不動産を高く売却できる入札方式とは?個人なら疑似入札がオススメ | 鯨鑑定士の不動産売却
不動産を高く売却できる入札方式とは?個人なら疑似入札がオススメ

不動産を高く売却できる入札方式とは?個人なら疑似入札がオススメ

2020.10.9

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入札方式での売却は、不動産を高く売るための近道です。
複数の購入希望者を一斉に集めてオークションをおこなえば、自然と価格競争が生まれます。
競り合いがヒートアップすれば予定よりも大幅に高値で売れる可能性もあり、価格面のメリットを存分に受給できます。

不動産会社に依頼する仲介ですと、相対取引となるため、このように価格を吊り上げるのが難しいです。

よって高値売却という視点から考えると入札方式での売却は非常に有利ですが、世間一般に浸透していません
官公庁や企業の売却ではよくおこなわれますが、個人で入札方式を用いるのは少しハードルが高いです。

そこで今回は不動産入札の基礎知識と、個人でもできる疑似入札という手法に焦点をあててお伝えします。

不動産は入札方式によって売却できる

不動産は入札方式で売却可能です。
個人ではあまり馴染みのない手法ですが、官公庁や企業は入札方式での不動産売却をよくおこなっています
例えば企業が所有する工場地を手放す際に、一般競争入札などで募集をおこない売りに出すのは珍しいことではありません。

また住宅ローンの返済が滞った時は、抵当権を持つ債権者が競売によって物件売却を実施します。
この競売での売却も、入札方式が取られています。

もう一つ例を上げると、税金滞納による差し押さえの場面です。
差し押さえによって行政が取得した不動産は税金回収のため売りに出されます。
この時用いられる公売も、入札と同じ手法になります。

よって我々個人が不動産を売却する際にはあまりメジャーではないですが、世間一般的には意外と身近な売却方法です。

個人では相対取引が一般的

企業や官公庁の売却では入札方式は頻繁に用いられますが、個人における売却では相対取引が一般的です。

例えば個人ですと、通常は不動産会社に仲介依頼を頼み、買い手となる第三者と一対一で交渉をする流れとなるでしょう。
もし売買交渉が不成立の場合には、また不動産会社が新たに見つけてくれた相手と話しをします。
このように1回ごとに交渉を完結する必要があるため、相対取引は正直手間がかかります。

そして一対一での交渉となると、どうしても買い手側の要求を聞き入れなければなりません
売却価格も不利になってしまいますが、それでも相対取引がおこなわれるのにはそれなりの理由があります。

入札方式で売却する際、不動産の知識を有する人しか買いにくいものです。
いわばオークションですから、簡単に入札してよいものか決断するのが素人では難易度が高いでしょう。

この落札における抵抗感こそが、個人での売却において入札方式が広まらない理由です。

こざかな生徒
こざかな生徒

たしかに不動産のような金額の高いものを、オークションで購入するのは躊躇ってしまいます

抵抗感が大きいことの他に、もう一つ理由があります。不動産売却のオークションが解禁されたのは、1999年と近年のため、入札方式で売却できることが知られていないのです

クジラ先生
クジラ先生

入札は高値での売却が可能

前述のように、企業や官公庁では売却時に入札方式を取ることが多いです。
その理由は、高値での売却が期待できるからに他なりません。

入札方式とは、相手を上回る金額をドンドン提示していくスタイルです。

ネットオークションなどを利用したことがある人なら分かるかと思いますが、他の参加者が自分より高値を提示した場合、さらにそれを上回る金額を提示したいという欲が生まれやすいです。

また落札できないかもしれないという焦りが、さらに競争を加速させます。
結果として、入札競争がヒートアップしていき、思いがけない高値がつくケースも珍しくありません。

このように入札方式は価格が自然と競り上がっていきやすいので、少しでも高値で売却したい場合にはぴったりの売却方法です。

企業は利益を追求する必要があります。
また、国や地方公共団体は税金の負担主である一般市民に納得してもらえる形で売却しなければなりません。
よって高値で売却しやすい入札方式が採用されやすいです。

企業はどのように入札方式によって売却しているのか?

では普段から入札での売却をおこなうことが多い一般企業は、どのような手法を用いているのでしょうか?

例えばよくあるケースとして、市街地の便が良い場所に建てられていた工場を売却するパターンがあげられます。
この場合、工場を所有している企業は、まず不動産会社に話を持ち掛けます。
普段から付き合いのある不動産会社が存在する際には、その会社を利用することが多いです。
そして不動産会社と専属専任媒介契約を結び、入札方式で売却する上での窓口となって貰うのです。

後は不動産会社が入札のための準備をおこなってくれます。

そして入札が済んだ後は、落札者と売買契約を結び不動産売却を完結させるという手口が主流でしょう。

企業はどのような入札方式によって売却している?

入札方式における一連のプロセスを、全て不動産会社に依存しているのです

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

その場合、仲介手数料はどうなるのですか?

買い手側から貰うように話を持ち掛けることが多いです。よって売主である企業は、懐を痛めることなく高値での売却ができます

クジラ先生
クジラ先生

入札方式で売却するメリットは?

個人の売却ではあまりメジャーではない入札方式ですが、入札方式を用いるメリットはいくつかあります。
前述のように高価格で売却しやすいのはもちろんのこと、相手方のローン審査が通らず契約が流れるといった心配も少ないです。

通常の売却方法では得られない恩恵を受けることができるため、魅力が大きいのが入札方式になります。

ではもう少し深堀して、どのような魅力があるのか紹介していきます。

高価格での売却が期待できる

普通の仲介による売却ですと、最初に設定した売却金額以上になることは基本的にありません。
それどころか売却相手を見つけた後、値下げ交渉される可能性が高いです。

よって仲介での売却は、最初に決めた売却金額からどんどん下がっていくことはあっても、売却金額以上になることは難しい取引形態と言えます。

価格交渉において、売主としては不利な状況です。

一方オークション形式ですと、売主側が複数の買主を天秤にかけることができます。
先ほども触れたように、オークションというのは価格競争が起きやすいシステムです。
価格競争が活性化されれば、その分売主は有利な状態になります。

購入希望者同士で勝手に価格の競り合いがおきるため、売主は何もしなくても金額が上昇していきます。
システムの恩恵にあやかるだけでよいため、非常にラクに高値売却を狙える方法でしょう。

値下げ交渉される心配もないですから、仲介での売却よりも高値で売却することが可能です。

自分で最低売却額を決められる

前述の高価格で売却できる話と少し似ているのですが、自分で最低売却額を決められるのも入札方式におけるメリットです。

仲介での売却も最初の価格設定は自分で出来ますが、その後値下げ交渉に合いやすいです。
一対一の相対取引では、値下げ交渉する隙を買主に与えやすい恰好となります。

例えば4350万円で売り出した場合、端数の50万円は値引き交渉される可能性が高いでしょう。
もちろん売主は絶対に応じなければならない義務はないのですが、現在交渉中の買主を逃してしまうのは大きな痛手となります。
また相手探しから始めなければいけなくなるため、多少の値引きなら応じようという心理が働いてしまいやすいです。

そして売主と買主のどちらも同じ不動産会社が担当する両手仲介の場合ですと、不動産会社は買主側の肩を持つことが多いです。
そのため不動産会社からも値引きに応じるような助言が入るため、売却額が下がってしまいがちです。

入札方式では、自分で決めた最低売却額以下になる心配はありません。
必ず設定額以上で売れるという安心感は、売却する上で非常に大事なポイントでしょう。

ローン特約による解除の心配がない

通常、不動産売買契約を結ぶ際にはローン特約というものを付けます。
もし買主の住宅ローン審査が通らなかった場合、契約解除ができるというものです。
また、買主が売主に手付金を預けているのであれば、それも返還可能です。
要は契約が白紙になり、売買の話が最初からなかったことになります。

買主からすると住宅ローンの審査が通らないという問題は、一番の懸念事項なはずです。
よってこの特約はすごく安心できるものである一方、売主側からすると少々不都合なものとなります。

せっかく契約話がまとまったにもかかわらず契約が流れてしまうのは、大きなタイムロスだからです。
他の購入希望者と契約話を進めていればすんなり契約まで結びついたかもしれないため、成約機会を損失していることになります。

入札方式ですと、落札者は基本的に企業です。
売却相手が企業の場合には、確実に購入してもらえるでしょうから、住宅ローン特約による解除の心配がありません。

このように成約機会のロスを防げるのも、入札方式ならではの良さです。

入札方式で売却するデメリットとは?

入札方式は高値で売却しやすいという大きなメリットがあります。
不動産を売却するにあたって、やはり大事なのが売却額です。

売却額が高くなれば新生活の予算に充てる事でもできますし、仲介手数料の支払い分をカバーすることもできるでしょう。

そのため少しでも高値で売りたいというのは当然の心理ですから、入札方式は売主にとって非常に都合が良い入札方式になります。

ただし、メリットだけでなくデメリットもあります。
どんなデメリットがあるのか見ていきましょう。

参加者を集めるのが難しい

入札方式で売却するためには、参加者を募る必要があります。
ある程度人数が揃わないと、入札スタイルを取ることができないからです。
そして個人での売却ですと、その参加者集めのハードルが非常に高いです。

入札での売却は、まだあまり一般に浸透していません。

そのため仮に魅力的な不動産であったとしても、参加するのを躊躇してしまう人が多いでしょう。
通常の仲介で買いたいと考えてしまうかもしれません。
このように普及していない売却方式のため、個人の参加者が集まらない可能性があるでしょう。

また企業の参加者を集めることができるかというと、それも難しいです。
なぜなら個人が所有している不動産は、企業が活用するには規模が小さすぎるものだからです。
よってよほど広大な土地であったり、たまたま開発を検討しているエリアに該当していたとかでない限り、企業の参加者も集まりません。

まず入札方式を採用すること自体、難易度が高いということを覚えておきましょう。

入札方式で売却する際の手順

入札方式で売却する際の手順は以下のようになります。

  1. 不動産会社への相談と現地調査
  2. 窓口にする不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶ
  3. 参加者を募集する
  4. 入札開始
  5. 落札者と売買契約を結ぶ
  6. 残代金決済と物件の引き渡し

まずは入札形式での売却を希望する不動産会社に相談してみます。
その後依頼された動産会社が現物を確認し、オークションに出品できるかどうかを判断します。

現地調査におけるチェックポイントの一例は、以下です。

  • 建物の経年劣化状況
  • 境界確認
  • 周辺の環境
  • 立地状況
  • 窓からの眺望

このように現地まで直接足を運ばなければ分からない点を重点的に確認していきます。

無事入札方式で売却できることが決まったら、担当してくれる不動産会社と専属専任媒介契約を結びましょう。

オークションへの参加希望者を集めたら、いよいよ入札のスタートです。
落札者が決定したら、後は普通の売却時と同様に売買契約を結び、不動産を引き渡す流れとなります。

入札方式が向いている不動産とは?

入札方式は、1点ものを売りたい時に向いている手法です。
例えば骨董品や絵画など、他には替え難い価値があるものを売る時に適しています。
一方量産品を売る際には、あえて設定額より高値を提示する必要性が薄いため、入札方式には向きません。

そういった意味で、不動産を入札方式で売るのは理にかなっています
不動産は同じものは二つと存在しない、替えの利かない商品です。

よって基本的に不動産売却と入札方式は相性の良い組み合わせではあるのですが、どんな不動産でも入札方式が適用できるという訳ではありません。
不動産の中でも入札方式が向いているものもあれば、従来通り相対取引の方が売りやすいものもあります。

ではどんな不動産が入札方式におすすめなのか、見ていきましょう。

土地の売却におすすめ

不動産入札の手法を取る場合、土地の売却と相性が良いです。
建物が建っているよりも、更地の方が入札で売りやすいでしょう。

古家付きと更地のメリットとデメリット

その理由として、入札相手は企業が多いからです。
入札方式はまだまだ個人には馴染みのない売却方法のため、必然的に相手は企業に限られてきます。
よって企業が欲する不動産でないと、入札方式では売りにくいのです。
企業が不動産を購入する際に、一般個人の中古住宅は不要の産物でしょう。
事業で使うための不動産が欲しい訳ですから、余計なものは付属していない更地の方が活用度が高い訳です。

またたとえ更地であっても、住宅街の密集地などはあまり需要がありません
住宅地の土地ですと使用用途が限られてくるため、山間部など通常では使い勝手のよくない土地の方が好まれる傾向にあります。

ただしタイミング次第では、住宅街の土地などを企業が探しているケースも考えられます。
この辺りのことは情報がないことには分かりにくいため、不動産会社に相談してみるのがよいでしょう。

人気の高い不動産

必ずしも企業向けの広大な土地しか入札方式が向かないかと言うと、そんなこともありません。
唯一無二の価値がある不動産なら、建物付きの小さな土地でも需要が見込めます。

たとえば少し極端な例にはなりますが、皇居の隣に所在する物件などです。
希少性が極めて高く、数十年後も安定した価値を見込める不動産であれば、建物の有無関係なく入札で高値が期待できます。

要は欲しいと思ってくれる人が複数人現れるような不動産であれば、オークション形式での売却は可能でしょう。

入札形式の種類をご紹介

さて一言で入札形式と言えども、その中にはいくつか種類があります。
それぞれの種類によって、実際の入札方法が変わってくるため、入札における基礎知識として重要な情報です。
具体的な種類に関しては、下記の表をご参照ください。

項目一般競争契約指名競争契約
概要不特定多数の参加者を募り、一番条件の良い人を選ぶ形式。参加者に一定の条件をつけ、満たした人のみが参加可能な形式。参加できた人の中から最も条件の良い人を選ぶ。
種類・一般競争入札
・公募型競争入札
・見積り(オープンカウンター)
・指名競争入札
・希望制指名競争入札

このように入札形式は、不特定多数の人から選ぶスタイルと、そもそも参加するにあたり規制を設けるスタイルに大きく分かれます。

不動産売却においては、最もスタンダードな手法である一般競争入札でおこなうのが一般的です。

個人が入札方式で売却する方法を徹底解説

ここまで不動産入札における基本的な情報を見てきました。
内容から考えると、メリットが大きいのは分かったけど個人が入札方式を実施するのはハードルが高い、と感じるかもしれません。

そこでここからは、個人が入札方式で売却するにはどんな方法があるのか具体的に解説していきます。
入札方式は一見取り入れにくく感じるかもしれませんが、工夫することで個人の不動産売買にも活用できます

ネットオークションの活用

個人でおこなう入札方式の不動産売却方法として、ネットオークションがあげられます。
大手のオークションサイトの中には、不動産の売買を実施しているところもあります。
ワンクリックで取引を成立させられるネットオークションは非常に手軽です。

不動産会社に話をもちかけるなど、個人ではハードルの高い商談をおこなわなくて済むため、どなたでも実施しやすい手法でしょう。

最近ではフリマアプリの出現により、オークションに近い形式での取引を経験したことのある人も多いのではないでしょうか?
ネットのみで完結させられる取引は、案外身近なもののはずです。
普段から不動産以外の商品でネットオークションを利用している人からすると、一番扱いやすい方法と言えるかもしれません。

出品するにあたっての手順なども手慣れているでしょうから、手続き面における負担は抑えやすいでしょう。

ただし参入者が少ないのが現状

ただしネットオークションの場合、出品するのは簡単でも肝心の落札者が見つかりにくいです。
数万円程度の商品を入札するのとは違い、不動産取引は非常に高額です。
そのため買い手からすると、高額が動く取引をネットのみで済ませるのに抵抗が生じます。

入札する勇気が生まれにくいため、参入者がなかなか現れないのが現状です。
運よくたまたま入札希望者が現われた場合はネットオークションを利用するメリットは大きいですが、あまり現実的ではありません。

不動産取引の経験がない人がネットオークションで不動産を購入するのはかなりハードルが高いため、そもそもオークション参加者が集まらず、取引自体が流れてしまう可能性が高いです。

ネットオークションを活用すると

他にもネットオークションで不動産入札をおこなうデメリットがあります

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

どんなことですか?

顔が見えない取引ですから、詐欺などの被害に合う可能性もゼロとは言えません。また素人同士の売買ですと確認事項などを見落としてしまい、思わぬトラブルに発展するリスクもあります

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

やはり不動産会社を経由する方が安全ですね

不動産会社を窓口とする

ネットオークションを利用する他に、不動産会社を窓口として不動産入札をおこなう方法もあります。
要は先の章にて説明した、企業がおこなう手口ど同様の手法にするやり方です。
特定の不動産会社と専属専任媒介契約を結び、後はその不動産会社に仕切ってもらいます

不動産会社を窓口に出来るため、ネットオークションよりもリスクが少なく、売却経験のない人でも比較的安心な手段でしょう。

ただし、そもそも入札方式を取り扱ってくれる不動産会社があまりありません。

基本的には企業向けな売却方法のため、個人客向けには取り扱わないという可能性も考えられます。
個人の売却で入札方式を取るとなると、参加者を集めるハードル自体が高いため、不動産会社としては一生懸命準備しても取引が流れてしまうリスクがあるからです。

不動産会社は、売買契約を締結させるまでは仲介手数料を請求できません
無駄働きリスクを回避したいはずですから、積極的には入札方式を受け入れてもらいにくいです。

いずれにしろ、入札での売却ができるかどうかを相談してみる必要があります。

個人が入札形式を取るなら疑似入札がベスト

個人で入札スタイルを取る手段として、ネットオークションを利用する方法と不動産会社を窓口にする方法をご紹介しました。
ただしどちらも敷居が高く、現実的ではありません。
まだまだ入札方式が広く一般に普及している状況でない以上、個人が完全な入札方式を実践するのは少々厳しいです。

しかしおすすめの方法があります。
完全な入札方式ではないのですが、疑似入札を用いればオークション形式に近い状況を生み出すことができます。

どういうことかと言いますと、複数の不動産会社と一般媒介契約を結び購入希望者を多く集め、希望者同士で競り合わせる状況を作りましょう。

たとえばA不動産会社に3000万円で購入希望者が現われたとしましょう。
そしてB不動産会社も買主を探してきてくれた場合に、「A不動産会社の買主は3000万円を提示してくれています」と伝えるのです。

すると今度はB不動産会社の購入入希望者が、さらに高値の3050万円を提示するという展開に発展するでしょう。
そこでさらにC不動産会社には「現在3050万円での購入希望者がいるため、もっと有利な条件なら売ります」という具合に話をすすめます。

このように複数の不動産会社を競い合わせることで、価格競争が生じやすくなり、勝手に金額が釣り上がっていくでしょう。
直接的な入札方式ではありませんが、原理的にはほぼ同じように売却できるのが疑似入札です。

疑似入札とは?

媒介契約には3種類あり

専属専任媒介契約や一般媒介契約など、この記事を通じて何度か契約種類についての話が出てきていますので、ここで少し触れておきましょう。

不動産会社に仲介を依頼する際には、媒介契約を締結させます。
売主は、以下にあげる3つの契約種類から、どの契約種類にするか選ぶことが可能です。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの契約によって特徴が異なりますが、詳細に関しては表にまとめます。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約できるできないできない
自己発見取引(自分自身で買主を探すこと)できるできるできない
レインズへの登録任意7日以内5日以内
不動産会社から売主への活動報告義務なし2週間に1回以上1週間に1回以上

今回着目すべき点は、他の不動産会社と契約を結べるかについてです。
契約種類の中で複数の不動産会社と媒介契約を締結できるのは、一般媒介契約のみに限られています。

よって疑似入札方式を取りたい場合の選択肢は、一般媒介契約しかありません。

いわば一般媒介契約は一番縛りの緩い契約内容です。
逆に1社から手厚くサポートを受けたいのであれば、専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約を選ぶことになります。

一括査定サイトの活用がおすすめ

疑似入札をおこなうためには、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ必要があります。
この際に契約を締結させる不動産会社は、きちんと吟味しましょう。
どこの不動産会社でも良いという訳ではありません。

不動産会社の役割は売却相手探しを手伝ってくれることだけではなく、大事な契約時の書類作成など多岐に渡ります。
引き渡し完了までの長い間お世話になる会社ですから、信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

とはいえ複数の不動産会社を見つけるとなると大変です。
そこでおすすめなのが一括査定サイトの活用でしょう。

一括査定サイトを使うと複数社の見積もりを一度に取ることができ、気になった会社とコンタクトを取ることが可能です。

簡単に比較検討できる便利なツールのため、不動産会社探しに活用しましょう。

不動産一括査定サイトを選ぶ際のポイント

疑似入札の注意点

疑似入札は個人でも手軽にオークションのような手法を取れるため、高値での売却が期待できます。
複数社と一般媒介契約を結び、たくさんの買主を探してきてもらうことになりますが、疑似入札には注意点があります。
それは実際に一般媒介契約を締結させる不動産会社の数です。

入札方式に近づけるためには、できるだけ沢山の不動産会社と契約したい気持ちになるかもしれませんがNGです。
一般媒介契約を結ぶ不動産会社は2~3社程度にとどめておきましょう。

その理由として、あまりにも多くの不動産会社と契約を結んでいることが分かると、不動産会社のモチベーション低下に繋がるからです。
頑張って売却相手を探しても、他社に持っていかれる確率が高くなるため、積極的に活動してもらえなくなります。

何社と契約を結んだかという情報は、不動産会社に伝える必要はありません。
ただし言わなくても、システムを通じて分かってしまう可能性が高いです。
露骨に何社とも契約を結ぶ行為は、売却金額アップを遠ざけてしまうでしょう。

個人が入札方式で売却する際の注意点とは?

何度も繰り返しますが、入札方式での売却は広く認知されている方法ではありません。
そのため、まだまだやり方が浸透していないというのが現状です。
注意点に関してもあまり知られていないでしょうが、入札方式での売却を成功させるためにはルールの理解が必須です。

馴染みがないからこそ、通常の仲介方式で売却する時以上に、周到な準備をしておくべきでしょう。

個人が入札方式で売却する際の注意点を説明します。

価格設定を入念に

入札方式を取るうえで最も大事なのが価格設定です。
価格設定が売却の成否を分ける一番のポイントと言ってもよいでしょう。
高すぎず安すぎないという、絶妙なラインの金額を設定できるかどうかにかかっています。

もし設定価格が高すぎた場合、不動産に興味を持ってもらいづらくなります。
オークション参加者が減ってしまうため、売却金額の上昇を見込めないですし、それどころか参加者が少なすぎる場合はオークションの開催自体が流れます。

逆に安すぎる金額を付けてしまうと、最悪その価格で入札されてしまう危険性があります。

大きな損失を負う可能性があるため、どちらかと言うと安すぎる設定を避けるべきかもしれません。

こざかな生徒
こざかな生徒

どのようにして価格設定をおこなえばよいでしょう?

市場価格をきちんと調べることが大事です。過去の取引事例などを確認し予測を立てましょう

クジラ先生
クジラ先生

借地権付きの土地でないか確認しておく

自分が所有している土地ではなく、地主から借りている状態の土地というのも存在します。
借地権付き土地と呼ばれるもので、借り物の土地ではありますが自分で建物を建てることができます。
すると土地は地主のもの、建物は自分のものという状態が生まれます。

仮に借地権付きだとしても、建物部分は通常と同じようにローンなどを組んで返済をおこなうことになるでしょう。
そのため売却したいという思いが生じても、不思議なことではありません。

だたし借地権付きの土地は勝手に売却できません。
トラブルを避けるためにも地主さんの意向を確認しましょう。

まとめ

通常、不動産売却時には仲介によって売却するケースが多いです。
不動産会社が探してきてくれた相手と相対取引によって、交渉を成立させる方法です。
相対取引で交渉の場を設けることは、値下げ交渉に発展する可能性が高いため、売主にとっては不利な状況です。
そのため、複数の買主を天秤にかける入札方式の方が、高く売りたい時には向いています
いわばオークションのため、購入希望者が多ければ不動産価格がどんどん値上がりしていくからです。

入札方式は価格競争を促しやすいというメリットがあるものの、一般の売却で馴染みのある方法ではありません。
そもそも参加者を集めるのが難しいなど、課題が残されています。
個人の売却でオークション形式を取りたいのであれば、疑似入札がおすすめです。
入札方式に近い形態を取ることができ、尚且つ実施ハードルがそれほど高くないため、個人の売却に向いている手法でしょう。

不動産を高く売却できる入札方式とは?個人なら疑似入札がオススメ
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