不動産投資・アパート経営における連帯保証人の必要性と諸経費を徹底解説

2021.2.3

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不動産投資やアパート経営を行うためには、さまざまな知識を身につける必要があります。今回はその中から、「連帯保証人の必要性」と「諸経費」について調査しました。

  • 不動産投資やアパート経営にはなぜ連帯保証人が必要なのか?
  • 連帯保証人の役割は?保証人とはどう違うのか?
  • 連帯保証人を立てれない場合はどうすればいいのか?
  • 不動産投資やアパート経営にかかる初期費用や維持費用はどれくらい?
  • 不動産投資やアパート経営における経費計上の仕方は?

このような疑問を抱いている人に向けて、不動産投資・アパート経営には欠かせない知識を、わかりやすくまとめてあります。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産投資やアパート経営に興味があります!

不動産投資やアパート経営に興味がある人や挑戦したい人は、ぜひ最後まで読んでみてください。

クジラ先生
クジラ先生

不動産投資・アパート経営における連帯保証人の必要性とは

連帯保証人は不動産をローンで購入する際に必要

不動産投資・アパート経営を行うためには、多額の資金を調達しなければいけません。ほとんどの人が不動産をローンで購入しようと考えるでしょう。

その際に必要なのが「連帯保証人」です。連帯保証人は借主と同等の責任を負う義務があり、単なる「保証人」と違ってかなり重い責任を課せられます。借主が返済しない(できない)場合、代わりに返済する責任はどちらも同じですが、保証する範囲や与えられた権利が異なります。

保証人と連帯保証人の保証する範囲

保証する範囲
保証人借主が返済しない(できない)場合に代わりに返済する責任はあるが、以下の3つの権利と利益が与えられている。
催告の抗弁権:自分より先に借主に請求するように主張できる
検索の抗弁権:借主の財産を差し押さえてほしいと主張できる
分別の利益:保証人が複数人いる場合は【借入金額÷保証人の人数】のみの負担となる
連帯保証人借主と同等の立場であり、3つの権利と利益(催告の抗弁権、検索の抗弁権、分別の利益)は認められない。
相続放棄をしても、連帯保証人の義務は放棄できない。

連帯保証人は貸主から返済を求められたら、いかなる場合でも返済に応じなければいけません。言い換えると「貸主は確実に債権を回収できる」とうことになるため、ローンを組む際は連帯保証人を要求してくるのです。不動産投資・アパート経営にとって連帯保証人は切っても切れない存在であると覚えておきましょう。

連帯保証人として要求されるのは「配偶者」が多い

不動産投資ローンやアパートローンを組む際は、配偶者を連帯保証人に要求されることがほとんどです。その理由として、以下の2つがあげられます。

  • 相続権が必ず発生する立場であるため
  • 離婚をしても連帯保証人であることは変わらないため

相続権が必ず発生するということは、借主が亡くなった後もアパート経営を続けていけるということになります。その先も家賃収入からローンを回収できるため、たとえ配偶者に収入が無くても連帯保証人として求められるのです。また、離婚をしても連帯保証人としての責任は継続し、簡単に解除することはできません。

これらの理由から、不動産投資ローンやアパートローンの連帯保証人は配偶者が要求されます。

連帯保証人が立てられない場合はどうするべきか

配偶者がいない、配偶者から承諾を得られないなど、何らかの事情により連帯保証人が立てられない場合は、以下の方法によりローンを組むことができるかもしれません。

  • 団体信用生命保険に加入する
  • 法人で契約する(法人化する)

1つめは、団体信用生命保険に加入する方法です。

団体信用生命保険とは
借主が死亡もしくは高度障害状態になった時に、保険会社が代わりに残債を支払ってくれる保険のことです。連帯保証人を立てるよりも金利が上がること、健康状態によっては加入できないなどのデメリットがあります。

2つめは、法人で契約(法人化)する方法です。
法人名義でローンを組んだ場合、連帯保証人は法人の代表者になります。自身が代表である法人を設立することで、配偶者がいなくても不動産投資ローンやアパートローンを組めるという仕組みです。

ただし、法人を設立するには法定費用や司法書士などへの報酬、実印の購入費などがかかります。さらに法人税や社会保険料を納める義務も発生するため、税理士などに相談しながら慎重に行いましょう。

不動産投資・アパート経営にかかる初期費用

不動産投資やアパート経営を始める際には、建物本体や駐車場などの購入にかかる費用の他に、以下のような「初期費用」がかかります。

初期費用の種類と内容

初期費用の種類内容
各種税金・不動産所得税
・印紙税
・登録免許税(登記費用)
ローンの事務手数料・保証料・事務手数料:融資を受ける際にかかる費用
・保証料:保証会社との契約にかかる費用
火災保険料・地震保険料・自然災害や人災などを補償してもらうために保険会社に支払う費用
団体信用生命保険料・万が一の時に残債を肩代わりしてもらうために保険会社に支払う費用(加入する場合のみ)
仲介手数料・不動産購入時に不動産会社へ支払う費用

アパートなど建物自体が高額になるため、税金や保険料などもそれなりの金額になります。それぞれの内容を、以下で詳しく解説します。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

お願いします!

不動産取得税

不動産取得税とは
建物や土地を取得した際にかかる税金です。不動産を購入してから数ヵ月後に、自治体から納税通知書が届きます。

不動産所得税の計算方法は、以下のとおりです。

不動産所得税=固定資産税評価額×税率(4%)

※軽減措置の適用により、2021年3月31日までは税率3%で計算されます。

固定資産税評価額とは
固定資産税額の計算に使われる評価額のことで、土地は時価の70%、建物は時価の50~60%が目安とされています。購入したい建物や土地の固定資産税評価額を知りたい場合は、不動産仲介会社に問い合わせてみましょう。

印紙税

印紙税とは
契約書を作成する際に課税される税金です。
不動産投資・アパート経営の場合は「不動産売買契約書」や「金銭消費賃借契約書」などが課税対象となり、契約金額に応じた税額の収入印紙を契約書に貼付します。

契約金額に応じた印紙税額

契約金額印紙税額
100万円超 500万円以下2,000円
500万円超 1,000万円以下1万円
1,000万円超 5,000万円以下2万円
5,000万円超 1億円以下6万円
1億円超 5億円以下10万円

収入印紙はコンビニエンスストアでも購入できますが、高額な収入印紙は取り扱っていないことが多いため、郵便局や法務局などを利用したほうがスムーズに購入できるでしょう。

登録免許税(登記費用)

登録免許税とは
所有権移転や抵当権設定などの「登記手続き」にかかる税金です。

以下の種類があります。

登記の種類と登録免許税額の計算

登記の種類登録免許税額
所有権移転(土地)固定資産税評価額×税率(2%)
※軽減処置の適用により2021年3月31日までは税率1.5%で計算
所有権移転(建物)固定資産税評価額×税率(2%)
抵当権設定(ローンで購入する場合)債権金額×0.4%

また、登記手続きを司法書士に依頼するための費用(司法書士報酬)も必要です。ただし、司法書士報酬の設定は自由化されているため、各司法書士によって報酬額は異なります。

まずは司法書士に相談して、登録免許税と合わせてどれくらいの費用が必要なのかをしっかり確認しましょう。

そして、業務の内容や費用を納得した上で依頼してください。

ローンの事務手数料・保証料

不動産ローンやアパートローンを利用するには、事務手数料や保証料が必要になります。

  • 事務手数料:融資を受ける際の手続きにかかる費用
  • 保証料:万が一に備えて保証会社と契約する際にかかる費用

それぞれの費用や支払方法は金融機関によって異なるため、以下を目安にしてください。

ローンの事務手数料・保証料の支払方法

支払方法
事務手数料1.借入金額に一定の利率を乗じた金額を支払う
2.借入金額に関わらず固定の金額を支払う
保証料1.借入時に一括で支払う
2.借入金利に組み込んで支払う

保証料が不要な金融機関もありますが、必ずしもお得になるとは限りません。事務手数料や金利が高く設定されているケースもあります。

保証料の有無だけではなく全体的なバランスを考慮して、自分に合った不動産ローンやアパートローンを利用しましょう。保証料の有無は、各金融機関のウェブサイトなどで確認できます。

火災保険料・地震保険料

災害リスクに備えるための火災保険や地震保険は、不動産投資・アパート経営に欠かせないものです。

火災保険のみでは地震による火災や倒壊などは補償されないため、火災保険とは別で地震保険に加入する必要があります。

それぞれの補償範囲は、以下のとおりです。

火災保険・自然災害(火災、風水害、落雷、雪災、ひょうなど)
・人災(盗難、事故、破壊など)
・その他の災害(水漏れ、ガス漏れによる爆発、隕石などの飛来物による被害など)
地震保険地震や噴火、それにともなう津波による被害
・地震が原因の火災で建物が消失した
・地震が原因で建物が破損した
・地震が原因の津波で建物が流された など

火災保険・地震保険ともに、建物の構造や契約期間、補償範囲などによって保険料は異なります。また、地震保険は火災保険とセットでないと契約できません。

どちらの保険も加入は任意ですが、万が一に備えてきちんと加入しておきましょう。

クジラ先生
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こざかな生徒
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いざという時に備えておくことが大事ですね。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険とは
貸主が死亡または高度障害状態になった時、残りのローンを保険会社が代わりに支払ってくれる生命保険です。

団体信用生命保険の特徴は、以下のとおりです。

  • 万が一の際に家族に返済の負担がかからない
  • 家族が不動産投資やアパート経営を引き継げる(家賃収入が継続する)

また、特約を付けることによって、より多くのリスクに備えることができます。

団体信用生命保険料の特約と保証内容

特約保障内容
ガン保障特約・所定のガンであると診断された場合に保険金が支払われる
・上皮内癌や皮膚癌は保障対象外もしくは保険金の半分が保障されるケースが多い
3大疾病保障特約・3大疾病(ガン、急性心筋梗塞、脳卒中)になった場合に保険金が支払われる
・介護保障特約を付帯できるものもある
8大疾病保障特約・8大疾病(ガン、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、肝硬変、慢性腎不全、慢性膵炎)になった場合に保険金が支払われる

特約の規定は保険会社によって異なるため、上記の保障内容と一致していない場合もあります。保証内容を十分に確認した上で、契約するようにしましょう。

団体信用生命保険は、連帯保証人が立てられない場合に加入するケースもありますが、初めからローンの融資条件に組み込まれているケースが多いようです。

また、金融機関によっては、団体信用生命保険の加入可否を選べるローンも取り扱っています。団体信用生命保険料は金融機関によって異なりますが、借入金利の0.2%~0.3%ほどが相場です。

仲介手数料

建物や土地を購入する際、売主との仲介を不動産会社に依頼した場合は仲介手数料を支払います。

仲介手数料の上限金額は宅地建物取引業法で定められており、取引金額によって計算方法が変わります。

仲介手数料の取引金額と上限の計算方法

取引金額仲介手数料の上限金額(税別)
200万円以下取引金額×5%
200万円超 400万円以下取引金額×4%+2万円
400万円超取引金額×3%+6万円

2,000万円の不動産を購入した場合の仲介手数料を計算してみましょう。

2,000万円×3%+6万円=66万円(税別)

ただし、上記の金額はあくまでも上限です。仲介手数料は上限金額を超えなければ問題ないため、不動産会社によってはもっと安くなる場合もあります。

とはいえ、いくら安くてもサービスの質が悪い不動産会社では意味がありません。しっかりと仲介活動をしてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産投資・アパート経営にかかる維持費用

続いて、不動産投資やアパート経営にかかる「維持費用」を紹介します。

維持費用の種類と内容

維持費用の種類内容
共用部分の光熱費・水道光熱費:共用部分の電気代や水道代 
・水道負担金:水道を利用するための申込金
修繕費・リフォーム費 ・設備や屋根
・外壁などの修繕にかかる費用
・入居者の退去後に行うメンテナンスやリフォームにかかる費用
火災保険料・地震保険料・自然災害や人災などを補償してもらうために保険会社に支払う費用
仲介手数料・入居者を紹介された際に不動産会社へ支払う費用
管理会社への委託料・清掃やメンテナンスなどを管理会社に委託する場合にかかる費用
その他の費用・税理士への報酬
・ローン返済元金、金利
・広告費
・通信費
・交通費 など

それぞれの内容を、以下で詳しく見ていきましょう。

共用部分の光熱費

共用部分の光熱費には、以下のようなものがあげられます。

  • 水道光熱費:廊下、階段、エントランスなど共用部分の設備にかかる電気代や水道代
  • 水道負担金:水道を利用するために水道局に支払う費用

電気代はアパートの規模や築年数などで異なりますが、それほど高額ではないでしょう。ただし古いアパートの場合は、設置されている照明器具の数が多かったり、浪費電力のかかる電灯が取り付けられていたりと、電気代が高くなる可能性があります。電気代が負担になるようでしたら、省エネ商品に交換することをおすすめします。

築年数の浅いアパートでも、オートロックや防犯カメラなど設備によっては電気代がかさむこともあるため、電気の小売会社を見直してみるのもよいでしょう。

水道負担金は、建物の販売価格に含まれていることが多いです。地方公共団体によっては水道負担金がかからないところもあるので、事前にチェックしておきましょう。

修繕費・リフォーム費

修繕費やリフォーム費は毎月かかるものではありませんが、定期的にまとまった金額が必要になるものです。主な修繕費やリフォーム費として、以下の費用があげられます。

修繕費やリフォーム費の種類・金額・内容

種類/実施時期費用の目安内容
退去時の原状回復/都度数万円~20万円 ・基本的には敷金を充当・状況によってはオーナーが負担する場合もある
設備の補修/都度数万円~数十万円・突発的な災害や事故による設備の破損を補修(台風で雨樋が破損した、車に突っ込まれたなど)
設備や室内の予防修繕/1年~数年に1回数万円~数十万円・古い設備の交換、室内リフォーム、シロアリ対策など
大規模修繕/10年~15年に1回数百万円以上・屋根、外壁、ベランダなど共用部分の修繕

どんな建物でも、年月の経過とともに劣化・老朽化します。上記の表を参考に、修繕費やリフォーム費を準備しておきましょう。また、災害や事故はいつ起こるかわかりません。

火災保険への加入や修繕費を多めに準備しておくなどして、万が一に備えておくことが大切です。あらかじめ点検や修繕の計画を立てておくことで、気持ちにゆとりを持って準備できるでしょう。

  • エアコン、給湯器、キッチン、トイレなどの設備は寿命を迎える時期を予想しておく
  • 外壁、屋根は10~15年に1度は点検や修繕をする(同時に工事すれば足場代の節約につながる)
  • 毎月の家賃収入から一定割合を積み立てておく

このように、ある程度認識しておくだけでも随分と違います。

火災保険料・地震保険料

初期費用でも説明したとおり、災害リスクに備えるために火災保険や地震保険は加入すべきです。保険料が高くて悩む人も多いかもしれませんが、火災保険料・地震保険料は必要なコストとして考えましょう。
火災保険料は、契約期間や支払方法によって保険料に差が生じます。

  • 契約期間:最短1年~最長10年
  • 支払い方法:月払い、年払い、一括払い

保険料を抑えたいなら「10年契約の一括払い」がおすすめです。地震保険料は、建物の構造や地域によって異なります。また、耐震等級や築年数に応じて保険料が値引きされるケースもあるため、詳しくは保険会社に問い合わせてください。

仲介手数料・委託料

仲介手数料とは
維持費用でかかる仲介手数料は、入居者を紹介された場合に不動産業者へ支払うものです。費用の目安は、賃料の0.5ヶ月~1ヵ月分になります。

委託料とは
定期的な清掃やメンテナンス、契約更新の手続きなどを管理会社に依頼している場合にかかる費用です。委託料は賃料の5~8%ほどで、毎月支払いが発生します。

その他の費用

こざかな生徒
こざかな生徒

他にはどんな費用がかかってくるのですか?

不動産投資・アパート経営にかかる維持費用は、他にも以下のようなものがあげられます。

クジラ先生
クジラ先生
  • 固定資産税
  • 個人事業税
  • 都市計画税
  • 所得税
  • 住民税
  • 自動車税
  • 車検費用
  • ローン返済元金
  • ローン金利
  • 税理士報酬
  • 広告費(入居者を紹介された際に支払う仲介手数料を含む)
  • 通信費
  • 交通費
  • ガソリン費
  • 自動車の購入費用
  • パソコンの購入費用
  • 会計ソフトの導入費用 など

他にも、不動産投資を勉強するために参加したセミナー代や書籍代、打ち合わせや接待のための飲食代などもあります。状況によっては使用しない費用もありますが、主な維持費用として把握しておきましょう。

不動産投資・アパート経営にかかる費用の経費計上について

不動産投資・アパート経営にかかる初期費用と維持費用は、おおよそ把握できたかと思います。しかし、すべての費用を経費として計上できるわけではありません。この章では、不動産投資・アパート経営にかかる費用のうち、経費計上できる費用とできない費用について詳しく説明します。

経費計上できる費用

不動産投資・アパート経営にかかる費用で、経費計上できる費用を見ていきましょう。

経費計上できる初期費用と維持費用

初期費用・不動産取得税
・印紙税
・登録免許税
・司法書士報酬
・ローンの事務手数料
・保証料
・火災保険料
・地震保険料団体信用生命保険料
維持費用・固定資産税
・個人事業税
・都市計画税
・共用部分の光熱費
・修繕費
・リフォーム費
・火災保険料
・地震保険料
・管理会社への委託料
・自動車税
・車検費用
・ローン金利
・税理士報酬
・広告費(入居者を紹介された際に支払う仲介手数料を含む)
・通信費
・交通費
・ガソリン費
・自動車の購入費用
・パソコンの購入費用
・会計ソフトの導入費用
・不動産投資の勉強のために必要なセミナー代や書籍代
・打ち合わせや接待のための飲食代 など

ローン保証料と火災保険料・地震保険料を一括支払いした場合は、その年の分のみ経費計上できます。

例えば10年契約をしている場合は、【合計保険(保証)料÷10年=その年で経費計上できる金額】になります。

1年ごとの計上になるため、経費処理をする際は注意してください。また、以下のように「家事按分」や「減価償却」を正しく行いましょう。

家事按分とは
個人と不動産投資・アパート経営の両方で使用しているもので、経費計上できる費用とできない費用に分けることです。

例えば自家用車を併用している場合、家事按分する費用は以下のようなものがあげられます。

  • 自動車の購入費用
  • 駐車場費用
  • 自動車税
  • 車検費用

ガソリン代個人で使用する分は経費計上できないため、正しく家事按分することが大切です。

按分の割合は、項目ごとに定められているわけではありません。費用のうち売上に貢献したのは何%など、どのような根拠で計算したかを明確に提示できれば大丈夫です。

例えば自宅の1室を仕事部屋として使用している場合は、部屋の広さで按分します。自宅の広さ65平方メートル、仕事部屋の広さ10平方メートルならば、家賃の約15%を経費計上できる計算になります。他の項目も同じように、売上に貢献した割合と明確な根拠があれば、家事按分して経費計上できます。

減価償却とは
使用可能な期間が一年以上かつ取得費用が10万円以上の固定資産は、使用可能期間にわたって分割で計上する仕組みのことです。

減価償却できる資産は、以下の2つの条件を満たしている必要があります。

  • 業務で使用している資産であること
  • 時間の経過とともに劣化する資産であること

例えばアパートと土地を購入した場合、アパート(建物)は上記の条件に該当するが、土地は時間の経過とともに劣化しないため減価償却はできません。

ただし、減価償却できる固定資産の耐用年数(使用可能期間)は、種類ごとに細かく定められています。「建物・建物付属設備」「器具・備品」「車両・運装具」など種類も多く、それぞれに耐用年数が異なるため、しっかり確認をしてから経理処理を行いましょう。

以下は、減価償却できる資産の耐用年数を一部抜粋したものです。

  • 建物(木造・合成樹脂造の事務所用):24年
  • 建物(木造・合成樹脂造の店舗・住宅用):22年
  • 建物(鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の事務所用):50年
  • 建物(鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の店舗・病院用):39年
  • 備品(家具の金属製事務机):15年
  • 備品(家具のその他事務机):8年

同じ建物でも、構造や用途によって耐用年数が違うことがわかります。不動産投資やアパート経営は経費計上できる費用が多くあるのでややこしいかもしれませんが、「漏れなく」そして「正しく」経費計上することで高い節税効果が得られます。経理処理に不安を感じる場合は、税理士などのプロに依頼するのもひとつの方法です。

経費計上できない費用

続いて、不動産投資・アパート経営にかかる費用だけども、経費計上できないものを見ていきましょう。

経費計上できない初期費用と維持費用

初期費用・不動産購入時に支払う仲介手数料
・売主からの清算金(固定資産税や都市計画税など)
・団体生命保険特約料
維持費用・所得税
・住民税
・ローン返済元金
・罰金
・その他、個人で使用した分の費用

仲介手数料は、入居者を紹介された際に支払うものは経費計上できるが、不動産購入時に支払うものは経費計上できないため注意が必要です。

また、家事按分で説明したように、個人で使用した分の費用は経費計上できません。所得税や住民税はあくまで個人にかかる税金なので、間違えないように気をつけてください。

間違えやすいのは、スーツや靴、時計などです。建築現場で着るような作業着と違い、スーツなどはファッションとしてみられるため、個人で使用するものに区別されます。不動産投資やアパート経営を行っていく中で、営業や接待でスーツを着ることもあるかと思いますが、これらは経費計上できないため注意してください。

他にも個人と事業で併用しているものがあれば、適切に按分計算しましょう。
ただし、不動産投資・アパート経営の所得以外に給与所得がある場合は、合算した所得に対して所得税を算出する「損益通算」ができます。

損益通算とは
赤字の所得を黒字の所得から差し引いて相殺することです。

例えば給与所得が400万円、不動産投資・アパート経営の所得がマイナス100万円(赤字)だった場合は、差し引いた300万円に対して所得税が課税されます。経費としては計上できないが、所得を抑えることができるため節税につながります。

ただし、損益通算できる所得は以下の4つのみです。

  • 不動産所得の赤字
  • 事業所得の赤字
  • 譲渡所得の赤字
  • 山林所得の赤字雑所得や配当所得などは損益通算できないため、注意してください。

さらに、損益通算しても赤字が解消されない場合は「繰越控除」が可能です。

繰越控除とは
損益通算しても赤字になる場合、最長3年間損失を繰り越すことです。

例えば2019年に50万の損失を出した場合、翌年以降の2020年~2022年にわたって繰越し、黒字の所得から控除できます。

損益通算や繰越控除を行うには確定申告が必要になります。活用できれば所得を減らせるので、この機会に仕組みを理解して適切に経理処理を行いましょう。

まとめ

本記事では、不動産投資・アパート経営における連帯保証人の必要性と諸経費についてお伝えしました。

不動産投資ローンやアパートローンを組む際は連帯保証人が必要で、ほとんどのケースで配偶者を要求されます。これは相続権が発生する立場であることや連帯保証人の性質をふまえて、金融機関が回収リスクを回避するための策です。

もしも配偶者がいない場合は、団体信用生命保険への加入や法人化も検討してみましょう。絶対大丈夫とは言えませんが、連帯保証人が立てられなくてもローンを組めるかもしれません。詳しくは金融機関に問い合わせてください。

そして、不動産投資・アパート経営で収益をあげるためには、経費を把握することがポイントになります。

不動産投資やアパート経営にかかる費用は多額で、種類もさまざまなです。すべての費用が経費計上できるわけではなく、経費として認められないものもあります。

きちんと処理をすることで節税効果が高くなるので、経費計上できる費用とできない費用をしっかり把握しておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

わかりました!

自分ひとりで経理処理を行うことに抵抗がある場合は、税理士などのプロに任せることをおすすめします。税理士報酬はかかってしまいますが、間違った処理で申告するほうがよっぽどリスクが高いでしょう。

また、空き家対策を行って家賃収入を安定させることも、収益をあげるために大切なことです。不動産投資やアパート経営における知識を自分で身につけつつ、税理士や管理会社などプロの手も借りながら収益化を図ってください。

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