目的の土地が見つからない時は?やるべきポイントと心構えについて解説

2021.5.4

0 views

この記事の監修・執筆者

未来不動産コンサルタント株式会社

代表取締役 小川 樹恵子

保有資格:不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸経営不動産管理士、FP2級、証券外務員2種、貸金取扱業務取扱主任者

【本サイト(鯨鑑定士の不動産売却・投資)のメイン監修者】2007年から2014年の間に、個人の不動産鑑定事務所ほか、住友不動産株式会社に勤務し、不動産鑑定評価実務や不動産売買の経験を積み、「不動産の鑑定評価から売却・購入までワンストップ対応!」をモットーに、2014年未来不動産コンサルタント株式会社を設立し、現在は、不動産鑑定・不動産売買のほか不動産実務等の講師なども務めている。

「理想のマイホームを建てるのに土地を探しているんだけど、なかなか見つからない…」という話をよく耳にします。

理想のマイホームづくりって、終の棲家を見つけることと一緒ですから、やはり家を建てる場所というか、土地にこだわりたくなるのは当然です。

ですが、そのような理想の土地というのもまた、そうそう巡り会えるものではありません。

タイミングというか、不思議なめぐり合わせがないと、なかなか…なんです。

ところが、何か不思議な力が働くというか、追い風を受けると、まるで示し合わせたかのように、全てがスススっとうまくいくときもあります。

とはいえ、そんなラッキーを待ちつづけているだけではダメ。

あなたの理想とする土地を見つけたいのなら、まずは目的を達成するために必要な知識を学ばねばなりません。

そこで、ここでは、あなたの理想や目的とする土地が見つからない時にやるべきポイントや心構えについてまとめました。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

チャンスが目の前に来たときに即断即決するためにも、知識に勝るものナシ!です。

あなたの理想とする土地とは?

一口に「理想の土地」と言っても、人それぞれ価値観は異なります。

では、あなたが、理想の土地に求める価値観とは、どんなものでしょうか?

一般的にマイホームを建てるときの土地は、人によってさまざまな優先条件や価値観があります。

そのような、あなたが土地探しで優先したい『条件』や『価値観』を、まずは明確にしておきましょう。

たとえば、次のような感じで優先事項を上げておくということです。

理想とする土地の『条件』や『価値観』

通勤や交通アクセスの便の良い場所(徒歩時間やkm圏内など)
日常品を購入するスーパーやショッピングに便利な場所
子供の通わせる学校区に適した場所
緑が多い、静かであるといった環境重視の場所
地盤が固く、過去に水害被害などのない場所
広い区画をリーズナブルに購入できる場所
治安の良い場所

このような希望条件をあらかじめ想定し、更に優先順位をつけておくと、のちのちの土地探しでとても役立ちます。

とはいえ、ここで挙げる条件は、あくまで理想です。

あなたの理想にピッタリの土地が見つかればそれは最高ですが、全ての理想を満たす土地に巡り会える確率は、決して高くはありません。

また、あなたの理想とする条件の土地を求めているのは、あなただけではありません。

理想とする条件にピッタリの土地であればあるほど、その土地は他の人にとっても魅力的なので、ひいては人気の土地になります。

そうなると、おのずと土地の㎡価格もアップしますので、予算オーバーになる可能性は否めません。

理想の『条件』や『価値観』を兼ね備えた土地は、決してお安くはないのです。

つまり、あなたの欲しい土地は理想の『条件』や『価値観』、 または、予算(㎡価格)のどちらも満たすような折り合いを、どこかでつけなければいけないのです。

いわば『どこで妥協するか?』です。

予算重視なのか?それとも理想重視なのか?ということ。

とはいえ、終の棲家とするマイホームを建てる土地なのですから、そうそう安易に妥協はしたくありませんよね。

できれば、一番ナイスな条件で理想の土地を購入したいと思うハズ。

だったら、たくさんの土地を探して、見て、理想に限りなく近い土地を探すしかありません。

そのためにも、土地を探す前に「これだけは譲れない」というような希望条件の絞り込みと、優先順位をつけておく。

これこそが、あなたの「理想の土地」を探すファーストステップです。

こうして、理想の土地探しの条件の絞り込みと優先順位ができたら、次はいよいよ土地探しです。

理想の土地の探し方

一般的な土地の探し方は、次のとおりです。

  1. ネットで希望する土地の情報検索をする
  2. 不動産業者に問い合わせする
  3. 希望のエリアに出向いて情報収集する
  4. ハウスメーカーや地場工務店などに相談する

具体的に解説しますね。

ネットで希望する土地の情報検索をする

インターネットを駆使して

  • 〇〇区 土地
  • ▲▲市 □□エリア 土地

といったキーワード検索や、不動産業者のHP、不動産流通機構のレインズというシステムから売土地の情報収集を行う方法です。

いずれも自宅や外出先から、パソコンやスマートフォンで簡単に土地を探すことができます。

ですが、情報の新鮮さや詳細な点までは、ネット掲載されていないことも多々あります。

つまり、必ずどこかの不動産業者に、問い合わせすることが必要になるのです。

また、2週間以上経過してもネット掲載され続けているような土地は、何らかの原因で売れ残りの可能性もありますから、そのような点も要注意です。

不動産業者に問い合わせする

土地についての情報は、自らネットで検索するよりも、お目当てのエリアで営業している不動産業者に直接問い合わせしてみるほうが早いこともあります。

昔から『地元のことは地元の人に聞け』というくらいですから、その土地情報を掲載する不動産業者に直接聞いたほうが、お目当ての土地以外にも、オススメの土地を紹介してもらえる可能性があります。

ですが、理想の土地を探す場合は、すこし注意してください。

不動産業者の目的は家や土地の売買仲介で手数料を稼ぐ利益を上げることが最優先だからです。

ですから、土地を購入したい人がいれば、自社で扱っている土地情報を紹介してくれます。

お客様として丁重におもてなししてくれるでしょう。

でもそれは、すべて商売だから。

不動産業者の目的は、あくまで売買仲介で利益を稼ぐことです。

利益優先で対応・商談を進められることは、最初から覚悟しておきましょう。

また、土地の売買を成約したいがために、

  • ただ場所を見せるだけで、土地の利便性や過去の情報などは伏せる
  • 土地の地盤構造などを客観的データで提示しない

といった業者も少なからずいます。

そうすると、土地は安く購入できても地盤が軟弱で、いざマイホームを建てるというときに地盤の改良工事や追加工事などが必要になることも。

つまり、余計なお金だけでなく、時間もかかり、あらかじめ決めていた予算をオーバーしてしまうこともあるのです。

ですから、紹介された土地が気に入ったときなどは、購入前に理想とするマイホーム設計が可能かどうかを確かめなければなりません。

具体的には、

  • 土地の地盤調査データの確認
  • 土地㎡に対する建ぺい率や容積率のチェック
  • その他の建築基準法適用範囲の有無

などをシッカリ確認し、理想のマイホームを建てられる土地なのか?を何度も確認しましょう。

希望のエリアに出向いて情報収集する

ネットで検索してもダメ、不動産業者に相談してもダメ、という場合は、気になるエリアに自分の足で出向いてエリアの周辺を探索してみましょう。

もちろん徒歩だけでなく、車で回ってみるのもアリです。

このようにして、希望のエリアを探索してみると、意外な情報を入手することができます。

たとえば、何も建たずに草が生えていて、しばらく人の手が入っていない空き地などが、けっこう点在していることに気がつく、など。

そのような空き地を見つけたら、近くにある不動産業者に尋ねてみたりすると、生きた情報を直接収集することができます。

  • 現在は誰が管理している土地なのか?
  • どういう経緯で空き地になっているのか?
  • 「売土地」の看板が立っていないのは何か理由があるのか?

これらの情報に一番精通しているのは、その土地のご近所にある不動産業者であることが多いからです。

ですから、休日のお散歩がてら、気にあるエリアや希望するエリアの土地探索をしてみるというのは意外にオイシイ情報を獲得することができます。

とはいえ、以上の方法は、極めてオーソドックスな土地探しの方法です。

つまり、理想の土地を探している人なら誰でも、同じように、もしかしたら、あなたよりも前から行われている方法だということ。

それでも理想の土地が見つかっていないから、探し続けている人がいるということです。

では、上記の方法だと、どうして理想の土地がスグに見つからないのでしょうか?

それは、土地探しには、次のような注意点が多く潜んでいるからです。

理想の土地を探すときの注意点

理想の土地がなかなか見つからないときは、次のような点に注意してみましょう。

理想の土地を探すときの注意点

1希望どおりの土地を追い求めている
2一社の不動産業者だけに頼んでいる
3 ネットの情報に傾倒しすぎている

希望どおりの土地を追い求めている

『理想の土地が見つからない…』と探し続けている人に多いのは、100%希望どおりの土地を見つけようと、条件にこだわりすぎている

マイホームを建てるための土地は、『絶対に妥協したくない』という気持ちになるのも無理はありません。

たとえば、

  • 最寄りの駅からは徒歩10分圏内
  • ○○市内の▲▲区内
  • 土地の広さは最低でも50坪以上

などといった、希望する条件は絶対に譲れないなど。

このように、希望条件をすべて満たす土地を追い求めすぎていて、結局のところ、なかなか土地が見つからないというパターンです。

例を上げると、

  • 最寄りの駅からは徒歩10分圏内だけど、○○市内ではないからダメ
  • ○○市内の▲▲区内だけど、最寄りの駅からはバスを併用しなければならない
  • ○○市内の▲▲区内で最寄りの駅からは徒歩10分圏内だけど、45坪しかない

といった具合です。

終の棲家という意識が強すぎて、理想とする条件にこだわりすぎ、チャンスを逃してしまう。

でもですね、考えてみてください。マイホームを建てる土地には、未来があります。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

仮に現在は駅が徒歩10分圏内になくても、将来的な再開発などで近くにとても便利な駅ができることだってあります。

○○市内の▲▲区内よりも、そのとなりの区の治安が良くなることもあります。

50坪の土地よりも、徒歩で10分プラスすれば、同じ予算で60坪の土地が買えることもあります。

このように、あなたの理想は未来永劫理想である可能性はナイということ。

ですから、100%希望どおりの土地を見つけることにこだわりすぎると、将来的な良さが見えなくなってしまうことにもなりかねません。

理想ばかりを追い求めるのではなく、一歩引いて俯瞰的に考えてみる。

鳥の目になって土地を見渡し、街を見渡してみることです。

なお、このような理想ばかりを追い求めないようにするためにも、希望条件に「優先順位」をつけるのは、とても役立ちます。

たとえば、次のように条件を仕分けに加えてみてください。

最優先事項最寄りの駅からは徒歩10分圏内
2番目の優先事項土地の広さは最低でも50坪以上
叶えば良し条件○○市内の▲▲区内

これからの通勤条件を考えると「最寄りの駅からは徒歩10分圏内」は最優先、次に優先するのは理想のマイホームを建てるための「50坪以上」の広さ、それでいてできれば○○市内の▲▲区内ならベスト…という順位づけをすると、理想の条件にこだわりすぎる気持ちは自然と治まってきます。

そのうえで、俯瞰的に土地探しをすると、意外な発見があったり、今まで気がつかなかった土地に巡り会えることができます。

一社の不動産業者だけに頼んでいる

希望するエリアにある地元の不動産業者に依頼をして、希望する土地の条件を伝えて探してもらう方法はオススメです。

ですが、この方法で意外と多い間違いは、

土地探しを一社の不動産業者だけに頼んでいる仮に現在は駅が徒歩10分圏内になくても、将来的な再開発などで近くにとても便利な駅ができることだってあります。

複数の不動産業者に同時依頼をすると面倒くさいことになりそうとか、そもそも複数依頼が手間だと考えるのか、まずは一社にお願いしてみて、しばらく様子を見る…というパターンですね。

ですが、このような土地探しを一社の不動産業者だけに頼んだ場合は、なかなか土地が見つからないことが比較的多いんです。

というのも、不動産業者は業者ごとに得意・不得意の分野があるから。

取り扱う土地の情報も違えば、得意とするエリアも違うことは多いです。

ですが、そのような得意・不得意の分野があるなんて、普通はお客様に隠しますよね。

そして、『なんでもできます!安心してお任せください!』といった感じで請け負うという。

ですが、その結果、その不動産会社はあなたの希望する土地情報を掴んでいない可能性は十分にあるのです。

なので、一社にだけ依頼をした場合は、他の競合不動産業者の持つ有益な土地情報を知る機会すらなくなり、ひいてはあなたの希望する土地が見つからなくなるということ。

「じゃあ、大手の不動産業者一社だったら安心か?」

というと、決してそんなことはありません。

『地元のコトは地元の人に聞くのが一番』といわれるとおり、地域密着型の地元不動産業者や中堅どころの不動産会社のほうが、あなたの希望する地域に限っていえば土地情報を持っている可能性が高いからです。

以上のことから、土地探しを一社の不動産業者に依頼したままというのはオススメできません。

たとえ面倒くさいと思っても、やはり最初から複数の不動産業者に依頼すべき。

そして、依頼する際には仮に現在は駅が徒歩10分圏内になくても、将来的な再開発などで近くにとても便利な駅ができることだってあります。

と、のちのちのトラブルを防ぐこともできます。

そして、不動産業者からの連絡をただ待つだけではなく、あなたからも積極的にお声がけをして進捗を訪ねてみること。

このようなやり取りを繰り返して不動産業者との交友を深め、条件のいい土地情報や、新着情報などがあったらスグに連絡をもらえるような関係づくりをしましょう。

複数の不動産業者とコンタクトをとり、担当者と定期的に会い、最新の土地情報を聞き出せるようになればベストです。

ネットの情報に傾倒しすぎている

今はネットだけでも、かなりの情報を得ることができます。

ですが、理想の土地探しについては、ネットの情報だけに傾倒しすぎると、なかなか見つからないといった事態に陥ることがあります。

その理由は、ネットに出ている土地情報は、全体の流通量の4割程度といわれているからです。

つまり、土地売買の6割は、インターネット上に出回ることなく、売買が成立しているということ。

この理由は次のとおりで、インターネット信奉者はこの機会に是非知っておくべき内容です。

土地売却情報がインターネットに出回らない理由

1売り主がインターネットへの掲載を嫌がる・売りに出すことを秘密にしておきたい
・近隣の人に土地を手放すことを知られたくない
・そもそも多くの人に知られたくない
2インターネットに掲載する前に売買成立してしまう・人気エリアの土地など
3不動産業者がホールドする・同業他社に知られないよう情報を隠す
・優良顧客に優先的に売買情報をお知らせするため

このように、売り主が諸事情によりインターネットの掲載を嫌がるケースや、インターネットに登録・掲載する前に売買成立してしまうケース、そして不動産業者が情報をホールド(いわゆるとっておき情報として隠蔽する)ケースが多いからです。

特に、不動産業界は地主とのつながりや、極秘情報のやり取りを重視します。

ですから、業者側で土地を欲しがっている自社顧客に対し「こういう土地情報を入手しました」と紹介し、売買してしまうのです。

つまり、いい条件の土地であればあるほどスグ売れるので、インターネットに掲載される機会すらないということ。

その結果、土地売買の4割り程度しかネット上では出回っていないのです。

ですから、前出のとおり、不動産業者の担当者と仲良くなって情報収集する方法というのは、時代遅れの手法に見えますが、理想の土地探しという点ではあながちムダではなく、むしろ有効。

だって、ネットに出回らない6割の土地情報を手に入れるためには、不動産業者を頼らなければならないのが今の現実だからです。

以上のことを理解できたら、次は土地を安く買う方法についても知っておきましょう。

土地を安く買う方法

具体的な方法は次のとおりです。

土地を安く買う方法

1 売り急いでいる土地を探す
2分譲地の売れ残りを探す
3 競売物件を探す
4 更地にこだわらずに探す

売り急いでいる土地を探す

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産業者が宅地造成などを手掛けて分譲する土地は、ある程度長いスパンで販売をしますから、決して売り急ぐことはありませんね。

ですから、ハウスメーカーなどが手掛ける土地分譲は、よほどのことがない限り安くなることはないと考えておいたほうが良いでしょう。

クジラ先生
クジラ先生

なので、それらとは別の方法で安く土地を買うには、売り主が売り急いでいる土地を探す

一般の方が、土地を手放す理由はいろいろありますよね。

特に急いでおらず、買い手が見つかれば売っても良いという売り主もいれば、ワケありなので早く土地を処分したいという売り主もいます。

つまり、急いでも土地を売りたい、売らなければならない理由があれば、その土地を安く購入できる可能性があるということ。

たとえば、急いで土地を売りたい理由には、次のようなものがあります。

急いで土地を売りたい理由

1事業などで急にお金が必要になった
2 相続税の納付
3毎年かかる固定資産税・都市計画税がイヤ
4特殊条件があり売りたくても売れない土地

相続税の計算については、下記をご参照ください。
参考:No.4602 土地家屋の評価|国税庁

事業などで急にお金が必要になった

事業運営がうまくいかず、資金繰りのために土地を手放すというのはよくある話です。

このような場合は、とにかくまとまったお金を急いで手に入れたい場合がほとんどですから、利益よりも現金を優先させる傾向にあるため、優良な土地であっても通常よりお安く購入できることがあります。

相続税の納付

両親の遺産として土地を相続した際は、税務署の申告をして相続税を納付しなければなりません。

この相続税を支払うお金を現金で持ち合わせていないため、せっかく相続した土地を手放して現金化し税金を支払うケースも少なくありません。

この場合も、相続税の納税期限がありますから、利益よりも現金を優先させる傾向にあります。

ですから、優良な土地であっても通常よりお安く購入できることがあります。

毎年かかる固定資産税・都市計画税がイヤ

土地は保有しているだけでも固定資産税や都市計画税が毎年かかります。

住宅として住んでいる土地であれば、それもまた止むなしですが、

  • 数年前に値上がりを期待して投機用に購入した土地
  • 転売するために購入したが、買い手が見つからない土地

などにも、毎年容赦なく固定資産税や都市計画税は毎年かかります。

このような遊休土地の税金支払いがイヤになって、土地を早急に手放したいというケースです。

この場合も相続税の納税期限がありますから、利益よりも現金を優先させる傾向にあります。

ですから、優良な土地であっても通常よりお安く購入できることがあります。

特殊条件があり売りたくても売れない土地

いわゆる特殊な条件が重なって、売りたくても売れない土地になってしまったケースです。

具体的には次のような土地をいいます。

土地の形が特殊家を建てると使えない部分が多く出てしまう形状
・三角地
・いびつな形の土地
・台形の土地
・旗竿地
交通の便が悪い通勤や通学に不便な土地
・駅が遠い
・学校まで遠い
・駅までの交通手段(バス)などがない
日当たりが良くない日が差し込まないことにより敬遠されがち
・となりのマンションが日を遮る
・土地の間口以外の三方向が高い建物に囲われている
現状の建築基準法を満たしていない現在の建築基準法を満たさない土地は新しい建物を建築できない再建築不可物件だから
・車が通れない幅の道路しかない
・面している間口が2m以下
・袋地で基準道路に面していない
周辺環境に問題がある近隣や周辺の環境がよろしくないため
・隣家が邪魔をする
・反社会的勢力が近くに住んでいる
・近所にトラブルメーカーが住んでいる
・隣家が放置された空き家
面積に難がある売りづらく家を建てづらい面積だから
・建築条件的に狭小住宅しか建てられない
・住宅地には広すぎる
・分筆できない広さの土地
地質的に問題がある住みづらいところの土地だから
・高低差がある土地
・崖地、階段の上の土地、谷沿い地
・ガソリンスタンド跡など土壌改良が必要な土地
底地権、借家権など法的な問題がある土地だから
・借地権がついている
・借家権がついている

以上のような特殊条件があって、売りたくても売れない土地があります。

このような土地の場合も、利益よりも現金を優先させる傾向にありますから、通常の路線価よりお安く購入できることがあります。

分譲地の売れ残りを探す

前出のとおり、不動産業者が宅地造成などを手掛けて分譲する土地は、ある程度長いスパンで販売をしますから、決して売り急ぐことはありません。

ですから、ハウスメーカーなどが手掛ける土地分譲は、よほどのことがない限り安くなることはないと考えておいたほうが良いでしょう。

とはいえ、分譲するために宅地造成をしたのですから、業者は早く完売したいのが本音です。

スーパーなどで売るお惣菜と一緒にはできませんが、高額な分譲地もまた一日も早く販売してしまいたいのです。

したがって、『残り一区画』といった売れ残り分譲地は、大幅値引きしてもらえることがあります。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

そうなのですね!

ただし、最後まで売れ残っていたのには必ず何か理由もあるはずですから、その理由は業者に事前に聞くべきです。

競売物件を探す

「競売」物件というと、なにか問題を抱えた物件と思いがちですが、決してそんなことはありません。

競売物件は、裁判所が売り主となって公正な入札が実施された、正当な取引です。

それにも関わらず、入札価格は相場の2~3割も安く購入できます。

ですが、問題があるというのも事実で、

  • いわゆる破産者が清算手続きをせず、落札しても退去しない
  • 強制的に売却されたにもかかわらず、居直り居住する

といったトラブルも、ないわけではありません。

また、競売にかかった中古住宅などは事前に内覧することはできませんから、内部状態を見ずに入札金額を決めなければならないというリスクもあります。

ですから、競売物件に手を出す場合は、債権債務が複雑ではない物件を選ぶようにしましょう。

なお競売物件は、それ専門の業者に相談して入札手続きを代行してもらうこともできます。

更地にこだわらずに探す

更地だけにこだわるのではなく、中古住宅がついたままの土地を探すという方法です。

この場合、マイホームを建てるために既存の住宅を解体する費用がかかりますが、その費用を予算として見込んでしまえば、かなりの選択肢は広がります。

また最近は、既存住宅の解体を専門に扱う業者をネットの一括見積りサービスで探すこともでき、解体価格もそれほど高額ではありません。

ですから、古い中古住宅つき土地も、選択肢の一つとして充分にアリです。

まとめ

以上が、あなたの理想や目的とする土地が見つからない時にやるべきポイントや心構えです。

理想のマイホームつくりは、理想の土地探しからはじまります。

決して安易に妥協することなく、かといってこだわりすぎてチャンスを逃すことのないよう、優先順位をシッカリ決めて俯瞰しながら探してみると、きっとイイことありますよ。

関連記事

人気記事

×

あなたの不動産は?

60秒入力!

無料 査定スタート