家を建てるための土地はどうやって探すの?土地選びで失敗しない3つのチェックポイント | 鯨鑑定士の不動産売却
家を建てるための土地探しの方法とは?失敗しない3つの方法教えます

家を建てるための土地探しの方法とは?失敗しない3つの方法教えます

2020.8.28

2020.8.28

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家を建てるためにはまず土地を手に入れなければいけません。
土地を購入し、その後に購入した土地に家を建てていくことになります。
理想の家を建てるためにも土地選びは非常に重要です。

ではどうすれば土地選びで失敗せず、思い描いていた通りの土地を手に入れられるのでしょうか?
ここでは土地選びのポイントを紹介していきます。
どのような点に気をつければ良いのかを把握し、理想の土地を見つけられるようになりましょう。

土地選びに失敗しないための3つのチェックポイントを含め、知っておきたい情報をそれぞれ解説していきます。

土地の購入時に気をつけるべき3つのチェックポイントポイントとは?

土地を購入することになったら、まずは3つのチェックポイントを考えるようにしましょう。
土地選びで重要になる3つのチェックポイントは以下の通りです。

  • 買うべきでない土地か
  • 価値のある土地か
  • 土地の相場を知る

この3つに注意することで、理想の土地を見つけやすくなり、購入価格も適正な金額に抑えられます。
土地の購入を決断したら、主にこの3つのポイントを意識しながら探してみましょう。
3つのポイントをクリアできる土地があれば、その土地は自分にとって非常に価値の高いものとなる可能性が高いと言えます。

こざかな生徒
こざかな生徒

家を建てるためにも土地選びはとても重要なんですね

良い土地を見つけられなければ、理想の家を建てることも難しくなってしまいます

クジラ先生
クジラ先生

買うべきではない土地とは?

ここからは土地選びの際、買うべきではないと判断できる土地について紹介します。
買うべきではない、つまりなんらかのマイナス部分があり、あまり家を建てるのに適していなかったり、家を建てても良い環境にならないといった土地のことになります。

良い土地を見つけるためにも、まずはどんな土地が悪い土地なのかを知り、買うべきではない土地を候補から外していくことが大切です。

何も知らずに土地選びをしてしまうと、いざ家を建てる時や、建てた後に思わぬトラブルが起きて後悔してしまうこともあります。

問題なく家を建てるためにも、どんな土地が良くない土地なのかを知りましょう。

道路に接していない土地

土地を購入しその上に家を建てるという場合、土地が道路に接しているかが非常に重要なポイントとなります。
というのも、都市計画法において、住宅は住宅のどこか一面が道路に接してなければいけないという決まりがあるからです。

道路の幅は4メートル以上と具体的に数字が設定されています。

つまり住宅はある程度の幅を持った道路に接した土地でないと建てることができないのです。

もし道路に接してない土地に家を建てたい場合は、家の建築に併せて最低でも2メートルの幅を持つ道路を作らなければなりません
道路を作るとなればその分費用がかかり、予算をオーバーしてしまう可能性がありますし、道路を作る分だけ土地が狭くなります。
家の間取りを変更するなどの調整をしなければならず、計画に大きな狂いが出てしまうでしょう。

多くの土地は道路に面していますが、すでに建てられている住宅の奥にある土地など、どの面も道路に接していないというケースも見られます。
不動産会社などからも事前に説明はありますが、道路に接しているかどうかはしっかりと確認しましょう。

もし道路に接していない場合、家を建てるには道路を作る必要があります。
もちろん良い土地であれば道路を作ってでも購入し、家を建てる価値があると言えますが、その判断をするためにも道路に接していない土地には家を建てられないという決まりについて知っておきましょう。

地盤の弱い土地

地盤の状態もチェックしておきたい1つです。
とはいえ、地盤調査は不動産会社が行っていますので、不動産会社に地盤の状態を聞けばすぐに教えてもらえるケースがほとんどでしょう。
そのため極端に弱い土地などは事前に説明があるはずですし、知らず知らずのうちに購入してしまうということはまずありません。

ただし、地盤の弱い土地に家を建てると家が傾いたり、面倒なトラブルに発展する可能性があります。

また、地震などの災害によって地盤沈下するなどのトラブルも考えられますから、地盤の状態は必ずチェックしなければなりません。

埋立地に作られた土地だったり、歴史的にも地盤が弱いとされるような土地は、不動産会社ともよく話をして購入するかどうか決めましょう

予算や立地の関係などもありますが、もし地盤が弱いということであれば、できれば別な土地を探したいところです。
家を建てた後、傾いたり沈むなどして大きなトラブルに発展するリスクが生まれてしまいます。

土地の周囲に消火栓がある

消火栓を目にすることはよくあると思いますが、いざという時のための消火栓が思わぬ事態を引き起こす可能性があります。

というのも、道路交通法によって消火栓の設置されている場所の周囲5メートルには車を駐車してはいけないという決まりがあるからです。
消火の際の妨げにならないよう、消火栓の近くには車を停められないようにしているわけですが、家の近くに消火栓があると駐車禁止、つまり車庫も作れなくなります
車を停められないのですから、当然車庫も作れないのです。

家を建てたら車庫を作ってマイカーを停めておきたいというケースも珍しくありませんが、近くに消火栓があることで予定変更を余儀なくされることがあります。

消火栓の周囲5メートルと具体的な距離が決められていますので、土地を購入する際は消火栓の位置も確認しておきましょう。

特に車をお持ちの方にとっては非常に重要なポイントです。
いざ家を建ててから車が停められないなんてことがないように気をつけましょう。

土地の広さや形は適しているか?

土地を購入する場合、多くの方はまず広さをチェックするでしょう。
同時に形がどんなものかもチェックするでしょうし、意識しなくても注意するポイントと言えます。
ですが土地探しをする時は改めてこれらの点に注意するよう意識しておくのも重要です。
土地の広さが自分の理想通りでなければ思い描いていた家も建てられません。
庭があったり、駐車スペースを作るなどするなら、家の分だけでなく余分なスペースも必要になります。
土地の広さが十分かどうかはもちろん、形にも注目しましょう。

たとえば、縦長の土地や横長の土地だと、家の方も縦長・横長になります。
希望どおりの間取りを実現できない可能性があり、さらに住心地にも影響を与えてしまうかもしれません。

こうした形の良くない土地というのは人気が少なく、価格が安いという特徴もあります。
安いからと購入してしまうと、後で後悔するかもしれません。
また、購入価格が安いということは将来的に土地を売る時にも安い値段で売らないと買い手が見つからないということです。

将来的に土地を売ることもあるかもしれないと考え、土地の広さだけでなく形にも注目しましょう。

理想の家を建てるためにも重要な情報です。

環境の悪い土地

環境の悪い土地を購入してしまうと、家を建てて暮らしていく中で不便な思いや、快適でない生活をすることになってしまいます。
どういう環境だと悪いと言えるのかですが、いくつかあるのでまとめておきましょう。

日当たりが悪い周囲に店舗など施設がない交通の便が悪い
昼間も日が入らず暗い買い物などがしにくく不便移動が不便(マイカーを持っていれば解決する場合も)

このような要件を満たす土地は環境が悪いと言えます。

たとえば日当たりに関しては、多くの方が気にしている点ではないでしょうか。
やはり窓からしっかりと日光が入り込み、昼間は明るい家の方が精神的にも気持ち良くて快適です。
ですが土地に勾配があったり、周囲に高い建物が建っていたりすると、日光が遮られて昼間でも薄暗い環境になってしまいます。
これでは気分も良くないですし、事前に日当たりもしっかり確認しておきましょう。

また、周囲にお店をはじめ学校や病院といった公共施設があると普段の生活も便利です。

駅に近い、バスがよく走っているなど、交通の便も重要です。

こうした点もチェックし、実際に暮らし始めてからのことも想像すると良い土地を見つけやすくなります。

買うべきではない土地とは?
こざかな生徒
こざかな生徒

まずはどんな土地が家を建てるのに不適切か知ることが大事ですね

良くない土地を見極めるだけでも、土地選びで成功する確率が高くなります

クジラ先生
クジラ先生

どんな価値のある土地かを見極めよう

全国にはさまざまな土地が販売されています。
1つ1つの土地にはそれぞれ特徴があり、中には高い価値を持っている土地もあります。
価値が高ければ高いほど値段も高くはなりますが、家を建てるのに最適でどんな価値を持っているのかチェックすることも重要です。

特に自分の中でこんな土地が良いと具体的に決まっている場合は、その希望に沿う土地かどうかをきっちりと見極めましょう。
そうすれば理想の土地を手に入れ、さらに理想の家を建てられます。

逆に価値のない土地だと、思うような家を建てることができなくなるかもしれません。

では土地にはどんな価値があるのかを見ていきましょう。

地盤が強い

買うべきでない土地として地盤の弱い土地を挙げましたが、逆に地盤の強い土地は高い価値を持っていると言えます。
というのも、地盤が強いと豪雨や地震などの自然災害に強くなります。
地盤沈下を起こしたり、液状化現象によって家が傾くといったトラブルの防止につながるのです。

また、地盤が弱い土地の場合、こうしたトラブルを防ぐためにも家を建てる前に地盤を補強する工事が必要になったりします。
家が完成するまでの時間が長くなるだけでなく、補強工事のための費用も必要になります。
つまり余計な時間とお金がかかってしまうのです。

こうしたマイナス面を考えると、地盤が強いかどうかは非常に重要です。
土地の面積や値段だけでなく、地盤が強いかどうかも調べておきましょう。

埋立地などは地盤が弱いケースが多いので気をつけなくてはいけません。
また、過去に災害などで地盤沈下を起こしているような場所も要注意です。

信頼できる造成業者選びのポイント

インフラが整っている

土地に道路が面しているかをはじめ、水道は通っているか、電気は通っているかなど、インフラの整備状況も土地の価値につながります。
極端な話、水道も電気も通っていない土地に家を建てるとなれば、追加の工事を行って水道や電気を通さなければいけません。
当然費用が発生しますので、予算オーバーの可能性も出てきます。

こうならないためにも、あらかじめインフラがしっかりと整っている土地は良い土地だと言えます。
現在の日本では多くの土地で特に問題ないはずですが、これまで住宅が建てられたことがなく、水道が通っていないということも考えられます。

土地選びの段階でインフラの整備状況を確認し、本当に買うべき土地かを見極めましょう。

土地の広さなどの条件が完璧で、インフラの追加工事を行なう価値があると考えられるなら良いのですが、そうでないなら別の土地を探すことも検討すべきでしょう。

周囲の環境もチェック

土地そのものの状況だけでなく、周囲の環境もチェックしておきましょう。
たとえばお子さんがいるのであれば、すぐ近くに学校があれば毎日の通学が楽になります。
大きなスーパーやデパートなどの大型施設があれば買い物が楽になりますし、公園があれば気軽に遊びに行けます。
どんな施設が必要かは各家庭によっても違いますが、自分たちが必要とする施設が近くにあると非常に便利です。

土地選びをする時は周囲の環境もチェックし、特にどんな施設が建てられているのかに注目しましょう。

交通量や道路の広さなども見ておくと、安全性も確認できます。

また、近所の家もチェックし、実際に家を建てた時の日当たりもチェックしておくのがおすすめです。
家にまったく日が入らないようだとかなりのストレスになります。
晴れた日にしっかりと家の中に光が入り、明るい環境になるかどうかも重要です。

こうした周囲の影響を受けるような部分も事前にチェックしておくと、土地選びで失敗することが少なくなります。

自治体独自の制度などはあるのか

直接土地には関係しませんが、国内の各自治体では独自の制度を設けていたりします。
お子さんのいる家庭だと児童手当が該当したり、また医療補助制度などを設けている自治体もあります。
さらに人口減少に悩まされている自治体などは、移住のための補助制度を設けていたりもします。

こうした制度を活用できると、より便利によりお得に土地を購入し家を建てられたり、その後の暮らしが快適になったりします。
良さそうな土地が見つかったら、その土地がある自治体の補助制度も確認しておくのがおすすめです。

どんなに良い家を建てることができても、その後の暮らしが不便では意味がありません。
家を建ててから長い間その地域で暮らすわけですから、むしろ家を建ててからが本番と言えます。

住みやすい地域かどうかを見極めることも大切なのです。

理想の家を建てられるか

家を建てるために土地を購入する場合、理想の家を建てることができるかどうかも大事な部分となります。
家というのは購入した土地に自由に建てられるわけではなく、建築面積、つまり家の広さや高さなどが決められています
そのため土地選びに失敗してしまうと、自分が理想としていた間取りの家が建てられなくなる可能性まで出てくるのです。

土地を購入してから思ったような家が建てられないと知り後悔するなんてことがないよう、事前に理想の家が建てられるかもチェックしましょう。
そこで重要になってくるのが、以下の情報です

  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 高さ制限

これら3つによって各土地に建てられる家の広さや高さなどが変わってきます。
土地を選ぶ際にはこれらの情報もチェックし、どんな家が建てられるのかを把握しておきましょう。

では3つの情報がそれぞれどんな意味を持つのか、表にまとめてみます。

建ぺい率  容積率高さ制限
土地面積に対して建てられる家の面積の割合土地面積に対して建てられる家の総延床面積の割合建てられる家の高さ制限

以上のように土地によって建てられる家の広さや高さが変わります。

土地によっては希望する面積の家が建てられなかったり、高さが不足したりする可能性があるのです。
後になってから困らないよう、土地選びの段階で建ぺい率や容積率、高さ制限についても確認しましょう。

まず建ぺい率ですが、建築面積÷敷地面積×100という数式で求められます。
建築面積と敷地面積さえ把握していればすぐに建ぺい率を知ることができるのです。

次に容積率ですが、延床面積÷敷地面積×100という数式で求められます。
どちらも簡単な計算をすれば良いので、気になる時はすぐに計算をして把握しておけば良いでしょう。

最後に高さ制限ですが、厳密には3つの高さ制限が設けられています。

  • 絶対高さ制限
  • 北斜面線制限
  • 道路斜線制限

以上の3つです。

絶対高さ制限というのは、土地においてこれ以上の高さは建ててはいけないという決まりです。
北斜面線制限は北側にある隣の土地への日当たりを確保するための制限で、最低限の日当たりを確保するために高さ制限が行われます。
道路斜線制限は道路の邪魔にならないようにするための高さ制限です。

土地によってどの制限が適用されるか違いますので、事前に確認しておきましょう。

高さ制限も把握しておかないと、家が想定していた高さにできないなどの問題が発生します。

建ぺい率と容積率は自分でも計算できますが、高さ制限に関しては地域によって状況が違うため、不動産屋などに確認するのが確実です。

どんな価値のある土地かを見極めよう
こざかな生徒
こざかな生徒

土地の価値を見極めることで良い家を建てられますね

良い土地でないと理想の家を建てるのも難しくなります

クジラ先生
クジラ先生

土地の相場を知ってお得に購入しよう

土地選びでは土地の値段も重要な要素になってきます。
予算が無制限で、どんなに高い土地でも良さそうなら買えるという方はほとんどいないはずです。
大半の方は土地の購入に使える予算が決まっており、その中で良い土地を見つけないといけません。
無駄な費用を使わないためにも、土地の相場を知ることはとても重要なポイントになります。

では土地の相場はどうやって知ればよいのでしょうか?
ここからは土地の相場について紹介します。

相場の調べ方

土地の相場は自分で調査することが可能です。
調べ方さえ知っておけば、気になる土地を見つけた時に相場を調べ、販売価格が適正かどうかを判断できるわけです。

土地の相場の調べ方には主に3つの方法があります。

  • 相続税路線価を調べる
  • 地価公示を調べる
  • 取引事例を調べる

以上3つの方法によって土地の相場をある程度調べられるようになります。
それぞれの調べ方について詳しく見ていきましょう。

相続税路線価について

相続税路線価は国税庁のホームページから詳しく調べることが可能です。
土地のある地域を選択し、該当する地域を見つけることが土地の相場が見えてきます。
道路の路線価を調べることが可能で、路線価から土地の価値を計算する形となります。
具体的には相続税路線価÷0.8という計算をすることで、道路に面した土地の相場が計算できます。

たとえば相続税路線価が20万円だった場合、20万円÷0.8となり、答えは25万円となります。
1平米あたりの土地の相場の目安が25万円となるのです。

あくまでも目安ですが、土地の価値が判断できて便利です。
おおよその土地の価値をこの計算で出すことで、事前に土地がいくらくらいになりそうか、いくらなら適正な価格かを判断できます。

国税庁のホームページから簡単に検索できるのも便利で助かります。

地価公示について

地価公示は国土交通省のホームページから調べられます。
地価公示都道府県地価調査というメニューがありますので、そこから該当する土地のある住所を入力し調べましょう。
そうすることで1平米あたりの地価を確認可能です。
地価は適正な価格で取引するために国が公表しているデータなので、相場を知るには非常に役立つ数字だと言えます。

ただし、公表されているというだけで、この価格で必ず取引しなければいけないという決まりはありません。

そのため実際の土地の価格は地価よりも高いことがあったり、逆に安いこともあります。
人気の高い土地だとやはり高くなりやすく、人気のない土地は安く抑えられる傾向が見られます。
地価公示も1つの目安として捉えましょう。

また、地価公示はすべての土地で設定されているわけではなく、日本全国の一定のポイントで公表されています。
そのため該当する土地に一番近い地価公示を参考にするという形になります。

購入を検討している土地の地価をピンポイントで調べられるわけではない点に注意しましょう。

地価形成の3つ

取引事例について

取引事例は国土交通省が運営している土地総合情報システムというホームページから調べられます。
不動産取引価格情報検索というサービスで検索できる形で、該当する地域を選択すると地図が表示されます。
地図上の好きなポイントをクリックすることでそのエリアに土地の取引事例が表示されます。

過去に実際に行われた取引の金額などがわかるため、より具体的な相場を知ることが可能です。
過去のデータのため現状では相場も変わっている可能性はあるものの、実際の取引事例ということでとても参考になります。

ただし、地価公示と一緒で該当する土地の取引事例を見られるとは限りません。
ある一定のエリアについての取引事例といった形で、周囲も含めて全体的な土地の相場観を調べるためのサービスと考えるのが良いでしょう。

いずれにしてもある程度の相場がわかれば、土地の購入時に役立つ情報となるのは間違いありません。

相場を知る理由とは

そもそもなぜ土地の相場を知っておく必要があるのでしょうか?
理由としては土地を探している中で、1つ1つの土地が高いか安いかを判断するためです。

たとえば良い土地があり、不動産屋に話を聞いたところ坪30万円の土地ですと言われたとしましょう。
坪30万円という情報だけでは、それが高いのか安いのかまったく判断できません。
そこで相場が重要になってくるのです。

その土地の相場が坪25万円だったとして、そのことを事前に知っていれば、坪30万円という金額は少し高い額だとわかります。
逆に坪20万円で売りに出されていれば、相場よりも安いとわかります。

このように相場という基準があることで、土地の値段が高いのか安いのかを瞬時に判断できるようになるのです。
いかに相場が重要な情報かおわかりいただけたと思います。

良い土地を適正な値段で購入するためにも、相場は必ずチェックしておかないといけないのです。

土地の販売価格は相場よりも高いことが多い

相場を知ることで土地の適正な値段がわかります。
となると相場通りの値段で購入するのがベストとなるわけですが、現実的にはそう簡単ではありません。
というのも多くの土地は相場よりも高めに設定されているからです。

たとえば坪20万円が相場の土地があったとしても、販売価格は坪23万円だったりと、若干ですが高く設定されているケースが一般的です。
土地を売る側としては少しでも利益が出た方が良いですし、相場よりも高めに売り出すことは珍しくありません。

相場よりも高いから悪質というわけではありません。
これが普通のことなのだと考えましょう。

もちろん相場を大きく超えて高い値段なのは損をしますし避けるべきですが、少し高いくらいであれば大きな問題はありません。
必ずしも相場通り、相場よりも安い土地を探さないといけないわけではないので、多少高めでも候補から外さないようにすると、結果的に良い土地を見つけやすくなります。

土地の購入では交渉も基本

良い土地が見つかり、購入しようかという段階まできたら、値段について売主と交渉することもごく普通のことです。
先程土地の価格は相場よりも高めなことが多いと紹介しましたが、値段の交渉があることも踏まえて高めに設定していることも珍しくありません。
つまり、交渉次第では最終的な値段が相場通りになることも十分にあり得るのです。

逆に言うと、交渉をせずに言い値で即購入してしまうと、安くできるチャンスを逃してしまうことにもなります。
良い土地を見つけたら、まずは交渉をしてみましょう。

必ず成功するとは限りませんが、うまくいけば土地の値段を少し下げることが可能です。
交渉したり、値下げを要求するのは失礼ではないか、売ってくれなくなるのではないかと感じる方もいるかもしれません。
ですが土地の取引で値段交渉は一般的な行為なので問題ありません。
気にせず希望がある時はそのことを伝えてみましょう。

相場よりも安すぎる土地には注意

土地を買う側からすれば、安ければ安いほど経済的な負担は減ります。
ですが相場と比較してあまりに安すぎる土地には注意しましょう。

一般的に土地の値段は相場通りであればお得と言えます。

にもかかわらず相場を大きく下回るような安い値段に設定している場合、なんらかの理由があると考えるべきです。
周りにお店などがまったくなく、生活するのにとても不便な思いをするとか、周囲の環境がとても悪いとか、なんらかの理由で買い手が全然見つからない土地の可能性があります。

安いからと飛びついてしまうと、家を建てて生活を始めてから後悔することになるかもしれません。

非常に安い土地が見つかったら、まずは不動産屋などになぜこんなに安いのか確認しておきましょう。
事情を知り、それでも購入して良いと考えられるなら問題ありませんが、トラブルの原因になったりもするので十分に注意しましょう。

土地の販売価格は相場よりも高いことが多い
こざかな生徒
こざかな生徒

土地の相場を知ることがお得に購入し、土地選びで失敗しないためのコツなんですね

相場を知らないと適正価格もわかりませんので、事前にしっかりと調査をしておきましょう

クジラ先生
クジラ先生

ここまで、土地の探し方について解説してきました。
土地選びで失敗しないためにも大きく分けて3つチェックポイントがあります。
これら3つのチェックポイントを把握し、理想の土地を適正な価格で購入できるようになりましょう。
そうすれば経済的な負担を最小限に抑えつつ、理想の土地、家を手に入れられます。

どんな土地が良いのか、悪いのかをはじめ、土地の相場を知ることが重要です。
特に相場に関しては土地の適正な価格を知るために必須で、必ず調べなければいけないと言ってもいいくらいです。

損をしないためにも、良さそうな土地が見つかったらまずは相場を調べることから始めましょう。
その後に土地の特徴などを見極めることで、本当に良い土地を見つけられるようになります。

家を建てるための土地探しの方法とは?失敗しない3つの方法教えます
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