認知症の親が持つ不動産を売却する方法は?成年後見人制度の仕組み | 鯨鑑定士の不動産売却・投資
認知症の親が持つ不動産を売却する方法は?成年後見人制度の仕組み

認知症の親が持つ不動産を売却する方法は?成年後見人制度の仕組み

2020.10.29

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認知症の親が持つ不動産を売却したい場合、成年後見人制度という方法を活用することになります。

では成年後見人制度とはいったいどういう仕組みになっているのでしょうか?
ここでは認知症の親が所有している不動産を売却するための方法、成年後見人制度について詳しく解説します。

認知性になってしまうと判断能力が落ちてしまい、自分自身で売買の判断をすることが難しくなります。
そこで成年後見人制度を活用し、主に親族が売買の判断をするのです。
非常に重要な制度ですので、しっかりと仕組みを理解しておきましょう。

成年後見人制度とは?

まず最初に、成年後見人制度とはどういう制度なのかを把握しておきましょう。

成年後見人制度とは、認知症をはじめ、精神障害などによって判断能力が不十分だとされる人を保護するための制度です。

たとえば認知症になってしまい、物事の判断が正しく行えなくなったとしましょう。
この場合、不動産の売却においても正しい判断が難しくなる可能性があります。
必要以上に安い金額で売却してしまったり、認知症であることを知った悪意のある人間が、詐欺まがいの取引を持ちかけてくる危険も出てきます。

いずれにしても認知症などで判断能力が衰えていると、不動産をはじめとした売買で不利益を被ることがあります。
そもそも認知症になってしまうと、不動産の売却をすること自体が困難になることも珍しくありません。

そこで成年後見人制度を利用し、家族などが対象となる人を保護、援助するのです。
家族にとっても重要な制度となるわけですが、この成年後見人制度はさらに法定後見制度と任意後見制度の2種類に分けられます。
それぞれの違いも理解しておく必要があります。

法定後見制度と任意後見制度の違いについて

法定後見制度と任意後見制度はどちらも成年後見人制度であり、その意味では同じものです。
ただし、法定か任意かで違ってくる部分もあり、正しい知識が求められます。
まずは法定後見制度と任意後見制度の違いを表にまとめてみます。

成年後見人の決め方

法定後見制度任意後見制度
親族などが裁判所に申立を行い選任される認知症などで判断能力が落ちる前に、本人が自分自身の意思で後見人を決める

後見人が持つ権限

法定後見制度任意後見制度
あらかじめ一定の権限が与えられる本人がどのくらいの権限を後見人に与えるか決められる

法定後見制度と任意後見制度では主にこのような違いが挙げられます。

任意後見制度の場合、本人の判断能力が落ちる前に誰を後見人にするか、どのくらいの権限を与えるのか決められるため、制限が少なく自由度の高さが特徴でしょう。

一方で法定後見制度の場合、既に認知症などで本人の判断能力が落ちており、後見人の決定も家庭裁判所を通す必要があります。
与えられる権限についても本人が決めるのではなく、裁判所によって一定の権限が認められる形です。

同じ成年後見人制度であっても、法定か任意かで中身が変わる点に注意しましょう。

細かな部分まで自分自身で決めるため認知性になる前、元気なうちに後見人を決めるというケース、つまり任意後見制度を利用するという方も増えているようです。

成年後見人制度とは?

法定後見制度における3種類の後見人

法定後見制度では、後見人が3つの種類に分けられます。

  • 補助
  • 保佐
  • 後見

以上の3つです。

本人の認知性の度合いなどでどの種類になるかが決められ、それぞれで与えられる権限も変わってきます。
それぞれの違いを表で見ていきましょう。

本人の判断能力

補助保佐後見
不十分著しく不十分欠けている

与えられる代理権

補助保佐後見
申立を行い家庭裁判所に認めてもらう申立を行い家庭裁判所に認めてもらう財産に関係する行為全般

以上のような違いが見られます。

補助・保佐に関しては認知性の程度が低く、本人に一定の判断能力があると考えられる場合に使われます。
そのため与えられる権限についても後見と比べると少し少なくなっていたり、裁判所に認めてもらう必要が出てきます。

一方で後見の場合では本人の判断能力が欠けていると表現されているように、自分自身での判断が非常に難しくなっている状態です。
そのため財産に関係する行為全般について代理としての権限があらかじめ与えられます。

わざわざ裁判所に申立を行う必要がないのです。

法定後見制度を利用する場合、まずは裁判所に後見人として認めてもらうための申立を行いますが、その中で上記3つの種類から該当するものが決められます。

法定後見制度では後見人が3つの種類に分けられる
こざかな生徒
こざかな生徒

成年後見人制度を活用することで、本人に代わって親族などが保護・援助・取引の代理をできるんですね

不動産の売買においても、後見人に選ばれた人が本人に代わって売却を行ったりできるようになります

クジラ先生
クジラ先生

成年後見人と成年被後見人の関係

成年後見人というのは、認知性などで判断能力が落ちた人に代わって、物事を判断したりする人です。
認知症の親が持つ不動産を売却するという今回のテーマで言えば、成年後見人とは子供側のことです。
成年被後見人は認知性になってしまった親のこととなります。

では自分の親が認知性になり、判断能力が落ちた時に自動的に子である自分が成年後見人になれるのかというとそうではありません

先程紹介したように、法定後見制度にしろ任意後見制度にしろ、誰が成年後見人になり、誰が成年被後見人になるのかを決める必要があります。
特に法定後見制度の場合は家庭裁判所に申立を行い、裁判所に認定されなければなりません。

勝手に成年後見人を名乗るようなことはできないので注意しましょう。

任意後見制度でも、成年被後見人となる本人が成年後見人となる人と契約を結び、公正証書を作成します。
公的な文書も作られることになり、法的にもしっかりと契約を結ぶことになるわけです。

お互いが了承しているからといって、口頭での約束だけで成年後見人制度を利用するようなことはできません
必ず正しい手続きを踏んでいきましょう。

成年後見人制度の申立から制度開始までの流れ

では本題に入りましょう。

認知症の親が所有する不動産を売却したいという場合、成年後見人制度を活用することになるのですが、具体的にはどうすればよいのでしょうか?
ここからは具体的な手順・内容などについて1つずつ解説していきます。

任意後見制度であれば親である本人が事前に後見人を決めるため特に問題ないのですが、法定後見制度では家庭裁判所を通して後見人を決めていくなどします。
普段することのない手続き・作業が続きますので、流れをしっかりと把握しておきましょう。
いざ成年後見人制度を活用したいと思った時、わからないことばかりだと時間がかかってしまいます。

以下で解説する点については、すべて法定後見制度を利用する、つまり既に親が認知性になっていると仮定します。

任意後見制度の場合、先程も触れましたが本人が自分の意志で後見人を決め、契約を結べばそれで完了です。

まずは誰が成年後見人になるかを決めよう

まず最初の決めなければいけないのは、誰が成年後見人になるのかということです。
たとえば子供が3人いる場合、そのうちの誰が成年後見人になるのか、家庭裁判所に申立を行う前に決めておく必要があります。

子供だけでなく、配偶者や4親等以内の親族、さらに状況次第では弁護士や司法書士などの法律の専門家が選ばれることもあります。

法定後見制度の場合、最終的には家庭裁判所が誰が成年被後見人としてふさわしいかを判断します。
親の近くに住んでいる、もしくは同居していて、経済的にも安定しているなど、保護・援助をする人として最適な人を選ぶこともポイントです。

でなければ家庭裁判所に認められず、想定していた人が成年被後見人になれないという可能性も出てきます。

こざかな生徒
こざかな生徒

誰が成年後見人になるかはとても重要な部分ですね

成年後見人として認められればその後、親に代わって不動産の売却など重要な取引を代理で行えますので、誰が成年後見人になるかは慎重に判断しましょう

クジラ先生
クジラ先生

家庭裁判所へ申立を行う

誰が成年後見人になるか決まったら、いよいよ家庭裁判所へと申立を行います。
この申立を成年後見開始審判申立と呼びます。

どこの家庭裁判所に申立するかですがこれは成年被後見人、つまり認知性になってしまった親の住所地を管轄している家庭裁判所です。

成年後見人になる予定の子供が遠方に住んでいる場合、子供が住んでいる住所地の家庭裁判所に申立をしないよう注意しましょう。

次に申立が可能な人についてです。
成年後見開始審判申立は誰でも自由にできるわけではなく、申立できる人が決められています。

  • 本人(親)
  • 配偶者
  • 子供など4親等以内の親族

以上が申立可能な人です。

法的な手続きになるため、弁護士や司法書士に依頼するケースも多いのですが、弁護士や司法書士は法的なアドバイスや、書類の作成をしてくれる存在で、申立を行うわけではありません。

申立を行うのはあくまでも上記の本人や親族です。

必要書類について

成年後見開始審判申立ではさまざまな書類が必要になります。
事前にすべて揃えておき、不備がないようにしましょう。

書類に不備があったり、必要な書類が揃っていないと、当然ですが手続きを進めることはできません。
手続き完了までに時間がかかってしまったり、面倒な作業が増えてしまったりするので注意しましょう。

必要となる書類が多く、どれも普段は使うことのないものばかりなので大変ですが、何が必要かを把握し、1つずつ用意することが大切です。

成年後見開始審判申立で必要な書類は以下の通りです。

  • 後見開始申立書
  • 申立説明書
  • 後見人等候補者身上書
  • 親族関係図
  • 本人の診断書
  • 本人の財産目録
  • 本人の収支予定表
  • 親族からの同意書
  • 成年後見人が登記されていないことを証明する書類
  • 本人と後見人候補となる人の戸籍謄本

以上のような書類が一般的に必要とされます。

ただし、実際にどんな書類が必要になるかは個別の申立ごとに変わってきます

詳しいことについては必ず家庭裁判所に確認しましょう。

ここで紹介した書類の中にも不要なものが出てきたり、逆にここで紹介していない別な書類が必要と言われる可能性もあります。

次に名称だけではわかりにく書類について、それぞれ説明していきます。
たとえば後見人等候補者身上書ですが、これは成年後見人の候補者について、経歴を記載した書類です。
家庭裁判所はこの書類を見て成年後見人としてふさわしいかを判断する材料とします。

この他、本人の財産目録では所有している不動産をはじめ、株などの資産、さらにローンなどの有無もまとめて書類として提出します。

さらに既に成年後見人として登記されていないことを証明する書類も必要です。
この書類がないと、二重に成年後見人になってしまったりします。
トラブルを防ぐために必要な書類というわけです。

こうした書類は自分で作成したり、役所から取り寄せたりします。
書類の作成が難しいという場合は、司法書士に依頼して作成してもらうのも1つの方法です。

正しく作成されていないといけないので、無理をせず専門家に頼るのも良い方法でしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

どのような書類が必要になるか、家庭裁判所にしっかり確認しないといけませんね

たくさんの書類が必要になりますので、1つ1つを入念にじっくりと準備していきましょう

クジラ先生
クジラ先生

調査官による調査・選定

必要な書類が揃っており、申立が受理されると家庭裁判所の調査官が聞き取り調査を行います。
成年被後見人となる親、そして成年後見人となる候補者が家庭裁判所で調査官との面接を行う形です。

ここで成年後見人制度を利用する理由・目的をはじめ、候補者が成年後見人としてふさわしいかなどがチェックされます。

調査の結果、候補者が成年後見人としてふさわしいと判断されれば、選定となり成年後見人制度が開始されることになります。

もしこちらが申立をした候補者がふさわしくないと判断されたらどうなるのでしょうか?
その場合、家庭裁判所が別な人を成年後見人として選定することになります。
別な親族であったり、場合によっては弁護士や司法書士といった法律の専門家が選ばれるケースも見られます。

いずれにしても必ずしもこちらが申立をした候補者が選ばれるわけではない点も把握しておきましょう。

また、成年後見人が選ばれ制度が開始されるまで、一般的に3ヶ月から4ヶ月ほどかかると言われています。
すぐには開始されませんので、その点も注意しましょう。

そんなにかかるものなのかと感じる方も多いかもしれません。
しかし法的な手続きであり、かつとても重要な制度であるためなにかと時間がかかります。

特に家の売却を考えている場合、成年後見人制度が開始されるまでの期間も含めて売却スケジュールを考える必要が出てくるので気をつけましょう。

成年後見人制度にはお金はかかる?

気になる費用の点についても見ていきましょう。
成年後見人制度の申立をし、認められて制度が開始されるまでには主に5つの費用が必要になります。

  • 切手代
  • 収入印紙代
  • 登記のための費用
  • 医師による診断の費用
  • 弁護士や司法書士に依頼した場合の費用

これらの5つの費用について解説します。

まず切手代ですが、文字通り郵送の際に使われる切手のための費用です。
家庭裁判所に郵送で送る機会が多く、金額はおよそ3,000円から5,000円ほどです。
切手代としては高額と言えますので、事前にこのくらいの金額になると想定しておきましょう。

次に収入印紙代です。
成年後見人となる場合、収入印紙代は800円が必要です。
さらに登記費用としても収入印紙代が必要になり、こちらの金額は2,600円です。
トータルで3,400円が必要となる形です。


また、親が認知症のため成年後見人制度を利用することになりますが、医師の診断を求められることもあります。
この場合、診断の費用も支払うことになります。
病院によっても正確な金額は変わりますが、およそ10万円ほどかかるのが一般的です。

ただし、医師の診断は必ずしも必要ではなく、多くのケースでは不要です。

最後に、成年後見人制度の申立を法律の専門家に依頼した場合、報酬を支払います。
こちらもやはり金額は事務所ごとにバラバラですが、10万円から30万円ほどが相場となっています。
それなりの金額になりますので、専門家に依頼する時は費用についてもしっかり確認しておきましょう。

この他、戸籍謄本の取得などでも費用が発生することがあります。
必要書類の確認もしたうえで、最終的にどんなことにどのくらいの費用がかかるかを調べましょう。

成年後見人制度の申立から制度開始までの流れ

成年後見人制度を活用して家の売却を行うには?

成年後見人として認められると、いよいよ親の家を売却することが可能になります。

では自分が所有する家を売却する時となにか違いはあるのでしょうか?
全体の流れで言えばほぼ変わらないのですが、厳密には自分の家ではなく親の家であり、あくまでも代理として売却することになります。

そのため違う部分も見られますので、違いも含めてどういう流れで家の売却を進めていくのか把握しましょう。

ここからは認知症になってしまった親が所有する家を売却する具体的な流れを見ていきます。

家の売却には家庭裁判所の許可が必要

まず最初にとても重要なポイントです。

たとえ成年後見人になった後でも、親の家を勝手に売却することはできません。
家庭裁判所の許可が必要となります。

ただしこれには条件があって、居住用の不動産の場合は家庭裁判所の許可が必要です。
居住用の不動産というのは、親が生活をするために使っていた不動産、つまり自宅です。
親が生活していた家は家庭裁判所の許可がないと売却できないという仕組みです。

認知症になっていることも考慮すると、既に施設などに入っていて自宅は使っていないというケースもあるでしょう。
ですがこの場合の居住用の不動産というのは、過去に自宅としていれば居住用と判断されることがほとんどです。
そのため基本的に家の売却をするなら家庭裁判所の許可が必要だと考えておきましょう。

家の売却をしたいという場合、売却したい理由や売却の条件などを家庭裁判所に提出します。
家庭裁判所によって審理が行われ、許可されれば売却が可能になります。

もし許可されなければ売却できないということです。

許可されなかった場合、もしくは家庭裁判所に申請を出していない状態で売却してしまうと、後に売却の契約が無効になることもあります。
必ず家庭裁判所の許可をもらいましょう。

ちなみに、居住用の不動産じゃない、非居住用の不動産なら家庭裁判所の許可も不要です。
成年後見人の判断で自由に売却可能です。

家庭裁判所の許可をもらったら売却スタート

家庭裁判所に申請をし、売却の許可をもらえたらその時点から売却がスタートできます。
個人で買い手を探すことも可能ですが、多くの方は不動産会社と媒介契約を結ぶでしょう。
不動産会社に買い手を見つけてもらうわけです。

ここで考えたいのが、不動産会社とどういう契約を結ぶかという点です。
家など不動産の売却を行う場合、不動産会社と結ぶ媒介契約には3つの種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

以上の3つで、それぞれ契約内容が違ってきます。
どの媒介契約が自分にとってベストなのかをしっかりと検討しましょう。
それぞれの媒介契約について、違いを表にまとめておきます。

複数の不動産会社との契約

複数の不動産会社との契約一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
一般媒介契約不可不可
自己発見取引不可
契約の期間決まりなし3ヶ月3ヶ月

主にこのような違いがあります。

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約し、並行して買い手を探してもらうことができますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約だとできません。
契約する不動産会社を1社に絞る必要があります。

一般媒介と専任媒介と専門専任媒介

自己発見取引というのは、自分自身で買い手を探すことです。

専属専任媒介契約では自己発見取引が認められていないので、たとえば自分で友人に物件を紹介して買ってもらうことになった場合でも、必ず不動産会社を通さなければいけません。
勝手に売却することができないわけです。

また、専任媒介契約と専属専任媒介契約は契約の期間も3ヶ月と決まっています。
つまり3ヶ月以内に売却ができないと、不動産会社との契約が切れてしまうのです。
もし買い手が見つからなかったらどうするかも考えておきましょう。

不動産会社によっては3ヶ月経っても買い手が見つからない場合、不動産会社で物件を買い取ってくれるような保証制度を設けているところもあります。
こうしたサービスについてもチェックしておきましょう。

買い手が見つかったら契約を結び物件の引き渡し

買い手が見つかれば最終的な交渉に入ります。
条件面で売り手と買い手が双方納得できれば、売却も完了します。
売却のための契約を結び、細かな手続きなどをすべて済ませれば物件の引き渡しとなります。
このあたりは通常の家の売却と何も変わりません

所有者である親ではなく、子供などの成年後見人が代理として手続きを行うだけです。
物件の引き渡しが完了し、代金を受け取れば売却の終了となります。

売却の流れ自体については、家庭裁判所に申請して許可が必要となりますが、それ以外は特に通常の売買と違いはありません。

売却を始める前に、成年後見人制度の申立をして成年後見人となることがなによりも重要です。

不動産会社の選び方

家をはじめ不動産を売却する場合、不動産会社と媒介契約を結んで買い手を探してもらいます。
良い買い手が見つかり、こちらの希望通りの条件で売却できるかどうかは不動産会社にかかっていると言ってもいいでしょう。
そのため不動産会社の選び方はとても重要です。

認知症になった親の家を売る場合であっても、不動産会社選びは慎重に行わないといけません。
ここからは不動産会社の選び方について解説していきます。

大手か中小か

不動産会社の数は多く、大手企業もあれば中小企業もあります
いったいどちらを選ぶのが良いのでしょうか?
なんとなくのイメージで大手を選ぶのが良い、無難だと考えている方も多いでしょう。
ですが一概にそうとも言えます。
中小にも中小の特徴・良さがあるからです。

まず大手の不動産会社の場合、最大の特徴はネットワークの広さでしょう。
大手だけあって日本全国に業務を展開していることがほとんどで、幅広いネットワークから買い手を探します。
また、大手はサービスの面でも幅が広かったり、充実したサポートを受けられることも多いです。

では中小の不動産会社はどうかというと、地域に根付いた営業が強みです。
特定の地域で非常に強く、大手ですら持っていないようなパイプを持っていたりします。
地域密着で活動していることもあり、親身になって相談に乗ってくれたりと、大手にはない魅力を持っています。

つまり、大手か中小かという点だけでは不動産会社選びは難しいのです。
どちらにも良い部分があり、単純な会社の規模だけで決めるのはおすすめできません。

大手不動産会社か地元中小企業かどちらがおススメ?

過去の実績もチェックしよう

現在では多くの不動産会社がホームページを開設しており、過去の実績などをチェックできます。
成約件数などを見ることで、信頼できる不動産会社なのかどうかがある程度判断できます。

やはり実績豊富な方が安心できますし、実際に頼れることが多くなるでしょう。

もしホームページがない、ホームページを見ても実績がわからないという場合、直接話を聞くのも良いでしょう。

いずれにしても過去の実績をチェックすれば、自然と良い不動産会社が見えてきます。

どんな営業活動をするのか

不動産会社選びをする時、どんな営業活動をするのかも重要です。

今回は家の売却がテーマなので、どうやって買い手を探すのかということになります。
たとえば折込チラシなどを作成し、近隣に配布するというのも営業活動の1つです。
これも効果的ではありますが、物件を広く知ってもらうという点では限界があります。
周辺の家庭にしか届きませんし、誰もがチラシをチェックするとは限りません。

そこでインターネット上でも広告を出したり、不動産会社が抱えている顧客にも紹介してみたりと、さまざまな方法を使ってくれるのが良い不動産会社と言えます。

媒介契約の相談をする際、どんな営業活動を行う予定なのかも聞いてみましょう。

また、先程触れたように一般媒介契約だと複数の不動産会社と契約できます。
より幅広く買い手を探せるのがメリットなので、できるだけ多くの人に物件を知ってもらいたいという場合は、一般媒介契約も検討してみましょう。

一括査定も便利

一括査定というのは、複数の不動産会社をまとめて探せるサービスです。

インターネット上のサービスで、一括査定の利用自体は無料です。
売却したい物件の情報を入力すると、候補となる不動産会社が複数出てきます。
その複数の不動産会社にまとめて査定依頼を出すことができ、査定の結果も見ながら最終的に媒介契約を結ぶ不動産会社を選べる形です。
無料で使え、しかも簡単な作業で複数の不動産会社を比較できるという点で非常に便利なサービスです。

一括査定を使わない場合、それぞれの不動産会社に個別にコンタクトを取らなければならず、面倒な作業になってしまいます。
複数の不動産会社を比較すれば、自然と信頼できる、良さそうな不動産会社が見えてきます

一括査定も活用しながら不動産会社選びをするとスムーズに売却が進められるでしょう。

不動産一括査定サイトを選ぶ際のポイント
こざかな生徒
こざかな生徒

家の売却では不動産会社の選び方も大切になってきますね

信頼できる不動産会社を見つけられれば、家の売却も安心です

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

親が認知症になってしまうと、判断能力の低下などにより家の売却が難しくなります。
そこで成年後見人制度を活用し、子供をはじめ親族が成年後見人となることで代理として家の売却を進めます。

成年後見人となるには家庭裁判所に申立をし、認められなければいけません。
どのような流れで申立をするのか把握し、家の売却が決まったら速やかに必要な手続きを済ませましょう。
成年後見人となったら、次は不動産会社と媒介契約を結び、家の売却が本格的にスタートします。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約と媒介契約にも種類があります。
どの契約形態にするかも含め、信頼できる不動産会社を一括査定を活用するなどして見つけましょう

家の売却が成功するかどうかは、不動産会社の能力も大きく影響してきます。
成年後見人制度の申請をはじめ考えるべきことは多いですが、1つずつ丁寧にこなしていきましょう。

認知症の親が持つ不動産を売却する方法は?成年後見人制度の仕組み
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