土地の実勢価格って?公示価格や路線価、基準地価についての特徴を解説

2021.4.16

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この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

土地の売買をする時に、価格はどのように付けられているのか、疑問に思う方も少なくないでしょう。

土地の価格を表すには、いくつか種類があって、公示価格や路線価、基準地価があります。

他にも実勢価格と呼ばれる指標もあり、色々あるので訳が分からなくなるものです。

この記事では、土地の価格をそれぞれ解説しています。

記事を読むことで、価格の付け方や、違いについて理解できます。是非、参考にしてください。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

勉強になります

実勢価格について

土地の売買で取引された実際の価格のことです。

例えば、1,800万円で売られている土地があるとします。

しばらく日数が経っても売れなかったので、値下げをして1,500万円にしました。

すると、直ぐに買主が見つかり1,500万円で購入。

1,500万円で成立したので、実勢価格は1,500万円となるのです。

実勢価格は取引された土地の値段になるので、相場とはだいぶ違った価格になることがあります。

売主が高く売って利益になっている場合や、買主が安く購入できている場合もあるからです。

売買の地価が分かる

土地の取引された値段を把握しておきたい時に、実勢価格は役立ちます。

売買取引の新しいデータを基に値段が付けられていて、市況によって価格の動きは違ってきますが、最も新しい取引の地価を把握できます。

一方、昔の実勢価格を見ると当時の市場の動きのものなので、目安にしない方が良いでしょう。

実際の売買された値段を知ることできるので、これから不動産の取引をするなら把握しておいた方が良いです。

実勢価格どうやったら調べられるのか次に紹介します。

取引価格をチェクする方法

下記の「土地総合情報システム」から価格が見られます。
地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

アクセスしたら、価格情報を検索できる所があるのでクリックして、自分の知りたい都道府県を選んでください。

データを見るには左上にある条件を選んで検索していきます。

時期を選ぶ最初の状態だと直近のデータがトップにあって、クリックすると過去のものが選択できる。
種類を選ぶ土地を選択する。土地と建物を選ぶと家付き土地のデータが見られる。
地域を選ぶ住所や駅名から選んで調べられる。

価格情報をチェックできるだけでなく、面積や形状、土地が何に使われているか目的まで色々公開されています。

自分がこれから売買しようとしている土地と似た条件のデータを見てみましょう。

このシステムを活用すると実勢価格を確かめられます。

とはいえ、以前の取引情報なので今後、売買する予定なら土地の値段が変わってくることもあるので、目安として見ましょう。

固定資産税評価額をチェックする

土地の固定資産税を納税しているのなら、通知書が毎年届いているはずなので、そこに載っている評価額をチェックすると大まかな実勢価格を出せます。

計算式は以下になります。

固定資産税評価額÷0.7×1.1=実勢価格

固定資産税は、土地や家を持っている人が払う税金のことです。

課税明細書と記載されている書面に、価格と表示されている部分があるので、そこに評価額が載っています。

評価額が4,000万円だった場合の実勢価格を計算して出してみましょう。

4,000万円÷0.7×1.1=6,286万円

6,286万円と出ましたが、この価格は目安になるだけで、実際の取引されている値段ではないです。

市場の動向で土地の価格は変わってくるので、参考の一つとして覚えておきましょう。

気をつけておきたいポイント

土地の売買で成立した価格ではありますが、土地の場所や広さなどでも値段は異なります。

昔の取引された情報をチェックして、その値段で売買できると思わない方が良いです。

売り手と買い手の交渉によっても、値段は大きく変わってくるので、データとして見ておきます。

土地を売ろうとした時に、相場で売り出しても買い手が見つからなければ、値段を安くするしかないです。

また、実勢価格くらいの土地を買う気でいたのに、欲しい土地が売っていないと買えません。

土地の値段は変わっていくものなので、何年も前の情報を参考にして値段を決めるのは避けましょう。

そのため、他のデータも調べて相対的に決めるのがおすすめです。

公示価格について

簡単に言うと、国で決めた土地の値段の基準です。

こざかな生徒
こざかな生徒

国土交通省が年に1度、3月に発表する土地の価格で、取引や評価額、担保評価などの指標として使われますね。

この価格を「地価公示」と言って、地価公示で発表された価格を「公示価格」と言います。

クジラ先生
クジラ先生

「公示地価」とも呼びますが内容は一緒です。

地価公示を表す理由

土地の正しい値段を把握するのは困難になります。

そのため、正しい値段を発表することで適した価格の形成に有効になるというものです。

土地は形や広さもそれぞれ異なるので、近隣にあったとしても一緒の価格になることはないです。

実際に売買した土地の値段は、秘密にしていることもあるので、公表されていない土地もあります。よって、土地の値段は正確に分からないのです。

また、何らかの理由で早く土地を売りたくて安い値段にしてしまったり、早く買ったせいで高い値段だったりなどあるため、相場とは全然違った価格で成立していることがあります。

不透明な土地の価格を、みんなが把握しやすいようにしたのが、公示価格になるのです。

地価公示法では、価格の公表の理由を以下のように伝えています。

  • 正しい値段で土地の取引をすること
  • 道路などを作る時に公的機関が、土地を買収することがあるので指標にする

みんなが納得いく価格を設定してくれていると言うことになります。

価格の決め方

全国の基準となる土地の値段を決めるのは、国土交通省の2人の鑑定士が行っています。

値段を決定するためには、最初に基準となる場所を選びますが、2021年は全国26,000の場所で決められました。

エリアごとに土地の売買取引のデータを見て、どのくらいの売却益が出るのか分析して算出しています。

さらに、算出した数字には問題がないか明確に調べあげて、価格が公表されるのです。

土地には家付きの土地などありますが、公示価格で出されているのは、更地の状態の値段になっています。

基準とされた場所には建物など商業施設がありますが、土地だけの値段を付けていて、土地の用途は別と考えられています。

成約された価格との違い

公示価格と実勢価格の違いについて紹介します。

値段が決定される時期が異なるため

公示価格は1月1日に評価を決定して世の中に発表していますが、都市開発などで価値が上がったり、逆に災害などで価値が下がったりすることもあります。

また、コロナウイルスが蔓延によって、土地の値段は下がるというもの。

そのため、実勢価格とは全く違った値段になることがあるのです。

土地の取引では公示価格だけで判断しないで、市場の動向もチェックしておく必要があるでしょう。

土地の条件で値段に違いが出るため

土地には様々な性質があって、全く一緒のものはないです。

似たような条件の土地があったとしても、形状や高さ、幅など少しの差が値段に反映していくものです。

公示価格を基準に土地を売っても、土地の性質で変わってくるので、地価公示の値段で成約できるのかは不明になります。

2つの価格はこのような理由から、全く違った値段となる時もありますが、売買をする時には目安になるでしょう。

地価公示をチェックする方法

公示価格を調べる方法を紹介していきます。

土地総合情報システム

実勢価格と同じでこちらの「基準地検索システム」を開き、その後調べたい都道府県を選んでいきます。

効率の良い調べ方は、住所を入力してチェックすることです。

調べたい地域を決定したら、今度は条件指定を入力する所になるので、気になる項目があったら、クリックしていきます。

ここで入力しないで検索に進んでしまっても、公示価格は表示されます。

公示価格と地価調査がチェックできて、「価格(円/㎡)」と表示されている所に価格が載っています。

全国地価マップ

一般財団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」からも公示価格は見られます。

こちらも住所を入力した方が早く見つけられるので、分かっているなら探しやすいです。

価格を基準に算出

前述したサイトを開いて、公示価格を把握できたら実勢価格を出してみましょう。

公示価格の1.1倍が実勢価格と言われています。

算出の仕方はこちらです。

公示価格×土地の面積×1.1=実勢価格

具体例を挙げていきます。

公示価格が1㎡あたり60,000円の所にある300㎡の土地のケース

60,000円×300㎡×1.1=1,980万円

1,980万円が実勢価格となりましたが、目安となる値段ということことを念頭に置いておきましょう。

価格の動きから分かる売り手側の視点

土地の価格が上がっている時は、家の値段も上がっていくので、マイホームの購入を検討している人などは、これ以上高額になる前に買おうとするものです。

中古住宅を売ろうとしていたら、スムーズに売却できるタイミングになります。

また、土地の値段が上がっている所は、周辺環境も良く注目の集まるエリアで、購入希望者が増える傾向にあります。

一方、土地の価格が下がっている時は、家の値段も下がっていくので、中古住宅を売ろうとしても難しい状況になってしまいます。

立地の良い場所ならそこまで値が下がることはないでしょう。

2021年の地価公示

全国2,600の場所で20201年の公示価格は決定されて、3月に知らされました。

この価格で去年の土地の変動がどうだったか認識できるものです。

2015年の6年ぶりに全国の地価は平均0.5%下がってしまいました。

この背景には、コロナウイルスの蔓延が原因で、日本全体の地価が下落することになってしまいました。

地価が下がることで、中古住宅の価格も安くなる動きが見られます。

しかし、土地の価格の動きはエリアで違ってくるので、一概には言えません。

地方より都市部の方が地価は下がっていて、土地の種類の中では商業地が特に下がっていました。

全国の順位

1位東京都中央区銀座4-5-6(山野楽器銀座本店)53,600,000円
2位東京都中央区銀座5-4-3(対鶴館ビル)46,100,000円
3位東京都中央区銀座2-6-7(明治屋銀座ビル)39,900,000円

引用元:国土交通省 公示価格高順位表(全国)

全国で最も公示価格が高い所は、銀座にある山野楽器本店で15年間ずっとトップです。

路線価について

年に1度、7月に国税庁が公表する土地の税金の基となる価格のことです。

路線価は相続税を出したい時に必要になります。

例えば、親が死亡して不動産を相続する時は、その不動産の価値に合った相続税を支払うことになります。

土地の税金を調べるために路線価を使って算出するのです。

土地の値段は、その性質によって違ってきますが、相続税を出すためには土地の税金の基準がないと計算できません。

そのため、道路に価格を付けて税務署が税金を算出しています。

路線価を決めているのは、国が実勢価格や公示価格、鑑定士の評価から考えて決定しているので、土地の売買にも役立つ数字になります。

調べる方法

路線価を知りたい時は、国税庁の「路線価図」を開きます。

知りたい都道府県を選択して、さらに進んでいくと路線価図ページ番号をクリックできる所に辿り着くので、自分の調べたい地名の番号を見ていきます。

知りたい土地を発見できたら土地に対面している路線価の数字を確かめてください。

評価額の算出法

例えば、面積が200㎡の宅地があったとします。この宅地に対面している道路があって、その路線価は150千円(15万円)です。路線価は1㎡あたり千円単位で表しています。

地図上では150Cと表示されていますが、Cは気にせず千円単位として考えてください。

計算すると15万円×200㎡=【3,000万円が評価額】

評価額が3,000万円の土地を相続になったことを表しています。

さらに詳しく計算法を説明します。

1つの道路に対面しているケース

例えば、東京大田区3丁目の路線価が1㎡あたり500C(50万円)だとします。

大田区3丁目の道路沿いに対面している150㎡の土地があったとして計算。

道路が1つだけだと交通に不便なため、路線価に補正されるのですが、そのことを「奥行価格補正率」と言ってこの数字で算出します。

大田区は高度商業地区になるので補正率は0.98です。

50万円×0.98=49万円

49万円が1㎡の値段になります。面積が150㎡だったので次に評価額を出していきます。

49万円×150㎡=7,350万円

7,350万円がこの場合の評価額です。

2つの道路に対面しているケース

1つの道路の時とは計算が違ってきます。

土地に対面している道路が2つある時は、路線価と補正率でひとつずつ計算して、どちらか高い方が正面路線価です。

一方、数字が少ない方は側方路線価になります。

例えば、先程の大田区3丁目の道路のもう1つ対面している道路が450Cだとしたらこちら側は側方路線価になります。

50万円×0.98=49万円

こちらが正面路線価の価格です。

次に側方路線価も加えて計算していきます。

  • 45万円×0.98×0.1(加算率)=4万4,100円
  • 49万円+4万4100円=53万4,100円

53万4,100円が2つの道路に対面している土地の1㎡の値段です。

次に評価額を出していきます。

53万4,100円×150㎡=8,011万5,000円

8,011万5,000円が2つの道路に対面している評価額になります。

計算がこのように違ってくるので、気をつけてください。

借りている場所の評価額

借地に家を建築している時は、どのように評価額を出すのかというと、借地権割合を見て求めることができます。

自分で持っている土地より、借りている土地の方が評価額は低くなってしまうもの。

路線価の表す数字は「150C」や「450C」と数字の次にアルファベットが付いています。

自分の土地ではこのアルファベットは気にしないで算出していましたが、借りている土地の場合は、重要なポイントになります。

アルファベットはA〜Gあって、割合が変わってくるので、確認しておきましょう。

アルファベット割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

借りている土地の評価額を求めるにはこちらの計算式になります。

評価額×借地権割合

例えば、路線価が30万円で借地権区分がD、土地の面積が200㎡、補正率が0.98だった場合

(30万円×0.98×200㎡)×0.6=3,528万円

この借地は3,528万円の評価額になります。

地価公示を算出することもできる

一般的には土地の値段を把握したいと思ったら、公示価格を確認すると良いです。

しかし、価格が分かる所は限られているので、調べたい土地の公示価格が不明だったりすることがあります。

路線価が分かっていれば、公示価格の目安を計算で出すことが可能になります。

路線価から計算された評価額の8割が公示価格とされているので、「評価額÷0.8」で公示価格を算出できるのです。

街中の道路には路線価が大体定められているので、直ぐに調べられます。

土地は性質や用途によって価値に違いがありますが、補正をすることができので、公示価格が不明な時は評価額から求めると良いでしょう。

評価額から価格を出してみる

実勢価格を出すのに、今度は路線価を基に算出してみましょう。

以下の計算式になります。

評価額÷0.8×1.1=実勢価格

例えば、路線価が1㎡30万円の所に150㎡の面積の土地がある時は、いくらになるでしょうか。

(30万円×150㎡)÷0.8×1.1=6,188万円

このように路線価からも実勢価格を求めることができます。

算出する時に気をつけておきたい点

実施価格を出す時に気をつけておきたい点があるので、紹介していきます。

土地の性質は特に関係していない

路線価は、道路に対面している土地の値段を設定しているだけなので、土地の性質や内容は特に含まれていません。

全く同じ条件の土地で路線価も一緒なら評価額は同じ価格になりますが、実際にはそのような土地はなく、周りの利便性や方角などでも違ってくるので、そのことを考えて土地の値段を算出する必要があるでしょう。

路線価で出した値段で取引を考えるのは危ない

路線価で出した土地の値段は、目安の数字になるだけで、本来はどのくらいの金額で取引されているか土地の性質によって違ってきます。

したがって、実際に土地を売る時に付ける値段として考えるのは、危ないでしょう。

売却額を間違って設定してしまうと、本当はもっと高額で売却できる土地だったのに、安い値段で引き渡すことになります。

また、値段を高くしてしまった場合は、購入希望者が全くいない事態になりかねません。

土地を売る時は、路線価で出した値段を目安にしながら、適確な価格は不動産会社に査定をして貰うことが重要です。

基準地価と実際に価格が決まるまで

年に1度、9月に国土交通省が発表する、全国の土地の値段の基準を表すものです。

2万ヶ所を超える場所を基準として価格が決められています。

個人の土地の売買だけでなく、企業や公共団体などの取引も参考にして値段をつけています。

「都道府県調査地価」とも言われていて、公示価格とも似ていますが異なる部分は、国ではなく、都道府県が土地の値段を定めている所です。

基準地価を知るためには国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で調べられます。

地価公示との違い

具体的に公示価格とどのような違いがあるのか表で見比べてみましょう。

基準地価公示価格
決められる時期7月1日1月1日
発表される時年に1回9月年に1回3月
調べる機関都道府県
法律国土利用計画法地価公示法
価格が付けられる方法鑑定士が1名以上鑑定士が2名以上
基準の場所2万ヶ所以上2万6,000以上
エリア都市計画区域外も含む都市計画区域内

基準の場所ですが、それぞれ一緒のケースもありますが、都道府県が別で決めている箇所もあります。

公示価格は3月の発表になるので、年に1度だけの土地の値段では適確ではないため、基準地価が補うように9月に発表していると言えます。

土地は性質によって違ってくるので、実際に売買される値段より、基準地価の方が低いケースもあるというもの。

また、事情によっても通常よりかなり安く売り出されていることもあります。

そのようなことを排除して、一般的に取引される適正な値段を基準地価では表しています。

また、土地だけの値段を出すために、更地の状態で値段を設定。

建物は色々な種類があって広さも異なり、アパートや戸建てなどを合わせて考えると、算出するのが困難になって比べることができなくなります。

土地の値段を決めているのは、鑑定士になりますが公示価格と違って1名で調査が行われています。

最も新しいデータを基に、土地の利益がどのくらいなるか想定し値段を算出。

そこからまたさらに細かく調整され、9月あたりに基準地価の発表をします。

発表するのは国になりますが、実際に土地を調べて値段を付けているのは都道府県です。

基準になる場所は、住宅地など特徴を検討してながら様々な所を選んで決めています。

公示価格と同じ場所になることもありますが、別で設定された場所もあります。

また、その土地のガスや水道の状態でも評価しているのです。

2020年のデータ

2020年の9月29日に公表されたデータを基に紹介していきます。
国土交通省「令和2年度都道府県地価調査」

土地の種類別やエリアごとで、どのような価格の動きがあったか、確認していきましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

はい!

全国の平均では3年ぶりに価格が下がる

基準地価は2019年まで価格が上がっていましたが、2020年になってから下がってしまいました。

三大都市が特に下落していましたが、地方では札幌や仙台などが4.5%も上昇している結果でした。

このような数値になったのも、新型コロナウイルスの蔓延が原因です。

外国人観光客も減ってしまい、国内の旅行も外出自粛で難しくなり、旅館なども利益を見込めないため、地価が大幅に下がったと言えます。

住宅地

全国的に0.7%下がりました。

一方、地方の札幌や仙台はプラス3.6%と地価が上がっていますが、2019年度は4.9%だったので、大きく上がったとは言えません。

商業地

こちらも全国的に0.3%下がってしまいました。

2019年度までは、オフィスビルのニーズが高く地価は上昇し続けていたのですが、新型コロナウイルスの蔓延で価格が下がり、上がったとしても僅かな数値になっています。

次からは、自分が取引した土地が実勢価格になるまで、どのような順序になっているのか紹介していきます。

自分の土地の取引した価格が決定するまで

今まで紹介した実勢価格は、昔のデータを基に出したものでしたが、ここからは自分の土地を取引した時に実勢価格はどうやって決まっていくのか解説していきます。

まず順序はこちらになります。

  1. 査定をして貰い相場を知る
  2. 売却額を決める
  3. 買い手と話し合って実勢価格

査定をして貰い相場を知る

査定をして貰う際に、複数の不動産会社に依頼して比べることで、今の相場が分かります。

特に便利な一括査定を利用すれば、家にいながら調べられます。

早く契約を取りたい不動産会社は、相場より高い価格を出してきますが、金額だけにとらわれないようにして、査定額を見極めましょう。

売却額を決める

査定額に納得がいって、信頼できる不動産会社が見つかったら、土地の売却額を決めていきます。

売りたい土地の条件に似た実勢価格などを参考にして、金額を決定します。

土地の売買では、値引き交渉されることが多いので、そのことを想定した売却額を設定しておくのが重要です。

どのくらい見積もれば良いのか悩む所ですが、不動産会社にアドバイスを受けながら値段を決めると良いでしょう。

買い手と話し合って実勢価格

土地を買いたいと申し出てくれた人がいたら、取引を行います。

買い手は、買い付け申込書を記入して不動産会社に渡します。

申込書の内容には、購入予定の金額や日付、色々と細かく記入するので、買い手のことを把握できるというもの。

申込書を受け取ったら、買い手が心変わりしないように早めに交渉をします。

お互いが納得いく金額で合意したら、その値段が実勢価格に決定されます。

万が一、買い手が全くいなかった場合は、値段を下げないといけないので、実勢価格は最初の売却額より低くなることが多いです。

よって、始めに売却額を決める時は、価格が下がることを想定しておく必要があります。

売る前に気をつけておきたい点

土地の値段を付ける際に、実勢価格を目安にして考えることがありますが、売る前に気をつけることがあるので、注意する点を紹介します。

立地の需要と対応策

売りたい土地の立地は、需要があるのか客観的に見ます。

需要がある立地とは駅が近いことや、周辺の商業施設などが充実しているなど、利便性が高い所です。

立地が良いと価値が高くなるので、好条件で売れやすくなります。

所有している土地の立地が悪くても、工夫次第では売却がスムーズにいくことも。

例えばこちらです。

  • 自然環境が整っているといった広告
  • 今までとは違った自由な生活スタイルの写真
  • 地方の人口が少ないエリアは補助金制度が豊富と宣伝
  • 在宅ワークで通勤がいらない

立地が良くなくても、上記のようなフレーズを入れて、買い手に対し魅力的な提案をしてあげられると良いです。

信頼できる会社を選ぶ

土地を売る時には、仲介を不動産会社に依頼することが多いと思いますが、会社選びを間違えてしまうと大損してしまうことがあります。

例えば、相場よりかなり安い値段で売却することになったり、売却期間に時間がかかり過ぎたりと不動産会社によって変わってくるのです。

信頼できる会社の選び方として以下を押さえておきましょう。

  • 土地の売却が得意な会社なのか
  • 売却活動はどのように行われているのか
  • 顧客は多いのか
  • サポートはしっかりしているか
  • 土地を売るのに焦らない

土地を売るまでの期間は大体、半年くらいかかるものですが、期間内に買い手が見つかる訳ではありません。

そのため、半年経っても買い手が現れなかったとしても、売り急がないのが重要です。

焦って売ろうとすると、土地の値段を大幅に下げることになります。

理想なのは早く高く売れることだと思いますが、売却期間は余裕を持って見込んでおきましょう。

土地を分けて売る

所有している土地が広いなら、分けて売ることもおすすめです。

あまりにも広大な土地だとニーズがなくて売れにくいこともしばしばあります。

戸建ての土地だと大体、60坪前後が一般的です。

100坪以上の土地だった場合は、土地を分けて売ると売却しやすくなるでしょう。

まとめ

実勢価格は実際に取引した価格になりますが、土地の性質や色々な要因があって決まるので、変動があるものです。

あくまでも目安として売却に活かせると良いです。

他にも土地の値段を基準としている公示価格や基準地価。

相続税の計算に必要な路線価。

土地を売る時にこれらの情報を持っていることで、安い価格で売ったり、高い値段で買ったりといった損をしなくて良くなります。

土地は高額な取引になるので後悔をしないためにも、データを参考に自分でも計算をしてシミュレーションすることをおすすめします。

実勢価格は色々な方法で算出できるので混乱してしまったら、専門家である不動産会社に相談するのも良いでしょう。

まずは、この記事を参考に自分の土地の価格を調べてみてください。

実勢価格を知って、損をしない取引を目指しましょう。

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