平屋の一戸建ては売却しにくい?高値で売りたい人が知っておくこと | 鯨鑑定士の不動産売却・投資

平屋の一戸建ては売却しにくい?高値で売りたい人が知っておくこと

2020.11.5

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平屋一戸建ては売却が難しいイメージですが、そんなことはありません。
近年では平屋の需要が高まっていますし、一般的な2階建て住宅にはない良さが沢山詰まっています。
平屋を求めている層にしっかりとアピールできれば、平屋でも十分売却可能です。

ただし平屋は部屋数が少なく大家族には向かないなどのデメリットもあることから、購入者層が限定されてしまうのも事実です。
売れ残りを防ぐためには仲介だけでなく買取の利用も検討するなど、柔軟な判断が必要となってきます。

また平屋売却を得意とする不動産会社を見つけられるかというのも、大きなポイントです。
今回は平屋売却に関するノウハウと、高値で売却するためのコツをご紹介します。

平屋の持つ特徴を把握しよう

平屋売却を考える上で、平屋の特徴把握は欠かせません。
まずは平屋とはどんな建物なのか、定義を確かめていきましょう。

また、1階部分のみ持つ平屋には、2階建てや3階建て建物とは異なるメリットがあります。
一方で2階建てや3階建て物件の時には考えなかったデメリットも浮上してくれるため、一長一短です。

平屋の良し悪しを踏まえたうえで、なぜ平屋一戸建ては売却しにくいと言われるのか、その理由を考えましょう。

平屋一戸建てとはどんな建物?

平屋一戸建ては、1階のみ存在する戸建て住宅です。

街中を歩いていても時々見かけることがあるかもしれません。
とはいえ2階建てや3階建て物件よりは数が少ないため、特殊な物件というイメージが強いです。

平屋の場合は、間取りを全て1階に収める必要があります。
シンプルな造りとなることが多く、土地の広さもある程度必要になってきます。
それゆえ都心などの住宅密集地よりは、郊外の広々とした土地の方が建てやすいです。

1階建ての物件は、コンビニやスーパーなどで用いられることが多いですね

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

何か理由があるのですか?

商品の搬入がラクだからです。また客の動向を把握しやすいといった理由もありますね

クジラ先生
クジラ先生

近年ニーズは増加中

一般的に住宅といえば2階建てが主流で、平屋は珍しい物件タイプに分類されます。
平屋といえば日本家屋のような独特の雰囲気を持つため、これまではシニア世代に好まれる傾向にありました。

階段がないため、シニア世代でも暮らしやすいのも理由です。

それが最近では、比較的若い世代にも平屋が受け入れられつつあります
昔とは違い核家族化が進んだことや、少子化により1世帯当たりの子供の数が減ったことで、それほど部屋数が必要ではなくなったことが背景にあるでしょう。

また高齢化に伴い、長く暮らしやすい住居が近年では注目を集めています。
そういったことを踏まえて考えると、平屋一戸建ては現代の住宅需要にぴったりと合っています。

平屋一戸建ては売れないというイメージがありますが、平屋ブームの現代において、良さをしっかりとアピールできれば十分に売却は可能です。

平屋のメリット

では平屋を売却するうえで、平屋にはどんな魅力があるのか深堀してみましょう。

平屋のメリットは、なんといっても1階に全てが集約されることです。

コンパクトに収められるため、家族の動向を確認しやすいといった特徴があります。
また垂直方向の建築を省くことができるため、建築費用節約にも繋がるでしょう。
余計な部屋や設備を極力抑え、シンプルで暮らしやすいのが平屋一戸建ての良さなのです。

平屋一戸建ての良いところ

老後の生活がラク

前述の通り平屋一戸建ては、2階建てや3階建て住宅と比較すると、圧倒的に老後の生活がラクです。
老後は足腰が弱まってくるため、垂直移動が大きな負担となります。
事実、住宅内における事故の中でも、階段による事故が非常に多いです。
うっかり踏み外すことが増えてきますので、骨折など治療に時間のかかる怪我につながります。

平屋であれば階段がないですから、このような怪我を未然に防ぎやすいのがメリットでしょう。

また段差を極力減らせば、バリアフリー構造に近づきます。
将来的に車いすを利用することになっても、移動の負担がなく暮らしやすいです。

そして平屋一戸建ての場合、掃除も簡単です。
歳を取ってから1階と2階を往復しての掃除は非常に労力を費やしますし、やはり怪我のリスクが上がります。
掃除機を持ちながらの移動となると危険が高いですから、移動負担を抑えられるのは平屋一戸建てならではの良さでしょう。

コミュニケーションが取りやすい

平屋一戸建ては全てがワンフロアに集約されるため、家族の動向を把握しやすいです。

2階建ての住宅ですと、家族が別の階にいる間は何をしているのか分かりづらくなります。
特に、玄関から入ってすぐに階段がある家の場合、帰宅後すぐに自室にこもられると、コミュニケーションの機会が減少してしまいます。
子供や配偶者と会話をする機会が減ってしまうと、孤独を感じる要因にもなるでしょう。

一方で平屋一戸建てですと、どこに家族がいるのか簡単に行動を把握できます。
生活空間がワンフロアですから、必然的に顔を合わせる機会も多くなるでしょう。
会話をするきっかけが増えるため、コミュニケーションを取りやすいです。

また子育て世代の場合は、子育てがしやすいのもメリットです。
自分が家事をしている間も子供の様子を確認しやすいため、思わぬ家庭内での事故を減らすことができます。
生活同線がコンパクトなため、子供が遊んだ後の片付けなども負担になりにくいです。

建築費用が抑えられる

平屋一戸建ての場合、建築費用を抑えやすいのも特徴です。

もちろん敷地面積が広い土地に大きな平屋を建てるとなると、予算は膨らみます。
しかし同じ敷地面積という条件で平屋を建てたケースと2階建て以上の住宅を建てたケースを比べると、平屋の方が建築費用を抑えられる傾向にあります。

特に平屋の場合は、設備に費やす金額を抑えやすいです。
たとえば2階建て以上の住宅ですと、トイレや洗面を各階に付けるケースが目立ちますが、平屋ですと1つだけを準備すればよいわけです。

他にも階段にかかる建築費用がありませんし、2階がある際と比べると廊下スペースも少なく済みます。
部屋数が減った場合、各部屋につけるエアコンなど、家具家電を用意する負担も抑えられます。

生活空間をコンパクトにすることで、建築時のトータルコスト削減が実現できるでしょう。

建築時だけでなく、平屋一戸建てはメンテナンスや修繕もラクですね

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

どういうことでしょう?

たとえば外壁塗装する場合も、塗装面積がぐっと減りますし、必要な足場も少ないです。普段自分自身でのお手入れも簡単ですから、メンテナンスや修繕に伴う負担がないのも魅力でしょう

クジラ先生
クジラ先生

平屋のデメリット

造りがコンパクトなため、家事動線が短くなり暮らしやすいのが平屋一戸建ての良さです。
垂直移動を伴わなくて済み、子育て中や老後の生活負担を抑えられるという特徴があります。

一方で平屋には1階建てだからこそのデメリットも存在します。
部屋数に限りがあるため、家族の人数が多い場合には不向きです。
たとえば子供が3人以上いるようなファミリー世帯ですと、個室の確保が難しいため、需要が減ります。
これこそが平屋売却が難しくなる要因の1つです。

具体的にデメリットを見ていきましょう。

平屋一戸建ての悪いところ

プライベート空間を確保しにくい

生活スペースを全て1階に集約できるため、必然的に家族と顔を合わせる機会が増える良さがある一方、プライベート空間を確保しにくい問題があります。

全ての行動が家族に丸わかりとなってしまいやすく、年頃の子供がいる場合ですと注意が必要です。

顔を合わせる時間が長くなってしまうと、思春期の子供のストレスを招く要因となる可能性もあります。
子供がいて平屋造りをする際には、リビングから目の届かない部屋を設けるなどの工夫が大事です。

またきちんとプライベートを確保できる空間があれば、売却する際のアピールポイントにもなるでしょう。

日当たり確保の問題がある

周囲に高い建物がある場合、日当たりを十分に確保しにくくなります。
特に窓ガラスを設置しない部屋が中心部にあると、どうしてもその部屋の明るさは損なわれやすいです。

また日当たりだけでなく、風通しに関する問題も出てきます。
やはり周囲に高さのある建物が密集すると、十分な風通しが期待できないことから、暮らすうえでの快適さが失われやすいです。

住宅密集地で特に発生しやすい問題ですから、対策としては隣家との距離を十分に取れる土地を選ぶことでしょう。

そして間取りを工夫することも対策の一つです。
たとえば住宅の中心部に中庭を設けることで、明るさや通風を確保できます。
他にも天窓を設けるなど、設計を綿密におこなうことで、ある程度は対処可能です。

ただし凝った間取りや設備を付けてしまうと、建築コストがかさみやすいため、バランス感覚が大事になります。

防犯上の不安がある

前述のように、平屋一戸建ては日当たりや通風の問題があるため、大きな窓を設けることになりがちです。
そうなると防犯のリスクが発生しやすくなります。
住居内と外の出入りが容易ですから、空き巣などの侵入を招きやすいです。

また、プライバシーの問題も出てきます。
隣に2階建て以上の住宅があると、上から除きこむことで中の様子が見えやすくなります。
そして大きな窓があれば、外からも見られやすいため、プライバシーを守るのが難しいです。

窓の位置を工夫するなど配慮し、外から見えにくいような設計をおこなわなければいけません。

防犯及びプライバシー問題の解消をするために、以下のような対策を実施すると有効です。

  • 音が出る砂利を庭に敷いておく
  • 人感センサー付きのライトを付ける
  • 窓ガラスを二重ガラスにする
  • 防犯フィルムを窓ガラスに貼る

侵入者は事前に下見に来ることが多いです。
防犯対策をきちんとおこなっておくことで、防犯意識の高い家庭という印象を与えることができます。

平屋一戸建てを売却する2つの方法

平屋一戸建てを売却するには、仲介で売却する方法と買取で売却する方法があります。

一般的なのは仲介で第三者の個人への売却です。

一方、平屋のような特殊な物件の場合、仲介で売れにくいようなら買取の利用も考えた方がよいでしょう。
買取は個人に売るのではなく、不動産会社に売る方法になります。

またこの2つをミックスするという売り方もあります。
平屋といえどもさまざまな物件があるため、自身の物件特徴に合わせた売却方法を検討することが大事です。
仲介と買取について、具体的に見ていきましょう。

仲介での売却

仲介は不動産会社にサポートしてもらい、第三者の買主に売る方法になります。
よって仲介の場合は、売主と買主共に個人です。

仲介を利用しての売却は、不動産売却における最もメジャーな手法でしょう。

不動産会社に仲介してもらう際には、媒介契約を結びます。
サポート内容は多岐に渡りますが、広告宣伝活動をおこない購入希望者探しの実施などです。
たとえばインターネットコンテンツに物件情報を記載したり、折り込みチラシなどを活用することで、大勢の目に留まるよう働きかけてくれます。

また不動産会社は、購入希望者が現われた後の契約場面においてもサポートしてくれます。
売買契約を締結するうえで、買主と売主の希望条件を調整したり、書類準備なども不動産会社の仕事です。

さらに売買契約を無事結んだ後、所有権移転登記の手続き時には司法書士への依頼が必要ですが、このような手配もおこなってくれます。

要は物件売却が完了するまでのあらゆる場面において、面倒を見てくれるわけです。

自分ひとりでこのような作業をこなすのは、労力も費やしますし知識も必要です。
一方で仲介により不動産会社のサポートが入ることで、売却活動をスムーズに進めやすくなります。

仲介で売却するメリット

売却時に仲介を利用するメリットは、買取よりも高値で売却しやすい点です。
市場価格で売却できるため、購入希望者が多くいた場合には自然と価格競争が起き、思わぬ高値で売れることもあります。

また不動産会社の力を借りることで、広告宣伝に充分な予算を費やせるため、物件を多くの人に知ってもらいやすいです。
自分ひとりでは出来る宣伝活動に限りがあるので、不動産会社に仲介を依頼することで購入希望者を見つけやすくなります。

そして売却時のトラブルを回避しやすいのも、メリットです。
不動産売買には法律的な知識が必要となるため、思わぬトラブルを招きやすいです。
不動産会社にサポートしてもらうことで、そのようなトラブルは回避できます

仲介で売却するデメリット

デメリットとして、仲介で売却すると仲介手数料が発生します。
この後詳しく解説しますが、仲介手数料は決して安くないため、費用負担が大きいです。
売却時には登記費用や引っ越し費用などさまざまな費用がかかるでしょうから、仲介手数料が発生するのは仲介におけるマイナス要素です。

また仲介では一から買い手探しをスタートさせる必要があります。

そのため売却が完了するまでに時間がかかりやすく、早くても数か月はかかります。

場合によっては1年以上の売却活動を余儀なくされることもあるため、スピード感に欠けるのもデメリットでしょう。

もし事情が合って不動産を早く売却してしまいたいようなら、仲介での売却はあまり向かないです。

仲介での売却時は手数料が発生する

仲介によって売却した際に、成功報酬として不動産会社に支払うのが仲介手数料です。

成功報酬という扱いのため、買い手が見つかり売買契約を結んだときに、不動産会社は初めて費用請求ができるようになります。
よって買い手探しの段階では、費用を支払う必要がありません

売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しないため、売主は安心して仲介を依頼することができます。
この仲介手数料ですが、基本的には売主と買主両者が不動産会社に支払います

また、不動産会社が顧客に請求できる仲介手数料は、上限が法律によって定められています。
ちなみに仲介手数料の計算方法は、以下の表のとおりです。

不動産仲介手数料の上限値

このように、1つの取引において3段階に分けて計算するのですが、少々難しく大変です。
そのため売買価格が400万円以上の場合は、速算式を活用することが多いです。
速算式は、売買価格×3%+6万円(税抜き)で求められます。

たとえば売買価格が2400万円の場合における仲介手数料は、税抜き78万円です。

買取での売却

平屋を売却する方法として、仲介ではなく買取を利用する方法もあります。

買取は不動産会社に買主探しを依頼するのではなく、不動産会社自体に買い取ってもらうことを指します。

よって売主は個人ですが、買主は不動産会社です。

仲介では売れにくい物件でも、買取なら売却できる可能性があります。
その理由として、買取では不動産会社が相場よりも安く下取りし、再販することを目的としているからです。
よって何かしら付加価値が見込めるような住宅であれば、買取で売れるかもしれません。
もし平屋一戸建ての売却が難しい場合、買取を視野に入れるとよいでしょう。

買取と仲介の具体的な違いは、下記の表にまとめます。

項目仲介買取
買主第三者の個人不動産会社
売却価格高い安くなりがち
売却スピード時間がかかるスムーズ
仲介手数料必要不要
契約不適合責任生じる生じない

買取で売却するメリット

買取の場合は、仲介時とは異なり仲介手数料が発生しないのがメリットです。
よって売却金額における手残り金を多くできます。

また売却相手が一般個人ではなく、不動産会社であるという点も大きなメリットとなり得ます。
どういうことかと言いますと、相手はプロですから実際に売買契約を結び、引き渡しをおこなうといった一連の作業がスムーズです。

売却相手探しのためにおこなう広告宣伝活動に時間を費やさなくて済むため、売却スピードが速いです。
急ぎで売却したいといったニーズを満たしてくれます。

また相手が不動産会社の場合は、契約不適合責任が生じません
契約不適合責任とは、買主保護のため売主に責任が課される制度です。
契約内容と現況が異なる物件を売った場合、契約不適合となり損害賠償請求などのリスクを負うことになります。

買取ではプロの宅建業者が相手となるため、契約不適合責任に問われることはなく、売主の負担が軽くなります。

買取で売却するデメリット

買取は前述のように、再販することを目的としています。
転売後の利益を最大化するために購入費用を安く抑えようとしますから、売却価格は仲介よりも低くなりがちです。

たとえば物件購入後にリフォームやリノベーションを実施する場合、その費用も見込んだ金額で下取りしなければなりません。

買取で売却する最大のデメリットは、まさに価格の低さでしょう。

よって仲介で売れる可能性の高い物件であれば、まずは一般市場にての売却を検討した方がよいです。

もう一つデメリットとしては、買取制度を利用できる不動産会社が限られてくることです。
近年では買取できる不動産会社は増えてきましたが、それでも仲介より少ないため、不動産会社探しにやや時間を費やすことになるかもしれません。

仲介と買取のミックスもできる

仲介と買取をミックスした方法で売却することも可能です。

最初は一定期間仲介にて売却活動をおこない、その後もし売れ残った際には不動産会社に買い取って貰うという方法です。

いわゆる買取保証付きという契約を結ぶことになります。

売却活動スタート時は一般市場での売却ができるため、出来るだけ高値で売りたいけど売れ残りは避けたいという人に向いています。

平屋のように一般市場での需要を読むのが難しい物件の場合には、買取保証も視野に入れるとよいかもしれません。

ただし買取保証付きで契約できる不動産会社も、限られてしまいますね

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

どのような会社なら買取保証を実施していますか?

ある程度規模の大きい不動産会社です

クジラ先生
クジラ先生

平屋一戸建てを高値で売却するコツは?

平屋一戸建ての売却方法が分かったところで、次は高値で売却するコツを見ていきましょう。
通常の2階建て物件とは異なり、平屋を欲しがる人はある程度限られてきます。
よって平屋を好む層にしっかりとアピールできるよう、思考を練ることが大事です。

またエリアによっては平屋であるというだけで、売るのが難しくなることもあります。
平屋の存在がスムーズな売却を妨げているのであれば、いっその事更地にするのも一つの方法です。

平屋一戸建てを高額で売却するポイント

更地売却も検討する

平屋であることがネックになっている場合は、更地売却を検討するとよいでしょう。

平屋の場合は解体費用も比較的安いため、案外現実的な選択肢です。

ただしどんな物件でも更地にして良い訳ではありません。
平屋一戸建てとしての価値がまだ残っている物件の場合には、建物付きで売った方が高値売却しやすいです。

では更地にしても良い物件とは、一体どのような物件なのか特徴を見ていきましょう。

更地にした方がよい物件の特徴は?

木造の場合、築30年も経過する頃には建物の価値はゼロになります。
特に劣化や損傷が激しく住むことすら困難な平屋ですと、建物が残っていることで価値がゼロどころかマイナスになる可能性もあります。
建て替えることが前提となるため、解体費用が発生してしまうからです。

よって建物の価値がほぼない物件で住居がそのまま建っていると、土地の価値すら下げてしまう可能性もあります。
立地条件が良ければ土地の価値は見込めるので、建物があることによってその価値が失われるのはもったいないです。

よって築年数が経過した古い物件は、取り壊して更地売却にするのが向いています。

特に平屋はある程度土地が広いケースが多いです。
更地にすることで土地活用がしやすくなるようなら、更地売却に向いていると言ってよいでしょう。

ただし築年数が古くても古民家としての価値がある建物なら、取り壊さずそのままにしましょう。
平屋ですと古民家としての趣が強いことから、リノベーションなどで再利用できる可能性もあります。

解体費用の相場について

解体費用は家の構造や広さによって異なります。
一般的に木造ですと坪単価は4万円から5万円程度です。
よって仮に30坪の住宅だとすると、120万円から150万円ほど費用が発生するケースが多いです。

平屋は基礎と屋根面積が広いため、坪単価は若干割高になります。

そのため解体作業において出た廃材の処分費用は高めとなりやすいですが、解体作業にかける労力は2階建て住宅よりも少ないです。
よって人件費などは比較的抑えやすい傾向にあります。

もちろんケースバイケースですが、1階部分の敷地面積が同じ場合なら平屋の方が若干有利かもしれません。

ただし平屋あるいは2階建てに関係なく、付随工事が発生した時には高額になることを覚悟しましょう
たとえば以下のような場合です。

  • 全面道路が狭く重機の進入が難しいため、人力での作業が増えた
  • アスベスト除去工事の発生
  • 地中障害物除去工事の発生
  • 一般廃棄物が家の中に残っていた

魅力もしっかりとアピールする

平屋一戸建てには、2階建ての住宅とは異なる魅力がたくさんあります。
よって平屋のメリットをしっかりと購入希望者にアピールすることができれば、高値売却に繋がります。

そのために大事なのが不動産会社選びです。

平屋の良さを上手に伝えられる不動産会社を探す必要があります。
また、平屋をさらに魅力的に演出するために、内覧前のハウスクリーニングは有効な手段でしょう。
具体的に解説します。

平屋売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、どんな物件を得意としているか異なります。
たとえばマンションが得意な不動産会社もあれば、築浅物件を得意とする会社もあるでしょう。
そのため、高値売却を目指すのであれば、平屋を得意とする会社を見つけなければなりません。

平屋の良さをしっかりと把握し、上手にアピールしてくれる不動産会社を選びましょう。

傾向として、大手の不動産会社は比較的バランスよくさまざまな物件を売却できます。
一方で地元中小企業ですと得手不得手に偏りが出やすいため、特に不動産会社を選ぶ時には注意が必要です。

過去の売却実績などをしっかりと確認し、自分が持つ平屋をきちんと売り出してくれそうか考えましょう。

また、不動産会社選びをする際には、複数社と比較することも大事です。
1社しか見ないと比較対象がないため、本当にその不動産会社が良い会社かどうか分かりにくいかもしれません。

一括査定などを利用し、複数社の特徴を見比べたうえで決めるのがおすすめです。

内覧前にハウスクリーニングを実施する

高値売却を目指すためには、内覧前にハウスクリーニングを実施しておくのがおすすめです。
汚さが目立つ中古物件は、どうしても避けられやすいです。
特に水回りなど、生活するうえで使用頻度が高いスペースが汚れていると、売却がなかなか決まりません。

平屋は2階建て住宅よりも見るスペースに限りがあるため、より隅々までチェックされる可能性があります。
購入希望者が内覧時に嫌悪感を抱いてしまった場合、汚れを理由に減額交渉に発展するかもしれません。

また内覧者が購入を見合わせた場合には、売却価格の値下げも検討せざるを得なくなってしまいます。
購入希望者に当初の売却価格で確実に買ってもらうためには、第一印象を良くすることが大事です。

ハウスクリーニングを利用して魅力的な物件に仕上げる

リフォームやリノベーションのような大掛かりなことを実施しても費用効果は薄いですが、ハウスクリーニングであれば見合う効果を得やすいです。

こざかな生徒
こざかな生徒

ハウスクリーニングの費用はどのくらいですか?

相場としては3LDKの物件で10万円前後ですね。平屋一戸建てなら部屋数も少ないでしょうから、費用を抑えやすいですよ

クジラ先生
クジラ先生

売り出し価格の設定は慎重に

きちんと売り切るためには、最初の売り出し価格設定が大事になってきます。
初動を間違えると、なかなか売れないどころか、築年数経過により価値もどんどん下がってしまいます。
価値が残っているうちに、しっかりと売り切ることが大事なのです。

最初の価格設定を間違えないためには、相場状況の把握が欠かせません。
周辺の平屋がどの程度の金額で売り出しているのか、似た物件が過去にどのくらいの金額で成約に至ったか、念入りに調べましょう。

また、土地価格に関しては公示地価や固定資産税評価額を調べれば、自分でもある程度相場が分かります。

不動産会社にも査定してもらうことで、より相場観を養うことができるため、不動産会社のアドバイスも参考にしながら売り出し価格を決めるとよいでしょう。

まとめ

生活の全てをワンフロアに集約できる平屋一戸建ては、家族の距離が縮まったり老後も暮らしやすいといった魅力があります。
一般的には平屋の売却は難しいイメージが強いかもしれませんが、平屋の良さをしっかりと伝えることができれば、売却は決して不可能ではありません。

とはいえ築年数が古く建物の価値が残っていないようなら、更地売却も検討しましょう。
更地にすることで土地活用の幅が広がり、平屋に興味がない層にもアピールしやすくなるからです。

また、高値で売却する際には平屋売却を得意とする不動産会社を選ぶのはもちろんですが、平屋の良さを生かすような工夫も大事です。
具体的には内覧前のハウスクリーニングの実施が有効的で、水回りなどを綺麗にしておくことで第一印象をグッと良くできます。
そして売り逃さないためには、売却価格の設定を間違えないこともポイントです。
最初に相場からズレた金額を設定してしまうと、それだけで買い手が逃げていく要因となります。

不動産会社の力を借りながら相場チェックをし、早期売却を目指しましょう。

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