一戸建て売却の流れを解説!高額査定4つのコツや苦戦しない不動産の選び方 | 鯨鑑定士の不動産売却
一戸建て売却の流れを解説!高額査定4つのコツや苦戦しない不動産の選び方

一戸建て売却の流れを解説!高額査定4つのコツや苦戦しない不動産の選び方

2020.9.19

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一戸建てを売りたいけど初めての方は何から始めていいのか分からない方は多いと思います。
不動産の売却には知らなければいけない知識があります
売却に関する知識がないまま不動産会社に行ってしまっては、大切にしてきた物件を良い条件で売れないかもしれません。
せっかくなら高く、スムーズに良い条件で売却したいものです。

そこで今回は、一戸建て売却の流れを徹底解剖し、押さえておきたいポイントや注意点について解説していきます。
高額査定を目指せる4つのコツや売却成功へと導いてくれる不動産会社の選び方についてもご紹介しますので、売却をご検討の際は是非参考にして下さい。

こざかな生徒
こざかな生徒

家を売るときはどこに行けばいいのですか?
必要な書類とかってあるのでしょうか?

まずは流れを知って売却に関する知識を身に付けましょう!
ステップごとに重要ポイントをご説明しますので良くチェックしてくださいね。

クジラ先生
クジラ先生

一戸建て売却の流れを徹底解剖

一戸建てを売却は人生で何度も経験することではありません。
スムーズに売却をするためにはまず全容を知り、注意点やポイントについて押さえておく必要があります。

一戸建ての売却はどんな流れで行われる?

まずは一戸建ての売却の流れについて、大まかな全体像を把握しましょう

一戸建ての売却は以下の手順で行われます。

1情報収集相場を調べ、売却価格の目安を知る
2査定不動産会社に物件の査定を依頼する
3媒介契約不動産会社に仲介を依頼する
4販売活動不動産を売り出す 内覧対応等
5決済引き渡し売買契約を結び代金を受領後物件の引き渡し
6確定申告税務申告等の手続き

一戸建ての売却では、不動産会社と契約を結ぶ媒介契約、そして購入者と契約を結ぶ売買契約の二つの契約を結びます。
それぞれの契約を結ぶまでの間で準備内容やポイントが異なります。
ここからはステップごとに詳細な流れをみていきましょう。

ステップ1 媒介契約を結ぶまで

媒介契約を結ぶまでの期間は売却する一戸建ての価値を決める重要なステップです。
いくらで売るか、いつまでに売るかなどといった具体的な数字を出し、売却活動の計画を立てます

  1. 各書類の準備
  2. 物件状況の確認
  3. 査定申し込み
  4. 不動産会社の選択
  5. 媒介契約内容の確認
  6. 媒介契約の締結

このステップでは、事前準備と不動産選び、そして媒介契約の種類が重要になります。

ポイント1 事前準備

事前準備では物件情報に関する書類ローンの残高物件の現況について確認します。
一戸建てを早く、そして少しでも高く売却するには事前の準備が欠かせません。
次のステップとなる査定では、不動産会社が様々なデータをもとに査定価格を試算しますが、より適正な価格を出すためには現況確認だけでは足りません。

購入時の契約内容やパンフレットなどといった建築当時のデータ、そして修繕履歴などの情報も必要不可欠です。

所有権や住宅ローンの有無によっても売却活動の進み方が変わりますので、正確な情報を提示できるように準備しておくことが大切です。

ポイント2 不動産会社の選択

不動産会社は売却活動をともに歩むパートナーであり、どの会社を選ぶかによって売却の成否が決まるといっても過言ではありません。
大手や地元密着型など多種多様ですがどの会社にも得意不得意があるため、それを把握していなければ売却はスムーズに進まないでしょう。

担当スタッフは信頼できる人か、査定額に明確な根拠があってそれを説明できるかなどを見定める必要があります。

不動産業者大手と地域密着のメリットデメリット
ポイント3 媒介契約の種類

媒介契約ではどのような条件で売却活動を行うのか、また成約した際の報酬金額についても定め、契約をします。
成約した際に支払う報酬金額とは仲介手数料のことで、媒介契約締結時に50%を、売買契約成立時に残りの50%を支払います。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法によって定められています。
仲介手数料の上限額を算出するには、以下の速算式を使います。

(売買代金×3%+6万円)+消費税=仲介手数料
(売買代金が400万円を超える場合)

媒介契約によって変わる売却活動の条件についてもみていきましょう。
契約による内容の違いは以下の5つです。

  • 複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べるか
  • 売主が見つけた買主と売買契約を結べるか
  • 売却活動の期間
  • レインズ(指定流通機構)への登録義務の有無
  • 販売状況報告義務の有無

では、以下の表で契約による内容の違いをみてみます。

内容複数の会社と契約できるか個人間で売買契約できるか売却活動期間レインズへの登録義務販売状況報告義務
一般媒介契約規定なし義務なし義務なし
専任媒介契約×最長3ヶ月契約から7日以内に登録2週間に1回以上
専属専任媒介契約××最長3ヶ月契約から5日以内に登録1週間に1回以上

契約の厳しさでいうと、一般媒介契約→専任媒介契約→専属専任媒介契約の順に厳しくなります。
専属専任媒介契約ですと他社の不動産会社と契約を結ぶことは出来ませんので、たとえ一括査定をして良い不動産会社全てに仲介依頼をしたくでもできません。
その点、一般媒介契約でしたら他社との媒介契約も結べますので、売主が良い条件で売れる会社を選ぶことが可能になります。

しかしながら、不動産会社は売買が成立しなければ仲介手数料をもらうことはできません。
従って、専属専任媒介契約は熱心な売却活動をしてくれる可能性が高くなるともいえるでしょう。

どの契約方法にもメリットデメリットがあります。
それぞれを把握して、自分の希望する条件に一致する契約を選ぶことが大切です。

媒介契約の種類と特徴

ステップ2 売買契約を結ぶまで

売買契約を結ぶまでのステップでは、計画通りに売却活動を進められるかが大きなポイントです。
不動産会社の販促はもちろん、売主も購入してもらうための努力をしなければなりません。

  1. 売り出し価格の決定
  2. 販売活動
  3. 内覧対応
  4. 購入希望者との交渉
  5. 物件情報開示
  6. 売買契約の締結
  7. 決済&引き渡し

このステップで重要になるポイントは、売り出し価格の決定、内覧対応、物件情報の開示です。

ポイント1 売り出し価格の決定

売り出し価格はその後の販売活動に大きな影響を与えます。
不動産売却では、売主が価格を決められます。

例えば査定価格が2000万円であっても、売主が希望すれば2500万円で売り出せるのです。
しかし、希望する価格が市場の動向や相場とかけ離れていては買い手がみつかりません。
そのため不動産会社と相談し、査定価格や市場の動向、周辺の売却事例等を考慮して決定しましょう

販売中に買い手が付かない場合は状況に応じて価格を引き下げる場合もあります。
売り出し価格と売買が成立する価格が必ずしも同じではないことを理解しておきましょう。

ポイント2 内覧対応

内覧対応までこぎつけたら売却完了まであと一歩。
ここは、購入希望者に不安を与えないよう、そして購入意欲を掻き立てられるような対応をすることが重要です。

一戸建ての購入を検討している人は利便性や築年数よりも、室内環境を重視する傾向にあります。
部屋の状況は売却完了までのスピードを左右しますので、良い状態で迎えることが大切です。

浴室やキッチン、トイレなどの水回りを重点的に掃除しておき、忘れがちなベランダや収納部分も整えておきましょう。

ポイント3 物件情報の開示

中古物件の売買においては、売主が知りうる限りの情報を開示することが義務付けられています
傷、欠陥など、本来あるべき機能や品質を欠いていることを瑕疵といいます。
瑕疵情報を買主に隠し、それを売却後一年以内に売主が見つけた場合は損害賠償を請求される恐れもありますので、しっかりと対応しなければなりません。

瑕疵について以下の表にまとめました。

物理的瑕疵雨漏り・シロアリ・家の傾き・土壌汚染・地中障害物等
法律的瑕疵取引物件の自由な使用収益が法令等の制限により阻害されているもの
心理的瑕疵自殺や火災、事故、忌まわしい事件など、心理的に住み心地の良さを欠くもの
環境的瑕疵近隣からの振動・騒音・異臭・日照障害、反社会的組織事務所があるなどの理由で安全で快適な生活が害される恐れが高いもの

物件の価格が低下するのを恐れて正直に言わない売主が多くいますが、売却後に責任を問われるとより損害が大きくなる恐れもあります。
最終的には告知書と付帯設備表で書類として引き渡す必要がありますのできちんと伝えましょう

一戸建ての売却の流れ

売却する理由を明確にしておくことが大切

一戸建てを売却するにあたっては、売却する理由を明確にしておくことが大切です。
理由を明確にするのは売却の計画をより具体的にし、今後の暮らしのイメージを持つのにも重要だからです。
売却時期や価格、その後に住む住居、金銭面でのやりくりなどといった売却活動にも影響を与えます。

現実的な売却シミュレーションができるよう、売却の理由と住み替えのイメージをしておきましょう。

一戸建て売却に関してよくある悩みを解決!

売却の流れは分かったけれども、どれくらいで売れるのか、リフォームするべきかなど、まだまだ分からない事ばかりと思う方も多いでしょう。
ここからは、一戸建て売却に関してよくある悩みや疑問について解説していきます。

売却にかかる期間はどれくらい?

売却を検討してから実際に売却が成立するまでにどれくらいかかるのか。
これは住み替えにも大きく関わりますから、当然気になるでしょう。
一戸建て売却の流れに沿って、詳しくみていきます。

一戸建ての売却には、およそ6カ月程度かかるのが一般的です。
不動産の市場において需要が活発化する2~3月、9~10月を逃してしまうと、販売期間はより長くなるかもしれません。
販売期間終了が迫ると販売価格を下げる必要性も出てくるでしょう。
売却期間を短く、スムーズに進めるためには以下のポイントを押さえておきましょう。

  • 売ると決めたらすぐに行動を
  • 実績のある不動産会社に仲介を依頼する
  • 売り出し価格を高く設定しすぎない

一戸建ての価値は新しい程高くなりますから、住む期間が長ければその分査定価格が下がります。
つまり、不動産会社と媒介契約を結ぶまでの期間が短いほど、より高く、より短い期間で売れる可能性が高くなるというわけです。
ですから、売却を検討し始めたらすぐにでも準備を開始しましょう。

このページのような売却の参考情報を取り入れるのはもちろん、売却予定物件の相場を調べておくなどするのも大切です。

買替の場合は購入と売却、どちらが先?

買替を前提とした物件売却のケースでは、所有物件の売却時期と新たに取得する物件の購入時期をどのように調整するかが重要なポイントとなります。

例えば転勤や転校等などの理由により住み替えの時期が決まっているのであれば購入時期を優先します。
住み替えの予算に制限がある場合ですと売却価格を重視して検討することになるでしょう。

買替の理由、そして住み替えの時期を明確にしておくことが大切です。

売却と購入を同時進行する場合

売却と購入を同時に進める場合は、新居の売主、住居の買主、双方とのやり取りを同時に行わなければなりません。
価格や引き渡し時期の交渉は双方のバランスを見ながら慎重に行う必要があります。
契約条件は相手側の意向も尊重されますので、余裕を持ったスケジュールで取り組むことが大切です。

先に売却する場合

このケースですと、予定する売却価格を踏まえて購入物件を検討できるため、資金計画が立てやすいというメリットがあります。
但し、売却物件の買主との引き渡し時期を調整しなければなりません。

時期の調整が難しい場合は仮住まいを用意しなければなりませんので、それらの費用も計画に含めておく必要があります。

先に購入する場合

先に購入すると住み替えに関する調整も必要ないため、物件をじっくり選べます
但し売却価格が予想よりも低くなった場合、購入物件のローンの支払に影響を与える恐れもあります。

売却代金を購入代金に充てる場合には、余裕を持った資金計画を立てましょう。

マンションに比べると売りにくいって本当?

マンションと比べると、一戸建ての売却は難しいと言われています。
マンションは地域の中心部や利便性の良い場所にあることが多く、耐用年数も長いため、中古でも一定の流通需要を維持できるのです。

また、一戸建ての資産価値はマンションに比べて落ちやすいのも事実で、建築後から20年でほぼゼロになるという試算もあります。
実際に、マンションの価値は年々上がり続けているのに対し、戸建ての価値はほぼ横ばいとなっています。

但し近頃、地方や都心から離れた郊外における一戸建て住宅の価値が見直されつつあります。
需要が増えつつある今こそ、より良い条件で売却できるかもしれません。

いずれにせよ年数の経過とともに資産価値が落ちることに変わりありませんから、売却を検討したらすぐにでも準備を始るべきだといえるでしょう。

在宅ワークが一気に浸透したことで、住まいのニーズも大きく変化しています。
在宅時間が増えると同時に、戸建てに興味を持った人が大勢いるようです。
住まいの暮らしを重点に生活を考え直す人が増えたことで、レイアウトや付帯設備の自由度が高い戸建て住宅が注目を浴びています。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

需要が高まっているということは高く売れるということですか?!

今後の社会情勢によっては、その可能性が高まります!
売却の絶好のタイミングを逃さないように、情報収集も欠かせませんね。

クジラ先生
クジラ先生

修繕や補修はどの程度しておけばいいの?

売却するなら少しでも高く売りたいと思うものですから、見栄えを良くするために修繕や補修をした方が良いのかと悩むでしょう。
しかし実際には、必ずしもそれらが必要というわけではありません。
その理由を知るためには、修繕と補修の違いを知る必要があります。

修繕は不具合が発生しているところを実用に耐えうるレベルにするため手を加えること修繕は機能的に問題が無くても古いものから新しいものに変えることです。
これを踏まえると、一戸建ての売却に関しては不具合を直す修繕は必要であるといえます。
不具合のある物件ですと買い手が付きにくく、売却価格が市場価格よりも低くなるかもしれないからです。

住宅の古さが目立つケースでは、リフォームした方が良いのかと悩む方も多いようです。
しかしリフォームに関しては、売却前にする必要はありません

200万円かけてリフォームをしたからと言って、売却価格が200万円確実に高くなるとは言えず、むしろ費用を回収できない可能性の方が高いのです。

ある程度築年数が経過した中古物件ですと買主がリフォームをする前提で購入を検討していることも少なくありません。

リフォームしてあると再度リフォームすることが出来ない場合もありますので、そういった点からもしないままの方がよいでしょう。

修繕と補修の違いとは?
こざかな生徒
こざかな生徒

ハウスクリーニングはしても大丈夫ですか?

ハウスクリーニングは金銭的に余裕があるのならおすすめです!
水回りや油汚れなど長年の汚れは個人では掃除しきれない場合も多いですよね。
プロに掃除してもらえれば見違えるように綺麗になりますから、内覧前にやっておくと印象が良くなるでしょう。
浴室だけ、キッチンだけなど、部分的でしたら1~3万円程で依頼できますよ。

クジラ先生
クジラ先生

高額査定4つのコツ

売却価格を大きく左右するのは不動産会社が提示する査定価格です。
査定価格は販売価格の基準にもなりますので、なるべく高くしておきたいもの。
ここからは、高額査定4つのコツをご紹介していきます。

高額査定4つのコツは以下の通りです。

  • セールスポイントになる書類を準備しておこう!
  • 査定における評価ポイントを押さえておこう!
  • 適正な相場を知っておこう!
  • 一括査定で良い不動産会社を選ぶ!

セールスポイントになる書類を準備しておこう!

一戸建ての価値は築年数が経過するごとに下がる、媒介契約までにも時間がかかるという理由から、売却を検討したらすぐに準備に取り掛かることが重要だと説明してきました。
高額査定にこぎつけるためにも、前もって早めに準備しておくことが大切です。

査定の際に速やかに提出できるように、物件の正確なデータが記載された書類を準備しておかなければなりません。

事前に準備しておくと良い書類は以下の通りです。

1登記済み権利書又は登記識別情報売却物件の内容確認
2固定資産税納税通知および固定資産税評価証明書税額の確認のため
3ローン残高証明書又はローン返済予定表ローン返済中の場合に残高確認のため
4土地測量図・境界確認書売却範囲の確認のため
5建築確認証書・検査証票建築基準に適合しているかの確認のため
6建築設計図書・工事記録書設計・工事内容の確認のため
7購入時の契約書・重要事項説明書物件情報確認のため
8パンフレット及び広告資料物件情報確認のため

表内の1と2については査定をする際の必須書類となりますので、必ず用意しておきましょう。
それ以外は必須ではありませんが、あると査定に有利に働く書類です。
不動産会社の査定価格は周辺環境や過去の売却実績、そして物件の現況を総合的に判断して算出されます。
但し、不動産というのは二つとして同じものの無い固有資産であり、所有する物件が持つ特有の条件というのが必ずあります
それを明確に査定に反映させるためには、これらのような書類が必要なのです。

更に以下のような書類も準備しておくと、査定に有利に働くと考えられます。

  • 建物状況調査の結果報告書
  • 耐震診断結果報告書
  • 瑕疵保険の保険付保証書
  • 既存住宅に関わる建築住宅性能評価書
  • 固定資産税減額証明書
  • 耐震基準適合証明書
  • 構造設計所の写し
  • 住宅耐震改修証明書

耐震基準等の条件を満たしている物件は、購入者が固定資産税や不動産所得税、登録免許税の軽減措置を受けられる可能性があるため、査定価格を上げられる可能性があります。

書類の有無によって査定価格に大きな差が出る可能性がありますので、査定をしてもらう段階で渡せるようにあらかじめ準備しておきましょう。

査定における評価ポイントを押さえておこう!

査定では物件が持つ個性が様々なチェックポイントにおいて評価されて査定価格に反映されます。
個性を生かすためには評価ポイントについての知識を深め、最大限アピールすることが大切です。
 
主な評価ポイントを以下にまとめました。

  • 築年数
  • 構造
  • 設備
  • 外装
  • 内装
  • 日当たり
  • 眺望
  • 敷地形状
  • 水はけ
  • 用途地域
  • 駅までの距離
  • 周辺施設
  • 治安

不動産会社によって重要視する度合いは違いますが、このような項目に関して評価していきます。

では、査定の評価を上げるために個人ができるアピールとは、どのようなものなのでしょうか。
前項でも申し上げた通り、物件に関しては不具合をなくす修繕をしておくことが大切です。
更にそれ以外にも、設備・外装・内装・日当たりに関して売主が簡単にできる方法があります。

その方法を以下の表にまとめました。

設備更新する予定の設備があれば査定前にしておく
外装外壁を綺麗にする、庭木を剪定しておく
内装掃除で汚れやホコリを落としておく、不必要なものは捨てる
日当たり日中の明るい時間帯に査定に来てもらう

個人で出来る簡単な方法ばかりですが、与える印象は大きく変わるでしょう。

リフォームや補修のようにお金を掛けずに最大限物件をアピールできる方法となりますので、査定前に必ずチェックしておきましょう。

適正な相場を知っておこう!

所有する物件の相場を知らないまま査定を受けても、それが本当に適正な価格なのか知る由もありません。
知らなかったために本来の適正価格で売却できなかったとしたら、売主にとって大きな損失となるでしょう。
不動産会社が提示した査定価格に対して疑問を頂いた場合に適切に対処するためにも、売主自身が相場を把握しておくことが大切です。

相場価格を把握するには地価公示価格や路線価、基準地価格などの公的な価格指標の他に、以下の方法で調べる方法があります。

  • レインズマーケットインフォメーション
  • 土地総合情報システム
  • 不動産ポータルサイト等の売買物件情報

レインズマーケットインフォメーション土地総合情報システムでは、過去の不動産売買取引を見ることができます。
どちらも物件の特定はできませんが、地域や条件を指定するだけで成約価格を確認できます。
とても精度が高いため、相場を把握する良い手がかりとなるでしょう。

不動産ポータルサイト等の売買物件情報は、現在売出し中の物件の価格を把握できます。
リアルタイムで近隣物件の情報を知れるツールとして便利ではありますが、あくまでも販売中の価格ですので高めに設定されている可能性があることを覚えておきましょう。

一括査定で良い不動産会社を選ぶ!

高額査定を目指すなら必ず一括査定をしましょう。
不動産一括査定サイトは無料で複数社に査定を申し込めるインターネット上のサイトです。
売却予定物件の地域や間取りといった物件情報を入力するだけで自動的に査定に対応できる不動産会社が選別され、利用者はその中から不動産会社を選んで査定を申し込めます。

一括査定をするメリットは以下の通りです。

  • オンライ上で手続きできるから手軽
  • 何社に依頼しても完全無料
  • 複数の不動産会社に依頼する手間が省ける
  • 査定結果を比較できるから適正価格が分かりやすい

不動産会社には得意不得意とする分野があり、それが査定価格に反映されることもあります。
その結果、会社によって査定価格に数百万円もの差が出ることも珍しくありません。
査定価格を通して、自分の売却したい物件の条件に合う会社かを確認できるものメリットの一つと言えるでしょう。

また、売却予定物件の相場を調べた上で各社の査定額を見れば、より明確な適正価格を把握できます。
こちらが不動産会社を評価する事も可能であり、査定価格の根拠を問うことも出来ますから、不動産会社選びにおいても有利に働くと考えられます。

一括査定サイトはたくさんありますが、運営サイトによって提携している不動産会社が異なります。
つまり、どのサイトを選ぶかによって査定価格やその後の売却活動さえ変わってしまうのです。
良い条件で査定してくれる不動産会社に出会える確率が小さければ高額査定も目指せません。
そのため一括査定サイトを選ぶ際には以下のポイントに気を付けましょう

  • 対象エリアは広いか
  • 提携している会社の数は多いか
  • 同時に何社に依頼できるか

一括サイトを選ぶ際には、提携不動産会社が多いところを選びましょう。
比較対象が多いほど適正価格が分かりやすく、自分に合った不動産会社を見つけるのにも役立ちます。

高額査定4つのコツ

良い不動産会社の選び方とは?

一括査定で査定に対応できる不動産会社が選別されたら、自身で不動産会社を選ばなければなりません。
一戸建て売却のパートナーであり、成功の可否に大きく影響する不動産会社を選ぶとき、どのような点に気を付ければよいのでしょう。
良い不動産会社の選び方のポイントを以下にまとめました。

  • 査定価格の根拠を明確に説明できる
  • 類似物件の売買実績があるか
  • 安心してやり取りのできる営業スタッフか

良い不動産会社を選ぶためには、営業スタッフの対応に注視しましょう。
査定価格の根拠について質問した場合にどのような売買事例を参考にしたのかを明確に提示できる、これまでの売買においてどのような販売の工夫をしてきたかなどといったことをしっかりと話せるかが重要です。

約6か月間共に活動する相手ですから、親切・丁寧・マナーが良い・話していてストレスを感じない相手であることも重要です。

査定価格が高いからと言って高圧的な会社とやり取りをしても、売却が成功する可能性は低いため気を付けましょう。

不動産一括査定サイトを選ぶ際のポイント
こざかな生徒
こざかな生徒

良いなと思う不動産会社が複数あった場合はどうしたらいいですか?

その場合は双方の不動産会社と一般媒介契約を結ぶと良いですよ。
但しやみくもに数を増やしてもやり取りが大変ですから、厳選した数社とだけにしておくことをおすすめします。

クジラ先生
クジラ先生

ここまで、一戸建て売却の流れを徹底解剖してきました。
媒介契約と売買契約、二つの段階に分けてそれぞれのステップで重要なポイントをご紹介しました。

媒介契約を結ぶまでは事前準備をしっかりと行い、可能な限り具体的な売却計画を立てることが大切です。
初めに目標を明確にしておくことで、その後の手続きや販売活動がスムーズに進む可能性が高くなります。

売買契約が成立するまでは売主が購入者目線で積極的な努力を行いましょう
価格や内覧に対する知識を深めておくことで、より良い条件で売却できるでしょう。

4つのコツを実行することで高額査定を狙えるかもしれません。
どれも事前準備がカギとなりますので、売却を検討し始めたらこちらを参考にチェックしてみてください。

不動産会社は売却成功の可否を決める重要なパートナーです
ご紹介した一括サイトの選び方や不動産会社の選び方を参考に、信頼できる不動産会社を選びましょう。

一戸建て売却の流れを解説!高額査定4つのコツや苦戦しない不動産の選び方
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