新築売却は理由の説明がカギ?離婚が理由の時の相場よりも売却価格を高くするコツ | 鯨鑑定士の不動産売却・投資

新築売却は理由の説明がカギ?離婚が理由の時の相場よりも売却価格を高くするコツ

2020.8.16

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なんらかの事情で、新築の物件を売却したいというケースも珍しくありません。
新築売却ではなぜ売却しようと思ったのか、理由を説明することがカギになってきます。

なぜ説明が大事なのかをはじめ、新築売却で相場よりも高く売却するためのコツを見ていきましょう。
売却で損をしないためにも、どうすれば高く売却できるのかを知り、売却価格を少しでも高くできるよう工夫しなければいけません。

相場を知る方法や、ローンの扱いなどについても詳しく解説します。

新築を売却する理由とは?

最初に新築の家を売却することになる理由について考えてみます。
自分のお金を使って建てた完成したばかりの家を売却するというのは、一般的にはあまり考えられない事態です。

せっかく建てた家をすぐに売ってしまうわけですから、特別な事情があるのは間違いないでしょう。
実際、なんの理由もなくすぐに新築を売却するという方はまずおらず、大抵の方がなんらかの事情を抱えています。

ただし、新築を売却するということ自体はそれほど珍しいことではなく、それなりによくあるケースなのです。

ではなぜ新築を売却することになるのでしょうか、その理由はいくつかあります。

  • 離婚
  • 転勤
  • 親の介護
  • ローンの返済が苦しくなった

などが理由として挙げられます。
中でも離婚が原因で新築を売却するというケースがもっとも多く見られます

また、急な転勤や親の介護でどうしても今の家に住めなくなってしまったというケースや、予想以上にローンの返済が厳しく手放さざるを得なかったというケースも見られます。

理由は人それぞれですが、いずれにしても新築が売却されることもよくあることなのです。

こざかな生徒
こざかな生徒

急な事情で新築を売らないといけない人も多いんですね

急な事情で新築を売らないといけない人も多いんですね新築だからこそ、相場よりも高く売却できないと損をしてしまいます

クジラ先生
クジラ先生

新築売却するなら理由をしっかり説明しよう

ここからは新築物件をできるだけ高く売却するためのコツを考えていきます。
コツはいくつかあるのですが、中でも重要になってくるのが理由を買い手にしっかり説明すべきという点です。

築年数がかなり経過している一般的な中古住宅の場合、特に理由を説明しなくても、古くなったからだろうとか、新しい家に買い換えて不要になったのかもと、買い手も理由を想像し、納得します。

この場合、こちらから説明をしなくても問題ないことが多いのですが、新築物件はそうもいきません。
なぜ新築なのにもう売却してしまうのか、買い手からしても疑問だからです。

極端な話、完成してからまだ1度も住んでいない家が売りに出されていたら、誰でも不思議に思うはずです。
なぜ1度も住んでいない家を売ってしまうのか、もしかしたらなにか事件があったのではないかと思われる可能性もあります。

いわゆる事故物件と呼ばれる物件だと勘違いされれば、買い手が付かなくなってしまうかもしれません。

買い手が見つかったとしても、怪しい家だから安くしてほしいと価格交渉されるかもしれず、何も問題がないことをわかってもらうためにも理由の説明が重要です。

売却理由を買主に正確に伝える

離婚が理由で新築売却する場合

新築を売却する理由としてももっとも多いのが、夫婦の離婚によって家が不要になるというケースです。

お互い別々に暮らすことになり、広い家が不要になって売却するという流れです。
離婚するからという個人的な理由ですが、買い手には説明すべきなのでしょうか?

家の売却では、売却しようと思った理由を説明しなければならないという決まりはありません。
そのため離婚の事実を隠して売却することも可能です。

どうしても知られたくないのであれば、離婚したからという理由は伏せたまま売却できます。
ただし、買い手からすると先程も紹介したように、新築の物件が売りに出されていると何か縁起の悪いことがあったのではないかなど、色々な想像をします。

結果として買い手が見つかりにくくなる可能性があり、そうならないためにしっかり理由を説明することにもメリットがあります。

もし希望者が見つかったら、正直に離婚することになって売却することにしたと説明するのも高く売るためのコツの1つです。

買い手としても離婚が理由であれば、家の機能には問題ないですし、精神的な不安要素もありません。
まったく問題のない家ということになり、購入を決意してくれるかもしれません。

プライベートなことなので話しにくいものですが、新築売却をスムーズに進め、成功させるためには説明することも検討してみましょう。

転勤や介護、ローンの返済について

こうした理由が原因の場合も、やはり説明しておくと買い手としては安心できます。
特に転勤や介護といった理由は、急なことが多いですしどうしようもないケースです。

たとえ新築でも売却せざるを得ない理由ですし、買い手としてもだから売却することになったのかと納得できます。

家に欠陥があるという不安もなくなり、買い手としては単純にできたばかりの綺麗な家を購入するチャンスが生まれることになります。

離婚が理由の場合もそうですが、売却することになった理由を説明するというのは、買い手を安心させるためです。

安心してもらうことで購入を決めてもらい、できるだけ短期間で売却を成功させるための方法の1つということです。
ですから可能であれば、新築を売却したいと思った理由は説明をするようにしましょう。

家に欠陥がある場合は必ず説明を

離婚や転勤など、住んでいる人の問題で新築を売却する場合、その理由を説明するかはあくまでも任意であり、無理に伝える必要はありません。

ですが、家そのものに何か欠陥があって売却する場合は、必ず説明を行なうようにしましょう。
そういうルールがあるわけではないのですが、欠陥を説明せずに売却すると後でトラブルになる可能性が出てきます。

最悪の場合、損害賠償請求の裁判を起こされるなど、非常に大事になるかもしれません。
もし住宅そのものに何か欠陥があり、住めないということで売却をすることになったのであれば、そのことは必ず伝えましょう。

購入希望者としても、事前に説明があればリフォームを行なうなど、対応が可能です。
もちろん欠陥を理由に購入を断念されることもありますが、隠して売却しても良いことはありません。

家の状態をしっかり理解してもらったうえで、それでも購入してくれるという方を探しましょう。
過去のデータを見ても、欠陥があるから売れないということはありません
その分価格が安くなりますし、この値段なら欠陥ありでも買いたいという方も意外に見つかります。

こざかな生徒
こざかな生徒

新築だからこそ売却したい理由を説明することが大事ですね

買い手にしっかり説明し、安心してもらうことが売却を成功させるコツなんです

クジラ先生
クジラ先生

新築売却と残った住宅ローン

住宅ローンを使って家を購入するという方が大半ですが、新築売却となればローンが残った状態です。
このローンの扱いについても気をつけなければいけません。

というのも、ローンが残った状態では家を売却することができないからです。

そのため、まずはローンを完済し、その後に家を売却するというのが正しい流れになっています。
ですが、住宅ローンは非常に金額が大きく、一般的に一度に完済するのは難しい額です。

これではいつまで経ってもローンが完済できず、家も売却できないということになってしまいますが、現実的にはそうではありません。

家を売却した時のお金をローンの返済に充てることが可能で、売却で得たお金でローンを完済できれば問題ありません

たとえば、家のローンが8,000万円残っていて、売却で得られるお金が8,500万円だったとしましょう。
この場合、売却で得たお金で残ったローンの8,000万円を支払い、残りの500万円が手元に残ることになります。

このように、残っている住宅ローンは家を売却したお金から支払います。
逆に、売却したお金だけでは完済しきれない場合、残りのローンは自己資金から払わないといけません。
もしローンが完済できない時は家の売却も行えないので注意しましょう。

住宅ローンを完済しないと家が売却できない理由

なぜ住宅ローンを完済しないと家が売却できないかというと、抵当権という権利が関係しています。
抵当権とは、住宅ローンを利用した際に銀行が持つ権利のことで、該当する家を担保にするというものです。

つまり、住宅ローンが完済されるまで、自分が済む家を担保として銀行が所有するような形です。
万が一住宅ローンが支払えなくなった場合、銀行は抵当権を使って家を担保とし、競売にかけるなどしてローン返済のための資金を得ます。

銀行が貸したお金を確実に回収するための方法と言えます。
この抵当権が消えていないと家は売却できません

売却ができないというより、買い手が見つからないという方が正しいでしょうか。
いずれにしても抵当権を消さないと売却はできず、抵当権を消すには住宅ローンを完済しなければなりません。

物件売却時は住宅ローン完済が必須

そのため売却時のお金を使うなどして、残った住宅ローンをすべて支払うことになるのです。

新築の定義とは?

新築というと私達はなんとなくできたばかりの家と考えますが、正確にはどういう家のことを新築と呼ぶのでしょうか?

実はきちんとした決まりがあります。
日本の法律では新築の家というのは、以下の2つの条件を満たしている家のことです。

  • 新しく建設された住宅で、過去に1度も人が住んでいない
  • 竣工から1年以内の住宅

竣工というのは建築工事が完了した状態のことで、要は家が完成してから1年以内であることという意味です。

ポイントになってくるのは1つ目の、過去に1度も人が住んでいないという部分でしょう。

たとえできたばかりの家で、まだ数日しか暮らしていないとしても、1度でも人が住んだならもう新築物件ではありません
中古物件の扱いになってしまいます。

もちろん中古とはいえ、まだ完成して間もないですから価値が高いのは間違いないでしょう。
ですが法的には新築とは言えず、中古物件として売却しなければなりません。

もし新築の家に住み始める前に売却が決定したのなら、新築物件の扱いにするためにもあえて家には住まないという選択肢も出てきます。

1度でも住んでしまえば中古になるので、住むかどうかは慎重に判断しましょう。
相場よりも高い値段での売却を優先するなら、たとえ家が完成しても住まずにおくのが得策です。

新築物件の定義

新築の家を売却した際にかかる税金について

新築かどうかに関わらず、家を売却すると税金がかかる可能性があります。
この税金は譲渡所得税と呼ばれるものです。

家など、不動産を売却して得た利益は譲渡所得と呼ばれ、この譲渡所得にかかる税金なので譲渡所得税という名称となります。

譲渡所得税は、不動産が購入時よりも高い金額で売却できた場合、つまり売買によって利益が出た場合に発生します。

たとえば6,000万円で家を購入し、7,000万円で売却した場合は1,000万円の利益が出ますので、譲渡所得税がかかります。
購入時よりも安い金額で売却した場合は譲渡所得税はかかりません

譲渡所得税は所得税と住民税の2つに分けられるのですが、売却した不動産の所有期間によって税率が変わります。

所有期間が5年以下だと短期譲渡所得となり、5年超など長期譲渡所得となります。

短期譲渡所得長期譲渡所得
所得税30.63%所得税15.315%
住民税9%住民税5%

このように、短期か長期かで税率が大きく異なるのがわかります。

新築売却の場合、短期譲渡所得に分類されますから、所得税と住民税合わせて39.63%もの税率がかかります。

税金の支払いという点では長期譲渡所得の方がお得なのですが、5年を超えて所有しなければならず、新築物件の売却ではまず不可能です。
短期譲渡所得の支払いをすることになると想定しておきましょう。

ただし、マイホームを売却する場合、売却で得た利益が3,000万円以内であれば非課税となり、税金の支払いも不要です。
3,000万円を超える利益が出ることは少なく、基本的には非課税となるはずです。

短期と長期の譲渡所得の税率

マイホームを売った時の特例について

上記で触れたように、売却時の利益が3,000万円以内なら譲渡所得税は非課税となります。
これはマイホームを売った時の特例として国が定めています。

譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるというもので、正式には居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と呼びます。

この特例を受けるためには適用要件を満たしている必要があり、その適用要件が以下の通りです。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
  • 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

新築売却の場合、こうした適用要件は満たしていることがほとんどでしょう。
売却が決まったら適用要件を満たしているか確認し、特例を受けられるかも調べておくのがおすすめです。

また、この特例はマイホームを売却すれば自動で適用されるか判断されるわけではありません。
自分で申請をする必要があります

特例を受けたい場合、確定申告をしなければいけないので注意しましょう。
確定申告書に必要書類を加えて提出する形です。

必要書類というのは譲渡所得の内訳書で、この書類が提出されないと特例を受けることもできません。
普段確定申告をしていない、会社員の方などは確定申告のやり方も含めて調べておくと良いでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

特例を受けることで税金が一部控除されるんですね

特例の利用には申請が必要になるので、手続きの流れをしっかり理解しておくことが大切です

クジラ先生
クジラ先生

新築売却にかかる諸費用

ここからは税金ではなく、家を売るために発生する諸費用について見ていきましょう。
家の売却ではなにかとお金がかかります。
代表的な費用を以下にまとめておきます。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 抵当権抹消のための費用
  • 引越し費用

以上が新築売却でかかる主な費用となります。

まず仲介手数料ですが、これは不動産会社に支払うことになる費用です。
一般的に家をはじめ不動産を売却する時は、不動産会社に営業活動をしてもらうこととなります。
そのための費用が仲介手数料です。

仲介手数料は上限金額が決められていて、売却価格×3%+6万円+消費税という計算式で求められます。
この計算式を覚えておけば、仲介手数料がいくらになるのか事前に計算も可能です。

次に印紙代ですが、印紙代は家の売却価格によって費用が変わります。

記載金額税額
1万円未満非課税
10万円以下200円
50万円以下400円
100万円以下1,000円
200万円以下2,000円
300万円以下2,000円
500万円以下2,000円
1,000万円以下1万円
5,000万円以下2万円
1億円以下6万円
5億円以下10万円
10億円以下20万円
50億円以下40万円
50億円超60万円
金額が記載されていないもの200円

上記の表のような関係になっています。

抵当権抹消のための費用というのは、売却することになる家の抵当権を抹消するためにかかる費用です。
抵当権抹消登記という手続きが必要になり、家1件あたり1,000円がかかります。

さらに、登記を自分でするのではなく司法書士に依頼する場合は、別途司法書士への報酬も費用として発生します。

最後に、家を売却した後別な住居で暮らすことになりますので、引越し費用もかかるでしょう。
こうした費用が税金とは別にかかりますので、事前にいくらになるか計算しておくと無駄がありません。

新築売却で相場よりも売却価格を高くするコツとは?

ここからは新築売却で相場以上の売却価格を実現するためのコツを見ていきます。
せっかく家を売るのですから、売却価格は高いほうが良いのは間違いありません。
できるだけ高く売り、損が出ないようにすることはとても大切です。

では具体的にどうすれば売却価格が相場よりも高くなるのでしょうか。
いくつかのコツがありますので、1つ1つ見ていき、今後の売却に活かせるようになっておきましょう。

新築の家ということでまだ新しいですし、その点では売却価格も高くなりやすいのですが、肝心なのは損をしないか、利益が出るかです。

相場よりも高い売却価格で売ることができれば、家の購入にかかったお金を回収することもできます。

複数の不動産会社に査定を依頼する

売却価格を決めるためにも、まずは不動産会社に査定をしてもらうことになります。
家の価値を見てもらい、いくらになるか具体的な金額を出してもらうわけです。

査定結果をチェックした後、最終的に不動産会社1社に絞り、その不動産会社に仲介してもらうこととなります。

なぜ複数の不動産会社に査定をしてもらうのかというと、いくつかの理由があります。

まず1つは査定結果は不動産会社によって変わるという点です。
同じ家を査定してもらっても、査定価格は不動産会社ごとに違います。

5,000万円という査定をする不動産会社もあれば、6,000万円という不動産会社もあるかもしれません。
できるだけ高い売却価格で売るためには、まずは査定価格が高くないといけません。

また、複数の不動産会社に査定してもらうことで相場も掴めます。
査定結果が変わるとは言え、基本的にはそう大きな差は出ません。

というのも不動産会社も相場感を基にして査定をしているからです。
複数の査定結果を比較することで、売却しようとしている家の相場が見えてきます。

あとはその相場よりも高い査定を出してくれる不動産会社を見つけるだけです。

不動産会社との信頼関係も大事

最終的には特定の1社に仲介してもらうことになります。
不動産会社に営業活動をしてもらい、買い手を探してもらうことになる形です。

不動産会社を選ぶ基準としては査定結果も重要ですが、同時に信頼できるかどうかも重要なポイントです。

買い手が見つかり契約がまとまるまで、ある程度の時間がかかることも予想されます。
不動産会社とは長い付き合いになりますから、信頼できないと不安が出てきますし、トラブルの原因にもなります。

担当のスタッフの対応は良いか、親身になって活動してくれるかなど、査定の段階からチェックしておきましょう。

不動産会社の過去の実績を調べるのもおすすめです。
過去にたくさんの新築売却を行ってきたような不動産会社なら信頼できます。

不動産会社にも得意な分野や苦手な分野があります。
たとえばマンションの売却が得意な不動産会社は、逆に戸建ての家に関してはあまり得意でない可能性があります。

新築売却の経験が豊富な不動産会社を見つけられるのが理想です。

家は綺麗にしておく

家の状態もとても大切で、相場を超える価格での売却を狙うなら、綺麗な状態にしておく必要があります。

新築ということでまだまだ綺麗な状態ではあると思いますが、細かなところまで気を配りましょう。
新築の家の場合、まだできたばかりなので損傷などはほとんどないはずですが、それでも汚れなどは多少あるでしょう。

特に購入希望者が実際に家を見に来るいわゆる内覧の前には、しっかり掃除して綺麗にしておくことが大切です。

相手としては高いお金を支払って家を購入するわけですから、非常に細かな部分までしっかりとチェックします。
そして少しでもマイナスと感じられる部分があれば、評価は大きく下がってしまいます。

こちらが提示する売却価格に納得してもらえず、値引き交渉をされたり、最悪の場合は購入を止めようと感じるかもしれません。

また、家の状態は査定時にも影響がありますので、不動産会社の査定前には1度掃除をしておきましょう。
さらに家の構造などに欠陥がないかも調べておく必要があります。

万が一家を売却してからなにか問題が判明すると、瑕疵担保責任を問われる可能性があります。
これは家に欠陥があった場合に、売主に対して賠償金などを請求できるという制度です。

たとえば雨漏りする状態なのに気づかず、そのまま売ってしまうと後で責任を問われる可能性があるわけです。
家を売る前には綺麗にしておくことはもちろん、何か異常がないかもしっかり調べておきましょう。

家での生活をイメージできるとイメージアップにつながる

購入希望者が見つかると内覧で実際に家を見てもらうことになります。
内覧をせずに購入を決めるという人はまずいないので、ほぼ確実に内覧が行われるでしょう。

この時、家を掃除するだけでなく、家具の配置なども考えておきたいところです。
すでに引っ越しを完全に済ませていて、売る予定の家には家具がなにもないというなら仕方ありませんが、そうでないなら家具の配置にも気をつけるのがおすすめです。

家というのは家具の配置によって印象が大きく変わります。

また、購入希望者からすると家具があることで実際の生活がイメージしやすくなり、この家なら良い暮らしが出来そうなど、良い印象を持ってくれる可能性が高まります。

あまりにも生活感を出しすぎても逆効果になることがあるので、綺麗に掃除をして良いイメージを持ってもらえることが大前提です。
モデルルームのような雰囲気を出せればそれが理想的でしょう。

不動産会社の担当者とも話し合いながら家具の配置を決めるのも良いかもしれません。
いずれにしても購入希望者にプラス評価してもらえるような空間を作っておくことが大切です。

家の売却時のポイント

時間をかけすぎないことも意識しよう

家を売却するとなると、こちらとしても妥協したくないというのが普通の感覚です。
こだわりを持って売却したいというケースも多いと思うのですが、あまり時間をかけすぎないということも大事です。

というのも、時間をかければかけるほど家の価値が落ちていくからです。

特に新築売却の場合、新築の家を売るという部分に大きな価値があります。
購入者からすれば、まだほとんど人が住んでいない新築の物件を購入できるのが大きなメリットになります。

あまりにこだわりを持ちすぎて、売却までに時間をかければどんどん新築という強みが薄れていくのです。
そうこうしている間に、近隣エリアにもっと新しい、魅力的な物件が出てきてしまうかもしれません。

必要以上に焦ってすぐに売却を決める必要はありませんが、あまりに時間をかけるのも良くありません。

理想としてはできるだけ短期間のうちに、自分も納得できる条件で売却できることです。
決して簡単なことではありませんが、仲介契約を結んだ不動産会社ともよく相談しながら、どういう条件で売却するかを慎重に決めましょう

特に相場以上の売却価格を狙う場合は、タイミングを逃さないことも重要になってきます。

購入希望者はこちらの態度も見ている

購入希望者がチェックしているのは家の状態、間取りなどだけではありません。
内覧時や価格交渉の時など、こちらの態度もしっかりとチェックしているので注意しましょう。

家を売買するわけですから、購入希望者としても慎重になりますし、売り手との信頼関係も重視します。

高く売ることだけを考えていると、思わぬ部分でマイナス評価されてしまうかもしれません。
購入希望者とやり取りすることがある時は、こちらとしても誠意を持って対応しましょう。

良い印象を与えることができれば、家の評価も含めてプラスになるはずです。

こざかな生徒
こざかな生徒

新築売却を成功させるコツは色々あるんですね

家の売却では何が大切なのかを把握し、1つ1つを実践することが鍵になります

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

さまざまな事情で新築の家を売却するということがあります。
中でも理由として多いのは離婚ですが、売却時には理由もしっかり説明すると購入希望者は安心します。

離婚というとプライベートな部分であまり話したくないことですが、家そのものには問題ないことを理解してもらえます。

新築売却を成功させるためにも、売却することになった理由は正直に説明することが大切です。

また、相場を超える売却価格を実現させるためには、理由の説明以外にもさまざまなコツがあります。

家の状態を綺麗に保ったり、複数の不動産会社に査定してもらうなど、どうすれば良い結果が狙えるのかをしっかり把握しておきましょう。

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