中古物件に不動産投資しても良い?投資のために売買判断要素を追及 | 鯨鑑定士の不動産売却・投資

中古マンション戸建てに不動産投資は適切?儲けるための売買判断要素を追及

2020.9.5

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不動産投資では中古物件に投資してもメリットが多いと思いますか?
一般的に多くの方は中古物件よりも、新築物件の方が良いと考えているはずです。
たしかに新築物件にはメリット・魅力が多いのですが、そうはいっても中古物件がダメというわけでもありません。
不動産投資では新築か中古かよりも重要な要素があります。

では具体的にどんな要素が考えられるのか、この点を知ることが重要です。
ここでは不動産投資のために必要となる要素について追求し、1つ1つを詳しく見ていきましょう。

不動産投資で失敗しないためにも、中古物件の価値から投資で重要となる売買判断の基準などを把握しなければいけません。

新築物件か中古物件か

一般的なイメージで考えると、不動産投資をするならやはり新築物件の方が利益は出そうと考える方が多いと思います。
実際、新築物件はまだ人が住んだことのない新しい物件ですから、見た目も綺麗ですし設備も比較的最新の物が揃っていて魅力的です。

たとえば新築マンションを購入し部屋を貸し出すという場合、新築ということで人が集まりやすく、家賃収入を得やすいというメリットが生まれます。
新築というだけで人気が出るわけです。

こうした新築物件ならではのメリットを考慮すれば、不動産投資も新築物件に絞るべきだと判断してしまいがちですが、決してそうではありません。
中古物件には中古物件のメリットがあり、不動産投資においてもしっかりと利益を狙うことはできます。
大事なことは新築物件と中古物件の違いや、中古物件ならではの強みを知り、特徴を活かすことです。

新築物件は魅力が多いと紹介しましたが、そんな新築物件でも扱いを間違えれば思ったような利益は出せず、投資に失敗してしまうことも十分に考えられます。
不動産投資では新築物件か中古物件かにこだわりすぎず、各物件の本当の価値を見抜くことが大切になってきます。

新築と中古物件の良い所
こざかな生徒
こざかな生徒

新築だから良い、中古だからダメという単純なものではないんですね

不動産投資ではどんな物件が利益を狙えるのか、新築か中古かだけでなくさまざまな角度から検証することが重要です

クジラ先生
クジラ先生

新築物件のメリット

不動産投資における売買判断要素を知るためにも、まずは新築物件のメリットについて考えてみましょう。
新築物件のメリットとして考えられるのは以下のようなものです。

  • 購入希望者・入居希望者が集まりやすい
  • 融資を受けやすい
  • 初期の修繕費が不要
  • 高い節税効果

新築物件は以上のようなことがメリットとなります。
不動産投資をするなら、これらのメリットを最大限に活かせるかが大事です。

購入希望者・入居希望者が集まりやすい

新築物件の最大のメリットと言っても良いかもしれません。
戸建てやマンションでも、やはり綺麗で新しい家に住みたいというのが大多数の人の希望です。

となると当然新築物件は人気が高くなり、購入希望者・入居希望者が集まりやすくなります。
住みたいという人が見つからずいつまでも空室のままというケースを避けやすいわけです。
不動産投資をする側からすれば安定した利益が見込めるため、将来の計画も立てやすく非常に助かります。

特にマンションの場合、入居率は非常に重要なポイントとなります。
いかに空室を減らせるかが鍵になるのですが、新築物件は新しい・綺麗というだけでも空室が減ります。
まだ誰も住んでいないというのが新築物件の大きな特徴であり、最大の強みです。

銀行からの融資が受けやすくなるという利点も

新築物件を購入する場合、中古物件と比較して銀行からの融資が受けやすいというメリットも生まれます。
なぜ新築物件だと融資を受けやすいのかというと、新築物件は建物の設備なども充実していて高い利益が狙えるだろうと銀行が判断するからです。
銀行としても利益がしっかりと出てお金を回収できるなら融資を行ってもまったく問題ありません。
そのため新築物件だと融資の申請が通りやすくなるのです。

もちろん必ずしも融資を受けられるというわけではありませんが、中古物件に比べて有利にはなります。

融資を受けられないと全額自己資金でまかなうことになりますが、不動産投資においてこれは現実的ではありません。
多くのケースでは銀行の融資を受けて物件を購入することになりますので、融資を受けやすいというのはそれだけで大きなメリットになります。

新築物件は修繕費が最小限

新築物件は文字通り新しく建てられたばかりの物件です。
厳密な定義を紹介すると、新築物件とは新たに建築された住宅で、まだ人の居住の用に供したことがないものを言います。
加えて建設工事の完了の日から数えて1年を経過していないこととなっています。
つまり、完成してから1年以内であり、かつまだ誰も住んだことのない物件が新築物件と言えるのです。

誰も住んでおらず1年も建ってない建物ですから、基本的にはまだどこも壊れていません。
修繕費もかからないことがほとんどで、少なくともその物件を購入した直後は修繕費のことを考える必要はないでしょう。

建物はおおよそ10年くらいを目安に大掛かりな修繕が必要になると言われています。
新築物件であれば少なくとも10年は修繕費もそれほどかからないと予想できるわけです。

中古物件の場合、購入直後に修繕費が必要になり、負担が大きくなることもあり得ます。

ただし、新築物件だからといって絶対に修繕費が不要ということでもありません。
小規模だとしても修繕が必要な物件もありますし、今後の投資計画の一環として設備の入れ替えなどもあるでしょう。
このような場合はある程度の修繕費がかかります。

新築物件は節税効果も期待できる

新築物件を購入した場合、長期間の減価償却が可能です。
これは不動産の購入にかかった費用の一部を、減価償却費として計上して経費にできるという意味です。
購入費を経費にできるようになるため、税金の支払額を抑えることができ、高い節税効果が期待できます。

特に新築物件の場合は減価償却可能な期間が中古物件よりも長く、より大きな節税効果を見込めます。

また、不動産投資で得た所得というのは給与所得と通算できるという特徴も持っています。
つまり万が一不動産投資で赤字を出してしまったとしても、給与所得が減ったという形になり所得税が減ります

これは中古物件でも同じことですが、先程の減価償却の件も併せて考えると、より高い節税効果が得られることが多いと言えます。
税金の面でも有利になるのが新築物件です。

新築物件のデメリット

では次にデメリットも見ていきましょう。
なにかと良さそうな新築物件ですが、メリットだけでなくデメリットもあります。
両方を把握することが不動産投資で成功するためのポイントでもあります。
新築物件にはどんなデメリットがあるのかもしっかりと覚えておきましょう。

考えられるデメリットの以下の通りです。

  • 購入価格が高くなる
  • 価格の下落率が高い
  • 過去のデータを参考にできない

以上のようなデメリットが挙げられます。

購入価格がどうしても高くついてしまう

1つ目のデメリットは購入価格です。
新築物件は新築というだけで価値があり、それが購入価格にも反映されます。
融資が受けやすいとった特徴もありますので、購入すること自体にはそれほど苦労はないかもしれません。

ですが購入価格が高くなればなるほど、利回りが低くなります。
要は儲けが少なくなってしまうのです。

単純な利回りで見た場合、購入価格の低い中古物件の方が優れていることも多く、購入価格の高さは新築物件の大きなデメリットになります。

利回りが低いとしてもしっかり利益が確保できているなら特に問題ないとも言えますが、大きな利回りを狙うならあえて新築物件ではなく中古物件を狙うという選択肢も生まれます。

新築物件は短期間で価格が下落しやすい

新築物件の価値が高いのは新築だからです。
逆に言うと新築でなくなった瞬間に価値は大きく下がります。
完成してから1年以上が経過する、人が住み中古物件になる、こうした理由から新築物件は短期間で急激に価値を落とす傾向が見られます。
高い価値を維持できるのはあくまでも新築物件の間だけというわけです。

マンションを賃貸物件として運用する場合も、新築物件でなくなれば賃料は落ちます。
家賃を安くしなければ入居者が集まりにくくならからです。

新築物件としての価値を活かせるのは短い間だけなんだという認識も必要になります。
最終的には新築物件も中古物件に変わってしまいますから、その点も踏まえたうえで長期的な目線で不動産投資を行なうようにしましょう。

新築物件ゆえに過去のデータがない

中古物件であれば、これまでの入居率などを参考に不動産投資を行えます。
ですが新築物件だとこうした過去のデータがまだない状態のため、将来的なシミュレーションが難しい・できないというデメリットが出てきます。

建物が新しいということは、過去のデータがないということであり、予測が非常に難しくなります。
急激に入居率が下がってしまうかもしれませんし、家賃も大幅に下げざるを得なくなるかもしれません。

新築物件はこうした重要なポイントの予測が難しく、何が起こるか不透明な状態で投資しなければなりません。
新築物件そのものには大きな魅力があり利益も狙えますが、将来的な状況を慎重に見極めて判断していくことが求められます。

こざかな生徒
こざかな生徒

新築物件にもメリット・デメリットがそれぞれあるんですね

新築物件がどんな特徴を持っているのか把握することが大切です

クジラ先生
クジラ先生

中古物件のメリット

ではここからは中古物件のメリットを見ていきましょう。
中古物件にもメリットはあり、メリットをしっかりと活かせば中古物件であっても利益は十分に狙えます。
不動産投資では新築物件にこだわるのではなく、中古物件も含めてどんな物件に投資するのかを考えないといけません。

具体的なメリットは以下の通りです。

  • 購入価格が安い
  • 利回りに優れている
  • 立地の良い物件が見つけやすい

以上のメリットについて、1つ1つ詳しく見ていきましょう。

中古物件の良い所

新築物件に比べて購入価格が安い

中古物件ですから購入価格は安めに抑えられます。
安いのには理由があり、建物自体が老朽化していたり、設備に古い物が使われているといったことから購入価格も安くなる形です。
マンションなどではセキュリティ面なども最新ではなく、要は入居者が集まりにくくなるリスクがあるため、価格も安くなるのです。
こうして考えるとデメリットにも思えます。

実際、入居者が集まりにくいといった要素はデメリットと言えるのですが、購入価格が安いこと自体はメリットです。
投資する不動産をしっかりと見極めれば、購入価格は安く、それでいて入居者も多く空室の無い理想的な物件に投資が可能です。

単純に安ければ良いというものではありませんが、安く、そして利益をしっかりと狙える物件を見つけられる可能性があるのが中古物件の魅力となります。

購入価格が安いがゆえに利回りに優れる

新築物件よりも安い価格で購入できるため、利回りに優れるというのが中古物件の大きな特徴です。

たとえば中古のマンションを購入し、新築物件と同水準の家賃で貸し出すとしましょう。
こうしたケースでは購入価格は新築物件よりも安いのに、得られる家賃収入は新築物件と同じとなります。
利益が大きくなるのです。

新築物件と同水準の家賃とするには、立地などの利便性に優れるなどそれなりの魅力がなければいけませんが、利回りを高くしやすいのが中古物件です。
中古物件に投資する場合は、利回りに注目するのが良いでしょう。

中古物件ならではの武器を活かすことが重要です。

中古物件ほど立地が良い傾向にある

実は中古物件ほど好立地に建てられている傾向が見られます。
というのも、条件の良い土地というのは限られています。
早いもの勝ち状態で、良い土地ほど早く埋まり建物が建てられていきます。
つまり、現在では既に好立地と言える土地というのはほとんど埋まっており、新築物件は余った土地に建てられることになるのです。

再開発などで地域全体の価値が上昇するケースもあるものの、昔から良いとされる土地にはすでに家やマンションが建っていることが多く、新築物件は建ちにくいと考えられます。

そのため中古物件の建物自体は古いとしても、好条件の場所に建てられていてそれを理由に人が集まることが珍しくありません。
中古物件でも立地の良さを武器に大きな利益が狙えるのです。

中古物件のデメリット

次に中古物件のデメリットについて解説します。
新築物件と同様に、中古物件にもやはりデメリットはあります。
どんなデメリットがあるのかを把握し、不動産投資に役立てないといけません。

中古物件のデメリットとして挙げられるのは以下のような点です。

  • 融資が受けにくい
  • 修繕費がかかる
  • 耐震性の問題

こうしたデメリットにどう対処するかが重要なポイントとなります。

中古物件の悪い所

物件評価が低いと融資が受けにくくなる

銀行から融資を受けて物件を購入する場合、銀行側は融資をしても良いか、どのくらいの金額、期間なら融資が可能かなどを調べます。
新築物件の場合、まだ建てられたばかりの建物ということで評価も高くなりやすく、融資を受けやすくなるというメリットが生まれます。

一方で中古物件の場合、建物がすでに古くなっているため評価が低くなり、融資にも悪影響を与えることがあります。
融資期間が短くなったり、融資額が減ったりといった具合です。

建物には耐用年数と呼ばれる寿命のようなものがあり、一般的に融資は耐用年数の期間までしか受けられません。
たとえば木造の建物の耐用年数は22年です。
築10年の木造住宅を融資で購入する場合、耐用年数の22年から10年を引き、12年までのローンしか組めない仕組みです。

このように中古物件は建てられてから時間が経過しているため、融資の期間が短くなるなどの問題が起きることがあります。
融資を受ける銀行ともよく話し合って状況を確認しておきましょう。

多額の修繕費が必要になることも

中古物件ということで、購入した段階ですでに不具合や破損などが見られるケースも少なくありません。
修繕しなければならないのであれば、当然ですが多額の修繕費を費やさないといけません。
マンションの場合、しっかり修繕しておかないと入居率の低下にもつながりますし、放置することは難しいでしょう。

また、設備が問題なく稼働するとしても、古いものであれば最新のものに替えるという選択肢も出てきます。
やはり入居率を上げるためです。

部屋を借りる側からすれば設備が新しい方が良いのは間違いないので、たとえ修繕の必要がないとしても設備を入れ替えることも検討すべきでしょう。

中古ということでどうしても新築物件と比べて修繕費が高く付きます。
初期費用がかかるとも言えるでしょうか。
建物が古いというのはリスクも出てきますので、好立地の建物だとしても現在の状態をよく確認することが大切です。

耐震性をチェックしよう

地震に対してどのくらいの強さがあるかを知るための耐震性ですが、現在は旧耐震新耐震という2つの耐震性に分かれています。

旧耐震というのは昭和56年5月31日までに認定された建物が該当します。
新耐震は昭和56年6月1日以降に認定された建物が該当します。
時期によって違いが生まれるのは昭和56年6月1日に建築基準法が改正されたからです。
より厳しい耐震性が求められるようになった形です。

旧耐震の建物は新耐震の建物よりも地震に弱いとされています。
つまり、古い建物ほど地震に弱く、不動産投資にも影響を与えます。
耐震性が低いとなれば入居率の低下を招くからです。

日本は地震が多く、大きな被害をもたらす震災も決して少なくありません。
耐震性は非常に重要な要素であり、安全のためにも耐震性を重要視する方が多い国です。

不動産投資においても耐震性をしっかりチェックし、地震に対して強いかどうかを知ることが必要です。

こざかな生徒
こざかな生徒

中古物件でもメリットとデメリットの把握が大切ですね

どんな物件に投資するかを判断するためにも、メリットとデメリットが重要な要素になるのです

クジラ先生
クジラ先生

新築か中古かにこだわらず、利益が出そうかを考える

一般的に新築物件の方が良いと考えられがちですが、ここまで見てきたように新築物件であっても中古物件であってもそれぞれメリット・デメリットがあります。
メリットを活かせば中古物件であっても利益は狙えるのです。

改めて新築物件と中古物件の違いなどをまとめておきましょう。

新築物件の良い部分新築物件の悪い部分中古物件の良い部分中古物件の悪い部分
入居率が高い・融資を受けやすく修繕費もかからない購入価格が高く、かつ価値の下落率が大きい安く購入できて利回りにも優れる融資が受けにくく修繕費もかかる
高い節税効果新築のため過去のデータがない好立地の物件が探しやすい耐震性が低いと入居率が低下する

新築物件と中古物件ではこのような違いがあります。
どちらのも良い部分と悪い部分があり、一概にどちらが良いとは言えません。

不動産投資では新築物件にこだわる必要はなく、中古物件も含めて利益が狙えるかを考えることが重要です。
実際に中古物件に投資して利益を出しているという方も少なくありません。
大事なのは良い物件を見つけ、手に入れられるかどうかです。

どんな物件なら売買するべきなのかを判断できる知識を身に付けることが求められます。

売買判断要素について

ここからは中古物件について、売買の判断要素を見ていきましょう。
不動産投資する場合、どんな点に注目すれば良いのでしょうか?
中古物件の売買判断要素としては、主に建物そのものと、立地が重要になってきます。

建物立地
築年数駅までの距離
設備周囲の施設
間取り災害への強さ

これらの点に気をつけながら物件選びをしてみましょう。

物件選びの基準やチェックポイント

建物の判断要素 築年数

建物に注目する場合、築年数・設備・間取りが重要になってきます。

まず築年数ですが、やはり古いよりはできるだけ新しい方が良いと言えます。
立地などの条件がよほど良ければ別ですが、そうでないなら古ければ古いほど単純に価値は落ちると考えて良いでしょう。

極端な話、築5年の建物と築50年の建物では大きな違いが出ます。
築50年ともなれば建物自体がかなり傷んできているでしょうし、耐震性などにも不安が出てきます。

それならば最初から新築物件に絞れば良いとも考えてしまいそうですが、中古物件にも良さはあります。
同じ中古物件の中でも、築年数をチェックしより良い物件を見つけることが重要です。

建物の判断要素 設備

建物にはあらかじめ必要な設備が整えられています。
ただし中古物件の場合はその設備も古くなっていることがほとんどのため、新しいものに入れ替えるといった判断も必要になってきます。
もし最新の設備に入れ替えるとすれば、当然ながらそれなりの費用がかかってしまいます。
費用に見合うだけの効果が期待できるのかを考えることも必要です。

設備が新しくなればそれは入居率アップにもつながります。
将来のための投資と言えるわけですが、効果よりも費用の方が高くついてしまうようでは意味がありません。
設備の状態もチェック、入れ替えなどが必要かどうかや、そもそも購入すべき物件かどうかを判断しましょう。

建物の判断要素 間取り

不動産投資においては間取りも重要な情報となります。
なんとなく広い方が良いと考えてしまいがちですが、そうとは限りません。

近年では結婚率が低下したり、出生率が低下していることからわかるように、家族の人数は減ってきています。
単身者や夫婦2人暮らしという方が増えてきているのです。
これは高齢化社会も影響していて、子供が独立して夫婦2人で暮らしているという高齢者も非常に増えています。

こうしたことから実は間取りに関して、広い間取りよりも少し狭い、単身者や2人暮らしに丁度よい間取りが人気を集める傾向が見られます。
広すぎても持て余してしまうのです。

そのため不動産投資で建物を購入する場合、間取りも気にしなければいけません。
どんな層に向けてアピールしたいのか、どんな層が入居するのかなどを想定しておきましょう。

ターゲットとなる層のニーズを把握できれば、理想的な間取りの物件も見つけやすくなります。

立地の判断要素 駅までの距離

立地が良い物件というのはそれだけ人気が出ます。
中古物件であっても好立地であれば空室のない高い入居率を実現できるのです。
その代表的な要素が駅までの距離でしょう。

基本的に、建物は駅までの距離が近いほど好立地とされます。
特に都心部では電車での移動が中心になるため、駅まで近ければ近いほど交通の便が良いということになり、便利な建物と考えられます。

全国的に見れば車での移動が中心となる地域も多く、そうした地域では駅までの距離はあまり影響のないこともあります。
とはいえやはり駅まで近いというのは魅力的で、駅周辺は施設も揃っているため便利です。

ニーズが多いということですので、駅までの距離は必ずチェックしておきましょう。
ただし、駅から近い物件というのは人気も高く、比例するように価格も高くなりがちです。
予算で購入できるかもチェックしておきましょう。

立地の判断要素 周囲の施設

たとえば家の目の前にコンビニがあればちょっとした買い物の時に非常に便利です。
このように建物の周囲にどんな施設があるかも判断要素として重要です。

スーパーやコンビニといった商業施設をはじめ、銀行や病院、公園など施設が充実しているほど人気は高まります
お子さんがいる家庭であれば、学校が近いというのも魅力的でしょう。

建物自体がとても優れていても、周りに何もないようであれば不便な生活となってしまいます。
周囲にどんな施設があり、実際に生活を始めた時にどのくらい利便性が優れているのかを考えましょう。
単純に数多くの施設が揃っているほど良いと言えます。

ただし、施設が多いということはそれだけ人通りが多く、騒がしいという面も持っています。

立地の判断要素 災害への強さ

日本は地震や台風などさまざまな自然災害がやってきます。
不動産投資においても災害への強さを意識することが求められます。
先程耐震性の話が出てきましたが、これも災害対策の一環です。

耐震性に優れているほど地震による被害を抑えられ、万が一の時も安心です。
安全で安心な生活を送るためにも、建物の強さは重要なのです。

地震だけでなく、台風による豪雨災害や地域によってはによる災害なども想定されます。
いずれも建物を破壊する恐れがあるだけでなく、そこに住んでいる人にも危険を及ぼします。

地震の少ない地域だったり、周りに川がなく氾濫の恐れがない、雪が少ないなどの特徴があればそれは建物の武器となります。

いつ来るかわからない自然災害に対してどのくらいの強さを発揮するのか、この点も売買の判断要素として意識しましょう。

物件選びは好立地な場所へ

さまざまな判断要素を総合的に考えよう

中古物件を売買するための判断要素を見てきました。
複数の要素がありますが、これらを総合的に考えることが大切です。
どれか1つの要素を気にしすぎたりするのもいけません。

建物が建てられている地域によっても優先される判断要素が変わったりしますので、総合的に判断して良い物件かどうかを考えましょう。

どのくらいの利益を狙っているのか、どのようにして運用していきたいのかを整理することも必要でしょう。
自分がどのように不動産投資をしていきたいか把握すれば、自然と理想的な物件も見えてくるはずです。

こざかな生徒
こざかな生徒

中古物件の特徴を知り、総合的に売買の判断をしなければいけないんですね

正しい知識で不動産投資を行えば、利益を出せる確率も高くなっていきます

クジラ先生
クジラ先生

新築物件と中古物件の違いを含め、中古物件で不動産投資するための売買判断要素を見てきました。
まずは新築物件と中古物件の違いを知り、それぞれの良さを活かせるように投資を行っていきましょう。

新築物件だけが人気を集めるわけではありません。
しっかり判断すれば中古物件でも利益は狙えます。
そのためにも売買の判断が重要で、中古物件における判断要素を総合的に考えて決断を下しましょう。
建物そのものが価値を持っているか含め、立地も重要な要素です。
建物と立地の条件がそれぞれ揃って初めて良い物件となります。

不動産屋にも相談しながら、できるだけ多くの物件を見て周り、理想的な物件を見つけましょう。
物件を見つけたら売買すべきかどうかを判断します。
正しく判断できるようになれば、不動産投資で想定している通りの利益をあげることも不可能ではありません。

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