事故物件って売却できる?相場や告知義務の注意点と売却の流れ | 鯨鑑定士の不動産売却

事故物件も売却できる!相場や告知義務の注意点とスムーズな売却の方法

2020.9.13

2020.9.13

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事故物件はネガティブな要素があるため一般的に売却しづらいと考えられています。
事実、過去に事故があった物件は不吉だと思われ、購入希望者が見つかりにくいことがあります。
もし何らかの事情で事故物件を売却しなければならない場合、本当に売却できるか心配になることでしょう。

事故物件は売却が可能か?売却できるなら相場はいくらか?という点を調査しました。
買い主への告知義務に関する情報や、告知をする際の注意点ついても掲載しています。

事故物件を売却する際の流れ、また売却依頼をする不動産会社を賢く選ぶ方法についても解説していますので参考にしてください。

こざかな生徒
こざかな生徒

事故物件という名前を時々聞きますが、実際にはどんな物件のことを指すのか分かりません

最初に事故物件の定義について知っておきましょうね

クジラ先生
クジラ先生

事故物件の定義を確認しておこう 

事故物件の定義と事故物件として判断されるケースについて見ていきます。

事故物件の定義

事故物件は心情的に住みたくないと思わせる要素がある物件のことです。
入居者が事前に事情を知ったら住みたくないと感じるような物件が事故物件と呼ばれています。

法的に事故物件の基準が設けられている訳ではないので、細かな定義は人によって違うことがあります。

不動産売却では瑕疵に気をつけるようにと聞いたことがあるかもしれません。
瑕疵とは物件に何らかの欠陥や問題があるときに使われる法律用語です。
この瑕疵という言葉は一般的に雨漏りやシロアリ被害など物理的な欠陥に使われますが、心理的瑕疵という言葉もあります。
心理的に住みたくないと感じる瑕疵がある物件のことを指し、心理的瑕疵がある物件は事故物件と見なされます。

事故物件に関係する瑕疵について後ほど詳しく説明します。

事故物件と見なされるケース

事故物件と見なされる具体的なケースについて考えます。
過去に下記の問題があった物件が事故物件に該当します。

  • 以前の住人が自殺した
  • 殺人事件が起きた
  • 以前の住人が孤独死した
  • 以前の住人が火災で焼死した

過去に住人が自殺したり孤独死したりしたときには事故物件と見なされます。
孤独死は病死に含まれることがあり、病死の場合は事故物件に該当しないと考える人もいます。
しかし、孤独死が長い時間発見されなかった場合には事故物件に該当することがあります。

上記の問題が売却する物件で発生したのではなく、集合住宅の隣室や共有部分で起きたときにも事故物件になるケースがあるので気をつけてください。

自分が売却する物件が事故物件になるのか判断できないときには専門家に相談しましょう。

事故物件でも売却が可能なのか知りたい 

事故物件でも売却が可能なのか検証していきます。
結論から言うと売却をすることは可能ですが、普通の物件と同じ価格で売ることはできません
では、事故物件の売却相場がいくらなのか調べてみましょう。

事故物件の売却相場はどれくらいなの? 

事故物件の売却相場は同じ条件の一般物件より3割前後安くなります
3割という数字はとても曖昧で、買い主の気持ち次第で1割安で済むこともあれば5割程値引かなければいけないこともあります。

事故物件の基準自体が心理的要素に関係するため、買い手の印象次第で売却価格が大きく変わるのが事故物件の特徴です。

物件で起きた事故や事件の内容によっても相場は変わってきます。
事件や事故内容によって売却相場がどのように違ってくるか表にまとめました。

事件、事故内容売却相場
孤独死1割安
自然死1割安
自殺3割安
殺人5割安

孤独死や自然死は発見までに時間がどれほど経過したかにより、売却相場が違ってきます。
発見がすぐなら1割安程度ですが、時間が経ってから発見された場合は2割から3割安になることがあります。

自殺や殺人が原因の事故物件は相場よりもかなり安くしなければなりません。

何度も繰り返しますが事故物件の売却相場は絶対的なものではなく、買い主の心情次第で大きく変わります。
孤独死や自然死を全ての人間に当然起き得る事として気にしない買い主なら少しの値引きで購入してくれますし、事故内容を聞いた時点で絶対に買いたくないと拒否反応を示す買い主なら大幅値引きが必要です。

事故物件の売却相場

事件や事故の内容と、買い主の心情によって相場は変化します。

事故物件でも高く売れることがあるのか 

事故物件を少しでも高く売ることは可能でしょうか。
売却したい物件に、瑕疵を上回るほどの魅力があるなら高く売ることもできます
以下のポイントが魅力的なら高値で売れるかもしれません。

  • 立地
  • 周辺環境
  • 築年数

立地と周辺環境、そして築年数の条件が良いなら少しの値引きだけで売れることがあります。
駅が近くて便利な立地であること、公共施設やスーパーが近くにある周辺環境が整っていること、さらに築年数が新しいことを瑕疵以上に評価してくれる買い主なら高く売れます。

事故が起きたのが住戸内か外かによっても買い主の心情は変わってきます
マンションの中庭や駐車場などの共有部分で起きた自殺なら多少の値引きで購入してくれることがあります。

いずれにしても事故物件は一般の相場より値引きしなければ売れません。
値引きの幅は買い主の心情によって左右されます。

物件の特徴が瑕疵以上に買い主にとってメリットがあると評価されるのであれば、多少の値引きだけで売れることがあります。

こざかな生徒
こざかな生徒

事故物件を売るときに買い主へ何を伝えれば良いですか

売却の際に覚えておかなければいけない告知義務について教えていきますね

クジラ先生
クジラ先生

事故物件売却で覚えておくべき告知義務の内容と注意点とは 

事故物件を売却するときに告知義務を果たさなければなりません。
物件にどんな事故や事件があったか購入希望者へ伝えなければならないのです。
どんな内容を告知すべきなのか、もし告知しなければどうなるのか説明します。

告知義務とは

事故物件を売却する際、事故内容を買い主へ告知することは宅地建物取引業法で決められています
法律で決められているため、売却の際には必ず行わなければなりません。
告知義務には2つのことが含まれます。

  • 買い主への告知
  • 重要事項説明書への記載

売買契約を結ぶときに買い主へ事故内容を口頭で告知することと、重要事項説明書へ記載することが売り主に義務づけられています

2020年の改正民法施行以降は告知義務がより重要になりました。

法律の中に、売り主には物の種類、品質、数量に関して契約の内容に適合する物や権利を引き渡すべき義務が発生することが明記され、瑕疵の代わりに契約不適合という言葉が使われるようになりました。
つまり、売り主は契約内容に見合った物件を買い主へ提供すべきとの義務がより強調されるようになったのです。

逆に契約に見合わない物件は契約不適合となり、買い主は契約を破棄することができます。
契約不適合と見なされないため、必要十分な告知をしなければなりません

賃貸より分譲物件の売却時は告知内容が重要となります。
賃貸の事故物件より分譲の事故物件の方が、買い主の入居期間が長くなるからです。
入居者は住居期間中に事故の事実を知る近所の人と付き合っていかなければなりません。

事故内容によっては十分な説明がなされていないことが原因で、契約不適合と判断される可能性があります。

告知義務はいつまであるのか

告知義務がいつまであるのか、賃貸と分譲の2つのケースに分けて考えてみます。
賃貸の事故物件を売却したい場合、気になるのが告知義務はいつまであるかという点です。
なぜなら、賃貸は定期的に入居者が入れ替わり、事故が起きた部屋の住民も入れ替わります。
自殺があった部屋に次に住む人に告知義務があるのは理解できますが、その次に住む入居者にも告知をしなければいけないのでしょうか。

明確な基準はありませんが、過去の判例を参考にすることができます。

ワンルームマンションの判例では、事故後に初めて住む人へ告知義務はあるものの、次の入居者には特段の事情がない限り告知義務は発生しないと判断されました。
別の判例では事故から2年が経っていれば、次の入居者へ告知義務は発生しないとの判断があります。
ただし2年では十分ではない、3年は必要だという判例もあるため、告知義務がなくなる具体的な年数を決めることはできません。

分譲の事故物件の告知義務はいつまであるのでしょうか。
前の項で説明したとおり分譲は入居者が住む期間が長くなりますし、事情を知る近所の人との付き合いもあります。
分譲の場合は20年前にあった事故についても告知義務があると認めた判例がありました。
しかし、自殺や殺人などは近所の人の記憶に長く残りますが、孤独死はそうとは限りません

分譲の場合は事故内容と近隣住民の心情を考えて告知義務の期間を判断していけるでしょう。

告知義務に違反した場合

告知義務を果たさなければ、買い主から契約解除と損害賠償が請求されることになります。
法律違反になるので不法行為や債務不履行と判断され、多額の損害賠償を支払わなければならなくなるでしょう。

不動産投資をしているなら社会的な信用がなくなり、投資を継続していくことが難しくなります

事故物件は一般の相場以下でしか売れないため、告知義務を果たしたくないと感じるかもしれません。
告知義務を果たさなければ、すぐ買い手が見つかるということもあります。

しかし、告知義務を果たさずに売却しても、後から代償を支払うことになります。
事故物件の売却の際は必ず告知義務を果たすようにしてください。

専門家のサポート

事故物件の基準や告知義務の期間は曖昧で物件ごとに変わってきます
自分では判断できないと感じるときは専門家に相談してください。
不動産会社の担当者や弁護士に相談できます。
相談することで告知義務を果たすべきかどうかの判断を客観的にしてもらえます。

告知義務には重要事項説明書への記載も含まれます。
契約書に何をどのように記載すれば、後からトラブルになりにくいかを専門家はアドバイスしてくれます。
売却後に心理的瑕疵の有無についてトラブルにならないためにも、専門家へ契約書作成のサポートをお願いしてください。

最初から専門家にサポートを受けて事故物件の売却手続きを行っていくなら、売却後にトラブルになっても迅速に対処できます
不動産会社の担当者や弁護士が相手と交渉してくれます。
売り主が告知義務をきちんと果たしたことを買い主に説明してくれるのです。

当事者同士で話すより専門家が間に入った方が冷静に話が進みますし、早く問題が解決します。

事故物件売却時に発生する瑕疵担保責任って何? 

事故物件を売却するときに瑕疵担保責任が発生します。
瑕疵担保責任とは、この記事に何度が出てきている心理的瑕疵と関係します。
しかし、事故物件で考えるべきなのは心理的瑕疵だけではありません。
別の瑕疵も関係しているのです。
事故物件にどんな瑕疵が関係しているかを知るため、瑕疵担保責任の全種類について知っておきましょう。

瑕疵担保責任は事故物件であってもなくても不動産売却時に知っておかなければならない知識なので詳しく解説していきます。

瑕疵担保責任の種類

瑕疵担保責任には4種類あります。

瑕疵担保責任の種類特徴
心理的瑕疵自殺や殺人事件など心理的に住みにくさを感じるケース
物理的瑕疵雨漏りやシロアリ、そして家の傾きなどの問題があるケース
法律的瑕疵法令等の制限を受けているので自由な使用収益が阻害されているケース
環境的瑕疵周辺の騒音や振動、また近隣の建物による日照障害があるケース
契約不適合責任とは

それぞれの瑕疵について説明します。

心理的瑕疵は過去に自殺や殺人事件があり、入居者が心理的に住みにくさを感じるケースを指します。
物件に住む人が怖いと感じたり薄気味悪いと感じたりするなら心理的瑕疵と見なされてしまいます。

過去に火災や洪水などの被害を受けた物件でも心理的瑕疵と判断されることがあります。

物理的瑕疵は雨漏りやシロアリ、そして家が傾いているなど物理的な問題が発生しているケースです。
給排水管が詰まっていることや水漏れも物理的瑕疵に含まれます。
売却物件が土地なら廃材が埋められていることや地盤沈下の可能性があることも物理的瑕疵です。

ただ単に家が古くてクロスが剥がれている、フローリングが劣化している問題は物理的瑕疵になりません。
通常の生活をしていれば発生する経年劣化と損耗は瑕疵とは見なされないのです。

法律的瑕疵は法令等の制限を受けているため、自由な使用収益が阻害されている物件のことです。
家を建てる際、法律で建物の高さや近隣の家の日照をどの程度確保するか決められています。
これらの法律に違反している建物は法律的瑕疵があると見なされます。

他にも計画道路指定を受けているため再建築ができない物件や、開発ができない市街化調整区域内の不動産も、購入者の意図通りに再建築して使用収益を上げられないため法律的瑕疵になります。

法律的瑕疵に該当するかを確認するため、3つの法律を事前に確認しておきましょう。

  • 都市計画法
  • 建築基準法
  • 消防法

前もって3つの法律をチェックしておくことで、売却物件に法律的瑕疵があるかを確認できます。

環境的瑕疵は周辺の騒音や振動、また近隣の建物による日照障害が発生しているケースです。
他にも近所に下記の建物があるケースが環境的瑕疵に該当します。

  • 反社会的勢力の事務所
  • 風俗店
  • 火葬場
  • ゴミ焼却場
  • 過激宗教団体の施設
  • ゴミ屋敷

これらの建物があると心理的に住みにくいと感じたり、異臭に悩まされたりするので環境的瑕疵と見なされます。

覚えておきたいのは、事故物件には心理的瑕疵に加えて環境的瑕疵も含まれるという点です。
環境的瑕疵も心理的瑕疵と同じように買い手の心情に左右されます。
人によっては火葬場やゴミ焼却場が近くにあることを嫌だと思いませんが、別の人は不快だと感じ事前に告知して欲しいと思うのです。

環境的瑕疵と心理的瑕疵の境界は曖昧なので注意してください。
心理的瑕疵に該当しないので事故物件ではないと判断しても実は環境的瑕疵に該当しており、事故物件として告知義務を果たさなければいけないことがあります。

事故物件には、心理的瑕疵と環境的瑕疵が含まれることを覚えておいてください。

こざかな生徒
こざかな生徒

事故物件を売るときの手順が知りたいです

査定から売買契約を締結するまでの流れと、安心して事故物件の売却依頼ができる不動産会社の選び方を説明しますね

クジラ先生
クジラ先生

事故物件を売却するときの流れをチェックしよう 

最初に事故物件を売却する流れをチェックしていきましょう。

売却の流れ

事故物件売却の流れは6つのステップに分けられます。

  1. 不動産一括査定
  2. 査定依頼する不動産会社を選ぶ
  3. 各会社の条件を検討
  4. 媒介契約の締結
  5. 不動産会社と購入希望者の条件を検討
  6. 売買契約の締結

1つめのステップは不動産一括査定をすることです。

不動産一括査定とは複数の不動産会社に査定依頼ができるサービスです。

事故物件であっても不動産一括査定をすることで少しでも高値で売ってくれる不動産会社を見つけられます。
不動産一括査定は、自分の物件がいくらで売れるか相場を知るためにも役立ちます

不動産一括査定サイトに物件情報を入力すると、入力条件に合った不動産会社の候補リストが表示されます。
リストの中から査定依頼をする不動産会社を選んでください。
最低3社は選び、査定価格や売却提案を比較するようにしましょう。

選択した不動産会社の査定が終わると、最終的な査定額や売却への提案が各社から送られてきます。
全ての情報を比較し、どの不動産会社へ売却を依頼するか検討します。
媒介契約を一社とだけ結ぶのか、複数の会社と結ぶのかも考えます。

4つめのステップは、依頼すると決めた不動産会社と媒介契約を締結することです。
契約が終わったなら、不動産会社は買い主を探す販売活動を行います。
購入希望者へ内覧会の実施や売却価格の交渉をしてくれます。
当然のことながら事故内容の説明も不動産会社がします
告知義務を法律に沿って遵守できるよう不動産会社がサポートしてくれます。

事故物件は必ず値引きを要求されるので、前もって担当者といくらまで値引き可能か決めておいてください。

購入希望者と細かな条件が合致したなら売買契約の締結となります。
売買契約の締結の際に告知義務が果たされているか最終確認を行います。

売り主が誠実に告知義務を果たそうとする姿勢を見せることで後のトラブルを未然に防げますから、買い主に真摯に対応するようにしてください。

売却を依頼する不動産会社を選ぶ方法 

各社の査定額や売却提案を比較した後、依頼する不動産会社を選ばなければなりません。
失敗しない不動産会社を選ぶ方法は、下記の2つを確認することです。

  • 事故物件の売却実績
  • 担当者の対応

事故物件は普通の売却物件と異なり、買い主を見つけるのが簡単ではありません。
特殊な物件の販売実績が多い不動産会社でなければ売却は難しいでしょう。
売却価格の交渉のテクニックや、成約の仕方に関するノウハウを持っている会社を選ぶようにしてください。

担当者の対応も誠実かチェックしなければなりません。
質問したことに丁寧に答えてくれるか、売却までの提案は具体的かをチェックします。

事故物件を売却するコツを紹介 

事故物件を売却するにはコツがあります。
少しでも良い価格と条件で売却するため、知っておきたいコツを紹介します。

事故物件を売却するには

値引きする 

一つ目のコツは値引きをすることです。
当たり前の手法ですが値引きをすると売却確率を簡単に上げられます

どれくらい値引きをすれば良いのでしょうか。
先にも説明したとおり、事故内容によって値引きの額は変わってきます。
しかし、いきなり大幅値引きをするよりは少し高めの額に設定しておき、そこから価格交渉に入る方が賢いです。

最初の設定額を決めるのに参考になるのが競売物件の価格です。

競売物件の価格は一般相場の7割程度の価格です。
通常の買い手は競売物件をいわく付きの物件、つまり事故物件に近いと考えており、一般相場の7割くらいの価格なら買っても良いと思っています。
相場の7割ほどの価格なら事故物件でも買い手が付く可能性が高いということです。

自殺や他殺があった物件は、いきなり5割の値引きをして価格交渉に入るのではなく、7割程度の価格から交渉をスタートすることができるでしょう。

クリーニング

清掃やリフォームでクリーニングしておくことも売却をスムーズにするコツです。
事故物件は買い手の心理的な悪印象を少しでも減らすことが必要になります。
どの箇所をクリーニングしたら良いでしょうか。

  • 壁クロス
  • カーペット

清掃で消臭処理をしたり、壁やカーペットなどを全面張り替えしたりすると買い手の印象が良くなります。

できるだけ事故があったときの状況を買い手にイメージさせないようなクリーニングをしてください。

更地にする 

更地にして売却することもできます。
事件や事故があった建物を取り壊して更地にすることで、物件に対する嫌悪感を払拭できる効果があります。
買い主によっては、事故があった建物がなくなって更地であれば問題ないと考える人もいます。

事故のインパクトが大きくて近隣住民の悪いイメージを払拭することが難しい場合もあります。
その際は、単に更地にするのではなく、他の用途で一定期間利用することがおすすめです。
例えば、3つの用途が事故物件に向いています。

  • 月極駐車場
  • コインパーキング
  • レンタル倉庫

上記の用途で事故物件を一定期間賃貸し、事故の風化を待つことができます。
時間が経つ間に近隣住民の人が入れ替わり、事故のことを知っている人が減りますし、賃貸している間は賃料収入を得られます。

数年が経ち、イメージが回復してから物件を売却することができるでしょう。

買取制度を利用する 

買取制度を利用することも売却のコツです。
不動産会社に物件を買い上げてもらう方法です。
買取制度を利用するのであれば、買い主を見つけなくても良いので早めに売却が完了します。

業者相手に事故物件を売却するため瑕疵担保責任が発生しません。
迅速に、確実に物件を売りたいときには買取制度がおすすめの方法です。

専任媒介契約で売却 

事故物件の売却を不動産会社へ依頼するときに媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類ありますが、それぞれどんな違いがあるのか、事故物件の売却に適した契約はどれなのか説明します。
3つの媒介契約の種類を確認しておきます。

媒介契約の種類他の不動産会社への依頼自分で買い主を見つける
一般媒介契約
専任媒介契約不可
専属専任媒介契約不可不可
専任媒介契約の特徴とメリット

一般媒介契約は他の不動産会社とも契約ができますし、自分で買い主を見つけてくることも可能です。

しかし、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社とだけ媒介契約をしなければなりません。
確実に事故物件の買い主を探して欲しいのであれば専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んでください
自社にしか依頼されていないので真剣に取り組んでくれます。

専属専任媒介契約なら売り主と買い主の両方から仲介手数料を受け取れるので不動産会社にとっては利益が大きくなります。
売りづらい事故物件であっても一生懸命に買い主を探してくれるでしょう。

事故物件専門会社へ依頼する選択肢もある? 

事故物件の売却をする場合、一般の不動産会社ではなく事故物件専門会社へ依頼する選択肢もあります。

事故物件専門会社とは

事故物件専門会社とは事故物件をメインに扱っている会社です。
物件の仲介だけではなく買取にも対応しています。
事故物件売却の実績が豊富なため、物件をスピーディに確実に売ってくれます
どうしても仲介で売却できない際には買取をしてくれるので安心して任せられます。

事故物件専門会社を利用するメリット

事故物件専門会社を利用するメリットは4つあります。

  • すぐに現金が手に入る
  • 確実に売れる
  • クリーニングをしなくても良い
  • こっそり売れる

事故物件専門会社の買取サービスを利用すれば現金をすぐに手に入れられます。
最短で数日のうちに物件を現金化できます。

物件の買い主が見つからなくても最後は業者が買い取りしてくれるため、確実に売れる安心感があるのもメリットです。

一般の不動産会社を通して事故物件を売る際、クリーニングをしなければいけないことがあります。
クリーニングやリフォームには追加費用が必要ですが、事故物件専門会社なら自社で清掃するため必要ありません。

事故物件専門会社が買い取るなら、不動産情報がインターネットへ掲載されることがなく売却できます。
近隣住民へ知られずに事故物件を手放せるのがメリットです。

事故物件は専門会社へ相談

事故物件専門会社の売却ノウハウをチェック 

事故物件専門会社は事故物件をどのように売却するのでしょうか。
専門業者の売却ノウハウをチェックしてみましょう。
もしかしたら、自分で実践できる方法を見つけられるかもしれません。

事故物件の内容売却ノウハウ
自殺と殺人事件集合住宅なら部屋番号を変更する、更地にする
孤独死全面改装
近隣に暴力団や過激宗教団体の事務所があるセキュリティ対策を実施、事務所賃貸かコインパーキングにする

集合住宅で自殺や殺人事件の事故があったのであれば、部屋番号を変えたり更地にしたりして売却できます。
部屋番号を変えるだけでも買い主の嫌悪感が和らぐ場合があります。

孤独死のケースでは室内の全面改装が効果的です。

近隣に暴力団や過激宗教団体の事務所がある場合、一番良いのは問題の団体に退去してもらうことですが簡単にはいきません。
売却したい物件のセキュリティ対策を強化する方が簡単に実施できますし、買い主に安心してもらえます。

住居ではなく、事務所やコインパーキングとして売り出す方が売却しやすいこともあります。
住むために買う訳ではないので、買い主は周辺環境をシビアに確認しないのです。

こざかな生徒
こざかな生徒

事故物件を売却する方法は色々あるんですね

自分の物件にあった売却方法を選んでいきましょう

クジラ先生
クジラ先生

事故物件を売却することは可能です。
仲介売却を一般の不動産会社へ依頼することができますし、買取サービスを利用して売却することもできます。
事故物件専門会社を利用して売却する方法もあります

売却相場は一般の不動産よりも安くなります
事故内容が孤独死や自然死なら一般相場の1割安、自殺や殺人になると3割安から5割安になってしまいます。

物件を売却する際には告知義務があることを忘れないでください。
もし告知しないなら法律違反となり、契約解除や損害賠償請求をされるかもしれません。

事故物件の売却は告知義務や瑕疵担保責任など考慮すべき点が多いので、専門家にサポートしてもらいながら売却手続きを進めていくのが良いでしょう。

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