物件のオーナーチェンジでよくあるトラブルと一般的な手続きや注意事項 | 鯨鑑定士の不動産売却・投資
物件のオーナーチェンジでよくあるトラブルと一般的な手続きや注意事項

物件のオーナーチェンジでよくあるトラブルと一般的な手続きや注意事項

2020.10.28

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不動産投資において物件のオーナーチェンジは利益を出しやすいと聞いたことがあるかもしれません。
確かに物件のオーナーチェンジには家賃収入をすぐに得られる利点がありますが、期待通りの利益が出ないこともあるので注意が必要です。

物件のオーナーチェンジでよくあるトラブルについて知っておくことは不動産投資を成功させるために欠かせません。
オーナーチェンジ物件ではどんな点で失敗しやすいのか、トラブルを避けるために何に注意したらよいのか調査してみました。

前オーナーから物件を購入する際の手続き方法や、別のオーナーへ売却する際の手続きと注意事項についても説明していきます。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産投資について調べると物件のオーナーチェンジという言葉をよく目にします

オーナーチェンジ物件についての知識は、不動産投資を成功させるのに役立つ知識なので理解しておくとよいですよ

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

色々と教えてください

物件のオーナーチェンジとは何か、またオーナーチェンジ物件でよくあるトラブルについて説明していきますね

クジラ先生
クジラ先生

物件のオーナーチェンジとは何かを知っておこう

物件のオーナーチェンジとは、ある賃貸物件の入居者をそのままにしてオーナーだけが変わることです。

オーナーチェンジがよく行われる物件はいくつかあります。

  • 一棟マンション
  • 区分マンション
  • 一棟アパート
  • 戸建て

物件の種類は様々ですが、入居者がそのままでオーナーだけが変わる場合はオーナーチェンジ物件と呼びます。

オーナーチェンジ物件にはどのような利点があるのか見てみましょう。

物件のオーナーチェンジをする利点 

物件のオーナーチェンジをする利点は主に3つあります。

  • 前のオーナーから情報を引き継げる
  • 収支の把握が簡単
  • ローンの融資が受けやすい

前のオーナーから物件に関する情報を引き継げるのは大きな利点です。
物件の運用を上手にするコツやノウハウを引き継げるので失敗するリスクを減らせます。
入居者の年齢や職業の情報、これまで多かったクレームなど運用に役立つ情報も引き継げます。
設備の状態や修理履歴などを教えてもらえる利点もあります。

物件のオーナーチェンジでは収支の把握が簡単です。
すでに入居者がいるので家賃収入がいくらなのか把握でき、明確な収支計画を立てられます。
入居者がいない状態で賃貸運営を始めると、家賃収入が無いので正確な収支計画が立てづらくなります。
長い期間に渡って入居者が入らない場合、借入返済や設備管理費用がかさみ赤字になってしまうリスクもあります。

物件のオーナーチェンジは最初から安定した家賃収入が見込めるので運営がしやすいのです。

ローンの融資が受けやすいことも利点の一つです。
不動産投資では銀行から融資を受けることが多いですが、借入返済は家賃収入を使って行います。

銀行は借り入れの審査をするときに家賃収入がいくらか、安定して家賃収入があるかを重視します。

物件のオーナーチェンジは安定した家賃収入が見込めるので審査に通りやすくなるのです。

反対に、新しい物件は入居者がゼロで、家賃収入がいつから見込めるかが不明なため審査にとおりづらかったり融資額が減らされたりします。
賃貸運営の実績が少ない投資家は、物件のオーナーチェンジから始めた方が融資を受けやすいと言えるでしょう。

物件のオーナーチェンジをするメリット

物件のオーナーチェンジでよくあるトラブルとは? 

物件のオーナーチェンジでよくあるトラブルについて知っておきましょう。
一般的なトラブルを知っておくとオーナーチェンジ物件で失敗するリスクを減らすことができます。

トラブルの傾向と対処法について説明します。

賃料が相場に合っていない 

よくあるトラブルは賃料が相場に合っていないことです。
オーナーチェンジ物件は入居者ごと物件を引き継ぐ訳ですが、中には入居歴が長い入居者がいます。

古い物件でよく見られるケースで、入居歴が長いほど賃料が相場より高いという傾向があります。

新規の入居者募集の際に、入居歴が長い人の高い賃料を基準にすると借り手が見つからないトラブルが発生します。
高い賃料を見直さなければ、物件購入後の家賃収入が大幅に落ち込むリスクがあります。

入居歴が長い人の家賃は相場から7000円前後高めであることを覚えておきましょう。

新規の募集を掛ける際には、周りの似た条件の賃料を参考にしてください。

購入後に大規模修繕が必要になる

物件のオーナーチェンジでは中古マンションや戸建てを購入することになります。
中には築年数が古い物件もあり、建物の設備がかなり消耗していることがあります。

よくあるトラブルとして、購入後にいきなり大規模修繕が必要となるケースがあるのです。
大規模修繕になると多額の費用がかかるので、運用が軌道に乗る前に赤字になってしまいます。

築年数と、故障や交換が必要な設備の関係を表にまとめてみました。

築年数故障や交換が必要な設備や箇所
築10年ガス給湯器、エアコン
築20年外壁の防水工事
築30年エレベーター

築10年になるとガス給湯器やエアコンに不具合が出てきますし、築20年では外壁の防水工事が必要になってきます。
築30年ほど経つとエレベーターなどの大型電気設備の交換時期になります。
他にも各部屋の台所やお手洗い、そして浴室などの修繕や設備交換が必要になるでしょう。

購入後に大規模修繕が必要になることがある

中古物件では前のオーナーが大規模修繕をする前に売却することがあるので注意してください。

大規模修繕の有無や、どの程度設備の修繕が必要なのかを把握するために物件の修繕履歴を確認しましょう。

前オーナーがクレームを放置している

前オーナーがクレームを放置しているトラブルもあります。
物件の売却を考え始めた時点で前オーナーは入居者のクレーム対応を真剣にしなくなります。
クレームをとりあえず受け付けておいて対応せず、放置したまま次のオーナーへ引き継いでしまうのです。

放置されやすいクレームをピックアップしてみました。

  • 台所の水漏れ
  • エントランスの電気切れ
  • エアコンの調子が悪い

以上のクレームが放置されているとオーナーが変わった途端に再度クレームが入り、何回も言ったのに全然対応してくれないと入居者から怒られることがあります。

入居者によっては、前オーナーは来月にエアコンを新品にすると約束したと主張したり、以前に申告していた水漏れでキッチンが壊れたから設備を全交換して欲しいと求めてきたりします。

物件のオーナーチェンジをする際には、以前のオーナーにどのようなクレームが入っていたのか確認しなければなりません。

売買契約の際に、オーナーや管理会社の担当者へクレームについて必ず話を聞くようにしてください。

本当は満室でない

満室の物件だと思ったら本当は満室ではないトラブルもあります。

悪質な例になりますが、満室で売却するために雇った入居者を住まわせ、物件を満室に見せかけることがあるのです。
売却が成立してオーナーが代わったら雇われた入居者は退去してしまいます。
結果として、購入後の家賃収入が落ち込むことになります。

満室に見せかけている物件の特徴は、いくつかの部屋のカーテンが同じことや、同時期に複数の借り手が一斉に入居していることです。

少しでも怪しいと思ったときは注意しましょう。

良い管理会社が見つからない

オーナーチェンジ物件では良い管理会社が見つからないトラブルがあります。
物件のオーナーが代わるタイミングで、以前の管理会社の契約が終わるケースがよくあるからです。

これまでの管理会社がいなくなるので、自分で管理会社を探さなければなりません。
管理会社がすぐに見つからないと物件管理や借り手募集がスムーズにいかないことがあるので注意してください。

依頼する管理会社の当てがないときには、とりあえず今までの管理会社にそのまま継続して仕事をお願いすることができます。

別の項で賢い管理会社を見つける方法については説明します。

敷金の引き継ぎがされていない

オーナーが代わるタイミングで敷金の引き継ぎがなされていないことがあるので気をつけなければなりません。

物件の売買契約のときに売主は買主へ敷金も引き継がなければいけないのに、敷金をそのまま持って行く売主が時々います。

敷金は入居者が退去するときに返却しなければいけないので、引き継いでいないと自分の財布から支払わなくてはいけなくなります。
物件のオーナーチェンジの際には敷金の有無をチェックし、敷金があるときには必ず引き継ぐようにしてください。

保証人の情報が古い

築年数が古くて入居期間の長い人が住んでいると保証人の情報が古いことがあります。
契約更新の際に保証人の情報が更新されていないことがよくあるのです。
情報が古いといざというときに保証人へ連絡が取れなくなるので注意が必要です。

引き継ぐときには保証人や保証期間の情報が最新かどうか売主へ確認しましょう。

部屋の内部が確認できない

物件のオーナーチェンジでは部屋の内部が確認できません。
すでに入居者がいるため部屋の中の状態を確認することができないのです。

内装がどうなっているか付帯設備が使用可能かなどを購入前にチェックできません。
購入後に、ほとんどの部屋の設備が故障していることが分かったというトラブルを時々聞くことがあります。

トラブルを防ぐために、前もって二つの書類をチェックしておきましょう。

  • 設備や状況一覧表
  • 重要事項調査説明書

設備や状況一覧表には物件の設備の内容と状態が記載されています。
重要事項調査説明書には契約に関する情報が記されています。

設備や状況一覧表は設備の管理記録や修繕履歴が書かれていて読みやすいですが、重要事項調査説明書は専門的な内容が多いので少し分かりづらいです。

重要事項調査説明書で確認すべきポイントは後で詳しく説明します。

正直な売却理由を知らなかった

別のトラブルは、正直な売却理由を知らされていなかったというものです。
良い物件だと紹介されて購入したものの、実は訳あり物件だったということがあります。

購入の前に前のオーナーはなぜ物件を手放すのかを確認しましょう。

年を取って運営が大変になったから手放すとか、家族が病気で現金が必要になったとかの理由であれば問題ありませんが、正当な理由ではないときには注意しなければなりません。

前オーナーと入居者の口約束がある

入居者と前オーナーとの間で口約束がある場合にもトラブルが発生しやすいです。
本当なら管理規約で禁止されていることが口約束で許されていることや、契約違反を黙認されているケースです。

前オーナーや管理会社へ、書面に残っていない取り決めがあるか聞き取りを必ずしておきましょう。

入居者が得する賃貸借契約 

オーナーチェンジ物件を購入する際に、賃貸借契約をよく確認していないと入居者が得する契約内容になっていることがあります。
更新料の有無や、退去時に内装が汚れているときに借り手とオーナーのどちらが費用負担するかなどの条件が入居者有利に設定されていることがあるので気をつけてください。

事前に賃貸借契約書をよく読み込んでおきましょう。

特に以下のポイントに気をつけながら読んでください。

  • 保証人の有無
  • 敷金の取り決め
  • 退去時の費用負担の取り決め
  • 解約予告期間について
  • 更新料の有無

内容を把握していることで後々のトラブルを防げることがあります。

こざかな生徒
こざかな生徒

オーナーチェンジ物件の売買をするときの手続き方法を教えてください

購入と売却に分けて手続き方法を教えていきますね

クジラ先生
クジラ先生

オーナーチェンジ物件を購入する際の一般的な手続き方法もチェック 

オーナーチェンジ物件を購入する際の一般的な手続き方法は4つの段階に分けられます。

  1. 投資先の選別
  2. 金融機関へ融資の相談
  3. 物件の購入と引き継ぎ
  4. 管理会社による集客

まず購入するオーナーチェンジ物件の選別を行わなければなりません。
マンションとアパート、もしくは戸建てのどんな種類の物件を購入するか選んでください。
地域や築年数などの点もよく考えましょう。

投資先の選別をする際に、自己資金の額を正確に把握することや、不動産投資へいくら費やすかを計画することが大切です。
どの物件を買うか検討するときに投資専門の不動産会社は助けになってくれます。
サポートをしてくれる不動産会社を探すために一括サイトを利用することができるでしょう。

不動産一括査定サイトを選ぶポイント

次に金融機関へ融資の相談を行います。
物件のオーナーチェンジのために融資をいくら受けられるか相談します。
オーナーチェンジ物件は審査に通りやすいですし、融資額も多くなりやすいので安心して相談できます。

金融機関は融資希望者の以下の点を考慮して最終的な融資額を決めます。

  • 年収
  • 勤続年数
  • 頭金

上記の点を考慮し融資額が提示されますが、融資額が少ないと感じるときには頭金を増やして再度審査の申請をすることができるでしょう。

融資が決まった後は物件の購入と売買契約を行います。

引き渡しの際に、以前のオーナーから物件の情報をしっかりと引き継いでください。

オーナーチェンジで引き継がれること

空き室が何室かあるなら管理会社による集客も行われます。
ワンルーム物件は入居者の入れ替わりが多いので、集客力が高い管理会社へ依頼していると安心です。

オーナーチェンジ物件売却の一般的な手続き方法を紹介 

物件を売却してオーナーチェンジするときの一般的な手続き方法は以下の通りです。

  1. 複数の不動産会社へ見積もり依頼
  2. 不動産会社と媒介契約を締結
  3. レントロールの情報開示
  4. 買主と売買契約を締結
  5. 物件の引き渡しと引き継ぎ
  6. 入居者への連絡

それぞれのステップについて詳しく説明していきます。

最初に複数の不動産会社へ見積もり依頼をします。
一括査定サイトを利用するなら物件のオーナーチェンジが得意な不動産会社を見つけることができます。
必ず2社か3社から査定を受けてください。
1社だけに依頼すると、提示された査定額が適正価格か判断できないので注意が必要です。

納得できる適正価格で売却するためにも複数社へ見積もりを依頼してください。

見積もり内容を比較し、物件のオーナーチェンジが得意そうな不動産会社が見つかったなら媒介契約を締結します。

媒介契約には3種類あって特徴が異なっています。

項目専属専任媒介専任媒介一般媒介
複数の不動産会社への依頼1社だけ依頼可1社だけ依頼可複数社依頼可
レインズへの登録義務契約締結後5日以内契約締結後7日以内売主の任意
売主への報告義務週に1回以上2週に1回以上特になし
自己発見取引の可否不可

専属専任媒介契約は、自分の物件を優良物件に見せられる契約です。
売却する窓口を1社に絞っているので、購入物件を探している投資家からすると1社にだけ依頼していれば買い手が付く優良物件と見られやすいのです。
複数社に依頼して露出を増やさなくても売れる優良物件という印象を与えられるのが専属専任媒介契約です。

専任媒介契約は、他社へ依頼されていないので不動産会社のやる気が高く、早めに買主を見つけられます。
売主が自分で買主を見つけられる余地が残されているのも専任媒介契約の特徴です。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約ができるため物件情報を広く告知することができます。
契約期間に縛りが無いので相性の良くない不動産会社とすぐ契約を解消できる利点もあります。

売却したい物件や自分の状況に合わせて媒介契約を選択してください。

次の段階はレントロールの情報開示です。
購入希望者が現れたら物件と賃貸状況についての情報を開示してください。
情報開示に役立つのがレントロールと呼ばれる賃貸借条件一覧表です。
レントロールには賃料や敷金に関する情報や入居者の属性などが記載されています。

家賃が遅れがちな住人や隠れてペットを飼っている部屋など、管理規約を守らない問題ありの住人についての情報も次のオーナーへ伝えてください。

情報開示が終わると買主と売買契約を締結する段階へ進みます。
売買契約を結ぶときには、売却価格の1割から2割の手付金が買主から支払われます。
手付金が支払われることで簡単には契約を破棄できなくなり、売主都合で破棄する際には手付金の倍額を買主へ支払わなければなりません。

後から契約破棄というトラブルが起きないためにも、買主としっかり話し合い契約を成立させることが大事です。

売買契約の締結後に、残りの代金の受け取りや登記申請が行われます。
所有権の移転や抵当権の抹消が無事に終わったなら物件の引き渡しと引き継ぎになります。

引き継ぎには、賃貸借契約の引き継ぎが含まれます。

最後のステップは入居者への連絡です。
入居者にオーナーが代わったことを通知するようにしてください。

通知書に含まれる主な内容は以下の4つです。

  • オーナーが変わった事実
  • 賃貸契約条件の再確認
  • 新オーナーの賃料振込先
  • 変更後の管理会社の名前や連絡先

オーナーが代わった事実と、変更になる時期について記載します。
物件のオーナーが代わっても賃貸契約の内容が変わることはありません。
しかしオーナーが代わる機会を活かして、契約内容の再確認を通知書で行うことができるでしょう。
家賃や敷金と礼金の金額、残りの契約期間などを再確認します。

入居者の中にはオーナーが代わることで家賃が上がったり契約条件が変わったりするのでは無いかと心配する人がいるので、何も変わらないことを再確認してあげると安心します。

新オーナーになると賃料振込先が変わるので、新たな振込先の情報を記載してください。
振込先が切り替わる時期について明確にしておく必要があります。

オーナーチェンジをすると、管理会社が変わることがあります。
新しい管理会社の名前や連絡先を通知しておきましょう。
入居者に管理会社の変更が知らされていないとオーナーに不信感を持つので、引き継いだ管理会社の情報を入居者へ通知することを忘れないでください。

こざかな生徒
こざかな生徒

物件のオーナーチェンジをする際に気をつけるべきことはありますか

オーナーチェンジをスムーズに行うために覚えておきたい注意事項を教えましょう

クジラ先生
クジラ先生

物件のオーナーチェンジをする際に覚えておくべき注意事項を徹底解説 

物件のオーナーチェンジをする際にはオーナーが変わるのと同時に管理会社も変わることがあります。
自分で次の管理会社を選ばなければいけませんが、どのように賢く選ぶことができるのか考えてみましょう。

前オーナーから物件を引き継ぐ際に知っておきたい重要事項説明書のチェックの仕方も説明します。
その他の注意事項も掲載しているので参考にしてください。

賢く管理会社を選ぶ  

管理会社を選ぶことはオーナーチェンジ物件への投資を成功させる上で重要なポイントです。

もし管理会社の選択に失敗すると、手数料を払っている割には入居者が集まらずにいつも空き室が多かったり、建物の管理が悪くて入居者からクレームが入ったりするので注意してください。
結果的に家賃収入が落ち込んでしまいます。

管理会社の賢い選び方は、次の3つの条件を満たしている会社を選ぶようにすることです。

  • 管理実績が豊富にある
  • 担当者が責任感ある
  • 管理システムの質が高い

一つ目の条件は管理実績が豊富にあることです。
管理実績が豊富な管理会社の多くは、物件がある地域で老舗の管理会社です。
地元での実績が豊富なので、入居者をどのように管理するかよく知っており、依頼して失敗するリスクが少ないです。

実績のある管理会社を探すには、会社のホームページを確認するとよいです。

ホームページには管理実績や契約しているオーナー数などが掲載されていますし、空き室対策の実績なども書かれているので選ぶ際の参考にできます。

担当者に責任感があることが二つ目の条件です。
責任感があるかどうか見極める方法は、すぐに連絡がつくかをチェックすることです。

管理実績が豊富な会社で働く担当者は1人で複数の物件を担当しています。
そのため相談したいときにすぐ会えなかったりすることがあります。
しかし責任感のある担当者は、どんなに忙しくてもできるだけ早く連絡が取れるように努力してくれます。

担当者へ電話をしたときには話せなくても、必ず折り返しの連絡をしてくれたり会合できる日付を決めてくれたりします。
忙しさを言い訳にせず誠心誠意対応してくれる担当者には安心して物件を任せられます。

三つ目の条件は管理システムの質が高いことです。
管理システムの質が高い会社は24時間対応ができます。
入居者からのクレームには、給湯器が壊れたのでなんとかして欲しいというものやトイレの水漏れが止まらないというものが多く、深夜に発生することがあります。

管理会社を賢く選ぶ!次の3つの条件

すぐに対応しないと入居者の不満が溜まってトラブルになることがあるため、24時間対応できる管理会社を選ぶことは大切です。

重要事項説明書をしっかりチェックする

重要事項説明書をしっかりチェックしなければ、後からトラブルになるので気をつけてください。
物件のオーナーチェンジをする際に、重要事項説明書のどの項目をチェックすべきか説明します。

瑕疵担保責任と契約不適合責任に関する部分は丁寧に確認してください。

契約不適合責任とは
瑕疵担保責任とは

契約後、物件に問題があったときに売主が負わなければいけない責任について明記されている部分です。
物件に雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵があるのであれば、売主は買主へ事前に説明していなければなりません。

説明を受けていない瑕疵が契約後に発覚した場合は、売主へ損害賠償請求や契約解除を求めることができます。
売主によっては瑕疵担保責任や契約不適合責任が後から発生しないよう免責を契約書に含めるので注意してください。

物件のオーナーチェンジをする際には、瑕疵担保責任や契約不適合責任が売主にどの程度あるか正確に把握しましょう。

マンションのオーナーチェンジの場合、共用部の規約にも気をつけてください。
共有部とは、玄関ホールやエレベーターなど建物全体が所有して管理している場所です。
物件ごとに管理のためのルールが違っているので規約を確認することが必要です。

複数の棟に分かれている大型マンションでは、メインの棟と他の棟では管理ルールが違うことがあるので注意しなければなりません。

専有部の規約に精通しておくことも大切です。
共同住宅の専有部とは入居者が住む部屋のことです。
室内のことは基本入居者が管理しますが、リフォームや使用用途には制限が設けられています。
例えば、床材のリフォームが制限されていることや、ペットの飼育ができないことがあります。
専有部の規約に精通していないと入居者が規約を破っていても気づかないことがあるので気をつけましょう。

現地を自分の目で見る

物件のオーナーチェンジをする際には必ず現地を自分の目で見るようにしてください。
基本的にオーナーチェンジ物件は部屋の中を見ることができませんが、外観や共有部はチェックすることが可能です。

ゴミ捨て場や駐車場などを自分の目で見ることで、建物の管理状態や入居者の人間性が分かります。

管理会社の管理が十分かどうかも判断できるでしょう。
現地を自分の目で見て好印象でなければ、入居を検討している人にも魅力的ではない物件だということです。

印象の良くない物件は購入を見送った方が失敗しません。

オーナーチェンジ物件は部屋の中が見えないから現地に行っても無駄だと考えず、必ず自分の目で現場をチェックしてください。

現地に行ったときには周辺環境も確認しましょう。
駅から近いかどうかは、徒歩10分、などの数字だけでは分からないことがあるので自分で実際に歩いてみることをオススメします。

自分で歩いてみると街灯やコンビニの有無が分かります。
駅から少し遠い物件でも、街灯が全ての箇所にあるので女性でも安心だということや、コンビニがあるので家に帰る途中の買い物に便利だという点など、物件のアピールポイントに気がつくことがあります。

物件の周りに公園があるかどうかだけでなく、物件から公園へ行きやすいかどうかもチェックしてください。
公園は子供を遊ばせる場所だけではなく、避難場所にもなります。
購入する物件から避難しやすいかを確認しておくなら借り手に的確な説明ができます。

前オーナーや契約書だけの情報に頼らず、自分の目で現地を見ることは大切です。

こざかな生徒
こざかな生徒

物件のオーナーチェンジを成功させるために役立つ情報でした

オーナーチェンジ物件の場合は、書面と現場のチェックをきちんと行うようにしてくださいね

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

物件のオーナーチェンジでよくあるトラブルは、賃料が相場に合っていないことや購入後に大規模修繕が必要になることです。
入居者のクレームを前オーナーが放置していることや、満室の物件と言っておきながら本当は満室ではないこともあるので注意しなければなりません。
トラブルを防ぐためには賢く管理会社を選ぶ必要がありますし、重要事項説明書などの書面を細かくチェックする必要もあります。

入居者の部屋を見ることはできませんが、現地に行って物件や周辺環境を自分の目で確認することは大切です。

物件のオーナーチェンジに必要な手続きは、購入と売却で多少変わってきます。
購入の際は、投資先の選別や集客力が高い管理会社へ依頼する点を意識しましょう。
売却をするときには、レントロールの情報開示や入居者への通知に気をつけてください。

物件のオーナーチェンジでよくあるトラブルと一般的な手続きや注意事項
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