超高層マンションは一般人でも出来る?売買する前に知るべきポイント5つ | 鯨鑑定士の不動産売却・投資
超高層マンションは一般人でも出来る?売買する前に知るべきポイント5つ

超高層マンションは一般人でも出来る?売買する前に知るべきポイント5つ

2020.11.4

2020.11.4

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超高層マンション、いわゆるタワマンの定義としては、建築基準法第二十条において高さが60メートルを超える建築物が目安として定められており、これを超高層マンションといっています。

ラグジュアリーな生活を彷彿とさせる超高層マンションの主な価格帯は4,000万円代から3億円代と幅広い価格で販売されています。
超高層マンションの価格は立地や階数などの条件で異なってきますが、高価な買い物であることは間違いないでしょう。
今でも超高層マンションの人気は衰えず、不動産会社も販売に力を入れています。

また一見憧れの超高層マンション暮らしですが、メリットばかりではありません。
超高層マンションの売買を考えたときはデメリットにも目を向ける必要があります。

そこで超高層マンションの暮らしとはどのような暮らしなのか、また自分が住むに当たってどのようなメリットやデメリットがあるのか。
さらに超高層マンションを売買する際にはどのような点に気をつければよいのか。

超高層マンションの構造や住み心地、そして特に個人で売買をする際に事前に知っておきたい情報を集めてみました。

こざかな生徒
こざかな生徒

タワーマンションは今でも人気の不動産物件ですね

人気のある物件には違いないけれど、最近はデメリットも注目されています

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

どのようなデメリットですか

停電の時の状況や、修繕費不足などいくつかの問題点があります

クジラ先生
クジラ先生

超高層マンションでの実際の暮らし

超高層マンションは高層階を購入すれば素晴らしい景観を望むことができ、いかにも都会的な雰囲気を醸し出しています。

超高層マンションには高層マンションならではの工夫やサービスがあります。

具体的にどのような作りになっているのか、また超高層マンションならではのサービスに目を向けてみましょう。

構造

超高層マンションは高層建築ならではの構造をしています。
具体的にどのような構造になっているのかを確認してみましょう。

免震、耐震構造

地震大国である日本で暮らす以上、免震や耐震にはどのような工夫がなされているかは大きな心配の一つです。

20階以上の建物である超高層マンションは19階以下のマンションとは免震や耐震の基準が違い、より厳しいものとなっています。

厳しい基準をクリアした建物だけが超高層マンションとして国土交通大臣の認定を受けることができるのです。

超高層マンションの地震対策の基準は下記の通り3つに分かれています。

  • 免震構造
  • 耐震構造
  • 制振構造

まず免震構造とは積層ゴムなどの免震装置を地面の上に設置します。
免震装置を設置することで地震が発生した場合地面と建物が分離されます。
この構造により、建物が受けるダメージが少なくなり、揺れも低減されるようになっています。

具体的には免震装置を設置した構造では地震の揺れを3分の1程度まで押さえることができます。

建物の中の揺れが大幅に減少することによって、家具の転倒や配管の破損などを防ぐことができるのです。

耐震構造とは構造体である建物自体が強い揺れに対して抵抗力がある構造をいいます。
建物の要である柱や壁、梁などが強度な作りになっているのです。
耐震構造の場合、免震構造や制震構造とはちがい、揺れをダイレクトに受ける造りとなっています。

制振構造とは地震の際の大きな揺れを吸収する構造のことをいいます。
具体的な造りはダンパーと呼ばれる制震部材を骨組みの部分に設け、揺れを和らげる構造になっています。

制震構造は耐震構造よりも揺れをより抑えられるといわれています。

防音

超高層マンションを購入するに当たって、防音を重視する人は少なくありません。
プライバシーを優先的に考える購入者が多いからです。

超高層マンションを建築する際には軽量化が大きな問題であり、そのために遮音性が低くなるという弱点があります。

多くの超高層マンションでは軽量化を重視し、隣の部屋との境界にコンクリートではなく乾式耐火壁という建材が利用されているケースがほとんどです。
しかし一般に使用されている乾式耐火壁は中心周波数125ないし4000Hzとなってています。

音に関しては、敏感な人とそうでない人の個人差があるので、新築であれば内覧の際に隣の部屋から音を出して確かめてみるなど、実際に体験してみることをおすすめします。

防災

超高層マンションの防災、おもに火災に対する対策は細かいところまで行き届いているといえるでしょう。

超高層マンションで火災が起きてしまったら大惨事となることは誰しもが思いつく懸念のひとつといえるでしょう。
建築の際に防災、特に火災対策は入念に行われているといえます。

戸境壁だけでなく、ドアやカーテン、絨毯にも防炎素材が使われています。
それだけでなくスプリンクラーや防火シャッターなど、どこかの部屋から火災が起きたとしても燃え広がらない工夫がされており、その点は安心できる構造になっています。

また超高層マンションの場合は、必ず屋上に緊急用ヘリポートを設置することが法律で義務づけられていることもあり、万が一のケースでも対応できる構造になっています。

内廊下設計

集合住宅の場合、入り口から自宅まで続く廊下は内廊下方式と外廊下方式という二種類の構造のいずれかで作られています。

外廊下方式というのは一般のマンションによく利用されている、共有の廊下を外部に露出させている構造のことをいいます。
外廊下方式は悪天候の場合雨や強風にさらされてしまうという弱点があります。

超高層マンションでは入り口を入ったら自分の部屋まで一切外気に触れることのない内廊下方式を採用しています。内廊下方式は天候に左右されることなく安心して自宅までたどり着くことができます。

ホテルの廊下を想像していただければ内廊下のイメージをつかむことができるでしょう。

超高層マンションの場合は内廊下にも空調がなされているところもあり、快適な生活の一端を担っています。
また外廊下方式と違い、住戸への出入りをほかの住人に見られることもなく、プライバシーを守る点でも優れた構造の一つといえるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

超高層マンションには憧れるけれど、実際の構造がどうなっているのか心配です

構造に関してはあらゆる配慮がなされていて、安全と住み心地の良さが優先されています

クジラ先生
クジラ先生

設備

超高層マンションのサービスは至れり尽くせりといえましょう。
多岐にわたるサービスについて見てみましょう。

コンシェルジュサービス

コンシェルジュという言葉はフランス語でアパートメントの管理人という意味を持っています。

もともと日本ではホテルに常駐する案内人をコンシェルジュと呼んでいましたが、近年は日本の超高層マンションの案内係を指す意味にも使われています。
最近では住民のあらゆる要望に応えられるようにコンシェルジュサービスを常駐させる超高層マンションが増えています。

具体的なコンシェルジュサービスとしては下記のものがあげられます。

  • 来訪者の対応や案内
  • タクシー、ハイヤーの手配
  • クリーニング業者への取り次ぎ
  • 宅配業者等各種業者への取り次ぎまたは紹介
  • 共用施設の利用に関するサポート
  • 備品の貸し出しまたは返却
  • 日常品の販売
  • コピーまたはFAXサービス
  • 宅配便、郵便などの代理発送
  • クロークサービス
  • その他困ったときのサポート

それぞれの超高層マンションによってサービスの内容は異なります。
共通していることは、コンシェルジュサービスは住民の管理費で運営されているということです。

またコンシェルジュの質もそれぞれの超高層マンションによってまちまちです。

有能なコンシェルジュがいる超高層マンションでは、上手にコンシェルジュを利用することで質のよい生活を送ることができるでしょう。

ダストステーション、ディスポーザー

生活を送る上でゴミ捨ては欠かせない日常です。
超高層マンションでは少しでもゴミ捨ての負担を軽くする対策が立てられています。

超高層マンションの場合、日常のゴミ捨てはフロアごとに設置されているダストボックスに捨てるようになっています。
ほとんどの超高層マンションでは365日24時間、いつでもゴミを捨てることができるようになっているので、ゴミ捨てに関してのストレスを感じることはないでしょう。

中には分別をせずに捨てることができる超高層マンションもあります。

キッチンで出る生ゴミ対策としてはディスポーザーが備えられており、簡単に処理をすることができます。

ディスポーザーとは調理の際に出た生ゴミを粉砕し処分する装置のことをいいます。

キッチンシンクの真下に備え付けられており、いちいち生ゴミとして自分でまとめて出す必要はありません。

ペット

超高層マンションでは制約内であればペット飼育可というところが圧倒的に多いです。

ペットも家族の一員であり、人間とペットは共生するという考え方からです。

制約とは動物の種類や、頭数の制限等については管理規約で定められています。
ペットを飼う際のルールとしては共有部分ではケージに入れて移動するなどがあげられます。

ペット用の設備が設けられている超高層マンションも少なくありません
例えばペット専用の足の洗い場や散歩中の犬の汚物を処理する汚物ダストなどです。
なかにはペット専用のエレベーターなども設置されている超高層マンションもあります。

毎月かかる費用

超高層マンションでは購入時の代金だけでなく月々にかかる費用があります。
主なものとして下記の費用が上げられます。

超高層マンションで毎月かかる費用は?

管理費

超高層マンションでは毎月管理費を支払うことになっています。

管理費の用途としては下記のものがあげられます。

  • エレベーターなど共有施設の運用のための費用
  • 警備員や清掃員などスタッフの人件費
  • 共有部分の光熱費
  • 管理組合の運営のための費用
  • 共有設備の点検または保守のための費用
  • 共有部分の地震保険または火災保険などの掛け金

快適に暮らすための運営費用は住民たちの管理費から出費されています。

平成30年度に国土交通省が行った超高層マンションの管理費の平均金額は1万5,726万円となっています。

一般にマンションの管理費は必要経費をマンションの戸数で割った金額となっていますので、戸数が多ければその分割安となるのです。

修繕積立金

修繕積立金とは建物を定期的に修繕するための積立金です。
支払う金額としては月に1万2,305円となっています。
これは一般のマンションの修繕積立金の平均1万1,060円に比べるとやや割高になっています。

超高層マンションの大規模修繕工事は普通のマンションとは違い、構造上工期も長く費用もかかります。

高層階は足場が組めないため、屋上から外壁の修繕をするなど工法も一般のマンションとは全く違うのです。
ほかにも配管の交換や高層エレベーターの交換なども行いかなり大がかりな工事になります。
費用がかかるだけでなく工事中は住人も不自由を強いられることがあります。

また超高層マンションによっては大規模修繕費用が不足しているところもあります。
その場合修繕積立金が値上がりする可能性があることを計算に入れておく必要があります。

固定資産税

超高層マンションの固定資産税については平成29年度に行われた税制改正により見直しがされました。
それまでは床面積だけを考慮した算出方法でしたが、平成30年度以降に建設された20階以上のマンションに関しては階層によって税額が異なる算出方法に変わったのです。

この法改正によって、分譲価格に合わせた税率がかけられるようになったため、高層階に住む人にとっては増税になり低層階に住む人にとっては減税になりました。

購入の際には固定資産税のことも考慮に入れる必要があります。

超高層マンションに住むメリット、デメリット

超高層マンションに住むことのメリットとデメリットを見てみましょう。

メリット

超高層マンションに住むことのメリットとしては、下記の点があげられます。

  • 様々なサービスによって快適な生活が送れる
  • 交通の便がいい
  • 眺望がいい
  • 近隣の公共設備が充実している
  • セキュリティーが行き届いている

以上の点がメリットとしてあげられます。

総合的に見て安全で快適な生活を送ることができる点が超高層マンションのメリットといえるでしょう。

超高層マンションに住むメリット

デメリット

一見便利そうに見える超高層マンションでもデメリットがあります。

具体的なデメリットとしては下記の点があげられます。

  • 停電になったときにエレベーターが使用できない
  • エレベーターの待ち時間が長い
  • 風が強く落下の危険もあるため洗濯物や布団が干せない
  • 管理費が高い
  • 地震が起きたときの揺れが激しい

超高層マンションに住むことのデメリットとしては上記の点があげられます。

超高層マンションに住むデメリット

超高層マンションの売買について

これから超高層マンションを購入しようと考えている人や何らかの事情で超高層マンションを売却しようと思っている人も少なくないでしょう。
超高層マンションの売買の手順や気をつけるべき点についてみてみましょう。

超高層マンションの購入

超高層マンションの購入を検討している人は少なくありません。
では超高層マンションの価格は実際にどれくらいなのでしょうか。
また購入者の平均年収についてもみてみましょう。

超高層マンションの価格の相場

超高層マンションというと、まず思い浮かぶのが価格の高さでしょう。
では実際にはどれくらいの金額なのかを表にしてみました。

地区価格目安
東京都渋谷区1億3,000万円〜1億9500万円
東京都品川区3,800万円〜2億800万円
東京都中央区4,500万円〜1億円
東京都港区5,800万円〜8,500万円

地区や住む階数、間取りによって同じ地区でも幅広い価格帯になっています。

購入者の平均年収

超高層マンションと聞くと、普通の会社員では手の届かない印象を受けますが、実際の購入者とは年収がいくらなのかをみてみましょう。

購入者の年収年収1,000万円以下年収1,400万円以下年収2,000万円以下年収2,000万円以上
都心19%15%8%10%
首都圏郊外20%15%10%15%
関西15%15%10%17%
その他46%55%72%58%

上記の表のように、実際に超高層マンションを購入する人は必ずしも富裕層とは限りません
年収1,000万円以下の層も超高層マンションを購入しています。

超高層マンションの購入手順

では実際に超高層マンションを購入する際にはどのような手順を踏むのでしょう。

個人で超高層マンションを含む不動産を購入するためにはまず超高層マンションの売買を手がけている不動産会社を探すところから始まります。
その際、希望する物件のある地区の不動産会社に連絡をとると購入はスムーズに進む可能性が高いです。

では超高層マンションを購入する際の流れを見ていきましょう。

超高層マンション、購入の手順

超高層マンションを購入する際には下記のような流れになります。

  • 価格などの希望条件に沿った物件を探す
  • 希望の物件を扱う不動産会社とコンタクトをとる
  • 住宅ローンを利用する場合は金融機関と相談する
  • 実際に物件を見学に行く
  • 住宅ローンを申し込む
  • 条件が整ったら売買契約を結ぶ
  • 最終的な決済および引き渡しをする

まず自分がどのようなマンションに住みたいのかを考え、不動産会社のホームページを見たり、実際に不動産会社に足を運び希望に添う物件を探します。

不動産会社のホームページでは、希望の条件を入力するだけで、簡単に希望する条件に該当する物件を探してくれるサービスを行っています。
是非利用してみましょう。

興味のある物件を見つけたら、その物件を扱っている不動産会社とコンタクトをとります。
不動産会社に物件の詳細を聞き、気になる点などを確認します。

次に資金調達の計画をたてます。
住宅ローンを利用する場合は、頭金を入れるか、また月々の支払いはどの程度まで可能なのか、何年のローンを組むのかなどの計画をたて、金融機関と相談をします。

資金のめどがついたら、不動産会社に仲介を依頼します。
不動産会社は超高層マンションの売買に慣れている会社を選ぶことがポイントです。

気になる物件をいくつかピックアップし内覧をします。

購入する物件を決めたら金融機関に住宅ローンの申し込みをします。

住宅ローン手続きの流れ

住宅ローンの審査に通ったら不動産会社と売買契約を結びます。

売買契約の成立と同時に物件の引き渡しと決済を行います。

上記が購入の流れです。

超高層マンションの購入の際は不動産会社選びが最も大切なポイントといえるでしょう。
それぞれのマンションによって特色が違うので、自分の価値観と照らし合わせ何を最も重視するかを考える必要があります。

また購入した超高層マンションを将来売却する予定がある人は、売却の際に少しでも有利に売却できることを考えて購入することも必要です。

超高層マンションの売却

超高層マンションを売却する際にはどのような手順になるのでしょうか。
売却の流れについて説明したいと思います。

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 不動産会社に売却の仲介を依頼する
  • 売却活動をする
  • 買い手が決まったら売却契約を締結する
  • 不動産の引き渡しおよび決済

以上の手順を踏んで売却を行います。

マンション売却の流れ

まず複数の不動産会社に査定を依頼します。
査定をして不動産会社を決める際には、エリアにも気をつけましょう。

なるべく売却する物件のあるエリア内の実績のある不動産会社は地域性による売却のノウハウを持っており、
よりよい条件でより早く売却する可能性が高いからです。

また念のため口コミも参考にすることで、より客観的に不動産会社を選ぶことができます。

不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。

媒介契約を結んだ後は、不動産会社が売却のための活動を始めます。
売り手はその間に内覧希望があった場合は内覧をしてもらわなければなりません。
内覧の際は少しでもよい印象を持ってもらうために、痛んでいる箇所はメンテナンスをするなどして室内をなるべくきれいに保つ工夫をしましょう。

納得のいく買い手が見つかったら売買契約を結びます。
売買契約を結ぶ前に購入申込書という書類を提出することになっています。

購入申込書は契約書とは違いキャンセル可能な書類です。
問題がなければ、なるべく早めに正式な売買契約書を結ぶ必要があります。

契約を結んだ後に決済および物件の引き渡しになります。
引き渡しの際は登記申請の確認や決済、関係書類などの受け渡しが行われます。
このときに固定資産税の精算なども行われます。
手続きが終了したら売主は買主に鍵を渡し売却は終了します。

不動産を売却した際に利益を得た場合は翌年に確定申告をする必要があります。
該当する場合は忘れずに確定申告をしましょう。

売り時を判断する

超高層マンションを売却する際には売り時を見極める必要があります。
売却をしたいと思っても高値で買ってくれる買い手がいなければ思ったような売買は成立しません。
ではどのようにして売り時を判断すればよいのでしょう

中古マンション相場をみて売り時を判断する

中古マンションの価格の相場を見て売り時を決める方法です。
中古マンション市場は設備や立地などで相場が決まります。
市場の相場が高ければ、今住んでいるマンションを高値で売却することができるのです。

複数の不動産会社に査定を依頼し、実際にいくらくらいの価格で売りに出すことができるかを確認してみましょう。

不動産相場の動きからタイミングをはかる

金利相場から判断する

金利から売り時を判断することもできます。
金利が低ければ住宅ローンを組みやすい時期といえるでしょう。
低金利の内にマンションを購入しようと考える人はすくなくありません。
金利は変動するので将来的に金利が高くなることも考えられます。

金利が低い時期は売り時と考えてよいでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

マンションの売買は手間と時間がかかりますね

大事なことは売買のスケジュールをきちんと立てておくことですね

クジラ先生
クジラ先生

売買をする前に知っておきたいポイント5つ

超高層マンションの価格は変動する可能性がある

超高層マンションに限らず、不動産には定価という概念はありません。
不動産の売買は常に時価で行われるので、近隣の街の再開発や商業施設の閉鎖や移転などの周囲の環境の変化や社会情勢によって価格は変動します。

時価の変動に関しては日頃から国土交通省などが発信している情報を把握しておく必要があります。

売却の際の査定依頼のコツ

超高層マンションを売却するときには、最初にマンションの新規分譲時に販売した会社に査定をしてもらいましょう。

販売元の会社であれば売却しようとしている物件について細かい点まで把握しているため、より正確な査定金額を出すことができるからです。
またその物件がどのような需要があるかもよく把握しているので売却活動を的確に行ってくれる可能性が高いからです。

基本的に査定は複数の不動産会社に依頼する必要があるので、販売元の会社だけでなくほかの不動産会社にも査定をしてもらいましょう
インターネットの査定サイトを利用することで、短時間で複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

買い取り保証を利用する

住宅ローンの残債がある状態で売却をする場合は、売買契約を結ぶ前に残金を支払っておかなければなりません。

仲介契約を結んだ時点ではマンションがいくらで売却できるか、または本当に買い手がつくのかという不安があります。
仲介をしてくれる不動産会社には買い取り保証というシステムがあります。

これは決められた期間内に買い手がつかなかった場合、不動産会社が買い取ってくれるシステムです。

買い取り保証は不動産の買い換えの際によく使われます。
デメリットとしては買い取りの場合、価格は仲介で売却した場合よりも低くなる傾向があります。
しかし前もって金額がわかることで、新しく購入する住宅の予算を立てることができるので買い換えを考えている人にはよい方法といえるでしょう。

売却の際は一般媒介契約を

媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の三種類の契約方法があります。
超高層マンションの売却を考えたときは一般媒介契約を結ぶようにしましょう。

ほかの二つの契約方法と違い、一般媒介契約であれば同時に複数の不動産会社に売却を依頼することができるので、それぞれの会社に競争意識が生まれ、よりよい条件で売却できる可能性が高くなります。

専任媒介と一般媒介の仕組みと違い

超高層マンションはブランド価値が高いため、今でも人気の不動産です。

少しでも高く売るためには不動産会社や契約方法の選択が売値に大きな差をつけることにつながります。

購入の際には経費に注意

超高層マンションでかかる経費としては、管理費、大規模修繕費そして固定資産税があります。
部屋そのものの価格だけでなく、経費も計算に入れて予算内に収めるようにしましょう。

特に管理費や大規模修繕費は入居してから値上げされる可能性も高く注意が必要です。

多少の余裕を持って予算を組むことをおすすめします。

こざかな生徒
こざかな生徒

マンションの売買にはコツがあるんですね

コツを掴むためにも、不動産会社とはなるべく密に連絡を取るようにしましょう

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

2000年の建築ラッシュで超高層マンションは一躍注目を集めました。
20年たった今、超高層マンションを取り巻く問題点が数多く浮かび上がっています。
築20年ということで大規模修繕の時期を迎える建物も多く、修繕費不足などの問題点が露わとなったのです。

その一方で、超高層マンションならではの暮らしやすさを選ぶ人が増えていることも事実です。
超高層マンションを自宅として選ぶ人の多くは選んだ理由として第一に交通の利便性をあげます。
実際によく売れる超高層マンションは、都心の交通の便がよい場所にある物件です。

超高層マンションに求められているのは、より便利でより快適な生活なのです。
今や超高層マンションは決して富裕層だけのものではありません
現在住宅ローンを利用し、超高層マンションを購入する層は厚くなっています。

また何らかの理由で超高層マンションを売却する人もいます。
超高層マンションの売買にはコツがあるので、あらかじめ少しでもよい条件で売却できるように対策を立てましょう。
不動産の売買は大変手間のかかることです。
不動産会社とは綿密な連絡を取り信頼関係を築いた上で、細かいスケジュールを立てておくことが必要です。

書類作成などの手続きも欠かせないことから、不動産売買は最後まで気を抜くことはできません。
プロに任せられる部分はそれぞれのプロに依頼して全体的にスムーズな取引を心がけることが大切です。

不動産売買成功の鍵を握るのは、よい不動産会社と巡り会うことです。
売買に適した不動産会社選びをして、より自分の希望に添った売買を成功させましょう。

超高層マンションは一般人でも出来る?売買する前に知るべきポイント5つ
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