不動産査定書の確認すべき項目と基本情報!無料やメールでも入手出来ます | 鯨鑑定士の不動産売却・投資

不動産査定書の確認すべき項目と基本情報を無料・メールで入手の方法!

2020.8.28

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不動産の売却は難しく、やり方によっては何百万円という金額が変わってしまうケースも珍しくありません。
そのため売却する前に金額をしっかり把握することが大事で、必要となってくるのが不動産査定書という書類になります。

とはいえ不動産を売却する経験など滅多にないですから、不動産査定書に関して分からないことだらけという方は少なくありません。

今回は不動産査定書の基本情報や、知っておきたいチェックポイントをまとめてみました。

不動産査定書は2種類ある!特徴や違いを把握しよう!

一言で不動産査定書と言っても、2種類存在します。
不動産会社が作成するものと、もう一方は不動産鑑定士が作成するものです。
そのためどちらの不動産査定書が欲しいかどうかで、依頼先が変わってきます。
まずは不動産会社のものと不動産鑑定士のものの、特徴や違いを見ていきましょう。

不動産会社による不動産査定書の特徴やメリット・デメリット

こちらは不動産会社が宅地建物取引業法に基づいて、独自に建物や土地の評価額の参考値を記載したものになります。

一般的に不動産査定書と言うと、こちらを指す場合が多いです。

実際に不動産を売却した際の金額はどの程度になるのか、参考値を知りたい際に役立ちます。
不動産会社に依頼をするメリットとしては次の通りです。

  • 査定に要する日数が短くて済む
  • 費用が無料
  • 実際の売買価格に近い不動産価格を知れる

不動産鑑定は、不動産鑑定士の独占業務のため、不動産会社が行う際には報酬を得ることができません。
これは法律によって定められていることです。
そのため不動産会社に依頼をした際には、不動産査定をしてもらう費用がかからないのがメリットです。

また不動産会社が不動産査定をする際には、不動産鑑定士がおこなう場合ほど厳密なルールがある訳ではありません。
よって査定書が出来るまでの期間が短いのもメリットでしょう。

一方でデメリットとしては以下があげられます。

  • 不動産会社によって金額にばらつきがある
  • 公的な証明書ではない

不動産会社が独自にこれまでの取引実績などを基に査定を出すため、金額が会社によってバラバラなのがデメリットです。
また公的な書類ではなく、用途が不動産の売却用に限られてきます。

不動産鑑定書は2種類

不動産鑑定士による不動産査定書の特徴やメリット・デメリット

不動産会社は不動産の売買をメイン業務としている一方で、不動産の鑑定を生業としているのが不動産鑑定士です。
不動産鑑定士が作成する不動産査定書は、国土交通省が定めた基準に基づくものです。
よって不動産会社が発行するものよりも、より多方面から価値を算出した不動産査定書になります。

不動産鑑定士に依頼するメリットは次の通りです。

  • 公的な書類のため、裁判などに使用できる
  • 国土交通省の評価基準に基づくものなので、信頼性が高い

不動産鑑定士が作成するものは、正式には不動産鑑定評価書と呼ばれます。
法的な効力を持つ書類になるため、不動産会社作成のものとは違って、裁判所に提出することができます。

信頼性の高い正式書類ですが、デメリットとしては次があげられます。

  • 作成までの日数が長い
  • 費用が高い
  • 国の評価基準に基づいて価値を計算するため、実際の取引価格とは差が生じやすい

法律に則って厳格なルールがある中で作成されるのが、不動産鑑定士による不動産査定書です。
そのため作成までの日数はどうしても長くなります。

また不動産鑑定士の不動産査定書は、不動産会社とは違い本来の業務であるため、費用の請求が可能です。
よって費用も発生し、安くても10万円以上かかるのがデメリットです。

結局のところ、どちらに依頼するべき?

どちらに依頼するべきかと言いますと、それは目的次第です。

基本的に不動産を売ることを目的としているのであれば、わざわざ不動産鑑定士に依頼する必要性はありません。
不動産会社の無料で作成して貰える不動産査定書で十分です。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産鑑定士に依頼するシーンってどんな場合ですか?

多いのは、財産分与や相続の関係で裁判所に書類提出をしなければいけない時ですよ

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

不動産の価値を知るのが目的なら、わざわざ不動産鑑定士に作成してもらう必要はないんですね

不動産会社へ査定依頼をする方法

ここでは実際に不動産会社へ、不動産査定書の発行を頼む方法を記載します。
基本的な査定依頼の知識を身につけ、スムーズに不動産査定書を手にしましょう。

机上査定と訪問査定の違い

不動産会社に依頼する場合でも、机上査定訪問査定という2種類があります。

机上査定は実際に不動産会社の人が現地に足を運ばず、ネットなどからデータのみで査定をする方法です。
そのため依頼人も不動産会社に訪問する必要はなく、ネットを通じて以来可能です。
簡易的なデータのみを入力することによって、おおよその不動産価格を算出してもらうやり方になります。

一方で訪問査定は不動産会社の人が直接足を運び、現地調査のうえで不動産査定書を作成する方法です。
簡易的なデータに基づくよりも、より信憑性のある価格を算出することができます。

訪問査定と不動産会社

どちらにするかはケースバイケースで、両方をお願いすることももちろん可能です。

基本的には目安価格を知りたいのであれば机上査定、具体的な価格を知りたいのであれば訪問査定にするとよいでしょう。

机上査定のメリット・デメリット

机上査定のメリットは、なんといっても気軽に依頼できることです。
まだそこまで具体的に売却することを検討している訳ではない段階でも、依頼しやすいでしょう。
また机上査定はその場で出来るものになるため、すぐに査定価格を知りたい時にも向いています。

判断材料はデータのみですが、これまでの相場などから判断するため、実際の査定価格とそこまで大きなズレが生じることは少ないです。

ある程度妥当性がある金額にはなりますので、正確な価格を求めていない時には机上査定で十分でしょう。

一方でデメリットは、あくまでも正確な金額ではない点です。
不動産の査定は、実際に現地に赴きその目で見てみなければ分からないことも多いです。
これを無視して書類とデータのみで判断した金額のため、イマイチ信憑性が欠けてしまいます。

訪問査定のメリット・デメリット

訪問査定の場合は、実際に現地の状況を見て判断する査定価格のため、机上査定よりも正確性が高いです。
これが訪問査定における大きなメリットでしょう。
具体的に売り出しを検討しているのであれば、より正確な価格を知る必要があります。

一方のデメリットとしては、遠方の不動産会社の場合ですと依頼しにくいです。
また査定をお願いしようとしている物件と、違う物件に住んでいる時なども依頼が難しくなります。

とりあえず価格を知りたいのか、きちんと価格が知りたいのかによって、どちらを選ぶべきか変わってきますよ

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

どこまで売却する本気度が高いかが、一つのポイントなんですね

具体的に売り出しを検討しているのであれば、訪問査定は必須になります

クジラ先生
クジラ先生

訪問査定の手順とは?

訪問査定をおこなう場合には、机上査定よりも手間がかかります。
不動産会社が現地調査をするときに立ち会う必要もあるため、ある程度事前に流れを把握しておくとスムーズです。

不動産会社に連絡をしてから不動産査定書を受け取るまでの、具体的な流れを見ていきましょう。

1.不動産会社へ連絡をする

はじめにおこなうことは、不動産会社への連絡です。
とはいえ連絡をするのはどこの不動産会社でも良いという訳ではありません。
実際に自分が不動産の売却依頼を検討している不動産会社に、お願いするようにしましょう。
訪問査定の際の対応などが、その後売却依頼を決める際の大きな判断材料となるからです。

また大変ではありますが、一社ではなく複数社の訪問査定を受けましょう
査定金額が適正かどうか知ることができますし、客観的に不動産会社を比べることもできます。

連絡の方法としては、電話やメールでもいいですし、直接不動産会社に訪問しても問題ありません。

最近では複数社に査定してもらえる一括査定サイトもありますので、そちらで机上価格を算出してもらった後に、気になる不動産会社に連絡を取るのも良いでしょう。

一括査定サイトのメリットデメリット

不動産会社とコンタクトを取ったら、訪問査定までに準備する書類等を教えてくれます。
そちらを準備しておきましょう。

訪問査定の日取りに関しても一緒に決めることになりますので、空いている日をあらかじめリストアップしておくと便利です。

2.実際に不動産会社が調査を開始する

事前に決めておいた日時に、不動産会社の人が訪問査定に訪れます。
所要時間は不動産会社によりけりですが、おおよそ1時間から2時間程度見積もっておきましょう。

担当の人によっては意外と長くヒアリングをおこなう場合もあります。
そのため1日で複数社の訪問依頼を受けるのであれば、時間に余裕を持たせておくのがおすすめです。

不動産会社同士がバッティングしてしまうことのないように調整しましょう。

この訪問査定で、不動産会社はデータや書類だけでは分からない現地情報を収集します。
例えばこのような点を確認しています。

  • 現地の周辺環境や利便性
  • 外壁の状態
  • 屋内の間取りや劣化具合
  • 使用している設備の種類や使用年数
  • 窓やベランダから見える景色や眺望の良し悪し

また不動産を売却する理由や、退去を検討している時期なども、訪問査定時にヒアリングされます。
住宅ローンの残債状況に関する質問をされることも多いため、金額をしっかりと把握しておきましょう。

3.手元に不動産査定書が届く

訪問査定終了後、すぐに不動産査定書を受け取ることはできません。
ほとんどの場合数日経ってから送られてくるため、自分の手元に届くのには少し時間がかります。
送られてきた不動産査定書を見て、査定金額に疑問がある場合には遠慮せずに説明してもらいましょう

そのためにも、訪問査定を依頼する前におおよその相場は把握しておいた方がよいですね。

なぜその査定金額になるのか、納得いく説明が受けられるかというのは、媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶうえでの判断材料になります。
きちんと丁寧に根拠を説明してくれる不動産会社は、信頼できる可能性が高いです。

また訪問査定が終わった後で、強引に媒介契約を結ぼうと話をすすめてくる会社は要注意です。
優良な会社なら不動産査定書を渡した後どうするかという判断は、お客様自身に任せてくれるからです。

このように訪問査定が終わった後も見るべきポイントはありますので、しっかりと見極めましょう。

不動産鑑定士へ査定依頼する方法

不動産を売却する目的の場合、普通であれば不動産査定書の作成は不動産会社へ依頼します。
とはいえ不動産鑑定士に依頼するケースも極まれにありますので、簡単にですが依頼方法をご紹介します。

鑑定士選びをおこなう

不動産鑑定士に依頼する場合には、まず不動産鑑定士選びから開始する必要があります。
しかし一般の人にとって不動産鑑定士は馴染みのある職業ではありません。
そのためどんな基準で選んだらよいか悩まれるのではないでしょうか。

まず知人にいる場合ですと、紹介してもらうのがおすすめです。
不動産鑑定士選びにおいては、信頼できる人物を選ぶのが重要です。
知人ですと人柄も分かるでしょうし、精力的に動いてくれる可能性が高いので安心でしょう。

直接不動産鑑定士の知り合いがいなくても、例えば以下の職業の人ですと不動産鑑定士とコネクションを持っている可能性があります。

  • 公認会計士
  • 税理士
  • 弁護士

このようなツテが全くない場合には、ネット情報を駆使して探すことになります。
その際のポイントとしては、鑑定依頼をする不動産が所在する地域に精通している人物を選ぶことです。

よって遠方の不動産鑑定士よりも、地元の不動産鑑定士を頼るのがおすすめでしょう。

不動産を正確に査定するうえで、地域事情を理解しているという点は重要です。
地域特性は不動産査定書の精度にも関わってくる情報のため、普段から同じ地域の査定業務を多くこなしている不動産鑑定士の方が安心です。

不動産鑑定士にコンタクトを取る

依頼したい不動産鑑定士が見つかったら、コンタクトを取りましょう。
お問合せ方法としては、ホームページにお問合せフォームを構えている場合には、そちらを利用するとスムーズです。

とはいえ不動産鑑定士の事務所のホームページは、コンテンツがそれほど充実してないことが多いです。

お問合せフォームがない場合には、メールか電話でコンタクトを取りましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産鑑定士にいきなり電話をかけるのは緊張しますね

鑑定士側としても、突然の問いに対して全てその場で回答するのは大変ですから、メールの方が無難でしょう

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

メールなら不動産査定書を発行してもらう上での、金額の質問などもしやすいですよね

後からじっくり読んで漏れなく回答して貰えるでしょうから、結果として知りたい情報を得やすいですよ

クジラ先生
クジラ先生

不動産査定書取得にあたって、どんな書類を準備すべき?

不動産査定書を取得するにあたっては、さまざまな書類を準備しなければなりません。
不動産の種類が戸建てかマンションかによっても若干変わってきますが、基本的な必要書類は以下の一覧表の通りです。

必須書類より正確な査定に繋がる書類
公図固定資産税評価証明書
登記簿謄本ローン残高証明書
本人確認書類ローンの返済予定表
印鑑証明書境界確認書
土地測量図もしくは建物の図面耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
登記済み権利証もしくは登記識別情報建築設計図書・工事記録図
マンション利用規約マンションの管理費や修繕積立費が分かる書類

公図

公図は登記所で管理されている地図に準ずる図面で、法務局で取得可能です。
法務所に訪れれば閲覧だけすることもできますし、わざわざ足を運ばなくてもインターネットから取得もできます。
土地の図面や形状などが分かるという意味では、地図とほぼ同じ役割を果たします。
公図の方が歴史は古く、日本には地図に書き換えられていない土地がまだ沢山あるため、公図の取得が必要です。

登記簿謄本

登記簿謄本は、現在では登記事項証明書という名称になります。
登記に関する事柄が全て書かれている書類で、たとえば以下の事項が分かります。

  • 土地や建物の所在地
  • 土地や建物の面積
  • 所有者
  • 抵当権の設定

登記簿謄本は法務局に行けば取得可能で、管轄外の法務局でも発行してもらえます
発行にあたっては1通600円の手数料が必要です。

尚オンラインでも申請することができ、送料込み1通500円と、窓口よりも安く取得ができます。

身分証明書などの本人確認書類

不動産査定書を依頼する場合には、運転免許証などの本人確認ができるものの提出を求められます。
運転免許証が望ましいですが、ない時には保険証パスポートを準備しましょう。

注意点としては、不動産が共有名義の場合です。
この場合には依頼人だけではなく名義人全員の身分証明書が必要です。

また身分証明書以外にも、以下のものを持参しましょう。

  • 実印
  • 印鑑証明書

現在、売却を考えている物件とは違う物件に暮らしている場合には、住民票が必要になることもあります。

登記済み権利証あるいは登記識別情報

登記済み権利証は登記が完了したことを証明する書類で、法務局より交付されるものです。
不動産購入時に受け取っているはずですので、準備しておきましょう。

2006年以降からは権利証ではなく識別情報になっていますが、同じものです。

こちらは不動産査定書を作成してもらう段階ですぐ必要なものではありませんが、売却時には必ず用意しなければいけません。

自宅に見当たらない場合には法務局に相談することになります。
法務局に何度も足を運ぶのを避けるためにも、他の書類を揃える段階で一緒に準備しておくのがおすすめです。

土地測量図あるいは建物の図面

土地測量図と建物の図面も、法務局で取得できる書類の一つです。
そのため法務局に出向くタイミングで、一緒に取得してしまいましょう。

土地測量図とはその名の通り建っている家の面積等が分かるもの、建物の図面は間取り等が分かるものです。

家によっては測量図がない場合もありますが、その場合には計測を依頼しなければなりません。

測量図の作成には3か月程度の時間が必要となるため、急いで売却をしたい時には大変です。
よって土地測量図の有無は早めに確認しておくべきポイントでしょう。

不動産査定書にはどんな項目が含まれているの?

不動産査定書は、項目ごとに評価され、それらを総合して査定金額を算出しています。
点数が高いほど、その建物の査定金額は当然ですが高くなりやすいです。
そのため不動産査定書を確認するうえで、どんな項目が含まれているのか知っておくとよいでしょう。

土地に関する項目

不動産査定書の査定項目は、主に土地や立地条件に関するものと、建物に関するものに分かれています。

土地に関してどのような点をチェックしているのか、主な詳細項目としては以下です。

  • 交通や買い物などの利便性
  • 近隣エリアの住居環境
  • ベランダからの眺望
  • 日当たりや風通しの良し悪し
  • 前面道路の整備具合など
  • 周辺の騒音や振動の有無

土地に関しては、近隣にある似た物件と比較する方法で点数が決められていきます。
これは取引事例比較法と呼ばれます。
取引事例比較法において評価ポイントを決めた後、地域特性などを加味して多少の修正をおこなうのが一般的です。

この方法は中古物件の査定をおこなう際によく用いられる方法になります。
査定する人の感覚で判断する部分もあるため、人によって差が生じやすいです。

建物に関する項目

不動産査定をする際には、土地を見るのと同時に、建物に関しても調べます。
建物のチェックポイントは戸建てかマンションかによっても違いがあるものの、主な詳細項目としては次の通りです。

  • 築年数
  • 何階建ての物件か
  • 建物の方位や向き
  • 間取り
  • 室内の劣化具合
  • 建物のグレード

この中でも特にウェイトが重いのが、築年数です。
評価額に大きく反映するポイントでしょう。
そのため売却を決めているのであれば、築年数が経過する前になるべく早く売りに出すことが重要です。

不動産鑑定書の項目

間取りに関しては広い方が評価は高くなるものの、個性的な間取りや不便さを感じる間取りですと減点されます。
例えば不要な柱が部屋の真ん中にある場合などです。

その他室内の劣化状況や、備え付け設備のグレードなども査定項目になります。

またマンションの場合には、以下の項目が確認されます。

  • 部屋の位置
  • 管理人の有無やマンションの管理体制

マンションですと3階以上にある部屋ならば、評価が上がりやすいです。
また角部屋は人気があり需要が高いことから、中部屋よりも高い評価になります。

必ず見ておきたい!不動産査定書のチェックポイント3つ

不動産会社から提示された不動産査定書を見極めるにあたっては、しっかりとポイントを押さえておかなければなりません。
不動産査定書の中でも、必ず確認しおくべき事柄が3つほどありますのでご紹介します。

不動産鑑定書のチェックポイント

査定額の理由や根拠

不動産査定書には、なぜその金額になったのかという理由や根拠が示されているはずです。

一番気になるのは査定金額のため、金額のみをチェックしてしまいがちですが、査定の根拠に関してもしっかりと見るようにしましょう。

実際のところ査定金額に関しては不動産会社が調整できます。
そのため査定金額と、根拠の間にギャップが生じている場合には要注意です。
またきちんと査定をおこなった不動産会社であれば、しっかりと自信を持って根拠を説明することが可能です。
もし疑問点を聞いた際に、納得のできる返答がかえってこない場合にも気を付けましょう。

特に確認しておきたいのが、流動性比率という項目です。
流動性比率は売りやすい人気物件かどうかを現わす指標になり、100%が基準値となります。
プラス要素があれば100%よりも数値は上がり、逆の場合は下がります。
そのため100%以外の数値が示されている時には、その理由を確認するようにしましょう。
85%から110%の範囲で、不動産会社は調整することができるからです。

もし100%以上の数値が出ているのにも関わらず、はっきりとした根拠がない場合には、媒介契約を結ぶために数値を良くしている可能性もあります。

仲介手数料

仲介手数料に関しても、確認しておくべきポイントです。
こちらは直接不動産の査定とは関係ない内容ではありますが、媒介契約を結ぶ会社を決める際の判断材料になります。
不動産を売却するうえで仲介手数料は大きな費用となるからです。

仲介手数料は法律によって上限が決められており、下記の表の通りです。

不動産の売買価格仲介手数料
200万円以下売買価格の5.5%プラス消費税
200万円以上400万円以下売買価格の4.4%プラス消費税
400万円以上売買価格の3.3%プラス消費税

この金額に関してはあくまでも法律で決まっている上限で、下限に関しては決められていません。
よって下限に関しては不動産会社が自由に設定でき、極端な場合では仲介手数料なしも可能です。

近年では価格競争に勝つため、手数料を上限まで取らない不動産会社も多いです。

とはいえ安ければ安いほど良いという訳ではありません
仲介手数料の金額も踏まえて、総合的に判断するようにしましょう。

不動産査定書自体の見やすさ

不動産査定書そのものが見やすいかというのも、実は大事なチェックポイントです。
やはりお客様のニーズがしっかりと分かっている会社は、書類も丁寧だし分かりやすいです。

媒介契約を結ぶ不動産会社は、これから大きな金額を支払うことになる会社です。
きちんと信頼できる会社を頼ることが重要でしょう。
それだけに大事な書類に全力で取り組んでいない会社は避けるべきです。

例えば字が汚く読めなかったり、コメント内容が薄い場合には論外です。

また査定書自体のデザインにセンスがない会社も心配が残ります。
これから売却するにあたって広告を打ち出すことになりますが、その広告もセンスがない可能性があるからです。
広告の良し悪しはすぐに買主が見つかるかどうかに影響します。

丁寧に内容が充実しているのはもちろんのこと、デザインが美しく作成されているかもチェックしましょう。

複数社の見積もりが欲しい時には、一括査定サイトがおすすめ!

不動産査定書を依頼する際には、一社だけではなく複数社の査定書を見比べた方がよいです。
とはいえ複数の不動産会社に依頼するのは労力がかかります。
一括査定サイトを活用すると、必要事項を入力するだけで複数社の机上査定を受けることが可能です。

複数社から見積もりを貰うメリットとは?

複数の不動産会社の査定を受けることによって、提示された査定金額が妥当なものかどうかを判断できます
査定金額が他の不動産会社と大きくズレている場合には、その会社は何かしら問題を抱えている可能性もあるでしょう。
よってきちんとした不動産会社かどうかを判断する指標になります。

また不動産会社によって得意とするエリアや、物件タイプは異なります
媒介契約を結ぶのであれば売力の高い会社に依頼した方がよいですから、それを見極める材料にもなるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

一括査定を利用すれば、簡単に複数社の不動産査定が受けられますね

複数社の結果を見比べて、納得のできる不動産会社を選びましょう

クジラ先生
クジラ先生

査定依頼にあたって押さえておきたいポイントは?

不動産の査定依頼をするうえで、押さえておくべきポイントがあります。
査定は、その後の売却を成功させるための鍵となりますので、手を抜かずに査定依頼をしましょう。

複数社に依頼する際は提出書類の内容を揃える

不動産査定書は複数社に作成してもらうべきですが、複数社に依頼するうえで提出書類の内容は揃えましょう
理由は単純で、条件を同一にするためです。
提示された書類が変われば、不動産会社としても査定評価を決める材料が変わってくることになります。
そうなると査定金額に違いが生じるのは、ある意味当然です。

異なる書類で作成してもらった不動産査定書から、不動産会社の良し悪しを決めることはできません。

きちんと提出書類の内容は全ての会社において揃えることが大事です。

法務局や市役所などに書類を取りに行く際には、まとめて発行してもらい、余計な手間を省きましょう。

査定依頼をする時期を工夫する

不動産には高く売れやすい時期というのが存在します。
需要が最も高まるのは、4月からの入学や入社に備えて引っ越しをおこなう3月頃です。
この時期は引っ越しにより移動する人が多いため、不動産に関しても高値で取引されます。
よって3月頃に売却できそうな不動産に関しては、通常より評価が高くなりやすいです。

具体的に言いますと1月頃に査定依頼をすると、査定金額に反映されます。

とはいえ築年数の経過は査定評価のマイナスに繋がります。
時期にこだわりすぎてタイミングを逃すことのないように気を付けましょう。

まとめ

不動産査定書は、不動産会社が作成するものと不動産鑑定士によるものの2種類あります。
住宅を売却する目的であれば不動産会社のものでよく、費用もかかりません。
簡易的な査定金額を知りたい場合には机上査定、具体的な精度の高い査定結果を知るには訪問査定を依頼しましょう。

いずれにしろ不動産査定書作成にあたってはさまざまな書類が必要になります。
出来る限り不備なく書類を渡すことで、より正確に査定してもらうことができますので早めに準備しましょう。

不動産査定書の項目には、土地に関する事柄と建物に関する事柄があります。
その総合で査定金額が決まりますが、大事なのはなぜその価格を提示したかという根拠です。
媒介契約を結ぶ際には、この根拠がしっかりとしている不動産会社を選ぶようにしましょう。

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