複数の不動産売却で罰則に関する反復継続とは?判断基準と対策について | 鯨鑑定士の不動産売却

複数の不動産売却で罰則に関する反復継続とは?判断基準と対策について

2020.9.29

2020.9.29

9 views

    SHARE :

不動産を何度も売却すると法律違反になる可能性があることはご存じですか?

複数の不動産売却で罰則に値する反復継続とは何なのか、定義や不動産取引において免許の重要性を説明します。
また反復継続の罰則に関する判断基準やグレーまたは明確な違反など、不動産の売却を考えている人は、知識として持っておくと便利です。

不動産売却で反復継続と判断されないための対策についても知っておきましょう。
不動産を持っている人は信頼できる不動産業者に仲介依頼を行うことが、法律違反にならないための最適な方法です。

反復継続とは何か定義について

複数の不動産売却を考えている人は、反復継続という違反行為について知っておきましょう。
反復継続の定義や、反復継続と判断される状態について解説します。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産売却のために、宅地建物取引業の勉強をしていたら、反復継続という言葉を知りました。どういう意味か詳しく教えてください。

普通の状態で不動産売却を行う分には気にすることではありません。しかし複数の不動産売却が何故法律違反になるのか知っておくと、今後の注意したい取引についても勉強することができるので、説明をしましょう。

クジラ先生
クジラ先生

反復継続とは?

反復継続と耳慣れない言葉で難しいのですが、簡単に言うと複数の物件を何度も売却することを言います。
また土地の場合は分割をした状態で、不特定多数に売却することも反復継続で罰則となる可能性があります。

反復継続は業界では例えば物件を安価で購入して、高値で売却をする行為を主に指す言葉です。

では業者が物件を買い取って、リフォームして高値で売るいわゆる買取は反復継続に当てはまるのかというと当てはまりません。
これは業者が免許を持っており、事業として物件を売却しているからです。

不動産の反復継続は無免許では違法となる

一般の人が無免許で、利益のために不動産を複数回売却することは、違反の可能性があると覚えておきましょう。

反復継続には基準がない

法律違反になる反復継続ですが、どのケースが反復継続で、どのケースが反復継続でないという明確な判断基準がありません。
この曖昧さ故に、反復継続について勉強しておきたいという人も多くなるのでしょう。

例えば不動産の売却自体、一般の人は生涯に何度もあることではありません。
それを1年以内に1回以上転売を行うなどの行為を行うと、目を付けられる可能性があります。

ただし人生にはやむを得ない事情を抱えてしまう、という事は何回か訪れるかもしれません。
そのため事情で転売を繰り返すような事態に陥った時、反復継続の行為が必ず罪に問われるのかというと、そうでもありません。

このように明確な判断基準はありませんが、反復継続を行っていいのは免許を持つ者だけだと、宅建業法で定められています。

ルールがある以上、「これくらいなら大丈夫」と自己判断で決めることは避けておきましょう。

個人の場合は自分が罰則を受けますが、仲介依頼をした不動産会社も場合によっては罰則の対象になる可能性もあります。
自分で判断ができない場合は専門家に相談することが大切な対策です。

不動産取引は縛りが厳しい状況

不動産取引は個人同士や不動産業者との間で行う取引ですが、国や税金が関わっています。
そのため取り締まりや規定が厳しく設定されています。

また土地には所有権がありますが、自分の物ではなく国から借りているもので、国の所有物になります。

そもそも土地は自然の一部であり、誰かの所有物になることはありませんが、国が管理をしないと土地をめぐって争いが起きます。
国の所有物である土地を適切な目的をもって利用するために、不動産取引におけるルールや取り決めが厳しくなっています。

そのため反復継続のような利益を目的とした行為を罰する法律を作っているのです。

免許が必要となる不動産取引とは

不動産売却は高額の取引なので、免許を持っていなければできない取引は他にいくつもあります。
本人としては悪気無く、また知識無く行う取引が実は罰則の対象ということもあり得ます。

例えば、物件の紹介をしたから紹介料が欲しいといったケースです。
友人との間で情報交換をし、お金を支払ってもらう行為も法律違反になりかねません。

物件を紹介するのは不動産業者がそうですが、もしその業者が無免許でそれを行っていたら罰則の対象になります。
免許を持って事業として行っていれば、以下のように法律で決められている仲介手数料を報酬としてもらうことは法律違反にはあたりません。

不動産仲介手数料の上限となる金額

上記のように報酬がもらえる業者でも、その上限額は法律で定められています。
また買い手に対してお金を請求する場合は、必ず売買契約を行うことが大切です。

例えばリフォームの負担額を売買契約を交わさず、勝手に自分たちで決めてしまうような行為も、状況によっては違反となります。
明確な判断基準は分かりませんが、限りなくグレーに近いような行為を、知らずに行ってしまいがちです。

一度法律違反だと言われたらその代償は大きいので、不動産取引を行う際は慎重に進めていきましょう。

反復継続の判断基準を決める法律について

反復継続と決められる判断基準はどこで決められているのでしょうか。
実は先ほどから免許があれば法律違反にならないと書かれていますが、それは宅地建物取引業の定義によって決められているからです。
宅地建物取引業で決められている業を行うこと、の判断基準について詳しく説明していきます。

こざかな生徒
こざかな生徒

業を行うことの定義自体はきちんと決められているのですね。

明確な法律で定められてはいますが、法律違反かどうかを決めるのは総合的な判断が必要です。まずは宅建法と、国交省で具体的な解釈を行っているのでそれを見てみましょう。

クジラ先生
クジラ先生

業として取引を行う判断基準を決めるのが宅建法

反復継続を詳しく知るためには、宅地建物取引業の定義について知っておく必要があります。
この定義は以下の2つの行為を行うことを定めたものです。

  • 自らが行う宅地や建物の売買や交換
  • 売買や交換、賃貸をする時の代理や媒介

これらを業として行うものになります。
これは宅地建物取引業法2条2項で定められており、業とは宅地建物取引業のことを指しています。

また土地や建物の売買や交換、賃貸などの管理を行うには宅地建物取引業の免許が必要になることも書かれています。
こちらは宅地建物取引業第3条1項になりますが、一部抜粋して以下にまとめました。

  • 宅地建物取引業を営もうとする者は事務所を設置し、所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない
  • 免許の有効期間は5年とする
  • 引き続き宅地建物取引業を行う場合は免許の更新を行う
  • 免許を受ける者は登録免許税法が定める税と手数料をおさめなければならない

つまり免許がない人が反復継続で複数の不動産売却を行う行為は、業を行っているとみなされますよ、ということです。

違法性が無免許にあることは、宅地建物取引業法12条の無免許事業等の禁止によって定められているのでそれを見れば分かります。
このように宅地建物取引業法を見れば、反復継続で複数の不動産売却を行う行為が業にあたり、また無免許では駄目だという事が分かりました。

業に当たるかどうかの具体的なポイントとは

上記で述べた宅建法によって、反復継続が違反だということですが、実際は継続性のある取引行為だけで判断される訳ではありません。
その他の様々な行為をトータルで見て、行為を総合的に判断します。

その具体的なポイントは、国土交通省が公表している宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方を見れば分かります。

要因違反にあたらない例違反になり得る例
取引の対象者特定の対象者不特定多数
取引の目的相続税の納税利益を得るため
取引対象物件の取得経緯相続した土地転売のために買った
取引の態様仲介依頼をした個人間での取引
取引の反復継続性1回限り行う定期的に複数

①の取引の対象者は、一般人を対象に広く取引を行うものは事業性が高く特定の関係が認められる場合は事業性が低くなります。
特定の関係とは、例えば親や親族など取って代わる人でないという場合です。
他にも自分が経営者で、社員のために売却を行う場合も、特定の関係と言えるので違法性が少なくなるでしょう。

また②の取引の目的ですが、利益を目的とした売却は事業性が高くなります。
反対に相続税の納税や住み替えなどで処分を行う理由であれば事業性は低いでしょう。

③の取引対象物件の取得経緯は、転売をするためという経緯があれば事業性が高くなります。
先ほども述べたように相続などで取得したというような経緯があれば、事業性が低いと判断されます。
また自らが居住用として、事業所や社宅などで利用する経緯で取得した不動産であれば、業とみなされる可能性は低くなります。

そして④の取引の態様とは、自分で買主を探してくる、または個人間で複数の不動産売却を行う場合は事業性が高いでしょう。
反対に不動産業者に仲介を依頼して行う場合は、事業性は低いとされます。

最後の⑤はまさに反復継続して複数の不動産売却をする場合は、業だと判断されやすいです。
1回限りの取引で行う場合は、事業性は低いと判断されるでしょう。

このように表であらわした5つの要因に照らし合わせて法律違反をしているかどうかが判断されます。
ひとつの要因に当てはまるからと言って、すぐに反復継続になるということではありません。

しかしひとつの要因にあてはまる売却を行う場合は、他の要因をチェックされ、事業性が高くないかどうかを見られることになります。

反復継続でグレーまたは明確な違反のケース

国交省の解釈によると、先ほど述べた5つの要因をもとに違法性を判断されることが分かりました。
では反復継続として怪しい、または明確に違反をしているとみなされて罰則の対象になり得る具体的なケースを見てみましょう。

またグレーな行為かもしれないが、実は違反性がないパターンもあるので、それも知っておくと今後の売買を行う上で便利です。

短期間に何度も不動産取引を行う

例えば数か月や1年未満といった短期間の間に複数の不動産売却を行った場合は反復継続だけ、とはみなされないことが多いでしょう。

通常不動産の売却は人生においてそう多くあるイベントではありません。
それを短期間の間に行う行為は、取引の目的がお金儲けではないのか、と疑われる可能性が高くなります。
短期間の間であれば特定の関係も考えづらくなり、不特定多数の人向けに利益を目的とした転売をしていると思われてしまいます。

不動産を取得した経緯が重要になってきますが、その他の複数の要因に当てはまるので注意が必要です。


理由や根拠がしっかりとある場合は、信頼できる不動産業者に売却の相談を先に行いましょう。
不動産業者では多くが弁護士と提携しており、中には税金や相続など難しい状況を相談できるサービスを行っている所もあります。
疑われないためには、優秀な不動産業者探しがカギになるでしょう。

土地の区画分けをして売却する

土地を購入した後に区画割にして、複数の不動産売却を行う行為は反復継続とされる可能性があります。
取引自体が1度だけであったとしても、要因の一つである取引の反復継続性の取引に該当するので注意が必要です。

土地を分割して売却する場合は反復継続のグレーゾーン

ただし相続などで広い土地を相続し、そこに戸建て賃貸を建てて複数に貸す、といったこともあるでしょう。
戸建ての場合はマンションとは違い、借主が買取を申し出てくる可能性もあるため、都度売却を行えば反復継続になりかねません。
この場合は土地の取得経緯に相続があるので総合的な判断をされるでしょうが、グレーな取引とも捉えかねないため気を付けましょう。

現実に逐一取り締まりは行われていないのが現状ですが、事前に知識を持っておくことが大事です。

反復継続に関して、国土交通省や各都道府県は免許の確認を行っているわけではありません。
そのため免許のない個人がお金儲けのために、複数の不動産売却を行っている事実はあるでしょう。

自分自身はうまい話にのらずに、ルールにのっとった不動産売買を行うことが大切です。

利益が目的なのが明確なケース

利益目的であることが誰の目から見ても分かってしまうケースは、反復継続だとみなされる可能性があります。
例えば自分が住む可能性のない土地や家を安く購入して、リフォームをして高値で販売するような行為です。

またお金があって資産家というような派手な人が、次々に不動産投資を行ったり、著書を出したりと派手な行為を行う場合も危険です。
取引の目的が利益の場合、取引の経緯も転売目的になりがちです。
すると5つの要因の中にもあるように反復継続の可能性があるとされやすいです。

一つの不動産売買だったとしても、目的や経緯によっては将来的に継続が続くと予測され、業とみなされてしまう危険性もあるでしょう。

社員への斡旋の場合は反復継続にならない

例えばとある会社が社宅を複数個購入して、社員に斡旋をするというケースもよくあります。
ここでは法人ですが、複数の不動産売却を行いそれを複数人に与えているため反復継続になるのでは?と思えます。
しかし会社が社員へ住宅を複数斡旋することは、反復継続としては該当しないことの方が多いでしょう。

それは要因の一つである誰に、という部分で不特定多数となっていますが、この場合は社員という特定の人間への斡旋だからです。

取って代わるものがない人としてみなされるため、反復継続の判断基準からは外れます。
また取得の目的も利益のためではなく、社員のために購入した不動産なので業とはみなされないでしょう。

反復継続は過去や将来の行為も判断基準になる

反復継続だという判断基準は、現在の不動産を売却した要因のみならず、過去や将来の行為を考えて判断されます。
例えば先ほど述べた土地の区画割りについても、それが1回限りであったとしても反復継続だと判断される場合もあります。

また現在の不動産の売却に違反性が無かったとしても、過去に利益を目的とした売却を行っていれば、反復継続だとみなされる可能性もあるでしょう。

このように反復継続は現状の不動産の売却以外にも、過去や将来の行為も考慮した判断も行われるので注意が必要です。

不動産売買で明確な反復継続になるケース

過去に不動産の売却を行い、今度また売却を行う場合は取得経緯や取得の目的など、はっきりできる部分ははっきりさせておきましょう。

反復継続と判断されるとどうなるのか

反復継続は宅建法の定義によって、無免許の者が業を行うのは違反だとされています。
しかし、反復継続だと判断するのは誰なのでしょう。
また反復継続だと判断されてしまったら、どんな罰則を受けるのかを解説します。

反復継続だと判断するのは誰なのか

不動産取引を管理したり、監督しているのは国土交通省もしくは都道府県になります。
宅地建物取引業法の違反については、実際に取り締まるのは警察になります。
警察に検挙され、有罪が確定すれば処分を受けるという流れになるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産の取引を監督しているのは、国土交通大臣や各都道府県の知事という事ですね。

その通りです。もし違反があれば両者が警察に指示を行い、実際に取り締まるのは警察になるでしょう。

クジラ先生
クジラ先生

無免許の個人が反復継続を行った場合の罰則

宅地建物取引業の免許を持っていないのに、宅地建物取引業の営業を行うことは、宅建法で禁止されています。
宅地建物取引業の営業とは、宅地建物取引業法2条2項にもあったように、土地や建物の売買や交換を行うことが該当します。

その営業を無免許で行う行為は、同じく宅地建物取引業法第12条において法律違反になります。

  • 第3条1項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない
  • 第3条1項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は建物取引業を営む目的をもって広告をしてはならない。(名義貸しの禁止)

上記のように無免許で不動産業を営業したり、また営業するための広告をすることも禁止されています。

無免許営業を行った人に対しての罰則は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金もしくはその両方が科せられることになっています。
罰則が科せられることは、宅地建物取引業法の第79条で規定されています。

  • 次の各号のいずれかに該当する者は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する
  • 一 不正の手段によって第三条第一項の免許を受けた者
  • 二 第十二条第一項の規定に違反した者
  • 三 第十三条第一項の規定に違反して他人に宅地建物取引業を営ませた者
  • 四 第六十五条第二項又は第四項の規定による業務停止命令に違反して業務を営んだもの

上記のように規定に違反した者はもちろん、他人に営ませたり業務停止命令に違反して業務を営んだ人も罰則の対象になります。
個人には個人の、また手助けした業者にはそれぞれの内容に合わせた罰則があります。

中でも無免許営業は罰則の中でも非常に罪が重いとされるので、罰金刑か懲役の実刑を受けることもあります。

無免許の人が業として行う取引を媒介した業者に対する罰則

宅地建物取引業の免許を持っていない人が、業として家や土地の不動産売却を行う売却行為を行ったとします。
それを不動産業者が代理もしくは媒介する行為を行うと、個人だけでなく不動産業者にも罰則が科せられます

国土交通大臣と都道府県知事は、免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合、必要な指示をすることができます。

  • 一 業務に関し取引の関係者に損害を与えた時又は損害を与える恐れが大であるとき
  • 二 業務に関し取引の関係者に損害を与えた時又は損害を与えるおそれが大であるとき
  • 三 業務に関し法の法令に違反し、宅地建物取引業者として不適当であると認められるとき
  • 四 宅地建物取引士が第六十八条又は第六十八条二第一項の規定による処分を受けた場合において、宅地建物取引業の責めに帰すべき理由があるとき

必要な指示とは警察に連絡を行い、個人の反復継続を手助けしている不動産業者がいるので捕まえてください、と指示できることを言います。
無免許の個人の業を手助けしてしまうと、刑法第六十二条ほう助にあたり、処罰の対象になる可能性があります。

また違反を行った人はその後5年間は宅建業の免許を取得することができません。

そのため反復継続の疑いあると分かった場合は、どの不動産業者であっても売却の仲介を受け付けてくれることはほぼあり得ません
こっそり反復継続を行おうと思っても、業者も宅地建物取引業法について勉強をしているため、すぐに分かられてしまう可能性が高いでしょう。

不動産売買で反復継続と判断された場合は法律違反になる

反復継続と判断されないための対策

反復継続と判断されて、処罰されないための対策を解説します。

また不動産売却では多額の金額が動く取引です。
そのため、不動産を持っている人はこれまでにうまい話を持ってくる人に会ったことがあるかもしれません。
自分にとってお得だと思っても、まずは一度立ち止まって法律違反にならないかを確認した上で話を聞くようにしましょう。

またある程度不動産の知識を持っていないと、売買における詐欺に合うリスクも高くなります。

不動産を持っており、売却を考えている人は様々な対策を行い安全に不動産を売りましょう。

できるだけ1回で不動産を売ることが大事

不動産の売却はできるだけ1度の取引で売却できるようにすることが大切です。
しかし反復継続を判断する要因を見てきた人は分かるように、1回きりの不動産売却だからと言って反復継続ではないとは言い切れないのです。
たった一度きりであっても、先ほどのように土地の区画割りをして、不特定多数に売却する行為はグレーです。

また明らかに利益が目的で、今後も継続して不動産の売却を行おうとすることが見える場合は反復継続とみなされる可能性があります。
国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方にある要因をできるだけ減らす、という考え方で売却をしましょう
その要因の中には、1回限りの取引は事業性が低いとされているので、できるだけ不動産の取引を1回にすることは前提とするべきです。

もし広い土地を売却したいという場合は、区画割をせずに一般の市場で販売を行う方法を取りましょう。
もしくは仲介ではなく、不動産業者の買取によって販売を行うなど安全に売る方法の方が確実に売却できます。

宅地建物取引業の免許を取得する

極端な話になりますが、対策の一つなのが自分自身が宅地建物取引業の免許を取得するという対策です。
宅建業免許を取得していれば、業を行ったと判断されても違反にはなりません。

しかし通常は自分が持っている不動産を売却する場合、違反を考えて免許を取得するということは考えないのが普通です。
ただ中古物件を購入して、リフォームなどを行い、高値で売買を行いたいと考えている場合は免許取得を検討しても良いでしょう。
他の業務に関して専門的な知識が無い場合は、他の不動産業者に仲介を依頼しますが、その場合でも免許は必要になってきます。

また、不動産業や宅建業の免許と、よく耳にする宅地建物取引士は別の資格になるので注意が必要です。

宅建業は国土交通大臣か都道府県知事に申請を行います。
事業を始める地域の土木事務所や、県庁の窓口で申請料を払って審査を受け合格すれば免許取得が可能です。

一方で宅地建物取引士は国家資格であり、不動産売買における専門知識を勉強しテストを受けて合格する必要があります。
いわゆる宅建の資格、と言われているのはこちらの資格の事を言います。

宅地建物取引士の資格を持っていたとしても、宅建業の免許を持っていない場合は反復継続の不動産売買ができません。

また宅建業法では事業を始めても事務所に一定数以上の宅地建物取引士の有資格者を置くことが義務付けられています。
つまり、反復継続で不動産取引を行うのであれば、どちらの資格も必要になるということです。

不動産の売買は仲介業者に依頼するのが最適

先ほど述べた国土交通省の宅建業法の解釈にもあったように、自分で買い手を探すという行為は事業性が高いと考えられます。

特に売主本人が不特定多数に売却する不動産の広告などを行い、売却を狙っている場合は反復継続とみなされる可能性があります。
そのため、不動産の売買に関しては自分だけで行わず、仲介業者に依頼することが一番安心です。

素人同士での直接交渉はトラブルを抱える原因にもなりかねないですし、また査定や広告活動も容易ではありません。
そのため不動産の取引は、専門家が揃う不動産業者に依頼をしましょう。

不動産売買の依頼は一括査定サイトが便利

不動産売却の査定や、また複数の不動産売却に関する相談は、親身になってくれる業者選びが何よりも大切です。

自分に合う不動産業者を探すためには、複数の不動産業者に査定依頼を行い、話をしっかり聞いてくれる業者を比較検討することがポイントです。

不動産一括査定サイトは、ネット上で物件情報と個人情報を入力するだけで、査定を行える不動産業者が見つかるのが特徴です。
複数社の査定額を比較することができれば、高値で評価してくれる所や、売りたい不動産の相場を知ることもできます。

例えば相続などで古い木造の家を売ろうとしていたとします。
ポータルサイトでは新しい物件や、鉄骨の家などが多く売られており、家の売却をあきらめてしまいがちです。
しかし家は家だけでなく周辺の環境もあり、中には多少古くても土地の広い家に住みたいという人もいます。

掃除や整理整頓を行い、購入希望者の需要に合った行動をとることで、どのような物件でも売却することも可能でしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

反復継続になってしまう可能性がある売却の仕方が分かりました。ただルールが曖昧であることは事実なのですね。

基準を設けることが難しいので、売主の人は法律違反になる売却の仕方もあるということを知ることがまずは大事な事ですね。

クジラ先生
クジラ先生

一般の人間が住んでいた土地や住居を売却する場合は、反復継続として法律違反になることはまずありません。
しかし複数の不動産売却では罰則になる可能性があるので、反復継続についての判断基準を知ることが大事です。
例えば広い土地を相続して、その土地を区分けして不特定多数に売却するような状況は一般の人でも考えられる状況です。
実際にはすぐに違反となる可能性は低いのですが、確実に違反を避けたいのであれば買取や通常の販売を行いましょう。

複数の不動産の売却を行って良いのは免許を持ったプロであると、宅建業法で定められています。
そのため免許を持たない場合は宅建業法に違反する可能性が高いでしょう。
反復継続とみなされないための対策は、できるだけ1回の取引で売却を行うことです。
また仲介は不動産業者に依頼し、信頼できる業者に依頼を行うことがスムーズに不動産を売るコツです。

この記事が気に入ったら
いいねしよう!

    SHARE :

関連記事

人気記事