空室や維持管理が難しい築30年のアパートを売却できる?賢い戦略を解説 | 鯨鑑定士の不動産売却

空室や維持管理が難しい築30年のアパートを売却できる?賢い戦略を解説

2020.9.21

2020.9.21

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築30年のアパートを売却するためにはどのような戦略が必要となるでしょうか。

経済的に余裕のある人が定年後の定収入のためにアパート経営をするケースがあります。
多くの大家はアパート経営の目的として自分の老後資金のためだけでなく相続税対策としてアパート経営を始めます。

立地にもよりますが、アパートが新しいうちは予定通りの利益をあげることができるでしょう。
けれど築年数が立つにつれ空き室が目立ったり、予想以上にメンテナンスにお金がかかったりと経費ばかりが増えるようになってきます。

築年数の古いアパートはいろいろな面で、住みづらくなっていきます。
外壁や内装が老朽化し、建てた当時は最新であった設備も時代遅れの不便なものになってしまうなど、集客が難しくなっていくのです。

リフォームをすればなんとかなるだろうと思っても、大掛かりなリフォームをすることで新たなローンを抱えてしまうことになりかねません。

では築30年のアパートを売却するならばどのような戦略を立てて売れば良いのか、また通常の売却の他にも築30年のアパートを売る方法はあるのかをみてみましょう。

築30年のアパートの状態とは?

アパートの老朽化は古くからアパート経営をしている大家の共通の悩みと言っていいでしょう。
まめにメンテナンスをしていたアパートでも、30年経つと建物全体が古い印象になってしまうことは避けられません。
そこで具体的に築30年のアパートとはどのようなものかをみてみましょう。

築年数が古いアパートが抱える問題点

建物の老朽化

築30年のアパートの場合、まず問題になるのは建物の老朽化です。
30年の間には何度かリフォームをしているアパートもあります。
けれどアパートの構造は30年前の古いままです。

特に1981年以前に建てられた建築物は耐震の基準が甘かった時代の建物ですから、災害に弱い構造になっています。

外見の古さだけでなくアパート全体の安全性を確保することができない建物に住むことは危険だと判断されても仕方のないことです。

設備が古い

築30年のアパートの場合、キッチンやお風呂など水回りの設備が古くなっていることが少なくありません。
なるべく安い価格でアパートを建てた場合、特に設備関係に問題があるケースが多いのです。

設備に関しては大家の考えが反映されていることが多く、長年リフォームをせずにずっと同じ設備を使用している場合は入居希望者から敬遠されてしまうでしょう。

アパートの外見

アパートの雰囲気にも流行り廃りがあります。

若い人の場合特に外観や内装を気にする人が多いので、築30年のアパートより多少家賃が高くてもきれいな築浅物件を選ぶケースも多いでしょう。
内装はインテリアで工夫することができても、外観は変えることはできません。
見た目のデザインもアパートを選ぶ際には重視されてしまいます

古い間取り

間取りのとり方も時代によって変わっていきます。
利便性を重視した場合、昔ながらの段差の多い部屋割りや和室ばかりの間取りでは空室を埋めることは難しくなってきます。

セキュリティ

築年数の古いアパートはセキュリティの面でも不安が残ります。
若い女性の場合は治安を重視してアパートを選ぶ人が多いので、築年数の古いアパートはセキュリティの面でも敬遠されてしまいます。

こざかな生徒
こざかな生徒

築年数の立ったアパートはいろいろな問題を抱えているんですね

手を加えることで解消できる問題もありますね

クジラ先生
クジラ先生

アパートの耐震基準について

現在適用されている耐震基準は1981年1月に改定されたものです。
改定後の耐震基準とは震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れるという基準になっています。

1981年は昭和56年ですからそれ以前に建築されたアパートは現在の耐震基準を満たしていないものが多いということです。

築30年のアパートの売却について

築30年のアパートはほとんどが木造建築か軽量鉄骨造りでできています。
木造建築、または軽量鉄骨造の建造物の場合、耐用年数が短くアパート経営としての旬の時期は短い期間と言えるでしょう。
築年数の古いアパートはなかなか買主が見つからないケースも多いのですが、いくつかの工夫をすることで売却は可能です。

築30年のアパートを売却するコツをみてみましょう。

建築物の造りと耐用年数

建物の耐用年数は構造によって異なってきます。
その中でも最も耐用年数が短い建物は、一般的なアパートによく使われている木造モルタル造です。
構造によってどのように耐用年数が違ってくるかをみてみましょう。
主な耐用年数は下記の表のようになっています。

区分鉄骨鉄筋コンクリート金属造(肉厚4mm)木造・合成樹脂木造モルタル造
法定耐用年数47年34年22年20年

一般的にアパートの耐用年数は20年前後と言われており、それ以上古いアパートは売却するために工夫が必要となってきます。

売却の可能性

築年数の古いアパートは売却が難しいと前述しましたが、売却が全くできないというわけではありません。
特に築20年から30年の物件の場合ならば、十分に売却をできる範囲内です。

売りに出す前に売主がすべきことは、あらかじめ検査をして優良物件であることを証明してもらうことです。
優良物件のお墨付きをもらうためには、設備などを見直しておきたい部分はきちんと修繕しておく必要があります。

近隣で大きな土地開発などが計画されているなどの理由がある場合は、相場よりも高い価格で売却できることがあります。

ローンを組むことが難しい古築アパート

築30年のアパートの売却を難しくしている原因の一つに、買主がローンを組むことが難しい点が挙げられます。
銀行は購入したアパートを担保にして住宅ローンを貸してくれます。
ところが築30年のアパートの場合は担保としての評価が低いことが原因となって住宅ローンを組むことが難しくなってしまうのです。

結果的にローンの審査に通らず売却に至らないケースも少なくありません。
築30年のアパートがローンに通らない具体的な原因としては下記の点が挙げられます。

  • 建物の耐用年数の残存期間が少ない
  • 空き室が多く稼動率が悪い
  • リニューアルに経費がかかりすぎる
  • アパートを壊し自宅用に改築する場合、解体に費用がかかりすぎる

以上のような理由で銀行がローンを組まない理由となっています。

古築アパートのローンが組みづらい理由

買い手がつかない場合は、更地にして売却することも視野に入れる必要があります。

アパート売却の流れ

アパートを売りに出すにあたって、最も問題視される項目としては築年数が挙げられます。
材質の面から見てもアパートの場合は、ほとんどが木造モルタルや軽量鉄骨造などの劣化しやすい材料を使用しているので、築年数が30年以上経った建物にはほとんど価格がつけられないことも少なくないのです。

ただ老朽化しているからと言って売却を諦める必要はありません。
築30年のアパートでも立地が良い場合など、実際に相場の調査をしてみると意外な値がつくこともあるからです。
それでは具体的に古築アパートを売却する場合の手順をみてみましょう。

アパート売却の手順は下記の通りです。

  • 相場を調べる
  • 仲介業者を決める
  • 売り出しの準備
  • 販売活動をする
  • 売買契約を交わす
  • 残代金受領
  • 引き渡し及び決済

相場を調べる

アパートを売却することを決めたら、まず相場を調べましょう。
あらかじめ相場を知っておくことで不動産会社を探すときや販売活動をする時にとても役に立ちます。
相場を調べる方法はいくつかあります。

収益還元法

売却したいアパートの相場を知るための代表的な計算の方法としては、収益還元法があります。
収益還元法とは下記の式によって求められます。

(1年間の賃料収入-1年間の運用コスト)÷還元利回り

上記の式で計算する場合還元利回りというのは、例えば100万円のアパートで埋まっている部屋数が6部屋あり家賃が月7万円とします。
月の収入は7万円×6部屋ですから42万円で、年収にすると504万円になります。
還元利回りは504万円÷100万円=5.04%となります。

さらに年間の運用費が10万円かかったとすると売却相場は下記のようになります。

(100万円-10万円)÷5.04%=約1,785万円

つまりこのアパートの相場は約1,785万円ということになります。

この収益還元法というのは投資目的でアパートを購入した場合に用いられる計算方法です。

取引事例比較法

取引事例比較法は居住目的で売却する際に使われる計算方式です。
近隣の似たようなアパートがいくらで取引されたかを調べ、その価格を元に自分の持っているアパートの相場を算出する方法です。

例として下記の場合を計算してみましょう。

ーー自分の持っているアパートアパートXアパートZ
面積50m240m2100m2
成約価格x円3,800万円7500万円

この表のような場合、自分の持っているアパートの相場は下記の計算のようになります。

(3,800万円÷40m2+7,500万円÷100m2)×50m2÷2=4,250万円

取引事例比較法を用いた場合、売却したいアパートの相場は4,250万円となります。

注意しておきたい点として、計算で求めた数字が必ずしも正式な相場ではないということです。

相場とはその時の状況などによって変わっていきます。
売り手と買い手の双方が納得する価格が相場と言われる価格なのです。
相場は一応の目安として考えておきましょう。

その他の方法

上記二つは計算によって求める相場ですが、インターネットで相場を調べることもできます。
売り出し中の不動産情報の中から、地域や築年数などが似ている物件を探してみましょう。
不動産情報のサイトにはそれぞれの物件の詳細が載っているので、間取りなども詳しく調べることができます。

複数の似ている物件の価格を確認し情報を集めることで自分が売却したいアパートがいくらくらいで売買されているかを掴むことができます。

仲介業者を決める

次に売却の仲介をしてくれる不動産会社を選びます。
不動産会社の選び方としてはインターネット上で無料査定をしてくれるホームページがあるので、最初はいくつかの不動産会社に査定を依頼します。

査定をしてもらい査定金額がよかった会社など、気になる不動産会社と直接連絡をとってみましょう。
実際に直接連絡をとった上で、最も信頼のおけそうな査定金額のよかった不動産会社に仲介を依頼してみましょう。
不動産会社の選び方は不動産の売却の時には最も大切なことです。

また大手の不動産会社でも会社ごとに得意なジャンルというものがあります。
アパートの売却をするのであれば、その会社がどれくらいアパートの売却経験があるかどうかを確認することを忘れてはいけません。

また他にも地元の評判の良い不動産会社に売却を依頼することも良い方法です。
地元に密着している不動産会社は地元ならではの情報や顧客を持っている場合が多いからです。

アパートの売買は大きな金額のお金が動くので、不動産会社選びは慎重にすすめましょう。

売り出しの準備をする

仲介をしてくれる不動産会社が決まったら次は売り出しの準備です。

不動産を売り出すにはタイミングが重要になってきます。
下記の点に注意して売り出しのタイミングを計りましょう。

  • 転勤や入学の多い2月3月に合わせる
  • 満室になっている時に売りに出す
  • 地価が上がった時に売り出す
  • 減価償却期間が終わった時に売りに出す

どうしてもすぐに売却しなければならないなどの理由がある場合は別ですが、少しでも良い条件で売却をするためにはタイミングを計って売りに出すことを考えることも大切な戦略の一つです。

仲介業者が決まったら販売活動を行います。
実際に活動を行うのは仲介業者ですが、内見の予定が入った場合は立ち会わなければなりません。

買主にいい印象を持ってもらうために売りに出すアパートを少しでも見栄えのするような状態にしておきます。
掃除をするだけでなく日当たりのよくない部屋は明るい照明にしておくなど細かい工夫をして少しでも良い印象を持ってもらえるようにする必要があります。

売買契約を交わす

販売活動の結果、買主が決まったら購入申込書を取得し、支払いや引き渡しの詳細を決めた上売買契約を交わします。

不動産売買契約時に必要なものは下記のとおりです。

  • 免許証などの本人確認書類
  • 印紙代金
  • 権利証
  • 実印
  • 印鑑証明書

以上の書類等を揃え売買契約を交わします。
売買契約を締結する際には手付金の支払いも行わなければいけません。

残代金受領

手付金を除いた残金を受領する場合は売主、買主、仲介業者及び司法書士が立ち会い、残りの代金の支払い及び登記の手続きを行います。
登記の手続きの際にはそのアパートに抵当権がついていた場合、抹消の手続きも行います。
また固定資産税や管理費などを日割計算し精算をします。

一連の作業が終了したら売買される物件の登記手続きをします。

引き渡し及び決済

最後にアパートの引き渡しを行います。
引き渡しは売買契約書に添付されている設備関係や物件概要書類に基づいて、売却するアパートの外見や内装が契約書通りかどうかを確認します。

もし契約内容と異なる点や気になる点があれば、この時に指摘し問題点を解消しておきます。

引き渡しは鍵を渡して終了します。

もし引き渡し後に瑕疵が見つかった場合は、仲介した不動産会社に連絡して売主が立ち会い確認をします。
瑕疵担保の期間は契約ごとに違うので、売買契約を締結する際に確かめておきます。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産売買には難しい手続きが必要ですね

難しいところは専門の人に任せましょう

クジラ先生
クジラ先生

売却にあたっての注意点

築30年のアパートを売却する場合、次の二通りの方法が考えられます。

  • アパートを建てたまま売却する
  • アパートを壊し更地にして土地を売る

アパートをそのままの状態で売る以外にも、更地にして売却するか、あるいは、更地にする費用がない場合は更地同様の状態にして売却するという選択肢もあります

古築のアパートを売却する方法

更地同様の状態というのは、アパートの住人全てに退去してもらい、すぐに建物を壊せる状態にしておくことです。

相場が低いアパートを少しでも高く売る戦略

相場が低いアパートを高く売るには戦略が必要です。
転勤や進学の時期に売りに出すなども大切なポイントの一つです。

他にも少しでもアパートの印象をよくするための工夫が必要となってきます。
築30年のアパートでも最初の印象をよくすることで、買い手がすぐにつくこともあるのです。

そのためには特にエントランスをきれいに見せることが大切です。
建物の第一印象というのは、その建物に一歩足を踏み入れた時の雰囲気によって大きく左右されます。

内覧の時に少しでも良い印象を持ってもらえるように、入念に掃除をしたり照明を明るいものに変えるなど、ちょっとした工夫で印象をよくすることができます。

買い取りのすすめ

築30年を過ぎてから40年ほどのアパートの場合、売却をしたいのならば不動産会社に買い取ってもらう方法が最も確実と言えるでしょう。

築30年以上40年の物件の場合、仲介で買主を探すことはかなり難しくなるからです。

買い取りの手順

不動産会社にアパートの買い取りを依頼する場合は下記の手順を踏みます。

  • 一括査定をする
  • 不動産会社を見つける
  • 条件を確認する
  • 契約をむすぶ
  • 決済、引き渡し

一括査定をする

インターネット上で複数の不動産会社に一括査定をしてもらいます。
その中で、売り主の条件にあう不動産会社にコンタクトを取りましょう。

不動産会社を選ぶ際には、ただ査定の金額が高かったからという理由だけで決めることは避けた方が良いでしょう。

不動産会社を見つける

一括査定をしてもらった会社の中から実際に契約を結ぶ不動産会社を選びます。
何度かやりとりを重ね、その不動産会社が信用できるかを見極める必要があります。

不動産の売買において不動産会社の選び方はとても重要なことです。
慎重に選ぶことが買い取りの成功につながります。

条件を確認する

買い取ってもらう不動産についての詳細を不動産会社に伝えます。
具体的な内容としては、不動産物件の場所や面積、いくらで買い取ってもらいたいかなどを不動産会社に伝えます。
その際に、急いで不動産を現金化したいなどの事情も率直に伝える必要があります。

また住宅ローンが残っている場合でも、買い取ってもらうことは可能なのであらかじめ不動産会社にその旨を伝えておきましょう。

契約を結ぶ

買い取りのための売買契約を結びます。

不動産会社が提示した金額で納得ができたら契約を結びます。
契約書の内容をよく確認し、署名や押印をします。

契約を結んだら不動産会社は契約金額の5%ないし10%の手付金を支払います。
契約締結にかかる時間は約1時間と考えておけば十分でしょう。

決済と引き渡し

買い取りの場合販売活動は必要ないので、金額面の折り合いがついた段階で決済と引き渡しを行い買い取りは終了します。
契約を結んでから決済や引き渡しまでの期間は約1ヶ月見れば良いでしょう。

事前に引き渡しの条件を行っておき、当日は銀行にてまず決済を行います。
売り主は決済の日までに必要書類などを準備しておきましょう。

決済は売買代金から契約時に支払った手付金を差し引いた残金が不動産会社から支払われます。
決済や引き渡しにかかる時間はおよそ1時間ないし2時間と見ておけば良いでしょう。

不動産仲介と買取の違いとメリットとデメリット

アパート売却の前にしておくこと

アパートを買い取ってもらう場合は、あらかじめ現在住んでいる人たちに立ち退いてもらう必要があります。
貸主の事情で立ち退いてもらう場合には立ち退き料を払うことが慣習となっています。

一般的に立ち退き料の金額は下記の通りです。

  • 新居の入居にかかる費用全額  敷金礼金・仲介手数料など
  • 家賃の半年から一年分

上記の費用を支払うことによって入居者の同意を得ることが必要です。

立ち退きについて

立ち退きは売却をすると決めたら早めに入居者に知らせる必要があります。
入居者にしてもいきなりアパートを出て行ってくれと言われても困惑するばかりでしょう。

一般的に立ち退きのお願いは売却予定の半年から一年前までに行うことになっています。

特に買い取りの場合は全ての部屋を空き部屋にする必要があるので、立ち退きについては慎重に誠意を持って行うことが大切です。

立ち退きのトラブルを避けるためには、契約方法を定期借家契約にすることがおすすめです。
定期借家契約の場合契約の期間をあらかじめ決めておくことができるので、立ち退いてもらう際にも契約の切れ目にしてもらうなどの融通が効くからです。

こざかな生徒
こざかな生徒

今住んでいる人に立ち退いてもらうのは難しいことですね

立ち退きはなるべく早い時期に伝えることが大事です

クジラ先生
クジラ先生

更地にして売却する

古築アパートの売却を考える際に、更地にして売却することも視野に入れることで速やかな売却につながる場合もあります。

築30年以上たったアパートの場合、建物の評価はかなり低いものになりがちです。
建物の評価が下がることによって売値も下がってしまいます
その点更地にして売却をすれば、賃貸物件だけでなく居住用の土地として考えることができ用途が広がります。

ただ更地にする場合にはいくつかの問題点があるので、あくまでも最終的な手段として考えておきましょう。

更地にして売る場合

アパートを売りに出したのに、なかなか買い手がつかない場合もあります。
更地にして売却するのは最後の選択肢でもあるので、更地にする前になぜ今のままでは買い手がつかないかを考える必要があります。

買い手がつかない理由として考えられる点としては、立地や環境の悪さまたはアパートの老朽化が考えられます。

建物を解体するにあたって

最終的にアパートを更地にして売却をする判断をする際にはいくつかの注意点があります。
アパートを更地にして売却する場合下記の点を確認しましょう。

  • 固定資産税が高くなる
  • 都市計画税が高くなる
  • 再建築負荷の場合立て直しができない
  • 既存不適格建物の場合小さい規模の建物しか建てられない
  • 解体費用がかかる

固定資産税が高くなる

土地に住居が立っている場合は住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税は低く設定されています。
住宅用地の特例が適用された場合、持っている土地の200m2以下の部分は6分の1、200m2を超える部分に関しては3分の1に固定資産税が軽減されます。

更地にした場合、特例は適用されないので、固定資産税が高くなってしまいます。

更地で売却に出した場合、なるべく早く買い手を見つけなければ売り手は固定資産税を払い続けることになります。

都市計画税が高くなる

都市計画税に関しても固定資産税同様特例が適用されるので、建物が立っている限り軽減されます。
都市計画税の場合は200m2以下の部分は3分の1、200m2以上の場合は3分の2に軽減されます。

固定資産税同様、建物を解体し更地にした場合はこの特例は適用されなくなります。

再建築不可のアパート

売却をする土地に再建築不可という条件がついている場合は気をつけなければなりません。

再建築不可というのは建築基準法上の道路に2m以上接していないという条件のことです。

再建築不可物件はリフォームなど行えますが、解体してしまった場合再建築ができません。
再建築ができない土地は駐車場にするなど、用途に制約ができてしまいます。

売却には向いていない土地ですが全く売却ができないというわけではないので、諦めずに不動産会社に相談をしてみましょう。

建物を解体する前に再建築不可となっていないかを確認する必要があります。

既存不適格建物とは?

既存不適格建物とは建蔽率や容積率が現在の基準を超えている建築物のことです。
アパートを建てた当時は合法だったにもかかわらず、その後の法改正によって基準から外れてしまった場合に既存不適格建物となってしまったのです。

建物を建て替えずに売却できれば問題はありませんが、もし既存不適格建物を購入してしまった場合、現在の基準に合わせた大きさの建物しか建てられません。
現在の法律の方が建蔽率や容積率が小さくなっているため、新しく建てる建物は解体する前の建物よりも小さくなってしまうのです。

既存不適格建物は違法建築とは全く異なりますが、売却する場合は注意が必要です。

解体費用が高い

解体をする場合は解体費用がかかります。
解体費用は建物の構造によって異なってきます。

例えば木造建築で1坪あたり3万円ないし4万円、鉄筋造では1坪あたり3.5万ないし4.5万円g相場となっています。
解体業者によっても費用は異なってきますが、おおよそ100万円はかかると見ていいでしょう。

解体費用を売却代金の中に含める方法もありますが、相場より高くなってしまうとなかなか売却ができなくなる可能性があります。

更地売却のメリット

売主にとっては更地にすることはお金も手間もかかりデメリットが多いように思えますが、買い手にとっては更地で売ってもらった方が良いケースも多々あります

何よりすでに更地になっている土地の場合解体費用がかかりません。
また購入した土地の使い道を自分で決めることができます。
売主があらかじめ更地にしておくことで、解体物や埋没物などの検査も簡単に済みすぐに新しい建物を建てることができます

土壌汚染調査もすぐに行うことができるので、引き渡しが終わった後に売主とトラブルになる可能性も低く安心です

更地にして売却するメリットとデメリット
こざかな生徒
こざかな生徒

更地にして売るのもいろいろと手間がかかるんですね

手間はかかるけれど、更地にしてから売った方が良い土地があるのも確かです

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

築年数が古いアパートは売却も難しいものになりがちです。
大掛かりなリノベーションを行うことによって、空き室対策をすることができますがかなりの費用がかかります。
アパートの売却を考えた場合に、どのような形で売却をするかを不動産会社に相談してみましょう
不動産会社に仲介をしてもらうのか、買い取ってもらうのかなど決めなければならないことがいくつかあります。

不動産売買をする時、不動産会社の選び方はとても重要なポイントとなります。
売却をするにしても買い取ってもらうにしても信頼のおける不動産会社に依頼をして、なるべく希望通りの取引ができるような不動産会社を選ぶことが大切です。

特に古築アパートの売却にはコツがあるので、柔軟な対応をしてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
古築アパートの売却を数多く手掛けた実績のある信頼のおける不動産会社に売却を依頼しましょう。
不動産会社を選ぶ時にはインターネットで探す他にも身近に不動産売買をした経験のある人に紹介してもらうことも一つの方法です。

またなかなか売却ができない場合は、更地にして売却するという方法もあります
更地にして売りに出すには解体費用など高額の出費が必要となってきます。
以上のように築30年のアパートを売却する場合、通常の売却の他に買い取りや更地にして売却するなどの選択肢があります。

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