土地の売却を業者に依頼する際の流れは? 相場の調べ方や手続きのコツ | 鯨鑑定士の不動産売却

土地の売却を業者に依頼する際の流れは? 相場の調べ方や手続きのコツ

2020.7.17

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椎名前太

宅地建物取引士。複数の会社で営業職を経験。在職中に自宅を建築し、大満足したことから「多くの人にこの充実感を味わってほしい!」と住宅ライターに転身。建築家などの専門家とは違う「消費者目線」を活かし、難解な法律・税制関係でも分かりやすく書くのが得意。読者がよく理解できてスッキリする文章を目指している。出版に関わった不動産関連の書籍は40冊以上。その他雑誌やWebでも執筆。

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自分の持っている土地を売却するという経験は、多くの人にとって一生のうちで何度もないはずです。
しかし、土地の売却には大きなお金が動くので、誰もが失敗したくないでしょう。
そこで、土地の売却の流れや相場の調べ方、業者の選び方などを解説します。

土地売買の基本

土地の売却には次の二つの方法があります。
それは「買取」と「仲介」です。
今回はおもに買取の方法を説明しますが、仲介についても少し触れます。

買取と仲介の違い

買取とは不動産会社が売主から土地を直接買い取る方法です。
不動産会社は買い取った価格に利益を乗せて売却します。
後で説明する仲介より売却価格が安くなる傾向がありますが、確実に、また早急に買い取ってもらえる点では、リスクが少ない方法と言えるでしょう。
買取の場合は、時間がかかったとしても1ヶ月以内に取引が成立する場合がほとんどです。

仲介とは不動産会社が売主と買主の間に入って、マッチングをさせる方法です。不動産会社は売主と買主から仲介手数料という形で利益を得ます。
仲介の場合は買主が見つかるまで時間がかかります。
一般的には3ヶ月前後は要するでしょう。

ただし、不動産会社によっては買取保証というサービスがあります。
これは一定期間が過ぎても買い手が見つからなかった場合、不動産会社が最初に提示した価格で買い取ってくれるものです。
このサービスは、比較的立地条件の良い土地に付くことが多いようです。

以上のように買取は早く売りたい時には適していますが、売却価格が比較的安価になります。
一方で仲介は契約までに時間はかかりますが、買取よりも高い値段で売ることができます。

買取と仲介の違い

土地売却の流れ

土地を売却するまでの流れは次のようになります(買取の場合)。

  1. 相場を調べる
  2. 査定を依頼する不動産会社を選定する
  3. 査定をしてもらう
  4. 不動産会社を1社に絞り込み売却価格を確定させる
  5. 売買契約を結ぶ
  6. 代金の決済および土地の引き渡し

では、上記の手順通りにそれぞれの過程についてくわしく説明しましょう。

1.土地の相場を調べる

土地を買い取ってもらう場合、あらかじめ相場を知っておくことは非常に重要です。
相場を調べる際は、まず土地の境界をはっきりさせましょう。
境界がはっきりしていない土地を売却する際には、事前に測量をして土地の正確な広さをきちんと測っておくことで、手続きをスムーズに進めることができます。
もちろん、土地の境界がはっきりしている場合は、測量を行う必要はありません。
境界がはっきりしていることを確認する方法は、次の三つが同じか否かです。

  • 境界杭の位置
  • 地積測量図
  • 登記簿

これらが一致していれば、測量の必要はありません。
一方で測量が必要なケースとしては下記の事由になります。

  • 境界杭がない
  • 地積測量図などの図面がない
  • 図面はあるが、平成16年以前に作成され現状と異なる

図面はあるが、平成16年以前に作成され現状と異なる

土地の相場を知る方法

土地の正確な境界がはっきりしたら、土地の相場を調べます。
これには下記の4通りの方法があります。

  • 固定資産税評価額を参考にする
  • 相続税路線価を参考にする
  • 地価公示・地価調査を参考にする
  • 周辺の土地の取引事例を参考にする
こざかな生徒
こざかな生徒

土地の相場を調べるには4つの方法があるんですね

そうです。複数の方法で調べると相場価格を把握出来ることが多いです

クジラ先生
クジラ先生
固定資産税評価額を参考にする

各市区町村は、市民の所有している不動産に対して毎年評価額を決め、固定資産税や都市計画税などの税金を課しています。
毎年役所から届く固定資産税納税通知書には課税明細書というものが添付されています。
そこに土地の評価額という欄があるので、その金額をチェックしましょう。
この際気をつけなければならない点は、課税標準額ではなく固定資産税評価額という欄を見ることです。
固定資産税評価額は、市町村が定めた土地の値段です。
実際の土地売買の基準となる金額は、固定資産税評価額を7で割った数字になります。
例えば、固定資産税評価額が3,000万円だとしたら、土地の相場は

3,000万円÷0.7=4,285万円

です。

相続税路線価を参考にする

土地の売買をする不動産会社が必ず調べる数字に相続税路線価があります。
道路にはそれぞれ値段がついており、それを路線価と言います。
この路線価に土地の面積をかけた金額が相続税路線価です。
具体的な路線価は国税庁のホームページで確認することができます。
土地の売買に使われる金額は、相続税路線価を0.6で割った数字が目安になりますが、土地の形や環境要因などで金額は変わってきます。

相続税評価額について
内容相続税・贈与税の基礎計算価格
決定機関決定機関
基準日1月1日
公表日7月1日
地価公示・地価調査の数値を参考にする

公的機関による地価の調査には、国土交通省土地鑑定委員会が行う地価公示と、都道府県知事が行う地価調査があります。
これらを調べるには、国土交通省のホームページで地価公示都道府県地価調査というところをクリックし、売りたい土地に最も近いポイントを探し出します。
そこに書かれている数字が参考とする地価です。
地価の表示金額は1平米当たりの単価なので、その数字に売りたい土地の広さをかけたものが相場となります。
地価公示は毎年1月1日、地価調査は毎年7月1日時点の価格です。
これらの数字は信頼できるものですが、売りたい土地の近くに地価のポイントがない場合もあるので、その点がデメリットと言えるでしょう。

周辺の土地の取引事例を参考にする

周辺の地域が実際どれくらいの価格で売却されているかを参考にする方法も有効です。
とはいえ、具体的な売買記録は個人のプライバシーに関わり勝手に調べることは法律で禁止されています。
しかし、取引事例は国土交通省によってプライバシーに触れない範囲で公表されています。
取引事例を知るには、土地総合情報システムというホームページの不動産取引価格情報から調べることができます。
取引事例の金額は、実際に取引が行われた金額なので信憑性が高い情報と言えるでしょう。

2.査定を依頼する不動産会社を選定する

売却先の不動産会社の選定は、土地取引の成否を握っていると言っても過言ではありません。
取引には大きな金額が動くので、まずは信頼できる不動産会社を探し出し、査定を依頼することが重要となります。
多くの人は信頼できる不動産会社イコール大手企業と思っているのではないでしょうか。
ところが大手の不動産会社なら問題なくスムーズに売買が進むかというとそうでもありません。
不動産会社を選ぶ際には、最低でも次の三つのタイプの不動産会社をあたってみることをお勧めします。

  • 大手不動産会社
  • 地域密着型不動産会社
  • 地域密着型不動産会社

では、それぞれの不動産会社のメリットとデメリットについて考えてみましょう。

大手不動産会社のメリット・デメリット

メリット

大手不動産会社のメリットは、豊富な人材と情報量が多い点です。
規模の大きな不動産会社は社員の数も多く、充実した顧客リストを持っています。
その豊富な情報量で的確な売買に導いてくれる可能性が高いことは確かです。
また、サービスや保証などがしっかりしているところも、大手企業のメリットと言えるでしょう。

デメリット

大手企業でもデメリットはあります。
社員の人数が多いだけあって、転勤なども頻繁にあり赴任したばかりの人が営業担当者となった場合、土地勘がないこともあってうまく交渉や売買が進まないことが考えられます。

地域密着型不動産会社のメリット・デメリット

メリット

地域に根付いている中小不動産会社のメリットは、その土地の不動産を扱っていないと分からない貴重な情報を常に持っていることです。
また、マニュアルにとらわれないきめ細やかなサービスを提供してくれることもあります。

デメリット

地域密着型不動産会社のデメリットは、広域的な情報量は大手企業に比べると少ないということです。

買取に特化した不動産会社のメリット・デメリット

メリット

買取に特化した不動産会社の場合、手続きなどに慣れているといったことからスピード感のある売買が可能になります。

デメリット

大々的に買取専門とうたっている会社は多くはありません。
そのため、不動産の売買に慣れていない人にとっては、近くに買取専門の不動産会社があることに気づきにくいというデメリットがあります。

大手不動産会社人材と情報量が豊富
地域密着型不動産会社地元ならではの情報と細かなサービス
買取特化の不動産会社取り扱い件数の多さとスピード感
査定を依頼する不動産会社のメリット・デメリット
こざかな生徒
こざかな生徒

一見、同じ不動産会社に見えるけど実際には特徴があるんですね

そうです。大手の良さ、地域密着型の良さ、買取専門の良さがある事が知っておいた方が良いです

クジラ先生
クジラ先生

頼りになる営業担当者を見極める方法

不動産の売買をする際は、より高い査定金額を提示してもらったり、「言った、言わない」といったトラブルを避けるために営業担当者と良好な信頼関係を築く必要があります。
では、どのような営業担当者ならば信頼できるのでしょうか。
いくつか条件を紹介します。

宅地建物取引士(宅建士)の資格所有者

不動産の売買には、経験だけでなく不動産やそれに関連する法律などを熟知していることが必要です。
その意味で宅建士の資格は、専門の知識を持っているという証拠となります。
そこで営業担当者に宅建士の資格を持っているかを確認してみましょう。

確認方法としてほとんどの有資格者は、名刺にそのことが書かれています。

書いていない場合は、直接聞いてもいいでしょう。

不動産売買の経験が豊富

宅建士の資格を持っていても、経験が浅い人や実務が苦手な営業担当者もいます。
的確なアドバイスを望む場合は、経験が豊富な人を選ぶことも必要です。

最初に担当者と対面する際に、実務経験が何年あるのか聞いてみましょう。

親身になって相談に乗ってくれる

売主に不動産売買の経験がほとんどないケースでは、その過程で様々な疑問が出てきます。
売主の気持ちに沿って、面倒くさがらずに親身になって質問に答えてくれる営業担当者は信頼できると言えるでしょう。

全ての条件をクリアしている担当者をすぐに見つけることは難しいかもしれません。ですから、信頼できる不動産会社や営業担当者を探したいのであれば、ある程度時間をかけて一つでも多くの不動産会社にコンタクトをとってみることです。

3.査定をしてもらう

信頼できそうな不動産会社が見つかったら、土地の査定を依頼します。
多くの場合、土地の売買の時に最も重要視したいのは価格でしょう。
売却価格を決定するためには、まず査定してもらうことが必要です。
査定価格は不動産会社によって異なるので、複数の会社にしてもらうことをお勧めします。
査定の方法は基本的には現地を見てもらいますが、インターネットの一括査定サイト経由で行うこともできます。
これはなんといっても同時に複数の不動産会社に査定を依頼できる点がメリットでしょう。
また、不動産会社に足を運ぶことなく査定を依頼できるので、効率的な売買ができます。
インターネットの査定依頼をする際にぜひ考慮に入れたいのは、それぞれのホームページなどを確認し、買取専門の不動産会社に査定をしてもらうことです。

不動産一括査定サイトを利用すると

契約を結ぶ前に不動産会社をチェックする

高額査定をしてくれたからといって、すぐにその不動産会社と契約を結ぶことは危険です。
なぜなら、なかには悪徳業者と思われる不動産会社も存在するからです。

悪徳業者を見抜く方法はいくつかあります。
その一つが宅地建物取引業者名簿を調べる方法です。

この名簿から過去の行政処分歴などを確認することができます。
宅地建物取引業者名簿は国土交通省や都道府県の不動産会社を管理する部門で確認できます。
また、都道府県によってはインターネットで確認することもできます。
好条件で買取をしてくれる会社が過去に宅地見物取引業法に違反して行政処分を受けていないか調べてみましょう。

4.不動産会社を1社に絞り込み売却価格を確定させる

買い取ってもらう不動産会社を1社に絞り込んだら、最終的な売却金額を交渉します。
なぜなら、交渉によって査定価格よりも買取価格が上がることもあり得るからです。
土地の価格は、目安として固定資産税などを参考にしますが、その金額と同額で売買されることはまずありません。
土地に定価というものはないのです。
例えば同じ地域でも変形地であったり、裏通りに面してる場合は相場よりも安くせざるを得ないケースもあります。
しかし、これは交渉次第。
基本的に土地の買取価格は不動産会社とのやり取りの中で決まっていくのです。土地の売却には、大きな金額が動くので誰もができる限り高値で売りたいというのが本音でしょう。

ところが不動産会社へ買い取ってもらう場合は、相場よりも安い価格で買い取られることが普通です。

その値段は仲介で土地を売った場合の6割から8割といったところでしょう。
この理由は、仲介と同じで不動産会社は土地を売買することで利益を上げる必要があるからです。
買取の場合、不動産会社は仲介手数料は得ることができません。

そこで不動産会社は安く土地を手に入れ、その土地に付加価値を加えることによって高値で売ることで利益を得ます。

例えば、広い土地を買い取った場合はそこにマンションを建てたり、分割して何棟かの建売住宅を建てて販売するのです。
また、不動産会社は土地を買い取ると、不動産所得税や登録免許税などの納税義務が生じます。
さらに、登記をするための司法書士への報酬など事務手続きに関わる経費を支払う必要もあります。
ですから、買い取った土地が長期間売却できなければ、不動産会社にとって大きな負担となります。
このようなコストを考えると、土地を買い取る際は、できる限り安価で手に入れる必要があるのです。
その代わり短期間のうちに確実に買い取ってくれるので、早く土地を処分したいと考えている売主にとっては、メリットのある取引ともいえるでしょう。

5.売買契約を結ぶ

売却価格に納得ができたら、売買契約を結びます。
その際に引き渡し条件なども決めます。
売買契約を結ぶ際には、売却価格の5%から10%の手付金を不動産会社が支払うことになっています。

仲介手数料の割合の上限
400万円以上売買金額×3%+6万円×消費税
200万円超~400万円以下売買価格の4%+消費税
200万円以下売買価格の5%+消費税

売買契約書の主なチェックポイント

一般的な土地売買契約書のチェックポイントは下記の通りです。

★売買物件の表示

売却する土地の表示に誤りがないかを確認します。

★売買代金及び手付金の金額と支払日

この項目は金額に関する項目なので、しっかりと確認します。
特に支払日には注意しましょう。

★正確な土地の広さと土地代金の精算

実際の土地の面積が登記されている面積と違う場合があります。
書類上の面積と実際の土地の面積が違う場合は、実測といって測量を行った上で、差額を精算するケースがあります。
実測を行う場合、境界確認がスムーズにいかない場合もあるので時間に余裕を持って売買契約の時期を定める必要が出てきます。

★所有権について

引き渡しが行われることによって、所有権が移動します。
引き渡し日に間違えがないか、きちんと確認しましょう。
また、この項目に所有権を移転する際の登記に必要な書類などが記入されています。

★契約違反による解除

債務不履行などの契約違反があった場合の取り決めです。
一般的に売主、買主のいずれかが債務不履行になった場合は違約金を支払うことになります。
違約金はおおよそ売買代金の20%までの金額となっています。

★反社会的勢力の排除

平成23年以降に導入された項目です。売主及び買主が暴力団等反社会的勢力ではないことや、反社会勢力に提供するものではないことを確認します。

★契約不適合責任

売買した土地に欠陥があった場合は、買主が売主に請求することができるという項目です。

★特約

契約するにあたって特別な要望がある場合は、特約として記載してもらうようにしましょう。

以上のような点に注意して契約書を交わします。
売買契約書は、取引後になんらかの問題が生じた時に大きな効力を発揮します。十分に確認しましょう。

売主と買主が売買契約書の内容をチェックし、問題がなければ双方が署名捺印をして契約が成立します。

売買契約書の主なチェックポイント

手付金とは

売買契約の成約要件の一つとして、買主から売主への手付金の支払いがあります。
手付金にはいくつかの種類がありますが、土地の売買の際の手付金は解約手付と呼ばれるものです。
解約手付とは買主と売主双方が契約を簡単に解除できないようにするためのものです。
止むを得ない事情によって解約をする場合、買主から申し出た場合は、売主に支払った手付金を放棄することで解約が成立します。
売主から解約の申し出をした場合には、買主から受け取った手付金を返金するだけでなく手付金と同額のお金をペナルティとして支払うことが義務付けられています。
手付金の額に関しては法律等で決められてはいませんが、通常物件価格の5%から10%となっています。
売主、買主の双方が納得している場合は、さらに安い金額でも問題はありません。

6.代金の決済及び土地の引き渡し

代金の決済

代金を決済する際は、手付金を差し引いた金額が売主に支払われます。
代金の決済及び、土地の引き渡し、不動産登記は同じ日に行われることになっています。
土地売買の金額は高額な取引になるので、一般的に支払いは口座振込で行われることがほとんどです。

土地の引き渡し

土地を引き渡すということは、その瞬間から勝手に出入りしてはいけないということです。
もしその土地の上に家があって住んでいた場合は、引越しを土地の引渡し前に終わらせることができるようにきちんと計画を立てておきましょう。
決済が終わったら、売主は買主に対して受け取った金額の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を渡すことになっています。

不動産登記

不動産登記の手続きは、司法書士に依頼することが一般的です。
抵当が設定されていない場合は所有権移転登記の手続きだけで済みますが、設定されている場合は抵当権抹消登記も同時に行われることになります。
所有権移転登記は買主が行いますが、抵当権抹消登記は売主が行います。
登記にかかる費用もそれぞれが支払うことになります。

決済、土地の引き渡し、不動産登記の全てが終わった時点で土地売却の手続きは終了します。

土地売却の流れ

土地を売却した場合の税金について

土地を売却して利益を得た場合は、たとえサラリーマンであっても確定申告をしなければなりません。

確定申告とは?

土地などの不動産を売却して利益を得た場合、その翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。
これは納めすぎた税金の還付を受けるために前年の収入などを税務署に申告する手続きです。

3月15日を過ぎても申告をしなかった場合は無申告加算税を支払わなければならなくなります。

無申告課税の税率は、金額によって変わってきます。
故意に申告を行わなかった場合はさらに重加算税等が課され、本来納付すべき税額に対してさらに40%課されることになります。
また、実際の金額よりも少なく申告した場合は、過少申告加算税が課されます。

確定申告について不安がある場合は、早めに税理士などに相談することをお勧めします。

売却益・売却損がある場合

確定申告の方法

普段は会社で年末調整を行なってくれるサラリーマンの場合、確定申告には慣れていないはずです。
また、忙しいので税務署に出向いて申告をする暇がない、という人もいるでしょう。
そのような人はインターネットを利用して、確定申告を行うこともできます。
その方法は、次のような流れになります。

  1. 国税庁のホームページから定められた用紙のフォームをダウンロードします。
  2. 確定申告の手引きを参考にしながらフォームに記入します。
    確定申告の手引きとは、確定申告書の書き方について説明した小冊子で、確定申告のフォームと同じように国税庁のホームページからダウンロードすることができます。
  3. 記入したフォームを税務署に郵送すれば確定申告は完了です。

他にもオンライン上で確定申告を完結する方法もありますが、これにはカードリーダーの設置などの手間がかかります。

こざかな生徒
こざかな生徒

確定申告や登記など手続きは大変そうですね

もし知識に自信がなければ専門家に依頼するのが最も良い方法ですよ

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

失敗しない土地売買のコツとは?

最後に失敗しない土地売却のコツをまとめます。

失敗しない土地売買のコツとは

1.信頼できる不動産会社や営業担当者を見つける

失敗しない土地売買のポイントは、なんと言っても不動産会社の選び方でしょう。
良い不動産会社というのは、土地売却に実績があり、なおかつ親身になってくれる会社です。
特に売主が不動産の売買に慣れていない場合は、わからない点を面倒くさがらずに親切に説明してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

査定が一番高い会社だからという理由だけで不動産会社を決めてしまうと、後悔するケースが多々あります。

不誠実な不動産会社の場合、最初に高値で査定しておきながら、実際に買い取る際に値下げ交渉をしてくることもあります。

2.不要な土地はなるべく早めに売却する

土地を売るケースとして、親が亡くなることで自分たちが住む予定のない土地を相続したなどの状況が考えられます。
住む予定のない土地は、所有しているだけで固定資産税などの税金がかかります。
このように維持するだけでコストがかかる場合は、早々に売却するのが賢明です。
土地の立地条件などにもよりますが、一般的にこれからは人口減に伴って地価が下がっていく傾向があるからです。

また遺産として土地を相続した場合は、相続税も関わってきます。

早めに土地を売却することで現金化しておけば、遺産分配のトラブルにもなりにくいでしょう。

よりスピーディーに土地を売却したいのなら、買取をしてくれる不動産会社を利用するのが得策です。
このコラムを参考に信頼できる買取に慣れた不動産会社や営業担当者を見つけ、偏った情報に流されることなく上手な土地売却を行いましょう。

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