13種類の用途地域の分類と自分の土地の種類を調べる方法について | 鯨鑑定士の不動産売却

13種類の用途地域の分類と自分の土地の種類を調べる方法について

2020.9.6

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土地にどんな施設を建てられるのか、どんな広さや大きさのものを建てられるのか、これらは用途地域によって定められています。
用途地域の指定がある場合には、自分の土地でも建てられる施設が制限されるのです。

縛りを受けるとなると、利便性や自由さを損ねるように感じるかもしれません。
しかしながら用途地域の制限があることで、建築物が無秩序に増えるのを防ぐことができます。
住み心地や景観は、用途地域によって守られているのです。

今回は13種類ある用途地域の特徴を分類し、自分の土地がどの用途地域に該当するか調べる方法をご紹介します。
用途地域を理解することは、土地の性質や価値を知る材料となるはずです。

都市計画法における区分けを理解しよう

用途地域を理解するためには、その上の概念である都市計画法について触れる必要があります。
都市計画法とは、その名の通り住みよい街づくりをおこなうための規制を示した法律です。
この法律に基づいて、日本全土を次の3種類にまずは区分けしています。

  • 都市計画地域
  • 準都市計画地域
  • 都市計画地域外

ちなみにこの分類は、広域の事情を理解している都道府県が主導して決定されます。
一部、県がまたがっているエリアの区分けを考える際には、国土交通大臣が決定権を持ちます。

これが都市計画における第1ステージです

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

いきなり細かい範囲で考えるのではなく、まずは広域を区分けしていくのですね

まずはこの大きな区分けに関して見ていきましょう。

都市計画地域とは?

都市計画地域は、都市計画によって定められた都市計画を進めていくエリアです。
総合的に開発や整備、保全をおこなう必要がある地域になります。
都市計画地域は、さらに細かく以下の3つ区域区分を設けています。

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域
  • 非線引き都市計画区域

3つの区域区分に関して、次に解説します。

市街化区域

市街化区域の定義は、既に市街化されている区域あるいは今後10年以内に市街化を進めていく必要性が高い地域です。

要は積極的に建物などを建ててもよく、街づくりを発展させていく場所と考えると分かりやすいかもしれません。

よって市街化区域の場合は、農地や山林の保護よりも市街地の形成が優先されます。
お店などを建てることもできますし、住宅の建築もOKです。
工場の建設なども認められています。

とはいえ市街化区域の中なら、どこでも好き勝手に家やお店を建てて良いという訳ではありません。
例えば閑静な住宅街の隣にビルが建設されたり、教育施設の隣に風俗施設が建設された場合、景観や安全性を大きく損ねることになります。
そうならないために、用途地域によって土地の使い方が制限されているのです。

市街化区域の場合には、必ず用途地域が設定されています。

市街化調整区域

市街化調整区域は、市街化区域とは逆に、市街化するのを抑制する地域です。
調整と付くため分かりにくいのですが、山林や農村を残しておくことを目的とした区域になります。

そのため建物を建てるのが難しく、さまざまな制限を受けます。
また新たに建築する場合だけではなく、既にある物件の建て替えなども縛りが厳しいです。
開発をおこなわないことが前提となっている区域ですから、土地活用法が限られてきます。

しかしながらさまざまな制限を受けることになるため、土地価格は安いです。
市街化調整区域の場合は、発展させないことを目的としている訳ですから、用途地域を定める必要性がありません。
よって原則として、一部例外を除き用途地域は設定されていないです。

市街化調整区域でも可能な土地活用法

非線引き都市計画区域

非線引き都市計画区域は、都市計画区域には該当するものの、市街化区域と市街化調整区域どちらに振り分けるか未定の区域です。
要は都市計画を進めていくことは決定しているものの、詳細を決めかねているエリアということになります。

政令指定都市は、市街化区域か市街化調整区域かどちらかを必ず決めなければなりません。

一方で小規模な都市の場合には、住宅地や商業地、農地などが混在しています。
明確な線引きを決めることが困難なため、市街化区域と市街化調整区域のどちらにも当てはまらない、非線引き都市計画区域が存在するのです。

このように非線引き都市計画区域は、さまざまな要素の土地が混在しています。
よって用途地域に関しては、設定されているところもあればそうでないところもあります。

準都市計画区域とは?

準都市計画区域は、都市計画法により定められた区域の一つです。
都市計画区域には該当しないものの、そのまま放置しておきたくない地域になります。

将来的に市街化する可能性が残されている場合、放っておくと今後都市計画をおこないたい際に大きく支障をきたすことになるでしょう。
それを防ぐために、準都市計画区域として一旦指定しておきます。

つまり都市計画という大きなくくりで考えた際に、とりあえず保留にしている地域と考えると分かりやすいかもしれません。

準都市計画区域は人がそこそこ存在する区域です。
よって用途地域が定められている土地もあります。

都市計画区域外とは?

都市計画区域外とは、都市計画法が適用されない区域です。
よって建築物を建てることができない市街化調整区域とは異なり、建築物を建てても問題ありません。
用途地域も定められていないことから、基本的には何でも建てることが可能です。

しかしながら大規模な開発をおこなう際など、場合によっては申請をおこなわなければいけません。

また都市計画法の適用外とはいえ、好き勝手に建築してよい訳ではないです。

都市計画法における区分

都市計画法に当てはまらなくても、建築基準法は順守する必要があります。

用途地域は地域地区の一つ

地域地区は都市計画区域内に適用されます
どのように土地を使うべきか指定したり、建築物の高さなどに制限を設けるためのものです。
地域地区は地域の実情に合わせて決めていく必要があるため、都道府県ではなく市区町村が定めます
用途地域も21ある地域地区の一つです。

では、用途地域以外にはどのような地域地区があるのか、下記の一覧表でご確認下さい。

用途地域土地の用途制限
特別用途地域特別に建物の制限あるいは緩和を定めた地域
特別容積率適用地域容積率緩和の特例が認められている地域
特定用途制限地域用途地域の制限をさらに強めた地域
高層住居誘導地域都市部に高層住居を誘導するための地域
高度地区・高度利用地区建築物の高さ制限を設けられた地域
特定地区容積率の緩和
都市再生特別地区あらゆる制限なし
防火地域・準防火地域防火の可能性が高い地域に対し、防火目的の建築基準制限を求めた地域
10特定防災外区整備地区木造住宅密集エリアの建築制限
11景観地区・準景観地区良好な景観を保つために、デザインや配色などに制限を設けた地区
12風致地区良好な自然環境や住環境を保全するための規制を設けた地域
13駐車場整備地区駐車場建設をおこなう必要がある地区
14臨港地区臨港区域として活用すべき地区
15歴史的風土特別保存地区歴史風土保全のため、特別な措置をおこなっている地区
16第1種歴史的風土保存地区・第2種歴史的風土保存地区明日香村の風土保全を目的として定められた地区
17特別緑地保全地区緑地保全のため、建築制限を設けている地区
18流通業務地区流通業務に支障をきたさないように設けられた地区
19生産緑地地区農林産業との調和を目的とした地区
20伝統的建造物群保存地区全国的な歴史的建造物保全のための地区
21航空機騒音障害防止地区・航空機騒音障害防止特別地区航空機騒音を防止するための地区

用途地域は13種類!分類してみよう

用途地域は、無秩序な開発を防ぐために、土地の用途や建てられる建物を規制するものです。
この用途地域もさらに細分化されており、全部で13種類の用途地域が定められています。
どのような用途地域があるのか見ていきましょう。

用途地域は13種類に分類されている

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、住居系の地域の中でも最も規制が厳しい地域になります。
基本的に建築できるのは低層住宅のみですが、兼用住宅の店舗や事務所であれば許可が下りる場合もあります。
高さ制限の基準を満たしていれば、低層マンションやアパートの建築も可能です。
また学校や老人ホームなど公共性のある施設ですと建築できます。
ただし大学の建築はNGです。

床面積合計が50m2以下の規制があることから、病院は小規模な診療所であれば建築可能ですが、大規模な病院はつくることができません。
お店も基本的に建築することが難しいため、このエリアの特徴としては閑静な住宅街になります。
ただしコンビニや銀行など、日常生活に欠かせない施設を建築できないため、利便性は損なわれます。

よって第一種低層住居専用地域は、比較的土地価格が安いです。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域よりも少し規制が緩くなります。
高さ制限に関しては第一種低層住居専用地域と同様ですが、床面積合計150m2まで許可されます。
よって第一種低層住居専用地域では建築できなかった、コンビニなどの施設の建築が可能です。

またこのくらいの広さがあると、飲食店の建築もできるようになります。
そのため第一種低層住居専用地域ほど閑静さはありませんが、日常生活における利便性は向上します。

お店や飲食店が建築できる、道路幅が比較的広いエリアの場合、第二種低層住居専用地域に指定されることが多いです。

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域共に、高さ制限は10メートルあるいは12メートルのため、2階建てくらいの住居しか建築が難しいです。
3階建てを建てられないことはないですが、日当たりに関する規制もあるため、形状が限られてきます。

よって3階建て以上の住居を建築したい時には、あまり向かないエリアでしょう。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域では、その名の通り中高層住宅の建築もできるようになります。
第一種低層住宅専用地域あるいは第二種低層住居専用地域で建てられるような戸建て住居に加えて、3階建て以上の中高層マンションなど集合住宅も建築していく地域です。
3階建て以上の戸建て住宅も、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居地域と比べると、建てやすくなります。

第一種中高層住居専用地域について高さ制限はありません
しかしながら床面積合計には規制があるため、大規模な店舗は建築不可です。
店舗は2階以内で500m2以下のものに限られます。

よってコンビニや規模の小さなスーパーなどであれば建築できますが、大型のショッピングセンターなどは建てられません。

また特徴として、第一種中高層住居だと大学の建築もできるようになります。

閑静な住宅地としての雰囲気を残しつつも、店舗など商業地としての街並みも混在するエリアです。

第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域と同様に、中高層マンションなどの建築もできる地域です。
第一種より規制が緩くなっているため、第一種で建てられるようなお店はもちろん、それ以外にも建築できる店舗が増えます。

店舗建築の床面積の条件が、1500m2以下まで緩和されるため、中規模なスーパーなども建てられます。
またオフィスビルやガソリンスタンドの建築も可能ですから、さまざまな店舗が立ち並ぶようになるでしょう。
そのため第二種中高層住居専用地域は、第一種の場合よりも道路幅が広く開けているエリアが指定されることが多いです。

とはいえ基本的には住居専用の地域と設定されているため、むやみに店舗が密集することはありません。
住居を守るため、日当たりなどに関する制限も、きちんと設けられています。

よってほどよく住宅地や店舗が混在している、利便性の高いエリアでしょう。

第一種住居地域

第一種住居地域は通常の住居の他に、以下のような施設も建てられる地域になります。

  • 店舗
  • 事務所
  • ホテル
  • 飲食店
  • ガソリンスタンド
  • 容積率50%以下の工場

このようにさまざまな施設を建てることができますが、嫌悪施設の建築はできません。
つまりパチンコ店などは第一種住居地域には見られません

これまでに紹介した住居専用地域とは異なり、日当たりに関する制限などが少し緩くなります。
そのため中高層マンションなどが密集して立ち並ぶケースもあるでしょう。

住居専用の地域ではないため、閑静な住宅街という雰囲気は少し減ってきます。
また店舗が増えるということは、その分交通量が激しくなります。
とはいえ利便性の高いさまざまな施設が充実しており、かつ嫌悪施設がないため、暮らしやすい地域の一つでしょう。

夜でも比較的明るさが確保できる地域のため、一人暮らしの方などに向いているエリアです。

第二種住居地域

第二種住居地域では、第一種よりも一段と建築の基準が緩くなります。
例えば第一種では建てることができない、パチンコ店などの遊戯施設も建築可能です。
また第二種住居地域の場合、カラオケ店やマージャン屋などの建築もできるため、娯楽施設が充実します。
他にも店舗や事務所における床面積3000m2以内という基準がなくなります。
そのため第一種とは違い、大型のショッピングセンターも建てることができます。

第二種住居地域の特徴として、住宅と店舗や飲食店などが激しく混在する活気あるエリアです。
商業施設が充実するため、利便性がよく暮らしやすい地域ですが、パチンコ店といった嫌悪施設も存在します。
よって第一種の時にはなかった、治安に関する心配が生じるかもしれません。

また第一種住居地域と同様に閑静さはあまりないため、ファミリー層よりも単身世帯に向いているエリアでしょう。
ただし上述のように治安の心配があるため、女性の場合には少々注意が必要です。

準住居地域

準住居地域は、幹線道路や国道沿いによく見られる自動車関連施設と、一般住居との融和を図るための用途地域です。
そのため準住居地域は、第二種住居地域で建築可能な施設などの他に、自動車修理工場や車庫なども建築できます。

他にも一例として以下の施設の建築が可能です。

  • 客席200m2以下の劇場及び映画館
  • 倉庫
  • 自動車教習所

また第二種住居地域で建築可能な施設に関しては準住居地域でも建てられるため、多種多様な建築物が混在することになります。
準住居地域は住居専用ではないですが、住居の建築を制限している訳でもないので意外と人が多く暮らすエリアです。

基本的には主要道路沿いが指定されることから、アクセスが良いのも特徴でしょう。
特に普段車通勤をする人にとっては利便性が高いです。

一方で主要道路沿いであることから、交通量や人通りの多さが暮らす上での懸念点となります。
排気ガスや騒音も住環境を損ねる一因となるため、準住居地域に住む際には気にする必要があります。

田園住居地域

田園住居地域は平成30年に新設された用途地域です。
住宅地に現存している、希少な緑地や農地を保護することを目的としています。

とはいえあくまでも住居地域ですから、市街化調整区域とは異なり基準を満たす建物は建築可能です。
基本的な制限内容は第二種低層住居専用地域と一緒のため、戸建てや低層マンション、コンビニなど小規模な店舗が建てられます。
他にも田園住居地域ならではの特徴として、以下のような農業用の施設もつくれます。

  • 床面積500m2以内かつ2階建て以内の農産物直売所
  • 床面積500m2以内かつ2階建て以内の農家レストラン
  • 農業の倉庫

第二種低層住居専用地域と同様に、容積率および建ぺい率が厳しいため、比較的ゆとりのある建物のみ建築できます。
高さ制限も設けられているため、田園住居地域の住宅は日当たりに関する心配はほぼありません

農地と住宅地がメインですから、のどやかな印象のエリアになります。

近隣商業地域

高さ制限なく、さまざまな商業施設を建築可能なのが近隣商業地域です。
商業地域にはなりますが、戸建て住宅やマンションの建設も可能です。
事務所やビルなども、もちろん建てられます。

とはいえ近隣商業地域は日当たりに関する制限が設けられていないため、高さのない住居の場合には日当たりを確保するのが難しいかもしれません。
容積率の制限も緩いため、比較的密集して施設が立ち並ぶエリアになります。
多種多様な商業施設が見られるエリアですが、風俗店やナイトクラブなどは建てられません。

また工場の建設に関しても、小規模のみです。
環境悪化が懸念される工場も、建てることが禁じられています。

よって近隣商業地域は、店舗が立ち並びにぎわいが見られるエリアではありますが、住環境や治安はそれほど悪くありません。
住宅地も多く存在するため、オフィス街としての要素は強くないです。
近隣住民が日常的に利用する商業施設がメインとなります。

主に駅周辺や商店街のような、日用品を多く取り扱う店舗が集まるところが、近隣商業地域です。

商業地域

商業地域は、大規模な工場や危険物の処理施設以外であれば、大抵の施設が建築できます。
主に政令指定都市の駅周辺や、都心部など人が最も多く集まる場所が指定されます。
いわゆるさまざまな商業施設やオフィスビルなどが建設されるエリアです。

日陰制限がないため、高層マンションなどが密集して立ち並びます。
よって高さのない建物ですと、日当たりが良くない可能性があるでしょう。
近隣商業地域と規制内容はほぼ一緒ですが、商業地域の場合には風俗店などの建築も可能です。
さまざまな施設が立ち並ぶ利便性に優れたエリアではあるものの、場所によっては治安の問題が出てきます。

とはいえいろんな施設を制限なく建築できるため、商業地域の土地価格は高価です。

準工業地域

準工業地域では、以下の施設を除きほぼ何でも建築可能です。

  • 150m2以上の工場
  • 公害や環境汚染の恐れがある工場
  • 風俗店

工業地域にはなりますが、建築できる工場は規模の小さいものに限られています。
また有害性のない工場のみしか建てられないため、住宅や店舗なども意外とそばに建つことが多いです。
高さ制限もないことから、マンションやオフィスビルも見られます。
よって準工業地域はさまざまな施設が混在するエリアです。

一方で日陰に関する規制はあるため、高層ビルなどが密集して立ち並ぶことはないです。

工業地域

工業地域はどんな種類の工場でも建築できる地域です。
工場の建築を優先に考えた地域ですが、住宅や店舗を建てられない訳ではありません。
基本的に下記以外の施設なら建築可能です。

  • 学校
  • 病院
  • ホテル
  • 大型店
  • 映画館
  • 風俗店

学校の建築は出来ないため、必然的に別の用途地域に建てることになります。
通常であれば工業地域の隣には準工業地域が指定されることが多いです。
よって学校もそちらに建つことになるでしょう。
そのため工業地帯に住宅がある場合、学校が遠くなってしまう可能性を考えておかなければなりません。

また現在は更地でも、将来的に大規模な工場が建設される可能性もあるでしょう。
工業のための地域ですから、住居として用いるにはあまり向かない地域です。

工業専用地域

主に海沿いなど工場が立ち並ぶエリアが、工業専用地域です。
工場に関しては規制がなく、どのような工場でも建築できます。
工業専用地域は住宅やマンションの建築はNGです。
よってこの地域の土地を購入したくても、住居用として購入することはできません。

住宅の建築ができないのは、工業専用地域のみになります。
また工業専用地域には学校や店舗などの施設も建築不可能です。
ホテルや病院なども建てることができないため、土地の用途は非常に限られています。

用途地域の色分けとは?

用途地域の地図では、分類ごとに色分けされています。
どのように色分けされているのか、下記の一覧表でお確かめください。

第一種低層住居専用地域緑色準住居地域橙色
第二種低層住居専用地域薄緑色近隣商業地域桃色
第一種中高層住居専用地域黄緑色商業地域赤色
第二種中高層住居専用地域薄黄緑色準工業地域紫色
第一種住居地域黄色工業地域水色
第二種住居地域薄橙色工業専用地域青色
こざかな生徒
こざかな生徒

全部を覚えなければいけないのですか?

特に覚える必要はないですよ。視覚的に自分の土地がどの用途地域なのかを知りたい際に便利になります

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

土地の購入を検討している時なんかも、活用できそうですね

自分の土地の用途地域はどうやって調べるの?

13種類の用途地域の特徴を把握したところで、次は用途地域の調べ方について解説します。
自分の土地の用途地域を知っておくことで、活用法を考える際などにも役立ちます。
周辺地域の事情を知りたい際などにも、用途地域を調べるのがおすすめです。

用途地域の調べ方は3パターン

用途地域の調べ方としては主に3パターンです。
どの方法も特に難しいことはなく簡単にできますので、自分の土地の用途地域を知りたいときには実践してみましょう。

用途地域の調べ方

ネットで調べる

用途地域はネットで簡単に調べられるようになっています。
まずはお住まいの自治体のサイトにアクセスしてみましょう。
サイト内に用途地域のマップのページが用意されているはずです。
もしくは自治体名+用途地域と検索すると、用途地域マップのページに跳ぶことが可能です。

大抵の自治体で用途地域を閲覧できるようになっていますが、一部このようなシステムが整備されていない自治体もあります。

市役所に聞く

最も確実な方法としては、市役所の都市計画課に問い合わせることです。
電話で尋ねてもよいですし、直接足を運んでも構いません。
いずれにしろ開庁時間が短い点だけ注意しましょう。
市役所にて、調べたい用途地域のエリアを伝えればOKです。

不動産会社に聞く

土地購入などを検討しており不動産会社と繋がりがある場合には、不動産会社に尋ねるのが手っ取り早いです。
不動産会社が市役所などに問い合わせして調べてくれますので、自分で調べる手間が省けます。

用途地域が複数にまたがる時は?

用途地域は線引きされているため、境界に位置する土地の場合、たまたま2つの用途地域にまたがってしまうことがあります。
この場合、用途に関しては敷地面積の大半が属する方に区分されます

例えば敷地の60%が第一種低層住居専用地域で残りの40%が第二種低層住居専用地域の場合、この土地の用途は第一種低層住居専用地域とみなされます。
よって第一種低層住居専用地域の用途規制が用いられることとなり、コンビニや小規模飲食店の建設はできません。

複数またがった場合の用途規制に関しては、このように過半主義が採用されます。

一方で容積率及び建ぺい率は、また別の算出式を用いて計算する決まりとなっています。

高さ制限や防火地域の基準に関しても、単純に過半主義が採用される訳ではありません

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

どうなるのですか?

高さ制限は、それぞれ該当する部分の用途地域の条件がそのまま適用されます。防火地域の制限はより厳しい方の制限を受けることになります

クジラ先生
クジラ先生

用途地域を調べるとこんな事に役立つ!

用途地域を知ることは、単に土地の使い道が分かるだけではありません。
土地の用途以外にも、欠かすことのできないさまざまな情報が隠れています。
用途地域を調べるとどんな事に役立つのか、得られる情報に関してご紹介します。

土地の資産価値を判断できる

どの用途地域に該当しているかというのは、土地の価格に大きな影響を与えます。
逆に言いますと、用途地域を知れば、価値の高い土地かどうかを知る判断材料になるのです。

一般的に土地は、さまざまな用途で利用できる方が価値は高いと見なされます。
住宅しか建築できない土地よりも、店舗や映画館、オフィスなどいろんな使い道が出来る方が魅力的です。
活用度が高いため、その分土地価格も上がります。

また容積率の基準が緩い方が、境界線ぎりぎりまで建物の建築ができるため人気です。

つまり第一種低層住居専用地域のような低層住宅のみしか建てられない土地よりも、商業地域など多くの施設を建築できる土地の方が価値は高いです。

自分のライフスタイルに合う土地か判断できる

用途地域を知ることで、自分のライフスタイルに合っている土地かどうかを判断できます。

例えば家族でのんびりと暮らしたい場合には、交通量や人通りが多い土地はあまり向きません。
とすると選択肢は第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域、あるいは第一種中高層住居専用地域などに限られてくるでしょう。

一方で利便性を重視したいのであれば、近隣商業地域など日用品を扱うお店が立ち並ぶエリアが望ましいです。
他にも将来お店を開きたい場合ですと、店舗における規制の緩い土地にしておく必要があります。

このように、用途制限は自ずとライフスタイルに影響を与えることになります。
自分の考え方や暮らし方に合っている土地なのかを、見極める材料の一つです。

より良い暮らしを実現させるためには、自分に合っている用途地域に住む必要があります

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

だから土地購入前には、用途地域を確かめておかないといけないんですね

まとめ

市区町村が指定する用途地域は、土地の用途や容積率、建ぺい率などを制限するためのものです。
そのため用途地域が定められていると、自ずと土地の使い道が限られてきます

とはいえ用途地域は、どんな土地にでも適用されるものではありません。
都市計画法における市街化区域に該当する場合には、必ず用途地域が定められています。

また非線引き都市計画区域や準都市計画区域ですと、用途地域が指定されている土地もあるでしょう。
一方で市街化調整区域や都市計画区域外の場合には、原則として用途地域はありません。

全部で13種類ある用途地域の中には、建てられる建物が少ない地域もあれば、さまざまな建物を建てられる地域も存在します。
住宅は商業専用地域を除けばどの用途地域でも建築できますが、選んだ用途地域次第で住み心地は大きく変わってくるでしょう。
用途地域を知ることは、土地の特性を理解する一つの方法なのです。

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