不動産売却は大手か中小企業どちらが良い?メリット・デメリットを解説

2021.1.16

2021.1.16

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マンションや一戸建てを売りたいとお考えになったとき、あなたはまず不動産会社へ依頼するでしょう。

CMなどで見かける有名な大手と、地域密着の中小企業など不動産会社は、さまざまあるので、どこを選んでいいのか迷われると思います。

この記事では不動産売却する際に、大手と中小それぞれのメリット・デメリットを解説しています。

あなたにとって最適な不動産会社を選べるよう、参考にしていただければ幸いです。

まずは、簡単に大手と中小のメリット・デメリットを比較してみましょう。

会社種類メリットデメリット

大手
顧客数が多い知名度があり安心最新の動向を把握している無料オプションサービス条件によって対応がドライ地元エリアに弱い囲い込みの可能性

中小
地元エリアの情報に詳しい親身になってくれる融通がきく片手仲介が多い能力差がある広告力が弱く知名度がない専門外の分野がある

不動産売却時の大手のメリット

大手不動産会社のメリットといえば圧倒的な知名度と顧客数です。

従業員の人数も多く、スタッフ教育がしっかりされているので、安心して依頼ができます。

また、最新の情報に詳しく、相談するには力強い味方になってくれるでしょう。

具体的に紹介していきます。

クジラ先生
クジラ先生

顧客数が多い

大手不動産会社は全国に支店があるので、全国から買い手が集まりやすく売却価格を高く設定しやすいメリットがあります。

某大手不動産会社の1ヶ月の平均問い合わせ件数は、1万件以上といわれています。

また、大手は取り扱っている物件数が多いため、中古物件を買いたいと検討している人は大手を選ぶ傾向があるというもの。

大手は顧客数が多いので早く売れやすく、実際に売却を依頼してから1週間程度で売れることもよくあるそうです。

大手は実績も多くあるので、売却方法などいろいろ提案してくれるでしょう。

知名度があり安心

大手不動産会社はCMや広告でいつも見かけることが多いため、知名度は高くブランド力があります

売り手側や、買い手側にとっても、安心して取引できるのがメリットです。

特に買い手側は、人生の中でも大きな買い物になるため、安心感はとても重要なポイントになります。

また、大手は資金力の強さがあるので広告費をかけて、たくさん物件を宣伝してもらえます。

物件を宣伝してもらうことによって、多くの方に情報提供することができ、購入希望者も集まりやすくなるというもの。

購入希望者が多くなることで、物件が高く売れやすくなるのもメリットの一つです。

最新の動向を把握している

大手不動産会社は顧客数を多く抱えているため、その分情報量も集まりやすいです。

市場の最新動向も把握できるので、売却もスムーズになります。

特に若い人は大手を選ぶことが多いため、常にトレンド情報は抑えているといえます。

無料オプションサービス

大手不動産会社は、不動産売買で利用できるオプションが多くあります。

売却の場合、物件の掃除や、モデルルームのように見栄えを良くする必要があり、通常なら自費でおこなうのですが、大手だと無料オプションでついてきます。

こざかな生徒
こざかな生徒

どんなサービスがあるのですか?

その他のサービスは以下の通りです。

クジラ先生
クジラ先生
無料オプション内 容
ホームステージング売却物件を家具などで飾り、モデルルームのようにしてくれる
ハウスクリーニング業者に頼んで、物件を掃除する
設備補償修復費用などをサポートしてくれる
荷物預かり荷物を一時的に預かってくれる
インスペクション住宅業界の専門家が、劣化や欠陥など視察する
瑕疵担保保険補修に関する保険

一般的に、物件売却後に見つかった不具合などは、売主か買主のどちらかが責任を負います。

引き渡しから3ヶ月間は売主で、引き渡しから4ヶ月目以降は買主が修復します。

大手不動産会社はこれらの修復費用を売主と買主の代わりにサポートしてくれるのです。

その他のサービス

前述した無料オプション以外にも「売却保証」「つなぎ融資」などのサービスがあります。

売却保証

「売却保証」とは、物件が一定期間内に売却できなかったとしても、あらかじめ約束した買取保証額で不動産会社が購入してくれる制度のことです。

基本的に3ヶ月の期間になっていて、売れ残ってしまっても最終的に不動産会社が買い取ってくれるので安心できます。

不動産会社が購入した場合、売却価格が相場よりも低くなってしまうこともあるので、なるべく高く売却したい方は注意しておきましょう。

つなぎ融資

家の買い替えでは、売却したお金をすぐに新居資金にあてられるといいのですが、売却金が入る前に新居の支払いが始まることもあります。

この場合、不動産会社が新居の支払い分を立て替えてくれます。

こちらのサポートが「つなぎ融資」です。

大手不動産会社に依頼するとお金の心配をせずに、安心して家の買い替えができます。

不動産売却時の大手のデメリット

大手不動産会社の従業員は多く、スタッフ教育もしっかりされているのがメリットでしたが一方、デメリットは従業員の離職率が非常に高い点です。

3年以内に離職する人が平均5割以上といわれています。それだけ厳しい業界なので残っている人は優秀といえますが、営業をおこなっている大半は若い方達です。

そのため、経験の浅い従業員が担当になることもあるので、デメリットといえるでしょう。

大手のメリットはたくさんありますが、デメリットもあるので、しっかりと把握しておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

はい!

条件によって対応がドライ

大手不動産会社では取り扱っている案件が大量のため、優先する顧客を選んでいる場合があります。

優先される顧客とは、物件を安くても早く売却したいと考えている方達です。

逆に、なるべく高額で売却したい場合は、安い物件に比べると売れにくくなるため優先されず、対応がドライに感じてしまうこともあるでしょう。

また、都市部の高額な物件だと仲介手数料もはずむので、不動産にとって良い条件となり、優先されやすくなります。

それに比べて、地方の物件は安いことが多いので、後回しになる可能性が出てきます。

このように大手は案件が多く、一人一人の顧客に対し、じっくりと時間をかけることが難しくなるため、どうしても条件の良い方が優先される点はデメリットといえるでしょう。

地元エリアに弱い

大手不動産会社は全国に店舗をかまえていることがほとんどで、広い範囲の情報があります。

しかし、地方など人口が少ない地域の情報には弱く、そもそも対応していない場合があります。対象外のエリアは、大手不動産会社の利用はできません。

地元エリアは都市部の物件に比べて価格が安いです。

大手不動産会社は価格の安すぎる物件にも、対応していません。

基本的に大手不動産会社は、地方で人口が少ない地域に対して、非常に弱いといえます。

囲い込みの可能性

多くの大手不動産会社では半分の比率で「両手仲介」をおこなっており、成立させるために「囲い込み」に合うリスクが高いといわれています。

この「囲い込み」にあったら売主にはデメリットしかありません。

両手仲介

両手仲介とは

1社の不動産会社が、売主と買主の双方の仲介をおこなうことです。

両手仲介をおこなうことによって、不動産会社は両者から仲介手数料をもらえる仕組みになっています。

不動産売却では、この両手仲介がおこなわれているケースが多く、売主にとって問題になりやすいといわれています。

囲い込み

囲い込みとは

他の不動産会社から買主を紹介されても、両手仲介で2倍に報酬を貰いたいので勝手に断る行為のことです。

この「囲い込み」をされると、売り手側は集客が減ってしまったり、早期に高く売れるチャンスを逃したりすることがあるのでデメリットしかありません。

囲い込みは不動産会社の利益を優先した行為になるので、問題視されていますが、その仕組みは分かりにくいもので、売主は数百万円を損していることすら認識できないのが実態です。

まず、売主と不動産会社が契約を結んだら「REINZ(レインズ)」という不動産物件情報を調べられる業者専用のデータベースに登録する必要があります。

レインズとは

国内唯一の不動産情報データベースで、不動産業者しか利用できません。国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営しています。過去の取引や現在の売出し物件の情報が登録してあります。

「囲い込み」をおこなっている会社は、売出し物件をわざとレインズに公開しないようにしたり、他社からの問い合わせがあっても「買主が見つかって、この物件は売却できない」などと偽りの情報を伝えたりして断ってしまいます。

売主が損をしてしまうのは、両手仲介の成立のために不動産会社が値下げをしているからです。

こざかな生徒
こざかな生徒

例えばどんなケースがあるのですか?

具体例を紹介します。

クジラ先生
クジラ先生

たとえば、3,000万円相場の物件があったとします。
値下げせずに「片手仲介(片方のみの仲介)」で売却が成立した場合

  • (3,000万円×3%+6万円)+消費税10%

=105.6万円

105.6万円が仲介手数料で不動産会社の報酬になります。

3,000万円では売れにくかったので、2,700万円まで値下げして両手仲介で売却が成立した場合は

  • (2,700万円×3%+6万円)+消費税10%×2

=191.4万円

191.4万円が不動産の報酬になり、値下げしても両手仲介だと多く貰えるのです。このような「囲い込み」で値下げされて損をするのは、売主のみになります。

両手仲介が多い大手不動産会社が、必ずしも「囲い込み」をしているわけではありませんが、確率は高くなるので、注意しておきましょう。

囲い込みの対策として「両手取引にこだわりますか」と直接質問してみてください。

不動産会社も知識がある売り手だと感じ、緊張感を持って対応してくれるでしょう。

下記の表は、おおまかな仲介手数料の上限を知りたいときに、見ると簡単にわかります。100万円から1億円までの仲介手数料はこちらです。

売買価格仲介手数料
100万円5.5万円
200万円11万円
300万円15.4万円
400万円19.8万円
500万円23.1万円
600万円26.4万円
700万円29.7万円
800万円33万円
900万円36.3万円
1000万円39.6万円
2000万円72.6万円
3000万円105.6万円
4000万円138.6万円
5000万円171.6万円
6000万円204.6万円
7000万円237.6万円
8000万円270.6万円
9000万円303.6万円
1億円336.6万円

不動産売却時の中小のメリット

大手より知名度や顧客数が少ない中小企業ですが、スタッフはベテランが多く、不動産売却する際の大きなメリットといえます。それぞれ解説していきます。

地元エリアの情報に詳しい

中小企業は地域密着しているので、その地元エリアの情報量がたくさんあります。

スタッフや社長も同じ地域に住んでいることが多く、ネットなどの情報よりも、そのエリアの事情に関してとても詳しいです。

中小企業は歴史のある会社が多いので、地元エリアの地主さんなど人脈があり、大手不動産には入りにくい物件を取り扱っていることがあります。

直接、相談することで貴重な情報を得られるのは中小企業のメリットです。

親身になってくれる

中小企業は地元の口コミを重要視しているので、大手に比べて親身に対応してくれるところが多いです。

スタッフの人数も大手に比べたら少ないですが、案件も少ないため一人一人の顧客に対し、時間をかけて相談に乗ってくれます。

中小企業は実際のところピンキリですが、地元の信頼を得るために社長みずから対応してくれる場合もあるので、丁寧な接客を受けられるでしょう。

信頼ができ、親切で話しやすいスタッフを求めるなら中小企業を選ぶのがよいです。

融通がきく

仲介手数料などの値引き交渉が中小企業では、応じてもらいやすいです。

大手と違って、担当者に決める権利があるので、相談してみたら案外融通がきく場合があります。

また、担当者との相性が合えば、とても頼もしいパートナーとなってくれるでしょう。

不動産を売却するには通常3〜6ヶ月ほどかかり、担当者と協力していくことが大事になるので、信頼できる不動産業者だと精神的にも楽になります。

片手仲介が多い

大手不動産には両手仲介が多いため、囲い込みのリスクがあると述べましたが、中小企業は反対に「片手仲介」が多いです。

片手仲介とは

1社の不動産会社が売主を担当し、別でもう1社の不動産会社が買主を担当して不動産売買をおこなうことをいいます。

売主か買主のどちらか片方を仲介するので、仲介手数料は両手仲介の半分になります。

「片手仲介」は、両手仲介に比べると仲介手数料が低くなるため、積極的に営業活動をおこなわない不動産業者も中にはいるのが事実です。

中小企業は大手に比べて顧客数も少ないため、両手仲介になりにくいので、そのようなリスクは低いです。

「片手仲介」は、顧客の利益を最大にしようとする姿勢で、おこなわれるので売主と買主は、両者ともに利点があるといえます。

片手仲介や両手仲介に関しては、スタッフの取り組む姿勢をみておくことが重要なポイントになります。

不動産売却時の中小のデメリット

中小企業は顧客数やスタッフが少なくてもメリットが多いことが分かりました。次にデメリットを解説していきます。

能力差がある

中小企業は歴史がある会社が多いため、スッタフは高齢になりますが、経験豊富で優秀な方が多いです。反対にまだ入社したばかりの若い方もいるので、どうしても能力差が出てきてしまいます。

大手でもそのような差はありますが、スタッフ教育が充実しているので中小企業ほどの差はありません。

広告力が弱く知名度がない

中小企業は、大手に比べると広告をたくさん打ち出すことはできません。

物件のポータルサイトでは、物件数を多く掲載したいため、大手が優遇されています。

大手の広告費を安く設定することでたくさん情報を載せられますが、中小企業の広告費は大手より高いので、広告が出しにくいというデメリットがあります。

ただし不動産会社によっては、広告に力を入れているところもあるので、確認してみましょう。ポスティングや、新聞の折込みチラシなど地元だからこそできる方法もあります。

基本的に広告費の負担は、不動産会社です。

売主が不動産会社に広告を依頼した場合、売主の負担になるケースもあります。

また、中小企業は地域密着なので、その地元エリアでしか認知されていないことが多いです。

大手のように知名度があれば安心して高額な取引はできますが、知名度がない不動産会社だと不安になるというもの。

買主は中小企業の情報を集めにくく、新規の買主からも信頼を得られにくいです。

不動産サイトで口コミや評価を事前に調べてから、依頼するか検討してみるといいでしょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

わかりました!

専門外の分野がある

中小企業の中でも不動産売却が不得意な不動産会社がいます。

中小企業は専門性の強いところが多く、そのため得意不得意な分野でわかれてしまいます。

たとえば、不動産会社の売却実績をみて「戸建ての売買1件、マンション1件、土地15件」など極端になっているケースも少なくありません。

不動産売却を依頼する前に、必ず最新の売却実績を確認しておきましょう。

自分の売却したい物件を得意とする不動産会社を見つけておくことが大事です。

また、中小企業は地元エリアに強いと前述しましたが、逆に遠方の物件の売却があまり得意としていません。

売主の希望に沿った活動をしてもらえない可能性があるのでデメリットといえます。

不動産売却するなら結局、大手と中小企業のどちらが良い?

大手不動産会社と中小企業のメリット・デメリットを解説してきましたが、ご覧になってみて、だいたいどちらを選んだらよいか目処が立ってきたのではないでしょうか。

大手不動産会社と中小企業を選ぶ際の決め手になるのは、所有している物件の特徴になります。

大手不動産会社に向いている物件中小企業に向いている物件
都市部にある物件新興住宅地の物件遠方の物件投資物件複雑な売却の場合郊外にある物件田舎の物件築年数が古い

それぞれ解説していきます。

クジラ先生
クジラ先生

大手不動産会社に向いている物件

都市部にある物件

都市部などの人気のある地域の物件や、これから人気が出そうな物件は大手不動産会社が向いています。

設備が最新だったり、治安が良かったり、駅から近いなど立地条件が良いと人気が高いです。

このような物件は大手に大々的に宣伝してもらうことで、購入希望者が集まりやすく、高値で売れる可能性が高いです。

全国展開している大手の場合は、大量の顧客情報を持っているため、さらに売却しやすくなるでしょう。

新興住宅地の物件

新興住宅地は都市部から少し離れた地域で見られ、開発が進み新しい家が多いです。

新興住宅地の特徴は子育て世代が多く、30代〜40代に人気があります。

購入希望者はだいたい地元の人よりも、遠くから引っ越してくる人が多いので、買主は大手不動産会社に依頼することが多いです。

新興住宅地に物件を保有していたら大手を利用すると良いでしょう。

遠方の物件

全国に支店がある大手なら、遠方にある物件も向いています。

たとえば、東京に在住で仙台にある実家を売却したい場合など、仙台に支店があれば地元に詳しいので安心して任せられます。

遠方にある不動産を売却する方法は、いくつか通常と異なるので確認しておきましょう。

投資物件

住居用ではない投資物件は、賃貸などに回して収益をあげるための物件ですが、投資物件を購入できるのは銀行から信用がある優良な買い手のみです。

大手不動産会社は、そのような優良客をたくさん抱えているので売却しやすいです。

中小企業だと投資物件を扱っていないところも多いので、その場合は投資物件を専門にしている不動産会社に依頼しましょう。

複雑な売却の場合

サポートが必要な一般的ではない売却の場合は、大手に依頼した方がいいです。

たとえば、家の買い替え時に売却と購入を一緒におこなうときや、借地など権利問題がある場合、軟弱地盤など専門的な知識が必要な場合、こういった複雑な売却は大手がサポートしてくれます

中小企業に向いている物件

郊外にある物件

大手不動産会社が取り扱っていないエリアは、郊外でも人口が少ない地域なので、地元エリアに強い中小企業は向いています。

昔から地元でやっている不動産なら、周辺地域の詳しい情報をたくさん持っています。

大手も郊外の物件を取り扱っていますが、地域密着の中小企業に依頼した方が有利です。

田舎の物件

中小企業は地元の住宅事情を把握しているため、田舎の物件を売却するなら大手ではなく、中小企業に依頼しましょう。

地元の人脈を使って投資家や企業に物件を紹介してもらえると、スムーズに売却できます。

大手は都市部の物件を優先する傾向があるので、田舎の物件の場合は中小企業がおすすめです。

築年数が古い

大手不動産会社は案件が大量にあるため、手間がかかり報酬が少なそうな物件はあまり力を入れてもらえないでしょう。

そのため、築年数が古い価格の安い物件は、地元の中小企業に依頼した方がいいです。

中小企業は築古物件の売却を得意としていることが多いので、安心して任せられます。

不動産売却で大事なこと

大手不動産会社と中小企業どちらが良いかは、所有している物件の特徴で変わってきますが、一番大事なのは自分に合った不動産会社を見つけることです。

売却を依頼する不動産会社で、売却の成功は8割決まるといいます。

それほど、不動産会社選びは大事になってきます。

物件から離れた場所にある不動産会社で大事なこと

不動産会社は、売却する物件の近くにあることが望ましいです。

なぜなら、売却物件から遠い不動産会社と、近場の不動産会社の査定額に差が出てきてしまうからです。

近くにある不動産会社は、地元エリアにとても詳しいので適正な査定額を付けられます。

物件の判断を正確におこなえるのは、地元事情を把握している不動産会社です。

しかし、大手でも売却物件から近くの支店であれば、その地元に詳しいです。

つまり、不動産会社を選ぶポイントは大手か中小企業かということより、距離で選ぶことが重要になります。

不動産売却で依頼する不動産会社は、遠方は避けて近くにある会社を選びましょう。

ホームページに力を入れている不動産会社

不動産ポータルサイトを見ると、ホームページに力を入れている不動産会社と、そうではない会社と差があるものです。

最近、購入希望者はインターネットで不動産会社を検索してから、直接現地で待ち合わして物件を見に行く傾向にあります。

そのため、ホームページのデザインが工夫されていたり、得意分野や料金が分かりやすく書かれていたりする不動産会社は熱心で売買仲介に強いと判断できます。

ホームページに力を入れている不動産会社かどうかも見極めるポイントになるでしょう。

一括査定サイトの利用

不動産会社を選ぶには「一括査定サイト」を利用するのもおすすめです。

一括査定サイトは
自分の個人情報や希望などを1度入力するだけで、全国の複数の不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。

大手や中小企業も同時に依頼できるので、いろいろ自分で探さなくても手間が省けます。

複数の不動産会社から査定額を出してもらい、だいたいの相場が分かります。

不動産会社によっては、査定額に300万円以上の差が出ることも。

不動産の一括査定サイトは、30サイトもあります。

大手と中小企業のどちらが、所有している物件に対して高い査定額を出してくれるか、比較してみてください。

もし時間に余裕があるなら、たくさん査定依頼をした方が、よりいい条件の不動産会社を見つけられるでしょう。

しかし、ここで注意していただきたいのは、査定額が高すぎる不動産会社は疑った方がいいです。

査定額を鵜呑みにしてしまうと売れ残る可能性があり、売れないと今度焦って値下げをすることになり、結果的に希望通りの金額で売れないのです。

実は、3人に1人は売却に失敗したと思っています。

失敗しないためには1社だけに絞らず、複数の会社から査定額を出してもらい、相場を把握しておくことです。

複数同時に不動産会社へ依頼

大手や中小企業と選ぶのではなく、複数の不動産会社へ同時に売却依頼できる「一般媒介契約」という方法があります。

こちらのメリットは、各不動産会社が抱える顧客に優先的に紹介してもらえることや、両手仲介による「囲い込み」をされない、ポータルサイトなどで情報を拡散してもらいやすい点があります。

一方、「一般媒介契約」では不動産会社のサポートがほぼない状態なので、不動産の売却がはじめてで、経験がない方には向いていません。

自分でいろいろ調べて、売却に時間をかけられる人は「一般媒介契約」も検討してみるとよいでしょう。

不動産売却の手順

実際に自分にとって最適な不動産会社が見つかり、いざ売却しようとなったときの、大まかな流れを紹介していきます。

事前に知っておくことで、計画を立ててスムーズに売却できます。ぜひ参考にしてください。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

わかりました!

不動産売却の流れ

  1. 情報収集や一括査定で相場を調べる
  2. 媒介契約締結(2ヶ月目)
  3. 売却活動
  4. 条件や価格交渉
  5. 売買契約(3ヶ月目)
  6. 物件引き渡し準備、引っ越し
  7. 残代金受領(6ヶ月目)

大手不動産会社や中小企業の売却は、だいたいの目安ですが、このような流れになっています。

不動産会社に相談する前に、事前に下調べをして、ある程度の相場を知っておきましょう。

相場を知ることは、売却を成功させるためにも大事なポイントになります。

相場を調べるには一括査定サイトでも紹介しましたが、他にも国土交通省で公表している「都道府県地価調査」や「不動産価格指数」「地価公示」を参考にしてみてください。

また、売却したい物件周辺の価格も調べておきましょう。

日本全国の実際に売買がおこなわれた物件の取引情報を提供している「REINS Market Information(レインズ マーケット インフォメーション)」で検索してみるのもおすすめです。

まとめ

不動産売却は大手か中小企業どちらが良いか、メリット・デメリットを紹介しましたが、それぞれの良さがあるので、これには正解がありません。

まずは、自分の物件の特徴を把握し、都市部で人気のある地域は大手へ、郊外で田舎の物件は中小企業へ依頼するのを目安にしておきます。

また、大手と中小企業どちらにも査定依頼をして、実際に会って話を聞き比べてみましょう。

3〜4社と会ってみることで、自分とフィーリングの合う不動産会社が見つかるはずです。

売却するまでに通常3ヶ月〜6ヶ月程度かかるといわれているので、相性が合う会社を見つけることは大事なポイントです。

査定額の高い不動産会社を選んでしまい、結果的に失敗しないように事前に相場を調べておきましょう。

このように、不動産売却を成功させるためには最初の段階が非常に重要です。

不動産会社で8割成功が決まるといわれているので、積極的に自分で情報収集をし、条件に合う会社、良い担当者を見極めて、あなたにとって満足のいく不動産売却にしてください。

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