家の売買って個人でできるの?メリットデメリットや契約の注意点 | 鯨鑑定士の不動産売却

家の売買って個人でできるの?メリットデメリットや契約の注意点

2020.8.8

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家の売買は通常であれば不動産会社に仲介を行ってもらうのが普通です。
しかし個人で家を売買することは法律でNGとされている訳ではないため、個人売買を行っても問題ありません。

個人で家を売買すると仲介手数料や税金が必要ないメリットもありますが、一方で契約時の注意点など様々なデメリットもあります。

ここでは家の売買でどんなメリットとデメリットがあるのか、家の売買を個人で行う流れについて解説します。
また、個人売買の契約での注意点についてもまとめました。

家の売買を個人で行うメリットとデメリット

家の売買を個人で行う場合のメリットとデメリットを理解しておきましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

先生、家の売買は個人でできるって本当ですか?

はいできます。ただし事前に利点と欠点について知っておかないとトラブルの元になることもありますよ。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

メリットとデメリットを前もって知ることが大事ですね。

仲介手数料が必要ない

家の売買を個人間で行おうとする人の大きな理由として挙げられるのが、仲介手数料がかからないという点でしょう。

仲介手数料とは、不動産会社に家の売買を仲介してもらうために必要な費用です。
ちなみに仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立しないと手数料は発生しません。

気になる仲介手数料の仕組みを知って、どのくらいの費用削減ができるのかを見てみましょう。
仲介手数料は、上限が国によって定められており売買金額によって上限額が異なります。

売買取引金額仲介手数料の上限額
200万円以下の手数料売買金額の5%
200万円~400万円の手数料売買金額の4%プラス2万円
400万円以上の部分の手数料売買金額の3%プラス6万円

上記の速算表にあてはめて例を紹介してみましょう。

例えば3000万円の家の売買における仲介手数料は、3000万円×3%プラス6万円となり、手数料は96万円が上限額になります。
さらに仲介手数料は課税対象なので、税金を足した105万6000円がかかります。

個人で家の売買を行うと、この金額が必要ない計算になります。
表に記している金額はあくまでも上限額であり、不動産会社によって仲介手数料の金額は異なります。

仲介でも仲介手数料を安く済ませる方法

先ほどの計算式だけを見ると、個人間で家の売買を行うメリットは確かにあります。
ただし仲介を依頼しても仲介手数料を安く済ませる手段はあります。

  • 交渉を行う
  • 仲介手数料が安い企業を探す

例えば新しい家の購入を検討しているからと言って交渉したり、できるだけ即決で契約するからという条件を出して交渉することも可能です。

また仲介手数料は上限額を超えなければ、各不動産会社が自由に手数料を決めることができます。
仲介手数料は誰の目から見ても高額なので、専任媒介契約を行うなど何らかの条件で安くなる割引を行っている企業もたくさんあります。

ただ単に手数料がかかる理由だけで個人売買を行うのは、手間が非常にかかるためあまりお勧めはできません。

自分の希望を通すことができる

自分で家の売買を行えば、条件など自分の希望をすべて通すことができます。
また何事も自分でやる方が好きだという人にとって、個人売買は自由度が高いと言えます。

さらに売主と買主が親子や親戚関係など、お互いをよく知る関係であれば、形式的に金銭を授受する形を取ることで問題なく売買ができます。

ただ契約書など必要書類や税金関係については、司法書士など専門家にサポートを受けておいた方が後のトラブルを防げます

消費税がかからない

個人で家を売買する場合は、家自体に消費税はかかりません。
土地については元々非課税になります。

課税事業者が行う国内取引は消費税がかかるのが通常ですから、不動産業者が行う売買には税金がかかります。

個人売買の場合は消費税がかからず、例えば先ほどの親子間などで家の売買を行う場合に気を遣わないというメリットがあります。

買主を自分で探さなければならない

知り合いで家の売買を行うなどであれば良いですが、そうでない場合は買主を自分で探す必要があります。

不動産会社に依頼を行えば、ネット上への情報提供などを業務として行ってくれますが、個人の場合は全て自分で行わなければなりません。

オークションなど販売自体は簡単でも、日中仕事をしながら販売状況を確認したり、問い合わせに答えるのは手間がかかります。

トラブルは全て自分で解決しなければならない

家の売買を個人で行う場合、最もデメリットを感じるのがトラブルが起きた時の対応です。

そもそも個人の場合、契約書や契約における全ての事務作業を行わなければならないため、この時点で間違いが起こりやすくなります。

個人で家の売買を行ったときに考えられるトラブルは以下が考えられるでしょう。

  • 書類の不備
  • 説明不足があった場合トラブルになる
  • 不動産の不具合が見つかった時

不動産会社に仲介を依頼すれば、書類の不備は起こりにくくなります。
また予測のつかなかったトラブルが起きた時に、不動産会社がサポートしてくれたり間に入ってくれることで解決しやすくなります。

個人売買の場合は全ての責任を自分で負わなければならないリスクがあります。

契約書などの書類を自分で作成する必要がある

不動産の売買には、契約の時に様々な契約書を交わします。
契約を交わす時に必要となる書類はかなりの量で、トラブル回避のための書類も作成しなければなりません。

不動産の知識も必要ですが、書類を揃えるだけでも手間がかかります。
勉強不足だと書類に不備も出やすくなるというデメリットが考えられるでしょう。

不動産に関わる専門家と自分で契約しなければならない

不動産会社は家の売買に詳しい専門家とつながりがあります。
しかし一般の人は不動産に関係する専門家について、連絡や依頼を行わなければなりません。

  • 不動産鑑定士
  • 司法書士
  • 銀行の住宅ローン担当
  • 土地家屋調査士

家を売りに出せばそれで良いわけではなく、様々なルールの下で取引が行われていることが分かります。

住宅ローンが組みにくい

不動産は買い手からすれば大きな額の買い物なので、当然住宅ローンを組んで家を買うという人が多いでしょう。

不動産会社が行う場合はスムーズですが、個人で住宅ローンを付けるのはかなり困難だと言えます。

住宅ローンの審査を受けるためには、売買契約書と重要事項説明書が必要です。
それは個人でも作成することは不可能ではないですが、重要事項説明書は瑕疵の有無が関わってくる重要な書類になります。

宅地建物取引士の記名や押印のない書類は金融機関で審査が通らない可能性があります。
その理由は以下が考えられます。

  • 売主と買主が共謀して住宅ローンを不正に利用することを避けるため
  • 売買契約書の不備によるトラブル防止のため

これらを踏まえて宅建の資格を持つ人に依頼するとなると、また探さなければならなくなります。

家の個人売買のメリットとデメリット

最初から不動産会社に依頼を行う方がスムーズに行えるでしょう。

家の売買を個人で行う流れ

個人で家の売買を行うことはリスクが多いのですが、注意点を踏まえながらであれば売買することが可能です。

ここでは、家の売買を個人で行う全体の流れについて説明します。
また必要書類や経費については後述で詳しく紹介します。

売買の流れを簡単に説明すると以下になります。

  • 相場について調査する
  • 必要書類の準備
  • 売却価格を決定する
  • 販売活動をする
  • 売買契約を締結
  • 買主へ引き渡しを行う
こざかな生徒
こざかな生徒

家を売買する手順ってこんなにあるんですか?

そうですね、それぞれの項目に気を付けたいポイントがあるので詳しく説明します。

クジラ先生
クジラ先生

相場について調査する

家の価格は自由に決められますが、周辺の相場を知らないで価格を決めると差が出てしまい、売れないということも出てきます。

そのため家や土地の相場について調査する必要があります。
調査の方法はいくつかあります。

国交省のホームページでは、実際に売れた土地の価格を調べることができる実勢価格が分かります。

不動産一括サイトは不動産屋さんに依頼する際に利用しますが、誰でも無料で利用ができるので個人売買でも上手く活用しましょう。

必要書類の準備

本来であれば不動産屋さんが家の売買に必要な書類を用意してくれるので、こちらはそれに記入を行うだけで売買ができます。

しかし個人売買の場合は、書類を揃えるところから始めなければなりません。
売る相手が親子など近しい間柄であったとしても、契約書など書類を交わさない売買は違法になり後でトラブルの原因にもなりかねません。

売買にかかわる書類だけでなく、家の図面や資料なども必要です。
また役所で発行してもらう必要がある書類もあるため、契約に関わる書類の用意は早めに行動しましょう。

売却価格を決定する

土地や不動産の相場を不動産一括査定サイトなどで調べたら、家の売買価格を決めます。
例えば査定を行って出た価格に納得がいかないのであれば、自分で高値をつけても問題はありません。

ただし第三者へ営業を行う場合は、必ず値引き交渉が行われます。

また不動産は売り出し価格で契約できることはほとんどなく、ほとんどが交渉で価格が下がります。
そのため、売りたい価格に少し上乗せして価格設定を行っても良いでしょう。

販売活動をする

親戚などに売買するのであれば必要ありませんが、知らない人に売る場合は営業が必要です。
チラシを自分で作成したり、個人売買専用の販売サイトに登録するなど幅広い活動が必要です。

ここでの注意点は、問い合わせや内覧が発生することです。
問い合わせはできるだけ早く答えられるようにしておくことと、内覧では部屋を綺麗に片づけておくことが必須です。

自分の家のことでも、書類を見ておかなければ答えられない数値に関することなどは、事前に調べてすぐに答えられるようにしておきましょう。

内覧では直接買主候補から、値引きの交渉があるかもしれません。
押しに弱い人は自分が売りたい価格をしっかりと説明しておきましょう。

売買契約を締結

買主売主共に条件があって納得すれば売買契約へと進みます。
契約で必要なのは、売買契約書と重要事項説明書で、全て自分で揃えなければなりません。
トラブルを防ぐためには以下の部分が特に重要です。

  • 瑕疵担保責任の有無
  • 買主が住宅ローンを利用する場合の審査状況の確認
  • 売主が支払う費用、買主から支払われる費用などお金の部分

瑕疵とは家にある不具合の事で、例えば雨漏り箇所がある、シロアリやひび割れなどがあります。
売主が事前に調べて分かっており、瑕疵に対しての説明をして買主が納得した上で買うのであれば、責任を負う必要はありません。

瑕疵担保責任は売主も分からなかった瑕疵が見つかった場合、売主はどれくらいの期間保証をするのかを決める大事な部分です。

契約書や重要事項説明書に説明がないと、後でトラブルの元になります。
また頭金など、金銭的なこともトラブルになりやすいため契約の際にしっかり説明を行いましょう。

売買契約書のチェックポイント

買主へ引き渡しを行う

頭金をもらい、残金を支払ってもらったら物件の引き渡しと所有権移転登記手続きを行います。
もし売る物件が住宅ローンを支払っている途中であれば、残債を支払って抵当権の抹消手続きを行う必要があります。

所有権移転登記の申請は通常であれば司法書士に代行を依頼し、1万円~3万円程度の費用が掛かります。

家の売買を個人で行う流れ

もし売却で譲渡所得が発生したら、次の確定申告で税金の申告を行わなければなりません。
また不動産を引き渡した後も、問い合わせや瑕疵が見つかった時の対応もあります。

後で四苦八苦しないよう、予測されるトラブルについて詳しくメモしておくことをおすすめします。

家の売買を個人で行う時の必要書類と経費

家の売買を個人で行う場合契約の際には、書類も全て自分で用意しなければなりません。
必要書類を用意することは、家の売買の契約において重要なポイントとなります。

また家は買う時だけでなく売却する時も諸経費がかかります。
何にどのくらいの費用がかかるのか必要な書類はどんなものがあるのかを解説します。

家の売買に必要な書類

不動産の売買に必要な書類は、売主がほとんど用意しなければなりません。
不備があると契約の際にトラブルになりますので、どのようなものがあるのかチェックしてください。

登記簿謄本

売りたい不動産について、誰が家の権利を持っているのかを記した書類です。
登記簿謄本は管轄の法務局で手に入れます。
家は土地の上に建っているため、家だけでなく土地の登記簿謄本も必要です。

固定資産税評価証明書

土地や家の固定資産にどのくらいの評価額があるかを記した証明書です。
固定資産税評価証明書は、税金の日割り計算を行うために必要な書類です。
各市町村の窓口に行けば手に入れることができます。

公図

公図とは土地の大まかな位置、形状などを記した図面の事です。
建物の位置関係を調べるために必要な書類です。

確定測量図

確定測量図とは、隣の家や土地との境界線を確定した図面です。
敷地の境界点を示す標識があれば分かりやすいですが、確定測量図も境界標もない場合は注意しなければなりません。

仲介であれば必ず境界線の確定を行ってくださいと言われます。
理由は後々に境界線をめぐって周辺と揉めないためです。

個人売買の場合は境界線がはっきりしなくても、家の売買は行うこともできます。
ただし後でトラブルにならないよう、境界線を明確にしておくのは売主の責任と言えるでしょう。

登記済証・登記識別情報

不動産の権利書の事で、この権利書は法務局が土地の名義人へ交付するための書類です。

家を購入した時の書類

購入時の書類も契約の際にあるとスムーズです。
主に以下の書類があります。

  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 請負契約書
  • 確認済証
  • 検査済証
  • 設計図書

家を新築した時のこれらの書類があれば、全て用意しておきましょう。

その他の書類

これまでに家の調査を行った場合は、その書類があるはずです。
例えば耐震性能や地盤調査、住宅性能評価書などがあれば、契約の際にそれらも添付しておくと買主にとって分かりやすいでしょう。

戸建ての場合は家にある設備の説明書や保証書、マンションであれば管理規約など一式を用意しておくことをおすすめします。

また契約書を作成する際や、登記を司法書士に代行してもらう時は実印が必要です。
そのため、持ってきた印鑑が実印であることを証明する印鑑証明が必要です。

また契約者の身分を証明するための書類や、契約の際に買主が現金を持ってきた場合は領収書も必要になります。

ざっと説明しただけでも、これだけの書類があります。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

これは大変ですね。

書類を作成するためには内容を把握しておかなければ書けません。そのため個人売買をするには不動産に関する勉強も必要なのです。

クジラ先生
クジラ先生

必要経費について

次に個人で家を売買するのに必要な諸経費は、どのくらいかを見ていきましょう。

印紙税

印紙は売買契約書に売主と買主両方が収入印紙を貼る必要があります。
印紙税は2014年4月1日から2022年3月31日までの契約書であれば軽減措置の対象となります。
金額については以下の表を参考にしてください。

契約金額本則税率軽減税率
100万を超え500万以下2000円1000円
500万を超え1000万以下1万円5000円
1000万円を超え5000万以下2万円1万円

これ以外の額については国税庁HPを参考にしてみて下さい

登録免許税

売主が抵当権を抹消する必要がある場合は、登録免許税が発生します。
不動産ひとつにつき1000円がかかります。

一方所有権移転登記の登録免除税の場合、買主が負担します。
売買の所有権移転登記の税率は通常であれば2%ですが、2021年末までの手続きで1.5%の軽減措置が受けられます。

固定資産評価額に、その税率をかけた金額が登録免除税になります。

司法書士への報酬

登記を司法書士に依頼すると、報酬を支払う必要があります。
報酬に決まりはないので、依頼する司法書士によって金額は異なります。

所有権移転登記の場合の費用の幅は、2万円~10万円と言われていますが、大体一般的な相場は4万円前後になります。

抵当権抹消登記の場合は、1万円~3万円の幅で相場は1万5000円前後が多いとされています。

家の個人売買で契約における注意点

個人で家を売買するには相場の調査や書類の用意など様々な注意点があります。
その中で特に注意したいのは契約に関わってくる部分です。

契約を行う前の段階で注意したいポイントを中心に、注意点を解説します。

こざかな生徒
こざかな生徒

デメリットのところで出てきたトラブルの対応ですが、起きないためにどうすれば良いか知りたいです。

トラブルを避けるための注意点や契約の注意点を説明しましょう。

クジラ先生
クジラ先生

取引相手を調査しておくこと

不動産売買にも詐欺が存在し、所有権者でないのに所有権者を名乗り、買主から多額のお金をだまし取る地面師詐欺が過去にありました。

個人売買の場合は特に取引する相手が実在するのか、また契約者は本人が行っているのかを確認することが大事です。

詐欺に合わないためには、本人確認を行うなど対策が必要です。

契約は簡単に撤回することができない

家の売買では契約書を交わした後になってトラブルが起こることも少なくありません。
不動産売買でよくあるトラブルを以下にまとめました。

  • 購入した不動産が所有権ではなく借地権
  • 購入した土地が実は建物を建てられない土地だった
  • 土地を購入したのに所有権が移転されない

他にも様々なトラブルが起こりえますが、不動産会社に仲介を依頼していれば対応やサポートをしてもらえます。

しかし個人で家の売買を行う場合は、自分だけで解決するのは難しいという問題が起きます。
契約を行う前には必ず重要事項説明書を作成し、説明を行うことがリスク回避につながります。

知り合いなどの間柄であったとしても、後のトラブルを防ぐためには契約で説明を行うことが大事です。

売主は瑕疵担保責任を10年間負う

家の売買には売主が瑕疵担保責任を負うことが決められています。

瑕疵担保責任とは、家を売却する際に家の不具合や破損がある場合、買主が売主に対して補償の請求を行ったり契約解除ができる、という決まりごとの事です。

瑕疵担保責任について

ただし売った家の不具合をいつまでも売主側が負担するのは、家の経年劣化を考えると現実的ではありません。

そこで責任を負う期間を決めて売買を行います。
仲介の場合は最大で1年もしくは慣例では3か月といった期間で済みますが、個人売買の場合は期間が定められていません。

そのため慣例上、10年間くらいは瑕疵担保責任を問える場合も少なくないようです。
物件の瑕疵で多い不具合は以下になります。

  • シロアリ
  • 雨漏り
  • 給排水管設備の不具合
  • 建物のひび割れ
  • 床の傾き
  • 地中障害物

上記のような瑕疵について、例えば売主が事前に分かっていながら買主に告げなかったとします。
その場合も売主は瑕疵について責任を免れることはできません。

責任を負わなくて済むのは、事前に瑕疵が分かっておりそれを買主に説明して納得したうえで購入した場合のみです。

10年も経って前の家の不具合の補償を請求されるのは、費用面も精神面も辛いものがあります。
物件瑕疵の取り決めについては、個人売買では特に注意が必要です。

家の個人売買で契約における注意点

契約不適合責任について知っておこう

瑕疵担保責任について解説を行いましたが、2020年4月には少しルールが変わった契約不適合責任が課せられるようになっています。

個人売買でも瑕疵担保責任との違いについて理解をしておかないと、思わぬトラブルが起きた時の対処が遅れます。

そのため瑕疵担保責任の理解とともに、新しくなった契約不適合責任についても知っておきましょう。
瑕疵担保責任は、後に見つかった不具合についての責任を負うことが決められていました。

いわゆる隠れた瑕疵、と呼ばれていますが、隠れていたかどうかを立証することが難しいという問題がありました。

そこで契約不適合責任では、隠れていたかどうかは関係なく契約書に書かれていたかどうか、が問題となるように変わりました。

契約不適合責任では、契約書と違うものが売られた時以下の5つの請求ができます。

  • 追完請求
  • 無催告解除
  • 損害賠償請求
  • 代金減額請求
  • 催告解除

まずは契約書に書かれた内容に直してください、と言える追完請求があります。
それに応じない場合は買った家の金額を減額してくださいと言えるようになっています。

また売主が何もしてくれない場合は、やっぱり購入をやめますと言える催告解除があります。
これには無催告解除も認められているので、催告せずに直ちに契約の解除も認められていることになります。

ひどい場合は損害賠償請求ができるので、このルールはより買主が安心して購入できるルールに変わったということです。

つまり、売主側はより気を付けて家を売らないと、このような責任を負うことになります。

個人売買の場合は、瑕疵担保責任よりも重い責任があるので注意が必要となります。

仲介の場合はこのような新しいルールについての説明がありますが、個人売買の場合は自分で調べないといけないので注意しておきましょう。

住宅ローンを利用する場合重要事項説明書の作成が必要

例えば自分が売主で、買主が現金でその不動産を購入するならスムーズに契約が進みます。
しかし一般的にはまとまったお金が無いのでローンを組みたいという場合の方が多いでしょう。

住宅ローンを組む場合、融資を行う金融期間の保証会社から、不動産会社が作成した重要事項説明書の提出を求められます。

基本的に重要事項説明書の作成は不動産会社が行う書類です。
そのため宅地建物取引主任者の押印のない重要事項説明書は、金融機関が許可しない可能性の方が高いでしょう。

もし仮に個人売買で重要事項説明書を作らずローンを組めたとしても、後に家の不具合などでトラブルになるリスクが非常に高まります。

売りたい相手がローンを組みたいという場合は、不動産会社に仲介を依頼する他解決策がないと言えるでしょう。

取引完了までに時間がかかる

家の売買には書類の用意や所有権の確認など、様々な手続きがあります。
不動産会社に仲介を依頼すれば、業務に慣れている各担当が行うためスムーズに行えます。

しかし家の売買をしたことがほとんどない個人が行うとなると、取引が完了するまでかなりの時間を費やすことになるでしょう。

もし手元に早くお金が欲しい、次の家の購入に充てたいという場合は、不動産会社に仲介を依頼してもらった方がスムーズです。

急いで手続きを行うと書類や事前の確認に不備が出る場合もあります。
後のトラブル回避のためには、急いで不動産を売ることはあまりおすすめしません。

細かい情報は全て事前に伝えておく

物件瑕疵のところでもお伝えしましたが、買主に伝える情報は家のことだけではありません。
過去にこの建物がどのような用途で使用されていたのか、また地盤はしっかりしているのか、近隣住民との関係など細かい部分も必要です。

後のトラブルを回避するための準備を怠らないようにしましょう。

測量図は作り直しておく

不動産の仲介の場合土地の測量は必ず最新の情報にしておくため、売却前に測量図を作り直します。
登記簿に登録された時の測量図と、今の土地の形状は微妙に異なる場合もあるからです。

個人売買の場合、必須ではありませんが測量図の作成と境界確定まで行っておくことをおすすめします。

境界が曖昧だと、少し面積が違っただけでも数十万円の違いが出てきます。
また境界確定を行っていないと、近隣の家とのトラブルも起こるリスクが高まります。

余分な物は撤去しておく

土地を売る場合に気を付けたい部分で、例えば灯篭や庭石などの装飾品は撤去してから売ることをお勧めします。

特に土地の売買は、極端にいえば国や自治体の物になり、売買と言っても権利を移転させているだけです。

灯篭や庭石は固定資産税の対象と判断されてしまい、税金の課税対象になる可能性があります。

こちらも後の面倒な問題を防ぐためにも土地の売買の場合は、余計な物は置いておかない方が良いでしょう。

まとめ

家の売買は個人で行っても法律違反とはなりません。
仲介手数料などの手数料が必要ない、消費税の税金がいらないといった金銭面でのメリットがあります。

ただし、不動産の売買は契約の書類も非常に多く各専門家とのつながりも持たなければ、家を売ることが難しいと言えます。

特に第三者への売却は、後のトラブルを回避するための説明書の作成や、瑕疵担保責任についてのルールを理解しておかなければなりません。

今後家を売却する場合は、新しいルールになった契約不適合責任が課せられるので、知っておく必要もあります。

個人売買はメリットも大きいですが、デメリットについても多くのリスクを抱えていることを覚えておきましょう。

手数料の安い不動産会社や、交渉を聞いてもらえる不動産会社に依頼することも検討しましょう。

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