古家付きか更地で売るのはどちらが費用はお得?知っておきべき判断基準 | 鯨鑑定士の不動産売却・投資
古い家付きか更地での売却費用はどちらがお得?知っておきたい判断基準

古い家付きか更地での売却費用はどちらがお得?知っておきたい判断基準

2020.9.14

2020.9.14

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売却する際に古家が残っている時は、そのままにしておくか更地に戻すか決断しなければなりません。

更地にする場合には解体費用がかかります。
一方で古家付きのままにする場合、築年数の経過した物件はほぼ価値がないことから、思うような価格で売却できない可能性が高いです。

そこで必要なのが、どちらがお得になるのか費用を計算し、論理的に判断することです。

またどちらを選んだとしても、メリットもあればデメリットも生じます。
そのため費用面だけで選ぶのではなく、それぞれのリスクも考慮したうえで最終決定することが大事でしょう。
よって今回はどちらにすべきか判断基準をまとめてみました。

古家付きと更地、それぞれの特徴を押さえよう

古家付きと更地でどちらが良いか考える際に、単純に売却後手元に残る金額で判断してしまいがちです。

しかしながら金額だけを考える前に、それぞれの特徴を知っておく必要があります。
古家付きのままにしておいた場合と更地にした場合、両者のメリットデメリットを理解しましょう。

古家付きのメリット

古家付きのままにしておくメリットは次の2つほどです。

  • 解体費用が不要
  • 住宅としてそのまま利用できる

売主としては解体にかける手間が省けるため、楽な方法にはなります。
それぞれの特徴を、詳しく見ていきましょう。

解体費用がかからない

更地にして売却する場合、解体費用は当然ですが売主の負担となります。

また更地として売り出すということは、売買市場に出す前に解体しておく必要があるでしょう。

そうなりますと、最初に解体費用を捻出しなければなりません。
更地を売却した際にはお金が入ってきますが、それまで一時的に費用負担を強いられることになります。

一方で古家付きのままですと、まとまった金額を用意しなくて済みます。
この解体費用の捻出をしなくて良いのは、古家付きのままにしておく大きなメリットでしょう。

もう一点、解体するにあたっては工期が必要になります。
更地として売り出したいのであれば、解体が完了するまで大々的に売りに出すことが難しいです。

よって売り出したいと思ってから、実際に売却活動をスタートできるまでにタイムロスが生じることになります。

もちろん更地にすることで買い手が早く見つかる可能性はあるでしょう。
しかしながら解体にかかる期間が存在することを忘れてはいけません。

古家付きであれば、売りに出したいと思った時にすぐにでも売却活動を始められます。

住宅としてそのまま利用できる

古家付きのままにしておくことで、住宅としてそのまま利用できる余地を残せます。
更地にしてしまうと、土地を探している人にしかアプローチできません。
しかしながら古家を残しておけば、住宅探しをしている人に気に入ってもらえる可能性もあります。

新居を探している人が、すぐに解体せずに数年間だけ居住するという使い方ができます。

例えば、住居が残っていれば実際に住んだ時のイメージが膨らませやすいです。
古家に実際に住んでみる事で、日当たりや使い勝手などが分かります。

買主が古家に暮らしてメリットとデメリットを把握し、その後解体してポイントを熟知したうえで新居を建てるという方法もあるでしょう。

また万が一、買い手が見つからなかった場合に、住居が残っていれば自分で済む選択肢も残せます。

住宅が残っていれば、賃貸に出す選択肢もありますね

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

買主がなかなか見つからない場合に、有効活用できるんですね

ただし賃貸にしてしまうと、その後売却する際に3000万円特別控除が使えなくなるため、その点は注意が必要です

クジラ先生
クジラ先生

古家付きのデメリット

古家のままにしておけば解体費用がかからないという大きなメリットがある一方で、デメリットも生じます。
どんなデメリットがあるのか見ていきましょう。

瑕疵担保責任を問われる可能性あり

古家付きのまま売るということは、古家に対して責任を持つことになります。
要は瑕疵担保責任を問われる可能性があるということです。

売買契約を結ぶ前に、買主は注意深く物件の破損や劣化がないか確認するでしょう。
とはいえ、目に見えない瑕疵を買主が発見するのは非常に難しいことです。
ましてや古家ともなると、売主ですら分かっていない瑕疵が潜んでいる可能性もあります。

もし契約後にこのような瑕疵が見つかった場合、買主は売主に対して責任を追及することができます。
これが瑕疵担保責任で、買い手を保護するための制度です。

更地にしてしまえば建物に対する責任は一切問われませんが、古家付きで売る場合にはリスクを負うことになります。

築浅の中古なら可能性は低いかもしれませんが、築年数の経過した古家ですと瑕疵が生じている危険性は十分にあるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

瑕疵担保責任を問われるとなると、古家付きで売買するのが不安です

個人売買ですと逃げ道があります。瑕疵担保責任の期間を短くしたり、そもそも瑕疵担保責任を問わない契約を結ぶことも可能です

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

そうなんですね

ただし瑕疵担保責任なしにする代わりに、買主側から売買価格の値下げを要求されるかもしれませんね。この辺は駆け引きです

クジラ先生
クジラ先生

土地活用が限定的になる

古家付きの場合ですと、活用法が限られてきます。
もし売却ができずに手元に残すことになった場合、自分で住むか賃貸に出すかという2つの選択肢しかありません。

賃貸に出したくても、古家ですと入居者が見つからない可能性も高いです。
そうなると土地を全く有効活用できません。

一方で更地にしてしまえば、活用法はかなり広がります。
例えば以下のような、一般的に人気の高い土地活用もできるようになります。

  • 駐車場経営
  • コインランドリー経営
  • トランクルーム経営
  • 太陽光発電事業

古家付きで有効活用できないと、固定資産税だけが出ていく状態です。

一方このように土地活用ができれば、手元に収益が残ります。
土地を有効活用できれば、固定資産税の負担が緩和されることになるでしょう。

もし売却できずにそのまま所有する可能性が高いのであれば、古家付きよりも更地にしてしまった方が応用力はあります。

更地のメリット

古家付きの特徴を把握したところで、次に更地にした場合のメリットを見ていきましょう。
一見すると手間がかかる方法ですが、更地にするメリットももちろんあります。

買い手を見つけやすい

古家付きの場合と更地の場合とでは、一般的に更地の方が買い手を見つけやすいです。
更地ですと購入後すぐに工事を着工できます。

解体に費やす時間がなく工期を短くできるため、買主としては魅力的です。
よって新築を建てたいと考えている人からすると、古家付きよりも更地の方が優先順位は高いです。

また更地の場合、土地全体の広さをイメージしやすいのもポイントでしょう。

古家が付いているよりも、さまざまな点において利便性が高いため、買い手探しがしやすいです。

住宅を探している人だけではなく、例えば店舗用の土地駐車場の土地を探している層などにもアピールできます。
更地の方が土地の利用法が多いことから、買主をすぐに見つけられる可能性が高いでしょう。

もう一つ更地のメリットとして、古家付きよりも高値で売却しやすい点です。
買主からすると余計な解体費用がかからないことから、売買価格が少し高くても選択肢に入ってきます。

また土地は利用用途が多種多様であるほど、需要が高いため価値も上がります。
結果として土地を高値で売却しやすくなるのが、更地における大きなメリットでしょう。

更地のデメリット

早期売却しやすいことや、高値での売却が期待できるなど、更地には大きなメリットがある一方でデメリットもあります。

デメリットもきちんと知っておかないと、後悔に繋がりやすいです。
どんなデメリットなのか見ていきましょう。

固定資産税が高い

更地にした場合、固定資産税の問題が発生します。
説明すると、固定資産税は建物と土地の両方に対して課税されます。

そして建物が建っていると、土地にかかる固定資産税は軽減が適用されますが、更地の場合には軽減適用なしです。
詳しい固定資産税の計算式に関しては、次の表をご覧ください。

200m2以下の住宅用地建物に対する固定資産税:評価額×1.4%・土地に対する固定資産税:評価額×1.4%×6分の1
200m2以上の住宅用地(200m2を超えた部分)建物に対する固定資産税:評価額×1.4%・土地に対する固定資産税額:評価額×1.4%×3分の1
土地のみ評価額×1.4%

このように建物がある時のみ、土地の固定資産税は6分の1になります。

つまり建物がない場合ですと、6倍の固定資産税が取られる訳です。
尚、200m2より大きい物件に関しては、200m2越えの部分に対する軽減が6分の1ではなく3分の1になります。

土地の場所次第では、この固定資産税の軽減がないのは非常に大きな出費となりえます。
売却活動をスタートしていても、買い手が見つからない間は固定資産税の支払い義務が発生するでしょう。

更地にしてしまうと、土地の固定資産税が6倍になるため負担が大きいです。

古家付きと更地のメリット・デメリット

古家付きと更地、どちらがお得か費用の計算をしよう

古家付きの場合と更地にした場合のメリットとデメリットが分かったところで、費用の計算の仕方についてご紹介します。

どちらを選ぶべきかというのは、さまざまな要因を考えなければならないため、ケースバイケースです。
しかしながら費用に関しては、大きな判断材料となること間違いなしでしょう。

1、解体費用を把握する

更地にする場合には解体費用がかかりますので、取り壊す際にどのくらいの金額がかかるのか把握しましょう。
解体にかかる費用は、古家の大きさや構造によって異なります。

しかしながら安く見積もっても100万円以上はかかる可能性が高いです。
以下に解体費用の目安表を記載します。

項目木造鉄骨造鉄筋コンクリート造
坪単価3~5万円程度3~6万円程度4~7万円程度
30坪の場合90~150万円程度90~180万円程度120万円~210万円程度

このように木造以外の場合では、解体費用が高くなります。
また解体費用は坪数に比例しますので、単純に敷地面積が大きい場合ほど予算は膨らむでしょう。

もう一つポイントとして、解体費用は地域差があります。
一般的に首都圏は高額になりがちで、地方になれば安くなります。

その理由としては、首都圏の場合には人件費がかさむことと、建物が密集しているため解体における手間がかかるからです。

また解体後の廃棄物の処理費用も首都圏は高額なため、このような要因が解体費用に反映されることになります。

ちなみに先ほどの表の相場は、何も問題がない通常の解体作業における相場です。
イレギュラーなことが発生した場合には、さらに料金が膨らむことになります。
例えば以下のような場合です。

  • アスベストの除去が必要
  • 地下の障害物の撤去が必要

付随工事が発生してしまうと、金額が跳ね上がる可能性が高いです。

他にも重機の侵入が難しいなど、土地条件が悪い場合にも解体費用は高くなるため要注意です。

建物解体時の手続きや費用など

2、更地で売った場合の価格を調べる

次に更地にした際に、売却後に手元に残る金額を考えていきましょう。
更地で売った場合は、土地の売買価格から1で調べた解体費用を引いた金額になります。

土地の売買価格の調べ方としては、周辺の同程度の広さの土地相場や取引事例を調べるとおおよその検討が付きます。
もしくは路線価より土地価格を調べてみるのも良いでしょう。

もっと正確な売買相場を知りたい際には、不動産会社に査定依頼する方法もあります。

ちなみに更地で売却する際の売値に関しては、売主が決めることができます。
よって解体費用を上乗せした金額で、売却活動をスタートしても良いのですが、それはあまり得策ではありません。

周辺の土地よりも高くなってしまうため、なかなか売り手が見つからなくなる可能性が増えるからです。

そのためあくまでも解体費用は必要経費として考えた方がよいでしょう。

最終的に手元に残る金額は、土地の売買価格から解体費用を除いた金額と見積もっておきましょう。

3、古家付きで売った場合の価格を調べる

更地にした場合の売却金額を調べたら、次のステップとして古家付きで売却した際の価格を調べていきましょう。

古家付きで売る際の価格は、建物の価値に大きく左右されることになります。

目安として築年数が25年以上経過した木造住宅ですと、建物の価値は基本的にありません
よって売却した際に得られる金額は、土地価格のみということになります。
もしくは建物の解体を前提としている場合ですと、土地価格から解体費用が差し引かれる可能性もあります。

一方で建物に価値が残っている場合には、土地価格に建物の価格をプラスした金額を得られるでしょう。

売却価格が建物の状態に依存することになる訳ですから、近場の似た物件の売却価格と比較するのが難しいです

そのため古家付きでの売却値の相場を知るためには、不動産会社に見積もりを出してもらうのが良いでしょう。

一括査定を活用しよう

不動産会社に見積もり査定を依頼する際に、一社だけにお願いするのは得策ではありません。
売却の査定に関しては、不動産会社によって提示する金額が大きく開く場合が多いです。

特に机上査定においては、現物を見ることなくデータのみで査定をおこなうことになります。
過去の取引事例などを基に金額を算出しますが、不動産会社によって金額が変わりやすいです。

中には契約を結んでもらうために、高い見積もりを出す不動産会社もあります。
よって査定をお願いする場合には、一社だけではなく複数社の査定を基に相場を判断しなければなりません。

一括査定を活用すると、簡単に複数社の見積もりが手に入るためおすすめです。

インターネットの一括査定サービス

4、更地で売った場合と古家付きで売った場合の査定価格を比較する

最後のステップとして、更地の場合と古家付きの場合の価格を比較してみましょう。

単純に金額が安い方が、より節約効果が見込めることになります。
いずれにしろ解体費用と、古家の価値によるところが大きいです。

解体費用を抑えられ、かつ古家の価値が見込めないようなら、解体が現実味を帯びてきます。

古家付きと更地、どちらがお得か費用の計算をしよう

もちろん、費用面に関しては判断材料の一つに過ぎません。
どちらがお得になるかを踏まえたうえで、総合的に判断することが失敗しないために大切です。

古家付きと更地のどちらにすべき?知っておきたい判断基準

古家付きにするか更地にするかという選択肢を、費用面だけで判断するのは少々危険です。
そのため、この項ではどちらにすべきか具体的な判断基準をご紹介していきます。
費用面と合わせて考えてみて下さい。

古家付きの方が向いているケースとは?

更地にせずに古家付きのままにしておいた方が良いケースは、以下の3つです。

  • 古民家としての利用価値が見込める場合
  • 再建築できない土地に建っている場合
  • 売却できる見込みが薄い場合

それぞれどういうことなのか、具体的に解説します。

古民家としての利用価値が見込める場合

一般的に木造住宅は築25年以上経ってしまうと、建物の価値はほぼゼロです。

しかしながら築年数がさらに経過した住宅ですと、古民家としての価値が出てくる場合があります。
いわゆる伝統工法を用いて造られた物件は、現在では少なくなっており希少性が高いです。

このような古民家をリノベーションすると、それだけで魅力的な物件に生まれ変わります。
つまり再利用価値が見込める訳です。

物件購入希望者の中には、このような古民家に狙いを定めている人も少なくありません。
また個人の購入希望者だけではなく、店舗を開くなど事業向けの物件を探している人にも需要が見込めます。

一定のニーズが期待できるため、安易に取り壊してしまうのはもったいないです。
土地の評価がイマイチであっても、建物によって付加価値が付くかもしれません。

逆に築浅の中古物件の場合にも、価値が付く可能性があります。

特に築10年以内の物件であれば、十分に住むこともできるでしょう。
住宅としての価値が残されているようなら、古家付きのままにしておいた方が無難でしょう。

再建築できない土地の場合

土地の中には、一度取り壊してしまうと再建築できない土地というのが存在します。
この場合、更地にしてしまうのは避けた方がよいでしょう。
新たな建物が建てられないため、買主の選択肢を狭めてしまうことになるからです。

ではどのような土地が再建築できないのかと言いますと、市街化調整区域になります。

市街化調整区域は、できるだけ市街化しないよう基本的に建物の建築不可という基準を設けています。
この基準は、新築のみならず再建築にも当てはまります。

市街化調整区域では、再建築できるのは元の居住者のみなど制限を受けることになり、申請を出しても許可されない危険性があるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

市街化調整区域だと、絶対に再建築できませんか?

自治体の判断によるんですよね。例外が認められるケースもありますが、基本的に難しいと思っておいた方がいいです

クジラ先生
クジラ先生

また市街化調整区域でなくても、古家の場合には昔の建築基準法で建てられている住宅が多いです。
再建築する場合、当然ですが現在の建築基準法を遵守する必要があります。

現在の建築基準法は以前よりも厳しくなっており、建ぺい率などの関係で新たな住宅が建てられないということもあります。
いずれにしろ、再建築が問題なくできるかという点は、確かめておいた方が無難です。

すぐに売却できない可能性が高い場合

すぐに売却できる見込みがない物件に関しても、古家付きのままにしておいた方がよいでしょう。

その理由としては、固定資産税の存在です。
固定資産税は、1月1日時点の土地あるいは建物の所有者に課せられる税金になります。
よってこの日付が近い場合には、特に注意しておきましょう。

先の項でもお話した通り、固定資産税は住宅用地が建っていれば土地にかかる税金は減税されます。
200m2の部分までは6分の1に軽減され、200m2越えの部分でも3分の1の軽減が受けられます。
もちろん更地の場合は、建物の固定資産税がありません。

とはいえ、土地の固定資産税が軽減対象ではないため、建物付きと比べた場合に3倍あるいは6倍になります。

古家付きの場合、建物の固定資産税と土地の固定資産税、両方を支払うことになるでしょう。
しかしながら古家ですから建物の固定資産税は安いですし、土地は6分の1もしくは3分の1に軽減されます。

結果比べてみると、古家付きのままにしておいた方が、固定資産税が抑えられるケースが圧倒的に多いです。

売却に時間を有する場合、固定資産税の支払いは免れません。
売主が見つからなければ翌年以降も固定資産税を払い続けることになります。
売れない可能性が高い場合には、安易に取り壊さない方が賢明です。

更地が向いているケースとは?

古家付きのままにした方が良いケースがある一方で、更地にすべきというケースもあります。
どのようなケースかと言いますと、激しく老朽化している場合です。
詳しくご紹介します。

建物の築年数が古すぎる場合

住宅は、築年数が経過するごとに価値が失われていきます
建物の構造にもよりますが、木造の場合にはおよそ25年で価値はゼロになります。
一方鉄筋鉄骨コンクリート造や鉄筋コンクリート造の場合、耐用年数は長いです。

それでも50年程度経過すると、価値はありません。
このように価値がゼロになってしまった建物は、当然ですが買い手が見つかりにくいです。
いっそ更地にしてしまった方が解体の手間が省ける分、買い手探しがスムーズになります。

また、築年数が古い物件の場合、耐震性が現在の基準を満たしていない可能性ありです。

以前の耐震基準は緩かったため、その後に補強修繕などをおこなっていないようなら耐震面での不安が残ります。
耐震強度に問題がある住宅をそのままにしておくのは、もしもの時に危険が生じるかもしれません。

近隣住居の人や通行人などにも迷惑をかける可能性がある以上は、そのままにしておくのは止めた方がよいです。

築年数が古すぎる場合には、これをきっかけに更地にすることを検討してみてはいかがでしょうか。

古家付きと更地のどちらにすべき?知っておきたい判断基準

お得に手放すために知っておきたいポイントをご紹介!

古家付きのままにしておく場合でも、更地にする場合でも、できるだけお得に手放したいというのが本音でしょう。
どちらを選んだとしても、工夫次第で費用を節約できる可能性が高まります。
そこで、手放す前に知っておくとよいことをご紹介します。

解体費用は節約できる

更地にする場合に負担が大きいのが、解体費用です。
100万円以上は見込んでおく必要があるため、大きな出費となることは間違いないでしょう。
しかしながら解体費用には節約できる余地が残されています。

不用品の処理をきちんとおこなう

解体費用の内訳において、大きなウェイトを占めるのが産業廃棄物の処理費用です。
また廃棄物の処理費用は地域差もあり、特に首都圏ほど高くなります。

住居の中に家具や家電が残っていると、それも一緒に解体することになり廃棄物の量が増えることになるでしょう。
そうすると必然的にコストがかかることになるため、業者の負担を減らすことが大事です。

具体的には、家具や家電は解体工事が始まる前までに、自分自身で処分しておきましょう。

解体時の家財やゴミの処分方法

もう一つ理由として、解体業者は産業廃棄物の処理はできますが、一般ごみの処理を取り扱うことはできません。
よって基本的には一般ごみの処理は自分自身でおこなわなければなりません。

どうしても解体業者にお願いする場合には、解体業者は一般ごみの取り扱いができる許可を受けた別の業者に依頼することになるでしょう。
こうなるとコストは非常に高くなりますので、不用品の処理を事前に済ませておくのが基本です。

また一般ごみだけではなく、庭の木々なども残っている場合には掘り出し作業が必要になります。
こういった作業に関しても費用が発生します。

つまり余計なものは一切存在しない状態にしておくのがベストです。

中間マージンの発生を抑える

解体工事を依頼する際に、ハウスメーカーなど元請けにお願いすると、どうしても費用が高くなりがちです。

その理由としては中間マージンが発生するからに他なりません。
もちろんハウスメーカーなど大手の会社にお願いすれば、何かトラブルがあった際にも対応してもらえます。
提携している下請けの解体業者はきちんとした会社でしょうから、安心度が高いといったメリットもあるでしょう。

しかしながらコストの面だけ考えるならば、あまりおすすめではありません。
下請けの会社に自分で直接依頼することで、数十万円の費用を節約することも可能です。

信頼できる会社かどうかを見極める必要があるものの、同じ解体作業でも大きく費用の差が生じるため見過ごせません。

それでも自分で直接下請け会社に依頼するのが不安なようであれば、マージンを低く設定した紹介サービスなどを使うのもよいでしょう。
解体業者の見積もりサービスなどを利用すれば、複数の会社を比較検討できるため便利です。

古家付きでも高く売却するコツ

古家付きで売却する際には、売り方に工夫を持たせることが大事です。
売り出し方を工夫することで、早期売却に繋がったり高値で売却ができるケースはわりと多いです。

ではどのように売り出せばよいのか、ご紹介します。

土地希望者と住居希望者、両方の層をターゲットにする

中古物件を探している人と土地を探している人、両方の層に向けて売り出しましょう。
ターゲット層を増やすことができれば、その分高値で売却できる可能性が膨らみます。

中古物件の中には、意外と立地条件の良い場所に建てられている物件も多いです。
建物は不要だけれども、土地は欲しいという人も少なからず存在します。

そのような人をターゲットに、古家付き土地として販売するとよいでしょう。
表現の仕方次第で、本当は不要な建物であっても、何となくお得なように感じます

またもう一つ手段としては、解体更地渡しとして売り出す方法もあります。
解体更地渡しとは、現在はまだ古家が残っているものの、決済までには更地にするという契約を結ぶことです。

こうすることで、更地にしたものの買い手が見つからないというリスクをなくすことができます。
また土地が欲しい層にも、いずれ解体するということをアピールできるため、より多くの人に興味を持ってもらえます。

古民家を全面に押し出して売る

古家となると不要な産物のように聞こえますが、古民家と言えば非常に聞こえが良くなります。
近年では古民家ブームのため、古民家好きにアピールできれば売れる可能性が上がります。

古民家となると築年数が経過しており、尚且つ伝統工法で建てられた家のみというイメージがあるかもしれません。
しかしながら築年数が浅くても、見た目の趣によっては古民家として売り出すことも十分にできます

こざかな生徒
こざかな生徒

古民家として売り出すにはどうしたらよいですか?

古民家の物件だけを扱う情報サイトがあります。そちらに登録してみるとよいでしょう

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

古家付きと更地どちらがお得になるのかに関しては、古家の状態と解体費用に左右される部分が大きいです。
ケースバイケースなため、自分自身でしっかりと判断しなければなりません

建物に古民家としての利用価値が残っていたり、築浅のため居住できる状態であるなら、残しておく選択肢が有力です。
市街化調整区域にあり再建築が難しい場合なども、古家を残したおいた方が無難です。

一方で解体費用を抑えられる見込みがあるのであれば、解体を視野に入れるとよいでしょう。
他にも現在の耐震基準を満たしていない場合や、築年数が経過し老朽化している建物は、解体が望ましいです。

また、更地で売りに出す場合と古家付きで売りに出す場合、両者の査定をおこない見積もりを取りましょう。
解体費用を除いても更地の方がお得になるのか、逆に古家の価値が残っていて古家付きの方が有利なのか、調べるための判断材料になります。

古い家付きか更地での売却費用はどちらがお得?知っておきたい判断基準
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