マンション売却で必要書類の書き方や売るまでの仲介手数料と流れについて | 鯨鑑定士の不動産売却

マンション売却で必要書類の書き方や売るまでの仲介手数料と流れについてのまとめ

2020.8.11

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マンションの売却を滞りなく進めるためには、売り主が必要書類を漏れなく揃えたり、物件について調査するなどやらなければならないことがたくさんあります。

しかしながら、初めてのことで何から手を付けてよいのか分からない方も多いでしょう。
そこで今回は不動産売却の達人と一緒に、マンション売却に関する必要書類や売買成立までの流れなどをご紹介していきます。

書類の細かな内訳や売却時にかかる手数料などについても詳しくご紹介しますので、売却を検討している方は是非チェックしてみてください。

こざかな生徒
こざかな生徒

マンションを売却したいと思っているのですが、まず何をしたらいいですか?

不動産の売却には、実はたくさんの書類が必要なんですよ。そのため、売却を検討し始めたら準備期間から書類の準備を始めることをおすすめしています。普段見慣れない書類ばかりですので、ここで詳しくチェックしてみてくださいね。

クジラ先生
クジラ先生

マンション売却に必要な書類とは

マンションの売却では、売主自身がやらなければならないことがいくつかあります。

その中でも特に重要なのが書類の準備です。
必要な書類は、物件の詳細や告知、権利、税金など、買主に物件の詳細な情報を伝えるために必要なもの。

また、本人確認書類や印鑑証明などの売買契約時に必要なものがあります。
書類は、内覧だけでは分からない物件の詳細を把握するためのものや、買主との交渉時に効果を発揮するものも少なくありません。

良い買主とのマッチング、より高値での売却を目指すため、もれなく準備することが重要です。

各書類は売り出し中、契約時、引き渡しなど、売買が完了するまでの間にそれぞれ必要になります。
書類についての詳しい情報と取得方法をご紹介しますので、予め揃えておきましょう。

仲介業者に売却を依頼するときに必要な書類

書類の項目取得方法
登記簿謄本(登記事項証明書)市役所(法務局)
固定資産税納税通知市役所
売買契約書売主保管(再発行可)
重要事項説明書売主保管(再発行不可)
登記済権利証売主保管(再発行不可)
物件の図面などの仕様書登記所
建築設計図書保管期間内であれば取り寄せ可能
管理規約、維持費等管理事務所

登記簿謄本

登記簿謄本は不動産の登記事項が記載されたもので、登記簿の写しのことです。
これは、不動産の所有者が登記名義人であることを証明するものです。

近年は登記所から登記事項証明書が発行される場合も多いですが、証明内容はどちらも同じとなります。

固定資産税納税通知

これは固定資産税の詳細書類です。
通常固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産の所有者が納税義務を負います。

しかし売買契約がなされる場合、取得する時期によって売主と買主で分割されるため、双方に課税される税金を計算するためにも重要なのです。

固定資産税額によっては買主の購入意欲を高めることもあるので、交渉の際には提示することをおすすめします。

売買契約書

売買契約書とは、不動産を購入した時に不動産会社等以前の持ち主との間で交わされた契約書です。
マンションを売却すると確定申告が必要になりますが、その際に売買契約書が無いと税金を多く課せられる場合があります。

不動産会社には売買契約書の保管が義務付けられていますので、紛失した場合はコピーしてもらうと良いでしょう。

重要事項説明書

重要事項説明書は対象となる不動産の権利や取引に関する全ての内容が記載されているものです。
物件の概要や建築基準法、用途地域の確認など、買主が求める情報を広く詳細に提示することができます。

必須となる書類ではありませんが、準備しておくことで良い印象を与えられるでしょう。

登記済権利証

こちらは一般的に権利書と呼ばれるものです。
登記権利者として不動産所有者の氏名が記載されており、登記済の押印が押されてあります。

2006年以前は登記済権利証が発行されていましたが、それ以降は登記識別情報が発行されることになりました。

権利証は再発行不可となりますが、無くしたからと言って権利を失うわけではありません。
紛失した場合は司法書士や公証役場に本人確認を依頼したり、事前通知制度を利用すると良いでしょう。

物件の図面等の仕様書

物件の間取りや設備の使用が掲載されているものです。
マンションは地域や平米数が同じでも、間取りや設備が違うと金額に大きな差が出るもの。

買主に正確な間取りや設備を伝えるためにも準備しておくと良いでしょう。
不動産購入時のものを紛失した場合は、登記所の窓口で取得手続きが可能です。

建築設計図書

その不動産がどのように設計され、どのような工事で建設されたかが記載されたものです。

近年、中古マンション購入者の多くがリフォームを行っています。
マンションにおいても、設計や工事の詳細は、買主に役立つ重要な情報源の一つとなるのです。

管理規約、維持費に関する書類

こちらはマンション売却に関する書類の中でも重要なものです。

管理費、修繕積立費などの購入後に発生する負担金や、ペット飼育の不可などといった生活上のルールが記載されています。

購入時に渡されたものを紛失した場合は、管理会社にコピーを依頼すると良いでしょう。

他にも用意しておくと良い書類

購入時に渡された物件のパンフレットは図面書などとはまた違って、資産価値等の有効な情報を伝える手がかりにもなり得ます。


新耐震基準が採用される前に建築された中古物件の場合は耐震診断の報告書を、またアスベスト使用調査報告書なども用意しておくと、買主への印象が良くなるでしょう。

売買契約時に必要な書類

書類の項目取得方法
本人確認書類市役所
実印と印鑑証明書市役所
銀行の口座番号銀行

本人確認書類

本人確認書類は、マンションを売却する売主が本人であることを証明するために必要です。
運転免許証が無い場合は、パスポートや保険証など、本人が特定できるものを用意しましょう。

所有者が複数いる共用持分の場合は、全員分の本人確認書類が必要となります。

遠方に居る方などの書類が遅れて契約に支障をきたさないよう、早めに準備しておきましょう。

実印と印鑑証明書

売買契約と登記に関する書類には実印による押印が必要です。
それと同時に、捺印する判子が実印であることを証明する印鑑証明書も必要となります。

印鑑証明書は3か月以内に発行されたものでなければなりません。
こちらも本人確認書類同様、共用持分の場合は他の所有者の分も必要となります。

銀行の口座番号

不動産の売買は金額が大きくなるため、支払は銀行口座への振り込みになるのが一般的です。
銀行口座を用意し、買主に振込先情報を伝えられるようにしておきましょう。

仲介業者 売買契約 必要書類

売却物件のローン残債がある場合

売却するマンションのローンが残っている場合は、残高証明書か返済予定表が必要です。
住宅ローンを借り入れしている場合、基本的にはローン返済後しか売却できません。

そのため、売却価格で残りのローンを完済できるかの証明が必要となるのです。
現在の残債ローンを把握できるものとして、金融機関から毎年送付される残高証明書や返済予定表がありますので、いずれかを準備しておきましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

こんなにたくさんの書類が必要になるんですね!

このように、登記関係書類や印鑑証明などの役所での手続きが必要なものから、物件を購入した時の契約書など、すぐに準備できるものばかりではありません。それに、客観的な情報や買主の興味を引くような資料など、より多くの書類を提示することが買主を引き付ける効力にもなり得ます。円滑な売却手続きのためにも早めに書類の準備を始めましょう。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

マンションの売却に必要な書類は分かりましたが、いざ売却となると買い手が見つかるか、スムーズに手続きできるか不安です。

そうですよね。でもご心配なく!自分の売りたい条件とマッチングする不動産業者を見つけることができれば、書類の書き方や取り寄せ方法など手続きのサポートを受けながら円滑な売買が可能ですよ。

クジラ先生
クジラ先生

不動産業者に売却を依頼するメリットとは?

不動産業者は、マンション売却の仲介も行います。
もちろん、仲介業者を介入せずに売主個人が取引を行っても法律的に問題ありません。

ではなぜ、多くの売主は不動産業者に仲介を依頼するのでしょうか。
ここからはマンション売却の流れとともに、不動産業者に売却を依頼するメリットについてみていきましょう。

マンションの売却は一般的に以下のような流れで行われます。

  1. 準備と相談
  2. 査定依頼
  3. 媒介契約
  4. 物件売り出し
  5. 買主との条件交渉
  6. 売買契約
  7. 引き渡し決済

マンション売却においては、その過程の中で法律や契約手続き、税制などの複雑な内容を次々こなさなければなりません。

しかしながら、普段見慣れない書類をたくさん準備したりと面倒なことがたくさん。
また、不動産に関する法律やルールは頻繁に改正されるため、専門的な知識の備わっていない個人が手続きを行って、結果的に契約違反を起こしてしまった例も少なくないのです。

売却による手間を省き、トラブルを防ぐためにも、不動産業者に仲介を依頼するのがおすすめです。

不動産仲介業者はどんなサポートをしてくれる?

不動産仲介業者は、単に買主を探してくれるだけではありません。
仲介を依頼すると、契約上のあらゆる過程で売主、買主ともにメリットがあります。

その結果、双方が納得した契約が結ばれる可能性が高くなるのです。

マンション売却における不動産仲介業者の主な仕事は下記の通りです。

  1. 査定
  2. 媒介契約
  3. 集客・物件売り出し
  4. 条件交渉
  5. 契約手続き
  6. 引き渡し

準備から引き渡しまで、全ての過程でサポートをしてくれるのが分かります。

査定

売却物件を適正な価格で販売するため、周辺環境や物件の現状を調査します。
ここでいう売却の適正価格とは、その物件が3ヶ月程度の間に売却できる価格の目安のこと。

価格は過去の事例をもとに下記にある14の評価項目でスコアリングされ、その点数が高いほど価格が高くなる傾向にあります。

  1. 築年数
  2. 駅までの距離
  3. 利便性
  4. 物件のグレード
  5. 階数
  6. 部屋の位置
  7. 方角
  8. 間取り
  9. 景観
  10. 駐車場の有無
  11. 管理形態
  12. 室内の状況
  13. 騒音
  14. 敷地内利用権

媒介契約

不動産業者に物件売買の仲介を依頼するとき、売主と不動産業者が結ぶ契約のことです。

この契約を結んだ後に、売却活動が開始されます。
契約方法は3種類あり、売主は条件に合わせて選ぶ必要があります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産業者と売買契約を結ぶことです。
この場合の契約期間は約3か月間と定められています。

得られるメリットは、契約した業者が買主を見つけるために積極的に活動してくれること、業務状況の報告が2週間に一回あることです。

また、自分で購入者を見つけた場合も仲介業者を通して契約手続きができるのも特徴です。

専任専属媒介契約

専任媒介契約同様、1社の不動産業者と売買契約を結ぶことです。
大きな違いは、売買契約は仲介業者が見つけた買主のみとしか出来ない点です。

そのため、不動産業者の力量によって売却活動が左右されるかもしれません。
しかし、業務状況の報告が1週間に一回と決められているため、売却活動期間に売主側に生じる不安感が軽減されることが期待されます。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産業者に仲介を依頼できるのが特徴です。
また、売主が探した買主との契約を結ぶのも可能となります。

複数の業者が売却活動をするため、ターゲットとなる購入者が広く確保できるのがメリットといえるでしょう。

但し、複数に依頼するため売主と業者間のやりとりが複雑になったり、手間が増える傾向にあります。
また、業務状況の報告義務が課せられないため、売主が不安を抱きやすいともいえるでしょう。

3種類の媒介契約

集客、物件売り出し

マンション売却の際、不動産業者に仲介する最大のメリットは、その集客力です。
やはり個人の売却活動では、宣伝や物件のPRに限界があります。

その点仲介業者であれば、売出し方や集客方法についての提案などといった買主側へのアプローチのみならず、購入検討者への物件案内といった買主側へのアプローチが期待できるでしょう。

不動産業者によって得意とする集客方法やターゲット層に違いがあるため、業者の特徴を把握しておくのが成功の秘訣です。

大手なら豊富な情報網とインターネットを活用した幅広い広報活動が望める

大手不動産仲介業者なら、その資金力を生かして大々的に物件をアピールしてもらえます。
テレビや、ラジオなどのあらゆるメディアで広告を打つため、物件が人目に付きやすいのも特徴です。

特に近年インターネットを駆使した集客に力を入れているため、拡散力も十分に期待できます。
多くの人に知ってもらえる分、購入検討者も多くなりますから、売主が良い条件で売却できる可能性も高まるでしょう。

地域密着型なら物件や地域の特性も加味した買い手が見つかりやすい

大手不動産業者ではその大きさゆえ、物件数も多くなります。
そのため、地域柄利便性が良くなかったり、築年数が古すぎる物件は、購入者の選択肢から漏れてしまうことも少なくありません。

しかし地域密着型のビジネスをしている不動産仲介業者なら、地域特性を理解した広報活動と集客が見込めます
地域独自の人脈や手厚いサポートも魅力といえるでしょう。

条件交渉

物件の購入希望者と売却金額や引き渡し時期、支払の時期について調整を行います。
マンションを含めた不動産の売却にあたっては、かなり高額な金額の取引が行われます。

売主は少しでも高く、買主では少しでも安く手に入れたいと思うため、おのずと価格に関しての交渉が行われることとなります。

そして個人間で交渉を進めたとき、どうしてもトラブルが起こりやすいのも価格交渉です。

仲介業者を介して取引が行われる場合、売主が査定額を基準に最低限の条件を設けられるため、業者がそれを考慮して交渉を行ってくれます。

交渉の過程で買主の出せる限界額を聞き出せたり、相場を踏まえた妥当額など、個人間では得られにくい情報が受け取れるのもメリットといえるでしょう。

また、不動産仲介業者ならではの次のような条件交渉のテクニックを駆使して、双方が納得できる売買を目指します。

現況引き渡しにしてもらう

通常、物件の売却時には残置物を撤去するのが一般的ですが、価格交渉にある程度応じるのと引き換えに現況引き渡しにすることもできます。

不要な家電や家具などの撤去には費用と手間がかかりますが、こうすることで売主側の負担が軽くなるメリットがあります。

手付金額を上げてもらう

契約時に買主から売主へと渡る手付金、これには解約手数料の意味も含まれています。
手付金の額を多めにすると買主側からの契約キャンセルの可能性も低くなり、スピーディーな売却が可能となります。

契約不適合責任期間を短くしてもらう

売却した物件に契約の際に明示されていない欠陥があった場合に売主が負う責任、それを契約不適合責任といいます。(2020年4月以前は瑕疵担保責任)

民法によって期間が定められていますが、売主が個人の場合は特約によって変更可能です。
物件の売買において、引き渡し後に欠陥や不具合が発覚し、賠償責任を命じられることは少なくありません。

そのため、価格交渉と絡めて責任の度合いを変更するのも交渉術の1つといえるでしょう。

契約手続き

契約手続きでは重要事項の説明をし、双方が合意したら契約書に署名捺印をします。
契約成立には、売買契約や金銭消費貸借契約(ローン契約)などの書類を交わすのが一般的です。

売買契約書は専門用語が多く使われている複雑な書類で、素人がその内容を理解するのは簡単ではありません。

しかしながらこれらの書類は、契約締結後にトラブルが発生した場合などは重要な証拠になるもの。
不備があれば契約に支障を来し、不明点をそのままに契約してしまうと損害が発生する可能性があります。

売買契約書に記載される項目は以下の通りです。

  • 売買物件の表示
  • 売買代金
  • 手付金、手数料
  • 支払日
  • 設備、備品等
  • 所有権の移権、引き渡し
  • 抵当権の抹消
  • 契約不適合責任期間
  • 契約違反による解除
  • 公租公課の精算
  • 危険負担
  • ローン特約

登記簿や重要事項説明書と売買契約書を照らし合わせ、物件情報と相違ないかをよく確認しなければなりません。

また、各種金額についても、最終的に合意された金額であるか、消費税も記載されているかを確認します。

他にも売買契約書に記載された起算日に基づいて公租公課を精算したり、瑕疵担保責任期間についても買主と折り合いをつけて取り決める必要があるなど、複雑且つ重要なものばかりです。

契約違反や売却後のトラブル回避のためにも、不動産仲介業者のサポートを受けた方が良いといえるでしょう。

最終確認、引き渡し

契約締結後、最終確認が済んだらいよいよ引き渡しとなります。
この段階は既に売主が引っ越しを済ませている状態です。

買主立会いの下、物件の残置物を確認して問題が無ければ残金決済へと進み、所有権移転登記に必要な書類一式を引き渡す運びとなります。

付帯設備などの細かな確認はこの最終段階で行われますが、これまで確認されなかった問題が発覚することも少なくありません。

個人間のやり取りだけですと引き渡し書類に不備があり、スムーズに履行しないことも十分考えられます。

やはり、速やかな売却手続きを目指すには、第三者である不動産仲介業者の立ち合いがあった方が安心できるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産仲介業者に依頼すれば、手厚いサポートが受けらそうですね!

契約上のトラブルを避けるためにも、専門的な知識を持ち合わせているプロにお願いするのが安心ですね。でも仲介を依頼した場合は、手数料がかかることをお忘れなく!いわば、売買成立の成功報酬を支払うイメージです。仲介手数料についても詳しくみてみましょう。

クジラ先生
クジラ先生

マンション売却時にかかる諸経費について

売却する側の売主も、実はいくつかの諸経費を支払わなくてはなりません。
仲介を依頼した際の手数料や、税金など様々です。
ここからは、手数料や各種税金、売却にかかる費用を抑える方法について詳しくみていきましょう。

不動産業者に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を依頼した際に不動産業者に支払う費用のことです。
一生に一度あるかないかの大きな選択とも言えるマンションの売却。

複雑で難しい過程も親身にサポートし売却成功へと導いてくれるのが不動産仲介業者ですが、個人間でのやり取りでは発生しない手数料がかかることを覚えておきましょう。

仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、仲介業務で必要となる費用に限定されます。
大まかな上限額は下記の表の通りです。

売却価格仲介手数料の上限額
200万10万 
400万18万
1000万36万
3000万96万
5000万156万

仲介手数料の正確な上限額を算出したい場合は、次の速算式を用いて計算します。

(売却価格×3%+6万円)+消費税=仲介手数料

例として、500万円の物件の手数料を速算式を用いて計算してみましょう。
(500万円×3%+6万円)+消費税(10%)=23.1万円となります。

仲介手数料の上限金額

売却時の消費税はどうなる?

ここで、マンション売却時の消費税について詳しくご紹介します。
通常、不動産(土地以外)の売買には消費税が課税されます。

しかしそれは事業として対価を得て行う事業者のみが対象です。
つまり、売主個人から買主個人への売却時には非課税となります。

仲介を依頼した場合も、売主と買主が個人にあたるため非課税で売買できるということです。
不動産業者が買い取った物件だった場合は売主は不動産業者になるため、消費税の課税対象となります。

物件価格と違い、仲介手数料には消費税が課税されることを忘れがちですので、計算の際には注意しましょう。

消費税の非課税と課税対象

仲介手数料以外にかかる諸経費

マンションの売却では仲介手数料以外にも、様々な諸経費がかかります。

  • 印紙税
  • 売却益にかかる税金
  • 引っ越し費用

印紙税

印紙税とは商業取引に関する文書に課税されるもので、マンション売却に際しては売買契約書と領収書に貼ります。

印紙税の納税義務者は文書作成者となるため、売却時には売主が支払う必要があります。
決められた金額の印紙を貼って消印することで、売却時にかかる税金を納入したと認められます。

もし印紙を貼り忘れていた場合、未納分と合わせて3倍の過怠税が課税されてしまいます。
消印がされていなかった場合も、印紙税と同額を納入しなければなりません。

詳しい印紙税率は国税庁HPでご確認下さい

売却益にかかる税金

マンションを購入した時よりも高く売れて売却益が出た場合、確定申告をしなければなりません。
その際には、譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の3つの支払いをする必要があります。

譲渡所得の所有期間は売買が成立した年の1月1日時点を判断基準とし、それをベースに計算する必要があります。

引っ越し費用

忘れてはならないのが引っ越し費用です。
家族構成や時期にもよりますが、4人家族で15万円から20万円は見積もっておいた方が良いでしょう。

売却が決まった後に新居の購入を検討している場合、仮住まいへの引っ越しと合わせて2回分の引っ越し費用がかかることになります。
このような点も考慮して、諸費用の目安を考えておくことも大切です。

仲介を依頼することで費用を抑えられる場合も

ここまで売主が支払う必要のある諸経費についてお伝えしてきました。
項目が少ないとはいえ、複雑だということがお分かりいただけたでしょう。

特に税金に関する計算や書類作成は、素人では正確に判断しがたいものばかり。
間違うと罰則があったり、損をする可能性も高くなります。

そのようなリスクを減らすために、やはり仲介業者への依頼をおすすめします。

不動産売却に精通している税理士を通じて税金を抑えるために売却タイミングを見定めてくれたり、特例を考慮した税のアドバイスを受けられる場合もあります。

こざかな生徒
こざかな生徒

自分で売却手続きを進めるよりも、不動産業者にお任せした方がスムーズに事が運びそうですね。

そうなんです。売却するときには物件の調査をはじめ、最初にご説明した契約書類の整理や手続き、重要事項の引き渡しなど、専門知識が必要となる場面がたくさんあります。仲介手数料がかかりますが、プロにお任せすることによってより良いアドバイスがもらえるでしょう。売り主自身への負担も少なくすむのも魅力的ですね。

クジラ先生
クジラ先生

不動産仲介業者の選び方

円滑な売却活動をする上で欠かせない不動産仲介業者を選ぶ際には、一括査定がおすすめです。

査定は、売却したい物件がいくらで売れるかを見積もってもらうこと。
これを複数社に見積もってもらうことで、不動産の相場を把握でき、適正価格での売却が目指せます

査定がでれば、売却したい金額との条件が近い数社におのずと絞られるでしょう。
このとき、査定額が他者とかけ離れていたり、すぐにでも媒介契約を結びたいと迫ってくる業者には注意が必要です。

両手介入や囲い込みをし、売主買主共に不利益を被るような売買契約をさせられる可能性があるからです。

査定額が適正であっても、営業手法や得意エリアなどによって売却の得意不得意があります。
なるべく直接話す機会を設け、マンション売却案件に強い業者を選ぶことが大切です。

不動産業者を選ぶポイント

まとめ

ここまでご紹介したポイントをまとめました。

  • マンションの売却を検討し始めたら、書類の準備に取り掛かろう
  • 不動産業者に売却を依頼すると売却までの過程がスムーズ
  • マンションの売却には仲介手数料などの諸経費がかかる
  • 一括査定でより良い仲介業者を選ぼう

マンションをより高くスピーディーに売却できるかは、書類の準備にかかっているといっても過言ではありません。

希望する条件で売るために必要なのは、買主が納得できる情報を開示することだからです。
売却を想定しておらず紛失した書類がある場合も、何らかの方法で手元に取り寄せることは可能です。

売却の検討を思い立ったら書類の準備を開始し、いつでも提示できるようにしておきましょう。
個人間の売却も可能ですが、複雑な売却活動を問題なく進めるためには、不動産業者に仲介の依頼をお願いすると良いでしょう。

集客力と宣伝効果で、良い買い手が見つかる可能性が高まります。
業者によってその特性は違いますから、一括査定でより自分の条件に合ったところを見つけることをおすすめします。

売却の準備段階から引き渡し後まで親身になってサポートしてくれるところですと売主側の負担も減り、満足できる契約が結ばれやすくなるでしょう。

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