家買取で相場を絶対におさえる業者の選び方と査定のポイントをご紹介! | 鯨鑑定士の不動産売却

家買取で相場を絶対におさえる業者の選び方と査定のポイントをご紹介!

2020.7.26

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家の購入は人生で最も金額の高い買い物だという方は少なくないと思います。
そして様々な事情により売却が必要になり、買い取ってもらうケースも同時に多いが住宅です。
ですので、いざ買取を希望する場合は少しでも高い金額で買い取ってもらいたいと考えるのは当然です。

しかし何も分からず考えずに、買取されても希望金額に達しないケースが後を絶ちません。

やはり希望する金額で売りたい場合は、不動産業者の選び方と自身で査定額のポイントを抑えておかなければなりません。
家買取の際に、不動産業者の選び方と査定ポイントについて詳しくみていきましょう。

家買取における業者の選び方

一般的に不動産業者でも実は様々なタイプの業者が存在します。
買取してもらいたい状況により希望する項目も変わるため、万人に適している業者を探すという認識よりは、希望にマッチする不動産業者を探すという考え方で進めましょう。

家買取業者には仲介と買取の2つのタイプがある

こざかな生徒
こざかな生徒

具体的に業者はどう選べばいいのでしょうか

まず業者には買取と仲介、2つのタイプがあることを理解しましょう

クジラ先生
クジラ先生

基本的に物件の買取には大きく仲介と買取があります。

仲介は相場価格の買い取り額が多いが取引完了までに時間がかかる

仲介のその名の通り、業者が仲介となり別の客へ買取した物件を売るタイプです。
不動産業者が行うのは本人の代わりに買い取ってもらえる方を探すことになります。

売却完了までの時間は物件内容によりますが、基本的にすぐ買い取れるわけではなく最低でも3ヶ月間はかかる場合は多いです。
最悪の場合、いつまで経っても売れないというケースも想定する必要も。

買取が成立した場合には不動産業者に仲介手数料が取られます。
仲介手数料は買取金額により変わりますが、上限は法律によって決められています。
手数料金額と上限の変化は以下の通りです。

買取金額仲介手数料の上限
200万以下5%
400万以下4%
400万超3%

以上に消費税を加えた金額が最終的な仲介手数料です。

このように仲介は買取までの時間が必要で、仲介手数料もかかりますが、代わりに相場通りの金額で買い取ってもらえる事が多いというメリットがあります。

買取は時間が速いが、相場より金額が下がってしますケースが多い

対して買取は、業者が買い手となり直接買い取ってもらえる方法です。
業者側が買い手を探さなくてよいため、買取完了まで早く一ヶ月程度とすぐ買取が成立するケースも多いです。

仲介とは違い、所有の責任である瑕疵担保責任も買い取るため、今後家の関係でトラブルが起きた時は不動産業者の責任として処理してくれる利点があります。

その代わりに買取は相場に比べて、買取金額が安くなってしまう恐れもあります。
買取金額の相場は物件や業者の考え方によって大きく変わります。

買取金額が下がってしまう原因は業者が新しくリフォームやリノベーションを行い、費用は業者が負担するからです。

費用の他に業者も利益を出さなければ経営できないため利益分も差し引かれています。
ですので買取は自分で交渉する必要性も出てきます。

特徴から選ぶ買取と仲介で知っておくこと

買取と仲介の特徴を簡潔にまとめます。

業者のタイプかかる期間金額
仲介最低でも3ヶ月程度相場通りのケースが多い
買取最低でも1ヶ月程度相場よりも低いケースが多い

買取は金額こそ下がってしまうものの、手早く買い取ってもらえるのが最大のメリットです。
仲介は相場通りに買い取ってもらえるものの、いつ買取が成立するか分からないデメリットを抱えています。

特徴から考え、買取は以下のケースに該当する方へ向いているでしょう。

  • すぐ買い取ってもらいたい
  • 他人に買取を知られたくない
  • 他人に買い取ってもらえる家ではない
  • 買取後のトラブルに巻き込まれたくない

逆に仲介は以下のケースに該当する方が向いています。

  • 時間は気にせず高額買取を狙いたい
  • 対象となる家を高値で売る自信がある

残念ながらタイプによって期間と金額のメリットが分かれている関係上、高額で早く売るは成立しません。

家買取をしたい自分が時間とお金、重視する方を考え選びましょう。

業者選びで見るべきポイント

タイプの違いを理解した後は不動産業者自体が信用できるかを見極める必要があります。
主に見るべきポイントとしては以下になります。

宅地建物取引業者として経営が成立しているか

最初に確認すべきは業者自体、違法に経営しておらず法的に成立しているかです。
不動産経営には宅地建物取引業者の資格が必要です。

不動産業者として経営する以上、資格が確認できない会社は「信用できない」と判断してください。

私たちが宅地建物取引業者であるかの確認方法としては実際に店内を訪問するのが早いです。
宅地建物取引業者は店内の訪問客が見やすい位置に宅地取引業者票報酬額票を掲載するのが決まりとなっています。

訪問をして2つが確認できない場合は選択から除外しましょう

買取実績と実績の内容、特に内容を重視する

買取を行ってもらう以上、不動産売買取引経験のある業者を選ぶのは当たり前です。
買取実績は主に業者のホームページ等に掲載されています。
今の時代、ホームページを閲覧して確認することは必須事項です。

また買取実績で見るポイントはこれまで行ってきた買取内容もおさえましょう。
特に見るべきは家買取の実績であり、買取してもらいたい家と類似する経験があれば期待できます。

ない場合も家買取の実績が豊富な時点で対応には問題ないと考えられるため、業者として信用できるでしょう。



会社のホームページが存在しない場合は、直接電話やメールで確認する方法もあります。
しかし現在はホームページがないのは宣伝する意欲がないとも取れるため、ネット情報がない会社は除外するのも一つの方法です。

口コミや体験談で評判を確認する

今の時代はネット上で不動産業者の口コミや評判を確認できます。
直接申し込みをする前にエゴサーチなど悪い評判がないか調べましょう。

見るときのコツとして口コミサイトは星の数値による評価もありますが、重要なのは利用者の言葉です。

特に悪い評価の場合は「何に対し悪いと感じたか」がポイントになります。
掲載内容が気になる場合は依頼をやめた方がいいでしょう。

また確認する場合は一つのサイトではなく複数のサイトで確認した方が正確は判断が出来やすいです。

行政処分歴と以降の動向

不動産業者のマイナスの経歴として行政処分歴が存在します。
行政処分歴の名の通り不当、違法な行為を行い、行政から処分を下された経歴です。

一般の方でも行政庁やネガティブ系の情報が掲載されているサイトで確認できます。
情報判断で気をつけたいのは行政処分歴があるからすぐ選択肢から外してはいけない点です。

業者の中には処分の経験があるため見直して改善しているケースもあります。
行政処分歴を見た後は他の情報も確認し本当に信頼できないか判断しましょう

家にあったオプションサービス内容か?

単に家を買取するだけでなくオプションサービスを実施している業者も珍しくありません。
サービスの内容や特徴は業者により違いますが、自分の買い取ってもらいたい家と会社の特徴や相性がマッチすると効率よく買取が進む場合が多いです。

主に以下のケースとオプションサービス内容が相性的に良いと考えられるでしょう。

ケースオプションサービス内容
一定期間の間に売れる自信がない買取保証
家の設備に不安がある設備保証
自力で荷物の整理が難しいお荷物預かり
不要な家具が多い家具処分

家の現状も踏まえ、自分に合いそうなオプションサービス対応を考えてみるといいです。
オプションサービスの中でも、買取保証は仲介タイプを選んだ場合でもいつまで経っても売れない事態を避けれます。

しかし買取に比べ、仲介は期間がかかるのは変わらないため、サービス名通り保証という形で利用した方がいいでしょう。

仲介タイプの場合は仲介手数料

高額で買取してもらうため仲介タイプを選ぶ場合、仲介手数料にも注目しましょう。
仲介手数料は買取金額により上限は決められていますが、下限は決められていません。
業者により違うため、より買取金額を多くしたい場合は下限の低い業者を選ぶといいです。

しかし仲介手数料ばかりにこだわり、基本的対応がおざなりになる不動産業者は避けましょう。

業者の中には良いサービスを実施している関係で手数料も増額しているケースがあるからです。
サービスの内容も含め納得できる手数料か判断しなければいけません。

こざかな生徒
こざかな生徒

ただ安ければいいというわけではないんですね

確かに高額に買い取ってもらえるのも重要ですが、何より安心して効率よく買い取ってもらえるのが重要ですよ

クジラ先生
クジラ先生

大手と地元、ケースにより良い業者の基準は変わる

一般的に不動産業者の規模は様々です。
社会的に知名度の高い大手企業と、地元を中心に活動している中小企業に分類できます。

大手は規模が大きく見つけやすいです。
さまざまなお客様の対応をしているので対応の守備範囲は広いです。

一方で中小企業は知名度は高くなく、規模も小さいため大手ほど余裕はありません。
特徴から考え、業者を選ぶ場合は大手が一番と思われがちですが不動産業者選びにおいては話が変わります

大手は知名度が大きい故に舞い込んでくる依頼量も多く、買取を依頼したところで後回しにされるケースも珍しくありません。
仲介タイプを選んでしまうといつまで経っても買取が成立しないケースもあり得るのです。

対して地元企業はやはり地元で活動しているため、大手の知らないニッチな地域情報を持っている会社が多いです。

家や不動産売買は周辺の環境も重要なポイントで、詳しい地元情報の有無が買取金額を左右します。
特に売買物件が遠方にある場合、取引前に情報収集をしておきましょう。
他にも地元業者は大手に比べて親身になって相談してくれるケースもあるのが実情です。

このように買取対象となる家により選ぶべき規模は変わってくるのです。
買取する家の情報を把握し、選ぶべき不動産業者を考えてみましょう。

契約は基本的に一般媒介でした方がいい

家に限らず不動産買取の契約には3種類が存在します。
存在する契約の種類は以下の通りです。

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専門専任媒介

基本的には一般と専任で大きく分類されます。
注意点として専任の場合は本契約を結ぶと、売買終了まで他の業者を利用できなくなります

また普通の専任と専門の違いは情報提供の頻度による違い程度であり、利用する側としてはあまり気にしなくてよいという方もいらっしゃいます。

専任系の契約を結んでしまえば他の業者が利用できなくなるため、やり方を間違えるといつまで経っても買取できなくなります。

いざ売買を初めてみると、他の業者でよい買取ができるケースも考えられるため、契約は基本的に一般媒介を選ぶ方が多いようです。

しかし専任契約も決して悪いものではなく、専任故に力を入れて仕事をしてくれるケースも考えられます。
人間関係も構築しやすしですし、親身になってくれる担当者も専任の方が多いとも言えます。

実際に相談しながら本当に信頼できると判断できた場合、専任契約をしてもいいでしょう。

信頼できる営業マンを選ぶ

不動産業者選びの際には会社情報だけを見て判断してしまいがちです。
しかし物件買取には担当者も重要になります。

不動産業者そのものに問題がなくても、営業マンに問題があれば良い買取ができない可能性も高くなるからです。

営業マンの見極め方として考えられるポイントは以下の通りです。

  • 宅建士などの有資格者か
  • 知識が十分にあり、疑問点に答えてくれるか
  • 親身になってくれるか
  • 正しい情報を提供しているか?
  • 都合の悪いことを隠したりしないか?
  • 強引に取引を進めてこないか?

信頼できる良い業者であれば知識や資格の保有に問題はないでしょう。
店舗に必ず1名以上、有資格者が在籍して指示が有資格者から出しています。
一番のポイントになるのはやはり親身になってくれるかです。

実際の関わりの中であまりいい気分のしない相手だった場合、買取における交渉や対応も鈍くなるケースも生まれます。

親身になってくれる方であれば、心理的な部分もあり良い結果になる可能性も高くなるものです。
相手の知識や出てくる単語ばかりで判断せず、実際に関わる上で信頼できる人か見極めましょう。

信用できない業者とは

良い不動産業者を選びたいのであれば、逆に信用できない業者に対して理解しておく必要もあります。
理解しておくことで悪質な業者へ引っかからず、結果的に信用できる業者を選べるからです。
信用できない事柄は様々ですが、主に信用できないケースとしては以下が挙げられます。

全体的に誇大広告が目立つ

不動産・家買取に限った話ではありませんが、実際の内容以上の効果やサービスを宣伝をしている業者は問題外として信用できません。

何より不動産業界において誇大広告は禁止されています
禁止されている行為を広告宣伝している時点で信用できないのです。

常識的に考えおかしな内容の広告がある業者は信用しないようにしましょう。

対話において執拗に煽ってくる

親身になって対応してくれる業者と営業マンは信頼できます。
しかし親身とは別で執拗に対応してくる場合、話は別です。

特に買取を煽ってくる内容の場合は案件確保をしようと誘っているため信用しない方がいいでしょう。

囲い込みをしてくる

家買取だけでなく不動産買取における業者の中には囲い込みという行為がある場合は危険です。

囲い込みとは案件を確保し、両手仲介を狙う行為です。
両手仲介は行うことで両方から仲介手数料がもらえるため、業者にとっては最大限の利益を得られる行為となっています。


実際に行われてしまうと利益を狙って行動するため、いつまで経っても買取が成立しません
情報収集や連絡の際にで囲い込みをしてくる会社かを確認し、該当する業者は信用しない方がいいでしょう。

査定価格が相場に比べ安すぎる、高すぎる

家は高額な商品なため、業者により買取金額が大きく変動するのは当たり前の話です。
しかし不動産売買は大きな金額が動くため、業者側が意図的に細工をしやすい場面でもあります。

金額の安すぎる場合はすぐ業者として信用できないと判断できますが、逆に高すぎるのもいけません。
高すぎる場合は査定で高く見積もっておき、ひとまずの案件確保をする狙いも考えられるからです。

査定価格が提示された際、業者側が納得のできる根拠を示してくれるか確認しましょう。

査定を受ける上で注目すべきポイント

家買取を行う際には業者選びだけでなく、自分自身が査定を受ける上でポイントをおさえておくのも必要です。

何もかも不動産業者任せにしては、大事な家の買取においてよい結果を生みません。
高額な買取をするため、自分自身もある程度の知識を保有しておく必要があるのです。

査定は一括サービスを利用し、必ず複数の業者でしてもらう

査定は一つの業者だけではなくだけでなく、複数の業者でしてもらうのは当たり前となってきました。
査定金額による比較と業界における相場がある程度理解できるからです。
何より比較を行うことで一番高額に買い取ってもらえる業者を選びやすくなります。

査定してもらう業者数は個人次第ですが、最低でも3社以上に査定してもらった方がいいです。
そして複数の業者に査定してもらう場合は一括サービスを利用しましょう。
一括サービスは名の通り、選択した業者全てに一括で査定してもらうものです。
流石に詳細な査定ではないため明確な査定金額は出ませんが、ある程度の相場は分かります。

査定の際には単に金額の高さ、安さだけでなく見ているポイントも確認しましょう。
業者により見るポイントは変わるため、良い条件で売る際の参考となります。

査定前に情報収集で相場の確認をしておく

不動産査定を受ける前に自分自身である程度の情報も集めておきましょう。
インターネット上では特定のサイトを閲覧することで、物件の取引価格や相場の確認ができます。

家買取は高額なお金が動くため、サイトに掲載されている取引価格や相場通りになるのは実は稀です。
しかし過去の事例から、相場がどの程度になるかを把握できるため参考にはなるでしょう。

情報を集める上で特に把握しておきたいのが、買取対象となる家と類似している物件です。
状況の似ている物件の情報は、実際に買取が行われる際のサンプルとして確認することができます。

高額で買い取ってもらえる家とは?

家買取を行う以上、誰でも少しでも高額で買い取ってもらいたいと考えるのは普通です。
しかし自分の家に期待以上の価値があるのか不安になる方もいらっしゃいます。

評価のポイントは様々ですが、具体的に以下のケースでは高額で買い取れるチャンスがあります

築年数が浅い

当たり前ですが築年数が浅い新品物件は高額で買い取れる可能性が高くなります。
物件における築年数の仕組みとして、基本的に10年までは築年数が浅いといえるでしょう。

築年数が浅いと価値の下落が早く、そこからは1年経過するだけで大きく低下してしまいます。
10年経過し11年目に入ると価値の低下が緩やかになるのです。
20年目に入った場合、既に該当する家は古いと考えていいでしょう。

1年で価値が大きく下がるため、高額で買取したい場合は早めに行動する必要があります。

浅い家の買取をする場合は時間の経過も踏まえ、妥協点を考え行動しましょう。

立地、アクセスポイントが最適

生活をするにおいて便利な位置にある家は価値が高いです。
便利な位置というのは立地やアクセスポイントが最適な家を指します。
具体的に該当するケースは以下の通りです。

  • 駅や買い物できるスーパーが近い
  • 都市部にある
  • 駅までバスが出ている等、交通の利便性がいい
  • 駐車場があり車の出し入れがしやすい

何に大きな評価が下されるかは業者次第ですが、該当する場所に家があれば高額買取のチャンスがあるでしょう。

良い設備が使われている

家の種類も様々で、近年では家の中においても便利な設備が付属されています。
便利な設備は、生活の質を向上させるのに役立つため、家としての価値も高くなるのです。

何より設備によっては業者がリフォームやリノベーションといった手を加える必要がなくなります
余計な作業を行わずに済む分、費用がかからず買取金額が差し引かれずに済むのです。

普段生活していると当たり前になり意外と意識していないケースも多いでしょう。
買取を行う際には今一度、アピールできる設備が備わっていないか確認しましょう。

大手メーカーの建築物

技術者や達人が手がける商品に価値があるように、家も良質な技術者が手がけている物件の場合は価値が高くなります。
社会で知られる大手メーカーが建築を担当している家の場合、手がけた時点で価値が出るのです。

家を建築する際、メーカーの知名度をあまり意識しない方も少なくないでしょう。
買取を行う際には建築したメーカーを今一度確認しておくといいです。

しかし基本的には築年数や立地といった条件には勝てません
他のポイントに問題がある場合、大手メーカーであろうとあまり期待しない方がいいでしょう。

日当たりがいい場所にある

意外と重要なのが日当たりです。
実際に日当たりが問題となって、近隣トラブルが生じることから重要か分かるでしょう。
日当たりが良い家は高い価値が生じるのです。

しかし他と違い、日当たりは人によっての重要度も変わります。
周辺の環境が変化したことで、日当たりに関する事情が変化するケースも珍しくありません。


自分自身で判断するのが難しい場合は、業者に判断してもらった方がいいでしょう。

仲介ではなく買取をしてもらった方がいい家

高額買取とは別に何かしらの問題があり、仲介で売れず買取してもらった方がいい家も存在します。
基本的には以下が挙げられます。

  • 築年数が20年以上と古い
  • 土地面積が狭い
  • 逆に土地面積が広すぎる
  • 過去の改築した関係で現在違法建築となっている

古い家の場合は一般の買取業者ではなく、「手を加えて再び売る再販事業」の方が高額で買い取ってくれる可能性があります。
築年数が古い場合は再販事業を行っている業者を探すといいでしょう。

しかし再販の場合、買い手となる人間が保証できないリスクがあります。
買い手の人がどんな人か?が気になる場合はやめておきましょう。

またあまりにも古い場合や条件が悪い物件の場合は、全く買い取ってもらえない可能性もあります。
買取対象となるかは相談をして確認しましょう。

そして業者の中には、住宅診断で状態を確認し買い取れるか判断してくれるサービスがあります。
買取してもらえるか不安な場合はサービスを利用するのも一つの手です。

こざかな生徒
こざかな生徒

t自分の物件が問題なく売れるか不安ですね

家によりケースは様々なため、分からなければまず業者へ相談してみるといいですね

クジラ先生
クジラ先生

高額買取を狙うためにすべきこと

高い金額で買い取ってもらうには、自分の行動が大きな査定ポイントとなります。
しかし行動次第ではやらない方がいい場合もあるため、どんな行動をするべきか?は考えてから動きましょう。
主に以下の項目を知っておきましょう。

家をアピールできるようにしておく

より高額買取を狙いたい場合、業者との交渉は避けられません。

しかし単に訴えかけるだけでは業者も判断できないため、査定金額以上に価値があるのを納得させる必要があります。


交渉で納得させるには、自分の家の価値をアピールできる情報が必要です。
業者の担当者と交渉する前に、自分の家におけるアピールできる部分を探しておきましょう。
実際に暮らしていた家を買取してもらう場合は生活していた上で如何に良い部分があったかを考えてください。

アピールすべきは家自体ではなく周辺の環境も関わってきます。
立地やアクセスポイントはもちろんですが、実際に住んでいてメリットを感じる部分は控えておきましょう。

また交渉材料として、証拠となる書類も武器となります。
例えば外壁をメンテナンスしている場合、関係書類として記録に残っているためアピールにできるのです。
リフォームや工事なども含めてメリットとなる書類があれば持参してみましょう。

土地面積を把握しておいた方が買取しやすい

土地面積や立地も価値決定において重要な要素となります。
しかし中には土地面積が曖昧になっており、測量図面といった面積を示す書類がないケースもあるでしょう。

土地面積の分からない家は、不動産業者側も取り扱いが難くなり進行にも影響が出ます。
明確に情報が分かった方が高額な金額になりやすいのです。
土地面積が分からない場合は、予め自分達で測定し書類として残しておきましょう。

しかし素人で測定は難しいため、行う場合は一般的にプロの業者へ任せます。
もちろん業者へ依頼することは、別途費用がかかるのを忘れてはいけません。

土地面積だけでなく隣地との境界が曖昧なままの場合、買取におけるトラブルが出やすいため同時に測定してもらった方がいいです。

整理整頓、掃除等をして良い与える印象をよくする

何か物件に不備がある場合は当然価値が下がってしまいます。
不備を解決するためリフォームやリノベシーョンを考える方もいるでしょう。

しかしリフォームやリノベーションはお金と時間がかかるため、時間の経過が家の価値を下げてしまいます。
価値の低下を考えた場合、リフォームやリノベーションはせず不備はそのままにしておいた方がいい場合もあります。

価値を下げない自分で出来る対策として整理整頓や掃除があげられます。
部屋が汚れていると印象は悪くなり、家の価値も下がってしまうでしょう。

自分で出来る対策として綺麗に掃除するのは良い対策の一つです。
掃除に関しては、より綺麗にするためプロの掃除屋さんに任せる方法もあります。

メンテナンスでよい印象を与える

家自体をメンテナンスするのも一つです。
基本的なメンテナンスやモデルルームのように部屋を綺麗に見せる演出は与える印象がよくなり、より価値を高められます。

これも業者に依頼すれば綺麗な部屋を写真として掲載してくれるため、買い手が現れる確率が高くなるのです。
他にも家は暗いと買い手の印象もあまりよくないため、電球を変える対策などもあります。

繁忙期を狙う

不動産業者も忙しくなる繁忙期が存在します。
時期は以下の通りです。

  • 1月から3月
  • 7、8月

繁忙期は買取が成立しやすくなるだけでなく、平常時に比べ高額で買い取ってもらえる可能性が高くなります。

より高額で買い取ってもらいたい場合は繁忙期を狙ってみるといいでしょう。

しかし繁忙期を待っていると買取タイミングを逃す場合も。
状況によっては無理に繁忙期を狙おうとせず、すぐ行動した方が良い結果を生む場合もある事を忘れずに、繁忙時期を狙うか判断しましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

何をすればいいのか迷ってしまいますね

家買取となれば自分だけで迷わず、家族や関係者とも相談してみましょう

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

ここでは家取引における業者の選び方と査定ポイントについてご紹介しました。
一言で家と称しても人により状態は様々なため、選ぶべき業者と行動も変わってきます。

何も考えずに目についた業者に無策で依頼すると、損をしてしまうケースも少なからずあります。

まず自分が何をすべきか把握しながら、買取対象となる家の状態を把握することが大事です。
そして自分の希望に答えてくれる不動産業者を見つけましょう。

また少しでも高額買取を狙うとなれば、スピードも大事です。
しかし価値の低下を恐れ、焦って行動すると低価格での売却になり結果として失敗してしまう可能性がある事を忘れずに。

家買取において本当に重要なのは自分や家族が納得して買取が成立するかです。
「納得するには何が必要か?」をしっかりと考え行動してみましょう。

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