売却仲介でNGな業者の特徴は?良い業者の見つけ方を徹底解説 | 鯨鑑定士の不動産売却

売却で悪い不動産業者の特徴は?良い業者の判断とポイントを徹底解説

2020.9.9

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大きなお金が動く不動産業者には、悪徳や騙しなど悪いイメージを持っている人も少なくないでしょう。
不動産売却を行うには業者に仲介を依頼しますが、一生に何度もあることではないため、できるだけ良い業者に依頼したいと思うのは当然です。

これから不動産の売却をする場合は、売却仲介でNGな業者の特徴や良い業者の見つけ方を知りたい人も多いでしょう。
不動産業者にも業務に得意不得意があるため、まずは業務を知り失敗しない業者の選び方や、悪い業者の可能性がある特徴を解説します。

不動産会社の業務を知ろう

良い業者か悪い業者を見つける前に、不動産売却でどのような不動産業者に依頼をすれば良いのかが分からないという部分があります。

同じ物件を売るのでも会社によって対応も違えば、売却金額も違います。
何故違いが出てくるのかは、業者によって得意な分野とそうでない分野があるからです。
不動産業務の種類や、売却方法の種類、また業者の得意不得意について詳しく見ていきましょう。

不動産会社の主な業務内容
こざかな生徒
こざかな生徒

不動産会社は種類も多いし、大手や中小などどこに頼めばよいかすごく迷います。それに悪い業者には捕まりたくない・・。

自分に合う不動産会社を見つけることが大事ですが、まずは不動産の業務にはどんなものがあるのか、得意不得意もあるのでそれを知っておきましょう。

クジラ先生
クジラ先生

不動産会社の業務について

不動産の業務には非常に多くの種類がありますが、大まかに分けると以下になります。

  • 売買仲介
  • 賃貸仲介
  • 物件管理

上記のように売る、貸す、管理というのが大きな業務になります。

大手の不動産業者では他にも以下の業務を行っている所があります。

  • 不動産買取と販売
  • マンションや戸建ての分譲開発事業
  • 収益物件の保有業務

大手企業は資金を多く持っているので、マンションや戸建て開発を行ったり、収益物件の投資を伴う事業も行っています。

都心部に大きなビルを構え、その中に会社があるというイメージです。

一方私たちがよく目にする町中にある多くの不動産は、売買仲介や賃貸仲介、物件管理業務をメインに行っています。
大手企業でも支店はフランチャイズ経営の場合は、町中の不動産屋さんと同じ業務がメインでしょう。

不動産売却は仲介と買取がある

不動産売却を行う場合は、買い手を不動産会社に探してもらう売却仲介と、不動産会社が自ら物件を買い取る不動産買取があります。

一般的には売却金額が高く売れる仲介形式で売却することが多いでしょう。
仲介売却の特徴は不動産会社が買い手を見つけてくれる売却方法です。

担当者の手腕にもよりますが、希望条件に合うぴったりの買い手を見つけてくれるため売却価格も高いのが特徴です。

不動産会社には仲介手数料を支払うことが決められており、仲介手数料とは物件が売れた時に発生する成功報酬の事です。
報酬の金額については、上限が法律で決められています。

不動産売買による仲介手数料

上記のように金額によって手数料の割合が違います。

以前は200万円以下の部分と、200万円から400万円の部分にはそれぞれ割合が決められていましたが、平成30年から制度が改定されています。
改定された仲介手数料の上限は、売主だけに適用され買主は以前の手数料の上限で定められています。

またあくまでも上限なので、依頼する不動産会社によって金額は異なるため、事前に確認が必要です。

売却仲介のメリットは、買取と比較して売却価格が高いことが最大のメリットです。
ただし仲介は買い手が見つかるまでに時間がかかり、買い手の都合で契約ができなくなるなどのデメリットもあるでしょう。

一方で、買取の特徴は不動産業者が物件を購入するので、売却するまでの期間が短いのが特徴です。
買取のメリットを以下にまとめると、仲介のデメリットを補った利点があります。

  • すぐに売れるので手元に資金が早く入る
  • 仲介手数料がかからない
  • 瑕疵担保責任が免責になる
  • 物件の引渡し時期を調節しやすい

例えば転勤などで売却を急いでいる場合や、次の新居購入のための資金を用意したい人は、すぐ現金化できるのでメリットがあります。
成約までの期間は早いと1週間~1か月程度で済むので、住み替えを計画的にしたい人に向いています

また瑕疵担保責任が免責されたり、仲介手数料がかかりません。
それはメリットでもありますが、業者は購入した物件をリフォームしたり修繕を行って再販をします。
そのための費用がかかるため、売却価格が仲介よりも相場が低くなります。

業者によっては買取を行っていない不動産があり、また築年数が古すぎる物件は買い取ってもらえない可能性もあるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

買取は売却価格が安くなるのは理由があるのですね。

不動産業者はリフォームや設備の修繕も見込んでいるので、価格が安くなってしまうでしょう。

クジラ先生
クジラ先生

仲介売却にするか、買取にするのか迷っている場合は、物件を売る時の状況や売却する理由を検討して決めましょう。
以下の表を参考にしましょう。

物件状況や生活状況買取り仲介
できるだけ高く売りたい×
すぐにでも物件を売りたい×
別荘や人気のある物件×
多少物件が古い、市場で人気がない物件×

都心部にある物件や、放っておいても売れるような人気物件はわざわざ会社に買い取ってもらわなくても売れやすいです。
しかし郊外にある物件や、物件の個性から売りにくい物件の場合は買取を選んだ方が確実に売ることができます。

いずれも売りたい物件がどのような物件なのか、特徴を洗い出してどちらを選ぶか検討することが大事です。

不動産会社によって得意な物件種別は違う

不動産業者の業務と売却方法の種類について見てきましたが、不動産会社はその会社によって得意な物件の種別があります。

例えば一等マンションの売却や、区分マンション売却、戸建てや土地が得意な業者がそれぞれあり強みを持っています。
また地域に根付いた業者は、一部の地域に特化した強みがあるなどエリアによって、各社の規模でも差はあります。

良い業者の見つけ方の基本として、売りたい物件と不動産会社の特徴の相性が良いのかという部分が売却価格にも影響します。

ただひとつひとつの業者を詳しく調べるには時間と手間がかかります。
そこで複数社の査定を行うことで、効率的な不動産会社を見つけることができるので、一括査定サイトを使うことで効率よく探せるでしょう。

不動産会社の取引事例でも違ってくる

不動産会社の取引事例として、直近で高値売却した物件に対して自分が売りたい物件と似通った物件だったとします。
その場合は交渉材料にもなり実績があることから、同じように高値で売れるケースもあるでしょう。

不動産の売却価格はその時のタイミングや状況次第でも変わります。
そのため良い業者はどこと聞かれた場合、この会社と一概に言えないことが分かるでしょう。
また土地や不動産は、経済状況や社会の情勢でも値段が変わり、常に一定ではありません。

複数の業者を比較するために一括査定サイトを利用した場合でも、数か月に1度は査定の取り直しをすることが重要です。

悪い業者の特徴について

不動産業者の良し悪しを比較する上で、一般的に頼まない方が良いと言われる業者に見られる傾向を解説します。

例えば紹介する部分に該当することがあっても、他の部分で秀でている所があれば、選択肢に入れることも良いでしょう。
どんな不動産業者に依頼をしても、100%全てが満足できるケースはそう多くはありません

ですが物を売るという作業以外にも、サービス業は誠実さや親切丁寧な対応が求められます
そのため見極めておきたいポイントを紹介します。

執拗に営業をしてくる

不動産一括査定サイトを利用すれば、査定についての電話連絡や営業のメールがくるのは多くあります。
しかし時々1日に何回も執拗な連絡を取る担当者や、断ったのに何度もかけてくる業者が中にはいます。

昔はよく聞かれましたが、近年ではしつこく電話をしてもそれ自体が逆効果になることが一般的になっています。
悪質な連絡自体は減っているものの、一定のルールを無視した対応を行う業者には依頼しないようにしましょう。

話を聞かず強引な対応

売り主の話をきちんと聞いてくれる業者であれば、誠実さを感じることができます。
しかし売主の話を聞かず、自分の経験上から思い込みを押し付ける強引な対応を行う業者は避けておきましょう。
そんな業者は物件にはそれぞれ最適な戦略があるのに、自分自身で調べることも勉強もせずに思い込みで対応しがちです。

結局売る努力をしていないため、物件が売れにくくなり、それを自分のせいではなく市場環境や物件そのもののせいにもしてしまいます。

業者選びで失敗しないポイントでも詳しく解説しますが、売却価格だけを見るのではなく、きちんと話を聞いてくれるかもチェックしておきましょう。

自分の利益を優先させる

不動産会社も利益が無ければ存続不可能なので、自社の利益を求めるのは当然の事です。
しかし買い手を見つけるのに必死になって、売主の事はないがしろにする業者もいます。

日本では両手仲介が認められていますが、売主はできるだけ高く売りたいし、買主はできるだけ安く物件を買いたいと思っています。
相反する両者の間に立って仲介を行うのですが、両手仲介をする以上どちらかの希望を犠牲にすることになります。

悪徳業者の場合、意図的にあまり販売活動を行わず、物件を干しておきます
その間に安く購入できるという謳い文句で買い手を探し、売主が売れないと焦ったタイミングで値引きをさせます。

そして物件価格が安くなった状態で買い手に販売を行うのです。
何故わざとこのようなことを行うかというと、売主と買主双方から手数料が欲しいからです。

両手仲介では売主が損をする場合が多くあります。
それは買い手の意向を汲むためには値引きが要求され、売主がこの値段で言っている、と突っぱねれば売買が成立しなくなるからです。

売主に対していきなり値引きを要求するためにもいかないため、売れ残っている物件のせいにすることで、値引きをさせたいのです。

両手仲介による囲い込みを防ぐためには、複数の不動産会社と契約できる、一般媒介契約を行いましょう。

媒介契約には3種類あり、専任媒介と専属専任媒介は不動産流標準情報システム(レインズ)への登録が必須です。
このシステムへの登録は以下の決まりがあります。

  • 専任媒介契約で7日以内の登録
  • 専属専任媒介契約で5日以内の登録

上記のように義務がありますがレインズへの登録を何かしらの理由を付けて遅らせてくる不動産業者には注意が必要です。
先ほど述べたように両手仲介による囲い込みを狙っている可能性が考えられるからです。

両手仲介を避けたいのであれば、片手仲介しかしていない業者もあるため、その不動産会社に依頼しましょう。

口コミで評判が悪い

ネット上の口コミは不特定多数の人が匿名で書き込めるため、100%の信用はありません。
しかし悪い口コミを書くという人の心理の中には、気分を害して誰かに聞いてほしいという気持ちが隠れている場合もあります。
その悪い口コミが一つの業者でかなり多くある、という場合は判断材料の一つになります。

物件を売る前には机上査定や訪問査定、また相談だけでもできますが、自分自身が体験者となって行ってみるのも良いでしょう。
訪問査定や相談時のお客さんへの対応が悪く、好感が持てないと感じたらその不動産会社には依頼しない方が良いでしょう。

大きなお金が動く不動産会社ですからサービス対応が悪い、という理由だけでも十分判断基準になり得ます。

査定額が他社と比較してやたら高い業者

査定額は依頼する不動産会社によって違いがあり、それは強みや特徴があるため差があると紹介しました。
しかし中には査定価格がやたらと高い不動産会社もあり、魅力的に映りますが気を付けたい部分です。

何故その査定価格を出せたかについて、不動産会社が根拠をきちんと説明できるのであれば問題ありません。

例えば似たような物件を高値で売った最近の実績がある、買い手の顧客が多くいるなどです。
しかし根拠がなく曖昧な答えの場合、ただ単に査定額で客を引き付けたいだけの可能性があります。

そのような業者は契約だけ行い、ある程度後になって今のままでは物件価格が高すぎて売れ残る可能性があると言い出します。

今では不動産一括査定サイトが人気を集めており、査定額が一気に比較できるようになっています。
そのため査定額を他社と比較させてただ高値を付け、気を引いてくる業者には気を付けましょう

良いことしか言わない業者

査定額で根拠のない高値を付け、気を引きたい業者と同じようなケースがあり、それが良いことしか言わない業者です。

売却したい物件はどこかに必ずデメリットもあり、それが売却価格に影響を及ぼしています。

不動産においての3大要素は以下と言われています。

  • 立地
  • 商品
  • 価格

これが全て100%な物件はほとんど皆無です。

確かに、部屋の傷が多いから値段が低い、似たような物件が周りにたくさんある、などは担当者も言いにくい場合があります。

しかし物件のデメリットを顧客に伝えることができないと、売主にとって不利になるケースもあります。
例えば部屋に傷が多ければ、リフォームを行って希望価格で売るという選択肢を売主は逃してしまいます。

査定額が高値な根拠をしっかりと伝えることができるように、売却価格が希望よりも少なくなってしまう理由についての根拠もきちんと伝えられる業者こそが、良い業者と言えるでしょう。

また手数料の安さばかりをアピールしてくる業者にも注意が必要です。
仲介手数料は不動産会社によって違いがあり、決して安い価格でないため、安いと言われると魅力を感じます。
しかし手数料が安い、ということは売却活動にかけるお金も少ないので、売れにくいことに繋がる可能性もあるのです。

売却活動には、以下のように様々な費用が掛かります。

  • チラシへの掲載料
  • ネット掲載に係る費用
  • 部屋の案内などを行う人件費

不動産会社はできるだけ経費を抑えながら売却活動を行い、法律で定められた金額内の手数料を受け取り、その中から利益を生み出します。
そのため手数料が安いとなると、もっと人件費や広告費用を抑えなければならないことになります。
適当な売却活動では売れる物件も売れなくなります。

悪い不動産会社の特徴

手数料が安く、その上サービスの良い不動産会社であれば文句はありません。
しかし手数料の安さで気を引きたいだけの業者は、先ほどの査定額が高値の業者と同じように中身が無い場合があるので気を付けましょう。

売主を呼び込むためのアピールくらいであれば問題ありませんが、技術の伴わない業者がこういった手法で売主を騙す場合もあります。

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

見極めるのは非常に難しいですが、複数の不動産会社に査定依頼をして、自分で確かめることが第一歩なんだと感じました。

良い業者の見つけ方6つのポイント

不動産の売却仲介で、失敗しない重要なポイントは、自分に合った不動産業者選びを行うことです。
不動産業務には様々あり、またその中で強みを持っている会社はそれぞれ異なることが分かりました。
また、悪い業者に見られる傾向についても解説しましたが、さらに良い業者の見つけ方のポイントを6つに分けて説明しましょう。

優良な不動産会社の見つけ方

資格や免許番号を確認する

不動産業を営むためには、お店に宅地取引業者票報酬額票を提示することを義務付けられています。
査定や相談に行った時に、お店がきちんと不動産会社として認められたお店かどうかをチェックしましょう。

また、不動産会社の免許番号を見てみましょう。
免許番号とは〇〇県(1)第〇〇〇〇号といったように、業者が持っている番号のことです。
免許の更新は5年に一度行われ、かっこの中の数字がその更新回数です。
更新回数が多ければ多いほど、長く不動産業に従事してきたお店だということが分かります。

ただし更新回数が多いイコールすぐ売却ができる業者とは一概には言えません。
老舗の不動産会社は地元の地主から多くの物件管理を任されていたりと経営が安定しているので、あまり頑張らなくてもお店をやっていけます。

それよりも、かっこの中の数字が小さくても一生懸命頑張っている不動産会社に任せた方が、売却活動を行ってくれる可能性が高いでしょう。

つまり不動産会社との相性を踏まえつつ、不動産業者として成立しているかどうかを併せてチェックすることがポイントになります。

話を親身に聞いてくれる担当者かどうか

訪問査定や相談をした時に、担当者が売主の話を親身に聞いてくれるかがポイントになります。
不動産売買を実際に行った人は、不動産会社をどのように選んだのかについてのアンケートを見てみましょう。

  • 担当者が信頼できる50.9%
  • 地元に強いと感じた13.1%
  • 対応が早かった11.6%
  • 知名度が高い7.2%
  • 査定額が高かった7.1%

上記を見て分かるように、ダントツで担当者が信頼できるかどうか、対応の面で決めていることが分かります。

不動産は似たような物件はあっても、全く同じのものはないため、売却にはそれぞれ毎回違う売却の仕方があります。

戦略を立てるためには、売主から話を聞いたうえでないとできません。
そのため話を聞くか聞かないかで、担当者の売る気があるのかどうかを判断することができます

どんなに高く売りますと言われても、大事な不動産売却を信頼できない人には依頼できないのは当然と言えばそうでしょう。

知名度が高く、聞いたことのある企業に依頼をするのも、根本には知名度は信頼性に繋がるといった考えがあるのでしょう。

親身になって話を聞かずに、強引に考えを押し付けるような不動産業者は悪い業者と言えます。

売却に実績のある業者を選ぶ

複数ある不動産会社の中でも売却を専門に行う業者や、売却の実績が多い業者を選びましょう。
公式サイトには実績件数や、買取件数などを紹介している会社もあります
また公式サイトの口コミを見て、どんな業務を行っているのかをチェックするのも参考になります。

さらに同じ売却をメインに行っている業者でも、戸建てやマンションなど物件種別によって売り方が異なります。
自分の売りたい不動産と相性の良い不動産業者を選ぶようにしてください。

付帯サービスで選ぶ

不動産会社には不動産売買で得られる独自のサービスを、それぞれが展開しています。
会社によっても異なりますが、一般的に多いサービスには以下があります。

  • 買取保証
  • 建物インスペクション
  • 瑕疵担保保険への無料加入
  • 荷物預かりサービス
  • ハウスクリーニング
  • 土地の境界線などの調査
  • 住宅の設備の不具合検査

上記のように複数のサービスが用意されており、色々なサービスの中から選べる会社を選んでも良いでしょう。

中でも建物インスペクションのサービスがある不動産会社は選択肢の中に入れても良いでしょう。
というのも、不動産の売却では買主との物件をめぐるトラブルが怖いためです。

不動産売却で売主には、契約不適合責任という責任が課せられます。
これは契約と違う物件を売って、後から設備等の不具合が生じた際、修繕費用についての責任を負うというルールです。

もし応じない場合は最悪契約キャンセルや、価格減少もできる、買主にとって強い決まりがあります。
売った時には分からなかった物件であっても、後から瑕疵が見つかればそれも売り主の責任になってしまうのです。

トラブルになりがちなので、不具合が無いかを専門家に依頼するために売主はインスペクションを行います。
不動産会社の中には、インスペクションの依頼や費用を行ってくれる会社もあります。

売主にとって費用面だけでなく、後のトラブルを考えた心強いサービスを提供している会社なら、安心して売ることができます。

サービス内容から、信頼できそうな業者を探すのも一つの手段です。

媒介契約はどれで売るのかを検討する

売却仲介で悪い業者につかまりたくない、という気持ちが強い場合は媒介契約を一般媒介契約にするのも検討にしてみましょう。

物件を売る際には契約方法に3種類の方法があります。

一般と専属専任と専任媒介契約
項目一般媒介契約専任媒介専属専任媒介
レインズへの登録任意7日以内に登録5日以内に登録
他社との契約できる禁止禁止
販売進捗状況報告任意2週間に1回以上1週間に1回以上
買い手を自分で探すできるできる禁止
契約期間制限なし3か月以内3か月以内

上記の表を参考にすると、一般媒介契約は複数の不動産会社との媒介契約ができます
一方で専任媒介と専属媒介の場合は一社のみとしか契約することができません。
また一般媒介契約は売主が知り合いなど直接買い手を見つけることも可能ですが、専属専任媒介の場合は禁止されています。

一般媒介契約で契約を行えば、業者選びに失敗したと思っても他社との契約が可能です。
最初で分からない、また悪徳業者には絶対に引っ掛かりたくないと不安なら、一社のみにお願いしなくても構いません。

複数の業者を比較して自分に合う業者を選ぶ

売却を行う不動産会社は一社のみに任せず、必ず複数の業者を比較して自分に合う業者を選ぶようにしましょう。
大手企業であれば買い手も多く認知度も高いので信頼できそうですが、地域密着型の不動産会社も比較の選択肢に入れた方が良いでしょう。
何故なら中小企業にも大手にはない特徴や強みがあるからです。

大手の不動産業者の特徴を簡単にまとめると以下があります。

  • 買い手が集まりやすい
  • 経験豊富な担当者が多い
  • 広い土地から売りにくい物件まで幅広く売却できる
  • 抱えている案件が多く担当者がつかまりにくい
  • 担当者が顧客一人にかける時間が少なくなる

特徴を見てみるとメリットとデメリットが分かります。

一方で地域に根付いた不動産会社の特徴を見てみましょう。

  • 担当地域の不動産の価値を知り尽くしている
  • 独自のネットワークから情報を持っている
  • 担当者が親身になってくれる
  • 買い手が少ない場合がある
  • 大手企業と比べて情報量が少ない

大手には大手の、地域密着型にはそれぞれのメリットとデメリットがあることが分かります。
そのためどちらにも査定依頼を行い、不動産会社の特徴や強みをつかみましょう。

査定を行うためにはお店に査定依頼を行わなければなりませんが、数ある不動産会社からそれをピックアップするのは至難の業です。
そこで便利に使えるのが、不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトとは、物件情報と個人情報を入力するだけで査定依頼を行える不動産会社をいくつかピックアップしてくれるサイトです。

査定依頼ができる不動産会社が見つかったら、一度に査定を依頼することができます。
訪問査定を行う場合は各不動産会社との連絡が必要になりますが、お店を見つけてくるプロセスまでの手間や時間を大幅に短縮できます。

不動産一括査定サイトは、今は様々な企業が運営を行っています。
そのためどんな査定サイトを選べば良いのか迷いが生じてしまいます。
大手やサイトが見やすいなどの感覚で選んでも良いですが、ある程度の選び方を踏まえておきましょう。

  • 参加している不動産会社で選ぶ
  • 対応エリアが広い
  • 登録している不動産会社の数が多い

例えば気になっている不動産会社がいくつかあるのであれば、その会社が登録している査定サイトを使いましょう。
また所有する不動産の対象エリアになっている査定サイトを選ぶために、幅広いエリアに対応している査定サイトが便利です。

さらに査定サイトは登録する不動産の数がそれぞれ異なります。
登録数が少ない査定サイトを選んでしまうと、比較対象の不動産会社が少ししかできないので、相性の良い不動産会社を見つける確率が少なくなります。

参加企業の数は公式サイトなどでも知ることができるので、事前に確認してから査定依頼を行いましょう。

一括査定サイトは無料で利用できるので、良い業者を見つけるために賢く利用することがポイントです。
また一括査定サイトの賢い利用の仕方は、複数の査定サイトを併用して様々な特徴を持った不動産会社を探すことです。

こざかな生徒
こざかな生徒

良い業者を見つけるためには複数の不動産に頼むことが大切なのですね。

今は便利な一括査定サイトというものがあります。時間や手間も省けて無料でできるので、不安な場合は査定サイトで複数の会社を比較しましょう。

クジラ先生
クジラ先生

不動産会社にはそれぞれ特徴や強みがあり、それによって査定額に差が出ます。
また売却方法を仲介にするのか、買取にするのかでも価格や売り方が異なってきます。
まずは特徴をとらえた上で、依頼する不動産会社をどこにするのか検討しましょう。

売却仲介でNGな業者の特徴は、対応が悪い業者で、売主の立場に立って話を聞かない業者です。
特に売主側は不動産会社の両手仲介による囲い込みを受ける可能性を知っておきましょう。
また良い業者の見つけ方を徹底的に解説しましたが、話を親身に聞いてくれる担当者かどうかを見極めましょう。
対応の良さを各社比較するためには、複数の不動産会社に査定依頼をかける必要があります。

効率的な良い業者の見つけ方を行うなら、不動産一括査定サイトが便利に利用できるでしょう。

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