地元で上手に不動産売却するコツと良い業者の傾向について知っておこう! | 鯨鑑定士の不動産売却

地元でスムーズに不動産を高く売却するコツと良い業者の傾向について

2020.9.8

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土地や建物などの不動産を売却する時、地元の不動産会社に依頼する方が良いか、それとも大手の不動産会社にお願いするか迷うかもしれません。

地元業者と大手にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、どっちに依頼すべきか決めかねるという方が多いのも理解できます。

しかし不動産売却で失敗しないためには、地元か大手かという事よりも、良い不動産会社選びの方が重要です。

良い業者を選ぶためには、単純に地元の業者であれば良いというわけでも、大手であれば問題ないという事ではありません。

ここでは不動産売却をスムーズに行うため、地元で不動産を上手に売却するコツと良い不動産業者の傾向について紹介するので参考にしてください。

地元で上手に不動産売却をするコツとは?

マンションや建物などの不動産を地元の不動産業者を利用して売却しようと思う方も少なくありません。

地元の情報を一番よく理解しているのは、地元の業者であるという考え方は一理あり、不動産業界でも同じです。

しかし地元の不動産業者であれば、どこでも良いというわけではなく、不動産を上手に売却するためにはコツがあります。

これから不動産売却を地元の不動産で行う時に、失敗しないためのコツを紹介していきます。
地元で不動産業者を探し始める前に、以下のようなコツを参考にして、スムーズな売却ができる地元不動産業者を選ぶようにしてください。

  • 売却物件から近い地元不動産を利用する
  • 不動産売却に強い業者を選ぶようにする
  • 囲い込みをするような業者は選ばない
  • 査定金額の理由を詳細に説明してもらう
  • 良い営業マンを選ぶようにする
  • 店頭がキレイに整頓されている不動産業者を選択
  • 物件の情報が更新されている業者を選ぶ
  • インターネット査定で地元業者を含められるサイトを利用
地元不動産会社の選び方

売却物件から近い地元不動産を利用

地元不動産業者の中でも、物件により近い地域で営業を行っている業者であれば、物件周辺の詳しい情報を把握している可能性が高くなります。

ですから地元不動産業者を選ぶ時は、地元というだけでなく、できるだけ物件から近い場所で営業を行っている業者が望ましいでしょう。

物件から近い場所に営業所がある地元不動産業者であれば、次のような情報に精通しているはずです。

  • 地元不動産物件の相場
  • 地元自治体の活動
  • 付近にある公共施設の有無
  • 地元警察署の活動や評判
  • 今後の地域の発展性
  • 新しいショッピングモールやスーパーの情報
  • 地域の詳細な交通情報
  • 犯罪率など安全性
  • 具体的な地元の情報

地元で営業を行っているからこそ熟知する上記のような情報は、買主にとって必要な情報であるため、不動産売却時に買主への訴求力が非常に高くなります

結果としてマンションや建物の売却までのスピードが速くなる可能性は十分にあるでしょう。

地元に密着した不動産会社を利用するメリットの一例を北海道札幌市のケースから見てみましょう。

例えば、駅から10分のマンションや戸建ては、通常であれば優良物件として評価されます。
しかし冬に吹雪になる札幌市では、駅から10分歩く距離というと不動産の価値が下落する範囲に入ってしまいます。

またマンションや戸建てが面している公道の幅が8m以上ある物件は、札幌市の地元では優良物件と判断されます。

なぜなら家に面している公道が8m幅あると、札幌市が除雪を行ってくれ、10m幅があれば排雪まで負担してくれます。

仮にマンションや戸建ての前面にある道路幅が8m以下であれば除雪は自費で行う必要があります。
しかし前面道路幅が8m以上あっても私道であれば市は除雪を行ってくれません。

こうした情報は地元不動産業者であれば理解していますが、大手不動産会社の営業所では把握しづらい情報になるでしょう。

こうした情報に基づいて査定金額を決定でき、買主に訴求できる不動産会社を選ぶなら、満足のいく売却ができます。

こざかな生徒
こざかな生徒

売却予定の不動産から近いところにある地元不動産業者を利用する大切さがよく分かりました

不動産周辺の情報にどれだけ精通しているかによって、買主への訴求力は大きく変化するという事ですね

クジラ先生
クジラ先生

不動産売却に強い地元業者を選ぶ

地元不動産会社の中には、賃貸物件を主に扱う業者と不動産売買を主に行う業者、不動産管理業を行う会社の3種類があります。

もちろん不動産会社であれば、賃貸と売買、管理業務をどれでも行うことができます。
しかし不動産賃貸と売買、不動産管理業務では、業務としてのノウハウが異なっているため、不動産売買を主に行っている地元不動産会社を利用する方が賢明です。

不動産取引業、つまり不動産売買の仲介を中心として業務を行っている不動産会社であれば、以下のような強みがあります。

  • 不動産宣伝活動が得意
  • 販売ノウハウを学んだ営業担当が多い
  • 販売をメインにした社内体制
  • 不動産売買の実績と経験

上記のようなノウハウや経験は、不動産を良い条件で、少しでも早く売却できる鍵になります。
失敗しない不動産売却を行うコツは、不動産取引業を主に行っている業者に依頼することです。

どの業者が売買を主に扱っているかは、直接不動産会社に尋ねてみると良いでしょう。

囲い込みをするような業者は選ばない

不動産会社に正式に不動産売買の仲介を依頼すると、売主は不動産会社と媒介契約を結ぶ事になります。

不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類あり、売主が自由に選ぶことができます。
3種類の媒介契約と内容は以下のようになります。

契約の種類専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
他社との契約××
契約期間3か月以内3か月以内法律上無期限
売主への報告義務1週間に1回2週間に2回報告義務なし
親戚や友人への売却不可
指定流通機構への登録必要必要不必要

不動産会社と結ぶ媒介契約の種類は、売主の希望に合わせて自由に選択することができます。
不動産会社にとって一番メリットが多い媒介契約は、他社との契約を許可しない専属専任媒介契約です。

媒介契約の特徴と種類

地元の不動産会社の中には、残念ながら売主のメリットを考える事なく、専属専任媒介契約を結ばないと仲介をしないと脅すような業者もいます。

さらに専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は、不動産会社は物件を指定流通機構レインズに登録する事になっています。

レインズに登録された不動産物件の情報は、宅地建物取引業法に基づき、他の不動産会社にも提供され、売主が最適な買主を見つけられるようにされます。

ところが不動産会社のなかには、自社が利益を得るために物件情報を独占し、レインズに登録せず、物件を囲い込む業者もいます。

こうした地元不動産業者は避けるようにすることも、不動産売買で失敗しない重要なコツです。

査定金額の理由を詳細に説明してもらう

不動産を売却する際、最も注目するのは査定額かもしれません。
査定額に注目すること自体が悪いわけではありませんが、査定額の理由を不動産会社に質問することも大切なコツです。

査定金額を提示された時は、売却で失敗しないために以下の内容を不動産会社に質問するようにしてください。

  • 周囲の同じような物件の査定額
  • 提示された提示額の理由
  • 相場よりも高い査定額になった理由

不動産会社の中には、媒介契約してもらうために査定金額を相場より高く提示し、契約後に徐々に減額する業者もいます。

大手であれ地元の不動産会社であれ、このような業者と契約してしまうなら、満足のいく売却を行える可能性は低くなるでしょう。

ですから不動産会社に、周囲の物件の相場や査定額の詳細な理由を質問する必要があります。
高い査定額に明確な理由があるなら、逆に不動産会社が物件に関する詳細情報を把握している証拠となり、売買を成功させる事にもつながります。

ですから不動産の売却で失敗しないため、査定額について詳細に質問するようにしましょう。

良い営業マンを選ぶようにする

不動産売買を成功させるためには、不動産会社の選択だけでなく、会社の中で良い営業マンを選ばなければなりません。

地元不動産会社の営業マンでも、物件周囲の情報に疎い人もいますし、連絡が遅い人もいます。
さらに売主の話を聞かず、一方的に自分の意見を主張するような営業マンもいます。

売主としてこうした営業マンを信頼するのは難しいでしょう。
それは買主にとっても同じことであり、営業マンの態度や経験の未熟さが不動産売却の障害になる可能性もあります。

ですから、良い地元の不動産会社を選ぶのと同じほど、不動産会社の中で良い営業マンを見つけることは重要になります。

良い営業マンを見つけるコツは、以下の5点を確認することです。

  • 話を真剣に聞いてくれる
  • 契約を急がせるような雰囲気がない
  • 物件周辺の最新情報を入手している
  • 清潔感がある
  • 電話対応が良い

上記のような人であれば、不動産売買を成功させるために尽力してくれる良い営業マンと言えます。

親身になってくれる営業担当者

店頭がキレイに整頓されている不動産業者

不動産売却を依頼しようとしている不動産会社の店頭や店内が、きちんと整頓されていないのであれば、契約を避けることも上手に不動産売却するコツです。

売主として不動産会社を訪問した際、店に対してマイナスの印象を抱いたという事は、買主が訪問する時も敬遠される可能性があるという事になります。

様々な立場の買主が訪問しやすいと感じる店頭や店内になっているかを確認しましょう。
仮に店内が雑然としており、資料や写真などがデスクの上に積み重なっているのであれば、重要書類が紛失してしまう可能性も否定できません。

地元の小さな不動産会社の中には、整理整頓や清潔さの面で改善の余地のある会社もあるため、契約前に不安を感じたのであれば契約を控えるようにしてください。

物件の情報が更新されている業者を選ぶ

不動産会社の物件広告は、通常店舗の窓ガラスに貼られていたり、店頭の立て看板で紹介されています。

大手の不動産会社ではあまり見られない特徴ですが、地元の小さな不動産会社の中には、物件情報広告をいつまでも更新しない会社もあります。

小さな地元の不動産会社なので、人員が足りないため仕方のないことと言えるでしょうか?
決してそのような事はありません。

依頼する不動産を売却するために、熱心に営業を行なってくれるかどうかは、店頭や店舗窓ガラスの情報更新頻度によっても判断できます。

少しでも多くの買主の方に最新の情報を知ってもらえるように、店頭の広告を更新しているなら、正式契約後に自分の物件についても熱心に営業してくれる保証になるはずです。

逆に、店舗や店頭の物件情報が黄ばんでいたり、ボロボロになっているなら、営業に力を入れているとは思えないため、満足のいく営業活動を期待できません。

さらに店舗ガラスの広告が変色しているなら、相場よりも極端に安い金額で物件を紹介し、客引きのためのおとり広告を出している可能性もあります。

こうした地元の不動産会社は信頼できないため、不動産売買を成功させるためには利用しない方が賢明です。

集客力の高い場所にある地元不動産会社を利用する

マンションや戸建てなどの不動産を売却する場合、少しでも多くの買主に物件を見てもらう必要があります。

インターネットで不動産情報が公開されていたとしても、売却が成立するためには、買主に店舗に行ってもらう必要があります。

たくさんの買主が不動産会社を訪れるためには、地元の不動産会社がどこに店舗を構えているのかが重要な要素になります。

不動産売却で失敗する可能性が高いのは、雑居ビルの2階に店舗を構えている会社です。
家賃が安い分、集客力が弱く、良い買い手を見つけるまで時間がかかってしまう可能性があります。

逆にショッピングモールやスーパーに出店している地元不動産会社であれば集客力が非常に高いため、良い買い手を見つけやすくなります。

ですから地元の不動産会社がどんな場所に出店しているのか、集客力のある場所に位置しているのかをチェックする事も不動産を上手に売却するコツと言えます。

インターネット査定で地元業者を含められるサイトを利用

地元の不動産会社を一軒一軒回って確認するのは大変かもしれません。
そんな時は、インターネットの一括査定サイトを利用するのも良い方法ですが、重要なのは地元の不動産会社を含めて査定依頼できるシステムがあるかどうかです。

大手不動産会社だけでなく、地元の不動産会社を含めて査定依頼できるサイトであれば、地元と大手のどっちを選ぶかで悩む必要がなくなります。

地元の不動産会社から詳細な情報を入手し、大手不動産会社で集客をするという使い方も良い方法です。

不動産売却で失敗しないためにも、利用できるツールはなんでも使いましょう

インターネットで不動産査定
こざかな生徒
こざかな生徒

地元の不動産会社の中から良い業者を選ぶためのコツはたくさんあるんですね

1つの条件に適っていたとしても、地元で上手に不動産を売却できる不動産会社と断定できるわけではありません。複数のコツを組み合わせながら、不動産売却を成功させるようにしてください

クジラ先生
クジラ先生

良い不動産業者の傾向や特徴とは?

ではここからは、良い不動産会社の傾向や特徴について紹介していきます。
地元で上手に不動産を売却するコツという前述の内容でも紹介してきましたが、良い不動産会社を見つけることが不動産売却で失敗しないための鍵です。

良い不動産会社には傾向というものがあるので、これから紹介していきます。
良い不動産会社を見つける参考にしてください。

良心的な不動産会社の特徴

会社として人材募集をあまり行っていない

不動産会社の大小にかかわらず、常に従業員やアルバイトを募集している不動産会社には注意する必要があります。
常に人員募集をしている不動産会社には、以下のような可能性が考えられます。

  • 従業員へのノルマが予想以上に厳しい
  • ノルマクリアのための媒介契約を迫ってくる可能性が高い
  • 営業マンの質の低下

常に従業員を募集しているという事は、一定のスピードで従業員が辞めていっているという事になります。

従業員が離職する主な理由は、会社からのノルマが厳しく、仕事にストレスを感じている可能性もあります。

さらに離職率の高さは、会社内の問題だけではなく、売主にも大きな影響を与える可能性があります。
仮に離職率の高い不動産会社にマンションや戸建ての売却を依頼しようとすると、営業マンはノルマを達成するために専属専任媒介契約を迫ってくる可能性が出てきます。

つまり会社の立場を最優先して考えるため、売主や買主のメリットを除外して営業を行うかもしれません。

加えて、離職率の高い不動産会社は、営業マンの質の低下も考えられます。
不動産売買を成功させるためには、不動産会社としての経験も重要ですが、さらに大切なのは営業マンのレベルです。

不動産営業には経験や知識、ノウハウなどが必要ですが、従業員の入れ替わりが激しい不動産会社には、信頼できるベテランの営業マンが足りていません。

不動産会社が営業マンが働きやすい体制を整え、営業マンが力を発揮できる環境を作っている不動産会社は良い会社と言えるでしょう。

人材募集の頻度をチェックすることで、良い不動産会社かを見極めることができます。
従業員が長く働いており、離職率が低い傾向のある良い不動産会社を選んでください。

不動産業に必要な免許を持っている

非常に当たり前の事になりますが、不動産会社は土地や建物の仲介や売買といった宅地建物取引業を行うために、宅地建物取引業免許(宅建業免許)を取得している必要があります。

不動産業務を行う不動産会社や個人事業主は、宅建業免許(標識)を見えるところに掲示しなければなりません。

売却を依頼する時は、最初に宅建業免許を確認し、免許を取得していない業者を利用しないように注意しましょう。

宅建業免許の表示は以下のようになっています。

宅建業免許〇〇県知事免許(5)第▽▽号国土交通大臣免許(3)第▽▽号
意味〇〇県内のみに営業所がある複数の県で営業所を展開している
免許更新期間5年5年

宅建業免許を見ると、県知事の発行している免許と国交省の発行している免許という違いがある事に気づかれるでしょう。

一見すると国交省によって免許を受けている方が優れていると思われるかもしれませんが、あくまで営業所の場所の違いのみなので、優劣はありません。

重要なのは、知事であれ国交省であれ、自治体や国が発行する宅建業免許を取得しているかどうかです。

免許を確認すると、○○県知事免許(5)、国土交通大臣免許(3)と表記されています。
括弧内の数字は、免許の5年ごとの免許更新回数を表しているため、数字が大きい方が不動産の仲介や売買を行っている経験が長いことを意味しています。

不動産売却を依頼する時は、括弧内の数字の大きさにも注目すると、経験のある良い不動産会社を見つけることができます。

括弧内の数字を確認する時は、1点注意しなければならない事もあります。
仮に不動産会社が同一県内で長年不動産業を営んで、業者としての経験を積み重ねていたとします。

その後、同一都道府県内のみの営業所から、複数県にまたがって営業所を経営するようになると、県知事免許から国交省大臣免許へと切り替わります。

切り替わりの際、括弧内の数字は1に戻ってしまうため、数字だけで不動産会社のすべての経験を図ることはできません。

宅建業免許の括弧内の数字に合わせて、各社不動産会社のHPを確認して、これまでの不動産会社としての経歴を調べておきましょう

以前に同一県内のみで営業を行ない、その後全国展開もしくは複数県にまたがる営業を行なうようになった場合、公式HPに記載がされているはずです。

いずれにしても不動産売買や仲介業務を行ってきた経験が多い方が、良い不動産会社である可能性は高くなります。

こざかな生徒
こざかな生徒

免許の括弧内の数字は免許更新回数という意味があったんですね。

更新回数=良い不動産会社というわけではありませんが、少しでも経験の多い不動産会社を見つける参考にはなります。括弧内の数字と合わせて、公式HPなどの情報も確認して良い不動産会社を見つけてくださいね

クジラ先生
クジラ先生

法律を守る不動産会社

失敗しない不動産会社を選ぶためには、不動産会社が法律を守って営業を行っているかチェックする必要もあります。

先ほど紹介した宅建業免許の掲示に加えて、広告表に関しても法律を守らなければなりません。
良い不動産会社は、法律を順守することを意識しているので、契約を考えている不動産会社が以下の法律を守っているか調べてください。

  • 宅地建物取引業
  • 不当景品類及び不当表示防止法

上記の法律によって、不動産会社は誇大広告をしないよう指導されています。
不動産会社の広告には、日当たり良好や利便性抜群といった広告文句が使われていますが、以下のような言葉は使うのは避けなければなりません

  • 絶対
  • 日本一
  • 特選
  • 厳選
  • 完璧
  • 格安
  • 掘り出し物

上記のような言葉は、物件を実際以上に良く感じさせる可能性があり、一般消費者に誤解を抱かせる危険があります。

そのため不動産物件に上記のような言葉を使用するなら、宅地建物取引業法や不当景品類及び不当表示防止法によって定められている規定に引っかかる可能性が出てきます。

良い不動産会社であれば、どれほど営業を熱心に行っていたとしても、上記のような言葉を使うことはしません。
広告に使用されている言葉からも、良い不動産業者を選ぶことができます。

例えば、あまりおすすめできない不動産会社の中には、物件数NO1と表記しているような会社もあります。

前述しましたが、不動産会社と売主が専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶ時には、指定流通機構レインズに売却物件を登録しなければなりません。

レインズに登録されている物件データは、他の不動産会社も見ることが可能であるため、特定の不動産会社の物件数がNO.1という表現は正しくありません

ですから物件数NO.1という広告を使用している不動産会社も、法律を守るという観点からすると、信用するのが難しいと言わざるを得ません。

不動産業界の信頼できる団体に加入している

良い不動産会社の特徴には、代表的な不動産業界団体に加入しているという事もあります。
ただし、不動産関係の公益社団法人や一般社団法人の数は非常に多いため、団体に加入している=良い不動産会社とは言い切れません

とはいえ、代表的な関連団体に加入している不動産会社であれば、一定の信頼をすることが可能です。

不動産関連の公益社団法人や一般社団法人などの団体は、宅地や建物や住宅の供給に加えて、流通についての公共性や社会性を普及させるための活動を積極的に進めています。

そのほかにも、不動産売買における消費者保護や情報提供、不動産調査研究事業などを行っている団体もあります。

公益社団法人の中には、不動産業界が健全な方向へ発展していくよう、不動産取引が信頼できるものとなるようサポートを提供しているところもあります。

こうした不動産関連の団体に所属することで、不動産会社は第三者からの指摘やサポートを受けることになるため、より信頼できるようになります。

適切な査定額を提示できる不動産会社

マンションや戸建てなどの不動産を売却する場合、少しでも査定額が高い方が良いと感じられるかもしれません。

確かに査定額が高い方が売主としては魅力的に感じるのも事実です。
しかし査定額が相場から乖離してしまっていると、無駄に時間が経過し不動産が売れ残ってしまい、最終的には値段を下げざるを得ません

良い不動産会社は、3か月以内に売却できる査定額を最初から提示し、売主にとって価格と時間の面でベストの選択ができるようにサポートしてくれます。

営業マンが査定額を提示する時は、付近の相場データや物件の長所や短所を詳細に説明し、査定額の理由をはっきり教えてくれます。

決して夢物語のような査定額を提示して、売主を糠喜びさせるようなことはしません。

こうした不動産会社が協力してくれるなら、不動産が売れず時間だけが経過して不安を感じる必要はなく、納得できる金額で不動産を売却することも可能であるはずです。

こざかな生徒
こざかな生徒

良い不動産会社を見極めるための特徴や業者の傾向についてよく理解できました

不動産会社ならどこでも同じだろうと考えていると不動産売却を失敗してしまいます。自分の目と耳で不動産会社をしっかりと見極めて、良い業者と営業マンを見つけるようにしてください

クジラ先生
クジラ先生

地元の不動産会社と大手の不動産会社ではどちらが良いのか?

不動産売却を検討している時は、地元の不動産会社と大手不動産のどちらに依頼するのか迷われるかもしれません。

どちらにもメリットとデメリットがあるため、査定は両方に依頼し、自分の物件情報と合う不動産会社を選ぶと良いでしょう。

ですから人によって地元の不動産に向いているのか、大手の不動産会社に向いているのか、答えが変わってくるはずです。

大手と地元の不動産会社のメリットとデメリット

大手不動産会社のメリット

大手不動産会社には無料で受けられる以下のようなサービスが充実しています。

  • プロによるハウスクリーニング
  • 瑕疵担保保険
  • 設備の修繕
  • 専門家による構造耐久性などの検査や調査

自分の物件の修繕が必要な状態であったり、設備の不備があるのであれば、大手の不動産会社に依頼するのも良い方法です。

また住宅の基礎や柱、屋根、壁などの耐久性を調べたい方にとっては、大手不動産会社が提供する無料検査や調査は魅力的なサービスです。

こうしたメリットがある反面、自分の不動産物件の近くに大手不動産の営業所がない可能性もあり、これは大きなデメリットと言えます。

地元の中堅不動産会社のメリット

地元の不動産会社の大きなメリットは、地元の情報に精通しているため、求力の高い営業を行える事です。

さらに大手不動産会社では細かなルールが定められており、臨機応変な対応が難しいこともありますが、地元不動産会社であれば売主の要望に合わせて柔軟な対応をする事もできます。

逆に地元の不動産会社は、営業力や経験、実績などにかなりのバラつきがあるため、良い不動産会社を見つけるのが難しいという側面もあります。

さらに買主にとって知名度のない地元不動産会社の仲介は、不安を抱く原因になることもあり、上手に不動産売却ができない可能性もあるでしょう。

地元の不動産会社に売却を依頼する時は、上記のようなメリット・デメリットをよく理解してから依頼をする必要があります。

まとめ

ここまでで地元で上手に不動産を売却するコツや良い不動産会社の傾向について紹介してきました。

不動産売却で失敗しないためには、大手と地元のどっちにするか悩むのではなく、良い不動産会社に売却を依頼する事、不動産売却するコツを理解する事が重要です。

この選択を誤ってしまうなら、どんなに良い不動産物件でも満足できる売却を行うのは難しいでしょう。

不動産の査定を大手と地元の不動産会社のどちらにも依頼すると、複数の業者の中から良い不動産会社を見つける助けになります。

こちらで紹介した良い不動産会社の特徴や売却のコツを参考に、自分の物件に合う不動産会社を見つけてください。

インターネットの一括査定ができるサイトの中には、大手不動産会社と地元の不動産会社の両方を含められるところもあります。

こうしたサイトを利用する事によっても、良い不動産会社を見つけられる可能性が高くなります。
物件を売却するノウハウを知っている不動産会社と良い営業マンを見つけて、不動産売却を成功させましょう。

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