隣地買収のメリットとは?適正な買収価格の出し方や秘訣を紹介 | 鯨鑑定士の不動産売却・投資
隣の土地を買収したい!適正な買収価格の出し方やポイントを紹介

隣の土地を買収したい!適正な買収価格の出し方やポイントを紹介

2020.9.10

2020.9.10

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隣地買収とは文字通り自分の持っている、または住んでいる土地の隣の土地を買い取ることです。

一般的に土地が売り出された場合、不動産会社の多くはまず隣に住む人に隣地買収の意思はあるかと尋ねに行きます。
それは隣地買収がメリットの多い取引だからです。

隣地買収は家の増築、駐車場の確保や会社を経営している人の場合は社屋の確保、工場の拡大など多くのメリットがあります。

またそれまで不整形地だった敷地を整形地にできる場合や角地になる場合もあり、チャンスがあったらぜひ購入したいと思っている人も多いのではないでしょうか。

特に南向きの土地を隣地買収できる機会があれば、積極的に購入を考える価値があります。
南向きの土地は資産価値が高いからです。

昔から隣の土地は借金をしてでも買えと言われるように、購入する上でメリットが多い土地売買が隣地買収です。

しかし隣地買収でもいくつかの不安要素があります。
それは隣人と買収の条件が合わずにうまく買い取ることができないケースです。

不動産売買は相手があって初めて成り立つことですから、上手に交渉をする必要があります。

こざかな生徒
こざかな生徒

隣地買収は買主が得をする取引なのですか

相場よりも高く売れることが多いので、売主にとってもメリットがある取引ですね

クジラ先生
クジラ先生

隣地買収の手順

隣地を買収する場合は買収の意思を隣地の持ち主に伝えるところから始まります。
隣地買収が売り手にとってもメリットの大きい売買だと知っている場合は、積極的に交渉に乗ってくれる可能性が大きいと言えるでしょう。

買収の可能性がある場合、下記のような手順を踏んで隣地買収の交渉を始めましょう。

  • 登記簿謄本及び公図の確認
  • 隣地の具体的な価格の事前調査
  • 売主に対する価格の打診

以上の手順で隣地買収を行なっていきます。

土地を売りに出した場合、隣地買収は交渉権の優先順位が最も高くなるのでその点では安心して交渉を進めることができるでしょう。

隣地買収は買主だけでなく売主にもメリットの大きい不動産取引の一つです。
上手に交渉し納得のいく価格で取引を成功させることができるのも隣地ならではの特典です。

登記簿謄本及び公図の確認

隣地買収を考えた時にまず行うことは、法務局に行き登記簿謄本公図を入手して正確な面積などを確認することです。

大事な点としてはその際に隣地の公図ではなく、自分の土地の公図を取得するようにしましょう。
自分の土地の公図を見れば隣地を買収した場合、自分の土地と隣地をつなげた場合どのような土地になるのかを知ることができるからです。

具体的にチェックする場合は下記の点を確認しましょう。

  • 正確な隣地の範囲
  • 正確な隣地の形
  • 正確な隣地の地番
  • 正確な隣地の建物の家屋番号
  • 所有者と抵当権

上記の点を調べ、隣地の正確な地番が判明したら次に隣地の登記簿謄本を取得しましょう。

では具体的な登記簿謄本の確認の仕方についてみてみましょう。

登記簿謄本の確認ポイント

登記簿謄本には隣地の所有者の住所などが記載されています。
これは隣に住んでいる人が必ずしも隣地の所有者だとは限らないからです。

隣地の住人が実は借地人だったということは珍しいことではありません。

所有者を確認する際には抵当権もチェックをしておきましょう。
抵当権を調べる目的としては、隣地が担保になり借入金があるかどうかを調べるためです。
正式な所有者や抵当権は登記簿謄本に記載されているので、法務局で取得して調べてみる必要があります。

隣地に建物が立っている場合は、借地かどうかも確認しなければなりません。
もし隣地の土地と建物の所有者が異なっている場合、借地契約の解除は難しくなります。
購入後に借地人の契約が解除できないケースも多く、隣地買収をしたにもかかわらずその土地を自由に利用できなくなることも考えられるからです。

借地契約の解除がうまく行かずに隣地買収を諦めなければならないケースもあります。

特に都市部では住居表示と地番が異なるケースが多いので、必ず登記上の地番を確認しておきましょう。
また隣地に建物が立っている場合は、その建物の家屋番号もチェックしておきましょう。
家屋番号も住居表示とは異なる場合が少なからずあります。

具体的な価格の事前調査

隣地買収の適正価格はその土地やそれぞれのケースによって異なります。
ですから隣地買収の価格に相場はありません

適正価格を決めるためには、まず隣地の市場価格を調査します。
事前価格の調べ方としては、一括で土地の価格を査定してくれるインターネットのサービスを利用することが最も早い方法です。
その際には信頼のおける不動産会社が参加しているサイトを選ぶと良いでしょう。

隣地買収の適正価格は相場に増分価値を上乗せした価格になります。
増分価値が幾らになるかで適正価格が決まるので、その判断は難しいものになります。

価格の交渉にはプロの手を借りた方が良いケースも多く、最も良い条件で査定を出してくれた不動産会社に仲介を依頼することも一つの方法です。

土地購入を成功させるには?

売主に対する価格の打診

隣地を買収する際には、土地の価格を決めなければなりません。
必ずしも言い値で購入する必要はありませんが、事前に売主に価格を打診しておくことは必要です。
その結果によって具体的な隣地買収の交渉が始まります。

所有者が遠方に住んでいるケース

隣地が更地の場合は、所有者が遠方に住んでいる場合があります。
所有者が遠方に住んでいる場合は、手紙や電話で土地を購入したい旨を伝え打診しておく必要があります。

相続などの際に名義を変更していないケースもあるので、手紙を書く際には実際の所有者と連絡を取れるかどうか確認が必要です。

隣地の所有者と連絡が取れないことで隣地買収を諦めなければならないケースもあります。

顔見知りの住人との交渉のポイント

隣地に住人がいる場合は顔見知りのことが多く、一見交渉はうまくいくように思えます。
けれど土地の売買は高額なお金のやりとりですので、話が拗れやすいことも確かです。

直接交渉することのメリットとしては、不動産会社に手数料を払わずに済むことです。
けれど顔見知りと言ってもお互いが不動産についての知識をあまり持っていない場合は、交渉が進むにつれて難しくなっていくケースも少なくありません。

隣地の所有者との交渉は、豊富な知識と経験を持った不動産のプロに介入してもらうことでスムーズに進むことが多いのです。

信頼できる不動産会社に交渉を任せましょう

不動産会社は売主、買主双方が納得する方法を心得ています。
信頼のできる不動産会社に仲介してもらうことで、安心して交渉を任せられます。
不動産会社に仲介を依頼することは、手数料は必要ですがメリットの方が大きいと言えるでしょう。

その土地の事情に精通した地元の不動産会社に仲介を依頼すれば、手数料を割り引いてくれるケースもあります。

ただし不動産会社に間に入ってもらっても、必ずしも買主の希望通りの価格になるとは限りません。
その場合はあらかじめ予算の上限を決めておき、その価格を超えるようなら諦めたほうが良い場合もあります。

隣地買収の際の適正価格の考え方

昔から隣地買収は言い値で買えと言われているように、高い価格を提示されてもそのままの金額で買うようにという言い伝えがあります。
確かに隣地買収は一般の不動産売買の価格の付け方などと違い相場がありません。

一般に公開されている市場で成り立つ価格のことを正常価格と呼びます。

一方隣地買収のような特殊な取引は限定市場と呼ばれ、一般の土地や住宅のように物件の宣伝をすることはありません。
あくまでも隣地買収をする本人と隣地の所有者しか知らない閉じられた市場の中で行われる不動産売買です。

適正価格の付け方

隣地買収の場合、難しい点として適正価格はいくらかという点です。

隣地を買い取ることは買主に取ってはメリットの多い売買になります。
相場より高い価格で売却できるので、売主にとってもメリットのある不動産取引の一つです。

隣地ではない土地を購入する場合は市場価格を参考にして価格を決定しますが、隣地のように付加価値の高い土地の売買では市場価格よりも高い値段が付き、それが適正価格と言われます。

市場価格より高価な価格をつける場合、参考になるのは隣地を購入したことでどれだけ買主が得をするかという増分価格の部分です。

例えば法人の場合は、隣地を購入し工場を広げた場合どれだけの利益が出るかということを参考に適正価格を弾き出します。
弾き出された価格は限定価格と言われ、隣地買収の際の最終的な適正価格となります。

増分価値とは?

増分価値とは隣地を買収した際に生じる価値のことです。
この増分価値がどれくらいあるかどうかで土地の価格も変わってくるのです。
増分価値の計算の方法がいくつかあるのでみてみましょう。

増分価値の算出方法

具体的な例を挙げてみましょう。

ここにもともと自分が持っている土地をAとします。
隣地をBとします。
そして両方を合わせた土地をCとします。
Aの価格は3,000万円、Bの価格を2,400万円、両方を合わせたCの価格が増分価値を含め6,000万円と仮定しましょう。
この場合の増分価値は下記の通りです。

Cの価格-(Aの価格+Bの価格)
=6,000万円-(3,000万円+2,400万円)
=600万円

以上の計算の結果、この土地の増分価格は600万円となります。

ただし隣地買収の全てが資産価値をあげるわけではありません。
増分価値が発生しない隣地買収の場合は、市場価格と同等の価格になります。

増分価格が生じる場合と生じない場合

隣地買収によって増分価格が生じるケースとそうでないケースについて見てみましょう。

増分価格が生じるケース増分価格が生じないケース
隣地を購入することによって整形地になる・容積率が増える・角地になる隣地が今持っている土地と同じような条件・とても大きな土地がとても小さい隣地を買う場合

上記のように隣地の条件によって増分価格が生じるケースとそうでないケースに分かれます。

隣地買収でも利益が生み出せないケースもあるのです。

隣地買収の際の適正価格の考え方

不動産会社に相場を聞く

相場を確認し増分価格を考えて、妥当な金額を弾き出すことで隣地買収の際の適正価格の目処をつけてみましょう。
増分価値によって適正価格は変わってきますが、相場の1.1倍から2.0倍の金額が提示されることが多いようです。

増分価値のない買収のでは相場で買い取ることができるケースもあります。

相場を知るためにはインターネットで一括査定をしているサイトがあるので利用することをお勧めします。
一括査定のサイトには大手不動産会社も数多く参加しており信用のおける会社を見つけることができるでしょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

増分価値とはどのようなことを言うのですか?

増分価値とは隣地を買収した場合に、どれくらい土地全体の価値が上がるかと言うことです

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

土地全体の価値ですか?

そうです。隣地を買い足すことによって面積が広がるだけでなく、角地になったり今まで歪だった土地がきちんとした形になったりすると今まで持っていた土地よりも価値が高くなるんです

クジラ先生
クジラ先生
土地の評価額がわかる4つの方法

不動産鑑定評価書

隣地買収の適正価格を論理的に知り、納得した価格で買い取りたいと思う人は不動産鑑定評価書を作成してもらうことができます。

不動産鑑定評価書は法律に基づき資格を持った不動産鑑定士が依頼者に交付する正式な文書です。

隣地買収の場合の適正価格を論理的なアプローチによって分析し買収時の適正価格を明確に計算してくれます。

増分価値の根拠などを知りたい場合は、不動産鑑定評価書を取り寄せてみましょう。

不動産鑑定評価書の入手方法

不動産鑑定評価書の入手の仕方は二通りあります。

  • 不動産鑑定士に直接依頼する
  • 不動産会社を通して不動産鑑定評価書を入手する

鑑定書を不動産会社が出す場合は、簡略化され評価方法なども不動産鑑定士が出す鑑定書とは違い決まった形式ではありません。

なお鑑定士に依頼し作成してもらった不動産鑑定評価書は法的にも有効な公的な書類となります。

料金は不動産会社を通して入手する場合は無料ですが、不動産鑑定士に鑑定書を依頼する場合は20万円ないし30万円程度かかります。

不動産会社での鑑定と不動産鑑定評価書

不動産会社での鑑定と不動産鑑定評価書の特徴を表にして見ました。

不動産会社での鑑定不動産鑑定評価
不動産会社のサービスの一環 無料不動産鑑定士が鑑定評価基準に基づき適正価格を判定 有料
こざかな生徒
こざかな生徒

不動産会社のサービスと不動産鑑定書は内容が違うのですか

不動産会社のサービスでの査定は簡易化されたものですが、信用できる金額と言えるでしょう

クジラ先生
クジラ先生

隣地買収と住宅ローン

隣地が売りに出されていることを知って、是非購入をしたいと考えた時に最初に考えることは資金の調達でしょう。

余裕資金で購入できる場合は別として、隣地買収に住宅ローンは使えるのでしょうか。
隣地買収に関わる住宅ローンは組める場合と組めない場合があります。

住宅ローンの条件は金融機関ごとに異なるので、まずは金融機関に直接尋ねてみましょう。
金融機関によっては、購入時に更地であっても具体的に自分の住む住宅の計画があればローンを組んでくれるケースもあります。

住宅ローンが組めるケース

住宅ローンとはあくまでも自分が住む住宅のためのローンです。
隣地を買収し今の住宅を増築するなど、自分自身の住宅のために買収する場合、住宅ローンは組むことができる可能性があります。

具体的には隣地を買収し、元の土地と一緒に利用して二世代住宅を建てるなどのケースです。

現在ローンを組んでいる人はまずローンを組んでいる金融機関に相談することをお勧めします。

住宅ローンが組めないケース

隣地を購入する理由が駐車場や不動産投資などの投資目的の場合、住宅ローンは組めません。
土地だけの購入の場合も住宅ローンは組めません。
住宅ローンはあくまでも自分たちが住む住宅に対してのみ利用できるローンです。

また隣地があまりにも狭く、住宅を立てるには難しいと思われるケースも住宅ローンが組めない可能性が高いでしょう。

逆に広すぎる土地も住宅ローンを組めない可能性が高くなります。
隣地が住宅用としてはあまりにも広すぎる場合は、新しく住宅を建ててもそれが投資目的だと判断されることがあるからです。

すでに住んでいる住宅や土地が担保として設定されているケースも住宅ローンを組むことは難しいでしょう。
担保として設定されている場合でも、隣地を買収するまでに担保権を抹消することができ他の条件が整っている場合は住宅ローンを組むことができるケースもあります。

隣地購入の際に利用できる住宅ローン以外のローン

住宅ローンを組めなかった場合でも、利用目的によっては事業融資や不動産担保ローンを組むことができるケースもあります。

事業融資

事業融資は個人、法人を問わず利用することができるローンです。
購入した隣地を事業目的に利用する場合は事業融資を借りることができます。

不動産担保ローン

隣地買収をする以前にすでに所有する土地や住宅を担保にして組むことができるローンです。
不動産担保ローンは審査の基準がそれほど厳しくありません。
金利も低めで借入額が大きい点が特徴です。
返済期間は10年内し25年で長期の返済計画を立てることもできます。

現在住んでいる住宅が担保になるため返済不能になった場合は住宅を失うことになりますが、退職金などで一括返済が見込める場合などには適したローンと言えるでしょう。

隣地買収と住宅ローン
こざかな生徒
こざかな生徒

隣地買収の場合でもローンを組める場合があるのですね

自宅を立てる場合は住宅ローンを利用することができますが、他の用途の場合は住宅ローンを組めないケースもあります

クジラ先生
クジラ先生
こざかな生徒
こざかな生徒

それは土地の利用目的によって違ってくるということですか

そうですね。土地をどのような目的で隣地買収をするかはあらかじめ具体的な計画を立てておくと良いでしょう

クジラ先生
クジラ先生

隣地買収のメリット

隣地買収にはいくつかのメリットがあります。

隣地買収をすることによって土地の資産価値が上がる

例えば、北側の道路に面した土地や細い私道を使わなければならない旗地などは隣地買収をすることによって、条件の良い物件に変わることができます。
もし隣地に建物が立っていた場合は、解体して庭にするなど利用方法はたくさんあるでしょう。

隣地を購入することによって、それまで旗竿地や三角地だった土地が綺麗な整形地になり土地そのものの価値を高くすることもできます。
大きな道路に面している土地を手に入れることができれば、間口の広い土地にすることができます。

土地の資産価値が上がることでその土地を売却する時に、高値で売却することができるようになります。

また法人が購入した場合は、社員寮などを増築することもできます。

新しい隣人に悩まされることがなくなる

隣地買収のメリットの一つには、隣にどのような人が引っ越してくるか悩む必要がなくなることです。

特に隣地が南側の土地の場合は、購入に対して積極的になることをお勧めします。

もし南側の土地が全くの他人の手に渡り、その人が3階建ての住宅を建ててしまった場合などほとんど日が差さない家に住み続けることになってしまいます。

南向きの土地を購入した場合それだけでも資産価値が高くなり、なおかつ不本意な環境になることを防ぐことにもなるのです。

相続対策になる

隣地買収をして居住用資産や事業用資産として利用する場合は、相続対策にもなります。

不動産はなぜ相続対策になるのでしょうか。
例えば1億円の現金があった場合、現金で相続をした場合に価値は1億円です。
しかし1億円で購入した不動産を相続する場合、不動産の相続税評価額は1億円よりも安くなるのです。

相続税を安く抑えようと思えば、現金のまま遺すのではなく不動産として遺した方が遺族にとってはメリットが多いことになります。

隣地買収のメリット

隣地買収のデメリット

いいことづくめに思える隣地買収ですが、デメリットもあります。

スムーズに買収ができるとは限らない

隣地買収は相手があっての取引です。
いくら買いたいと思ったところで、先方に土地を売る意思がなければ隣地買収は成立しません。

場合によっては先方から買ってくれないかと持ちかけられるケースもありますが、中には決して応じてくれない場合も少なくありません

売主と買主のタイミングが合って初めて成立する売買ですので、その点が難しいと言えるでしょう。

価格が高い

隣地買収の旨みとは土地を広く持つことで生まれる利益にあります。
隣地の所有者も隣地買収の場合は、高く売ることができることを考えて価格を決めます
隣地買収は資産価値をあげるチャンスと言えるでしょう。

ですが法外な高値を示された場合は購入を考える必要があります。
あらかじめ予算の上限を決めておき、それ以上の価格を付けられた時には諦めるという心構えでいた方が良い場合もあるでしょう。

適正価格がわかりづらい点が隣地買収のデメリットの一つです。

隣地買収を成功させる交渉とは

隣の土地の持ち主に土地の買い取りを切り出した場合、売主がまず考えることは土地を売ることによってどれだけ得をするかということに尽きます。

隣地買収は相場よりも高額で取引がされています。
売り手は高い値で売れるのなら売りたいと思っているかもしれません。

最も確実な方法としては、隣地の所有者に直接購入希望の意思を伝えることです。
隣地に誰も住んでいない場合は、法務局で所有者を調べて連絡を取りましょう。

所有者と連絡が取れたあとの具体的な交渉は不動産会社に介入をしてもらうことをお勧めします
隣地が担保に入っていたりなど、いろいろな問題が出てくることも十分考えられるためです。

隣地の住人や所有者と不要なトラブルを起こさないためにも、具体的な交渉は不動産の知識を持っているプロに任せた方が話はうまく進みます。

もともと隣地買収は相場よりも高めに設定されています。
そのことをよく理解した上で隣地売買に臨みましょう。

隣地買収と固定資産税

具体的な利用方法を考えずにとりあえず隣地を買収したものの、気がつけば漫然と固定資産税を払い続けているだけというケースもあります。

そうならないようにするには、隣地買収をする際にあらかじめ固定資産税がどれだけ増えるのかを計算しておく必要があるでしょう。

もともと隣地買収の目的の一つに土地の資産価値をあげるという点が挙げられます。
土地の資産価値をあげるということは、固定資産税が今までよりも高くなるということです。

固定資産税が極端に高くなるケース

多少高くなる程度ならともかく、下記のような場合は固定資産税が極端に高くなる可能性があります。
事前に対策を立て固定資産税が極端に高くならないような工夫が必要です。

自宅と購入した隣地の間に塀がある

一般の住宅地は固定資産税の軽減を受けることができます。
しかし塀などで区切られた土地に関しては、利用していない土地と判断されて固定資産税の軽減を受けられなくなります

対策としては隣地買収をした際に隣地との境目をなくし、自分の土地の一部として自家用車の駐車スペースにするなど買収した土地を実際に住宅の一部として使用する必要があります

大きな道に面している隣地を購入した場合

固定資産税というのは土地の広さだけでなく、利便性が高い土地ほど高額になるよう設定されています。

大きな通りに面している土地を買収した場合は、利便性が高くなったと判断され固定資産税が高額になります。

隣地買収をした結果土地の面積が200m2を超えた場合

固定資産税を決める際に200m2以下の面積が軽減税率の対象となります。

現在持っている土地が100m2、買収した隣地が150m2の場合、50m2分の土地には軽減税率が適用されなくなるのです。

対策としては、隣地買収を考えた場合にきちんと自分が持っている土地と隣地の面積を確認しておくようにすることです。

建物を壊すと固定資産税は上がる

固定資産税は土地に建物が立っているほど安くなります。
同時に既に立っている建物が古ければ古いほど固定資産税は安くなるのです。

ここで注意しておきたい点としては、購入時に古い建物が立っていたとしてもそれを壊し更地にした時点で固定資産税は大幅に上がる点です。

具体的な予定がない場合は、購入してすぐに建物を壊さず利用方法を明確にしてから建て直すなどの注意が必要です。

隣地買収後の計画を立てる

隣地買収をする際には買収後にその土地をどのように利用するかをなるべく具体的にイメージしておきましょう。
計画を立てる時に必要な知識としては、用途制限や容積率などの制約がどのようになっているかを調べることが必要となってきます。

計画を立ててはみたものの購入後に制限に引っかかってしまい実現が難しくなったということは少なくありません。

土地の制約や用途制限については所有者に購入の希望を伝える前に、建築士に相談することをお勧めします。
建築士に相談をしたい場合は不動産会社に相談し建築士を紹介してもらいましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

隣地買収をして敷地を広げることで色々な土地活用の方法があるんですね

なるべく事前に利用目的をはっきりさせておくことが大事なポイントの一つとなります

クジラ先生
クジラ先生
土地活用失敗しないため、目的を明確に!

隣地買収の失敗

隣地を買収したものの予想以上にコストがかかってしまい、経済的に厳しくなってしまうケースもあります。

土地だけを買収した場合は、不動産取得税や司法書士費用、登録免許税、印紙代、仲介手数料などがかかります。
建物を買収した場合でも登記費用や住宅ローンの事務手数料などの他にも外構工事費、屋外電気工事費などのコストがかかります。

隣地買収の場合土地の価格ばかりを気にして、コストについて計算に入れずに購入を決めてしまう場合もあります。

隣地買収はただでさえ相場よりも高い価格で購入することになります。
その際には具体的にコストがどれくらいかかるかもきちんと計算しておくことが大切です。

隣地買収を成功させる秘訣

隣地買収の交渉をする際の秘訣としては、時間をかけてじっくりと交渉することです。
また極端な値引き交渉などはしないことです。

ただでさえ利益が出ることが多い隣地買収です。
欲を出して安く買い叩くようなことはしないようにしましょう。

そして最後に細かいことには目をつぶるということです。

こざかな生徒
こざかな生徒

隣地買収には交渉のコツが必要なんですね

隣地買収の場合は、隣人と親しいからと言って個人で交渉をするよりも不動産会社に任せた方がうまくいく場合が多いですね

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

隣地は借金をしてでも買えと昔から言われています。
確かに隣地買収をすることで資産価値が高まる可能性があります。
資産価値が高まるメリットに加え、新しく増えた土地を有効利用する楽しみもあります。
地続きで面積が増えるので、家を増築したり駐車場を作ったりなど多くの活用方法があるでしょう。
老後の収入として活用することもできるので、取得資金に不安がなければとても得な買い物と言えます。

けれど隣地の条件によっては利益を生み出すことのない隣地買収もあります。
隣地買収によって得られる利益については、買収をする前にある程度計画を立てておくことが望ましいと言えるでしょう。

また価格の面から見ると隣地買収の場合は相場と言うものが存在しません。
隣地買収の最も難しい点としては、適正価格を決めることでしょう。
隣地を購入する際は相手と交渉し最も適正と思われる価格で購入できるように話を進めていく必要があります。

適正価格を決める際には不動産会社に介入してもらうことで、円満に価格の調整ができるでしょう。
隣地買収のポイントとしては、価格の交渉を慎重に進めることにあります。
その点に留意してお互いに納得のいく価格での売買を成功させましょう。

隣の土地を買収したい!適正な買収価格の出し方やポイントを紹介
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