戸建マンション土地を任意売却する時の不動産業者選びとランキング | 鯨鑑定士の不動産売却・投資

戸建マンション土地を任意売却する時の不動産業者選びとランキング

2020.11.13

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戸建やマンション、そして土地を任意売却する時にどの不動産業者へ依頼するか迷うことがあります。
不動産の任意売却は専門的な知識が必要なので、どうしても個人の力で行うことができず、不動産業者のサポートが必要になります。

覚えておきたいのは不動産業者には優劣があり、各業者で得意分野が違うことです。
不動産業者選びを失敗すると売却手続きをスムーズに進めていけないことや、損をすることがあるので気をつけてください。

どのように不動産業者を選んでいったらよいのか、知っておきたいポイントをランキング形式で紹介していきます。

こざかな生徒
こざかな生徒

戸建やマンション、そして土地を任意売却する時に依頼する不動産業者に大きな違いってあるのですか

実は各業者には大きな違いがあるんです。具体的にどのような違いがあるのか説明しますね

クジラ先生
クジラ先生

戸建マンション土地を任意売却する時に不動産業者選びが重要な理由 

戸建やマンション、そして土地を任意売却する時に不動産業者選びは非常に重要です。
もし不動産業者選びに失敗すると以下のような悪い結果になる可能性があります。

  • 売却費用が増える
  • 売却価格が安くなる
  • 売却期間が長くなる

全ての不動産業者が信頼できる優良業者であるとは限りません。
中には悪質な業者もいて、売却費用を水増し請求することがあります。
不動産売却に詳しくない依頼主を利用し、様々な理由を付けて売却費用を増大させ利益を増やそうとするのです。

通常より多めに手続き費用や仲介手数料を請求する業者がいるので気をつけてください。

悪質な業者でなくても実績が無い不動産業者へ依頼すると売却価格が安くなることがあります。
実績のある業者へ依頼すれば2000万円で売れた物件が、実力のない業者を利用したばかりに1000万円でしか売れないということがあるのです。
不動産販売は相場の把握が難しく、買主の見つけ方にもコツがいるため実績の無い不動産業者は安い価格でしか売ることができません。

戸建てやマンション、そして土地の売却は手続きが複雑になることがあります。
住宅ローンが残っている物件や相続物件の売却には一般の手続き以外の書類手続きが必要になります。
経験が豊富な不動産業者へ依頼しないと売却手続きがスムーズに行かず、時間が無駄にかかったり戻り仕事が増えたりします。

手続きに時間がかかると、せっかく見つかった買い主が契約をあきらめることや、買主から大幅な値引きを求められることがあるので注意しましょう。

以上の点を考えると、賢い不動産業者選びは任意売却を成功させる上で欠かせないことが分かります。

戸建マンション土地の任意売却で不動産業者を選ぶ際に役立つポイントランキング 

不動産業者選びが大切なことが理解できても、どうやって優良業者を選んだらよいか分からないかもしれません。
どのように信頼できる不動産業者を選べるのか考えてみましょう。
業者選びを成功させる上で覚えておきたいポイントをランキング形式で紹介していきます。

1位 不動産業者の得意分野

不動産業者とひとくくりにしがちですが各会社の得意分野は違っています
扱う商品は戸建てやマンション、そして土地などの不動産ですが行う業務が違うことがあります。

不動産の売買を主に行う売却業や賃貸に特化している業者がありますし、大きなビルなどの物件の管理をメインにしている業者があるのです。

一つの業務を専門に行っている業者もあれば、複数の業務を掛け持ちしている業者も時折見られます。
戸建てやマンションなどの売却を依頼する時には当然のことながら売却業務を行っている不動産業者へ依頼するのが正解です。
賃貸や管理業務が得意な業者へ依頼しても売却は上手くいかないことでしょう。

不動産業者がどの業務を行っているかは、会社のサイトをチェックすれば確認できます。
サイトを見るときに業者の販売実績を見てください。
販売実績を見ることでどの種類の不動産販売が得意なのか、どのエリアの販売に力を入れているかを把握できます。

土地の売却が得意なのか、都心エリアの売却実績が多いのかを知ることができるでしょう。

自分が売却したい物件やエリアが得意な不動産業者へ依頼するメリットは2つあります。

  • 顧客を抱えている
  • 売却ノウハウが豊富

業者の得意なエリアに自分の物件があれば、業者はそのエリアで物件を探している顧客の情報をたくさん持っていることになります。
売却依頼をしたらすぐに買い主が見つかるかもしれません。
購入を検討している買い主がすぐに見つかると、真剣に購入を考えているので成約率が高くなります。

得意な不動産の種類が明確な業者は、その不動産を売却するノウハウを豊富に持っています。
例えば、マンション売却が得意な業者は、マンションが売れる地域や顧客層を正確に把握しているのです。
正確な情報を持っているので適正な売却価格を設定し、迅速に物件を売却することができます。

自分が売りたい物件の販売実績が多い業者へ依頼すると、売却をスムーズに行っていけます。

2位 大手と地元業者の特徴

大手と地元業者のどちらに売却を依頼するかを考えることも業者選びで大切です。
双方には異なった特徴があるので、まず両者の特徴を知ることで自分の場合はどちらへ依頼すべきか分かるでしょう。

以下の表から大手と地元業者の特徴をチェックしてください。

大手不動産業者・知名度が高い
・担当者の質が高い
・複数店舗の強みがある
地元の不動産業者・地元の顧客情報がある
・地域のニーズを把握している

大手の不動産業者は知名度が高いので購入検討者を見つけやすいです。
多くの人は不動産を買いたい時にインターネットで物件情報を検索します。
大手の業者は大量の広告を投入しているので、検索結果の上位に情報が表示されやすくて人目に付きます。
自分の物件情報を多くの購入検討者に知ってもらえます。

不動産購入の経験が少ない人は、知名度が高い業者だと安心する傾向があるので成約に繋がりやすいメリットもあります。

大手不動産業者は担当者の質が総じて高い傾向にあります。
社内研修が充実しているので各担当者の知識が豊富ですし、コンプライアンスがしっかりしているため親切な対応をしてくれます。
トラブルが発生した時の対応もマニュアル化されているため、安心して売却を進めていけます。

大手業者は複数の店舗を持っている強みがあります。
店舗数が多いと店舗の間で顧客の情報を交換し合えるので、早めに購入希望者を見つけやすくなります。

大手不動産業者へ依頼すべき人は、比較的売りやすい物件を抱えている人です。

売りやすい物件は競合させればさせるほど高値で売ることができるからです。
購入希望者が多ければ多いほど、有利な条件で売却することができるでしょう。

地元の不動産業者は地域の顧客情報を持っている特徴があります。
何十年も地域密着で営業してきているので、地主や地元企業と信頼関係を築いています。

大手不動産業者が知らないような顧客情報を持っていることが多いです。

地元密着なので地域のニーズも正確に把握しています。
交通や施設の利便性、また今後の開発計画の情報なども持っていることがあります。

売却したい物件がマイナーな駅だったり地方エリアだったりする時には、地元の不動産業者へ依頼するのがオススメです。

3位 査定時のプレゼン内容

任意売却で失敗しないためには業者が査定をする時のプレゼン内容に注目してください。
不動産会社の知名度や規模だけで信頼できるか判断するのではなく、プレゼン内容が充実しているかを確認することが大切です。

例えば、売却したい戸建ての魅力を最大限に引き出せるような販売活動の提案をしてくれるでしょうか。
優良不動産会社は、買主を効果的に見つけられるように販売活動を工夫しています。

不動産業者の査定プレゼン内容に注目する

広角写真を使って室内を撮影したり、動画で物件をアピールしたりしてくれます。

情報を少しでも多く拡散できるように、集客力の強いポータルサイトへ掲載することを提案してくれる業者もあります。
売却をどのように成立させるか具体的なプレゼンをしてくれる業者を探してください。

4位 媒介契約の説明をする方法

信頼できる不動産業者は媒介契約の説明を丁寧にしてくれます
媒介契約とは不動産業者へ売却を依頼する時に行う契約のことです。
契約は3種類あり、それぞれに特徴があります。

契約の種類任意売却を依頼できる業者数販売活動の報告レインズへの登録義務契約有効期間買主の自己発見
一般媒介契約複数なしなし期限なし可能
専任媒介契約1社2週間に1回以上契約締結日から7日以内3ヶ月可能
専属専任媒介契約1社1週間に1回以上契約締結日から5日以内3ヶ月不可

不動産業者にメリットがある契約は、自社としか契約ができない専任媒介契約と専属専任媒介契約です。
この2つの契約のことしか説明しない不動産業者は誠実でないので注意が必要です。
一般媒介契約は、条件の良い複数の不動産会社へ依頼できるので売主にとってメリットがあります。

3つの媒介契約について正直に説明してくれる業者は信頼できます。

5位 両手仲介を狙わないか

両手仲介を狙わないかどうかも大切なポイントです。

任意売却における両手仲介とは、不動産業者が自社の顧客の中だけで買主を探そうとすることです。

業者にとって自分の顧客リストの中から顧客を見つけられれば、売主と買主の両方から仲介手数料をもらえるので利益が大きくなります。
しかし売主にとっては対象となる顧客が限定されるので売却価格が安くなるリスクがあるのです。

不動産業者の顧客リスト以外へ売却情報を公開してくれれば、さらに高値で買ってくれる買主を見つけられるかもしれません。
悪質な業者は両手仲介にするために他社を通して購入の依頼があっても断り、なんとか自社の顧客の中で売買を成立させようとします。
結果として任意売却成立まで時間がかかり、尚且つ売却価格も安くなることがあります。

両手仲介より片手仲介をしてくれる業者を選ぶようにしてください。

片手仲介とは売主の不動産会社と買主の不動産業者が違うことです。
双方の不動産業者が違うことで利益相反するため、売主の要望通り高値で売却しやすくなります

両手仲介を防止するには、業者と媒介契約を結ぶ前に話し合うことが大切です。
販売活動の際に両手仲介はしないこと、他社を通して問い合わせがあったら必ず知らせることを約束してもらいましょう。

6位 仲介手数料

戸建てやマンションの任意売却を依頼し、売却が成立すると業者へ仲介手数料を支払います
仲介手数料の上限額は、法律によって以下のように決められています。

売却価格仲介手数料の上限
200万円以下売却価格の5.5% + 消費税
200万円~400万円以下売却価格の4.4% + 消費税
400万円超売却価格の3.3% + 消費税

売却された価格帯によって手数料率が違うので計算が少し複雑です。
特に400万円超の部分に関しては計算が難しいので、次の速算式を参考にしてください。

仲介手数料=(売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税

400万円超の売却価格で売れたケースでは、上記の速算式で仲介手数料を計算します。

平成30年1月に宅建業法一部改訂があり、400万円以下の売却価格における仲介手数料の上限が18万円になったので覚えておいてください。
この宅建業法一部改訂は、売主にだけ適用されます。

仲介手数料は上限決まっていますが、下限は決まっていないため不動産業者によって請求額が違ってきます。
不動産業者の手数料が上限額以上になっていないかチェックするのは当然ですが、どれくらい手数料が相場より安いかにも注目しましょう。

注意すべきなのは仲介手数料の安さに惑わされるのではなく、売却活動期間中にどのようなサポートをしてくれるかです。

仲介手数料の金額とサポート内容を考慮しながら、他社と比較してください。

7位 不動産業者の履歴

不動産業者選びを成功させるには、不動産業者の履歴をチェックすることも欠かせません。

優良業者を選ぶためには以下の方法で履歴をチェックしてください。

  • 国土交通省ネガティブ情報等検索システム
  • 宅地建物取引業の免許番号

国土交通省ネガティブ情報等検索システムとは不動産業者が過去に行政処分を受けていないかを調べられるツールです。
サイトに不動産業者の社名を入力すると以前の行政処分の有無や内容を確認することができます。

宅地建物取引業の免許番号をチェックすることでも業者の業務履歴を知ることが可能です。
不動産業者のサイトを見ると、宅地建物取引業の免許番号が以下のように掲載されています。

東京都知事(2)第○○○○○号
国土交通大臣(1)第○○○○○号

東京都内で営業している不動産業者の場合、東京都知事(2)第○○○○○号と免許番号が表示されます。
()内の番号は何回免許を更新したかを表しています。
免許は5年ごとの更新となるため、上記の例は2回更新していることになり、開業してから6年以上経っていることになります。

開業11年になると3回目の免許更新が必要となり、()内の数字は3となります。
もし都内で開業していた不動産業者が神奈川県でも営業する時には、免許の表示が国土交通大臣(1)第○○○○○号へ変わります。
()内の数字はリセットされ1となります。

不動産業者の免許更新回数で業務履歴を推測する

免許番号を通して更新回数が分かりますが、支店開業などの理由で1へリセットされるケースもあるため参考程度に確認してください。

8位 競合物件を把握している

競合物件の情報を把握している不動産業者は信頼度が高いです。

一般的に査定額は過去の成約例を基準にして計算されますが、広告に掲載する物件価格は査定額より多少高くしなければなりません。
なぜなら契約交渉の時に多少の値引きをして、元の査定額で売る手法が一般的だからです。

査定額にどれくらい上乗せして広告に価格を掲載するかを不動産業者が決めますが、上乗せ価格の設定に失敗すると高すぎて購入希望者が現れません。
適正な物件価格を決めるには、競合物件の情報を把握している必要があります。

過去の成約例だけを見て物件価格を決めるのではなく、現時点での競合物件の価格を加味して価格を決めていかなければなりません。

優秀な不動産業者は、過去の成約例と競合物件の価格を調査した上で掲載する価格を決めます。

不動産業者が競合物件の情報を把握しているかどうかは査定額を提示する際に分かります。
査定額の根拠が過去の成約例だけか、競合物件の価格も加味されているかチェックしてください。

9位 机上査定のサービス

業者選びをする際の別のポイントは、机上査定のサービスをチェックすることです。

机上査定とは査定サイトへ入力した情報に基づいて査定をする方法です。

少ない情報で概算の査定額を出すため、簡易査定と呼ばれることもあります。
暫定額しか分からない査定なので業者はあまり重視しないサービスではありますが、優良業者は机上査定から誠実に行ってくれます。

情報が入力された後に迅速に査定額を提示してくれたり、査定額の根拠をメールや電話で説明したりしてくれます。

一方、誠実でない業者は二日後に査定額を提示するだけで何のフォローもしないことがあります。

簡易的なサービスですが誠実に取り組んでくれる業者は信頼できる確率が高いです。

10位 付帯サービス 

不動産業者を選ぶ時には付帯サービスが充実しているかどうかに注目することも重要です。
付帯サービスが充実していると、ストレスなく売却を進めていけます。

どのような付帯サービスが人気か表にまとめましたのでご覧ください。

付帯サービスの種類サービス内容
補修サービス売却前に水回りなどの問題を最大10万円まで補修してくれる
荷物保管サービス不動産業者が一時的に荷物を預かってくれる
整理整頓サービス内覧会の前に専門スタッフが部屋の整理整頓をサポートしてくれる
ホームステージングサービス内覧会のためにインテリアの印象を良くするコーディネートサービス
プロカメラマンによるサポート販売活動に使用する物件の写真をプロカメラマンが撮影
即時買取サービス不動産業者が物件を買い取ってくれる
買取保証サービス一定期間内に売れない場合、業者が購入してくれる
リースバックサービス売却した家に賃貸として住み続けられるサービス

不動産業者によって任意売却に役立つ様々なサービスを提供しています。
提示される査定額や仲介手数料の安さだけに注目するのではなく、付帯サービスの内容もチェックするようにしてください。

少しくらい他社より手数料が高くても、自分が必要としている付帯サービスがあるならストレスなく売却活動を行えるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産業者選びをする時に気をつけるべきことはありますか

覚えておきたい注意点を教えましょう

クジラ先生
クジラ先生

不動産業者選びをする際の注意すべきポイントランキング

不動産業者選びをする際に注意すべきポイントがあります。
いくつかの点に気をつけないと損をするリスクがあるので気をつけてください。
特に重要なポイントをランキングで見ていきましょう。

1位 不動産業者を比較する

不動産業者を選ぶ際は必ず比較しなければなりません。

1つの業者からだけ話を聞いて依頼してしまうと損することがあります。

例えば、ワンルームマンションを任意売却したい場合、最初に話を聞いた不動産業者が戸建ての売却が得意なら査定額が相場より低くなる可能性があるので注意してください。
ワンルームマンションが得意な業者であれば1000万円の価格で売れたかもしれないのに、専門外の業者に依頼したばかりに700万円でしか売れないことがあるのです。

必ず複数の不動産業者に話を聞き、自分のニーズに合った業者を見つけるようにしましょう。
自分のニーズに合った不動産会社を探すには、不動産一括査定サイトが役立ちます。

2位 仲介手数料無料に気をつける

仲介手数料無料を売りにしている不動産業者がいます。
安いからといってすぐに媒介契約を結ばないよう気をつけてください。
仲介手数料無料の不動産業者は基本的に両手仲介を行います。
同じ業者が売主と買主の売買契約を担当するので、売却価格が安くなる傾向があり注意が必要です。

手数料無料を謳っている業者は実績が少なく、手数料を下げなければ顧客を集められないケースがあるので注意しましょう。

サービスの内容で他社と差別化できないので、やむなく手数料無料にしている業者もいます。
数十万円の手数料が無料になるよりも、サービスが手厚く実績のある業者へ依頼した方が結果的に数百万円高く物件が売れることがあるので、手数料だけで依頼する業者を決めないでください。

仲介手数料無料を謳っている業者には裏がある可能性もあり

3位 専任媒介契約を安易に選ばない

媒介契約には3種類あることを説明しましたが、安易に専任媒介契約を選ばないよう気をつけてください。
不動産業者は自社の利益が一番大きくなる専任媒介契約や専属専任媒介契約を勧めることが多いです。

しかし専任媒介契約は売主が一度締結すると3ヶ月間は他の業者と契約できません。

契約した業者が親切でなかったり売却力が弱かったりしても他の業者へ切り替えるまで3ヶ月待たなければいけないのです。
よほど確信が持てない限りは一般媒介契約にしましょう。

複数社を比較して確信が持てる時に限り、専任媒介契約を検討してください。

4位 両手仲介対策 

両手仲介対策をしておくことも重要な注意すべきポイントです。
媒介契約をする時に念を押すだけでなく、販売期間がスタートした後もレインズに物件情報が登録されているか確認してください。

レインズに物件が登録されていると全国の不動産業者が参照できるようになり、両手仲介を防止することができます。

基本的にレインズの情報は業者しか見ることができませんが、契約をする時にレインズのパスワードを聞いて情報をチェックできるようにしておきましょう。

片手仲介と両手仲介の特徴

専任媒介契約ではレインズへの登録が業者に義務づけられているので、確実に情報が登録されているか自ら確認することは大切です。

5位 広告内容をチェック 

不動産業者が展開する広告内容をチェックするようにしましょう。
広告の内容を業者任せにするのではなく、自分でも確認することは売却する上で大切です。

物件の本当の魅力やアピールポイントは所有者にしか分かりません。

広告で使われている写真が物件の良い点をしっかり伝えているかをチェックしたり、売却に関する情報が正しく記載されているかを確認したりしてください。

訂正する箇所があるなら積極的に不動産業者へ掛け合うようにしましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産業者選びをする時に一括査定サイトを使うべきなのか迷っています

一括査定サイトのメリットとデメリットを知っておくなら利用するかどうか判断しやすくなるでしょう。上手に使えば不動産業者選びに役立つサービスですよ

クジラ先生
クジラ先生

一括査定サイトを不動産業者選びに利用するメリットとデメリットのランキングも見てみよう 

任意売却する際の不動産業者選びに一括査定サイトはとても役立ちます。
自宅にいながら複数の不動産会社へまとめて査定依頼ができるからです。
しかしインターネット上には詐欺まがいのサイトも多いため、一括査定サイトを利用することに不安を感じるかもしれません。

一括査定サイトのメリットとデメリットの両方を知っておくならサービスを利用するか判断できるでしょう。
デメリットと合わせて、注意点や上手に利用するコツも解説します。

一括査定サイトのメリットとデメリットをランキングでチェックしていきます。

メリット1位 気軽に利用できる

一括査定サイトの最大のメリットは気軽に利用できることです。
地元の不動産会社を訪問しなくてもよいですし、業者の電話番号を調べて1社ごとに電話をする必要もありません。
一度サイトに物件の情報を入力するだけで複数社へ査定を依頼できるのです。

査定サービスを利用するための契約や利用料は必要ありません。

メリット2位 相場が把握できる

一括査定サイトを利用することで自分の物件の相場を把握できます。
各社の査定額を比較すると物件を大体いくらで売れるのか知ることができるのです。
相場を知ると物件を相場より低い価格で売ってしまう失敗を防げます。

買主が値下げ交渉を迫ってきた時に相場を知っているのであれば、どこまで値段を下げられるかを判断することもできるでしょう。

メリット3位 相性の良い業者が見つかる

相性の良い不動産業者を見つけられるのも一括査定サイトのメリットです。
ストレスなく任意売却を成功させるには、相性の良い不動産業者を見つける必要があります。

売却を成立させるまでには数ヶ月の時間がかかることがあり、売却期間中は内覧準備や価格交渉など業者と二人三脚で活動していかなければなりません。

相性の悪い業者と手を組むとストレスが溜まります。

一方相性が良く信頼できる業者と売却に取り組んでいくなら連絡を取るのもストレスがありませんし、悩みや質問があればすぐに相談することも出来るでしょう。

デメリット1位 しつこい電話連絡

一括査定サイトのデメリットは、しつこい電話が来る可能性があることです。
複数の業者へ査定を依頼するので、各業者からの連絡が一度にくることがあります。

電話連絡が嫌な時には査定額の概算だけが分かる机上査定だけを利用し、備考欄に電話連絡を希望しないと書いてください
そのように書いておけば基本は電話連絡が来ません。

断ってもしつこい電話連絡が来る場合は、サイト運営者へ連絡すると対処してくれます。

デメリット2位 提携業者以外に依頼できない

別のデメリットは、一括査定サイトと提携している業者以外の査定は受けられないことです。
それぞれの一括査定サイトは複数の不動産業者と提携しており、査定が依頼できるのは提携している業者だけです。

もし利用するサイトが大手業者とだけ提携しているサイトであれば、地元の中小規模の業者の査定情報は得られません。

大手と地元業者の両方の査定を比較したい時には、両方の不動産業者と提携している一括査定サイトを利用するか、大手と提携しているサイトと中小規模の業者と提携しているサイトの2つを使ってください。

デメリット3位 査定額のばらつき

各社から提案される査定額にばらつきが見られることがあります。
業者ごとに提示される金額が違うと、何を信じたらよいか分からなくなるかもしれません。

査定額にばらつきがある時には各業者に、査定額の根拠を確認してください。

一括査定サイトを不動産業者選びに利用するメリットとデメリット

どのような理由で提示価格になるのか、本当に提示価格で最終的な売却までいけるかをチェックしましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

上手に使えば一括査定サイトは安全そうですね

不動産業者のサービスと査定額を比較するのに便利ですから一度使ってみてください

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

戸建てやマンション、そして土地を任意売却する時に不動産業者選びはとても重要です。
賢く業者を選ばなければ、売却費用が増えたり売却価格が安くなって損したりするからです。

信頼できる優良不動産業者を選ぶ時には、不動産業者の得意分野をチェックすることや、大手と地元のどちらの業者へ依頼するか慎重に吟味することを忘れないでください。
業者が査定時にどのようなプレゼンをするか、媒介契約を丁寧に説明してくれるかなども大切なポイントになります。
両手仲介や仲介手数料なども業者選びの際に考慮すべき点です。

他にも記事の中で取りあげた注意すべきポイントや、一括査定サイトのメリットとデメリットなどの情報を活かして任意売却を成功させていきましょう。

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