レインズ(REINS)とは?賢い活用方法と仕組みや機能・媒介契約まとめ | 鯨鑑定士の不動産売却・投資

レインズ(REINS)とは?賢い活用方法と仕組みや機能・媒介契約まとめ

2020.10.20

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不動産の売却や購入を検討している方の中には、レインズという言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
そして価格の相場を知るために、レインズを活用しようという情報を目にした方もいらっしゃるでしょう。

不動産業界で日常的に使われているこのシステムは、限られた人しか閲覧できません。
一般消費者は利用できないものなのです。
しかし、レインズのシステムの仕組みや機能、メリットを理解することは、不動産売買をスムーズ且つ公平に進めるために重要です。
売買を行う際は、理解しておきましょう。

今回は、不動産流通標準情報システムレインズ(REINS)について解説してまいります。
レインズの仕組みや機能、利用することで得られるメリットについてお伝えしていきます。
売却を検討している売主さんにも、購入を希望している買主さんにも有益な情報となるレインズの賢い活用方法についてもご紹介してまいります。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産情報が掲載されているということは、不動産売買や賃貸探しのときに利用するポータルサイトのようなものですか?

レインズは不動産会社にとっての不動産ポータルサイトのようなものです。
個人情報も含まれているため、限られた業者しか見ることができないのですよ。

クジラ先生
クジラ先生

レインズは不動産流通のネットワークシステム

レインズとは、不動産流通標準情報システムのことで、Real Estate Information Network Systemの頭文字をとって、レインズと呼ばれています。

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構(不動産会社などから構成されている組織)が運営を行っています。

不動産業界全体の取引情報を集約することで不動産取引の円滑化や適正化を目指し、全国にある不動産を流動させることを目的としています。

レインズは不動産会社等の会員のみが利用・閲覧できるサイトです。
会員登録すると、全国の不動産取引の情報を閲覧することができます。
レインズは不動産業界全体の取引情報を集約することを目的としたものですから、いわば不動産会社の不動産情報サイトのようなものといえるでしょう。

宅建業免許を持っている業者だけがレインズ会員になれる

レインズは会員になっている不動産会社のみが利用・閲覧できるサイトです。
ただし、不動産業を営んでいる会社だからといって、必ずしも会員登録できるわけではありません。
レインズの会員になれる条件の一つに、宅地建物取引業の免許が必要であると記されています。

不動産業界ではよく、不動産業とか宅建業などという言葉が聞かれますが、二つの言葉の意味は同じではありません。
不動産業とは、不動産売買や仲介、賃貸、管理などの様々な業種を含めた総称です。
宅建業とは、不動産業のうち、不動産の売買や仲介を行う業種のみを指しています。

宅建業を営む場合は、宅地建物取引業法に則って、国土交通大臣または都道府県知事の免許取得する必要があります。
また不動産会社が宅建業の免許を取得するためには、宅地建物取引士を一定数以上確保しなければなりません。

不動産流通標準情報システムレインズ(REINS)の仕組み

宅地建物取引士とは不動産取引における専門家のことで、不動産売買における重要業務(重要事項説明や契約書への記名押印等)は、この免許を有する者しか行うことが出来ないとも定められています。

レインズに会員登録している不動産会社は、宅建業の免許を取得することを許可されたところ。
つまり、宅建士などの専門家が揃っている、信頼できる業者である可能性が高いということです。

こざかな生徒
こざかな生徒

レインズに会員登録している会社だと心強いですね!

売買を検討している方で不動産選びにお悩みの方は、レインズ会員かどうかも判断基準の一つにすると良いですよ。

クジラ先生
クジラ先生

レインズができた理由

レインズができる以前の不動産売買は、個々の不動産会社が抱えている物件を共有することはできませんでした
買主が売り出し中の物件を知りたい場合は、不動産会社に直接聞く必要があったのです。

しかし、○○の不動産会社に良い物件があったから契約したけれど、○○○の方にはもっと良い物件があったなど、広く情報を把握できないゆえの問題点が多くありました。
情報が共有されていないため、物件を比較することができないことも問題点の一つでした。

現在は売却時の売り出し価格の設定や賃貸物件の家賃設定する際に、周辺物件等の相場を参考にしますが、それができなかったために不透明な価格設定が行われていたのです。

レインズが出来て以降、このような問題点がクリアされることになります。
他の不動産会社が抱える不動産の情報や過去の取引情報を把握できるようになったため、物件の比較や近隣の相場を用意に把握できるようになったのです。

レインズによって公平性が保たれ、取引がスピーディーに行われるようになり、売主買主双方に大きなメリットをもたらしています。

エリア毎に4つのレインズがある

レインズは、東日本中部圏近畿圏西日本の4地域毎につくられており、それぞれサイトも別になります。
下記の表は、全国にある4つのレインズについて、運営する機構と対象都道府県をまとめたものです。

レインズ運営する機構名対象都道府県
東日本レインズ(公財)東日本不動産流通機構北海道/青森県/秋田県/岩手県/宮城県/山形県/福島県/茨城県/栃木県/群馬県/埼玉県/千葉県/東京都/神奈川県/山梨県/新潟県/長野県
中部レインズ(公社)中部圏不動産流通機構富山県/石川県/福井県/静岡県/岐阜県/三重県/愛知県
近畿レインズ(公社)近畿圏不動産流通機構大阪府/京都府/兵庫県/滋賀県/奈良県/和歌山県
西日本レインズ(公社)西日本不動産流通機構島根県/鳥取県/岡山県/山口県/広島県/香川県/徳島県/高知県/愛媛県/福岡県/佐賀県/長崎県/大分県/熊本県/宮崎県/鹿児島県/沖縄県

エリア毎に4つの組織に分かれてはいるものの、会員の不動産会社は登録されている全国すべての不動産情報を閲覧することができます。

レインズの仕組みや機能について

この項目では、レインズの仕組みについてみていきましょう。

レインズの目的は、不動産業界全体の情報を集約し、共有することです。

レインズへ登録すると、次のような流れで不動産取引が行われます

  1. 売主から不動産売却の仲介依頼を受けたA社が、物件情報をレインズへ登録する
  2. 不動産情報が全国の不動産会社の間で共有される
  3. 物件探しの依頼を受けたB社がレインズで不動産の検索を行い、購入希望者に紹介する

上記の例は売主が売り出した物件を買主に紹介するというものでしたが、これ以外にも、売却活動する際の売り出し価格の設定時に周辺不動産の成約実績を参考にする場合にも利用されます。

利用実績

レインズでは一体、どれくらいの不動産情報が共有されているのでしょうか
実績データを見てみましょう。

3月7月10月
新規登録件数51万4135件46万5812件46万1134件
成果報告件数7万544件4万8039件4万9297件
総登録件数82万5429件84万6407件86万6763件

こちらのデータはある年のレインズの利用実績です。

不動産市場が活性化する3月や4月は成果報告件数が7万件に及ぶことも。
それ以外の月に関しては、大きな変動はありません。
通年、安定した数の不動産取引に利用されているのがわかります。

こざかな生徒
こざかな生徒

80万件とはスゴイ数ですね!
でも、この中から一体どうやって対象物件を探すのですか?

私たち一般消費者が利用する不動産ポータルサイトと同じく、詳細条件を指定して検索できます。
膨大な量の取り扱い物件の中から、希望する条件に近い不動産をすぐに見つけることができますよ。

クジラ先生
クジラ先生

マッチングする不動産をすぐに見つけられる

レインズに会員登録している不動産会社は、ログインすると不動産情報を検索できます。
その際には次のような詳細情報を知ることができます。

  • 住所
  • 価格
  • 面積
  • 間取り
  • 駐車場の有無
  • 階数
  • 接道方向
  • 都市計画

レインズのサイトでは、詳細条件を設定して該当する不動産を検索することができます。

私たち一般の人が不動産情報サイトで、最寄り駅や間取り、価格などの詳細設定をして検索するのと同じように調べることが出来るのです。

レインズには常時80万件程度の膨大な不動産情報が登録されていますが、このような検索プロセスを踏むことで顧客の要望に沿った不動産をすぐに見つけることが可能です。

レインズへ登録するメリット

レインズが設立されて以降、不動産業界ではなくてはならないものとなりました。
なぜなら、不動産情報を集約し、一元化することによって、スピーディーな売買が可能となったからです。

後ほど詳しくご説明しますが、不動産の取引の仲介を不動産会社に依頼した場合は、宅地建物取引業法に則ってレインズへ不動産情報を登録することが義務付けられています。(媒介契約の種類による)

現在、不動産売買の多くが不動産会社を介したものとなっていますので、取引対象となる不動産の多くがレインズへ登録されているということになります。
不動産の販売活動では、住宅情報誌やチラシ、広告などで周知するなどといった集客方法が主でしたが、レインズを通せば一気に情報を拡散することができます

不動産会社に不動産情報を求める人は、近いうちに本気で購入する気がある人です。
レインズへ登録しておくことで、このような購入希望者の目に留まる確率も高まるでしょう。

レインズができる前は不動産会社が他社に連絡して不動産情報を得る必要がありましたが、その手間が省けたこともメリットです。
会員登録している不動産会社であればパソコン一つで幾つもの不動産情報を閲覧できるため、わざわざ問い合わせる必要がありません。
連絡するために使っていた手間と時間を他の販売活動に費やすことも出来るようになり、売却活動のサポートも手厚くなりました。

レインズでは売主が作成した図面も掲載できるのもメリットといえるでしょう。
間取りや面積などの詳細な情報を把握できても、やはり図面を見なければ物件のイメージは湧きません。
図面が一つあるだけで、実際の暮らしがイメージしやすくなりますので、内覧→契約へと話が進みやすくなるのです。

しかしながら、紙媒体やネット上の広告ではシステムの都合上、記載できる文字数に限界があるため、図面も含めた詳細情報の全てを載せることが出来ませんでした。

レインズであれば、一つの不動産に含まれる多くの情報をまとめて掲載できるため、情報を広げたい人・受け取る人双方にとって役立つツールなのです。

売主が得られるメリット

売却する不動産をレインズへ登録することで、売主は早期売却の可能性が高まります。

先述した通り、不動産情報を広く拡散できるため、購入希望者の目に留まりやすくなるのです。

レインズに登録されていなければ、仲介を依頼した不動産1社のみしか知り得ない情報ですから、地道に他の販売活動を行って買い手を待つしかありません。
いずれ買い手が見つかれば良いのですが、住宅供給過多と言われるこの時代、集客力や拡散力に欠ける販売方法を行っていては、他の物件に埋もれてしまいます。

そして、買い手が見つからない間、時間が経過するごとに不動産の価値は減少していきます。
早く売り切りたいからと大幅値下げせざるを得なくなり、結果的に大きな損失を被ることになりかねません。

しかし、レインズに登録すれば会員登録している不動産会社全ての間で共有されることになります。
単純に言えば、買い手が見つかる確率が何百倍、何千倍にもなるということ。

築年数が経過しているほどより広く周知することが重要です。
そういった不動産を売却する場合には、レインズへの登録は早期売却成功のカギとなるでしょう。

買主が得られるメリット

レインズに登録されている不動産情報は、会員登録している不動産会社であれば全国どこの会社でも閲覧可能です。
つまり買主は、一社の不動産会社に行くだけで、業界内で流通している不動産の全てを知ることができるということになります。

検索する際は詳細条件を設定できますので、価格はもちろん、最寄り駅や間取りなど自身の要望に近い物件を探しやすいというメリットがあります。

レインズへ登録する事で売主と買主が得られるメリット

3種類の媒介契約とレインズへの登録義務

レインズは、より安全な取引をする上でも重要な役割りを果たしています。
依頼した不動産の売却活動が適切に行われているのかを確認することができるからです。
その役割を知るため、まずは不動産会社と結ぶ媒介契約について詳しくみていきましょう。

媒介契約とは、不動産の売買や貸借の契約成立を宅建業者の仲介を介して行うとき、不動産会社等との間で取り決める約束のことです。

媒介契約では、次の事に関する取り決めが行われます。

  • 媒介契約の種類
  • レインズへの登録について
  • 売主への業務報告について
  • 契約の有効期間
  • 報酬に関して
  • 違約金、費用償還の請求について

これらの契約内容は、一般媒介契約・専任媒介契約・専任専属媒介契約のどの契約形態を締結するかによって異なります。

下記の表は、3つの媒介契約の内容をまとめたものです。

契約内容専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
レインズへの登録義務契約後5日以内契約後7日以内義務なし(不動産会社の任意)
売主への業務報告1週間に1回以上2週間に1回以上報告義務なし
契約の有効期間3ヶ月以内3ヶ月以内法令上の制限なし(行政指導は3ヶ月以内)
複数社と契約できるか依頼できるのは1社のみ依頼できるのは1社のみ複数社に依頼可能
売主が見つけた買主との売買契約不動産会社の仲介で売買することになる仲介を依頼せず個人間売買が可能仲介を依頼せずに個人間売買が可能

では、それぞれの媒介契約について詳細をご説明します。

専属専任媒介契約

専属という言葉が付いていることからも分かるように、この契約は3つの中でもっとも拘束力の強い媒介契約です。

1社のみの契約しかできない、つまり1社の独占物件となりますので、自己発見した買主との個人間売買もできません。

ただしこれはデメリットばかりではありません。
不動産会社にとって売買契約を成立させれば報酬を手に入れることができるわけですから、熱心な販売活動を行ってくれる可能性が高い契約であるとも言えるのです。

媒介契約後はすぐにレインズへ登録され、業務報告は週に1度の頻度で行われますので、売主は状況を把握しやすく安心して売却活動を進められるでしょう。

専任媒介契約

専属専任媒介との大きな違いは、自己発見した買主と個人売買が可能な点です。

不動産会社が買い手を見つけた場合は仲介手数料を支払う、売主が買主を見つけた場合は支払う必要がありません。
専属専任媒介よりも拘束力は低いイメージと考えておくとよいでしょう。
レインズへの登録は7日以内、業務報告は2週に1度と定められています。

専任媒介契約は、3つのうち最も多く結ばれている契約です。

一般媒介契約

拘束力が低い、というよりもほとんどないのが一般媒介契約です。

レインズへの登録は行政側から推奨されているものの義務ではなく、活動状況報告義務もありません。
不動産会社にとっては仲介手数料を必ず手に入れられるわけではないため、販売活動が消極的になりがちだと言われています。

不動産仲介における契約の種類

しかし、多くの人が不動産情報をネットで収集するようになった現在は、一般媒介契約で複数社と契約することがメリットになる可能性があります。

複数社と契約するということは情報の拡散力が高まるということ。
大手不動産会社独自のポータルサイトに掲載されたり、地域密着型不動産会社が出す広告に掲載されるなど、より多くの人の目に触れる可能性があるのです。

比較的築年数が新しく買い手が見つかりやすい不動産は、一般媒介契約をおすすめする場合もあります。

囲い込みに注意!登録証明書の確認を

専属専任媒介と専任媒介はレインズへの登録義務が定められています。
一般媒介契約では任意となりますが、行政側から推奨されているため、登録されることもあります。

レインズに登録された不動産には、登録の証として登録証明書が発行されます。
登録証明書には売主専用のID、そしてパスワードが記載されており、レインズサイト内の売却依頼主用物件確認というところからログインできるようになっています。

通常、会員登録している不動産会社しか閲覧できないレインズですが、売主が売却する不動産がレインズへ登録された場合、売主は自身の不動産情報に限り閲覧できるようになっています。

媒介契約締結後は、どの媒介契約を結んだかに関わらず、不動産会社にレインズへの登録をしているか確認しましょう。
義務なのだから確認しなくても良いのでは?と思われるかもしれませんが、実は囲い込みを狙って登録義務を果たさない不動産会社も存在しているのです。

囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産会社がレインズに登録したにもかかわらず、レインズを見て問い合わせてきた他社に対して紹介をしない行為のことを言います。
自社で買主を見つけて売買締結させれば、両手仲介ができるからです。

両手仲介とは、売主と買主の両方の仲介を行い、双方から仲介手数料をもらうこと。

両手仲介を成立させるため、他社に物件を渡さない囲い込みが行われるということになります。
両手仲介のために意図的に囲い込みを行うことは、不動産の適切な流通を妨げることであり、売主と買主双方に不利益をもたらす可能性がある行為として、不動産業界全体で問題視されています。

登録証明書が渡され、売主が自身の不動産に限り閲覧できるのは、取引状況の確認のためです。
その中には、囲い込みのためにレインズへの登録が削除されていないかを確認する意味合いも含まれています。

片手仲介と両手仲介の違い

登録証明書が発行された場合、不動産会社にはそれを顧客に渡す義務が生じることを覚えておいてください。
そして売主はレインズへの登録有無の確認に加え、登録証明書を確実に受けること、取引状況を定期的に確認することが大切です。

一般の人も利用出来るレインズで適正価格を把握する

不動産を売却するときには売り出し価格を設定したり、賃貸物件を貸し出す際には家賃設定をしますが、その際に価格の決め方で用いられるのが取引事例比較法と呼ばれるものです。

レインズとレインズマーケットインフォメーションの違い

取引事例比較法とは、対象物件と条件が似ている物件の成約価格を基に価格を算出する方法のことです。
全く同じ条件の物件はありませんので、実際は成約価格をベースに、特徴等を補正して適正価格を出す形となります。

売却時の価格設定では、査定金額などでおおよその相場を把握できますが、現在売り出されている不動産情報が確認できるレインズを参考により綿密な設定をしていきます。
レインズは現在売出しされている不動産情報だけではなく、売買契約が締結した成約事例も確認できるからです。
不動産の適正価格を把握したり、設定したりする際にも大変便利なツールといえるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

レインズは会員登録している不動産会社しか閲覧することが出来ませんよね?
個人が不動産の適正価格を把握する際にレインズを見る方法はありますか?

残念ながら、一般の人がレインズを閲覧することはできません。
でも、レインズマーケットインフォメーションなら可能です!
詳しくみていきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

レインズマーケットインフォメーションの使い方

レインズマーケットインフォメーションとは、不動産の取引情報や成約情報を一般に向けて公開しているサイトです。

運営・保有しているのは、レインズと同じ不動産指定流通機構。
不動産会社向けのレインズは、個人情報保護の観点から、限られた業者しか閲覧できません。
一方、レインズマーケットインフォメーションは所在や番地など個人を特定する情報が一切ないため、誰でも閲覧できるサイトとなっています。

掲載されている情報はレインズと全く同じというわけではありませんが、ほぼ同じと思って良いでしょう。

レインズマーケットインフォメーションでは、次のような条件を設定して不動産の情報を検索できます。

  • 不動産種別(戸建て・マンション)
  • 成約価格
  • 沿線・最寄り駅・駅からの距離
  • エリア
  • 単価(万円/m2
  • 間取り
  • 専有面積
  • 築年数
  • 成約時期
  • 用途地域

気を付けて頂きたいのは、レインズマーケットインフォメーションで把握できる情報は既に成約した不動産の情報であり、売出し中の不動産価格ではないという点です。

不動産の売買では、条件交渉と引き換えに値下げするケースがほとんどです。
レインズマーケットインフォメーションから適正価格を把握する際は、その点も考慮することが大切です。

レインズマーケットインフォメーションの賢い活用方法

取引事例比較法を用いて不動産の売買をすることは、売主と買主の双方に大きな利益をもたらします。
レインズマーケットインフォメーションは、取引事例比較法の参考データとして多くの人に利用されています。

しかしながら、これ一つの情報だけで適正価格や相場を把握することはできません。
不動産は固有資産であり、一つ条件が異なるだけで価格は大きく変動します。
適正価格・相場を知るためには、補完する情報が必要となりますので、より多くの参考データを用いることが大切です。

先述した通り、レインズマーケットインフォメーションは成約価格、つまり不動産取引の過去情報を知ることが出来るサイトです。
把握できるのは成約価格であり、売り出し価格ではありません

大変便利なツールではありますがこれだけを参考にした場合、売主は相場よりも大幅に安く売却してしまったり、買主は売り出し中の不動産を高いと感じて購入に踏み切れなくなる可能性があります。

そのため、次のようなサイトで売出し中の価格や地価公示価格を調べ、参考データに含めることをおすすめします。

売出し中の価格を調べられる不動産ジャパン

現在売出し中の不動産や賃貸情報を検索するのには、不動産ジャパンがおすすめです。

不動産ジャパンとは、公益社団法人不動産流通推進センターが運営・管理を行う、不動産の総合情報サイトです。
一般的な不動産ポータルサイトのように民間企業が運営しているものではないので、第三者目線の公平な情報が提供されています。

レインズマーケットインフォメーションではマンションと戸建ての成約情報しか見ることはできませんが、不動産ジャパンはマンション・戸建て・土地・事業用物件などの情報も把握できます

不動産の総合情報サイトというだけあり、特定の不動産ポータルサイトに掲載されている情報がまとめられています。

地価公示価格を調べられる土地総合情報システム

土地総合情報システムでは、不動産取引価格情報や地価公示、都道府県地価調査を調べることができます。

不動産取引価格情報では、土地・土地と建物・中古マンション・林地・農地の取引情報を検索できます。

地価公示とは地価を表示する定点ポイントの毎年1月1日時点の地価を鑑定評価したもの、都道府県地価調査は毎年7月1日時点の地価となります。
これら二つの価格は、取引事例を基に鑑定評価された価格であり、当該エリアの土地価格を代弁している相場と言えます。

不動産の詳細情報を把握できるわけではないためマンションや土地+建物の場合は建物価格の影響を適切に把握するのは向きませんが、土地の適正な価格を把握したい場合には有効なサイトとなります。

こざかな生徒
こざかな生徒

参考データが多い方が信頼性が高くなりますね。

厳密に言えば、いくつものデータを参考にしても、専門知識の無い個人が適正価格を把握することはできません。
レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムは、あくまでもベースになる価格であり、対象不動産の特徴によって価格は大きく変わります。
正確性の高い適正価格を知りたい場合は専門知識を兼ね備えた不動産会社に査定をするのが最もベストな方法となります。

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

ここまで、不動産流通標準情報システムレインズ(REINS)について解説してまいりました。
レインズは不動産業界全体の情報を集約し、取引の円滑化や適正化を目指すために設立されたサイトで、閲覧できるのは宅建業の免許を有する不動産会社のみとなります。

不動産物件情報データベースのレインズで出来る事

レインズに登録した不動産の情報は会員となっている不動産会社全てに共有され、広く周知されます。
常時80万件もの物件を取り扱っていますが、一般の人が利用する不動産ポータルサイトと同じように詳細条件を設定して検索できるため、全国どこの不動産でも瞬時にマッチングする物件を見つけられるでしょう。

レインズへ登録すると売買がスピーディーに行われるほか、売主は早期売却できる可能性が高くなり、買主は希望条件に近い物件をすぐに見つけられるようになるといったメリットを得られます。

安全な取引をする上でも欠かせない重要な役割りを果たしているレインズ。
物件囲い込みや両手仲介によって損失を被るリスクを回避するため、売却する売主は登録有無の確認、そして登録証明書を用いて取引状況を定期的に確認することが大切です。

個人情報保護のため一般の人は閲覧できないレインズですが、レインズマーケットインフォメーションではレインズと同等の不動産情報を把握できます。
把握できるのは成約価格のみとなりますが、取引事例比較法を用いて適正価格を算出する場合には大いに役立つでしょう。

ただし、適正な価格や相場を知るためには、一つのデータだけではなく、より多くのデータを参考にすることが大切です。
売出し中の価格を調べられる不動産ジャパンや、地価公示価格等を調べられる土地総合情報システムなどのデータも検索してみましょう。

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