産投資会社があり、中にはあまり良くない不動産投資会社もあります。

本当に良い物件、失敗しない物件を購入するためにはまず不動産投資会社を見極めることが大事です。

どういった部分を見るのか、というといろんな見方がありますがわかりやすいのは実績が豊富であることです。

確認方法は、不動産投資会社のホームページで必ず「物件数・入居率・評判」などは書かれているので、取り扱っている物件数が多い、評判などの感想も多いということはそれだけ取引の件数が多く実績があると認識できます。

その際、資本金や従業員数なども確認しておきましょう。

資本金が多いということは、会社の規模が非常に大きく不動産投資会社としても信頼ができます。

一般的に、不動産投資物件は安い買い物ではないので、小さな不動産投資会社に依頼するよりも規模が大きな不動産投資会社に依頼する方が安心だ、と思っている人が多いです。

そのため、資本金が多い会社は実績も多い、というのはよくあります。

また、従業員の数は何を意味しているのか、といえば資本金と同様に規模の大きさを意味します。

資本金が多いのに従業員数が少なければ、そもそもの情報は本当なのだろうか?と疑う要因にもなりますし、従業員数が少ないと取引件数を多くこなすことが難しいので、実績も少ないかもしれないということがわかるのです。

また、不動産投資会社のホームページ以外にもインターネットではクチコミ評判を確認することができます。

ポータルサイトでいろんな不動産投資会社の口コミを集めていることもありますし、不動産投資をしている個人のブログやSNSで不動産投資会社の評判を書き込んでいる人も多いです。

そういった情報を総合的に見極めると、ある程度「どこの不動産投資会社が良さそう」という目星をつけることができます。

ただ、インターネット情報は確実性や正確性に欠けることもあるので、100%信用するというよりも「こういう意見もあるんだ」と参考程度にしてください。

不動産投資会社に目星をつけたら、後は自身で相談に出向いてみましょう。

インターネットの書き込みだけと向き合ってみても、実際出向いたら全然印象が違った!ということもよくある話なので、気になる不動産投資会社を3社ほど検討して、それぞれに相談してみてください。

何事も比較は非常に重要なポイントで、1社しか見ずに決めてしまうよりも複数の会社に相談して選ぶ方がより良い不動産投資会社を見つけられる確率が上がります。

不動産投資会社に相談した時に比較するのは、まず顧客への態度です。

良い不動産投資会社は、顧客の年代や職業、年収や貯金額からその人への最適な物件を提案します。

そのため、ヒアリング能力が高くないとなかなか話が噛み合いません。

相談した時に、自身の希望を聞いてくれて今の状況や仕事についてしっかりと聞いてくれたかどうか、その際の話している印象が良いかどうかを確認しておきます。

そして、担当者以外の営業マンの雰囲気も見てみましょう。

時々、担当者はとても素敵な人だけど他の営業マンの態度がひどい、という不動産投資会社を見かけます。

なにを意味しているのか、というと従業員のほとんどの態度がひどいのであれば、その会社の仕事意識が低いといえるのです。

良い不動産投資会社は、従業員の意識が高く顧客の前で失礼な態度は絶対にしません。

担当者も顧客を面前にしているから態度が良いだけかもしれないので、そういった不安が残る不動産投資会社は避けましょう。

不動産投資会社選びは、物件選びよりも慎重にしたほうがいいという人もいるくらいに重要なポイントなので、しっかりと選びましょう。

また、会社規模や従業員の質はもちろんのこと、物件を購入した時に管理や売却などアフターフォローも任せられるのかということも比較する1つのポイントなので覚えておいてください。

ニーズの高いエリア選び

不動産投資会社、物件の利便性など物件選びの際に意識しておきたいことはたくさんありますが、不動産投資会社を決めてからでもその前でも良いですが、ある程度「ここの物件が欲しいな」という目処は立てておくと良いです。

不動産投資は、入居者さえいればある程度は順調に進んでいく資産運用方法なので、ハイリターンはないけれどローリスクで資産運用の初心者でも取り組みやすい方法だといえます。

そのため、空室になりにくい物件を選ぶ必要があり、空室になりにくいということはそれだけ人々からニーズがあると思われているエリアに物件を持っていることが大事です。

ニーズの高いエリアとは?と思うかもしれませんが、例えば首都圏や関西圏など人口100万都市と呼ばれるようなエリアは、人の流れもよく少々減ってもすぐに増えるのでニーズが高いといえます。

ただ、東京都内は人が多い代わりに人気エリアの場合は購入費用が非常に高い割に利回りはそこまで高くありません。

なので、同じ人口100万都市で考えた時にニーズが高くて、利回りも良さそうと考えられるのはさいたま市や川崎市などちょっと中心から離れているけど、栄えているようなエリアを狙うと良いです。

現在、少子化が進行し続けている日本では、総人口は減少を続けていますが、人口100万都市のエリアは人口増加が続いていると考えられるので、若干物件の購入費用が高かったとしても、長期的な目で見るとやはり人口が多い上で利便性や環境に関しても考慮しながら選ぶと良い物件を見つけやすいです。

また、人口が50万人以下のいわゆる小規模な都市は絶対に物件購入をしてはいけないのか、失敗をするのかといえばそういうわけではありません。

例えば、非常に生活に便利な状況が整っているとか、駅も近くて公共施設も多いというような環境の物件であれば、小規模都市でも物件購入しても失敗しにくいです。

人口も重要なポイントですが、住みやすい町ランキングというものがあるように、人口は多くなくても人々が住みやすくより良い町だと認識されていれば、その地域には人が集まり、部屋も埋まります。

ただ、小規模都市や地方都市で重要なのは、管理会社選びです。

その都市に自分も住んでいれば別ですが、ちょっと離れた地域に物件を購入する場合もあるので、その際は現地の管理会社に物件の管理やメンテナンスを任せます。

そのため、管理がずさんな会社を選んでしまうと必然的に入居者が減り、空室が目立つようになるのです。

自分の目の届かない場所で、知らぬ間に物件が悪くなってしまっては本末転倒なので、距離のある場所に物件を購入する場合は管理会社もしっかりと選定してください。

もしも、検討している地域に良い管理会社を見つけられなければ、一旦考えをリセットして、別のエリアを模索するほうが失敗は少ないです。

将来の人の流れを考慮する

エリア選びと似た感覚ですが、物件選びの条件として考えておきたいのは、そのエリアが将来的にどのように流れが変化していくのかということです。

例えば、今現在はそこまで人気のないエリアだったとしても、これから都市開発が進むことが予想されるエリアや、企業が増え続けているエリアなどは将来的に人の流れが増えることが予想できます。

将来的に人の流れが増えると予想できるエリアは、今物件の価格が安くても将来的には高くなる可能性を秘めているので、今が買いだと判断する基準ともなります。

すぐに結果が出なくても、見込みがある場合は投資する価値があると考えて間違いではありません。

「そうは言われても、どのように流れを予測すればいいのかわからない」と悩む人も少なくありません。

そんな時は、中心部の駅から30分かからない程度の場所で複数の路線が使えるエリアや、住みたい街ランキングにランクインしているような安全性が高くて住みやすそうなエリアに的を絞りましょう。

土地、というのは今の評価が全てではありません。

不動産投資は非常に長い目で物事を判断しなくてはいけないので、5年後10年後とそのエリアがどのように発展していっているのかを見据えて決めるようにしないと失敗しない物件選びをすることはできないです。
例えば東京で人気のエリアである世田谷区と杉並区の将来人口推計は以下のように推測されています。

将来人口推計

平成29年の総人口平成34年の総人口平成39年の総人口
世田谷区892,535951,914999,584
杉並区540,447540,609539,354

出典:
世田谷区将来人口推計
杉並区の将来人口推計について
より転載

将来的な企業と人の動き、街の再開発計画など、地域というのはずっと永劫的に同じということはなく、年月を経て様々な変化を見せます。

そうした流れを見極めることも、不動産投資の楽しさと言えるのでよく検討しましょう。

クジラ先生
クジラ先生

良い物件を選ぶためにしておきたいこと

せっかく不動産投資をするのであれば、より良い物件を選びたい、長く収入を得たいと思うのは間違った感覚ではないです。

良い物件を選ぶためには、受け身の姿勢では良くありません。

自ら「良い物件を選びたい!」という強い意思のもと、行動する必要がありますし、情報を見極める力をつけていくことも大事です。

どのような視点からでも、自身で考え行動しながら物件を選ぶ必要があるので、物件選びの際にしておきたいことをお伝えします。

より良い物件選びにしておきたいこと

調査方法は多く持つ大きな情報源と固定した情報に特化する情報源や幅広い情報源という広い視野で判断
現地調査は必須実際に物件を自分の目で見てこの物件は人が住みやすい環境かどうかを把握
セミナーに参加実際に専門家のアドバイスが聞けるだけでなく、人との出会いや情報交換に発展する可能性がある

調査方法はたくさん持っておく

何か物事を決めるときに、視野の広さというのは非常に重要なポイントになります。

インターネットサイトだけで検索しても偏った情報しか出てきませんし、1つの不動産投資会社だけに的を絞っても有益な情報が少ないのです。

1つの情報源だけでは、万一情報が正確じゃなければ非常に大きな痛手を追う可能性があります。

そこで必要なことは、物件を探す方法やエリア選定などの情報を調査する方法を複数持ち合わせていることだといえます。

最低でも3つの調査方法を持ち合わせていたほうが便利です。

例えば、大規模な不動産投資会社と地場に強い不動産投資会社、そしてインターネットと言ったように大きな情報源と固定した情報に特化している情報源、幅広い情報源を駆使すると、広い視野で物事を判断することができます。

買いたいエリアが決まっている時は、この3つの情報源は非常に役に立ちます。

まだどこのエリアを購入するのか決めていない、という場合は、大手不動産投資会社とインターネットのほかに中小の不動産投資会社に相談してみてください。

いろんな選択肢がある、ということはそれだけ自身で良いと思える物件に巡り合う機会が増えるので、調査方法は複数持っておくことは大事です。

いろんなところに相談する時間的余裕がない、という場合はインターネットの情報ではなくて、大手不動産投資会社と中小不動産投資会社に的を絞って相談してください。

時間短縮のために、ある程度の予算と物件の規模、エリアなんかは自身で決めておくと相談がスムーズにいきます。

ただ、状況によっては「その予算でこのエリアは難しい」とか「物件の規模的に思うような収入は見込めないかもしれない」という率直な意見が不動産投資会社から出てくる可能性もあるので、その時は自身で出向いて相談をしにいくようにしましょう。

メールや電話での相談も受けてはいますが、やはり細かな資料などを見ながらの説明も必要になるので、数回は実際に不動産投資会社に出向く必要があります。

現地調査は必須

現地調査、と聞くとなんとなく難しいイメージがありますが、簡単にいえば「買いたいな、興味があるなと思う物件を実際に見に行くこと」です。

賃貸でも分譲でも、家を買う前にほとんどの人が内覧をしに行きます。

実際に目で見て見なければわからないことってたくさんあり、写真では雰囲気の良い物件だったとしても、見に行ってみたらエントランスの照明が暗くて全体的に不穏な空気だった、とか、写真には写っていないけど花壇がとてもキレイに整備されている、などの知らない情報が現地には溢れています。

「めんどくさいな」と思うかもしれませんが、同じように多くの人が現地に足を運ぶことを億劫に感じています。

そうした他の人と同じ感覚のまま投資物件選びをしていても、良い物件にめぐり合うことは難しいです。

成功を遂げるためには、普通であれば「大変なのでしない」と言われるようなことを「やってみる」ことが大事だといえます。

現地に足を運び、実際に物件を見て「これならきっと大丈夫そう」という自信のもとで購入をすると、運用はうまくいきます。

疑問として残るのは、ちょっと遠方の地域で購入したい場合は?ということですが、その場合も1度や2度は現地に出向いてください。

時間と交通費も必要になりますが、長い期間その物件で収入を得ようとしているのであれば、きちんと自分の目で見ておきましょう。

現地調査をすると、物件の周辺環境に関してもはっきりと確認することができるので、本当にこの物件は人が住みやすい環境なのかどうかを把握することが可能です。

面倒臭いや時間がないなど、社会人であれば色々自分の時間を使いにくい状況なのはわかります。

特に若いうちから不動産投資を始めようと思っている人であれば、基本的に本職を持っている人がほとんどなので、元の仕事が忙しくて副業として始めたい不動産投資の方に時間をさくことができない場合も多いでしょう。

ですが、副業だとしてもしっかりと収入として見込みたいのであれば、やはり現地調査などを踏まえてから購入しなくては、思わぬリスクを背負う可能性も出てくるので、注意してください。

セミナーに参加する

不動産投資は、近年非常に人気のある資産運用方法です。

そのため、多くの人が情報を欲しいと思っていて、どのように始めたらいいのか、どんな物件が収入の見込める物件なのか、管理の仕方は?などいろんな疑問を抱いています。

もちろん、本もたくさん販売されていますし、不動産投資会社に相談に行けばある程度のことは教えてもらえます。

しかし、教えてもらえることだけでは不十分だったり、不動産投資会社の営業マンによってはそこまでの知識を持っていない人も多いです。

本では知識がついたつもりになっても、実際に不動産投資を開始しようと思った時にはあまり役に立たなかった…なんてこともよくあります。

そこで、良い物件を見つけられる条件として、不動産投資を開始する前にセミナーを受けることです。

セミナーと聞くと怪しい印象を持つ人もいますが、不動産投資セミナーは現在では一般的になっていて、日々どこかで開催されています。

不動産投資セミナーは人気セミナーの1つなので、数も種類を膨大で逆に「どのセミナーを受けたらいいの?」と悩むほどです。

セミナーの講師の多くは、不動産投資会社の担当者で、ファイナンシャルプランナーなどをゲスト講師として招き、ディスカッションしていく方式が多いです。

不動産投資の始め方やポイント、メリットのほかにもきちんと「こんな運用は注意しよう」というようなリスクとデメリットについても紹介してくれます。

不動産投資会社は毎日のように物件を購入したい人と関わっているので、知識も必要になりますが会社によってはなかなかその知識が追いついていないことも多いです。

こうしたセミナーを開催できる不動産投資会社は実績も多くて、信頼も高い会社がほとんどなので、セミナーを通じて不動産投資会社選びができることもメリットです。

また、セミナー講師の中には、実際に自分が不動産投資家で成功した人の成功論を聞けることもあるので、いろんな人の手法を聞きながら自分なりに昇華できることもセミナーを受ける意味があります。

セミナーに参加すると数多くの不動産投資会社を知ることができますし、自分と同じように不動産投資を始めようと思っている人たちとの出会いもあります。

そこから情報交換に発展することも多いので、参加して損はありません。

不動産投資は物件選びが全て!慎重に物件を決めよう

不動産投資の物件選びについてご紹介しました。

収入が見込めるエリアを選ぶことはもちろんのこと、利便性や周辺環境などでも物件の良し悪しは決まってくるので、偏った情報だけで物件を決めないようにしましょう。

高い買い物ですし、今後長い期間運用していく物件なので、後悔のないように慎重に物件を決めることが重要です。

複数の選択肢と、自身でも情報を収集するような積極性を持つことがより良い物件を選べる方法だといえるので、行動的になってください。

自分1人では、なかなか物件を決めるのは難しいので複数の不動産投資会社に相談をしてみると、比較検討が可能なのでおすすめです。

クジラ先生
クジラ先生

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