不動産買取で見極めるべき営業マンの本音と信頼性や注意すべき点を紹介 | 鯨鑑定士の不動産売却
不動産買取で見極めるべき営業マンの本音と信頼性や注意すべき点を紹介

不動産買取で見極めるべき営業マンの本音と信頼性や注意すべき点を紹介

2020.10.6

2020.10.6

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不動産買取の様々な手続きをサポートしてくれるのが営業マン。

営業マンが信頼できる人であればスムーズに手続きを進められますし、ストレスなく取引を行えます。
反対に営業マンが誠実でないと、打ち合わせの度に嫌な思いをすることや、契約のときに不信感を感じてしまうことがあります。

不動産買取の営業マンの信頼性を見極めるにはどうしたらよいでしょうか
知っておきたい営業マンの本音と信頼性を見極めるポイントについて解説していきます。
不動産買取の営業マンを選ぶ際に注意すべき点についても紹介するので参考にしてください。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産買取を依頼するときに信頼できる営業マンを見極めるにはどうしたらよいですか

営業マンの信頼性を見極めるポイントを教えますね。不動産買取業者の本音についても紹介します

クジラ先生
クジラ先生

不動産買取で見極めるべき営業マンの本音って何? 

まず不動産買取とは何か確認しておきましょう。

不動産売却をするときには買取と仲介の二つの方法から選べます。
買取は業者が直接不動産を買い取ってくれることで、仲介は業者が買い主を探してくれることを意味します。
どちらの方法も営業マンを上手に選ぶことによりストレスなく売却手続きを進めていけます

今回は不動産買取の営業マンの本音や信頼性について説明します。
不動産買取の営業マンは以下のような本音を持っています。

  • 仲介より買取の方が儲けが多い
  • 買取は取引がすぐ完了する
  • 不動産を少しでも安く買いたい

買取業者の営業マンは、不動産売却の際には仲介より買取の方が儲けが多いため、買取で話を進めたいと思っています。

なぜなら、仲介の場合は不動産会社の儲けの上限が法律で決められているからです。
宅地建物取引業法により、物件の取引価格が400万円以上であれば、取引価格の3%に6万円を足した額が上限となります。
しかし買取手数料の上限は決められていません。
買取であれば不動産会社が利益率を自由にコントロールできるのです。

不動産買取の営業マンは買取の方が取引がすぐ完了するので楽だと考えています。

仲介は売り主と買い主の両方がいなければ取引が成立しません。
売買契約を結ぶときに双方で価格や条件について話し合い、折り合いが付かずに契約成立までいかないこともあります。
買い主が急に買う気がなくなったり、売り主が売却する気がなくなったりすることもあるのです。
取引成立までに時間がかかりますし、取引が成立しなければ不動産会社に手数料は入ってきません。
しかし買取であれば自分たちが物件を買い取るのですぐに取引が成立します。

不動産を少しでも安く買いたいのが不動産買取の営業マンが持つ本音です。

買取業者が利益率を上げるには、いかに安く物件を仕入れるかにかかっています。
物件を安く買い、売りやすいようにリフォームをして付加価値を付け、高く売却することを目指しているのです。
悪質な営業マンは難癖を付けて少しでも買い取り価格を下げようとしてきます。

不動産買取を利用したいときに、どうしたら信頼できる営業マンを見極めて悪質な営業マンを避けられるでしょうか。
次の項で詳しく説明していきます。

不動産買取業者 営業マンの本音

不動産買取で営業マンの信頼性を見極めるポイントを紹介 

不動産買取で営業マンの信頼性を見極めるポイントは7つあります。

  • 交渉に応じてくれる
  • 話をよく聞いてくれる 
  • 物件の周辺情報に詳しい 
  • 打ち合わせ時にメモを取る 
  • あやふやな返事をしない 
  • 付帯サービスが充実
  • 買取実績が豊富

それぞれのポイントについて説明していきます。

交渉に応じてくれる

信頼できる営業マンは交渉に応じてくれます。

例えば、複数の買取業者に査定を依頼したとします。
最初に査定をしてくれた業者が提示した価格が1000万円で、次の業者が900万円の査定額を提示しました。
後者の営業マンに、他の業者は1000万円を提示してくれたと言ったときに交渉に応じてくれるかどうかがポイントです。

全く交渉に応じず900万円以上は値上げができないの一点張りなら信頼できる営業マンとは言えないでしょう。

少しでも金額を上げられるように頑張ってくれる人や金額は上げられないけどサービスを充実させると提案してくれる営業マンは信頼できます。

売り主に有利な契約ができるよう親身に交渉してくれる営業マンを探すようにしてください。

話をよく聞いてくれる 

話をよく聞いてくれる営業マンは信頼できます。

不動産を売却したい理由や売却時期、希望の取引価格など話をきちんと聞いてくれる営業マンは信頼性が高いです。
有能な営業マンは依頼主の希望を聞き出し、依頼主自身が気づいてもいなかった要望も聞き出せます

反対に、業者の意見ばかり話す人や不動産業界の習慣を上から目線で話すような人には気をつけてください

物件の周辺情報に詳しい 

不動産買取で営業マンの信頼性を見極めるポイントは物件の周辺情報に詳しいかどうかです。

信頼できる営業マンは売却物件の周辺情報を熟知しています。
物件がある地域は通勤に便利かどうか、スーパーでの買い物がしやすいか、子育てに向いている環境かなどをよく知っています。

当然、全ての営業マンが周辺環境に詳しい訳ではありませんが、誠実な人は物件の周りを調査して詳細情報を得ようと努力します。

顧客との打ち合わせ前に地図で周辺情報を調べることや、実際に物件の周りを歩いて環境をチェックします。
営業マンと話し合うときに周りの情報について質問し、どこまで事前のリサーチをしているか確認してみてください。

打ち合わせ時にメモを取る 

打ち合わせのときにメモを取っているかも信頼性を見極めるポイントになります。

メモを取るということは顧客の話を理解したいという気持ちの表れです。
打ち合わせの内容を正確に後から思い出し、顧客に有利になるような取引ができるようにしたいという誠実さの表れでもあります。

営業マンと買取について話し合う際に、相手がメモを取っているかチェックしてみましょう。

あやふやな返事をしない 

質問をしたときにあやふやな返事をしないかも確認してください。

信頼できる営業マンは分からないことは正直に分からないと言ってくれます。

自信のない営業マンほど自分は何でも知っているという態度を取り、知らないことを質問されると分からないと言うのが恥ずかしいのであやふやな返事をします。

逆に自信のある営業マンは実直に知らないと言うことができます。
後から調べて正確な情報をお伝えします、と言ってくれますし、いつまでに答えを伝えるか約束してくれます。

営業マンの信頼性を見極める際には知識の豊富さだけでなく、分からないことがあったときにどう対応するかも見るようにしましょう。

付帯サービスが充実

付帯サービスが充実しているかどうかは信頼できる営業マンを見極めるのに役立ちます。

最初は会社全体の充実度と思われがちですが、どんな営業マンが在籍しているかの一つの指標としてください。

サービスが充実しているということは顧客満足度を重視している会社で働いていることの表れだからです。
具体的にどのような付帯サービスがあるでしょうか。

付帯サービス名サービス内容
買取保証仲介で売り出し、売れなかったときに業者が買い取ってくれる
即時買取サービス現状のまますぐに買取、スピーディに現金化してくれる
不用品回収、粗大ゴミ処分サービス不用品や粗大ゴミを業者が無料で処分してくれる
買い取り賃貸居住サービス売却後も一定期間物件に住み続けられる

会社の規模よりも付帯サービスがどれくらい充実しているかをチェックすることで、信頼できる営業マンかどうか、誠実な買取業者かどうか見極められます

買取実績が豊富

営業マンが働いている会社の不動産買取実績にも注目してください。
買取業者のホームページをチェックし、どれほど買取実績があるか確認しましょう。

会社全体の実績もありますし、個人の実績に両方注目します。

不動産買取の件数や利用者からの口コミを見ると信頼できる業者か見極められます。
極端に買取件数が少ないことや、口コミがほとんど掲載されていないと信頼できる業者でないかもしれません。

反対に、買取実績が豊富で物件の写真も載せられていたり、利用者直筆の口コミや利用者の写真が掲載されていたりすると安心できる業者だと見極められます。

営業マンの信頼性を見極めるポイント7つ

不動産買取業者の口コミや評価を載せているポータルサイトなども調べてみてください。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産買取の営業マンへ依頼するときに注意すべき点はありますか

営業マンを見極めるときに失敗しないよう注意点も知っておきましょう

クジラ先生
クジラ先生

不動産買取の営業マンに関して注意すべき点を知っておこう 

不動産買取をスムーズに進めるには、どんな営業マンへ依頼するかが大きく関係します。
信頼できない営業マンと取引すると損をすることがありますし、やりとりをする度にストレスを抱えます。

安心して依頼できる営業マンを見極めるために知っておきたい注意点を解説していきます。

相見積もりさせない

相見積もりをさせない営業マンに注意してください。

不動産売却の基本として相見積もりはするものです。
しかし悪質な営業マンは少しでも安く物件を買い取るために、依頼主に他社との相見積もりをさせたがりません。
他社と競争することで買取金額が上がることを嫌がるのです。

相見積もりになった時点で他社以上の価格を提示しなければ買取ができなくなることを知っているので、相見積もりをさせたがりません。

言葉巧みに他社との比較をさせない営業マンや、自社だけに査定をさせるように言ってくる営業マンには気をつけてください。

マイナス査定をしたがる

何かと物件に難癖を付けてマイナス査定をしたがる営業マンは要注意です。

不動産買取の営業マンの本音として安く物件を買い取りたい気持ちは分かりますが、何が何でもマイナス査定をしようとする営業マンには気をつけなければなりません。

一般的に買取案件は相場より安い価格になることは事実ですが、あまりにも安い価格を提示するようなら注意しましょう。
次から次にマイナス査定になる要素を指摘してくる場合、すぐ値下げに応じないでください。

他の業者と査定額を比較するようにし、根拠のあるマイナス査定なのか確認することをおすすめします。

即時買取ばかり勧める 

即時買取とは不動産会社にすぐに物件を買い取ってもらうことです。
仲介販売は一際せず、すぐに物件が現金化されます。
不動産を急いで売らなければいけないときはメリットのある即時買取ですが、安い価格しか付かないのがデメリットです。

即時買取ばかりを進めてくる営業マンには注意してください。

依頼主にとって高い価格で物件を売却できる仲介について一切説明せず、即時買取の選択肢しかないような説明をする悪質な営業マンが時々います。

最初は仲介売却にし、一定期間過ぎたら買取にする買取保証の提案をしてくれる営業マンを選ぶようにしてください。

査定額の根拠を言わない

悪質な営業マンは査定額の根拠を言いません。

安い査定額を提示し、なぜ提示した金額になったのかを説明しようとしないのです。
信頼できる営業マンは査定額の根拠を丁寧に説明してくれます。
売却物件の市場価格とその理由、市場価格より買い取り価格が低くなる理由を説明します。
買取はどうしても業者がリフォームと再販活動をする費用がかかるので仲介より価格が安くなります。

実直な営業マンは不動産買取の事情を丁寧に話してくれます。
 

当たり前のことばかり説明 

注意すべき営業マンは当たり前のことばかり説明してきます。

売却物件の契約書の中に書かれていることや、物件の買取相場など依頼者が自分でも調べられることばかりを説明するのです。
やり手の営業マンは依頼者が知らないことを説明してくれます。
物件の周辺環境が査定額にどう影響するか、将来の資産価値のことなどを説明していきます。

不動産買取 こんな営業マンに注意!

悪質な営業マンがいる不動産買取はやめた方がよいのか徹底検証 

悪質な営業マンがいるかもしれない不動産買取はやめた方がよいと思われるかもしれません。
注意すべき営業マンがいる買取は怖いと感じる人もいます。

しかし不動産買取には多くのメリットがあります。
買取のメリットを理解しておくなら、信頼できる営業マンを見極めて不動産買取を利用してみようと思うことでしょう。

売却益をすぐ得られる

最初に紹介する不動産買取のメリットは売却益をすぐ得られることです。

不動産を仲介で売却しようとすると時間がかかります
物件ごとに売却までの時間は異なりますが、一般的に3ヶ月から6ヶ月ほどの時間が必要です。
仲介は売り主が売却したいと思った時点から購入希望者を探し、購入希望者が見つかったら売却価格や契約条件について話し合っていきます。
双方が折り合い、売買契約が成立したときに初めて売却益が手元に入ります。

不動産買取なら業者が物件を購入するので、すぐに取引が成立します。
早ければ1週間後には売却益が手元に入るのです。

瑕疵担保責任が無い

別のメリットは瑕疵担保責任が無いことです。

住宅を仲介で売却した場合、瑕疵担保責任が発生します。
売却後に雨漏りやシロアリ被害が発覚したり、家や土地に不具合があることが判明したりすると売り主が責任を取らなければなりません
売り主が修理費を負担することや賠償責任を負うことがあります。
最悪の場合には、買い主が契約を破棄することもあり得ます。

不動産買取では業者相手の取引となるため瑕疵担保責任がありません。
売却後の瑕疵担保責任を心配しなくてよいのは大きなメリットです。

瑕疵担保責任とは

仲介手数料不要

不動産買取を利用するなら仲介手数料が不要です。

物件を仲介で売却するときには不動産会社へ仲介手数料を支払わなければなりません。
先にも説明しましたが仲介手数料は400万円以上の物件であれば3%+6万円です。
売却価格の数%なので大した金額では無いと思われるかもしれませんが、不動産価格は高額になるため手数料も高くなります

しかも仲介手数料には消費税がかかってきます。

売却価格に応じて、いくらの仲介手数料と消費税がかかるのか表から確認してください。

売却価格仲介手数料消費税合計
1000万円36万円3万6000円39万6000円
2000万円66万円6万6000円72万6000円
3000万円96万円9万6000円105万6000円
4000万円126万円12万6000円138万6000円
5000万円1560万円15万6000円171万6000円
1億円3,060万円30万6000円336万6000円

1000万円の物件を仲介で売却すると約40万円の手数料を支払わなければなりません。
5000万円なら170万円以上ですし、1億円の物件では340万円近くの手数料が必要です。

不動産買取であれば上記の手数料と消費税が一切かかりません。

購入希望者への対応必要なし

不動産買取を利用することで購入希望者へ対応する必要がなくなります。

仲介で売却する場合、購入希望者への内覧会を開催しなければなりません。
内覧会で好印象を持ってもらえるように、事前に掃除をしたり花を生けたりすることがあります。
1回の内覧会で成約になればよいですが、ときには複数回開催しなければなりません。

買取であれば業者が購入することが決まっているため、内覧会を行う必要がなく非常に楽です。

引き渡しのタイミングが柔軟 

引き渡しのタイミングが柔軟に決められることも買取のメリットです。

買取では売却のスケジュールを売り主の都合に合わせてくれます
転勤の時期や子供の学校が始まるタイミングに合わせて引っ越しをしたい場合、売却のタイミングは重要になります。

仲介での売却をするのであれば買い手の都合に合わせなければならず、売り主の都合に合わせた引っ越しは難しくなります。
買い主が早く家に住みたいケースでは、売り主は仮住まいを探さなければいけなくなるでしょう。

買取は業者相手の取引となるため、引き渡しのタイミングに融通を利かせてくれます。

売却が近所に知られない

不動産買取では売却の事実が近所に知られません。

離婚や借金が原因で売却をしなければいけないとき、近所の人に売却の事実を知られたくないと思うものです。

仲介で売却しようとすると周辺地域に物件情報のチラシが投函され、新聞の折り込みにも売却情報が掲載されてしまいます。
買取の場合は業者との直接取引となるので、売却の事実が外部に漏れたり露出することはありません。

不動産売却はばれずに出来ますか?
こざかな生徒
こざかな生徒

信頼できる営業マンを見極めるのは難しそうですね

実は良い営業マンを見つけて不動産買取を成功させる簡単な方法があるんです

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

ぜひ教えてください

信頼できる営業マンを見極めて不動産買取を成功させる簡単な方法って何?

信頼できる営業マンを探すために優良買取業者を自分で見つけるのは大変です。
インターネットなどで業者をリサーチし、業者へ電話を掛けて毎回物件の情報を伝えなければなりません。

手間も時間もかからない簡単な信頼できる営業マンを見つける方法を説明します。

信頼できる営業マンの探し方 

信頼できる営業マンを見極めて不動産買取を成功させる簡単な方法は、買取一括査定サイトを利用することです。

買取一括査定サイトとは、売りたい不動産の基本的な情報を入力するだけで、一度に複数の業者へ査定依頼ができるサービスです。
業者ごとに物件情報を伝える手間が省けますし、買取実績が豊富な業者を簡単に見つけられます。

効率的に優良業者を見つけ、信頼性の高い営業マンと知り合うことができる方法です。

不動産一括査定サイトを選ぶ際のポイント

買取の簡易査定は意味ないのか 

買取一括査定サイトを利用すると二つの査定方法を選べます。

  • 簡易査定
  • 訪問査定

簡易査定はサイトに入力した基本情報だけで査定をしてくれる方法です。
営業マンと接する機会はないので、営業マンの信頼性を見極める点においては意味がない査定です。

しかし、簡単に大まかな査定額が分かるため、家を売るかどうか悩んでいる人にとっては役立つ方法でしょう。
参考程度に査定額を知りたい人には意味のある査定方法です。

営業マンを見極めるなら訪問査定は欠かせない 

営業マンを見極めるためには必ず訪問査定を申し込んでください。
訪問査定とは、買取業者の営業マンが家まで物件を見に来てくれることです。
実際に営業マンと接することができるので、今まで説明してきた信頼性を見極めるポイントや注意すべき点を直に観察できます。

査定に来てくれた営業マンに買取について色々と疑問に思っていることを相談できるのも訪問査定の良い点です。

訪問査定をすることで精度の高い正確な査定額を知ることも可能です。
物件の日当たりや騒音問題、水回りの状態などサイトに入力した基本情報だけでは分からない要素を踏まえて金額を提示してくれるため、正確な査定額を知ることができます

信頼できる営業マンが見つかる不動産買取の流れを解説 

買取一括査定サイトを利用しながら不動産買取をする流れを見ておきましょう。

  1. リサーチ 
  2. 一括サイト
  3. 買取業者を選択
  4. 買取契約
  5. 手付金の支払い
  6. 物件の引き渡し
  7. 確定申告

最初のステップとして、物件の相場をリサーチしてください。
売りたい物件の相場がいくらかを把握しておくことで、買取業者選びや営業マンと交渉をするときに役立ちます。

相場を知った上で営業マンと交渉するなら相手が不当に値段を下げようとしているかも見極められます。

次に買取一括査定サイトを利用してください。
サイトを利用するときに覚えておくべきなのは、複数の業者へ依頼することです。
最低でも2つか3つの業者には査定を依頼するようにしましょう。
1社だけだと査定額の比較ができないので損をしてしまうことがあります。

買取一括査定サイトで査定を申し込むと簡易査定の結果が表示されます。
簡易査定の額を見ながら訪問査定を依頼する買取業者を選びます
2つか3つの業者を選び、訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定後、最終的に買取を依頼する業者を選ぶ際に3つの点を意識してください。

  • 納得できる額を提示してくれたか
  • 買取実績が豊富か
  • 信頼できる営業マンか

他の業者の提示価格と比較して納得できる金額を提示してくれたか考えてください。
金額だけでなく、査定の根拠にも納得できたか考えることが大切です。
買取実績が豊富かどうかも事前に確認しておけば、安心して取引できる業者か見極められます。
何より信頼できる営業マンかどうかもチェックしてください。

買取業者と営業マンに問題が無ければ買取契約をします。
契約書や契約約款を読み上げて最後に署名捺印します。

後から契約書の内容は変更できないので、記載されている情報をきちんと確認してください。

買取契約をするタイミングで手付金が支払われます。

契約が終わると引き渡しのステップに入ります。
売却する物件に関係した書類と鍵の受け渡しをします。
引き渡しのときに残りの売却金が決済されます。

買取は短期間で多くの書類を準備しなければなりませんが、信頼できる営業マンへ依頼するならしっかりサポートしてくれます。

引き渡し後には確定申告をしなければなりません。
売却した翌年の2月と3月に確定申告を行えますから忘れないようにしましょう。

不動産売却後、確定申告しないとどうなる?

不動産買取で営業マンへ不信感を持たないために知っておきたいこと 

不動産買取で営業マンへ不信感を持たないために知っておきたいことは以下の点です。

  • 売却価格が安い
  • 買い主が分からない
  • 買取不可な物件がある

不動産買取では売却価格が安くなります。
自分で売却価格相場をリサーチしたときの金額は仲介売却の価格です。
営業マンが提示した査定額が仲介売却の相場よりも低くても不信感を持たないでください。
買取相場は一般的に仲介相場より60%から70%安くなってしまいます
もし、それ以下の価格を提示してきたときには不当に値切ろうとしている可能性があるので気をつけましょう。

査定額の根拠を営業マンにきちんと説明してもらってください。

不動産買取を利用すると買い主が誰か分かりません。
愛着のある物件を売った後、次に誰が住むのか知りたくなるかもしれませんが知ることはできないのです。
売買契約の相手は買取業者なので、買取業者が次に住む人を決めますし、物件の使用用途を決めます。
営業マンへ次の買い主のことを尋ねても情報は得られないことを覚えておきましょう。

営業マンがどんなに誠実でも買取不可な物件があります。
買取業者がリフォームなどをしても買い手が見つけられないと判断する物件は買い取りしてもらえません。

新耐震基準を満たしてないマンションや狭すぎる物件、過疎化している地域の物件などは買い取り不可なことがあります。

不動産買取の営業マンへ相談すべき人って誰? 

不動産買取の営業マンへ相談すべき人は、急いで物件を売却したい人です。
転勤などの理由で1ヶ月後や2ヶ月後に家を売って引っ越したい人には買取は向いています
仲介で売却しようとすると3ヶ月以上はかかるため、転勤に間に合わないことがあります。

短期間で家を売りたい人は買取の営業マンへ相談することをおすすめします。

コンディションが悪い物件を売りたい人も、不動産買取の営業マンへ相談してみましょう。
壁や床が損傷しているコンディションの悪い物件は、仲介売却だと内覧会のイメージが悪いので売りづらいです。
買取業者であればリフォームやリノベーションをして再販するので上手く売却してくれます。

自分でリフォームして仲介売却する方法もありますが、リフォーム費用と手間を考えると買取業者へ売却した方が最終的に手元に残る現金が増えるケースが多いです。

不動産買取の営業マンへ相談すべき人は、事故物件を売りたい人です。
以前に殺人事件や自殺があった物件を仲介で売るのはかなり難しいため、買取サービスを利用した方がよいでしょう。
事故物件は買い手が見つかるまで時間がかかりますし、買い手が見つかっても不当な値下げを要求されることがあります。
買取業者の方が確実に適正な価格で買い取ってくれます

こざかな生徒
こざかな生徒

実は急いで売りたい家があるので買取業者の営業マンへ相談してみようかなと思っています

買取一括査定サイトは無料ですから、まずは査定額のリサーチも兼ねて使ってみてください

クジラ先生
クジラ先生

不動産買取で見極めるべき営業マンの本音とは、業者にとって仲介より買取の方が儲けは多いことや、買取は取引がすぐ完了するので楽だということです。
業者の利益を大きくするために少しでも安く物件を買いたいというのも営業マンの本音です。
これらの本音がありながら、価格交渉にきちんと応じてくれたり要望をよく聞いてくれたりする営業マンは信頼できます。

買取物件の周辺情報に詳しい人や、あやふやな返事をしない人も信頼できる営業マンです。
注意すべき営業マンは相見積もりをさせない人、難癖ばかり付けてマイナス査定をする人です。
業者に有利になる提案しかしない営業マンにも注意してください。

不動産買取には仲介に比べて色々なメリットがありますから、急いで売却したい人や条件の悪い物件を売却したい人は利用してみることをおすすめします

不動産買取で見極めるべき営業マンの本音と信頼性や注意すべき点を紹介
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