3つの媒介契約一般・専属・専任について特徴や違いを分かりやすく解説 | 鯨鑑定士の不動産売却・投資

3つの媒介契約一般・専属・専任について特徴や違いを分かりやすく解説

2020.10.26

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不動産会社との媒介契約には、一般・専任・専属という3つの種類があります。

媒介契約を結び時、これら3つの契約方法から1つを選ぶことになるのですが、そのためには特徴や違いを正しく理解しておかなければいけません。

ここでは3つの媒介契約について、それぞれ詳しく解説していきます。

自分が所有する不動産を売却するような時、不動産会社にお願いすることになります。
どういった媒介契約を結ぶのが自分にとってベストなのかを考えるためにも、それぞれの契約形態について知識を身につけておきましょう。

媒介契約とはなんなのか?

まず基本的なこととして、不動産会社との間に締結される媒介契約とはどういうものなのかを理解しておきましょう。

媒介契約とは、不動産の売買をはじめ、賃借などの契約を目指すため、不動産会社に買い手と売り手を繋いでもらうことです。

仲介をしてもらうことだと考えても良いでしょう。
実際、媒介という言葉は仲介とほぼ同じ意味を持っています。

たとえば自分が所有している家を売り、新しい家に引っ越しをしたいとしましょう。
これまで住んでいた家にはもう住まないので売りに出したいのですが、個人で買い手を見つけるのは困難です。
そこで一般的には不動産会社にお願いをして、買い手を見つけてもらうことになります。
この契約が媒介契約というわけです。

不動産会社は広告を出すなどして買い手を探してくれ、希望の金額で売れるようになど、あらゆる営業努力をしてくれます。

契約が結ばれると媒介契約書が作成され、契約の詳細がまとめられます。

媒介契約書について

媒介契約においては、不動産会社は速やかに媒介契約書を作成し、依頼者に対して交付しなければならないと決められています。

なぜ契約書が必要になるのか、これは当然トラブルを防ぐためです。
契約書がなく、口約束で契約を結んでしまうと後でトラブルの原因になります。
金銭的な部分をはじめ、条件面などで言った言わないなどになってしまうと、口約束では自身の主張を証明できません。

そこで媒介契約を結ぶ際には、必ず媒介契約書を作成し、契約内容を詳細に記載しておきます。
こうすることでトラブルを防げるからです。

媒介契約書の中には、主に以下のようなことが記載されます。

  • 契約形態
  • 契約の期間
  • 報酬の額
  • 物件の詳細

媒介契約書はどのような条件で不動産会社に媒介を依頼したか確認・証明できる書類で、非常に重要なものです。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産の売買では媒介契約が重要になってくるんですね

個人で買い手を見つけるのは難しいため、基本的には不動産会社と媒介契約を結びます

クジラ先生
クジラ先生

一般・専任・専属3つの媒介契約について

家を売るなどする場合、不動産会社と媒介契約を結ぶわけですが、媒介契約には3つの形態があります。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約です。

私達は不動産の売買のために媒介契約を結び場合、これら3つから適切なものを選ばないといけないのです。
それぞれで特徴が違い、適切な方法を選ばないとスムーズな売買が難しくなったりします。
後で後悔しないためにも、それぞれの媒介契約について理解し、自分にとってベストな方法を見極める必要があります。

これからそれぞれの媒介契約を詳しく紹介していきますが、その前に主な違いを簡単にまとめておきましょう。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約不可不可
契約有効期限なし3ヶ月3ヶ月
自己発見取引不可
レインズへの登録必要なし契約日の翌日から7日以内契約日の翌日から5日以内
頼主への状況報告必要なし2週間に1回以上は報告する1週間に1回以上は報告する

以上のような点が、それぞれの媒介契約における違いです。
これらを踏まえたうえで、どの媒介契約が適切かを判断しましょう。

不動産物件情報データベースのレインズでできること

一般の方が利用出来るのは不動産流通機構が運営しているレインズマーケットインフォメーションというサイトです。

簡単に言うと、一般媒介契約は制限が少なく、不動産会社にとっても依頼者にとっても比較的自由な契約形態です。
専任・専属となるにつれ制限が厳しくなっていき、さまざまな決まりが設けられているのがわかります。

一概にどれが良いと言うことはできず、どのような契約を不動産会社と結びたいのか、この点で判断することが重要です。

自己発見取引とはなに?

3つの媒介契約の違いの中で、自己発見取引という言葉が出てきました。
普段あまり使われない言葉ですし、どういうものかよくわからないという方も多いはずです。

不動産の売買における自己発見取引とは、自分で買い手を見つけることです。

たとえば自分が持っている土地を売るという場合に、不動産会社に頼るだけでなく自分自身で買い手を探すわけです。
友人・知人に話をしてみるなどすれば、買いたいという人が見つかるかもしれません。
この自己発見取引は、媒介契約の形態によって認められる場合と認められない場合があるのです。

一般媒介契約や専任媒介契約では自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介契約では認められていません。
つまり自己発見取引はできず、不動産会社に完全に任せる形になります。

もし自己発見取引もしたいのであれば、その時は一般媒介契約か専任媒介契約を選ぶことになるでしょう。

レインズへの登録とはなに?

もう1つ聞き慣れない言葉としてレインズへの登録というのが出てきました。

レインズとは、不動産流通機構という団体が運営しているシステムの名称です。

不動産会社だけが利用可能なシステムで、日本中の物件情報が集まっています。
不動産会社はレインズを利用することで物件情報を簡単にチェックすることができ、良さそうな物件を買い手に紹介します。

インターネット上にたくさんの物件情報が集められているとイメージすればわかりやすいでしょうか。
このレインズへ情報を登録することで、よりスムーズに買い手が見つかるようになります。

一般媒介契約だとレインズへの登録は必須ではありませんが、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、レインズへの登録が行われます。

一般媒介契約のメリット

ここからは一般媒介契約についてメリットを詳しく見ていきます。
不動産会社との3つの媒介契約についてはそれぞれメリットとデメリットがあります。
これらを把握することで、自分にとってベストな媒介契約がどれなのかがわかるようになります。
まずはメリットを確認し、一般媒介契約を結ぶことの利点を覚えておきましょう。

複数の不動産会社に依頼が可能

一般媒介契約における最大のメリットは、複数の不動産会社に媒介を依頼できるという点でしょう。

専任媒介契約や専属専任媒介契約だと、特定の一社だけにしか依頼できませんが、一般媒介契約ならこうした制限がありません。
複数の不動産会社に依頼することで、より早く買い手が見つかる可能性が高まる点が大きなメリットです。

不動産会社としても仲介手数料は成功報酬になっていて、買い手を見つけられなければ報酬を得られません。
他の不動産会社も同じ物件を扱っているとなれば、ライバルに先を越される前に買い手を見つける必要が出てきます。

こうした理由から、一般媒介契約だと不動産会社の営業活動が積極的になるというメリットも生まれます。

不動産会社は各社で独自のルートを持っていたりするので、不動産会社ごとに物件を紹介する人、つまり買い手になりそうな人が違います。
一般媒介契約を結ぶことで、より多くの人に自分が売却したいと考えている不動産のことを知ってもらえるのです。

自己発見取引で自分で買い手を探せる

一般媒介契約は自己発見取引も可能ですので、自分自身で買い手を探しても問題ありません。
不動産会社に依頼しつつ、自分でも買い手を探すことでより早く、理想的な買い手を見つけられるかもしれません。

自己発見取引ができない専属専任媒介契約では、不動産会社が買い手を見つけてくるのはとにかく待つしかありません。
その点一般媒介契約なら、自分でも買い手を探すことが可能で、不動産会社だけにいは任せたくない、自分でも探したいという方に最適です。

ただし、一般的には個人で買い手を見つけるのが難しいため不動産会社と媒介契約を結びます。
自己発見取引が可能とは言っても、多くの人にとっては買い手を探すのは困難です。

その意味では自己発見取引が可能という点は、必ずしもメリットとして感じられるとは限りません。

売却を決めた段階で、買ってくれそうな人を知っているだとか、自分で広告を出すなどして営業活動をしたいという場合に一般媒介契約を検討すれば良いでしょう。

契約有効期限がない

一般媒介契約の場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約のように3ヶ月という契約有効期限が設けられていません。
つまり、買い手が見つかるまでいつまででも不動産会社との媒介契約が有効とされます。

半年、1年経っても買い手が見つからないような場合でも、契約を継続することが可能です。
買い手が見つかるまで、いつまでも不動産会社に営業活動をしてもらえるわけです。

とはいえ無制限に継続するケースはほとんどありません。

長く契約が続けばそれだけ仲介手数料も高くなっていきますし、現実的にはある程度の期間が買い手が見つからなければ、依頼者、不動産を売却したいという人も一旦諦めます。

そのため実質的には一定期間で契約終了となるケースがほとんどですが、3ヶ月とあらかじめ決まっているわけではなく、依頼者の気持ち次第で自由に契約の継続・終了が決められます。

一般媒介契約のデメリット

メリットがあればデメリットもあります。
媒介契約の形態を選ぶ際には、メリットだけでなくデメリットについても把握しなければいけません。
デメリットも知ったうえで、本当に適した媒介契約がどれなのかを考える必要があるからです。
ここからは一般媒介契約のデメリットを見ていきましょう。

複数の不動産会社に依頼できるのはデメリットになる可能性も

先程、特徴の中で複数の不動産会社に依頼することで不動産会社の営業活動が積極的になると紹介しました。
実はこの点はデメリットにもなり得ます。
不動産会社からすればどんなに頑張っても他社に買い手を見つけられてしまう、つまり報酬をもらえないリスクがあります。

それならば最初から力を入れず、費用を抑えつつ適当にやってしまおうと考えられてしまう危険があるのです。

複数の不動産会社を競わせることで営業活動が積極的になるか、それとも消極的になってしまうか、まったく逆の結果になってしまうことがあります。
メリットでもありデメリットでもあると考えておきましょう。

一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼する時は、各不動産会社が信頼できるか、しっかり営業活動をしてくれるか、見極めることも重要です。

依頼主への状況報告義務がない

不動産会社に仲介をお願いすることで買い手を見つけてもらえるわけですが、買い手が見つかるまでには時間がかかります。

その間、不動産会社はさまざまな営業努力をし、買い手を探してくれるわけですが、一般媒介契約だと依頼主へ状況報告する義務がありません
つまり今どんな状況なのか、買い手は見つかりそうかなど、依頼者が知りたい情報がなかなか入ってこないのです。

義務がないため、不動産会社の方針によってはまったく状況報告がされないという可能性もあります。
こちらから問い合わせて初めて説明してもらえるなんてこともあり得るのです。

もちろん、親身になってくれる不動産会社であればこちらから問い合わせしなくても、状況報告をしてくれる可能性は十分にあります。
ただし義務ではないので、状況報告の有無はあくまでも不動産会社の方針次第になってしまいます。

一般媒介契約のメリットとデメリット

場合によってはなんの連絡もなく、不安を覚えることもあるかもしれません。

こざかな生徒
こざかな生徒

一般媒介契約にはさまざまなメリット・デメリットがあるんですね

メリットとデメリットの両方を把握し、一般媒介契約がどういうものなのかを知りましょう

クジラ先生
クジラ先生

専任媒介契約のメリット

次に専任媒介契約のメリットを見ていきましょう。
専任媒介契約は一般媒介契約と違い、不動産会社1社のみと契約することになります。
複数の不動産会社に同時に買い手を探してもらうことができないのですが、その中でどんなメリットが考えられるのでしょうか?

積極的な営業努力を期待できる

専任媒介契約では特定の1社とだけ契約を結びます。

不動産会社からすればライバルがおらず、買い手を見つければ確実に自社の利益となります。
このことがわかっていますので、不動産会社としても買い手を見つけられるよう、積極的に努力してくれる可能性があがります。

そもそもちゃんとした不動産会社であれば、どんな媒介契約であってもしっかり営業努力をしてくれますが、そういう不動産会社ばかりとは限りません。
担当者によっても対応が違ったりするので、専任媒介契約で1社に絞るというのも重要なポイントになってきます。

専任でありながら自己発見取引も可能

専任媒介契約と似た形態である専属専任媒介契約では自己発見取引は認められていません。
自分で買い手を探すことができないのですが、専任媒介契約なら自己発見取引も可能です。

それでいて契約を結ぶのは1社のみとなっていて、上述したように営業努力が積極的になるというメリットを活かしながら、自己発見取引も進められます。

一般媒介契約と専属専任媒介契約のいいとこ取りにような形です。

2週間に1回は状況報告がある

専任媒介契約では売買に関して、2週間に1回以上は状況報告を依頼者に行う義務が生じます。

一般媒介契約とは違って、なんの説明もないまま時間が過ぎていくといった心配はありません

少なくとも2週に1度は状況報告があり、今どんな状況になっているのか把握できます。
不動産が売れそうなのか、それとも売れなさそうなのかを判断する材料にもなりますので、状況報告は重要です。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のメリットを見てきましたが、デメリットはどうでしょうか?
メリットだけを意識していると、思わぬデメリットで後で失敗したと感じることになるかもしれません。
専任媒介契約にはどんなデメリットが考えられるのかを紹介していきます。

専属専任媒介契約との違いが少なく、中途半端な面も

専任媒介契約の最大のデメリットは、専属専任媒介契約との違いがほとんどなく、違っている部分で比較すると専属専任媒介契約の方が優れているという点です。

項目専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約不可不可
契約有効期限3ヶ月3ヶ月
自己発見取引不可
レインズへの登録契約日の翌日から7日以内契約日の翌日から5日以内
頼主への状況報告2週間に1回以上は報告する1週間に1回以上は報告する

この表を見てもわかるように、専任媒介契約と専属専任媒介契約は基本的な部分ではほぼ同じような契約形態です。

にも関わらずレインズへの登録期間や、依頼者への状況報告などは専属専任媒介契約よりも制限がゆるく、劣っていると言わざるを得ません。
つまり専任媒介契約を結ぶなら専属専任媒介契約を結んだ方が良いと感じられるケースが多くなってしまうのです。

大きな違いとして自己発見取引が可能かどうかというという点がありますので、自己発見取引をしたいかどうかが判断の基準になるでしょうか。

専任媒介契約のメリットとデメリット

自己発見取引をする必要がないなら、専属専任媒介契約の方が依頼する側としてはより良く感じられるはずです。

専属専任媒介契約のメリット

ここからは専属専任媒介契約のメリットを紹介します。
専任媒介契約と似ている部分も多いのですが、違う部分もありますのでしっかりとその違いを把握しましょう。
一般媒介契約とはさまざまな部分で大きな違いがあり、特に一般媒介契約にするか専属専任媒介契約にするか決めるためには、お互いのメリット・デメリットを知っておく必要があります。

不動産会社が1番力を入れてくれるのが専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社のみに依頼するという形態であり、かつ自己発見取引も認められません。

つまり買い手を見つけるのが契約を結んだ不動産会社のみというわけです。
買い手を見つければ確実に自社の利益となりますので、3つの契約形態の中でも不動産会社が1番力を入れてくれます
それだけ早く、好条件で買い手が見つかる可能性があり、依頼者である私達にとっても大きなメリットです。

不動産会社に本気で営業活動をしてもらいたいなら、専属専任媒介契約がベストな選択となるでしょう。

手続きなどの煩雑さがない

たとえば一般媒介契約の場合、複数の不動産会社との契約が認められます。
これはメリットでもあるのですが、それだけ手続きなどが煩雑で面倒になるという側面もあります。

たとえば10社と媒介契約を結ぶとなれば、10回契約手続きを行うことになります。
専属専任媒介契約の場合は1社のみですから、手続きも簡単です。

また、各社との連絡や報告なども数が増えるほど大変になっていきます。
こうした手間がないというのも専属専任媒介契約のメリットの1つです。

独自のサービスの提供が受けられる場合も

専属専任媒介契約は特定の不動産会社1社としか契約できないため、その見返りとして不動産会社が独自のサービスを提供してくれることがあります。

代表的なサービスが買取保証です。
専属専任媒介契約では契約有効期限が3ヶ月と決められており、3ヶ月内に買い手を見つけて売却しなければなりません。
ですが必ずしも買い手が見つかるとは限らず、3ヶ月を迎えてしまうこともあります。
こうした時に、不動産会社が対象となる不動産を買い取ってくれるのが買取保証です。

これなら売り手である依頼者はたとえ買い手が見つからなくても不動産を売却することができます。

専属専任媒介契約は不動産会社にとっても確実に仲介手数料が受け取れるというメリットがあり、その分サービスも手厚くなっているのです。

専属専任媒介契約のデメリット

最後に、専属専任媒介契約のデメリットです。
サービスも手厚くなるなど非常に便利そうに思える専属専任媒介契約ですが、当然ながらデメリットも含まれています。
他の契約形態でもそうですが、メリット・デメリットの両方を把握することは本当に重要なことです。

自己発見取引ができない

専属専任媒介契約は3つの契約形態のうち、唯一自己発見取引が認められません
依頼者が自分自身で買い手を見つけ、独自に売ることができないのです。
必ず依頼した不動産会社を介さないといけません。

最初から自己発見取引を考えていないなら問題ないのですが、自己発見取引をしたいという方には大きなデメリットです。

専属専任媒介契約は自己発見取引が認められないという点を認識し、あらかじめ契約形態を検討する必要が出てきます。

囲い込みという問題

専属専任媒介契約においては、囲い込みという行為がしばしば問題視されます。
特定の不動産会社1社のみが媒介契約を結ぶという部分に原因があります。

不動産会社は不動産の売買を仲介し仲介手数料を受け取ります。
この仲介手数料は売り手・買い手どちらからも受け取ることができるのです。
売り手はもちろん、買い手も仲介してもらった不動産会社に仲介手数料を支払うからです。
このことが原因で囲い込みが起きます。

不動産会社は売り手・買い手の両方から仲介手数料をもらうため、他社からの物件の照会を無視したり、そもそも物件の情報を非公開にしたりします。

他社からの物件の問い合わせがあっても、すでに買い手が見つかったなどと嘘をつくような悪質なケースも見受けられます。
仲介手数料のため、とにかく自社で見つけた買い手にしか売却したくないと考えるのです。

専属専任媒介契約では自己発見取引が認められず、依頼する不動産会社も1社に絞られますが、レインズへの登録が行われます。
物件情報は広く公開され、他の不動産会社も見ることができるため、別な不動産会社が買い手を見つけることもあり得るのです。
売り手にとっては特に問題ありませんが、不動産会社からすれば仲介手数料が減ってしまうという問題が生じ、結果的に囲い込みという行為が生まれます。

信頼できる不動産会社を探し媒介契約を結ぶことも重要です。

営業活動の優先順位が下がることも

専属専任媒介契約の場合、不動産会社からすれば他社、つまりライバルがおらず先を越される心配がありません。
媒介契約を専属で結んでいるわけですから、少なくとも売り手からの仲介手数料は確実に受け取れます。
そのため急いで売却を進める必要がなくなり、他の物件と比べた時に優先順位が下がってしまう可能性があります。

こうなるとなかなか買い手が見つからなくなってしまいます。

急いで売却したいという時は、専属専任媒介契約だと思わぬデメリットを感じることになるかもしれません。
これは1番力を入れてくれるというメリットと矛盾しますが、現実的に不動産会社によって対応が違ってきます。

専属専任媒介契約だと力を抜くような不動産会社は避けるのが理想です。
事前に担当者とよく話すなどして、信頼できるかどうかを見極めましょう。

専属というとなんとなく頼りになるイメージを感じますが、一般媒介契約の方が結果的に早く売却が進むということもあります。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット
こざかな生徒
こざかな生徒

専属専任媒介契約は専属ならではのメリット・デメリットがありますね

一般媒介契約・専任媒介契約との違いを理解し、自分にどんなメリットが生まれるかを検討しましょう

クジラ先生
クジラ先生

どの媒介契約が良いのか?

3つの媒介契約について見てきました。
不動産を売却する時、結局どの媒介契約を選ぶのが良いのでしょうか?
この点には明確な正解はありません

たとえば自己発見取引をしたいという人の場合、少なくとも専属専任媒介契約は選択肢から外れます。
専属専任媒介契約は自己発見取引が認められず、一般媒介契約か専任媒介契約かを選ぶことになるでしょう。

逆に自己発見取引をしようと思っておらず、信頼できる不動産会社1社に担当してもらいたいなら、専属専任媒介契約がベストな選択になります。

このように、依頼する側の希望などによって適切な媒介契約は変わります

だからこそそれぞれの媒介契約について、詳細を知り違いを理解することが大切なのです。

信頼できる不動産会社の見つけ方

一般媒介契約の場合は複数の不動産会社と契約できるため、極端な言い方をすればとにかく依頼できる不動産会社には手当り次第依頼してしまうという方法も取れます。
ですが専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社に絞る必要があるため、本当に信頼できるかどうかを見極めることがポイントとなります。

ではどうやって信頼できる不動産会社を見つければ良いのでしょうか?

方法はいくつか考えられます。

  • 人気や知名度の高いところを選ぶ
  • 実際に話を聞いてみて選ぶ
  • 過去の実績で選ぶ
  • 不動産一括査定サイトを利用して絞り込んでみる

こうした方法が代表的でしょうか。

たとえば人気や知名度の高いところですが、多くの人に人気があるということは、それだけ信頼できるとも考えられます。
だからこそ人気が出るからです。
また、知名度が高いということは大手の企業であり、やはり信頼できる可能性が高くなります。

担当者に実際に話を聞いてみるにしても、まずは大手からという方法もあるでしょう。
ただし、小さな不動産会社であっても、地域に密着しているようなタイプだと特定の地域に非常に強いなどの特徴が見られます。
大手じゃないとダメということはまったくありません。

この他、過去の実績で選ぶという方法もあります。
過去の仲介件数などをホームページでチェックできれば、どういう不動産会社なのかが見えてきます。
単純に仲介件数が多ければ多いほど、信頼できる不動産会社である可能性も高くなると言えるでしょう。
それだけ多くの人に選ばれているという目安になるからです。但し大手だからといって全ての地域を網羅しているとは限りません。地方などの場合は地元密着型の不動産会社の方が情報を持っている場合も御座います。その様な場合は不動産一括査定サイトを利用して見つける事も可能です。

不動産一括査定サイトを利用すれば大手や地元系の業者が見つかる
こざかな生徒
こざかな生徒

媒介契約を決めると同時に、不動産会社選びも重要なんですね

不動産の媒介契約は信頼関係が大事ですので、安心して任せられる不動産会社を見つけましょう

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

不動産の売買を行う場合には、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つがあり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが違います。
それぞれの媒介契約がどんなものなのかを把握し、自分が所有する不動産をスムーズに売却できるようになりましょう。

どの媒介契約を選ぶかによって売却の結果が大きく変わる可能性もあります。
まずは媒介契約の種類を選び、そして信頼できる不動産会社を探しましょう。
そうすれば自身の持つ不動産を速やかに売却でき、無駄もなくなります。

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