相続対策ができるアパート経営を積水ハウスで行うのは?強みや特徴について | 鯨鑑定士の不動産売却・投資

相続対策ができるアパート経営を積水ハウスで行うのは?強みや特徴について

2020.8.30

2020.8.30

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土地を相続した際、節税や資産運営の手段の一つとしてアパート経営があります。
アパート経営は相続対策だけでなく資産運用など様々なメリットがあるのです。
しかし当然アパート経営にはリスクもあるため、アパート選びにおいて慎重にならなければいけません。

相続対策としてアパート経営をする場合には積水ハウスという選択があります。
積水ハウスは相続した土地でアパート経営を考えている方にとって様々なサポートをしてくれるのです。

ではアパート経営が何故相続対策となるかを始め、積水ハウスによるアパート経営の特徴とメリットを見ていきましょう。

アパート経営の相続対策とメリット

まずアパート経営そのもののメリットや最低限知っておくべき内容について押さえておきましょう。
相続対策になぜアパート経営がオススメされるのか?

こざかな生徒
こざかな生徒

何故アパート経営が相続対策に適しているのでしょうか

国の制度を始め、様々な方面で減額措置を受けられるからです

クジラ先生
クジラ先生

アパート経営が相続対策になる理由としては以下があります。

アパート経営と相続対策とメリット

土地の評価額を更に低くできる

基本的に相続は相続人が放棄しない限り財産は相続されます。
相続した対象によって相続税における金額の換算が変わり、現金を相続した場合は100%となるのです。
50万の金額を相続した場合は50万としての計算となるでしょう。

現金に比べて土地は評価額が本来の金額よりも下がります。
下落の度合いはケースによりますが基本的には2割程度減るケースが多いのです。

しかし土地の上に建物が建つ場合は更に評価額が下がります
下がりは基本的に3割程度か建築費の50%程度になるケースが多くなるのです。

評価額を更に低くできるため相続対策としては土地のままではなく建物を建てた方が良いことになります。

アパート経営の場合は賃貸建付地を受けられる

しかしアパートをわざわざ建築する必要がありません。

相続対策として土地にアパートを建築した方がいい理由として賃貸建付地があります。
賃家建付地は賃貸物件が建築されている場合、更に課税評価額を低くできる制度となっているのです。

賃家建付地は借地権割合と借家権割合の2種類で構成されており、割合の度合いについては以下になっています。

種類割合
借地権割合地域ごとに30%から90%
借家権割合30%

2つの割合を組み合わせ、更に賃貸割合という要素をかけて算出したものが減額される金額です。

賃貸割合は建築して経営しているアパートの空き室状況により変わります
経営していたとしても空き室が半数以上、50%より多ければ賃貸割合も100%ではなく50%しか適用されません。

空き室は一ヶ月程度空いているかにより判断されます。
賃貸割合で減額を多くしたい場合は空き室を多くしないようにアパート経営をこなさなければなりません。

小規模宅地等の特例が利用できる

小規模宅地等の特例は土地にかかる評価額を減額できる制度であり、ケースによっては最大で80%も減らせるのです。

しかし小規模宅地等の特例は適応に条件があり、ケースによっても減額できる割合と適応範囲の面積が変わります。
確実に恩恵を受けられるわけではないため、適応されるか確認をしなければいけません。

アパート経営をする場合は制度内の賃付事業用宅地等に該当します。

面積では200m2までが減額対象となり、割合は最大で50%です。
理解しておきたいのは200m2でいけないわけではなく、超えていた場合でも200m2までは適応範囲に入る点でしょう。
面積が300m2の場合、200m2までは小規模宅地等の特例を受けられるということです。

更に小規模宅地等の特例は一つの制度だけでなく複数の制度も組み合わせて合計で適応できます。

相続前に被相続人がアパート経営をするだけでなく居住用としても利用していた場合は特定居住用宅地等に該当するのです。
面積は330m2までで、割合として最大80%まで減額できます。

合わせて考えられるため面積は530m2までとなり、アパート経営だけでは無理だった80%の減額が期待できるのです。

小規模宅地等の特例条件

アパート経営において小規模宅地等の特例を受けられる条件としては以下のようになっています。

  • 故人もしくは故人と同じ生計を立てられる親族が住んでいた
  • 相続税の申告期限まで所有していた
  • 賃貸物件として機能していた
  • 相続した時、アパートの経営が3年過ぎていた

賃貸物件として機能していたかは賃貸割合と同じように空き室の割合や入居者を募集していた等で判断されるのです。
条件の都合で相続した土地にアパートを建築した場合は残念ながら適応外となってしまいます。

賃貸物件の建築にかかる費用から控除できる

賃貸物件といえども一つの建物を建築するには変わりません。

物件の建築には多くの費用がかかり、場合によってはローンを組む必要が出るでしょう。
ローンは相続における費用としては負債に該当するため、相続税にかかる対象から控除されます。
建築に費用をかけることで結果的に相続税の総額を減らし減額できるのです。

ローン以外に相続税から控除される負債としては以下が考えられます。

  • 金融機関からの借入金
  • 相続人の支払っていない税金
  • 水道代、光熱費
  • 敷金

ケースによっては他にも該当する負債は存在するでしょう。

確定申告における経費と同じように該当する負債がないか確認するといいです。

アパート経営による収入が手に入る

相続対策とは違いますが、アパート経営を行うと入居者からの賃料による収入が手に入ります。
本来行っている仕事とは別に収入の確保ができるのです。
収入は生活の安定をさせられるだけでなく、相続税ではない一般的な課税を納める時に利用できます。

先ほど出たようにアパート経営には費用がかかってしまうのです。
経営においてかかった費用は経費として計算ができ税額の軽減ができます。

赤字になった場合もマイナスとして収入の計算に盛り込むができ、課税の減額が期待できるのです。
アパート経営を行うことで相続対策だけでなく一般的な課税の対策もできるでしょう。

経営を安定させてしまえば不労所得として仕事をせずとも生活を安定させられる夢もあります。

需要やコスト面から見てもマンションより優れている

単に賃貸物件の経営をする場合はアパートだけでなくマンションという選択肢もあります。
しかしアパート経営はマンション経営に比べ以下のメリットがあるのです。

  • マンションより需要の出る可能性が高い
  • マンションと比較しコストを低くして建築できる
  • 初期投資を抑えられ利回りをよくできる

相続対策といえども賃貸物件を建築し経営をするというのは、一つのビジネスとなります。
建築から経営まで多くのお金が動くため、単に相続対策だけで実行できるものではありません。

アパート経営はコストだけでなく始めた後の需要と利回りも含めマンションよりリスクを低くして始められるのです。

アパート経営における積水ハウスの特徴

ではここからは積水ハウスの特徴について触れていきます。
アパート経営や不動産に対して興味がなくとも積水ハウスの名前を聞いたことがある方は少なくないでしょう。

実際に積水ハウスは不動産業者において知名度が高く全国展開しています。
賃貸物件として経営している物件はシャーメゾンと呼ばれており、物件を取り扱う業者においても進められることが多い程です。

しかしいざアパート経営となれば知名度に比べ、どのような特徴があるか知らない方も多いでしょう。
アパート経営における積水ハウスの特徴としては主に以下があります。

こざかな生徒
こざかな生徒

積水ハウスによるアパート経営にはどのような特徴があるのでしょうか

様々なシステムによりオーナーの負担を和らげてくるため、経験のない方でも安心できます

クジラ先生
クジラ先生
積水ハウスの特徴ポイント

アパートとしては珍しい重量鉄骨がメイン

基本的にアパートの建築で使われるのは軽量鉄骨が多いです。

しかし積水ハウスは軽量ではなく、重量鉄骨をメインとしてアパートの建築を行っているのです。
重量鉄骨を利用することで、軽量では不可能だった3階以上の階層があるアパートの建築が可能となっています。
階層が増える分、搭載できる部屋数も増えるため一度に入居させられる居住者を増やせるのです。

重量鉄骨の利点は階層を増やせるだけでなく耐久性にもあります。
軽量に比べ耐えられる重量が増えるため、建築を行う際に重い素材が使えるのです。

重い素材が利用できるため耐久性を増やすだけでなく、利用できる素材のバリエーションが増え、アパートのデザインも多様化できます。

全てをサポートしてくれる一括借上システム

積水ハウスでは一括借上システムというものを導入しています。
アパート経営には必要とされる様々な行為を代行、サポートしてくれるものです。

主に代行とサポート内容は以下があります。

店舗、ネットと協力する入居者募集

アパート経営は、入居する人間がいなければ話にならず募るのは当たり前の話です。
積水ハウスでは業者側が入居者募集に協力してくれます
シャーメゾンを取り扱っている店舗と協力するだけでなく、ネットも利用し広告や募集サイトで募るのです。

計画から保持までの物件管理

アパート経営には入居者だけでなく如何に経営を進めていくかも重要です。

積水ハウスでは、長年のノウハウで蓄積されたデータを参考にし、如何に経営していくのか計画を提案してくれます
利用者は提案を聞いた上で判断ができるのです。

また実際にアパート経営は、物件の維持を行わなければいけません。
物件維持も積水ハウス側が清掃業務から定期的なメンテナンスを代行してくれます

家賃滞納者への催促、法的手続き

アパート経営を続けていけば、家賃の支払いをしてくれず滞っている入居者が現れるケースもあるでしょう。
滞納がある場合は催促を行わなければいけませんが、催促も積水ハウス側が代行してくれます

そしてもし滞納が続けば裁判は費用が必要となります。
サポート関係も積水ハウスは行ってくれて相談に乗ってくれます。

トラブル、クレーム対応

シャーメゾンはレベルの高い賃貸物権で、時にはアパートの一部に不満があるとクレームを出してくるケースも考えられます。

その場合、トラブル、クレームの両方とも管理者が対応しなければなりませんが、積水ハウスが代行してくれます

クレームの中には設備の不備による問題で出ているケースもあるでしょう。
設備に問題が起きた時は積水ハウス側が業務提携している業者へ依頼をして対応してくれるのです。

退室の立会いから補修まで

退去する場合は、立会い後に部屋を新しい入居者のため補修しなければいけません。

しかし退室時期が分からなければ、オーナーの都合が合わず立ち会うのが難しくなるケースも多いでしょう。

退室における立会いも積水ハウス側が代行をしてくれます
退室した後の補修における工事も、同様に代行してくれるためオーナーがわざわざ対応する必要がありません。

しかし工事をする際、オーナーに対し費用を求める場合もあります。
費用を求める場合は事前に連絡をしてくれるため心配ありませんが、負担しなければならないケースも出てくるのは理解しておきましょう。

賃貸物件の借上げによる安定した収入

アパート経営における収入は賃貸料でまかなっているため入居者が入らなければ収入は入りません。
積水ハウスによる一括借上システムは名の通り、業者側が借上げをしています。
空き室が多い場合も業者側が一定の賃料を支払ってくれるのです。

しかし永遠に支払ってくれるわけではなく、2年ごとに賃料を見直すシステムとなっています。
経営が不振な場合、賃貸料を下げられる恐れがあるのです。

契約自体も10年形態となっているため、10年経過してしまえば支払ってくれません。

費用の負担と利用不可能なケースに注意

業者側が様々な行為を代行してくれ、オーナー側の負担がかなり軽くなる一括借上システムですが欠点もあります。

補修工事で費用を必要とするケースが出てくるようにアパートの経年劣化による補修費用はオーナーの負担となるのです。
他にも経営にかかる費用自体は、オーナー持ちとなるため費用の負担がなくなるわけではありません。

一番の問題点として一括借上システムは必ず利用できるわけではない点です。
地域によっても利用できるかの違いがあるため、建築した地域によっては利用できない場合があります。
利用できるか店舗や連絡で相談をして把握しておきましょう。

土地を貸すだけで収入が入ってくる定期借地権土地管理システム

積水ハウスで一括借上の他に、定期借地権土地管理と呼ばれるシステムを導入しています。

名称から想像できるように積水ハウス側に自分の土地を貸すシステムです。
積水ハウスは借りた土地に賃貸物件を建築し賃貸経営を行います。

利用者がすべき点は土地を貸すこととアパートの建築にかかる費用を支払うことの二つだけです。
自分でアパートの運営を行う必要はなく、土地を貸しているため毎月地代による収入が得られます

自分自身がアパート経営を行うわけではありませんが、土地にアパートを建築し経営される事実は変わりません。
自分で経営せずとも相続対策になっているのです。

定期借地権土地管理システムの借地権

定期借地権土地管理システムの借地権には3種類が存在します。
種類による違いは以下の通りです。

種類一般定期借地権建物譲渡特約付き借地権事業用借地権
存続期間50年以上30年以上10年以上50年未満
建物の用途限定しない限定しない事業用物件
契約終了後の建物の取り扱い更地にして返還建物付きで返還買取請求不可能
契約方式特約を公正証書で合意建物譲渡特約を付ける借地権設定契約書を公正証書にする

30年を選んだ場合は建築したアパートが付いて土地が戻ってくるため、希望をすれば自身がオーナーになれるのです。

30年間の保証があるユートラスシステム

耐久性の高い素材でもアパートも長年晒されていれば、当然経年劣化してしまいます。

経年劣化したまま放置をするとトラブルはもちろんのこと、災害による崩壊のリスクもあるため対応しなければいけません。
基本的にアパート経営では10年間による耐久性と防水性の補修による保証をしてくれます。

義務付けられているため、積水ハウス以外で経営する場合も保証はしてくれるのです。

しかし積水ハウスの場合は10年ではなく30年もの長期間保証してくれるユートラスシステムを導入しています
30年間は費用なしの無料で保証してくれるため費用を考えず経営に専念できるのです。
30年後も有料となってしまいますが費用を支払えば保証を延長できます。

オーナー専用の情報サイト「シャーメゾンオーナーズサイト」

積水ハウスでは会員登録をした人間が利用できるシャーメゾンオーナーズサイトを運営しています。

サイトでは物件の動向から賃貸の運営情報とアパート経営における必要な情報を閲覧できるのです。
今までアパート経営をしたことがなく物件の情報が不足している方にとっては、有意義なサイトになるでしょう。
他のシステムを利用し自分で経営していない方でも、今後や土地管理システムで戻ってきた時の参考となります。

アパート経営を相続対策目的で始めた方にも有益なサイトであり、税金の相談を専門家にできるのです。
相続税の変化も複雑なため、今まで考えてこなかった方にとっては難しい話でしょう。

専門家に相談することで適応や減額の整理ができ、確定申告を間違えることなく行える可能性が高くなるのです。

アパート経営における積水ハウスの強み、メリット

ここからは積水ハウスの特徴とシステムを踏まえ、アパート経営で積水ハウスを選ぶ強みやメリットついてまとめました。

積水ハウスのアパート経営のメリット

業者として高い知名度と実績・展開を備えている

積水ハウスは既に創業が50年超えて不動産業者としては歴史のある業者です。
大手として歴史があるということは知名度、実績も申し分ありません。

アパート経営に限った話ではありませんが、不動産業者を頼ろうとしても相談できる店舗がなければ意味がありません。
業者によっては限られた地域でしか利用できないケースもあるのです。

しかし積水ハウスは全国展開をしているため、確実ではありませんが、店舗を見つけアパート経営の相談が受けられそうです。
自分の住んでいる地域から離れた場所に相続した土地がある場合も問題ありません。

大手として運営してきたので信頼性に関しても安心できる可能性が高いです。

一般的に不動産業者は業者がよくても、担当をする営業者に問題があるケースも珍しくありません。
しかし積水ハウスはノウハウも社員に行き届いている可能性が高く、最終的には相性となりますが、大手として期待できますよね。

トップクラスの物件数に入居率

大手として全国的に店舗を展開しており賃貸物件の展開も問題ありません。

物件数に比例して賃貸運営の展開をしてきたため、アパート経営に対する実績は無視できません。

トップクラスなのは物件の数だけではありません。
賃貸物件だけでなく今まで運営してきた住宅のノウハウを活かし、入居者を考えた賃貸住宅を実現しています。

入居率は自社データで97.8%であり、100%近い確率を誇っているのです。
アパート経営にとって入居率は安定して運営していくかを左右する要素となっています。

入居率の高さは安定だけでなく高収入を得られる可能性の高さも示し、アパート経営としても倒産するリスクは少なくなるのです。

スペックの高い建築物と設備

積水ハウスのアパート建築は基本的、重量鉄骨を利用しているため階層を増やすことができます。
一度に入居できる数を増やせるため、入居率の高さと合わさって収入が期待できるでしょう。

しかし積水ハウスの物件におけるスペックは単に規模を大きくするだけではありません。

災害の多い国内にとって耐久性、耐震性は重要な問題です。
積水ハウスの建築するアパートは両方とも高く設計されています。

確実ではありませんが、災害により崩壊してアパート経営が成り立たなくなる可能性は低いのです。
崩壊の危険性が低いだけでなく少しのダメージは問題ないためメンテナンスの頻度も下げられます。
メンテナンス回数が少なくなれば点検にかかる費用も抑えられるのです。

アパートそのものだけでなく設備も高品質を誇っています。
積水ハウスは業界として太陽光発電に力を入れており、最多の搭載数を誇っているのです。
太陽光発電により光熱費を下げることができ、下げた分を別の面に回せます。

今までのノウハウにより細かな計画の提案

今まで不動産業者として運営してきた実績は計画の提案をする時に実感できるでしょう。

積水ハウスは丁寧な建築費や費用にかかる内訳と図面が掲載された提案書を出してきます。
提案書の内容によっては長期経営のノウハウで積み上げた経営分析のグラフが掲載される程です。

アパート経営の経験がなければ提案書を見たところで分かるわけないと思う方もいるでしょう。
しかし積水ハウスの提案書は希望すれば、未経験を前提として数値で分かりやすく計画を説明してくれます。

代行によりアパート経営未経験でも運営しやすい

アパート経営は決して楽ではなく、運営をしていく様々な問題が出てきます。

しかし積水ハウスはシステムにより多くの作業を代行してくれるのです。
多くの面を代行してくれるため負担はかなり減ります。

自分で考えるべき点が少なくなるため、アパート経営をしたことがない方でも上手く運営していける可能性が高くなるのです。

逆に積水ハウス利用のデメリットについて

実際に積水ハウスへ頼ろうとする場合は、デメリット面についても理解しておかなければいけません。
主に積水ハウスのアパート経営に関するデメリットとしては以下が挙げられます。

  • 建築費用が高い
  • 物件数が多いため個性がないことも多い
  • 設備スペックも他との差が縮まってきた

特に積水ハウスを利用する際に注目したいのは建築費用の費用です。

費用はアパートの規模によりますが50坪の2階建てを建築する場合は3500万から5000万程度かかってしまいます。(あくまで一般例)
重量鉄骨により3階以上建築はできるのですが、当然階層が増えれば費用も高額となってしまうのです。

強みにより多くの入居者が期待できる分、建築費用で先に高い投資をする必要がある仕組みとなっています。

こざかな生徒
こざかな生徒

建築費用が高いため利用すればいいか迷ってしまいますね

利用できる予算と相談して実際に頼るか決めたいところですね

クジラ先生
クジラ先生

アパート経営を行うにおいて考えること

こざかな生徒
こざかな生徒

アパート経営を行えば多くの面で相続税を抑えられるのですね

しかし何も考えずアパート経営を始めてしまうのはよくありません

クジラ先生
クジラ先生

ここからはまた一般例になりますが、アパート経営は相続対策の一つとして効果的ですが、運営していくにおけるリスクも考えなければいけません。

単に相続対策として何も考えず着手すると、相続税を節税する以上の負債を背負ってしまうでしょう。
アパート経営を行うのであれば以下の点を理解して行わなければいけません。

事業として経営するためある程度の費用はかかる

控除の件でも出ましたがアパート経営は金銭なしで行えるものではありません。
経営する場合は何に費用がかかる理解する必要があるのです。

ケースによりますがアパート経営にかかる費用としては以下が考えられます。

  • 管理委託費
  • 共有エリアの電気代、水道代
  • 修繕費
  • 火災保険等の保険料

アパート経営の計画を立てる際、何にどの程度費用がかかるか把握しておきましょう。

ローン経営の場合、返済計画をしっかりと考える必要あり

実際に建築をする際には、ローンを組んで借金を背負ってからスタートするケースもあります。

もしローンをしてアパート経営を行うには、ある程度の計画と覚悟が必要です。

ローンを返済するにはアパート経営が順調で、一定の収入を得る必要があります。
逆に居住者が増えず収入が増えないといつまで経ってもローンの返済はできないのです。

更にローンは借りた金額分そのまま返済するものではなく利息が存在します。
利息分も返済できるように収入を得る必要があるのです。

収入が増えれば所得税と住民税が増える

アパート経営を続けていけば収入が手に入ります。

しかし収入は比例して所得が増え、確定申告の際に支払う所得税と住民税が増えてしまうのです。
手に入れた収入から課税をすればよいのですが本当に気をつけるべき点は確定申告となります。

企業で仕事をしているサラリーマンの確定申告は会社に任せています。
しかしアパート経営の収入は自分で確定申告を行わなければいけません。

アパート経営を始める方は、確定申告について理解しておきましょう

事前に計画を立てる必要がある

アパート経営を成功させるには事前の計画が重要です。

アパート経営の計画を立てる際に考えるべき点としては以下をおさえましょう。

  • 空室リスク
  • 災害リスクの対処法
  • ローンの返済&金利上昇
  • 家賃滞納リスク
  • 劣化による修繕時の費用

自分で抜けていると思う情報がある場合はすぐに業者へ質問、相談をした方がいいです。

アパート経営における5大リスク

経営に本腰を入れなければならない

人の管理が必要になる以上、アパートは放置しておける物件ではありません
一度アパート経営を始めてしまえば片手間ではなく本腰を入れて行っていかなければならないのです。

仮に失敗しアパートを売却処分しようと考えた場合も幾つかのリスクが生じます。
一つのリスクは需要がほとんどない点であり、経営に失敗し人気のないアパートを欲しがる人はほとんどいません
需要がなければいざ売却しようと考えても、なかなか買い手が現れず手放しできないのです。

もう一つは短期間で売却することで発生する短期譲渡所得となります。

短期譲渡所得は5年以内に物件を売却すると発生する課税であり、通常の譲渡所得より税率が高いです。
税率が高い分、支払うべき税額も多くなってしまいます。

経営が難しい場合は管理委託形式を利用する

自分でアパート経営をするのが難しい場合は管理委託形式を利用しましょう。
管理委託形式は名の通り、業者に経営の代行をするシステムです。
自分でアパート経営を考えなくてもいいため、負担がかなり和らぎます

しかし代行した場合は、経費の他に管理費を余分に支払わなければいけません。
管理費は業者により変わりますが基本的には3%から5%程度となっています。

まとめ

相続対策としてアパート経営を積水ハウスに依頼する際、様々なメリットがあるのは確かです。
しかし実際にアパートが建築され運営されるのは相続した自身の土地となります。
何もかも相手任せにしてしまうと予想外のトラブルが起きた時対処できないでしょう。

相続対策とはいえアパート経営を始める場合はよく考え、相談し判断しなければなりません。
積水ハウスも強みと共にデメリットがあるのは確かです。
他の業者とも比較をして自身のケースに合っているか考え選びましょう。

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