住宅を売る時のローンが残っている場合は?手数料や相場はどうやって調べるの? | 鯨鑑定士の不動産売却

住宅売る時のローンが残っている場合の方法は?手数料や相場はどうやって調べるの?

2020.8.29

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もし何らかの事情によって自宅を売らなければならなくなったときに、ローンの返済がまだ終わっていなかったら。

ローンを抱えたまま家を売る場合はローンの他に税金や手数料などの問題が出てきます。
また売りに出すタイミングも大事です。
なるべく早く高い値段で売りたいと思っても、思うようにいかないのが不動産売買です。

住宅を売る際に必要な知識を身につけ、少しでも有利な不動産売却を実現させましょう。

家を売るために必要な基礎知識

住宅を売る際にはいくつかの注意点があります。
少しでも早く高く売却したいという気持ちは皆同じだと思いますが、念のため下記の点に気をつけましょう。

  • 早く売却することと高く売却することは両立が難しい
  • 査定価格と同じ価格で売ることは難しい
  • 住宅の売却にまつわる手数料などの費用は思っているよりも高い

早くと高くは両立しない

誰でも住宅を売る際にはより早く、そしてより高く売りたいと思っています。
けれどこの二つを両立させることは難しいと思っておく必要があります。

より早く売りたいと思うのなら多少安い価格でも良いと思うか、より高く売却したいと思うのなら時間をかけて売却する必要があります。
この場合、どちらがより大切な条件かを決めておくことが大切です。

期限が決まっていて早く売却を決めたい場合は、価格が多少安くなってしまっても妥協する必要があります。
価格を重視したいのなら、売主の希望通りの価格で買ってくれる人が現れるまで時間をかける必要があるでしょう。

査定価格で売れるとは限らない

住宅の売却を考えたときに真っ先に考えるのは、売ろうとしている住宅がいくらくらいで売れるかを査定することでしょう。
いくつかの不動産会社で査定をしてもらい、その中から最も高い金額を売値と考える人も多いでしょう。

けれど実際に売却を経験した人はわかると思いますが、不動産会社で査定してもらった価格通りに売れることはまずありません。

査定通りの価格で売りに出し、すぐに買い手がつくケースはほとんどないからです。
特に急いで売却をしたいと考えている場合は、安く買い叩かれるケースも珍しくはありません。

ここで注意しなければならない点としては、査定の金額のままに手数料や税金などの資金計画を立ててしまうことは避けた方が良いという点です。
ほとんどの場合査定金額を下回る金額で売却されることを考えると、最初に査定の金額で計算をしてしまうと後々計画が破綻してしまう恐れがあるからです。

資金の計画を立てる際には、査定よりも低い金額で売却することを前提に計画を立てることをお勧めします。

住宅の売却時の諸費用は思ったよりも高くつく

住宅を高額で売却することができたとしても、それに付随する費用は思ったよりも高額になりがちです。

まず不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。
また住宅を売却した場合には、住民税、所得税、印紙税などを払わなければなりません。
住宅が高く売れた場合、その分税金も高額になります。

以上のように住宅を売る際には事前に調べておかなければならない知識がいくつもあります。

仮に現在住んでいる住宅が3,000万円で売れたとしても、新しく購入する住宅の予算を3,000万円にすることは難しいのです。

査定のポイント

不動産会社に査定を依頼した場合、どのような基準で金額が決められるのでしょうか。

査定金額というのは住宅を売る際の予想価格です。
不動産会社が仲介売る場合にこの物件ならばこのくらいの価格で売れるだろうという予想に基づいた金額であって、査定金額の通りに売却されるわけではありません。

やはりポイントの種類を知っておかないと希望価格で売却することは難しくなりますので、しっかり事前情報として把握しておきましょう。

ポイントの種類について

不動産会社は主に下記のポイントについて査定を行います。

  • 所有者を調べる
  • 土地の境界
  • 眺望や日照、通風が良好であるか
  • 騒音、臭気など
  • 建物の維持管理
  • 給排水設備の使用具合
  • 雨漏り、床の傾きの具合
  • 住宅の周辺の環境

所有者を調べる

査定の際に不動産会社が真っ先にすることは、登記簿謄本を取得し売主と所有者が同一人物かを調べます。
査定を依頼する前に、自分で確認してみることをお勧めします。

土地の境界

土地の境界ははっきりしているかどうかは、とても重要なポイントのひとつです。
もしはっきりしていない部分があった場合は不動産会社にあらかじめ伝えておきましょう

眺望や日当たり、通風について

日当たりは特に重視されるポイントで、南、東、西、北の順に価格が高く設定されます。
また高台にあるなど眺望が特別に良い場合も高値がつくポイントとなります。

騒音、臭気など

騒音や臭気、振動なども査定の際のチェックポイントになります。
近くに電車が走っていたり、大きな道路に面しているなど騒音が多い場所は査定の際にマイナスになります。

ただ住宅にしっかりとした防音対策がとられている場合は、マイナスポイントを抑えることができます。

建物の維持管理

売ろうとする住宅が戸建ての場合、維持管理がしっかりとなされている住宅は高い評価がもらえます。
具体的にはシロアリ予防を定期的に行っていたり、外壁などの手入れがしっかりされている場合などです。

  • 修繕履歴の例
実施時期内容
2015年2月シロアリ予防実施
2018年6月クロス貼替
2019年10月外壁塗装塗替え

給排水設備の使用具合

しっかりした不動産会社の査定では、訪問査定をした際に水回りの水の出具合などをチェックします。
水圧が低く勢いよく水が出ない場合などはポイントが下がります。

雨漏り、床の傾きの具合

雨漏りや床の傾きがある住宅の場合は、査定金額が大きく下げられます。
これは明らかに瑕疵ですので、黙って売却した場合は瑕疵担保責任を問われます。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任の保険に入っていたとしても、屋根や床の瑕疵を知っていながら売却した場合は保険金がおりません。

査定金額が大きく下がったとしても、きちんと申告をしましょう。

住宅の周辺の環境

不動産会社が査定をする際には、売却する住宅の周辺の環境も調査をします。
交通の便が良いか、買い物に不自由をしないかなどです。

駅の近くやバス停が近くにある場合は、評価が上がります。
またスーパーマーケットなどが近くにある場合も評価が上がります。

不動産会社が査定する場合、近隣の環境の良さは大きな評価ポイントとなるのです。

査定の場合、売却する予定の住宅の状況だけでなく周囲の環境が売値を左右する大きな要因になります。

こざかな生徒
こざかな生徒

査定は随分と細かく調べるんだね

そうだね、高額な売買になるからしっかりと調べる必要があるんだよ

クジラ先生
クジラ先生

住宅を売る手順

では実際に住宅を売るときの手順に進みます。

一般的に不動産会社に相談しながら進めます。
基本的には相談しながらも不動産会社の進め方に準じていきます。

しかし自分でも売却手順を把握していかなければ、思ってたのと違う方向に進んだり最悪トラブルに発展することも。

自分でも不動産売却の手順は認識しておいた方が良いです。

具体的な販売手順

  • 売りたい住宅の相場を調べる
  • 売却を引き受けてくれる不動産会社を決め、査定を依頼する
  • 不動産会社を選び売り出し価格や期限を決める
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 不動産会社と交渉しながら最終的な売値を決める
  • 決済を済まし、家の引き渡しを行う
  • 確定申告をする

相場を知る

事前に相場を知ることはとても大切なことです。
相場を知っていれば不動産会社の査定額が高いか安いかを知ることができます
ではどのようにして相場を知ることができるのでしょう。
相場の調べかたには主に下記の方法があります。

  • 近隣の同じような物件がいくらで売られているかを取引価格から調べる
  • 不動産会社のポータルサイトで売り出し価格から調べる
  • 不動産会社の一括査定サイトで査定をしてもらい売り出し価格を調べる。

以上の方法で売りたい住宅の相場を知ることができます。

相場を知っていれば、不動産会社とのやりとりも具体的なものになり、有利な住宅の売り方をすることができます。

不動産会社を選ぶ

住宅を売る際に重要なことの一つは、売ることが上手な腕の良い不動産会社を選ぶことです。
熱心な営業マンのいる不動産会社では、売りたい住宅の地域の情報にも精通していたり、また少しでも高く売ることができるようなアイデアを持っています。
信頼できる不動産会社かどうかは、複数の会社に査定の依頼を出してみて決めると良いでしょう。

査定金額が一番高かったからという理由だけで、不動産会社を決めてしまうのはあまりお勧めしません。

総合的に考えて最も信頼できそうな不動産会社に決めることが大切です。
また住宅を高額で売却してくれる不動産会社にはいくつかの特徴があります。

  • インターネットでの宣伝が上手
  • 住宅を売る際に高額で売れるような工夫をしてくれる
  • 常時多くの顧客を確保している

少しでも高い額で住宅を売りたい場合は、口コミなども参考にして住宅を高く売ることに長けた不動産会社を探してみましょう。
不動産会社選びは住宅を売る際の重要なポイントです。

売り出し価格や期限を決める

住宅をいくらでいつまでに売るかは売主が自分自身で決めなければなりません
けれど住宅を売るのは初めてだ、という人も多いのではないでしょうか。
最終的には売主が決めることになりますが、その過程で必要となってくるのが不動産会社との相談です。
不動産業者や不動産鑑定士の意見を聞きながら、相場や査定の結果を考えて売値を決めましょう。

売買契約を結ぶ

住宅を売るための金額や期間が定まったら、不動産会社と契約を結びます。

ここから正式に売買契約として具体的に進める場合が多いです。

売買契約書の確認事項

最終的な売値を決める

不動産会社とやりとりをし、最終的な売値を決めます。
最終的な売値はその時の環境要因や社会情勢によっても変わってきます。
不動産会社と交渉しながら、できる範囲で高い値段で売れるように交渉をします。

決済をし家を引き渡す

住宅の買い手が見つかり決済が終わり、家の引き渡しが終わった時点で取引は完了します。

住宅を売ったことによる代金は高額ですので、決済はほとんどが銀行振り込みで行われます。

確定申告をする

自宅を売ったときに得た収入は確定申告をして税金を支払わなければなりません。
不動産の売却の際にかかる税金は主に所得税です。
住民税は先に申告した所得税をもとに翌年度に課税されます。
自宅を売った場合にかかる所得税は、譲渡所得になります。

確定申告は自宅を売った収入を得た翌年の2月16日から3月15日までに住宅の所在地にある税務署に申告しなければなりません。

住宅を売った場合の確定申告

売主は住宅を売却し入金が済んだら確定申告をしなければなりません。
住宅を売ることによって得た収入を報告し、住宅の売却に伴う税金を支払わなければならないからです。
確定申告に慣れていない場合は、税理士に依頼することもできます。

確定申告時の必要書類

住宅を売却した場合の確定申告の際に必要な書類は下記の通りです。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 譲渡時の書類
  • 取得時の資料
  • 売却した不動産の全部事項証明書
  • 戸籍の附票

譲渡所得の内訳書

売却した住宅の概要や売却金額などが記載されている書類です。
住宅を売却後に税務署から送られてくるもので、必要事項を記入の上確定申告書に添付して提出します。

譲渡時の書類

住宅を売った際の売買契約書のコピー、仲介手数料・固定資産税などの領収書のコピーなど、住宅の売却に関する書類のコピーを添付して提出します。

取得時の資料

売却した住宅を取得した際の売買契約書のコピー、固定資産税の精算書・仲介手数料の領収書のコピーなどを添付して提出します。

売却した不動産の全部事項証明書

法務局で入手できる書類です。
三千万円控除や相続財産を譲渡した場合の取得加算の特例の申告では原本の提出は不要です。

戸籍の附票

三千万円控除などの特例を利用するときに提出しなければなりません。
売却前の住民票と売却後の不動産の所在地が同じ場合は提出不要です。

確定申告で納税する必要がある場合は、確定申告と同じ期間である2月16日から3月15日の間に金融機関で納税をするか直接税務署に赴いて納税する必要があります。
納付期限までに全額を納税することが無理な場合は延納することもできます。

こざかな生徒
こざかな生徒

確定申告って慣れていないし難しそう

そうだね。
もしどうしても分からなければ、税理士さんに頼むこともできるよ

クジラ先生
クジラ先生

住宅を売る際にかかる税金とは?

住宅を売る際には税金がかかります。
主な税金としては所得税です。

所得税は一時所得や雑所得など10種類に分かれています。
住宅を売って得た収入は譲渡所得に分類されます。

譲渡所得は売却した住宅の種類や面積などの条件によって、税額が変化します。
売却する前から税金についての知識を持つことで、タイミングの良い売却をすることができます。

自宅を売った場合に必要な税金の内訳

住宅を売ったときに必要な税金は下記の通りです。

必ず払わなければならない税金印紙税、登録免許税
利益が出た場合に払わなければならない税金住民税、譲渡所得税、復興特別所得税

上記の表のように、住宅を売っても利益が出ない場合は課税されない税金もあります。

譲渡所得税と住民税

住宅を売って利益が出た場合は、譲渡所得税や住民税を支払わなければなりません。

また、住宅を売った際に払う譲渡所得税や住民税は、その住宅を持っていた期間によって違ってきます
住んでいた期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得
となります。
また期間を計算する場合は、住宅を売った年の1月1日で計算するので注意が必要です。

また短期譲渡所得と長期譲渡所得では長期譲渡所得の方が税率が低くなります。
詳細は下記の表の通りです。

長期譲渡所得・短期譲渡所得の税率

所要期間

長短区分短期譲渡所得長期譲渡所得
期間5年以下5年超

税率

所得税30.63%15.315%
住民税9%5%
合計39.63%20.315%

※上記、所得税の税率には、復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

税金に関して不明な点がある場合は、税理士または所在地にある税務署に確認してみることをお勧めします。

住宅を売る際にかかる期間は?

住宅を売りに出した場合、売却が終了するまでに約半年の時間がかかると言われています。

査定を依頼する約1~2ヶ月
売却価格を決める同上
不動産会社を選ぶ、契約を結ぶ同上
買い手を決める約1~3ヶ月
売買契約を結ぶ同上
決済・引き渡し約1ヶ月
確定申告同上

簡単に説明すると上記のような手順になります。

例にあげたケースはローンは払い終わった場合の住宅を売る場合の手順です。
もし住宅の買い替えを考えている場合は現在住んでいる住宅のローンが完済されていることが条件となります。

けれどどうしても引っ越さなければならない場合は、ローンを完済する前に新たなローンを組んで新しい家を購入することができます。

家を売る際にかかる期間

住宅を売る際の手数料について

住宅を売るときには住宅そのものの代金の他にも手数料や税金がかかってきます。
高額な買い物ですので、手数料や税金も高額になりがちです。
あらかじめ住宅の価格だけでなくそれに付随する経費にも気を配っておく必要があります。

住宅を売る際にかかる主な費用

住宅を売る際にかかる費用には下記のものがあります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 測量費
  • 解体費
  • 廃棄物処分費用
  • 引越し費用

以上のような経費がかかりますので、家を売買する際には忘れずに計算に入れておくようにしましょう。

仲介手数料

住宅を売る際には不動産会社に仲介手数料を払わなければなりません。
これは売却が成立したときに成功報酬として支払うもので、払い方としては不動産会社と買主とが売買契約書を結んだときに半額を払い、あとの半額は物件を引き渡したときに渡すのが通例となっています。

仲介手数料はあくまでも成果報酬ですので、売買契約を結ぶ前に支払いを催促をされた場合は注意が必要です。

印紙税

住宅を売る際にかかる税金の一つに印紙税というものがあります。
印紙に関しては印紙税法という法律で定められています。
印紙とは売買契約書に貼るもので、印紙の金額は住宅をいくらで売ることができたかで金額が違ってきます。

売買契約書はこの印紙を貼り消印をしたことで初めて納税されたとみなされます。

印紙税の金額は下記の通りです。

契約金額税額軽減後の税額
1万円以上10万円以下のもの200円200円
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

登記費用

住宅は必ずしも住んでいる人のものだとは限りません。
所有者をはっきりさせるためには不動産登記をする必要があるのです。
土地や住宅の所有権を法的に有効にするための手続きが登記となります。
登記をすることによって、第三者にその住宅の所有者が誰なのかを公的に証明する手段となります。

登記をする際には司法書士に依頼する方法が通例となっており、登記をするには登記費用がかかります。
具体的に住宅を売った場合に発生する登記費用には下記の二つがあります。

  • 登録免許税
  • 司法書士手数料

また住宅を売り新しい住宅を購入した場合には、抵当権抹消や所有権移転登記などの費用もかかります。

売主の登記にかかる費用は下記の表の通りです。

登記費用内容費用
登録免許税抵当権抹消不動産1個につき1,000円
司法書士手数料抵当権抹消代理手続き15,000円程度

以上の費用は売主が払うことが通例になっています。

登記費用の納め方は司法書士に依頼した場合は、司法書士に登録免許税、司法書士手数料を同時に司法書士に渡します。

測量費

測量は必要な場合と不要な場合があります。

  • 測量が不要な場合

測量が不要なケースとしては新しく分譲されたばかりの土地や、地方の広大な土地を売る場合は測量は不要となります。
新しく分譲されたばかりの土地の場合は、法務局に正確な測量図面が保存されており、誰でも閲覧することができるからです。
また地方の広大な土地を売る場合は、測量費用が高額になるため実際に測量をすることは現実的ではないからです。

  • 測量が必要な場合

基本的に住宅を売る場合は測量をすることが必要となっています。
下記に挙げる点が測量が必要な理由となります。

  • 土地の境界を巡るトラブルを避ける
  • 地価の高い土地はきちんと測量をしなかったために資産価値に大きな差が出てしまう
  • 抵当権を設定する場合は、必ず測量が必要とされている

土地の境界線を巡るトラブルは、よく起こるトラブルの一つです。
きちんと測量を行うことでトラブルを避けることができます。

測量にかかる費用は一般的な整形地約100平方メートルにつきおよそ10万円から20万円となっています。
ただし広さによっては100万円を超える場合もあります。

解体費

住宅を売る際に古くなった住宅を解体してから売った方が有利な場合があります。
住宅を解体するにはいくらくらいの費用が必要でしょうか。
下記の表にまとめてみました。

構造単価40坪の家の場合
木造坪4~5万円160万円~200万円
軽量鉄骨造坪6~7万円240万円~280万円
鉄筋コンクリート造坪7~8万円280万円~320万円

解体費用は住宅の構造や面積によって異なってきます。
解体作業をしてくれる解体工事会社は不動産会社に紹介をしてもらう方法が一番確実です。

家庭ゴミや家財の処分方法

廃棄物処分費用

住宅を売却する際に家を解体してから売る場合は、解体時に発生した廃棄物を全て処理しなければなりません。
そのときに発生する経費が廃棄物処分費用です。

廃棄物処分費用の見積もりの取り方には下記のような方法があります。

  • トラック一台ごと
  • 材質によって分けるケース
  • 坪単価に組み入れるケース
  • 運搬費と処理費を分けて計算するケース

一般的には1平方メートルあたり5,000円から20,000円といったところが相場になっています。

廃棄物処分を希望する場合は不動産会社に紹介をしてもらうことが一番安心な方法ですが、どうしても費用を抑えたいという場合には自分で廃棄物処理の業者を探して依頼する方法もあります。

引越し費用

引越し費用は個人差がありますが、家族で引っ越す場合の相場としては5万円から10万円と言われています。

3月や9月は入学や転勤が多いため、引っ越し費用が高価になりがちです。
逆に8月や11月は引っ越しが少ない時期のため、引っ越し費用を安く済ませることができます

また住宅を買い替える場合は、タイミングによっては仮住まいをしなければならない場合もあります。
仮住まいをする場合は引っ越し費用も2回分となります。
少しでも経費を減らしたい場合は、住宅を売る時期にも注意が必要です。

住宅を少しでも高い値段で売るには?

自宅を売るにあたって誰もが自宅を少しでも高い値段で売りたいと思っていることでしょう。
住宅を少しでも高く売る方法がいくつかあります。

こざかな生徒
こざかな生徒

家を売るときには色々な費用がかかるんですね

そうだね。家の価格だけでなくこういった費用のことも考えておかなくちゃならないんだ

クジラ先生
クジラ先生

リフォームをする

家の内装などをリフォームすることにより、リフォーム前よりも高い値段で売ることができます。
とは言っても、住宅を売るためだけにリフォームをする必要はありません
5年ほど遡って家の一部をリフォームしているだけでも売却時に高い値段を設定することができるのです。

あらかじめ買主が住宅ローン控除を使えるようにしておく

中古住宅の場合は、いくつかの条件をクリアしていなければ住宅ローン控除を利用できません。
そんなときに売主が買主のために住宅ローン控除を使えるようにしておけば、物件の値段を落とさずに売ることができるのです。

住宅ローン控除を使えるようにする方法には下記のものが挙げられます。

  • 売主が耐震基準適合証明書を取得する
  • 売主が瑕疵担保保険に加入しておく

住宅ローン控除は売る住宅がマンションの場合は築25年超、一戸建ならば築20年超の場合適用されません。
けれどあらかじめ耐震基準適合証明書を取得したり、瑕疵担保保険に加入しておくことによって付加価値がつき、高額で売ることができるようになります。

耐震基準適合証明書とは?

耐震基準適合証明書を発行している機関は指定性能評価機関や建築士に限られています。
申請をした後にはいくつかの条件をクリアする必要があります。

耐震基準適合証明書には下記のような役割があります。

  • 耐震性があることを証明する
  • 築年数の要件が緩和される

耐震基準適合証明書を取得する際には、取得費用として3万円から5万円、住宅を診断する費用が10万円から15万円かかります。
また取得するまでの期間は申請してから3ヶ月ほどかかります。
耐震基準適合証明書は固定資産税の減額など税金面でもメリットがあります。

注意しなければならない点としては、住宅の引き渡しの前に全ての手続きを終わらせなければ無効になってしまう点です。

住宅を売る際には、計画的に準備をするめることが必要となってきます。

瑕疵担保保険とは?

住宅を売った後でその住宅に欠陥が見つかった場合にこの瑕疵担保保険に加入しておけば、費用を保険会社が払ってくれる保険です。

基本的には新築の住宅に付けられる保険ですが、既存住宅売買瑕疵保険はすでに人が住んでいた住宅にも保険をかけることができます。
補償の内容には雨漏りやシロアリ被害などの保証も含まれており、住宅を売った後のケアをしてくれます。

瑕疵担保保険の掛け金は住宅の広さにもよりますが、5万円から12万円が相場となっております。

家を少しでも高く売るポイント

ローンが残っている住宅を売るためには

原則的に住宅を売る場合は、ローンが完済されていることが第一条件となります。
けれど止むを得ずローン返済中の住宅を売却するには下記のような方法があります。
どのような手順でローン付きの住宅を売れば良いのかを説明したいと思います。

ローンが残っている住宅には抵当権という権利がついています。
これは購入した住宅を抵当としているからです。
抵当権を外すことによって、住宅は普通に売却できるようになります。

ローンを残したまま別のローンを組むためには、下記のような方法があります。

  • 二重ローン
  • 買い替えローン

上記のような方法で、二つのローンを組むことができます。

二重ローンとは?

住宅を売る場合、新しく購入したい家の価格よりも高い値段で現在の住宅が売れた場合、ローンの残金も完済することができて住宅の買取もスムーズに行きます。
けれど現実には現在住んでいる住宅がより高く売れるケースはあまり多くありません。

そのため二重ローンを組んで新しく住む住宅を購入するという方法があります。
二重ローンとは売却した住宅のローンを抱えながら、新しく住む住宅のローンも払っていくという方法です。
このように担保以上の金額のローンをオーバーローンと言います。

この方法はローンの支払額が高額になることもあり、あまりお勧めできる方法ではありません。

二重ローンの審査は厳しい!

まず大切なことは二重ローンを組みたいと思っても、審査はとても厳しく誰もが二重ローンを組めるわけではないという点です。

標準的な二重ローンの審査基準は下記の通りです。

  • 年収が基準をクリアしているか
  • 完済時の年齢(70才から80才くらいまで)
  • 健康状態
  • 勤務先の状態
  • 勤続年数
  • これまでの各種ローンの返済状況

以上のような条件をクリアしなければ二重ローンを組むことはできません。

二重ローンのデメリット

旧自宅を賃貸住宅にして、その収益で二重ローンを返済していくという計画を立てる人もいます。
しかし旧自宅を購入した時のローンの契約にはあくまでも自宅のために使用する住宅という条件がついているはずです。
ですから旧自宅を賃貸物件にしてローンを返却し続けることはできません

例外的に事前にローンを組んでいる銀行の許可を得た場合は旧自宅を賃貸にすることができます。
しかし賃貸にまつわる問題は思った以上に多いことを考えなければなりません。
入居者とのトラブルで思うような収入を得ることができないなどのケースも多いのです。

また旧自宅を購入したときに利用することができた住宅ローン控除は二重ローンで再びローンを組む際には使うことはできなくなります。

以上の点から二重ローンはあまりお勧めできません。

買い替えローン

買い替えローンとは、今住んでいる住宅を売った際に出た利益と新居との差額ぶんを新居のローンに上乗せしてローンで組んで返済していくという方法です。

例えば、現在住んでいる住宅が3000万円で売れ、新しく購入した住宅が4500万円だった場合、不足分の1500万円を新しく購入した住宅のローンに上乗せした金額の6000万円でローンを組む方法です。

一見二重ローンよりは良い方法なのではないかと思われがちですが、ローンの金額が高額になるため返済が厳しくなることが多いやり方です。

買い替えローンのデメリット

買い替えローンのデメリットは月々の支払いが高額になり、生活を圧迫しがちであるという点だけではありません。

買い替えローンの条件で気をつけなければならない点は、売却と購入の精算を同じ日にしなければならないという条件がついている点です。
この条件のために思ったような金額で売却をすることができないケースが多いのです。

また担保となる新居よりも返済額の方が高額なため金利も高くなります。
金利が高くなることにより、返済額の合計もより高額になってしまいます。

こざかな生徒
こざかな生徒

家の買い替えには色々な方法があるんですね

そうだね。高い買い物だから買う前にちゃんと勉強しておかなければ損をすることもあるんだ

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

住宅を売る際には購入したとき同様さまざまな手続きが必要となります。
売却をするにあたって、あらかじめ手順などの知識を得ることが重要なポイントとなります。

信頼のおける不動産会社を見つけ手続きを進めながら、少しでも高く売れるように気を配らなければなりません。
納得のいく住宅売却を成功させるには、不動産会社の人とともに売主にも工夫が求められます。

また住宅が無事に売却できた後には、確定申告など税金関係の手続きをしなければなりません。

住宅を売るために必要な事柄を挙げてきましたが、時間に余裕がある場合は焦ることなくひとつひとつ手順を踏んで納得のいく住宅の売却を進めていきましょう。

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