土地活用としてコンビニに土地を貸すメリットと事前に学ぶ予備知識 | 鯨鑑定士の不動産売却
土地活用としてコンビニに土地を貸すメリットと事前に学ぶ予備知識

土地活用としてコンビニに土地を貸すメリットと事前に学ぶ予備知識

2020.9.7

2020.9.7

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土地活用の1つに、コンビニ経営者に土地を貸す方法があります。
自分が所有する土地をコンビニに貸し、さらに店舗を建てることで収益を狙います。
コンビニ経営は一般的に収益性が高いとされており、土地を所有している人にとっては魅力的な土地活用に思えます。
たしかに魅力的な部分は多く、経営が上手くいけば高い収益を期待できるのも事実です。

ただしコンビニ経営はメリットばかりではありません
当然デメリットもあります。
土地活用を成功させるためにも、メリットだけでなくデメリットについても把握しておきましょう。

さまざまな角度で良し悪しを確認して、最終的にどのようにして土地活用を行うのか決める必要があります。
ここでは土地活用におけるコンビニ経営について、メリットやデメリットを中心に詳しく解説します。

コンビニに土地を貸す場合の2つの方法

実際に所有する土地をコンビニに貸す場合、2つの方法が考えられます。

  • 事業用定期借地方式
  • リースバック方式

この2つです。
それぞれ特徴があり、コンビニに土地を貸すことになった場合、まずどちらの方法を採用するか検討しなければなりません。

ではどのような違いがあるのかを詳しく見ていきましょう。

事業用定期借地方式について

事業用定期借地方式では、土地の所有者はコンビニ業者に土地だけを貸します
そのためコンビニ店舗自体は業者側が建てることになり、こちらが建てる必要はありません。

あくまでも持っている土地を貸すだけです。

店舗が完成したら営業が開始され、毎月賃料を受け取ることになります。

事業用定期借地方式の最大のメリットは、初期費用が最小限で済むという点です。
店舗を建てる必要がなく、土地をコンビニ業者に貸すだけですから特別な費用などは基本的にかかりません。

少ない費用で土地活用を始めたい時には非常に便利な方法です。

ただし、土地だけを貸すことになりますので、毎月得られる賃料はこの後解説するリースバック方式よりも低くなるというデメリットも抱えています。
ローリスク・ローリターンな方法と考えればよいでしょう。

もう1つのポイントとして、相続税評価額の減免が挙げられます。
事業用定期借地方式で土地を貸す場合、建てられた店舗はコンビニ業者のものです。
相続対象は自身が持つ土地だけで、さらに事業用定期借地方式で土地を貸していると相続税の評価額は更地の状態よりも低くなります

残存期間5年以下5年超10年以下10年超15年以下15年超
5%10%15%20%

このように土地の残存期間によって減免される割合が変わります。
土地の評価額が元々高いような場合、それなりの減免効果が期待できます。

節税対策としてもコンビニに土地を貸すのは有効で、事業用定期借地方式のメリットの1つです。

一括借り上げ方式と事業用定期借地方式

リースバック方式について

事業用定期借地方式では土地を貸すのみでしたが、リースバック方式では土地にコンビニ用の店舗を建て、土地と店舗の両方を貸します

店舗を自分で建てることになるため、当然ながら建設用の費用がかかります。

自己資金で用意するか、銀行から融資を受けて建設することになり、初期費用がかかるのが特徴です。

事業用定期借地方式と違い高額な初期費用がかかるとなると、リースバック方式には魅力がないようにも感じられるかもしれません。

ですがリースバック方式では土地だけでなく、店舗として使う建物もコンビニ業者に貸すことになるので毎月の賃料はより高くなります。
つまり収益性ではリースバック方式の方が優れているのです。

より大きな収益を狙うのであれば、自己資金を投じたり融資を受けることになってもリースバック方式を採用する価値があります。
店舗を建設するための費用が初期費用として必要なので、ハイリスク・ハイリターンと言える方法でしょう。

実際にコンビニに土地を貸すとなった場合、事業用定期借地方式かリースバック方式かを慎重に選ばないといけません。

ちなみに、リースバック方式でも相続税評価額は減免されます
建物は完成したその時点から中古として扱われるため、建築費と比べて7割ほどの評価額になります。

その分だけ相続税評価額が減免される形で、節税対策になるという点では事業用定期借地方式もリースバック方式も同じです。

建設協力金について

リースバック方式では自分で店舗となる建物を建てる必要があると紹介しました。
自分の持っているお金を使うか、銀行から融資を受けるかになるのですが、実はもう1つ建設のための資金を用意する方法があります。

それが建設協力金です。

建設協力金はコンビニ業者が土地の所有者に対して、店舗を建てるための資金を用意してくれる制度です。
無利子で借りることが可能で、毎月元金だけを返済するという非常にお得な制度となっています。

リースバック方式ではコンビニ業者からこの建設協力金を受け取れることも多く、初期費用がかかるというデメリットを打ち消せる場合が出てきます。

リースバック方式を採用する場合は、コンビニ業者に建設協力金のことも確認しましょう。

しかしなぜコンビニ業者は建設協力金を支払ってくれるのでしょうか。

土地の所有者に店舗を自腹で建ててもらった方が業者としてはリスクが少ないように思えます。
実はコンビニ業者側にも建設協力金を出すだけの理由があるのです。

事業用定期借地方式で土地だけを借りた場合、コンビニ業者は店舗を建てなければいけません。
店舗を所有するのは業者であり、資産となるので固定資産税も発生します。

これでは費用もかかり、さらに面倒も増えるということで、コンビニ業者からすると店舗も土地の所有者のものになるリースバック方式の方が助かるのです。
土地も店舗も借りるだけで良いので面倒がありません。

そのため建設協力金を出してでもリースバック方式にしてもらいたいとコンビニ業者は考えます。

建設協力金は最終的には返済されますし、損をするわけではないので無利子でも構わないという仕組みです。

コンビニに土地を貸す場合の2つの方法
こざかな生徒
こざかな生徒

コンビニに土地を貸す場合は事業用定期借地方式か、リースバック方式かを決めないといけないんですね

それぞれの違いを正しく理解して、最適な方式を選ぶようにしましょう

クジラ先生
クジラ先生

コンビニに土地を貸すメリット

土地活用としてコンビニに土地を貸すとどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここからは具体的なメリットについて1つずつ解説していきます。

まずどんなメリットが考えられるのかですが、以下のようなメリットが挙げられます。

  • 高い収益性
  • 初期費用が少ない
  • 流行り廃りがない
  • 長期契約が可能
  • 経験がなくてもはじめやすい
  • 郊外の土地も利用しやすい
  • 社会貢献できる

以上のような点がメリットとなります。

コンビニに土地を貸すメリット

住宅よりも高い収益性が期待できる

必ずというわけではありませんが、一般的にコンビニはマンションなどの住宅よりも収益性が高くなると言われています。

商業用施設であるため生み出す収益も多くなりやすく、経営が上手くいけば住宅として活用した場合の2倍近い収益が得られるケースもあります。
それだけ賃料を高く設定できるのです。

同じ土地で活用の仕方によって2倍もの違いが出るとなればこれは大きな差です。
少しでも多くの収益を狙ってコンビニに土地を貸すという人は少なくありません。

初期費用を抑えられる

コンビニに土地を貸す際の2つの方法で触れたように、コンビニ経営は初期費用を抑えることが可能です。

事業用定期借地方式では既に持っている土地をコンビニ業者に貸すだけですので、初期費用は0です。

リースバック方式の場合、店舗の建設費が発生することもありますが、建設協力金を使うことができればやはり初期費用は最小限に抑えられます。

いずれの場合でもコンビニに土地を貸す場合は初期費用が抑えられ、少ないリスクで土地活用を始められます。

流行に左右されにくく、長く続けやすい

コンビニでは食品から日用品まで幅広い商品が販売されています。
日常生活に欠かせない商品ばかりであり、しかも性別や年代を問わず多くの人が来店し買い物をします。
流行に左右されることがなく、いつでも安定した経営が可能なため、流行り廃りによって経営状況が大きく変化するということがまずありません。

商品1つ1つで見れば流行り廃りもありますが、それが店舗経営に大きく影響するリスクはほぼないと言えます。

長期的に続けやすく、一定の収益を長く見込めるのもコンビニの特徴でありメリットです。

長期契約で安定した収益

流行に左右されないため長期的に続けやすいと先ほど紹介しました。
一般的にコンビニに土地を貸す場合、契約期間は10年から30年ほどです。
短くても10年は契約することになるため、問題がなければ長期間に渡って収益を得られます。

安定しているという意味では非常に魅力的です。
実際の契約期間については、契約の際に業者と話し合うことになります。

優れた土地であれば30年以上という長期契約も十分に可能です。

土地活用の経験がない人でもはじめやすい

コンビニ経営なんてしたことがない、知識がなくて上手くいくか不安だという人も多いでしょう。

ですがその点はあまり心配ありません。
というのも、各コンビニ業者が経営に関してはしっかりとサポートしてくれるからです。
業者としても失敗するわけにはいきませんので、もし事業の経験がないという場合でも必要なサポートや指導を行ってくれます。

特に大手のコンビニは手厚くサポートしてくれるため、安心して事業を始められます。

商業施設に向かない郊外の土地でも大丈夫

一般的に店舗などの商業施設は、繁華街や交通量の多い土地などが適しているとされます。
多くのお客を集めなければいけませんから、人通りが多い土地が向いているというのは自然な話です。

ですがコンビニは例外で、郊外の土地や住宅街などでもあまり影響を受けません。

コンビニは小規模ながら幅広い商品を販売し、ちょっとした買い物に適した店舗という特徴を持っています。
その特性上、大型の商業施設などとは違い、郊外の土地でも一定の顧客を集めることができ、十分な売上が狙えます
そのため土地が郊外にあるか、それとも繁華街にあるかどはあまり関係なく、どんな土地でも有効活用できることが多いのです。

郊外の土地だからと諦める必要はありません。

地域に貢献できるというメリットも

いまやコンビニは私達の生活に欠かせない存在です。
コンビニをまったく利用しないという人はほとんどいないと言っていいくらい、日本人の生活に密着しています。
以前は若い世代を中心に利用されることが多かったのですが、今では年配の世代もよく利用するようになっています。

コンビニが近所にあるだけで利便性が大きく向上することになり、地域に貢献できます。
単純に収益を得るだけでなく、社会貢献ができるというのもコンビニに土地を貸す1つのメリットです。

こざかな生徒
こざかな生徒

コンビニに土地を貸すとさまざまなメリットが生まれるんですね

収益性だけでなく、他のメリットにも目を向けることが大切です

クジラ先生
クジラ先生

忘れてはいけないコンビニに土地を貸すデメリット

ここまでメリットを見てきましたが、次はコンビニに土地を貸した場合のデメリットです。
コンビニ経営はメリットだけでなく、デメリットもあります。

デメリットについても把握しておかないと、コンビニに土地を貸した後にこんなはずじゃなかったと後悔することになるかもしれません。

そうならないためにも、どんなデメリットが考えられるのか事前に知っておきましょう。

コンビニに土地を貸す際のデメリットは以下の通りです。

  • 経営が上手くいくとは限らない
  • 契約途中で閉店、撤退というリスク
  • 贈与税が発生するケース
  • 住宅に比べて税金の軽減が低い
  • こちらからの途中解約は原則としてできない

このようなデメリットが挙げられます。

次の項目から1つずつ詳しく見ていきましょう。

経営が失敗すれば収益も期待できない

日本には現在、5万軒以上のコンビニがあると言われています。
全国各地、ありとあらゆる場所にコンビニが建てられていて、各社がしのぎを削っています。
これだけの店舗数ともなると、そのすべてが経営的に上手くいくとも限りません

中には想定していた売上に届かず、損失を出してしまう店舗もあります。

コンビニに土地を貸す場合、この点は大きなリスクとなります。
いざ店舗を建設して経営を始めても、思うような売上が出ずに収益が得られない可能性があるのです。

コンビニ業者としてもそうならないよう慎重に判断しているわけですが、それでもリスクはなくなりません。

いきなり解約されてしまうことも

経営が上手くいかず収益が得られないと、コンビニ業者としても店舗の運営を続けることは難しくなります。
最悪の場合、閉店となって契約途中であっても解約されてしまうことがあります。

土地を貸す側としてはそれでは困りますが、中途解約を求められた時にそれを拒否することは基本的にできません。

契約の段階で中途解約についても決められており、契約上応じなければいけないようになっていることがほとんどだからです。

多くの場合ではコンビニ業者側から違約金が支払われ、その代わりとして中途解約に応じるような契約になっています。

業者からすると違約金を払ってでも中途解約できるようにしておかないと、売上の上げられない店舗をいつまでも持ち続けないといけなくなります。
これは大きなリスクですので、あらかじめ中途解約できるよう対応しておくのです。

中途解約では贈与税が発生するケースがある

経営が上手くいかず中途解約になった場合、特定のケースでは贈与税が発生してしまいます。

リースバック方式で土地と店舗を貸している場合に、店舗の建設費用を建設協力金でまかなったとします。
この場合、私達土地を貸す側がコンビニ業者からお金を借りて店舗を建設した形になります。
実際、建設協力金として受け取ったお金は無利子ではあるものの、毎月返済を行います。
中途解約した時に返済がまだ終わっていない場合、建設協力金の扱いはどうなるのでしょうか。

多くのケースではコンビニ業者側が債権を放棄、その時点で返済する必要がなくなります。

中途解約はコンビニ業者が決断、土地の所有者に提案することがほとんどなので、建設協力金に関しては債権放棄するのが一般的です。

返済する必要がなくなりますから問題ないように思えますが、これだと贈与税が発生します。

たとえば、建設協力金の債権が5,000万円ある状態で中途解約したとします。
債権放棄によって5,000万円がコンビニ業者から自分に渡ったような状態となり、ここに贈与税がかかる仕組みです。
いきなり高額の税金を支払うことになる可能性があるのです。

もし贈与税を支払えないとなれば面倒なことになるので、これは一種のデメリットと言えます。

住宅用として使う時よりも節税効果は低くなる

事業用定期借地方式でも、リースバック方式でも相続税評価額が低くなり、節税効果が期待できると解説しました。
これは間違いではないのですが、住宅用の土地の場合に受けられるような優遇制度はコンビニとして土地活用した場合は利用できません

そのため住宅用と比較すると節税効果が低くなってしまいます。

その分高い収益性が期待できるため一長一短ではありますが、単純に節税対策として考えるならそれほど有効な活用方法ではないと考えておきましょう。

中途解約したいと思っても応じてもらえないことがほとんど

なんらかの理由でコンビニに土地を貸すのを止めたいと思っても、貸し手から中途解約を申し込むことは基本的に不可能です。
というのも、契約の段階で中途解約できないように定めることがほとんどだからです。

コンビニ業者からすれば、土地の所有者の気分で急に解約されたりしても困ります。
そこで契約の時点で自由に中途解約できないように決めておきます。
結果、コンビニ業者側が経営不振などを理由に中途解約できても、こちらから中途解約することは原則としてできない状態となります。

コンビニとの契約は長期間に渡ることも多いので、中途解約できないことも十分に踏まえて最終的な決断をしましょう。
契約してからやっぱり止めたいと感じても、契約期間が終わるまでは解約できなくなってしまいます。

忘れてはいけないコンビニに土地を貸すデメリット
こざかな生徒
こざかな生徒

コンビニに土地を貸すことはデメリットもあるんですね

デメリットにも注目し、自分にとって本当に良い土地活用の方法かを考えるようにしましょう

クジラ先生
クジラ先生

コンビニとマンション、どちらが良い土地活用か?

ここからはコンビニとマンション、よくある土地の活用方法2つを比較していきます。

実際に土地活用をするとなった時、コンビニに貸すかマンション運営をするか迷うという人も多いはずです。
同じ土地でもコンビニに貸すのかマンションを作るかで結果は大きく変わってきます

コンビニとマンションの違いを簡単に表すと以下のような形になります。

収益性安定性節税効果
コンビニ高いコンビニ低いコンビニ低い
マンション低いマンション高いマンション高い

このような結果になります。

節税効果の差については既に解説していますので、収益性と安定性について見ていきましょう。

まず収益性ですが、コンビニは収益性の高さが最大のメリットです。
経営が上手くいけばそれだけ高い賃料を受け取ることができ、マンションと比較して大きな収益が狙えます。

一方でマンションは商業施設ではなく住宅ですので、コンビニほどの高い収益性は期待できません。

ですが安定性という面ではマンションの方が優れています。

というのも、コンビニは経営が上手く行かなければ撤退、閉店ということになり中途解約されるリスクがあります。
中途解約された時点で賃料を受け取ることもできなくなり、収益はいきなり0まで落ちます。

しかしマンション経営の場合、たとえば20世帯が暮らせる規模だとして、そのうちの1世帯、2世帯が引っ越していなくてもいきなり収益が0になることはありません。
残りの入居している世帯が家賃を払ってくれるため、多少の上下はあっても比較的安定して収益を得られます

土地活用をする場合、コンビニとマンションの違いも把握しておきましょう。

アパート経営は立地がすべてを握っています!

土地の状態もチェックしよう

土地活用としてコンビニに貸すかマンションを建てるか迷っている場合は、土地の状態、向き不向きも考えてみましょう。
つまり、コンビニに向いている土地なのか、それともマンションに向いている土地なのかです。

たとえば大きな道路に面していて、人通りや交通量が多い土地の場合、コンビニに貸すのが向いています
人通りが多ければそれだけ多くの利用客が見込めるからです。
大きな売上が見込めるとすればコンビニ業者としても魅力的な土地であり、高い賃料を払っても店舗を建てる価値があります。

また、人通りが多い土地というのは住宅に向いていないという側面もあります。
騒音の問題などで入居率が低くなるリスクが出てきます。

逆に言うと、人通りの少ない土地ではコンビニよりマンションの方が向いていると言えます。
特に住宅街の場合、コンビニはあまり建てられませんのでマンションの方が良いでしょう。

コンビニは郊外の土地でも建てられ、経営も上手くいくことがありますが、それでも住宅街は不向きな土地です。
地域の制限によって店舗を建てられないこともありますし、郊外のコンビニであっても住宅街のど真ん中というのはあまり見たことがないはずです。

自分の所有している土地がどのような土地かによって、コンビニが向いているかマンションが向いているか変わります。
土地の状態を見極めて土地活用の方法を検討しましょう。

自分にあった土地活用法は?

コンビニの銘柄も重要なポイント

土地活用としてコンビニに土地を貸すとして、どのコンビニ業者に貸すのかも重要になってきます。

日本には大手と呼ばれるコンビニだけでも複数の銘柄があります。
もし複数の銘柄から土地を貸してほしいと言われた場合、どこに貸すかで今後が大きく変わると考えておきましょう。

単純に考えれば、もっとも人気の高い銘柄を選ぶのが無難です。
人気が高いということはそれだけ需要があるということですし、経営的にも上手くいく可能性が高まります。
逆に不人気で需要のないコンビニを作っても、結局は上手くいかず撤退というパターンが濃厚になってしまいます。
コンビニならどこでも良いというわけではなく、できれば人気の高い銘柄を選ぶのが理想です。

また、人気以外の要素としては、地域に必要とされているかも重要でしょう。
たとえば該当する地域に密着する形で発展してきたコンビニの銘柄があるのであれば、あえてそちらを選ぶのも選択肢です。

大手でなくても成功する可能性は十分にあります。

自分の土地をどのコンビニに貸すのがもっとも成功の確率が高いのか、慎重に判断して決めましょう。

コンビニに土地を貸した場合、経営にはノータッチが基本

コンビニに土地を貸してコンビニを建てた場合、その店舗の経営は基本的にコンビニ業者が行います

自分が店のオーナーとして経営に携わることはまずありません。

コンビニ側との契約の中で、自分が店長に就任し経営も行うなどの取り決めをすれば別ですが、こうしたケースは稀です。
貸し手は土地、もしくは土地と建物の両方を貸し、その賃料で収益を得ます。

メリットの項目で経験がなくてもはじめやすいと紹介しましたが、経営をする必要がないからです。
経営自体はプロであるコンビニ業者がやってくれます。

一方でマンション経営などの場合、やはり管理業者などに一部の業務を任せることはできますが、経営は自分で行うのが基本です。
そのためマンション経営のための知識やノウハウなどがないと難しい部分が出てきます。
この点もコンビニとマンションの大きな違いの1つです。

コンビニの場合、土地さえ貸せば後は賃料を毎月受け取るだけという点で手軽さがあり、知識やノウハウも必要としません。
これは利点でもありますが、経営に関わりたいという人にとってはマイナスとなります。

もし自分の土地を自分の手で経営していきたいなら、コンビニよりもマンション経営などが向いているでしょう。

コンビニ跡地をコンビニに貸すのは不可能

注意しておきたいことの1つに、コンビニ跡地をコンビニに貸すのは不可能だという点があります。

以前にあるコンビニに土地を貸していたとしましょう。
ですが経営が上手くいかず撤退という流れになってしまいました。
このようなケースでは、その後にコンビニが再度土地を借りたいと言ってくることはまずありません。
撤退したコンビニはもちろん、他の銘柄もまず借りようとしません。

なぜかというと、すでに1度撤退している土地はコンビニ経営に向いていないと証明されたようなものだからです。
わざわざリスクの大きい不人気な土地にコンビニを作る必要はなく、他の土地を探した方が良いのです。

みなさんのお住いの地域でも、元々コンビニだった店がなくなって、他の業種になっているのを見たことがあるかと思います。
新しくどんなお店が作られるかはさまざまですが、コンビニ跡地にコンビニができたというケースは見たことないはずです。

もし過去にコンビニに土地を貸していて、撤退したことがあるというなら、その土地でのコンビニ経営は諦めるのが無難です。

コンビニ跡地の賃料は大幅に下がる

コンビニに貸すことは難しくても、他のお店であれば貸すことは可能です。
特にコンビニとして使われていた店舗が残っている場合、居抜き物件として再利用でき、新しく入るお店としても費用を抑えられます。

ただし、このようなコンビニ跡地の場合、賃料は大幅に下がることを覚悟しましょう。

コンビニの経営が上手くいかないような土地ですから、高い賃料では誰も借りようとしないのです。
元々の賃料の何割か、場合によっては半額くらいの賃料になってしまうことを想定しましょう。

それでも放置するよりは収益が期待できますので、ある程度の妥協も求められます。

こざかな生徒
こざかな生徒

土地の向き不向き、銘柄や経営についてなど、考慮するべきポイントは多いんですね

さまざまな角度から土地活用について考え、ベストだと思われる方法を見つけることが重要です

クジラ先生
クジラ先生

土地活用としてコンビニに土地を貸すということについて見てきました。
一般的にコンビニ経営は賃料が高く、収益性も大きいというメリットがあります。
この部分だけが注目されがちですが、実際には他にもメリットがあり、同時にデメリットもあります。

デメリットもしっかりと把握し、どういうリスクを抱えているのかを知りましょう。
そのうえで土地活用の方法として、コンビニに土地を貸すのか決めないといけません。
メリットだけを見て決断してしまうと、後で大きな失敗につながるかもしれません。
そうならないためにも、メリットとデメリットを把握し、さらに自分の所有する土地がコンビニ経営に向いているのかを判断しましょう。

十分な検討をし、さらに準備も万全にすれば土地活用を成功させることができるはずです。

土地活用としてコンビニに土地を貸すメリットと事前に学ぶ予備知識
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