初心者でも不動産投資を成功させるための5つのコツとリスク回避ポイントをチェック | 鯨鑑定士の不動産売却

不動産投資を成功させる必要な5つのコツとリスク回避ポイントをチェック

2020.8.31

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初めて不動産投資をするとき、投資の経験がない状況ではたして成功するか心配になる方がほとんどでしょう。

確かに投資ですから失敗するリスクがどうしてもありますし、注意するポイントを間違えるとせっかく貯めたお金を減らして損してしまいます。

しかし物件の選び方や購入するタイミングのコツを覚えると、効率よく初心者でも不動産投資を成功させられる魅力があるのも一つの真意です。

ここでは今回初めて不動産投資をする人が覚えておきたい5つのコツについて紹介します。
損するリスクを回避するポイントも説明しますので参考にしてください。

こざかな生徒
こざかな生徒

自分の友人も何人か不動産投資を始めています。興味はありますが大損しそうでちょっと怖いのですよね

初心者でも不動産投資を成功させるコツがあるので安心してください。まずは、どうして今、不動産投資が人気なのか知っておきましょう

クジラ先生
クジラ先生

初心者でも不動産投資を始める人が多い理由

初心者でも不動産投資を始める人が多いのには理由があります。
なぜ今、不動産投資に多くの人が注目しているのか分析していきます。

不動産投資が注目される理由

自己資金が少なくても始められる

自己資金が少なくても始められるので不動産投資をスタートさせる人が増えています。
投資と聞くとたくさんのお金が必要に感じますし、お金持ちがするものという感覚があるかもしれません。

実際は平均的な収入のサラリーマンでも初められます。
特に不動産投資は一般の人が手を出しやすい投資案件です。

なぜなら不動産投資を始め際に、自分が投資する不動産を担保にして金融機関から融資を受けられるからです。

しかも、今は住宅ローン金利が低いのでローン返済の負担が少なくなっています。

毎月収入が得られる

不動産以外の投資では、利益を得るのに時間がかかることがあります。

事業に投資したなら投資先の会社の経営が安定するまで利益が出ませんし、ほとんどの株式投資は年に一回の配当しかありません。

一方、不動産投資は毎月家賃収入を得られます。
投資先のアパートやマンションに入居者がいるなら、毎月安定して家賃という利益を得られるのです。

もちろん所有している不動産が空き室になったら家賃収入を得ることはできませんが、投資物件の立地や間取りなどに気をつけるならある程度の収入を継続して得られます。

節税できる 

不動産投資は節税の手段になることも人気の理由です。
なぜ不動産投資に節税効果があるのでしょうか。

不動産投資の利益は、本業の収入と損益通算できます
投資には確定申告が必要ですが、申告時に物件の維持や管理費用を経費として申告できるのです。

不動産投資で赤字が出た場合、本業の年収から赤字の金額を差し引くことも可能です。

本業の年収と不動産投資の損失を合わせて計算できるため、所得税や市民税を節税していけます。

死亡保障の代わりになる 

不動産投資は死亡保障の代わりにもなります。
投資をする際に利用する住宅ローンには団体信用生命保険が含まれています。

団体信用保険とは、ローン返済期間中に契約者の身に何かが起きたときに保障してくれる保険です。

契約者の事故や病気、また死亡が原因でローン返済ができないときに残債が無くなる保険です。

住宅ローンの残債を保険で支払ってくれますが、不動産自体は遺族が引き継げるため、遺族は残された不動産の家賃収入をずっと得ていけます。

つまり、団体信用保険によって、死亡保険のような補償を家族は受けられるのです。

団体信用保険は、生命保険よりも割安に加入ができるため、効率的に家族を守っていけます。

老後の準備になる

不動産投資の利益は、老後の生活費として使えます。
年金受給が始まる年までに住宅ローンを完済しているなら、老後は入ってくる家賃収入の大部分を生活費として使っていけるのです。

将来年金がどれくらいもらえるか不安に思う若い世代が、老後の準備として不動産投資を始めています

こざかな生徒
こざかな生徒

経験が無くても不動産投資を成功させられる方法ってあるのですか

はい、ありますよ。初めてでも不動産投資を成功させられる5つのコツを説明します

クジラ先生
クジラ先生

初心者が不動産投資を成功させる5つのコツって何?

これから不動産投資を始める人が覚えておくべきコツは5つあります。

  • 賃貸ニーズを意識する
  • 成功する立地を探す
  • 購入のタイミングを意識する
  • 築年数をチェック
  • 借り入れしすぎない

5つの点を意識して投資をしていくなら、着実に利益を出していけるでしょう。
それぞれのコツについて解説していきます。

賃貸ニーズを意識する

不動産投資で大切なのは空き室を出さないことです。
空き室が少ないなら少ないほど、多くの家賃収入が安定して入ってくるからです。

できるだけ空き室を増やさない方法は何でしょうか。
空き室を増やさないためには、不動産購入時に賃貸ニーズを意識しなければなりません。

賃貸ニーズとは、投資物件にどんな需要があるかを把握することです。
投資物件の需要は不動産タイプによって違ってくるので、下記の表から確認しておきましょう。

不動産タイプ賃貸ニーズと特徴
住宅現在、住宅の賃貸ニーズはワンルームが高い傾向がある。
駅に近くて通勤や通学に便利なエリアは空き室になりにくい。
オフィス大都市の好立地の需要が高い。
お店小規模ビルの一階やマンションの一階など集客がしやすい場所の需要がある。
コンビニエンスストア業者へのニーズが高い。
倉庫インターネット通販事業の成長と共に需要が増えている。
トラックによる輸送に便利な高速道路IC近くや工業団地付近にニーズがある。
介護施設高齢化社会ゆえに常に需要はある。
利回りをよくするためには敷地が大きくなければならない。
保育園保育園は常に足りていないため、多少立地が悪くても借り手を見つけやすい。
一度借り手を見つけると安定して賃料が入ってくる。
駐車場駅や商業施設近くならコインパーキング需要が大きい。
オフィス街エリアや住宅エリアでは月極駐車場の需要がある。
狭い土地でも始めやすいし、事業スタートまでの時間が短い。

賃貸ニーズを把握していることで、住宅へ投資するときにはワンルームをまず買ってみようと判断できます。

オフィス街に狭い土地の物件を買う際には、需要が高い駐車場にしてみようという決定もできるでしょう。

賃貸ニーズを知っていることにより、どんな不動産を買うか、買った物件をどう使うかを的確に決めていけます。

成功する立地を探す

不動産投資を成功させる別のコツは、成功する立地を探すことです。
立地が悪いと入居者が見つけづらくなり、立地が良いと入居者をすぐに見つけられます。

物件の立地次第で、空き室が増えたり減ったりするのです。
選ぶ立地が良ければ、入居者がすぐに引っ越してしまわずに長く住み続けてくれます。

駅やオフィス街に近い立地だと少しくらい不動産が古くても人気がありますが、どんなに新しい不動産でも交通の便が面倒な田舎は人気がありません。

物件の立地条件

不動産投資は基本的に賃貸をしながら収入を得ていくスタイルになります。

なぜ人が家を借りるかというと、買うには高いけど借りるなら安くてメリットがあると考えるからです。

便利な立地にある不動産は、購入するには高いものの、賃貸なら手が出せる物件なので人気があるのです。

不動産を決めるときには、借りる人が便利に感じる立地かどうかをよく考えてください。

購入のタイミングを意識する

不動産を購入するタイミングを意識することも重要です。

現在の不動産相場は価格が上がってきています。
不動産投資の面では、購入よりも売却に良いタイミングです。

一般的に大きなイベントがある前は不動産価格が高騰する傾向にあり、イベントが終わると価格が落ちていきます。

今は東京オリンピックが控えているために価格が上がっていますが、オリンピック開催後には価格は下がっていくでしょう。

常に不動産相場をチェックしながら、相場が低くなってきたときに購入を検討するようにしてください。

価格が上がっている期間は、これから購入する物件のタイプや立地、そして自己資金を増やす方法などを考える準備期間にすることができるでしょう。

どうしても今買いたいときには価格が上昇中のマンションではなく、上昇率が低い土地の購入がおすすめです。

土地を購入する際に必要な住宅ローンは、コロナショックの影響で金利がしばらく上がらないと予想されるためお得に融資が受けられます。

築年数をチェック

物件の築年数は、不動産投資を成功させるポイントのひとつです。
同じ立地に2つのワンルームマンションがあったなら、入居候補者は築年数が新しい物件に魅力を感じます。

購入の際には、予算の範囲内でできるだけ新しい建物を選ぶようにしてください。

築年数が新しい不動産は減価償却費の点でもメリットがあります。
新しい物件であればあるほど、支払う税金額を減らして節税をしていけます。

さらに、築年数が低いアパートやマンションはメンテナンス費用が古い物件ほどかかりません。
古い物件は給排水設備や電気設備を修理していく必要がありますし、リフォームにもお金がかかります。

税金やメンテナンスの有無を考えると、築10年から15年くらいの物件がおすすめです。

借り入れしすぎない

不動産投資は自己資金が少なくても始められるのがメリットですが、借り入れしすぎないように注意してください。

多額の融資を受けることで返済の負担が増え、一つ一つの空き室の負担が大きくなってしまいます。

空き室が増えるごとに家賃収入が減り、収入ほとんどをローン返済に充てなければならなくなります。
手元に残る利益がなくなることや、最悪の場合には赤字になることもあり得ます。

借り入れしすぎていなければ、多少の空き室が出たとしても利益を確保しておけます。
不動産投資を始めるときには、借入金額をいくらにするか前もって考えておかなければなりません。

最近は金利が低いため銀行側もできるだけ融資をしようとしてきます。
たくさんお金を借りると持ち出し資金が減るので得したように感じるかもしれませんが、不動産投資には空き室リスクがあることを忘れないようにしましょう。

空き室のリスクについては次の項で詳しく解説します。
融資額を決める際には、購入する不動産価格の40パーセントから50パーセントは自己資金で賄うようにしてください。

不動産投資を成功させる5つのポイント

初心者が不動産投資で知っておくべき注意点を解説

初心者が不動産投資を成功させるために知っておくべき注意点は下記の6つです。

  • 利回りとは満室時の数字
  • 物件の価値は絶対ではない
  • 売買に時間がかかる
  • 金利の変動
  • 管理会社の倒産
  • 災害の可能性

各注意点について考えていきましょう。

利回りとは満室時の数字

不動産投資について調べる時に、よく目にするのが利回りという数値です。
このマンションの利回りは5パーセントです、という数値を不動産業者から聞くこともあります。

利回りとは、所有している不動産から利益をどれだけ得られるか知るための数値です。

注意しなければいけないのは、利回りとは物件が満室時の数値であるという点です。
ワンルームマンションへ投資している場合、利回りは全ての部屋が満室になっているときの家賃収入を元に計算されています。

実際は、所有物件が常に満室なのはほとんどありません

どんなに人気のある物件であっても、入居者の引っ越しが必ずあります。
入居者が引っ越した後は、リフォームや次の入居者募集のために1ヶ月から2ヶ月は空き室になります。

すると空き室になっている数ヶ月間は家賃収入がなくなるのです。
空き室ゆえに家賃が入ってこないことを空き室リスクと呼びます。

残念ながら空き室リスクをゼロにすることはできませんが、利回りは空き室リスクがゼロという前提で計算されています。

そのため、利回りの数字が投資期間中ずっと得られる訳では無いことを忘れないでください。

物件の価値は絶対ではない

物件の価値は絶対ではないですし、保障されている訳でもありません。
購入当初は高い価値があったとしても、時間が経つにつれて価値は失われていきます。

築年数が経つと建物の価値は減っていき、価値が減ると家賃を下げざるおえません。

もちろん物件の価値が上がることもあります。
例えば、物件の周りに商業施設や病院などが建設されて利便性が上がり、地価がアップすることがあります。

初めて不動産を購入する場合、前もって役所で地域の再開発計画などを調べておくと、地価が上がりそうな物件かどうかを判断することができるでしょう。

しかし、一般的には物件の価値は築年数が高くなるにつれて減っていくと考えておいてください。

価値が急激に減るのを防ぐためには、費用をかけて定期的にリフォームをすることや最新設備を新しく導入することが必要です。

売買に時間がかかる

不動産売買には時間がかかることも注意すべきポイントです。
物件を買うにしても売るにしても時間がかかります。

売り主や買い主を見つけるのに時間がかかりますし、売買手続きにも数ヶ月かかることがあります。

購入時に融資を受けるなら、審査のためにも時間が必要になります。
平均して3ヶ月という時間が不動産売買に必要と言われています。

投資用物件を売りたい場合、すぐに売買手続きが完了する訳では無いことを覚えておいてください。

金利の変動

住宅ローンを使って不動産投資をする際、金利の変動リスクを考えておかなければなりません。

固定金利でローンを組んでいれば良いですが、変動金利最初の10年だけ固定金利のローンなら金利の変動があります。
金融情勢が急に変化して金利が大幅に上がるリスクを常に考えておきましょう。

30年や35年の長期ローンを組んでいる人は借入期間が長いため、期間中に金利上昇の確率が高くなります。

初めてローンを組む人は、金利が上がっても返済できる余裕あるプランを作ってください。
もしくは、金利変動リスクがない固定金利でローンを組むのが良いでしょう。

管理会社の倒産

集合住宅へ不動産投資をするときには、管理会社に物件の管理を依頼します。
依頼された管理会社は、オーナーが所有しているアパートやマンションの掃除、また入居者からの家賃集金などの業務を行っていきます。

しかし、依頼した管理会社が倒産する可能性も考えておきましょう。

めったに倒産することはありませんが、管理会社の規模が小さかったり、運営の仕方がずさんだったりすると倒産してしまうことがあります。

管理会社が倒産すると、最後に集金された家賃がオーナーの手元に入ってこなくなります。

それで、不動産投資をするときには、実績があって評判の良い管理会社を選ぶようにしてください。

初心者のうちはどの管理会社にしたら良いか分からないかもしれません。
不動産業者や金融機関へ信頼できる管理会社の情報を相談するようにしてください。

災害の可能性

所有している不動産が災害に遭う可能性はゼロではありません。
地震や火事で不動産が被害を受けることがあります。

被害を受けた物件を補修するには多額の費用がかかるため、火災保険や地震保険に入っておくことが大切です。

マンションの一室だけを所有しているケースでも火災保険に入っているなら安心です。
火災保険は火災だけでなく、窃盗や入居者による破損などの損害も補償してくれます。

災害リスクを減らすためにも火災保険には必ず入っておくようにしましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

不動産投資には色々なリスクがあるのですね

でもリスクを回避する方法もたくさんあるのですよ

クジラ先生
クジラ先生

不動産投資のリスクを回避するポイントとは? 

初めての不動産投資を成功させるために必要なリスク回避ポイントについて考えていきます。

早めに売却する

一つ目に重要なのが、物件を早めに売却することです。
初心者のうちはせっかく苦労して手に入れた物件なのだから、できるだけ長く手元に置いておきたいと思うものです。

残念なことに不動産というのは築年数が上がるごとに価値が低くなっていきます。
すでに説明した点ですが、築年数が上がると修繕費用が高くなっていき、賃料も下がっていきます。

築年数が高くなるにつれて利回りが悪くなり、空き室リスクも増えていくことになるのです。

そこで大切になるのが、物件を早めに売却することです。
不動産業者とよくコミュニケーションを取りながら、物件の買い換えタイミングを常に意識するようにしてください。

物件の築年数をいつもチェックする 

所有物件の売り時を知るには、築年数をいつもチェックしておかなければなりません。
複数の物件を持っている場合、全ての物件の築年数を定期的に把握するようにしてください。

注意していないと、あっという間に売り時の築年数を過ぎてしまい売りづらくなるからです。
では、築何年なら売り時と言えるのでしょうか。

一般的には、築10年前後と考えられています。

マンションやアパートは15年経つと電気系統や給排水設備に修繕が必要になります。
そのため築15年の物件は売りづらくなってしまうのです。

売りづらくなる前の築10年くらいで買い替えるようにするなら、買い主を見つけるのに苦労しないでしょう。

ワンルームマンションを売ってリスク回避 

不動産投資が初めて方は、初期費用が少なくて済むワンルームマンションから投資をスタートさせることが多いです。

ワンルームマンションのリスク回避ポイントは、最初に説明したとおり売却のタイミングを逃さないことです。

今はワンルームマンションの価格が上昇傾向にあるため、売却しやすいタイミングであると言えます。
しかし、戸建てなどの不動産と違ってワンルームを売るときにはいくつかの注意点があります。

  • 空き室を埋める
  • 税金が安くなる時期を逃さない
  • 実績のある不動産業者を選ぶ
  • アンダーローンにしておく
  • 優良入居者だけにする

当然のことながら満室の方がワンルームマンションは高く売れます。
もし空き室があるなら、敷金や礼金を免除にしたり、最初の1ヶ月間の賃料を無料にしたりするキャンペーンをして満室にしましょう。

不動産の所有期間が5年以上経つと、売却に必要な税金が安くなるので売りやすくなります。
所有期間が5年以内と5年以降では、どれくらい税金が変わってくるのか下記の表からご確認ください。

期間住民税所得税トータルの税率
5年以内9パーセント30パーセント39パーセント
5年以上5パーセント15パーセント20パーセント

5年を基準にトータルの税率が19パーセント変わってきます。

所有期間によって変わる税率

もしワンルームマンションを所有していて5年経ちそうなら、そろそろ売却のタイミングが来ていると考えてください。

ワンルームマンションを売るときには、投資物件の売買実績が豊富な不動産業者を選ぶようにしましょう。

街の小さな不動産よりも投資専門の業者のほうが高く買ってくれます。
なぜなら投資専門の業者は、物件を買いたがっている投資家の情報を多く持っているからです。

住宅ローンを使って購入している場合、アンダーローンの状態にしてください。
融資契約を結ぶときには、5年後の売却のことを考えながら借入金額を検討するようにします。

5年後の売却時にアンダーローンになる程度の融資だけを受けるようにしましょう。

家賃を支払わない入居者は退去させ、優良入居者だけにしておくことも大切です。
不動産投資家たちは現在の入居者が過去に家賃不払いがあったかどうかを気にします。

もし優良入居者だけなら、時間をかけずに投資家を見つけられ、物件を高い価格で売れます。

他人の成功事例を参考にしない 

不動産投資を始めるときには、他の人の成功事例を気にしすぎることがあります。

素人の個人投資家が短期間で多額の利益を出したような成功事例を参考にすると失敗しやすいです。

よく話題になりやすいのは、堅実なセオリーを無視した突飛な方法で成功した例です。
しかし、不動産投資の経験が無いうちは、リスクをできるだけ小さくした方法で投資をしていくべきです。

この記事で紹介している不動産投資を成功させる5つのコツのような堅実な方法を実践してください。

初心者が失敗しやすいワンルーム投資で利益を出す方法 

初心者が始めやすいワンルーム投資は、気をつけないと失敗するリスクがあります。
どうしたらワンルーム投資で成功できるのでしょうか。

初めてでも確実に利益を出していくには、5つのポイントを実践しなければなりません。

  • 人気の駅を探す
  • 便利エリアをチェック
  • 部屋の広さにこだわる
  • 成功する間取りを選ぶ
  • 手頃な賃料にする

投資するワンルームを探すときには、人気の駅に近い物件にしてください。
ターゲットにする年齢層や職業に、どの沿線と駅が人気なのかをリサーチしておくことが重要です。

通勤や通学によく利用されている電車の快速が停まる駅や始発の駅は特に人気があります。
反対に、人気の沿線であっても各駅しか止まらない駅は評判が良くありません。

便利な環境が整っているエリアに物件を購入すべきです。
例えば、駅から歩いて5分圏内は便利ですぐに入居者を見つけられるエリアです。

近くにコンビニエンスストアや、24時間営業しているスーパーなどがある物件も人気があります。

部屋は広すぎず狭すぎずが基本です。
大都市のワンルームなら25平方メートル、地方都市なら18平方メートル前後が平均的な広さです。

20平方メートルから28平方メートルくらいの物件を買うようにしましょう。

成功する間取りは、変形ではなく整形です。
ちょうど羊羹を切ったかのような四角い形の、羊羹切り整形と呼ばれる間取りが成功しやすいです。

変形している間取りは家具を置く場所に困るので入居者が付きにくいですが、整形ならレイアウトを考えやすいので人気があります。

知っておきたい間取りの人気ポイントは、脱衣所です。
浴室に脱衣所がある物件は、時々友達が来たときに便利なので入居者が気に入ってくれます。

設定する賃料によって投資の成功は左右されます。
大都市の場合は、賃料は8万円や9万円前後が相場になります。

10万円以上の賃料はハイエンドクラスとなり、入居者を見つけにくいので気をつけてください。

失敗し易いワンルーム投資の注意点

初心者こそ融資戦略を考えて不動産投資を成功させよう

最後に、融資戦略という初心者が不動産投資を成功させるために欠かせないポイントを紹介します。

融資戦略とは

融資戦略とは、住宅ローンを戦略的に利用していくことです。
金融機関の担当者の言いなりにローン契約をするのではなく、自分に有利な仕方でローンを活用していくことを融資戦略と言います。

どんな融資戦略をとるなら有利な住宅ローン契約ができるでしょうか。

金融機関の評価ポイントをチェック

金融機関は融資審査の際に、下記の評価ポイントをチェックしていきます。

  • 勤務先
  • 勤務年数
  • 年収
  • 資産状況
  • 現在の他社からの借入額

評価ポイントが良ければ融資審査に通りやすくなり、有利な金利でローン契約ができます。
良い条件の融資契約を結ぶために、金融機関の評価ポイントを改善することは大切な融資戦略です。

金融機関からの評価を上げたいときには、年収や他社からの借入額を改善してみましょう。
他の金融機関からの借入を返済しておくことや、クレジットカードの限度額を下げると評価ポイントが上がります。

複数枚のクレジットカードを持っているだけでも評価が下がることがあるので、使っていないカードは解約するようにしてください。

借入期間に着目

借入期間を長めにすることで、手元に現金を残しておくことも融資戦略の1つです。
30年や35年の借入期間にすると毎月の返済額を減らせます。

毎月の返済額が少ない分、空き室リスクに対応するためのキャッシュを蓄えておけますし、突発的な修繕に対応することも可能です。

複数棟数の条件に気をつける

初めて融資を申し込んだときに、2つの金融機関の金利条件がほぼ同じになることがあります。
どちらにしたら良いか迷いますが、そんな時には棟数制限がないかどうかを確認してください。

金融機関によっては、融資できる不動産の棟数を制限していることがあります。

または、2棟目から金利が高くなる金融機関もあるので気をつけなければなりません。
融資先の銀行を決めるときには2棟目も融資してくれるのか、2棟目以降の金利はいくらになるのかをチェックしましょう。

こざかな生徒
こざかな生徒

お金を借りるときには慎重に検討しないといけませんね

融資戦略を考えておくなら、初心者でも不動産投資を賢く行っていけます

クジラ先生
クジラ先生

まとめ

初心者が不動産投資を成功させるためには、5つのコツを覚えておくことが重要です。
まず賃貸ニーズを意識して購入する物件のタイプを決めていきます。

次に、選んだ物件タイプが成功しやすい立地を探すようにしてください。
ワンルームマンションなら駅の近くにしたり、駐車場なら商業施設やオフィス街の近くに探したりしましょう。

投資のタイミングも意識し、不動産価格が高騰していたら売却、価格が下がってきたなら購入するようにします。

築10年や15年の物件を購入すること、借入金額は物件の半分程度に抑えることも大切なコツです。
初めての不動産投資を成功させていくには、リスクを回避していくことも必要になってきます。

この記事で説明したリスク回避のポイントを実践して、着実に利益を出せるようにしていきましょう。

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